april Voorwoord

Nieuwsbrief 23 / april 2007

Inhoud

1 2 3 4 5 6

Voorwoord Uitbreiding Adviesteam Verschillen gecombineerde opgave 2007 Wat is écht van blang voor uw website? Leuker kunnen we het niet maken?! Uitbreiding Adviesteam (vervolg blz. 1) Nieuwe brochure over wijziging woningwet

7 8 9 10 11 12

Grondmobiliteit neemt weer toe Besluit bodemkwaliteit (Bbk) dit jaar in werking Uw bedrijf in zicht Aelmans Rentmeesters & Makelaars en de NVM Vrijstelling overdrachtsbelasting cultuurgrond Eerste ervaringen met de nieuwe stankwet Klachten nopen tot verplaatsing

Voorwoord

Uitbreiding Adviesteam

Het voorjaar, met zijn langere dagen en meer zonuren, geeft ons allemaal weer nieuwe energie. Velen van u gebruiken die energie om er weer flink tegenaan te gaan en dit jaar tot het beste ooit te maken. Toch blijkt gaandeweg dat het niet de hoeveelheid energie is die telt, maar vooral de wijze waarop u die inzet.

Het Aelmans adviesteam is recent uitgebreid met twee personen die hun sporen in de agrarische advieswereld al ruimschoots hebben verdiend: Harold Veugen (38) en Hans Verdonschot (41). Harold Veugen is geen onbekende bij de Aelmans Adviesgroep. In de periode januari 1998 tot maart 2001 was hij er reeds werkzaam. Na zes jaar Rabobank is hij op het oude nest teruggekeerd als coördinator agrarisch advies in Baexem. Met Hans Verdonschot beschikt de Aelmans Adviesgroep nu ook over een zeer ervaren glastuinbouwadviseur. Het bedrijf begeeft zich daarmee in een sector waar ze tot dusver niet erg actief was.

Met andere woorden: meestal kunt u met slim werken een beter resultaat halen dan met hard werken. Ik hoor u al denken: Jo, trapt een open deur in, hij had zich toch wat beters kunnen verzinnen om deze AelmanScoop te openen. Dat mag dan wel zo zijn, maar toch ervaren we in onze praktijk dagelijks dat velen nog steeds niet slim genoeg werken. Veel zaken worden routinematig uitgevoerd, er is onvoldoende alertheid en veelal ontbreekt een lange termijnvisie. Het drijven van een onderneming is vergelijkbaar met iedere dag topsport leveren. Het inschakelen van een coach is dan beslist niet vreemd. Het is aan U om de beste coach uit te zoeken. Een coach die bij u past, maar die ook voldoende vertrouwen van u geniet. Een coach die vervolgens niet schroomt om u de meest vervelende vragen te stellen. Tot slot ook een coach die zijn eigen grenzen kent. Hij schakelt dan –zonder de regie te verliezen- specialisten in waar zijn kennis tekort schiet om uw doelen te realiseren. Wij pretenderen voor u zowel de coach als de specialisten te hebben; aan u de keuze! Jo Aelmans

Met de nieuwe medewerkers is de basis gelegd voor verdere groei van het advies voor de agrarische sector in Midden- en Noord-Limburg alsook in Noord-Brabant. Tevens wordt daardoor meer in de specifieke behoefte in het werkgebied voorzien. Op pagina 5 stellen we Harold en Hans nader aan u voor.

Verschillen Gecombineerde Opgave 2007 Recentelijk heeft u de vaststelling toeslagrechten ontvangen. Desondanks ontkomt u er niet aan om met de Gecombineerde Opgave uw gronden en gewassen op te geven. Eind maart viel daartoe het pakket van de Gecombineerde Opgave bij u in de brievenbus. Dit jaar ontving u twee enveloppen van Dienst Regelingen (DR): de Gecombineerde Opgave en het formulier Melding volgorde uitbetaling toeslagrechten 2007. Met het invullen van de gecombineerde opgave verzoekt u DR tot uitbetaling van uw toeslagrechten. Voor ieder toeslagrecht dient u één hectare subsidiabele gewassen te telen. Controleren pakket Controleer eerst of het pakket Gecombineerde Opgave alle bedrijfskaarten bevat. Mist u één of meerdere bedrijfskaarten, bijvoorbeeld door ingebruikname van nieuwe percelen, dan dient u deze zo snel mogelijk telefonisch te bestellen. Zonder deze bedrijfskaarten kunt u geen complete aanvraag indienen. Wijzigingen De Gecombineerde Opgave 2007 verschilt op een aantal punten ten opzichte van voorgaande jaren. Zo zijn de teeltaangiften (bijv. non food/non feed) opgenomen in het formulier gecombineerde opgave. Tevens kunt u dit jaar een keuze maken in de volgorde van de uitbetaling van de toeslagrechten. Standaard hanteert DR de volgende uitbetalingvolgorde: 1. Braaktoeslagrechten; 2. Toeslagrechten uit de nationale reserve;



3. Toeslagrechten met de hoogste waarde; 4. Bij gelijke waarde, toeslagrechten die het langst onbenut zijn. Indien u van deze volgorde wilt afwijken, kunt u dit aangeven op het formulier volgorde van uitbetaling toeslagrechten. We merken wel op dat u de braaktoeslagrechten jaarlijks en de toeslagrechten uit de nationale reserve de eerste vijf jaar jaarlijks dient te benutten. Uitbetaling toeslagrechten en randvoorwaarden Voor de uitbetaling van de volledige waarde (-/- modulatiekorting) van uw toeslagrechten dient u aan een aantal eisen te voldoen. Deze eisen hebben betrekking op milieu, gezondheid, dierenwelzijn en goede landbouwomstandigheden. Deze worden ook wel randvoorwaarden of Cross-compliance genoemd. Het niet voldoen aan één of meerdere randvoorwaarden bezorgt u strafpunten. Elke randvoorwaarde wordt beoordeeld aan de hand van de omvang, ernst en/of het permanente karakter van de niet-naleving. De korting kan oplopen tot 5%. Is er sprake van opzet of van herhaling (binnen drie opeenvolgende jaren, meerdere niet-nalevingen van dezelfde eis of norm) dan loopt de korting op tot 15% en bij opzet zelfs tot 100%. Stel u dus goed op de hoogte van de bijkomende voorwaarden. Opgave via internet Heeft u in 2006 de gecombineerde opgave via internet gedaan, dan ontvangt u dit jaar de gecombineerde opgave niet per post. DR gaat er dan vanuit dat u ook dit jaar uw opgave via internet invult. Wilt u dit jaar de gecom-

bineerde opgave toch op papier invullen, dan dient u het pakket telefonisch te bestellen bij het LNV-loket. Digitale aangifte wordt weliswaar gepromoot, maar let ook op de nadelen! Indienen vóór 15 mei Óók dit jaar moet u de Gecombineerde Opgave vóór 15 mei compleet bij DR indienen. Het te laat indienen leidt tot een (extra) korting. Kortom: wees alert, laat u tijdig en goed informeren omtrent de voorwaarden, optimaliseer uw toeslagmogelijkheden en laat uw aanvraag niet tot het laatste moment liggen. Het mag voor zich spreken dat wij (Ettien Eijssen, Fabienne van Hoven-Beusmans, Harold Veugen en Marita Kreuels) u graag vakkundig van dienst zijn. Guus Lardinois

Wat is écht van belang voor uw website?

Klant aan het woord De Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs: ‘over site-bezoek niet te klagen’. iMedia verzorgt al ruim vijf jaar de website, beheermodules en online ledenadministratie en –facturatie voor de vab. Yvonne van de Camp, ambtelijk secretaris van de vab, is enthousiast: ‘Laatst zijn we nog benaderd door een journalist van de AVRO die een interview wilde met een adviseur, over de afschaffing van het melkquotum. Hij had via Google gezocht op agrarisch adviseur –en kwam op www. vabnet.nl uit’. Ook met andere woorden of zelfs met namen van leden worden hoge ogen gegooid bij zoekmachines: ‘zoeken op termen als advies, vereniging, kwaliteit, advisering, vab lid of bedrijfsadviseur zorgt voor een pagina één positie bij Google’, aldus mevr. van de Camp. ‘We horen van onze leden en mensen uit de sector dat de site professionaliteit uitstraalt in vergelijking met andere agrarische websites’. Dit, in combinatie met de grote mate van vindbaarheid, zorgt voor een optimaal en succesvol gebruik van internet door de vab.

3 

Anno 2007 is het beschikken over een eigen bedrijfswebsite even normaal als het hebben van een faxnummer. De voordelen zijn ondertussen duidelijk. Op de eerste plaats is er de efficiënte informatievoorziening richting relaties en (potentiële) klanten. Niet te onderschatten zijn de commerciële toepassingen. Naast een additioneel marketingkanaal biedt de website ook extra middelen voor de promotie en verkoop van producten en diensten. Twee zaken zijn essentieel bij de aanwezigheid op het internet. De kwaliteit en de vindbaarheid van de site. Kwaliteit Op de eerste plaats moet een website duidelijk en overzichtelijk zijn. Een ongestructureerde website waar een klant moeite moet doen om bijvoorbeeld uw telefoonnummer te vinden is een slechte zaak. Alleen bedrijven als Essent of KPN veroorloven zich deze fratsen om zo hun helpdesk te ontlasten. Vroeger was het belangrijk om een flitsende site te hebben. Van geanimeerde intro’s tot storende achtergrondmuziek, niets werd geschuwd. Tegenwoordig staat gebruiksvriendelijkheid voorop. De doelgroep is groot en het persoonlijk contact ontbreekt. Redenen om een site duidelijk, toegankelijk, bruikbaar te maken en te houden. Door de hoge penetratiegraad van snelle internetverbindingen heeft de webdesigner voldoende speling om interactiviteit in een site te bouwen. Het gebruik van animaties en video’s behoort meer dan ooit tot de mogelijkheden. Dergelijke opties moeten wel met verstand worden ingezet met als hoofddoel de website en de uiteindelijke bezoeker te dienen. Vindbaarheid Een website zonder bezoekers is als een winkel zonder klanten. Het genereren van verkeer naar uw website is minder moeilijk dan u wellicht denkt. Een aantal zaken kunt u zelf doen

terwijl u voor specialistisch werk, ook met een beperkt budget, externe hulp kunt inroepen. Een basisstap is het communiceren van uw domeinnaam. Van visitekaartje tot relatiegeschenk, van advertentie tot bedrijfswagen. Zorg dat uw webadres zichtbaar is. Niet te schreeuwerig, wel duidelijk en leesbaar. Voorts valt te denken aan (digitale) mailings, advertenties of promotie via internet. Een steeds belangrijker bezoekersingang voor uw website vormen de zoekmachines. Mensen zoeken steeds minder op www.uwbedrijfsnaam.nl. Steeks vaker typen ze uw bedrijfsnaam in bij Google en zoeken vervolgens binnen de gevonden resultaten naar uw website –indien deze ten minste snel te vinden is. Zoekmachineoptimalisatie is daarom een must. Zorg dat uw website onder de motorkap optimaal in elkaar zit. Kijk naar beschrijvende pagina-titels, inhoudelijke zaken en maak uw site ‘zoekmachine-vriendelijk’. Niet elke nieuw gebouwde website is tijdens de ontwikkeling geoptimaliseerd. Om maar niet te spreken van de iets oudere websites die middels een optimalisatie veel hoger kunnen scoren bij de zoekmachines. Dat zoekmachineoptimalisatie duur zou zijn is borrelpraat. Laat u informeren en verrassen tijdens een vrijblijvend gesprek met Aelmans iMedia. Een gratis screening van uw website kan nooit kwaad. Martijn Hoes

Leuker kunnen we het niet maken !? Ongetwijfeld heeft u er al over gelezen: de Wet Werken aan Winst die op 1 januari 2007 in werking is getreden. Deze wet zorgt voor een aantal veranderingen in de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Een aantal in het oog springende wijzigingen lichten wij u in dit artikel kort toe. Leuk… Het meest in het oog springend zijn de tariefsverlaging van de vennootschapsbelasting (VpB) van 29,6% naar 25,5% en de invoering van de 10% MKB-vrijstelling. De VpB tariefsverlaging moet Nederland aantrekkelijker maken als vestigingsland voor buitenlandse ondernemingen. Als tegenhanger van de VpB verlaging is in de inkomstenbelasting de zogenaamde MKB-vrijstelling ingevoerd. Deze vrijstelling houdt in dat als iemand zich volledig kwalificeert als ondernemer (dus voldoet aan het urencriterium van minimaal 1225 uren én meer dan de helft van de tijd voor de onderneming werkzaam is) hij/zij een vrijstelling krijgt van 10% over de winst uit onderneming. Dit winstbedrag moet u wel eerst verminderen met de zelfstandigen-



aftrek en een eventuele stakingsaftrek. Heeft u een jaar verlies gedraaid, dan wordt dit verlies met 10% verminderd. Dit beperkt de verliesverrekening. Het grootste voordeel van deze MKB-vrijstelling kunt u behalen in het jaar van staken van de onderneming. Voor het stakingsjaar is het urencriterium niet relevant. Wel is belangrijk dat u in de vijf voorliggende jaren minimaal drie jaar wél aan het urencriterium heeft voldaan. Minder leuk… Uiteraard hebben deze twee positieve aanpassingen in de wetgeving een keerzijde. In de wet zijn tal van wijzigingen opgenomen die u als ondernemer rechtstreeks zullen raken. Van belang voor de meeste van u zijn vooral de: • afschrijvingstermijn bedrijfsmiddelen; • afschrijving op onroerende zaken; • verliesverrekening. Afschrijvingstermijn bedrijfsmiddelen De afschrijvingsmogelijkheden worden beperkt. De afschrijvingsduur voor bedrijfsmidde-

len stelt de fiscus nu op minimaal vijf jaar (óók voor uw PC!). Per boekjaar mag maximaal 20% van de aanschaffings- of voortbrengingskosten worden afgeschreven. Een overgangsregeling is van toepassing op bedrijfsmiddelen waar al vóór 1 januari 2007 op is afgeschreven. Afschrijving op onroerende zaken De afschrijving op gebouwen wordt beperkt en gekoppeld aan de WOZ-waarde van het gebouw met ondergrond (tuinbouwkassen zijn uitgezonderd evenals gebouwen welke vervroegd zijn afgeschreven in het kader van de VAMIL). In de wet wordt daarvoor het begrip bodemwaarde geïntroduceerd. De bodemwaarde is een percentage van de WOZ-waarde. Voor verhuurde gebouwen moet u als bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde aanhouden. Gebouwen die u in de onderneming exploiteert krijgen een bodemwaarde gelijk aan 50% van de WOZ-waarde. Afschrijving is vervolgens alleen nog mogelijk als de boekwaarde van het gebouw hoger is dan de bodemwaarde. Deze wijziging geldt voor zowel de inkomsten- als de vennootschapsbelasting.

De rol van de WOZ-taxatie wordt met de nieuwe regelgeving fors groter. Het wordt dan ook nog belangrijker om niet alleen de totale WOZ-waardering te beoordelen maar ook de taxatie en uitsplitsing naar de diverse bedrijfsgebouwen. Ik kan mij voorstellen dat het aansluiten van de WOZ-objecten ten opzichte van de gebouwen, zoals op de balans van de jaarrekening, nog heel wat voeten in de aarde zal hebben. De uitsplitsing in de jaarrekening van gebouwen (woning/bedrijfsgebouwen) en ondergrond zal vaak afwijken van de uitsplitsing in het taxatieverslag. Er zal aansluiting gezocht moeten worden bij het WOZ-taxatieverslag om reden dat per gebouw een juiste bodemwaarde vastgesteld dient te worden; kortom een hele exercitie nog. Samengevat: het afschrijvingspotentieel op gebouwen wordt flink ingeperkt; minder afschrijving betekent normaliter meer winst. Komend jaar ziet u dit terug in de jaarrekening over 2007. Verliesverrekening De verliesverrekening is ook gewijzigd. In de nieuwe regeling mag verrekening alleen plaatsvinden in de drie achterliggende jaren (carry-back) en in de negen volgende jaren (carry-forward). Eerder was verrekening voorwaarts onbeperkt mogelijk. Op basis van overgangsrecht kunnen alle nog niet verrekende verliezen uit 2002 of eerder nog tot en met 2011 worden verrekend. Dat de slogan van de Belastingdienst (Leuker kunnen we het niet maken…) niet vaak op gaat was bekend. Ook nu zitten er twee kanten aan de medaille. Let u in ieder geval op de WOZ aanslag/taxatie en houdt, in geval van een toekomstige staking van de bedrijfsactiviteiten, de zelfstandigenaftrek in de benen. Fabienne van Hoven-Beusmans



Uitbreiding Adviesteam Harold Veugen terug op het oude nest

Hans Verdonschot: glastuinbouwspecialist

“Ja, waarschijnlijk zullen velen cliënten me nog kennen. Van januari 1998 tot maart 2001 werkte ik immers ook al bij de Aelmans Adviesgroep. Na zes jaar Rabobank ben ik nu dus teruggekeerd op het oude nest”, zegt Harold Veugen. De in Ospel woonachtige Harold is opgegroeid op een agrarisch bedrijf met legkippen en vleeskalveren. Na zijn studie aan de HAS behaalde hij onder meer zijn bul ‘Master in Agribusiness’ aan de Universiteit van Tilburg. “Als coördinator agrarisch advies in Baexem richten mijn werkzaamheden zich nu met name op de agrarische regelgeving en de pluimveehouderij in het algemeen en de financiële aspecten in het bijzonder. Met mijn opgedane kennis bij de Rabobank Weerterland & Cranendonck, waar ik vier jaar als accountmanager en twee jaar als manager agrarisch heb gewerkt, ga ik me vooral richten op het opstellen van bedrijfsplannen in de breedste zin van het woord”, legt Harold uit. Concreet bedoelt hij daarmee zaken zoals bedrijfsopvolging, -uitbreiding, -beëindiging en -herstructurering. Daarnaast houdt Harold zich bezig met het doorlichten van de financieringsstructuur, de financieringsrisico’s en het afdekken ervan. “Overigens stellen wij de bedrijfsplannen steeds zodanig op dat naast de ondernemer ook andere partijen, zoals financiers, ermee uit de voeten kunnen. Het opstellen van een bedrijfsplan en het aan de slag gaan met derden zoals een bank is voor een ondernemer geen taak die hij er maar even bij doet”, onderstreept een ambitieuze Veugen.

Stramproy vormt het domicilie van Hans Verdonschot. Opgegroeid op een legkippen- annex melkveebedrijf in Tungelroy, kwam hij na de HTS in de glastuinbouw terecht. “Sindsdien ben ik de kassen niet meer uitgekomen”, lacht Verdonschot. Laatstelijk was Hans als projectleider/senior adviseur werkzaam bij DLV Glas en Energie in Uden. In die hoedanigheid was hij voor zowel Zuid-Nederland, België als Duitsland verantwoordelijk voor de totale begeleiding van nieuwbouw- en uitbreidingsprojecten in de glastuinbouw. Deze werkzaamheden zet hij binnen de Aelmans Adviesgroep voort. “Voor specifieke kennis die wij niet in huis hebben schakelen we DLV (waarmee we blijven samenwerken) in”, legt Hans uit. Verder gaat hij glastuinders adviseren en begeleiden in hun bedrijfsontwikkeling. Daarbij geruggensteund door collega’s op het ruimtelijke- en vergunningsvlak maar ook zijn bedrijfseconomische collega’s. Kortom: met Hans Verdonschot beschikt de Aelmans Adviesgroep nu ook over een zeer ervaren glastuinbouwadviseur. Het is de bedoeling om snel op te schalen naar een compleet tuinbouw-adviesteam waarvoor geen klus te groot (of te klein) is. Guus Queisen

Nieuwe Brochure over wijziging Woningwet

Op 1 april 2007 is de Woningwet gewijzigd. In een informatieblad legt het ministerie van VROM de gevolgen van de wijzigingen voor nieuwe huiseigenaren uit. De brochure met de titel “Een huis kopen? Let er op dat het voldoet aan de bouwregels!” geeft begrijpelijke uitleg over een complexe materie. Alle gebouwen in Nederland moeten voldoen aan de bouwregels. Als eigenaar bent u verantwoordelijk dat uw bouwwerk voldoet aan de eisen. Gaat u bouwen of verbouwen dan is er veelal een bouwvergunning nodig en moet u bouwen volgens die bouwvergunning. Voldoet u niet aan de bouwregels dan kan de gemeente handhavend optreden. Het is goed om bij de aankoop van een woning hier rekening mee te houden. U kunt immers als nieuwe eigenaar erop worden aangesproken als een vorige eigenaar heeft gebouwd in strijd met de bouwregels, zonder of in afwijking van een bouwvergunning. Opletten Overweegt u een woning te kopen, overtuig u dan eerst of alle bouwwerken op het perceel wel legaal zijn gebouwd. Zijn het geen bouwvergunning vrije bouwwerken, vraag dan om de bouwvergunning. Is er gebouwd conform deze bouwvergunning? De gemeente kan achteraf constateren dat niet conform deze vergunning is gebouwd. De koper kan dan worden geconfronteerd met een gemeentelijke handhavingsactie. Bij twijfel kunt u het beste een clausule in de koopakte laten



opnemen, waarin de aansprakelijkheid wordt verlegd naar de verkopende partij. Ook kunt u een specifieke keuring laten uitvoeren op naleving van de bouwregels. Verder is van belang dat de bouwwerken voldoen aan de minimumeisen die gelden voor bestaande bouw. Welke bouwregels Bijna alle regels rondom bouwen en verbouwen zijn verankerd in de Woningwet. De Woningwet zélf stelt geen eisen aan gebouwen, maar regelt hoe burgers, bedrijven en de overheid met de bouwregels moeten omgaan. De regels zelf vindt u onder meer in: • het Besluit bouwvergunningvrije en licht bouwvergunningplichtige bouwwerken; • het Bouwbesluit; • het Bestemmingsplan; • de Bouwverordening; • de Welstandsnota. Verbouwen Ook als u uw woning gaat verbouwen krijgt u te maken met de bouwregelgeving. Mogelijk heeft u daar een bouwvergunning voor nodig. Of dit zo is, kunt u nagaan via www.vrom. nl/bouwvergunningen online. Ook al heeft u geen bouwvergunning nodig, dan nog moet u voldoen aan de bouwregels uit het Bouwbesluit en de bouwverordening. Ook kan een gemeente in de welstandsnota eisen hebben opgenomen voor bestaande bouwwerken, waaronder bouwvergunningsvrij gebouwde bouwwerken.

Sancties Voldoet uw bouwwerk niet aan de bouwregelgeving, dan kan de gemeente, zoals eerder gezegd, handhavend optreden. Dit door het toepassen van bestuursdwang of een lastgeving onder dwangsom. In het eerste geval treedt de gemeente zelf op om de overtreding te beëindigen. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om het afbreken van een illegaal bouwwerk. Bij een dwangsom krijgt u de opdracht het bouwwerk zelf af te breken. Bij weigering moet u een geldsom aan de gemeente betalen en gaat deze zelf tot aktie over. Is er geen sprake van een spoedeisende situatie, dan zal de gemeente haar besluit tot handhavend optreden altijd eerst bij u aankondigen. Dit geeft u de tijd zelf maatregelen te nemen om de overtreding te beëindigen, zodat een daadwerkelijk handhavend optreden niet nodig is. Meer informatie U begrijpt het vast al: de bouwregelgeving is een kluwen van regels die niet zo makkelijk zijn te doorgronden. Het is specialistenwerk voor architecten, makelaars en bouwadviseurs. Meer informatie over de bouwregelgeving vindt u in de brochure die u gratis op ons kantoor kunt verkrijgen of kunt downloaden op www.vrom.nl/bouwregelgeving. Arno Beckers

Grondmobiliteit neemt weer toe Afgelopen jaar was een relatief rustig jaar op de agrarische grondmarkt. Oorzaak was vooral de toewijzing van toeslagrechten. Door het zekerstellen van die toeslagrechten neemt de mobiliteit nu weer toe. Dit resulteert alleen in gebieden met veel vraag in hogere prijzen. De verdienste van de grondgebonden landbouw bepaalt in sterke mate de prijs van agrarische grond. Op perceelsniveau beïnvloeden de kwaliteit, ligging en oppervlakte natuurlijk sterk de prijs. Daarnaast spelen aspecten als het mestbeleid en het aankoopbeleid van de overheid een grote rol. Bestemmingswijziging In het dichtbevolkte Nederland maken veel grondeigenaren een kans op een bestemmingswijziging van de grond. Die kans verschilt van plaats tot plaats en is veelal een kwestie van (lange) tijd. De marktprijs van een willekeurig perceel is daardoor opgebouwd uit enerzijds de verwachte landbouwkundige opbrengstwaarde en anderzijds de geschatte kans op een vermogensstijging in geval van een toekomstige bestemmingswijziging. De invloed van de verstedelijking is sterker in periodes waarin stedelijke functies meer ruimte claimen. Dat gebeurt doorgaans tijdens een hoogconjunctuur, wanneer de inkomens stijgen en daarmee de vraag naar woningen. De laatste tijd gaat de overheid echter steeds zorgvuldiger met ruimte om, waardoor de grondhonger voor rode bestemmingen (lees hoge prijzen) afneemt. Deze tendens, in combinatie met een sterker wordende roep om het grondbeleid bij aankoop ten behoeve van ‘rode’ bestemmingen aan te passen, zorgt voor een nieuw beeld. Hervormingsvoorstellen GLB Voor de op landbouwkundige verwachtingen gebaseerde grondprijsvorming is het belangrijk wat de nabije toekomst ons zal brengen. In dit verband zijn de hervormingsvoorstellen voor het gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) ingrijpend voor met name de melkveehouderij. Volgens het LEI komt de melkveehouderij, wat betreft oppervlakte de belangrijkste gebruiker van het platteland, uit op een halvering van het inkomen. De toename van de teelt van energiegewassen en de stijgende



rendementen in de akkerbouw kunnen deze invloed zomaar weer tenietdoen. Natuuraankopen In 2002 heeft de minister van LNV de rijksaankopen van landbouwgronden ten behoeve van de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vanwege geldgebrek voor onbepaalde tijd opgeschort. Deze aankopen maakten een aanzienlijk deel uit van het totale grondverkeer. Het gevolg van deze aankoopstop was direct merkbaar: een dalende prijs van landbouwgronden. Momenteel zien we, vooral op provinciaal niveau, nieuwe initiatieven ontstaan. De gevolgen laten zich raden. Mestbeleid De mestafzet bepaalt weer meer de grondmarkt. Dit na de wijzigingen in het mestbeleid en het afstappen van Minas. Melkveebedrijven die door het aangepaste beleid (meer) mest moeten afvoeren, nieuwe diergroepen die onder het mestbeleid vallen en verdere aanscherping van de aanwendingsnormen zorgen nu voor extra druk op de markt. Anderzijds ontstaan serieuze initiatieven voor mestverwerking/verbranding. Het welslagen hiervan is met name bepalend voor de relatie mest en grondmarkt. Regionaal karakter Naast mondiaal, Europees en nationaal beleid blijven regionale ontwikkelingen sterk bepalend voor de grondmobiliteit en de daarbij behorende prijsontwikkeling. In een aantal Zuid-Nederlandse regio’s daalt de behoefte aan nieuwe woongebieden en stabiliseert de behoefte aan industrieterreinen en zien we minder grote infrastructurele projecten. De ontwikkeling van de landbouw is regionaal heel divers. In sommige gebieden voeren natuurontwikkeling en grondgebonden landbouw de boventoon, terwijl in andere gebieden duidelijk ingezet wordt op ontplooiing van de glastuinbouw en de intensieve veehouderij. Dit zorgt voor grote verschillen in grondbehoefte en dus heel diverse ontwikkelingen op de grondmarkt. Guus Lardinois

Besluit bodemkwaliteit (Bbk) dit jaar in werking In de tweede helft van dit jaar treedt naar verwachting het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) in werking. Het Bbk, inclusief de bijbehorende Regeling bodemkwaliteit (Rbk), zorgt voor een op een nieuwe leest geschoeid bodembeheer. Centraal daarbij staat het toekomstig gebruik van de grond en een verantwoord bodembeheer. De erkenningsregeling voor bodemintermediairs vormt een integraal onderdeel van het Bbk. Aelmans ECO bv heeft al in een vroeg stadium op de nieuwe regelgeving geanticipeerd en bezit daarmee tijdig de noodzakelijke erkenningen. Achtergrond Bbk Lekkerkerk kwam in 1980 in het nieuws toen na geuroverlast bleek, dat er een nieuwbouwwijk was gebouwd op grond die onder andere verontreinigd was met vaten chemisch afval. Deze affaire was voor de overheid aanleiding om regelgeving te introduceren omtrent het milieucompartiment bodem. Sindsdien zijn diverse besluiten en regelingen opgesteld en in werking getreden in het kader van hergebruik en toepassen van grond en baggerspecie. Uit een evaluatie van de huidige regelgeving concludeerde de overheid dat het kader voor hergebruik voldeed, maar dat het wel te star, complex en slecht handhaafbaar was. Daarnaast bleek het beleid rond het toepassen van grond en baggerspecie te versnipperd. Voor de



overheid aanleiding het huidig Bouwstoffenbesluit te herzien. De kaders voor bouwstoffen en grond en bagger zijn nu verankerd in het Bbk. In het Bbk zijn deze drie kaders op elkaar afgestemd, maar blijven wel nadrukkelijk gescheiden. Samen met bodemsanering moeten het onderdeel grond en bagger een consistent geheel gaan vormen voor het bodembeheer. Binnen het Bbk ligt tevens de Kwalibo-regeling verankerd. Kwalibo staat voor Kwaliteitsborging in het bodembeheer (zie artikel in AelmanScoop uitgave 22, oktober 2006). De reikwijdte van Kwalibo is echter breder dan bouwstoffen en grond en bagger. Zo stelt Kwalibo eisen aan bijvoorbeeld bodembescherming en bodemsanering. Doelstelling Bbk Het doel van het Nederlandse bodembeleid is het vinden van een balans tussen enerzijds de maatschappelijke opgave die voortvloeit uit de Wet bodembescherming en de maatschappelijke opgave die voortvloeit uit het sociaal-economische gebruik van de bodem. Dit wil zeggen een balans tussen enerzijds de bescherming van de gezondheid van de mens en het behoud van de functionele eigenschappen die de bodem heeft voor mens, plant en dier, en anderzijds het geven van ruimte aan maatschappelijke activiteiten op de bodem.

Doelgroepen Bbk Met de Bbk krijgen rechtstreek van doen: milieuadviesbureaus, milieulaboratoria en monsternemers, gemeenten, waterschappen, provincies, de bouwsector (van producenten tot aannemers en opdrachtgevers) en verder grondverzet- en baggerverzetbedrijven. Gevolgen Bbk De herziening van het Bouwstoffenbelsuit is in volle gang. Deze herziening moet leiden tot een simpelere, goedkopere en beter handhaafbare regelgeving voor bouwstoffen. Het beleid voor het toepassen van grond en baggerspecie is beter toegespitst op de lokale situatie. Dit maakt bodembeheer op lokaal niveau mogelijk. Er ontstaan meer mogelijkheden voor gebiedsspecifiek beleid voor hergebruik van grond en het oplossen van vrijkomende bagger. Overheden mogen volgens het besluit alleen nog werken met erkende bedrijven. Daartoe is een systeem van kwaliteitsborging en erkenningen rond bodemwerkzaamheden opgenomen in het besluit en de regeling. Daarmee verbetert ook de kwaliteit van de uitvoering van de bodemregelgeving. Ragna Eeken

Uw bedrijf in zicht

De technische resultaten die u realiseert met uw varkens, kippen, koeien of op uw akkers en de manier waarop bevatten voor u veelal geen geheimen meer. Lastiger is het vaak als u gevraagd wordt naar uw visie op de toekomst van de landbouw in het algemeen, de sector waarin u werkzaam bent of die van uw bedrijf. Niet dat u geen visie heeft maar omdat dit voor u vaak geen alledaagse vraag is en u op vergaderingen vaak een algemeen (vaak zelfs negatief) beeld ontvangt. Het wordt echter steeds belangrijker een duidelijk beleid voor uw bedrijf uit te stippelen. De belangrijkste vraag die u daarbij moet beantwoorden is: waar wil en kan ik gedurende de komende pakweg tien jaar naar toe. De schaalvergroting gaat in alle hevigheid door en in één slag de bedrijfsomvang verdubbelen is geen uitzondering meer. Daarnaast zien we steeds meer bedrijven die zoeken naar nevenactiviteiten op hun bedrijf of deze uitbouwen tot hoofdactiviteit. Niet alle ondernemers kiezen voor uitbreiding of verbreding, staken of overdragen van het bedrijf is óók ondernemersbeleid. Inzicht Bedrijfsontwikkeling vraagt inzicht, visie, lef en partners in business. Bij laatstgenoemde kunt u denken aan collega’s, inkoop- en afzetorganisaties, de periferie, de bank en natuurlijk uw adviseur. Als u deze partners bij uw bedrijf wilt of moet betrekken is het verstrekken van technische resultaten alleen vaak niet voldoende. Inzicht in ondernemer en onderneming is niet alleen voor een partner, maar ook voor uzelf van cruciaal belang. Het opstellen van een bedrijfsplan helpt u daarbij. Met een bedrijfsplan verschaft u inzicht in uw bedrijf, stippelt u een koers uit en u heeft er (mits u het plan tussentijds up-to-date houdt) gelijktijdig een stuurinstrument mee in handen. Aandachtspunten Een bedrijfsplan kent verschillende aandachtspunten. Het begint met de beschrijving van ondernemer en onderneming inclusief een analyse van de technische resultaten en de



aanwezige randvoorwaarden (vergunningen e.d.). Vervolgens komen de financiële situatie, de balans en de winst en verliesrekening aan de orde. Met deze gegevens wordt voldoende inzicht verschaft in het bedrijf teneinde een zogenaamde SWOT analyse te kunnen maken. De SWOT-analyse kan worden opgesplitst in een interne (Strengths en Weaknesses) en een externe analyse (Opportunities en Threats). De Strengths en Weaknesses zijn de sterke en zwakke punten van u en uw onderneming. De Opportunities en Threats zijn de kansen en bedreigingen in de markt waar de onderneming mee geconfronteerd wordt. Met deze analyse en uw visie over de landbouw in het achterhoofd is er voldoende bagage om de koers van u en uw bedrijf uit te stippelen. Risico’s De (nieuwe) koers vraagt veelal om investeringen, waarvan de haalbaarheid moet worden getoetst middels een begroting. Ondernemen en investeren brengt risico’s met zich mee. De bank ziet graag dat ook de financiële risico’s in kaart worden gebracht. Daartoe stellen we een gevoeligheidsanalyse op van uw bedrijf en brengen uw zekerheidspositie in kaart. Nadat we de risico’s in kaart hebben gebracht bepaalt u welke voor u aanvaardbaar zijn, welke niet en welke tot een zekere hoogte. De onaanvaardbare risico’s probeert u in te dekken (denk aan vaste prijsafspraken of verzekeringen) of af te toppen door het inbouwen van een boven- of ondergrens. Denk hierbij niet alleen aan prijsafspraken maar ook aan renterisico’s. Het “spel” met de bank is voor u niet een alledaagse aangelegenheid en een goed en onafhankelijk advies hierin is dan ook onontbeerlijk. Resumerend Of u nu kiest voor uitbreiding, verbreding, verkoop, overdracht of beëindiging van uw bedrijf, het vooraf in kaart brengen van de marsroute voorkomt problemen tijdens de rit. Wij staan u graag met raad en daad bij tijdens deze rit. Harold Veugen

Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor en de NVM Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor is met ingang van 2007 toegetreden tot de Nederlands Vereniging van Makelaars, beter bekend als de NVM. Met de toetreding van Aelmans beschikt de NVM nu ook in Limburg over een kantoor dat gespecialiseerd is in agrarisch- en landelijk vastgoed.

en disciplines in ons adviesbedrijf. Hierdoor kunnen we verder gaan dan andere kantoren. Dit in combinatie met de andere diensten binnen Aelmans, zorgt voor een unieke formule met een duidelijke meerwaarde voor de klant.

Aansluiting bij de NVM resulteert in een vesterkte positie en een verbetering van de landelijke kennisuitwisseling met collegabedrijven. Jo Aelmans en Guus Lardinois zijn toegetreden als lid van de vakgroep Agrarisch en Landelijk Vastgoed van NVM, Arno Beckers en Bart Huijts tot de groep Wonen, terwijl Bart Huijts tevens lid is van de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed.

Funda.nl Door aansluiting bij de NVM krijgen onze verkoopobjecten extra aandacht op de populaire website: www.funda.nl of www.fundalandelijk.nl. Daarnaast is er een kennisuitwisselingsysteem waarin alle NVM-transacties worden geregistreerd. De diepgang van dit systeem gaat verder dan de informatie van het kadaster en andere informatiebronnen. Hierdoor krijgen we sneller en makkelijker toegang tot belangrijke marktinformatie.

De doelstellingen en het imago van de NVM sluiten naadloos aan bij de eigen doelstellingen: het leveren van kwaliteit. Deze kwaliteit leveren we al door de vergaande specialisatie

Toegevoegde waarde Op de eerste NVM-regiobijeenkomsten merkten we dat het lidmaatschap van Aelmans ook een toegevoegde waarde heeft voor de NVM.

We bieden aanvullende diensten bij zaken waar de meeste NVM-ers hun omzet in halen. Planschaderisico, onteigeningsbegeleiding, bestemmingswijzingen en dergelijk zijn voor de meeste collega’s geen dagelijkse praktijk. Voor ons vormen ze juist een uitdaging. Bart Huijts

Vrijstelling overdrachtsbelasting cultuurgrond Sinds 1 januari 2007 is cultuurgrond vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het is daarbij niet noodzakelijk dat de koper de grond zelf gaat gebruiken. Wel dient de grond ‘bedrijfsmatig’ te worden gebruikt. De vrijstelling is dus ook van toepassing op bijvoorbeeld grond die u aankoopt om vervolgens te verpachten aan een landbouwer. Aan deze vrijstellingsregeling hangt wel een belangrijke voorwaarde: de grond moet vanaf de aankoop ten minste tien jaar landbouwkundig worden gebruikt.

10

Verkoopt u de grond voortijdig dan is het van belang om te regelen dat de grond nog de resterende periode voor landbouwdoeleinden wordt geëxploiteerd. Dit kunt u met een kettingbeding regelen. Gaat u of uw rechtsopvolger binnen tien jaar na koop het perceel gebruiken voor hobbymatige doeleinden of als ondergrond voor nieuw op te richten agrarische bedrijfsgebouwen (uitgezonderd glasopstanden) of woning(en) dan bent u alsnog overdrachtsbelasting (met

rente) verschuldigd. In die gevallen is namelijk niet voldaan aan de eis van tien jaar landbouwkundig gebruik. Bij niet (tijdig) aangeven is het normale boetebeleid van de belastingdienst aan de orde. Resumerend: de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor cultuurgrond is een mooie versoepeling. Echter tien jaar is een lange tijd, regel zaken daarom goed. Fabienne van Hoven-Beusmans

Eerste ervaringen met de nieuwe stankwet

Sinds 1 januari 2007 vormt de Wet geurhinder en veehouderij voor gemeenten het toetsingskader bij nieuwe aanvragen voor een milieuvergunning. Aan de hand van deze wet beoordelen gemeenten of de geurhinder vanuit dierverblijven aan de norm voldoet. Veehouders vragen zich nu af of deze nieuwe wet ongunstig of juist gunstig voor hun bedrijf uitpakt. Nieuwe Wet geurhinder en veehouderij De nieuwe wet is op geheel Nederland van toepassing en is het exclusieve toetsingscriterium voor de beoordeling van geurhinder uit dierenverblijven. De wet hanteert twee typen waarden. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, drukt de wet de waarde niet meer uit in “mestvarkeneenheden” maar in “odour units” per kuub lucht, een ten hoogste toegestane geurbelasting op een gevoelig object. Voor diercategorieën zonder vastgestelde geuremissiefactor gelden vaste afstanden. Verspreidingsmodel Het rekenprogramma ‘V-stacks vergunning’ is nodig om te berekenen of een uitbreiding van een veebedrijf mogelijk is. Samen met andere variabelen wordt de geuremissie ingevoerd in het programma. Vervolgens berekent het programma de geurbelasting op geurgevoelige objecten in de omgeving. Bepalend zijn hierbij o.a. de afstand tot het geurgevoelige object, de windrichting, de ventilatiewijze, de hoogte en diameter van de uitlaatopening, dakhoog-

11

te, etc. De uitkomst van deze berekening is de geurbelasting van het betreffende dierverblijf op een nabijgelegen geurgevoelig object. Alleen indien voor alle objecten voldaan wordt aan de norm is de uitbreiding toelaatbaar. Normstelling Met betrekking tot de maximale geurbelasting maakt de wet onderscheid tussen vier verschillende soorten gebieden: binnen en buiten de bebouwde kom en binnen en buiten een concentratiegebied (volgens de Meststoffenwet). Binnen de bebouwde kom gelden de normen 3 en 2 voor respectievelijk binnen en buiten het concentratiegebied. Buiten de bebouwde kom zijn 14 en 8 de standaardnormen. In de wet zijn bandbreedtes opgenomen waarbinnen gemeenten de norm naar boven of naar beneden kunnen bijstellen. De gemeente dient hiertoe een voorbereidingsbesluit te nemen, waarna zij in een verordening voor een bepaald gebied een andere waarde vast kan stellen. Indien een aanvraag is ingediend voordat een voorbereidingsbesluit is genomen, moet de gemeente de standaardnormen hanteren. Ervaringen De meeste Limburgse gemeenten hebben nog geen voorbereidingsbesluit genomen. In veel gevallen is dus nu de standaardnorm van toepassing. Neemt de gemeente een voorbereidingsbesluit, zoals b.v. de gemeenten Venray, Deurne en Nederweert, dan worden alle aanvragen aangehouden totdat de normen

per gebied zijn vastgesteld. Onze ervaring is dat de standaardnormen strenger zijn dan voorheen. Zo kan bijvoorbeeld een uitbreiding van 40.000 legkippen naar 70.000 legkippen op een afstand van 250 meter van de bebouwde kom nu niet meer vergund worden, terwijl deze uitbreiding met de oude regelgeving wel vergunbaar was. Door het gebruik van gecombineerde luchtwassystemen ontstaan echter meer mogelijkheden voor bedrijfsuitbreiding. Tevens is het mogelijk om in overbelaste situaties door middel van geurbelastingreducerende maatregelen toch een uitbreiding te realiseren. Denk hierbij aan het verplaatsen van het emissiepunt of aan betere technieken met betrekking tot de geuruitstoot. De uitbreiding mag echter niet meer bedragen dan de helft van de vermindering van de geurbelasting door de toegepaste maatregel. In dit kader is het verstandig om een berekening te laten maken of het mogelijk is uw bedrijf uit te breiden. Wij beschikken over de expertise de uitbreidingsmogelijkheden van uw bedrijf in beeld te brengen. Tevens kunnen wij uw aanvragen en begeleiding van de milieuvergunning voor u verzorgen. Johan van Selst en Ton Crasborn

Colofon 12

Overnemen met bronvermelding is toegestaan. Deze uitgave van AelmanScoop is met veel zorg samengesteld. De lezer dient er echter rekening mee te houden dat de regel- en wetgeving bijzonder gecompliceerd is. Bovendien is deze voortdurend aan verandering onderhevig. Wij kunnen dan ook geen enkele verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies naar aanleiding van de inhoud van deze publicatie onderneemt.

AelmanScoop is een periodieke uitgave voor relaties van Aelmans Kerkstraat 4, 6367 JE Voerendaal Tel (045) 575 32 55, Fax (045) 575 15 09 Abenhofweg 2, 6095 NE Baexem Tel (0475) 45 92 60, Fax (0475) 45 92 82 www.aelmans.com, [email protected]

Redactie M&O Guus Queisen Vof, Sittard Fotografie Aelmans iMedia, Voerendaal M&O Guus Queisen Vof, Sittard Twan Wiermans, Margraten Vormgeving Aelmans iMedia, Voerendaal Druk Drukkerij Kuypers, Weert

Klachten nopen tot verplaatsing Klachten van omwonenden die zelfs overgingen in bedreigingen waren voor de familie van Heugten aanleiding om, in overleg met de gemeente Heythuysen, onmiddellijk te stoppen met het houden van vleeskuikens. Uiteindelijk is er geen andere uitweg dan het bedrijf te verplaatsen. Thei en Truus van Heugten hebben in Heythuysen aan de Walk een gemengd familiebedrijf met vleeskuikens, akkerbouw en asperges. Sinds enige tijd werkt ook de oudste zoon Jules, na zijn HAS opleiding en enkele jaren werkervaring, mee op het bedrijf. Het bedrijf van Thei en Truus ligt in een van oorsprong agrarische gebied. Door de jaren heen kreeg deze omgeving steeds meer een woonfunctie. Wonen en werken vinden hier op zeer korte afstand van elkaar plaats. Dat deze combinatie in relatie met dierhouderij problemen oplevert bleek vier jaar geleden. Omwonenden klaagden bij de gemeente Heythuysen plotseling over het bedrijf dat al ruim 40 jaar op deze locatie vleeskuikens houdt. Het aanhoudende klagen ontaardde zelfs in dreigementen. De gemeente vroeg de familie Van Heugten om, ondanks de aanwezigheid van een toereikende en geldige milieuvergunning uit 1996, onmiddellijk te stoppen met het houden van vleeskuikens. De familie probeerde de gemeente ervan te overtuigen dat dit niet mogelijk was. De vleeskuikenstak vormt immers een belangrijk economisch onderdeel van hun bedrijf. Om uit de impasse te komen werd met de gemeente een onderhandelingtraject opgestart met als inzet een verplaatsing van de vleeskuikenhouderij. In eerste instantie werd gedacht het bedrijf te verplaatsen in het kader van de Reconstructie. Het bedrijf kwam hiervoor niet in aanmerking omdat alleen verplaatsingen

ten behoeve van natuur uit de reconstructiegelden worden gesubsidieerd. Uiteindelijk resulteerde het overleg, waarbij Jo Aelmans en Ton Crasborn de familie Van Heugten terzijde stond, in een overeenkomst met de gemeente. De verplaatsing zou gefinancierd worden middels het bouwen van woningen aan de Walk. Als nieuwe locatie voor het bedrijf werd gekozen voor een plek in het Landbouwontwikkelingsgebied (LOG) aan de Hunselerdijk. “De LOG’s zijn bestemd voor de vestiging van intensieve veebedrijven. De verplaatsing hiernaar toe zou dus snel gerealiseerd kunnen worden. Niet dus.”, zegt Ton Crasborn van Aelmans Agrarische Advisering. Hij begeleidt de familie Van Heugten in dit hele proces. “Om te komen tot een nieuwe vestiging werden zowel de ruimtelijke (bouwvergunning) als de milieutechnische (milieuvergunning) procedures opgestart. Één ‘belanghebbende’ maakte bezwaar tegen de aangevraagde milieuvergunning. Dit resulteerde uiteindelijk in een gang naar de Raad van State (RvS) met een vertraging van maar liefst drie jaar tot gevolg. Gelukkig oordeelde de RvS in maart 2007 dat de vergunning, weliswaar in tweede instantie, de toets der kritiek kon doorstaan”, aldus Ton Crasborn. Nu, vier jaar nadat de laatste vleeskuikens de stallen aan de Walk verlieten, is het zover. De familie Van Heugten kan gelukkig het papierwerk achter zich laten en focussen op de daadwerkelijke realisatie van hun nieuwe bedrijf. Uiteraard levert de komende periode nog spannende momenten op voor de familie. Maar Thei, Truus en Jules kunnen de handen uit de mouwen steken om te werken aan een nieuwe toekomst voor hun bedrijf. Guus Queisen