April experts over: ESCo. Balans. Groen zit in ons hart

DIT IS EEN BIJLAGE BIJ HET FINANCIEELE DAGBLAD. DE INHOUD VAN DEZE BIJLAGE VALT NIET ONDER DE REDACTIONELE VERANTWOORDELIJKHEID

Nummer 2/April ’13

GREEN OFFICE 3

4 experts over:

Renoveren naar energieneutraal

TIPS

ESCo

Financiële en kwalitatieve meerwaarde

Balans

FOTO: GREEN LIVING CITY DOOR BROEKBAKEMA

Geïntegreerde duurzaamheidsrapportage

FINANCIËLE VOORDELEN DOOR DUURZAAMHEID ...duurzaamheid in onze genen.

Groen zit in ons hart...

WTH Vloerverwarming biedt duurzame concepten voor verwarmen en koelen voor nieuwbouw en renovatie. Duurzaamheid is diep verankerd in onze bedrijfsfilosofie. Ons bedrijfspand staat niet voor niets in de top-10 van energiezuinigste bedrijfspanden van Nederland. Dat doet ons groene hart goed. Benieuwd wat wij voor u kunnen doen? Kijk op wth.nl

2 · APRIL 2013

DE UITDAGING Nederland moet z’n vastgoed verduurzamen. En tegelijk inspelen op veranderende gebruikerswensen. Hoe gaan we om met de uitdaging in nieuwbouw en bestaande bouw?

De businesscase van duurzaamheid: samen sterker!

V

erduurzaming heeft in Europa een enorme vlucht genomen. Zeker niet alleen in Nederland, nog meer in Duitsland maar ook zelfs in landen als Kazachstan is het eerste BREEAM Very Good project in aanbouw. Nog niet zo lang geleden waren projecten met een hoge duurzaamheidsambitie een geitenwollen nichemarkt.Tegenwoordig gaat het in Nederland in meer dan 60 procent van de bouwvergunningen om duurzame projecten. Het is niet meer uit te leggen dat een initiatiefnemer nog nieuw vastgoed toevoegt dat niet in hoge mate duurzaam is. Ook economisch wordt het niet duurzaam zijn onverantwoord. Over een jaar of vijf is een niet duurzaam kantoor onverhuurbaar. Ja, alleen tegen bodemprijzen of voor tijdelijk gebruik. Geen belegger of financier die daar nog aan begint. Want waarom zou een huurder gaan betalen voor een inefficiënt gebouw? Voor nieuwbouw gaan we dus duurzaam, maar wat te doen met de bestaande bouw? De investeringsruimte is minimaal in deze tijd, de opgaven en risico’s zijn groter dan ooit. Dat vergt enorme

creativiteit, veel visie en overtuigingskracht. Verduurzaming is niet de enige opgave. We moeten ook anticiperen op nieuwe behoeften. In tien jaar tijd is het aantal vierkante meters per kantoormedewerker gehalveerd door thuiswerken en flexibele werkplekken.De meters die overblijven zien er anders uit.Vrije ruimtes,meer vergader- en ontmoetingsplekken.Gangen met aan weerszijde kantoorcellen worden niet meer door de markt opgenomen.

Retail en vastgoed

Ook in de retail verandert de vastgoedbehoefte. Online shoppen neemt een vlucht. Flagship stores domineren het beeld in de winkelstraten van grote steden. Luxe autoshowrooms keren weer terug in de stadscentra. Vastgoed als permanente etalage en showroom om te kijken en daarna thuis – online – te kopen.

Gezocht: financiële innovatie

Om die omslag in alle vastgoedtypen te maken, is veel innovatie nodig. Financiële innovatie vooral; en wel op korte termijn. Nú wachten betekent straks onherroepelijk aansluiten bij de verliezers. We moeten op zoek naar nieuwe verdienmodel-

Jaap Gillis Voorzitter bestuur Dutch Green Building Council

Per 1 augustus 2012 trad Jaap Gillis MBA FRICS aan als CEO van Bouwfonds REIM en tevens als lid van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep.Jaap Gillis was tot 1 april 2012 COO van Redevco. Daarvoor werkte hij in verschillende leidinggevende functies onder andere bij AM (Amstelland/MDC) en ING Real Estate. Gillis heeft diverse nevenfuncties, ondermeer in enkele belangenorganisaties. Hij is voorzitter van de Dutch Green Building Council en tot voor kort bestuurslid van IVBN, past Trustee en oud-voorzitter van de Europese Adviesraad van de International Council of Shopping Centers, vice voorzitter van het Urban Land Institute in Nederland, Fellow van het Royal Institute of Chartered Surveyors en Register Marketeer van het NIMA.

len. Een voorbeeld: emissiehandel (‘sloophandel’) kan energieprojecten op gebiedsniveau interessant maken. De huidige taxatiemodellen moeten worden herzien en aangepast, waarbij we meer naar de toekomst kijken bij de waardebepaling.Wat is het adaptief vermogen van een object?

Rol voor de overheid

De overheid kan de rol van aanjager op zich nemen. Bijvoorbeeld door het speelveld te vergroenen door fiscale voordelen uit te breiden, salderen voor de meter mogelijk te maken,ruimte te geven aan emissiehandel voor de vastgoedsector, een minimum te stellen aan hergebruik van materialen in de bouw, bij hardhout het gebruik te verminderen, c.q. te ontmoedigen en bij nieuwe woningen 20 procent duurzame opwekking te eisen. Laten we komend decennium de bebouwde omgeving naar een hoger plan tillen.Geen onderdeel van de vastgoedketen kan dit alleen. Pensioenfonds, installateur, beheerder, financier, gemeente, belegger en huurder: we hebben elkaar nodig. Met een gezamenlijke visie op gebiedsniveau komt er weer muziek in de sector! JAAP GILLIS [email protected]

WIJ RADEN AAN

PAGINA 12-13

‘Verduurzamen, leegstand tegengaan en op lange termijn aantrekkelijk zijn voor nieuwe huurders’

We make our readers succeed! GREEN OFFICE 2E EDITIE, APRIL 2013 Managing Director: Marc Reineman Sales Manager: Bart Gabriëls Editorial Manager: Stella van der Werf Design: Imre Engbers Senior Project Manager: Anko Steenbeek E-mail: [email protected] Gedistribueerd: Het Financieele Dagblad, april 2013 Drukkerij: Dijkman Offset Mediaplanet contact informatie: Telefoon: 020-7077000 Fax: 020-7077099 E-mail: [email protected] VOLG ONS OOK OP:

De inhoud van deze bijlage valt niet onder de hoofdredactionele verantwoordelijkheid van het FD.

Mediaplanet ontwikkelt hoogwaardige bijlagen die zich richten op een specifiek thema en de daarbij behorende doelgroep. Zo brengen wij lezer en adverteerder dichter bij elkaar. Copyright Mediaplanet Publishing House Volledige of gedeeltelijke verveelvoudiging, openbaarmaking of overname van deze publicatie is slechts toegestaan met toestemming van de uitgever, met bronvermelding: Mediaplanet Publishing House.

Mitsubishi Elevators Europe: energie besparen en terug leveren aan het pand Een lift kan het idee geven van een energie slurpende toepassing, maar niets is minder waar. Mitsubishi Elevator Europe realiseert liften die niet alleen energiezuinig zijn, maar ook nog eens zelf energie opwekken. “De engineering en productie doen wij deels zelf”, zegt salesmanager Ronald Koedam. “Daarom bieden we veel speciale, duurzame oplossingen die we op de klantwensen kunnen afstemmen.” Een unieke oplossing die Mitsubishi heeft ontwikkeld, is het lastafhankelijk bepalen van de snelheid. Eerder was het gebruikelijk om de snelheid van liften te baseren op het zwaarste moment van de dag. Op de andere momenten is er daardoor sprake van overcapaciteit. Koedam: “Onze liften meten constant de belasting. Wanneer de kooi zwaarder wordt beladen, komt de last in balans met het tegengewicht, dan zal de hefsnelheid toenemen, wat energie bespaart. Over de hele dag gezien is er 80 procent van de gebruikstijd minder hefsnelheid nodig, wat een reductie van de aansluitwaarde van 40 procent betekent.”

Energie terug voeden

Een nog verder gaand duurzaamheidsaspect is o.m. energieterugvoeding. De liften maken namelijk op slimme wijze gebruik van de remmende werking van hun constructie, waardoor ze energie opwekken. Die komt ten goede aan bijvoorbeeld de verlichting in het pand. “Door het contragewicht dat aan de kooi is bevestigd, wil een lege lift die beneden staat altijd naar boven”, legt Koedam uit. “Eigenlijk remt hij continu af. De energie die daarbij vrijkomt, wordt teruggegeven aan het pand. Zowel bij een opgaande als neergaande beweging.” Energieterugvoeding is een belangrijk criterium binnen de BREEAM-certificering. Koedam benadrukt dan ook dat de liften een bijdrage leveren aan de duurzaamheidseisen die BREEAM stelt. Maar los daarvan gaan de liften ook gewoonweg lang mee. “We werken alleen met materialen en constructies die erg duurzaam zijn. De liften zijn erg degelijk en vervanging van onderdelen ligt ruim meer dan gemiddeld ver in de toekomst, ook een enorme pre in o.a. PPSprojecten.”

Demontabel bouwen: dé flexibele en duurzame toekomst van vastgoed!

Winkelcentrum Stein

De mogelijkheden op het gebied van (tijdelijke) huisvesting zijn de laatste jaren sterk ontwikkeld. Neptunus uit Kessel is gespecialiseerd in het realiseren van tijdelijke duurzame gebouwen. Of zoals het bedrijf zelf zegt: demontabel bouwen. Want tijdelijk spreekt niet meer tot de verbeelding wanneer je het over een paar maanden tot wel 20 jaar hebt. Wanneer is demontabel bouwen de oplossing? En wat is demontabel bouwen dan precies? Dorrie Eilers, directeur van Neptunus, aan het woord.

Duurzaam en flexibel

Sporthal Papendal

“Demontabele gebouwen zijn binnen no-time gebouwd,” legt Eilers uit. “De gebruiker kan zelf de periode bepalen. Al naar gelang behoefte: van enkele maanden tot zelfs 20 jaar. Gehuurd, gekocht of zelfs geleased. Het woord zegt het natuurlijk al: demontabel. Wanneer de ruimte niet meer nodig is, wordt het gebouw gedemonteerd en eventueel verplaatst. Alle materialen zijn herbruikbaar en recyclebaar. Dat betekent de eigenschappen en voordelen van onroerend goed, maar dan zonder de risico’s en mét optimale duurzaamheid en flexibiliteit. Roerend goed dus,” legt de directeur van het familiebedrijf uit.

Multifunctioneel inzetbaar: van theater tot winkelcentrum “In geval van calamiteiten, renovatie, Vinexlocaties of als er tijdelijk extra ruimte gewenst

Terminal luchthaven Cochstedt

is, worden onze gebouwen veelvuldig ingezet. Zo bouwen we onder andere winkels, supermarkten, sporthallen, logistieke centra, airport terminals, restaurants en theaters. We plaatsten zelfs ooit een tijdelijk crematorium dat als vervanging diende ten tijde van een grote verbouwing. Ook realiseerden we in Stein, als gevolg van verwoesting van het winkelcentrum door brand, een tijdelijk winkelcentrum met een oppervlakte van 9.000 m2. In principe is dus iedere toepassing denkbaar.”

Zekerheid in onzekere tijden Afhankelijk van de aanleiding voor de ruimtebehoefte, kunnen de demontabele gebouwen niet alleen gehuurd, maar ook gekocht of geleased worden. Dit betekent dat er alleen wordt betaald voor de periode van gebruik. Op deze manier zijn de kosten altijd inzichtelijk en kan er – zonder risico – gebruik worden gemaakt van optimale flexibiliteit.

Roerend goed de toekomst van onroerend goed! Eilers: “Onze R&D afdeling is continu bezig met nieuwe ontwikkelingen. Alle producten en onderdelen worden dan ook in eigen huis ontwikkeld. Een goed voorbeeld hiervan is de laatste ontwikkeling van Neptunus: de ‘Flexolution’, een energiezuinig en duurzaam gebouw, welke zelfs aan de normen van het Bouwbesluit voldoet. Dit gebouw is een sprekend voorbeeld van hoe de grenzen tussen ‘ vaste’ en ‘demontabele’ bouw vervagen. Onroerend goed wordt roerend goed. Want wie wil niet flexibel zijn?”

4 · APRIL 2013

INSPIRATIE De sprong naar duurzame energievoorziening In 2020 moeten we in Nederland een forse energietransitie hebben gerealiseerd. ESCoNetwerk.nl voorzitter Jacqueline Cramer over de rol die Energy Service Company’s (ESCo’s) daarbij kunnen spelen.

Jacqueline Cramer Voorzitter ESCoNetwerk.nl

‘Bij een ESCo besteedt een opdrachtgever haar energiehuishouding langjarig,integraal uit aan een of meerdere partijen die daarin gespecialiseerd zijn.Er wordt daarbij afgerekend op basis van een prestatiecontract. De opdrachtnemer zal minder ontvangen als zij niet aan haar beloftes op het gebied van comfort, verbruik en andere vooraf bepaalde afspraken voldoet. ESCo’s kunnen overal worden toegepast daar waar energie wordt gebruikt, dus op het gebied van openbare verlichting, bij zwembaden en in gebouwen. Een ESCo levert financiële en kwalitatieve meerwaarde. Het zorgt voor een verduurzaming van de organisatie: niet alleen vanuit een sociale verantwoordelijkheid, maar ook op basis van een overtuigende businesscase.

Concentreren op kerntaken

Voor de gebruikers betekent dit minder zorgen, minder risico en minder vermogensbeslag, want de

opdrachtnemer doet de investeringen in de aanleg en het onderhoud. Daarmee kan men zich meer concentreren op werkelijke kerntaken. Zo kan een ziekenhuis zich vooral richten op het beter maken van patiënten in plaats van het in de lucht houden van klimaat en verlichtingssystemen. Voor de ESCo heeft het ook voordelen want die kan -eindelijk zou ik zeggen - investeren in levensduuroptimalisatie en innovatie. Zij zijn namelijk ook gebaat bij een systeem dat langjarig de beste verhouding tussen kosten en kwaliteit biedt. Dat ze vervolgens een stabiele, langlopende vergoeding kunnen verdienen zolang ze goed presteren, is voor hen uiteraard interessant.

Algehele mindset

Naast ESCo’s zijn er legio andere manieren om werk van verduurzaming te maken. Denk aan optimalisatie van productieprocessen, recycling van afvalstromen of beperking van transport. Het aardige van een ESCo is dat je jezelf bij wijze van spreken dwingt om langjarig een consistent beleid door te blijven voeren. De looptijden zijn lang en juist daardoor kunnen de optimalisaties worden gerealiseerd. Besef ook wat het doet ten aanzien van de algehele mindset van de mensen binnen de organi-

satie als je op deze manier te werk gaat; ik ben van mening dat een organisatie die dit soort slimme oplossingen realiseert ook op andere terreinen de processen strak onder controle heeft. ESCO OVER DE GRENS Empire State Building, New York - Energiebesparing: 38% - Reductie CO2-uitstoot: 105.000 ton in 15 jaar - Kostenbesparing: 4,4 miljoen dollar per jaar

Timing probleem opgelost

Nederland loopt achter ten opzichte van het buitenland bij het inzetten van ESCo’s. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat we niet gewend waren in dit soort nieuwe financiële arrangementen te denken. Iedereen handelde vanuit zijn eigen denkkader. Ook leunden we te veel op de overheid: die moest zulke zaken maar regelen. Die manier van denken is sinds 5 jaar aan het kantelen. De economische crisis dwingt ons daarbij inventiever na te denken over de manier waarop we transities naar een duurzame energievoorziening financieren. Het interessante is dat milieu en economie hier vaak hand in hand gaan. Alleen gingen de kosten voor de baten uit. Nu je dat probleem met timing met bijvoorbeeld ESCo’s blijkt te kunnen oplossen, kun je een enorme sprong in de richting van een duurzame energievoorziening maken.’ NIENKE HOEK [email protected]

BRON: STRUKTON

‘ESCo’s vragen om t Wie met Energy Service Company’s (ESCo) in zee gaat, doet er goed aan om dit vooraf in heldere prestatiecontracten vast te leggen. “Je gaat een samenwerkingsverband aan en daar komen technische en juridische aspecten bij kijken.” “Vaak is het zo dat de simpelste ESCo-vorm voor de meest uitgebreide contractomschrijving zorgt”, begint Marc Hopman, lid van de redactieraad van het kennisplatform duurzaamvastgoed.com en expert prestatiecontracten bij AT Osborne. “Stel, je levert als ESCo al-

leen energiezuinige lampen. Dan moet je juridisch hebben vastgelegd wat er gebeurt als de eigenaar van het gebouw failliet gaat. Als ESCo heb je geen onderpand terwijl je wel waarde in het pand hebt ingebracht. In een goed contract is bovendien de energieprestatie duidelijk en simpel vastgelegd. De facilitair manager in het pand moet het prestatiecontract ook kunnen begrijpen.” Tevens moet helder zijn welke gevolgen het heeft als de prestaties niet worden gehaald, vervolgt Hopman. “Of hoe het beheer wordt uitgevoerd en welke mensen er wel en niet aan de installatie mogen zitten.”

Duurzaamheid Veel bedrijven hebben al maatregelen op het gebied van duurzaamheid genomen. Bewust of onbewust. Een afgedwongen afvalbeleid, beheersing van het afvalwater of een succesvolle energiebesparingsmaatregel. Er wordt al veel gedaan. Kan het beter? Zeker. In samenhang genomen maatregelen op basis van een praktisch en haalbaar beleid leveren bedrijven enorme voordelen op. In termen van winst, reputatie, efficiëntie en acceptatie. Tauw is het adviesbureau dat u helpt dat beleid te formuleren. Vertrekkend vanuit strategische doelstellingen zijn we in staat om duurzaamheid tastbaar te maken. www.tauw.nl

Denkkracht voor duurzame omgevingskwaliteit

APRIL 2013 · 5

1 TIP

MAAK JE PRESTATIE CONTRACTEN BEGRIJPELIJK

Verbeterde verhuurkansen door duurzame investeringen ■ Vraag: Hoe kan de eigenaar in de huidige markt zijn verhuurkansen vegroten? ■ Antwoord: “Door het grote aanbod zal de verhuurder het meest aantrekkelijke product moeten bieden door in te spelen op de specifieke vraag die in een specifieke markt aan de orde is. In economisch onzekere tijden is flexibiliteit een belangrijk aspect en is het zaak om daar als eigenaar op in te spelen,” zegt Ron van den Berge, partner bij Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten.

transparantie en duidelijkheid’ Een contract opstellen doe je op basis van de situatie op dat moment en die kan in de loop der jaren veranderen. “Als ESCo investeer je bijvoorbeeld in een groot gebouw, maar dan krimpt de huurder in waardoor er vleugels leeg komen te staan. Dat heeft gevolgen voor het energieverbruik en voor de terugverdientijd van de investeringen die de ESCo heeft gedaan.Wordt dan het contract aangepast? Dat zijn allemaal zaken die je vooraf moet vastleggen.”

Verschillende manieren

Er zijn verschillende manieren waarop je kunt samenwerken met

een ESCo. Je kunt ervoor kiezen om als gebouweigenaar zelf de energiebesparende maatregelen te financieren. Met een ESCo ga je dan een contract aan dat zich richt op de prestatie van die investering. Het rendement gaat dan niet naar de ESCo, die betaal je voor de geleverde diensten, maar naar de gebouweigenaar. Een ESCo kan ook alle onderhoudskosten voor zijn rekening nemen waardoor nog grondiger voor duurzame oplossingen gekozen kan worden. Door een gebouw volledig te laten managen door een ESCo, behaal je het hoogste rendement op het gebied van

duurzaamheid. Ondanks alle mogelijkheden die een ESCo kan bieden, staan we er in Nederland huiverig tegenover. Hopman: “Men zegt: een ESCo verdient eraan. Dat klopt, maar uiteindelijk doen zij de investering en heb je als gebouweigenaar profijt. De energiebesparende maatregelen leveren meer comfort en de energierekening daalt. Het gebouw wordt aantrekkelijker om te huren.”

“De huidige kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een groot aanbod en een beperkte vraag. Dat duurt al enige jaren en is een breed bekend probleem. Aan de andere kant is er bij huurders, vooral bij de kleine en middelgrote bedrijven, steeds meer behoefte aan flexibiliteit. Dit geldt voor zowel huurperioden als omvang van de te huren ruimten. Als onafhankelijk adviseur worden wij ingeschakeld door eigenaren om activiteiten te ontplooien die er toe bij dragen dat het betreffende gebouw weer wordt verhuurd. Door dagelijks actief te zijn in dit vastgoedsegment, weten we als geen ander wat de wensen en eisen van de huurders zijn.”

gedeelte heeft ingericht met vergaderruimten en hospitality services.Een traditioneel kantoor wordt zo aangevuld met voorzieningen die op dagdeel basis kunnen worden gebruikt. In eerste instantie zijn de meeste eigenaren hierin terughoudend, omdat er een investering nodig is en de opbrengst hoger is als de ruimte traditioneel verhuurd wordt. Echter, eigenaren die dat in een breder verband zien, merken dat de resterende ruimten kunnen worden verhuurd door de aanwezigheid van die voorzieningen. Zo worden de investeringen die gedaan zijn uiteindelijk terugverdiend.

Duurzaamheid

Van den Berge stelt dat deze flexibiliteit ook ten goede komt aan de duurzaamheid. “De flexibel te gebruiken ruimten worden intensiever benut. Gemiddeld genomen worden vergaderruimte slechts 20% van de werktijd gebruikt. Naast lagere energielasten door efficienter gebruik is de investering ook duurzamer omdat deze zich over een langere periode uitspreidt dan de duur van een traditionele huurovereenkomst, waarbij het in veel gevallen zo is dat elke nieuwe huurder de oude inrichting bij het grof vuil zet.”

Flexibiliteit NIENKE HOEK

“Wij hebben successen geboekt in gebouwen waar de eigenaar een

SIETSE HERREMA [email protected]

[email protected]

DUURZAAM DOOR FLEXIBILITEIT Huurder en verhuurder tevreden door juiste investeringen De huidige gebruiker wil flexibiliteit. De belegger een duurzame investering en een verhuurd pand. Waarom niet beide combineren? Door slim te investeren creëren we meerwaarde en voorkomen we bovendien desinvesteringen. Het resultaat is een pand waar de huurder zich thuis voelt en dat klaar is voor de toekomst. Cerius adviseert beleggers en gebruikers bij gebouwrevitalisatie en kantoorinrichting. Onze ervaring loont.

WWW.CERIUS.NL

Eneco Rotterdam

Fotografie: Matthijs van Roon, Hofman Dujardin Architecten

Eneco Rotterdam

Duurzaam bouwen voor kinderen

“BREEAM-junior is een lespakket voor de basisschool waarbij de leerlingen zelf leren door te observeren wat duurzaamheid in hun eigen leefomgeving betekent, op verschillende thema’s zoals energie, afval en groen. Daarnaast leren zij hoe zij hun bevindingen kunnen vertalen naar een advies voor de directeur. Op de foto’s is de lancering te zien: Eerste BREEAM junior assessment in WTC Amsterdam tijdens de Dutch Green Building Week 2012.” BRON: DUTCH GREEN BUILDING COUNCIL

Joulz Heinenoord

Sonion Hoofddorp

APRIL 2013 · 7

2 TIP

NIEUWS

STEL LEEGSTAND OPEN VOOR ONDERNEMER

Andy van den Dobbelsteen Professor Climate Design & Sustainability van de TU Delft

Duurzame toekomst vraagt om brede aanpak ■ Vraag: Welke duurzaamheidsslag moet de kantorensector maken? ■ Antwoord: ‘Klimaatadaptatie en energieneutraliteit vragen om grote aanpassingen bij kantoren.’ “Kostentechnisch is het reduceren van de energievraag het meest effectief bij het verduurzamen van een kantoorgebouw”, begint Andy van den Dobbelsteen,professor ‘Climate Design & Sustainability’ aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft. “Dat begint met de goede isolatie en het terugwinnen van afvalwarmte. We kunnen meer aan seizoensopslag doen via warmtekoudeopslag (WKO) en aan duurzame opwekking van energie met zonnepanelen of een warmtekrachtkoppeling op biomassa (bioWKK).”

Bouwen op basis van behoeften ■ Vraag: De bouw- en vastgoedsector ligt lam. De enige uitweg is innoveren, maar hoe? ■ Antwoord: “We moeten het energieverbruik terugdringen, circulair bouwen en inrichten vanuit een menselijke benadering.”

DE TOEKOMST “Tot voor kort werd de kantoorgebruiker altijd als klant gezien waarvoor werd gebouwd of waarnaar werd gezocht nadat het pand was neergezet. Dat is verleden tijd”, begint Marga Hoek, Directeur van De Groene Zaak, een vereniging van ondernemingen met een gedeelde ambitie: de Nederlandse economie sneller verduurzamen. “Voor de toekomst van de vastgoedsector zie ik een belangrijke duurzaamheidstrend, gedreven door menselijke en ecologische vraagstukken.”

Circulair denken

Circa 40% van het energieverbruik en de CO2-uitstoot is gerelateerd aan bou-

wen en het gebruik van gebouwen. Daarbij komt 25% van het wegtransport en 35% van de nationale afvalberg voor rekening van bouw en sloop. Alleen al maatregelen gericht op energiebesparing in de gebouwde omgeving kunnen leiden tot een potentiële energiebesparing van 1000 Petajoule in 2050. Hoek: “Vanuit ecologisch oogpunt moeten we het circulaire denken veel meer toepassen in de vastgoedsector. We moeten kantoren gaan zien als tijdelijke opslagplaats van grondstoffen en niet als een gebouw dat we in 30 jaar afschrijven. Dat staat haaks op de circulaire economie. Je bent niet meer eigenaar en je wilt een pand niet meer voor 30 jaar betrekken.”

aldus Hoek. “We moeten toe naar nieuwe concepten en ons niet beperken tot de techniek. We moeten de people-kant vooropstellen in de vastgoedsector, willen we op de lange termijn, dus duurzaam, aantrekkelijk zijn en blijven. Kijk naar de nieuwe manier van zakendoen. Flexibele werkplekken die iedereen kan huren, zowel éénpitters als grote bedrijven, zijn goede voorbeelden van het centraal stellen van de mens en zijn behoefte. Mensen kunnen elkaar daar ontmoeten, maar zitten niet vast aan de locatie. Dat is duurzaam, omdat de gebouwen door verschillende doelgroepen met vergelijkbare behoeftes gebruikt kunnen worden, waardoor er altijd vraag zal blijven.”

Flexibel bouwen

Globale bestemmingsplannen

Vanuit de menselijke benadering zou de vastgoedsector zich vragen moeten stellen als: wat is nou een goede omgeving voor mensen waarin ze optimaal kunnen functioneren waarbij hun creativiteit en inventiviteit wordt geprikkeld?,

Daarnaast kan Nederland volgens De Groene Zaak een grondige opruimbeurt gebruiken. Hoek: “De tijd dat werd bepaald waar je woonde en werkte is voorbij. De omgevingswet moet daarom worden aangepast.

FOTO: ANDY VAN DEN DOBBELSTEEN

Energie

Overheden kunnen nu al pro-actief knellende bestemmingsplannen in probleemgebieden (verpauperde bedrijfsterreinen en kantorenparken met veel leegstand) omzetten in globale bestemmingsplannen. Zo kan een creatieve aanpak door de markt worden gestimuleerd. We moeten werkomgevingen creëren. Stel een

‘We moeten toe naar nieuwe concepten en ons niet beperken tot de techniek’ winkelgebied met veel leegstand open voor studenten en jonge ondernemers. Laat ze een nieuwe impuls geven aan de omgeving. Dat is bij uitstek iets waar we in Nederland heel goed in zouden moeten zijn en waar we echt een voortrekkersrol in kunnen hebben. Amsterdam is een kennis en creatiestad, die zou dat veel beter kunnen faciliteren.” NIENKE HOEK [email protected]

Wil je duurzaamheid echt goed invoeren, kijk dan op grotere schaal naar stedelijke gebieden. “Denk aan het uitwisselen van restenergie. Misschien staat er naast jouw pand een gebouw met een warmteoverschot dat jij goed kunt gebruiken. Energy Service Company’s (ESCo’s) kunnen hier een belangrijke rol in spelen. Zij kunnen de gemeenschappelijke energievoorziening op zich nemen en optimaal regelen, mogelijk leidend tot energieneutraliteit. Het decentraal regelen van energie zal steeds grotere vormen aannemen.”

Transformeren

Bestaande kantoorgebieden, met name de kantoorpanden buiten de stad met veel leegstand, zullen moeten transformeren, aldus Van den Dobbelsteen. “Een mengvorm met leisure, retail en wonen kan de ruimte optimaal benutten. Dat kan betekenen dat we panden slopen om er recreatiegebieden van te maken. Met ruimte voor parkjes en cafés die de versteende steden leefbaarder maken.”

Warmtelast

Klimaatverandering vindt al plaats en wordt erger. Van den Dobbelsteen: “We weten dat het in Nederland 2 tot 3 graden warmer wordt. Op dit moment koelen kantoren net zoveel als ze verwarmen. Als we niet anders gaan bouwen, zullen we meer moeten koelen. Nederlandse ontwerpen kenmerken zich door het gebruik van veel glas voor daglicht, maar dat zorgt ook voor meer warmtebelasting. We zullen de gebouwen zo moeten ontwerpen dat ongewenste opwarming niet plaatsvindt; voorheen hoefde dat niet.”

8 · APRIL 2013

INSPIRATIE

4x

visie op duurzaamheid

Renoveren naar energieneutraal: ‘Rendabel, toekomstbestendig en goed voor onderscheidend vermogen’ Bedrijfshuisvesting duurzaam renoveren en stappen zetten richting energieneutraliteit heeft volgens kenners strategische waarde. De snelle ontwikkeling van technische oplossingen zorgt voor steeds verder gaande besparingsmogelijkheden. Tegelijkertijd werkt de sector aan nieuwe samenwerkingsmodellen om gebruikers en eigenaren dichter bij elkaar te brengen. Een brede ontwikkeling die reikt van meer doen met minder middelen tot nieuwe contractvormen en allianties. We geven vier experts het woord.

In 2020 dient alle nieuwbouw energieneutraal te zijn. Om als vastgoedinvesteerder met bestaande bouw concurrerend te blijven, is het volgens Guus Berkhout, Fondsmanager van Triodos Vastgoed, belangrijk de bestaande portefeuille in flink tempo te verduurzamen en te werken naar energieneutraliteit. Triodos Vastgoedfonds werkt dan ook al sinds 2004 aan de opbouw van een duurzame portefeuille, waarin energie een prominente rol inneemt. “Het gemiddeld energiegebruik van de panden in onze portefeuille ligt 51,4 procent lager dan het gemiddeld energieverbruik van kantorengebouwen in Nederland. Voor de CO2-uitstoot is dit zelfs 60,7 procent lager”, zegt Berkhout. Volgens hem komt energieneutraliteit voort uit twee uitgangspunten. Ten eerste door de vraag te reduceren. Bijvoorbeeld door verlichting daglichtafhankelijk te maken en LED-lampen te gebruiken. Ten tweede dient de energie die no-

1

dig is lokaal opgewekt te worden. “We maken veel gebruik van warmte- en koudeopslag en ook zonne-energie is steeds breder in te zetten.” Aangezien er momenteel vaak nog een energievraag overblijft buiten het lokaal opwekken, pleit de fondsmanager voor het zo groen mogelijk inkopen van die overige energie.

Bestaande oplossingen combineren

‘Toekomstbestendige gebouwen voorkomen leegstand, zijn energiezuinig, comfortabel, flexibel en gezonder, dus duurzamer’ PHLIP VAN BOSWINKEL Eigenaar Local

Een goed voorbeeld van grote stappen richting energieneutraliteit is het Groningse pand van Gasterra, dat Triodos Vastgoed in eigendom heeft. Door fikse ingrepen verbeterde het energielabel van het pand van G naar A+, dat net onder het A++-label voor nieuwbouw zit. “We hebben bestaande oplossingen op slimme wijze gecombineerd”, zegt Berkhout. “Daarmee zijn niet alleen de energievoorziening en –vraag verbeterd, maar is het pand ook weer leefbaar. Denk bijvoorbeeld aan een atrium dat mensen

de ruimte en licht biedt en tegelijkertijd dient als warmtebuffer.” Berkhout ziet de aanpak als een win-winsituatie voor meer dan alleen eigenaar en gebruikers. “Wat we besparen aan energiekosten, investeren we in de renovatie van het pand. Hierdoor is het mogelijk om een dergelijke ingrijpende verbouwing goed te financieren. Dit gegeven maakt het ook voor de bouw interessant om zich te richten op verduurzaming.”

de Kantoren. “De meeste partijen kijken gelijk naar energieverbruik, maar je kunt ook kijken naar lokale, schone opwekking van de energie die je nodig hebt”, geeft Simons als voorbeeld. “Bijvoorbeeld door met een externe partij in zee te gaan die dat kan verzorgen.” Downgrading betekent dus onder andere anders kijken naar energieverbruik. Vermindering van CO2-uitstoot weegt zwaarder dan sec energiebesparing.

Een bestaand pand duurzaam renoveren, betekent niet alleen duurzame technieken toepassen, maar ze ook durven weglaten. Architect Jeroen Simons (partner bij architectenbureau Inbo) ontwikkelde in samenwerking met verschillende partijen een effectieve visie op ‘downgrading’,die bestaande panden een geheel nieuwe en vooral duurzame toekomst geeft. Bruikbaarheid en welbevinden staan centraal in de methodiek Duurzame kans Bestaan-

Spelen met verrassingen

2

DEZE KANTOREN ZIJN (OP WEG NAAR) ENERGIENEUTRAAL, WIE VOLGT? Steeds meer mensen hebben door dat de weg naar energieneutraal loont. Of je nu eigenaar, belegger of huurder van een kantoorpand bent. Een energieneutraal kantoor is comfortabel, state of the art, goed voor uw imago en leidt tot lagere huisvestingskosten. Kantoren van de toekomst worden ze genoemd. Dat het kan en betaalbaar is, bewijzen deze en andere kantoren op kantoorvolenergie.nl. Laat u inspireren door deze eigenaren en gebruikers. Kantoorvolenergie.nl is de site over innovatie en duurzame renovatie van vastgoed naar energieneutraal. Eigenaren en beleggers van kantoren, huurders en (ver)bouwers vinden elkaar op de Marktplaats Energieneutrale Kantoren of inspireren anderen door hun duurzame kantoren te tonen.

kantoorvolenergie.nl is een initiatief van Energiesprong| Platform31 Energiesprong jaagt de markt aan naar een energieneutraal gebouwde omgeving

Simons gaat uit van de kansen die een gebouw biedt, waarbij aanpassingen meerdere doelen dienen. Niet alleen een positief resultaat op het vlak van kosten en energieverbruik, maar ook wat betreft uitstraling en comfort. Door een pand slechts deels aan te pakken, kunnen investeringskosten laag blijven. “Er is ontspanning op de kantorenmarkt, dus dit concept spreekt steeds meer partijen aan”, aldus Simons.

SPANBROEKS SCHOON type bouwjaar omvang ambitie

kantoor en ontmo 1956 en 1980 (laa 729 m2 152 % reductie, en

RENOFLEX, DELFT type bouwjaar omvang ambitie

monumentaal kan 1536, na 1620 ver 578 m2 93 % reductie, van

ALBERTHEIJNWEG, ZAA type bouwjaar omvang ambitie

kantoorgebouw 1989 8099 m2 60 % reductie

foto: Inbo, Sonia Arepia

april 2013 · 9

Hoe belangrijk zijn de huidige maatlatten voor duurzaamheid daarbij? “De labels nemen we er wel in mee, maar een score alleen is te technisch en zorgt niet voor voldoende commitment om een project tot een succes te maken. Je moet pragmatisch denken en spelen met de verrassingen die een gebouw heeft.” Simons merkt daarbij dat het vooral belangrijk is te laten ervaren dat het een verrijking is om in een gerenoveerd pand te werken. Hij wijst daarbij op een pand voor Philips Design, waar sloopdelen duidelijk zichtbaar gelaten zijn met inbegrip van de verschillende kleurenlagen die onder oude aansluitingen zichtbaar werden. “Dat past bij zo’n creatieve partij en past ook erg goed bij moderne werknemers, die voelen zich individuen, die graag op unieke plekken zijn.” Om panden een nieuw leven te geven, is het nodig aantrekkingskracht te creëren. En dat kan door eigenaren, gebruikers en investeerders op basis van inhoudelijke thema’s bij elkaar te brengen, zegt Vastgoed

3

NSTE

oetingsplek agbouw)

GEBOUW PHILIPS DESIGN Hierbij zijn sloopdelen duidelijk zichtbaar gelaten zijn met inbegrip van de verschillende kleurenlagen die onder oude aansluitingen zichtbaar werden.

Conceptontwikkelaar Marcel van Miert, van Bureau Van Miert. “De energietransitie is zo’n thema met nieuwe businesskansen. Wanneer je mensen in beweging brengt, hebben ze vaak zelf ideeën voor de renovatie of nieuwe functie van een pand. Als je het hierover eens bent, kun je werken aan de nieuwe identiteit van een pand en het een gezicht geven.” De aanpak van Van Miert maakt onderdeel uit van de mede door hem bedachte Transitieformule, een samenwerking in wisselende samenstelling tussen betrokkenen bij duurzame renovatieprojecten. “De ene keer ligt de nadruk op techniek en financiering en de andere keer op communicatie en marketing”, legt hij uit. Voorbeelden van transities zijn een kantoor dat nu fungeert als woning ‘experience’ centrum en een Belastingkantoor dat wordt omgeturnd tot zorginstelling. “Maar een kantoor kan ook een kantoor blijven, bijvoorbeeld door een nieuw energieconcept toe te passen dat de identiteit van de gebruikers versterkt”, aldus Van Miert.

De slimste stap

toekomstbestendig is en een hogere cashflow blijft genereren. Daarbij zetten ze de panden op waarde in de boeken, gebruiken ze relatief weinig vreemd vermogen en hebben ze een goede liquiditeit.” Projecten die aan gebruikerskant succesvol zijn, zijn veelal overheid gerelateerd. Maar Boswinkel ziet ook ontwikkelingen in de private sector. “Overheidsorganisaties hebben een voorbeeldfunctie en krijgen duurzaamheidaspecten van bovenaf opgelegd, maar je merkt dat er steeds meer organisaties vanuit zichzelf duurzaam te werk gaan.” Een veel gemaakte fout die Boswinkel ziet, is sturen op duurzaamheid. “Toekomstbestendige gebouwen voorkomen leegstand, zijn energiezuinig, comfortabel, flexibel en gezonder, dus duurzamer, legt hij uit.

Eigenaren die succesvol zijn met duurzame renovatie hebben verschillende overeenkomsten. “Er is een langetermijnvisie”, zegt Phlip Boswinkel, eigenaar van Local dat de waarde van vastgoed optimaliseert. “Die eigenaren begrijpen dat een duurzaam pand

Alliantiemodel

Wat betreft de voordelen die duurzame renovatie op energievlak geeft, toont Van Miert zich realistisch. “Als je de middelen hebt, dan moet je de stap richting energieneutraal zeker maken. De aantrekkingskracht op gebruikers zorgt ervoor dat het niet leeg zal staan. Maar mocht je niet in één keer naar energieneutraal kunnen, kijk dan vooral naar de slimste eerste stap die je kunt zetten.” Aangezien slimme technieken tegenwoordig eenmaal voor handen zijn en qua comfort en economische stabiliteit voordelen bieden, is het volgens hem uit de boze om conventionele toepassingen te gebruiken. “Wanneer je een geheel nieuwe installatie nodig hebt, zou het vanzelfsprekend moeten zijn dat je geen gasinstallatie meer aanlegt. Energieneutraliteit schetst het juiste perspectief.”

4

Positief voor duurzame renovatie is dat techniek sterk in ontwikkeling is, waardoor prijzen dalen. De prijs van zonnecollectoren is bijvoorbeeld gedecimeerd en WKOoplossingen zijn gemeengoed. sleutel zijn hierin de ontwik-

STATIONSWEG, GRONINGEN type bouwjaar omvang ambitie

nergieleverend

kantoorgebouw 1986 5150 m2 65 % reductie, van energielabel g naar a+

ALLIANDER, DUIVEN type

n energielabel g naar a+

kantoorgebouw als onderdeel van groter complex bouwjaar 1985 omvang 1798 m2 ambitie 60 % reductie

ANDAM

FLEVOGEBOUW, ZWOLLE

ntoorgebouw rbouwd en vergroot

type bouwjaar omvang ambitie

monument 1897 2000 m2 61 % reductie

kelingen in contracten die voor grote stappen kunnen zorgen, weet Boswinkel. Het gebruik van prestatiecontracten neemt toe, maar er wordt ook gewerkt aan een geheel andere manier van samenwerking tijdens de gehele exploitatie: het alliantiemodel. “Je bepaalt vooraf niet alleen hoeveel iedere stakeholder investeert, maar ook wat er gebeurt met geld dat overblijft. Dat investeren we in het pand of de omgeving, waardoor het niet bij iemand in de zak verdwijnt, maar je juist rendement kunt creëren.” Om die situatie te realiseren, is het zaak om gebruikers en eigenaren dicht bij elkaar te brengen en mee te nemen in de strategie. Dat betekent een forse aanpassingen van het systeem. “De huidige beoordelingsmethodieken en contracten zijn daar nog niet op ingesteld, maar onze organisatie is daar nu al volop mee bezig”, aldus Boswinkel.

Niels achtereekte [email protected]

10 · april 2013

inspiratie

Project: Green Living City De wereldbevolking neemt in rap tempo toe, verstedelijking lijkt onontkoombaar, groene gebieden worden bedreigd. Met Green Living City creëert Broekbakema een duurzame, stedelijke leefomgeving waarbij stad en ‘groen’ hand in hand gaan. Green Living City is een studie naar een nieuwe stedelijke typologie waarin Broekbakema vernieuwende antwoorden geeft op vragen over toekomstige stedelijke ontwikkelingen. De bestaande stad wordt er geïntensifieerd door de hoogte in te gaan, in plaats van de stad steeds verder naar buiten uit te breiden. De stad wordt letterlijk in

verticale zin ontwikkeld door een mix aan functies te stapelen, inclusief de openbare ruimte. In een hoge, stedelijke leefomgeving blijk je naast werken, ook fantastisch te kunnen wonen en recreëren. Het concept is gebaseerd op een permanente structuur van grote ‘supervloeren’ als groene, openbare ruimten met daarop flexibel invulbare ‘pockets’. Deze pockets bevatten de verschillende functies, zoals wonen, werken en recreëren. Voor meer informatie: www.broekbakemalab.nl

Duurzaamheid richt zi Duurzame relatie met leveranciers Sinds 2009 is Buyers World BV actief als de groothandel in zonnepanelen. Met een eigen inkoopafdeling in China, is Buyers World in staat om een duurzame relatie te onderhouden met haar leveranciers. Buyers World is lokaal aanwezig en dit resulteert in zeer goede prijzen, kwaliteits controle en de waarborging hiervan. Onze leveranciers zijn gekozen volgens strenge eisen en financiele stabiliteit staat centraal. Een van de eisen is de verticale integratie van het productieproces. Dit betekent dat de productie, binnen 1 onderneming, uit wafers tot zonnepanelen bestaat. Daarnaast vinden wij het van belang dat de geselecteerde fabrikant naast zonnepanelen nog andere complemen-

taire business units (led verlichting, bekabeling) hebben. Hierdoor ontstaat risicospreiding.

‘Onze leveranciers zijn gekozen volgens strenge eisen en financiele stabiliteit staat centraal’ In de huidige markt hebben de zonnepaneel leveranciers die alleen zonnepanelen produceren het zeer moeilijk. Dit blijkt ook uit het aantal faillissementen binnen de productiebedrijven in Europa maar ook in China. Voor meer informatie over de producten die Buyers World aanbiedt kunt u ons mailen op [email protected]

Energieneutraliteit en een gezonde werkomgeving zijn belangrijke thema’s bij verduurzaming van een pand. Hoe geef je daar vorm aan? Eindgebruikers vragen steeds meer om duurzame werkomgevingen, omdat het kostenreducerend is of maatschappelijk verantwoord. Als pandeigenaar kun je met energiezuinige maatregelen de servicekosten omlaag brengen waardoor je aantrekkelijker wordt voor huurders. “Ik merk dat veel opdrachtgevers slecht op de hoogte zijn van alle mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid. Ze weten bijvoorbeeld niet wat koude en warmteopslag in de bodem precies inhoudt. Daarmee kun je in een pand toch zo’n 40 tot 50 procent energie besparen”, begint architect Paul de Ruiter. Hij richt zich met zijn bureau op innovatieve architectuur met de nadruk op duurzaamheid. “Ook huurders zijn slecht geïnformeerd. Huurders zitten bijvoorbeeld met vragen als: hoe kun je een pand verduurzamen terwijl je er als huurder in blijft zitten? Hoeveel hinder ondervind je daar als huurder van?”

Aanjager

Als architect heb je bij uitstek een aanjagende rol op weg naar duurzaamheid. De Ruiter: “Je stuurt verschillende adviseurs aan en je zorgt voor integrale duurzame oplossingen. Een architect die duurzaam ontwerpt, moet goed op de hoogte zijn van materialen en technieken om de kansen te zien. Daarnaast ben je bezig om partijen bij elkaar te brengen. Je komt bijvoorbeeld

‘Intelligente, energiebesparende systemen zijn de meest effectieve uitkomst’ veel te weten wanneer medewerkers een lijst opstellen met verbeterpunten. Mensen komen mogelijk met klachten over het binnenklimaat, een bedompte sfeer of gebrek aan daglicht. In ons eigen kantoor, dat een oude loods is, hebben we een glazen kap gemaakt waardoor de binnenruimte in een soort atrium is veranderd. Er komt nu veel daglicht binnen dat kunstmatig licht vervangt waardoor we energie besparen. Wordt het te warm dan hebben we een

APRIL 2013 · 11

BEURS

FOTO: PAUL DE RUITER

DGBC-plein op PROVADA

ich op gebruiker én milieu doek, afkomstig uit de kassenbouw, dat we voor het glas hangen en dat daglicht doorlaat maar felle zonnestralen tegenhoudt.”

Gedrag

Daarnaast kun je ook binnen in een pand energiebesparende maatregelen treffen. Het niet gebouwgebonden aandeel in het totale elektriciteitsverbruik van kantoren varieert tussen 30 tot 40 procent. Het betreft bijvoorbeeld het energieverbruik voor computers, servers, kopieerapparaten liften en decoratieverlichting. De Ruiter: “De wijze waarop we met deze apparaten omgaan is voor een deel een kwestie van al dan niet bewust gedrag. Intelligente, energiebesparende systemen zijn de meest effectieve uitkomst. Met schakelaars en sensoren hoef je niet meer de hele ruimte te verlichten. Maar ook pc’s vervangen door laptops, ’s nachts de computer uitschakelen en het gebruik van energiezuinige beeldschermen kan snel flinke besparingen opleveren.” NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

MAATREGELEN DIE LEIDEN TOT DUURZAAMHEID ■ Een grote opgave bij bestaande kantoren is het verbeteren van de isolatie. Zo heeft maar 20 procent van de kantoren goede glasisolatie, 30 procent goede gevelisolatie en 40 procent goede dakisolatie. ■ Maatregelen om energieverbruik van verlichting te beperken, zoals daglichtregeling, veegpuls, zonafhankelijke zonwering en dergelijke, zijn bij niet meer dan 20 procent van de kantoren doorgevoerd, net als maatregelen om energieverbruik van ventilatoren en pompen terug te brengen door ze beter af te stellen. Dit geldt met name voor de gebouwen van voor 2005. ■ Minder kostbare maatregelen zijn locatiespecifieke verlichting, daglichtregeling en

aanwezigheidsdetectie. De duurdere varianten zijn het vervangen van verlichtingsarmaturen of luchtbehandelingskast, of het aanbrengen van zonwering. ■ Ingrijpende maatregelen betreffen het vervangen van een compleet klimaatsysteem en het plaatsen van een nieuwe gevel. Soms ontkom je hier niet aan wanneer je een gebouw goed revitaliseertren. ■ Ook wordt het steeds aantrekkelijker om zelf je energie te produceren. Kleinschalige technieken zijn biopelletketels, warmte-koudeopslag, zonnecellen, restwarmte uit de omgeving en koude uit oppervlaktewater. BRON: GEBOUWEN BEWEGEN, UITGAVE VAN ENERGIESPRONG.

Van 4 t/m 6 juni 2013 zal alweer de 9e editie van het vastgoedplatform PROVADA plaatsvinden in de Amsterdam RAI. Dit jaar zijn een aantal veranderingen doorgevoerd in bijvoorbeeld de opzet van het inhoudelijke platform. Daarnaast zullen ook een aantal nieuwe initiatieven te zien zijn waaronder de manier waarop PROVADA en de participanten van de DGBC duurzaamheid op de beursvloer brengen. Deze krijgt in 2013 een andere invulling én uiterlijk. In samenwerking met de Dutch Green Building Council is er een nieuwe, verbeterde vorm gevonden om de samensmelting

‘Vanaf 2013 wordt er, naast het hoofdthema, ook met heldere dagthema’s gewerkt’ van standhouders aan de Green Market en het inhoudelijke programma van het Green Forum te verwezenlijken: het DGBCplein. Op een flexibele manier presenteren participanten van de DGBC zich gezamenlijk op dit open plein.

Invulling

Daarnaast zorgen de deelnemers aan het plein voor de invulling van het Green Forum wat geresulteerd heeft in een aantrekkelijk programma met een grote diversiteit aan onderwerpen op het gebied van duurzaamheid

in vele facetten. Een aantal van de bijeenkomsten zullen tevens aansluiten bij de dagthema’s van het PROVADA Deel de Inspiratie! programma. Vanaf 2013 wordt er, naast het hoofdthema, ook met heldere dagthema’s gewerkt. Zo zal op dinsdag het thema ‘Herontwikkelen, herbestemmen of transformeren?’ op

‘Op een flexibele manier presenteren participanten van de DGBC zich gezamenlijk op dit open plein’ het programma staan. Woensdag staat geheel in het teken van ‘De creatieve stad’ en op donderdag staan de ontwikkelingen in de zorgsector centraal in ‘Zorg (voor) vastgoed’. Deze thema’s worden breed doorgevoerd op de beursdagen zelf. PROVADA start iedere dag met een korte inspirerend mini-congres om het dagthema te introduceren. De standhouders zullen vervolgens in eigen bijeenkomsten de verdieping qua inhoud aanbrengen. De dagthema’s zullen er tevens voor zorgen dat een aantal nieuwe doelgroepen bereikt worden die wij graag als bezoeker op de beurs ontvangen. Voor meer informatie kijk op: www.provada.nl. NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

12 · APRIL 2013

INSPIRATIE

‘Doordacht duurzaam renoveren’ Verduurzamen, leegstand tegengaan en op lange termijn aantrekkelijk zijn voor nieuwe huurders. Kantoorgebouw de Daalse Kwint in het stationsgebied van Utrecht wordt op doordachte wijze gerevitaliseerd. De verschillende betrokken partijen vertellen over de bijzondere aanpak. In augustus van 2011 kwam een kwart van het zo’n twintig jaar oude kantoorpand de Daalse Kwint in Utrecht leeg te staan. En ook de gebruiker van de overige delen, advies- en ingenieursbureau Movares,bleek zich te orienteren op de kantorenmarkt. Reden voor eigenaar Deka Immobilien en property manager DTZ Zadelhoff om met Movares in gesprek te gaan over wat zij in een pand zoekt. Het antwoord was er al gauw: een duurzaam gebouw op een goed bereikbare locatie, dat comfort en energiezuinigheid samenbrengt. Movares richtte zich in eerste instantie op nieuwbouw, maar Deka Immobilien zag nog interessantere mogelijkheden. “We wilden samen met hen het bestaande pand op deze aantrekkelijke locatie verduurzamen,zodat zij precies het pand krijgen dat ze wensen en wij leegstand tegengaan”, zegt Daniël Meijer, Asset Manager bij Deka Immobilien. Volgens alle betrokkenen is renovatie dan ook een zeer goed en duurzaam alternatief voor nieuwbouw en een middel om het brede probleem van leegstand te lijf te gaan.

Onderscheidende aanpak

Bijzonder aan de manier waarop Deka Immobilien het renovatietraject sa-

Links: John Konijn Senior Project Manager Rechts: Flip Luger Architecht

men met DTZ Zadelhoff opstartte, is dat zij nog voor een pitch uit te schrijven onder architecten,al met installatieadviseur Deerns om tafel ging voor het opstellen van richtlijnen voor de renovatie. “Vooraf wisten we precies welke techniek we in het gebouw wilden hebben en wat de restricties zijn, zodat we tijdens de pitch appels met appels konden vergelijken”, zegt Abe Jongbloed,Accountmanager Property Management bij DTZ Zadelhoff. Deze inkadering zorgt voor haalbare plannen. De architecten wisten wat de financiële mogelijkheden waren. Een onderscheidende aanpak, maar tegelijkertijd ook een manier van werken die een grote commitment vereist. Deka Immobilien maakte vooraf immers al kosten voor het maken van het plan en een huurder voor het leeggekomen gedeelte was er nog niet. Meijer is sinds de start echter overtuigd van het succes. “Een duurzaam

pand zorgt er niet alleen voor dat we Movares als gebruiker behouden, maar ook dat de overige ruimte aantrekkelijk is voor nieuwe huurders. Nu en over vijftien jaar.” Verduurzamen is volgens hem dan ook niet alleen een ideologische kwestie. “We moeten rendement behalen voor onze aandeelhouders, dus kijken we goed naar de vraag in de markt en matchen we die twee zaken met elkaar.”

Het Nieuwe Werken

Er bleken flinke aanpassingen nodig, maar het pand steekt goed in elkaar en een groot deel ervan – zo’n 75 procent van het volume - is te hergebruiken. Ruimtecreatie is een voornaam punt binnen het winnende ontwerp van OPL Architecten. Zo zijn er vides gecreëerd over twee etages, zijn de trappenhuizen opnieuw afgewerkt en zijn de entrees verplaatst en vergroot. Niet alleen voor Movares is dat aantrekkelijk, volgens de betrokkenen maakt dit ook mogelijk dat het nu nog leegstaande deel op prettige wijze door meerdere huurders kan worden gebruikt. “De structuur van het gebouw is essentieel”, zegt Jan Verhaegh, adjunctdirecteur bij DTZ Zadelhoff, die als makelaar adviseert.“Zo is de opzet erg geschikt voor Het Nieuwe Werken. De

vloervelden zijn erg groot, waardoor een open en flexibele kantoorindeling mogelijk is. Precies zoals dat tegenwoordig gewenst is.”

Eigentijdse uitstraling

Hoewel de gevelkozijnen en de beglazing waren verouderd, was de metselwerkgevel goed herbruikbaar. Naast de technische vernieuwing moest het pand ook weer een aantrekkelijke verschijningsvorm krijgen. De gevel was bijvoorbeeld erg vervuild en zag er ook nog eens gedateerd uit. Het ontbrak aan een eigentijdse uitstraling. “Door de duidelijke richtlijnen die we meekregen, konden we niet overal aankomen,maar we zagen al gauw kans voor transparantie en flexibiliteit”, zegt Architect Flip Luger,eigenaar van OPL Architecten.Een voorbeeld dat hij noemt is het spiegelglas dat in de jaren ’90 veel werd toegepast, maar zorgt voor afstandelijkheid. Er was geen interactie tussen het plein en het gebouw. “De spiegelbeglazing liep op de bovenste verdieping ook in de lucht weg, er zat geen beëindiging aan. We hebben transparanter glas gekozen en een nieuwe dakrand toegevoegd, zodat het gebouw nu veel meer relatie met het plein heeft. Dat is het leuke aan renoveren, je werkt met wat je hebt en met een paar verrassende dingen maak je een gebouw af”,aldus de architect.

DE DAALSE KWINT Een duurzaam gebouw op een goed bereikbare locatie, dat comfort en energiezuinigheid samenbrengt.

april 2013 · 13

Bewezen technieken

Onder de technische aanpassingen vallen onder andere moderne klimaattechnologie, extra dakisolatie, het plaatsen van nieuwe isolerende beglazing en het gebruik van energiebesparende verlichting. Ook worden alle kozijnen vervangen. Een groot deel van het duurzame resultaat komt voor rekening van de installatietechniek. Specifieker gezegd de energievoorziening en consumptie van verwarming, verkoeling en verlichting. “Het was een energie-inefficiënt pand uit de jaren ‘90,dus moesten we behoorlijk wat energie besparen”, zegt Willem Bosman, Senior Consultant bij Deerns, dat de technische installaties voor haar rekening neemt. De gekozen aanpak legde het ontwerp volgens hem beperkingen op, maar door een slimme combinatie van bewezen technieken wordt het gestelde besparingsniveau behaald. “De verlichting wordt geregeld op aanwezigheid van daglicht en personen. Dat is niet nieuw, maar het vergt wel een investering, dus daar moet je goed over nadenken”, geeft Bosman als voorbeeld.

Certificering

De warmte die nodig is voor het gebouw wordt betrokken uit de stadsverwarming. Volgens Bosman een relatief voordelige mogelijkheid, aangezien de infrastructuur er al was.“De klimaatinstallatie is volledig verduurzaamd.Zo wordt gebruik gemaakt van watervoerende koeling- en verwarmingsystemen voor verhoging van het comfort. Bijkomend voordeel is dat er minder lucht verplaatst hoeft te worden waardoor veel energie wordt bespaard.” Zo wordt minder lucht verplaatst, doordat er meer ruimte is gecreëerd.En op de werkplekken maken we gebruik van watervoerende koeling en verwarming die relatief zuinig is qua energieverbruik.” Al deze oplossingen bij elkaar opgeteld, geeft als resultaat een stap van het lage F energielabel naar het A-label (en een CO2 besparing van ruim 40 procent). Met andere woorden: prestaties die zich kunnen meten met nieuwbouw. Naast energiebesparing wordt het gebouw ook volgens de BREEAM-methode gecertificeerd. Zo-

als het er nu naar uitziet, behaalt het gebouw ruimschoots het hoge BREEAM Very Good certificaat.

Openbare ruimte

Het gebouw wordt in vier fases gerenoveerd; Movares neemt telkens een nieuw opgeleverd deel in gebruik. Uiteindelijk wordt fase 4 opgeleverd als gebouw voor (mogelijk) meerdere gebruikers. “Movares heeft in december vorig jaar het eerste deel van het gerenoveerde kantoor betrokken”, zegt John Konijn, Senior Projectmanager bij DTZ Transformation Services. “De renovatie verloopt voorspoedig en momenteel pakken we het leeuwendeel van hun overige ruimte aan, zodat zij er later dit jaar kunnen intrekken.” Wanneer de renovatie van het gebouw gereed is, wordt ook de openbare ruimte om het gebouw heen aangepakt. De volledig gerenoveerde Daalse Kwint maakt straks deel uit van een nieuw stadskwartier in Utrecht. Konijn: “Op ons initiatief zijn we samen met de gemeente plannen aan het maken voor dit gebied. Het plein is gedateerd, maar kan met de juiste aanpak richting een gebied als de Amsterdamse Zuidas gaan.”

Discipline in samenwerking

De kwaliteitsimpuls die het pand krijgt, is volgens Luger alleen mogelijk door de doordachte wijze waarop het gehele traject is aangepakt. Deka Immobilien en DTZ Zadelhoff hebben volgens hem vooraf goed hun huiswerk gedaan en in het bijzonder valt hem daarbij de intensieve en open samenwerking op tussen de partijen. “Goed scoren met renovatie en hergebruik vraagt om discipline in samenwerking”, zegt hij. “Niemand mag hier zijn eigen stokpaardje berijden.” Verhaegh stemt daar evenals zijn collega’s mee in en noemt de proactieve rol van Deka Immobilien en het aangaan van de dialoog cruciaal. “Het begint door als eigenaar de visie te hebben om te investeren en te ontwikkelen, maar de uitvoering daarvan kan alleen als de gebruiker ook langetermijn commitment toont.” Niels achtereekte [email protected]

Meer weten over dit project of heeft u plannen om uw kantoor- of bedrijfspand te verduurzamen, te herontwikkelen of te renoveren? Neem dan contact op met:

ing. John Konijn 030 2 394 111 [email protected]

ir. Flip Luger

030 2 511 005 [email protected]

Willem Bosman

088 3 740 240 [email protected]

14 · APRIL 2013

NIEUWS

KOEN VAN HOEC Eigenaar Habidrome Ho KEL lding

PROVINCIE NOORD HOLLAND Het Haarlemse kantoor van de Provincie Noord Holland, een bewuste keuze voor renovatie en duurzaamheid. FOTO: LUUK KRAMER VOOR KRAAIJVANGER

Provincie Noord-Holland: samenwerking voor A++-label bestaand kantoor ■ Vraag: Op welke manier heeft de provincie Noord-Holland haar bestaande kantoor verduurzaamd? ■ Antwoord: De duurzaamheid komt voort uit nauwe samenwerking, flexibele inrichting en energiebesparende technieken. De provincie Noord-Holland heeft haar Haarlemse kantoor duurzaam gerenoveerd. Voor de 1400 medewerkers van de provincie zijn duizend flexwerkplekken ingericht. De renovatie heeft zo’n twee jaar geduurd en heeft een nieuw,flexibel kantoor opgeleverd dat volgens Commissaris van de Koningin Johan Remkes niet alleen qua esthetiek of duurzaamheid voldoet, maar bovenal bruikbaar is in het dagelijks functioneren.De betonkolos werd tot op het casco gestript, er ontstond een compleet nieuwe inrichting en er is op een innovatieve manier gebruik gemaakt van energiebesparende technieken en duurzame materialen.Denk

Johan Remkes Commissaris van de Koningin

aan LED-verlichting,bamboe,warmteen koudeopslag en drievoudig isolatieglas.Het gebruik ervan zorgt ervoor dat de provincie Noord-Holland 70 procent energie bespaart.Agentschap NL heeft dan ook het energielabel A++ aan het kantoorpand toegewezen.

Samenwerking

“Deze renovatie past in ons beleid”, zegt Remkes. “Niet alleen omdat we op energetisch en duurzaamheidsgebied winst kunnen boeken, maar ook omdat deze locatie in het centrum van Haarlem een dergelijke investering verdient. De overheid heeft een publieke verantwoordelijkheid en een

voorbeeldfunctie. Zeker in een tijd van structurele leegstand van kantoren is een dergelijke aanpak gewenst. Bij nieuwbouw zou er immers weer een kantoorpand leeg komen te staan.” De renovatie van het provinciekantoor is op basis van een aanbestedingsprocedure gerealiseerd door een groot aantal partijen. De samenwerking tussen deze partijen is volgens Remkes goed verlopen en het eindresultaat mag er wezen. Het hele project is binnen de tijdsplanning gebleven en misschien nog wel opvallender ook binnen het budget. In plaats van het geraamde bedrag van 65 miljoen euro is uiteindelijk 45 miljoen besteed. Bij de volgende bouwfase van een gedeelte van het provinciehuis zijn meerdere bedrijven die in het ontwerp en de uitvoering aan de renovatie van het Houtplein gewerkt hebben, dan ook weer betrokken. NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

‘Vertrouwensbrug van doorslaggevend belang’ ■ Vraag: Hoe kunnen woningen volledig naar wens van de consument op duurzame wijze gerealiseerd worden? ■ Antwoord: Voordat partijen in stappen bij elkaar worden gebracht, moet eerst nauwkeurig onderzocht worden wat de vraag is als het gaat om toekomstbestendig wonen. De ontwikkelaar kan dan vervolgens inspelen op de concrete marktvraag. “Het doel moet zijn om in het heden zodanig te ontwikkelen dat de bewoner klaar is voor de toekomst zonder dat de woning een senioren uitstraling heeft,” stelt Koen van Hoeckel. “In Breda liggen plannen klaar voor een complex van 36 appartementen, die volledig naar wens van de consument worden gebouwd. Dit is alleen mogelijk met een consumentenorganisatie die advies geeft, zaken bewaakt en een vertrouwensbrug vormt tussen consument en opdrachtgever. In deze moeilijke tijden kan deze methode doorslaggevend zijn. Deze unieke manier van ontwikkelen heeft meer weg van een samenwerking dan van een eenzijdige transactie waarbij de ontwikkelaar iets bouwt en vervolgens op zoek moet naar een koper.”

Comfort

“Om de toekomstbestendigheid te waarborgen moet er gerealiseerd worden naar de wensen die uit consumentenonderzoek naar voren zijn gekomen. Realisatie vindt plaats op basis van een handboek waarin tot in de kleinste details beschreven staat hoe er gebouwd moet worden. Toepassing van deuren die niet alleen breed zijn, maar ook hoog, zorgen voor een hele andere uitstraling, die niet doet denken aan seniorenwoningen. Zo kan toegankelijkheid gepaard gaan met design. Uit onderzoek is gebleken dat de consument liever denkt in termen van ‘comfort’ dan in termen van ‘zorg’. Hier moet de ontwikkelaar rekening mee houden.”

Dienstverlening

“Na oplevering van de woning zijn diensten als woononderhoud en zodra dat nodig zou worden,verpleging en verzorging belangrijk om de mate van comfort en kwaliteit die beloofd is te kunnen waarmaken. Dit kan gedaan worden met contracten die door de consumentenorganisatie worden opgesteld met externe partijen. Zo waarborg je de kwaliteit en continuïteit van het project op de lange termijn.”

 

SIETSE HERREMA [email protected]

FOTO: PROVINCIE NOORD-HOLLAND

Wensen vertalen in oplossingen

Valstar Simonis is een advies- ingenieursbureau op het gebied van duurzaamheid, comfort en veiligheid in gebouwen. Wij werken aan comfortabele, flexibele gebouwen die onze leefomgeving niet aantasten.

www.valstar-simonis.nl

DimensieVier is adviseur en gedelegeerd ontwikkelaar voor duurzame gebied- en vastgoedontwikkelingen. Daarbij staat de eindgebruiker centraal en wordt volledig naar wens ontwikkeld en gebouwd. Daarvoor werkt DimensieVier samen met vaste partners die direct vanaf het eerste initiatief in overleg met de klanten hun wensen vertalen in oplossingen. Zo verzorgen Stewitech Duurzaam, Nathan en Brink Climate Systems samen met DimensieVier de duurzame klimaatinstallatie voor het project Heilig Hartkerk in Breda.

Een uniek project dat door deze integrale aanpak volledig energieneutraal zal worden gerealiseerd. Het door DimensieVier bedachte concept wordt ook voor ander opdrachtgevers in de zorg, het onderwijs, commerciele vastgoedontwikkeling en woningcorporaties gerealiseerd. Voor meer informatie over DimensieVier onze projecten en diensten verwijzen wij u graag naar onze website; www.dimensievier.nl of neemt u rechtstreeks contact op voor een vrijblijvend gesprek; tel: 076 – 5 210 510.

APRIL 2013 · 15

3 TIP

NIEUWS

KOPPEL DUURZAME BEDRIJFSDOELEN AAN INFORMATIE VOORZIENING

KAREN MAAS Wetenschappelijk directeur CSR executive opleiding en assistent professor Erasmus School of Economics

Sustainability reporting: met de billen bloot ■ Vraag: Welke kansen biedt sustainability reporting? ■ Antwoord: Het werkt niet alleen positief richting investeerders, klanten en toekomstig personeel, maar dwingt de organisatie ook tot openheid over beleid en helpt om kansen te identificeren.

Marjolein Baghuis Directeur Marketing & Communicatie van Global Reporting Initiative (GRI)

PRAKTIJK Sustainability reporting, kortweg het rapporteren over environment-, sociale en governance-prestaties, heeft meer om het lijf dan de term op het eerste gehoor doet vermoeden. Het beslaat het volledige proces waarmee je duurzame doelen stelt, managet en meet. “Het proces is net zo belangrijk als het rapport dat je uiteindelijk op tafel hebt liggen”, zegt Marjolein Baghuis, Directeur Marketing & Communicatie van Global Reporting Initiative (GRI). GRI is een wereldwijde, nonprofit organisatie die richtlijnen voor sustainability reporting ontwikkelt en deze vrij beschikbaar stelt. Het hoofdkantoor is gevestigd in Amsterdam. Maar hoe pak je duurzaamheidsrapportage nu aan? Ten eerste door de interne informatievoorziening te koppelen aan de duurzame bedrijfsdoelen. Daarna volgt de keuze welke informatie er naar buiten gaat, en wanneer. Het gaat daarbij om een continue dialoog, dus een keer per jaar een rapport naar buiten brengen is niet voldoende, stelt Baghuis. “Gebruik de corporate of een speciaal ingerichte website om meer

achtergronden te geven. En denk ook aan integratie met de reguliere communicatiestroom die je hebt.” Hier regelmaat in ontwikkelen, vergroot volgens Baghuis de kans op een positief beeld. Een onmisbaar beeld voor de ontwikkeling van bedrijven zelfs. “Wie aantoont duurzaam te opereren, laat zich op een positieve manier zien aan toekomstig personeel”, zegt ze. “Mensen verwachten steeds meer dat bedrijven duurzaam werken. Niet alleen werknemers, ook consumenten en investeerders eisen het steeds sterker.”

Integratie

De genoemde rapportage verloopt steeds meer op een geïntegreerde manier. Zo loopt ons land volgens Baghuis voor op het vlak van integratie met de winst- en verliesrekening. Een ontwikkeling die wel een flinke aanloop heeft gehad. Eerst was er de harmonisering van het moment waarop bedrijven hun financiële en duurzaamheidsrapportage presenteerden, daarna volgde uitwisseling van enkele alinea’s in beide documenten en via twee rap-

porten in één kaft is uiteindelijk de geheel geïntegreerde rapportage ontstaan. Van de honderd bedrijven die in een internationale pilot meedoen op het gebied van geïntegreerde rapportage, is een vijfde Nederlands. “Vooral multinationals die vanuit Nederland zijn ontstaan, laten een groot commitment zien”, stelt Baghuis. “Zij eisen ook van hun grootste leveranciers dat zij rapporteren over duurzaamheid, wat voor extra groei in het aantal rapporterende organisaties zorgt.”

Flinke groei

Hoewel er Europese wetgeving in de maak is, is sustainability reporting momenteel niet verplicht in ons land. Doordat verschillende grote Nederlandse concerns zich relatief vroeg op duurzaamheid zijn gaan richten, blijken we er qua aantal rapporterende bedrijven wel goed voor te staan. KPMG becijferde enige tijd geleden dat ongeveer 83 procent van de grootste bedrijven in Nederland rapporteert over duurzaamheid. Daar komt bij dat rapportage door de laag die onder die grote bedrijven zit, de ‘mid caps’ en het mkb, groei doormaakt. Baghuis is dan ook positief over de mogelijkheid van rapportage door het MKB: “Het kan met een eenvoudig rapportje beginnen, maar ook dan moet je met de billen bloot. Het publiek eist openstelling, en dat werkt als een vliegwiel voor discipline in duurzaamheid.”

Kansen sustainability reporting ■ Vraag: Welke kansen van sustainablity reporting worden vaak niet voldoende benut? ■ Antwoord: Strategische inzet, ‘vanzelfsprekende’ activiteiten onder de aandacht brengen en oog houden voor het grotere geheel. bij kantoren.’ Grote bedrijven ervaren meer druk van buitenaf om te rapporteren over hun duurzame activiteiten dan kleine organisaties. Ondanks de vooruitgang die binnen het Midden en Klein Bedrijf (MKB) zichtbaar is, zijn er volgens Karen Maas vooral veel kleine bedrijven die nog aan de slag moeten met een goede rapportage. Karen Maas is wetenschappelijk directeur van de CSR executive opleiding van ESAA en assistent professor bij de Erasmus School of Economics. “Ook veel bedrijven die zeggen met hun onderneming een bijdrage te willen leveren aan de maatschappij, sturen nog te vaak op financiële informatie”, zegt ze. Om op de juiste manier te veranderen, is het nodig meer in impact te denken en de daadwerkelijke prestaties te laten zien. En dat plaatje is breder dan menig bedrijf zich realiseert of wil realiseren. “Wanneer je een nieuw energieneutraal kantoor bouwt, dan is dat lovenswaardig. Maar wanneer je er zestig parkeerplekken bij bouwt, dan kan de CO2-uitstootbesparing negatief uitpakken.”

vens blijft er de behoefte aan richtlijnen om over sociale en omgevingsaspecten te rapporteren. Om richtlijnen toe te passen, is het eerst zaak te kijken waar het bedrijf staat. Vooral in het MKB komt het voor dat er op verschillende fronten al duurzaam resultaat wordt behaald. Gewoon omdat dat zo hoort, verklaart Maas. Familiebedrijven, een groot onderdeel van het MKB, scoren bijvoorbeeld vaak goed op sociale componenten van duurzaamheid. Heb je een strategie, dan ben je je bewust van je activiteiten en kun je ze ook met de buitenwereld delen. “Maar soms is het ook een kwestie van bescheidenheid’, vult Maas aan. “Bedrijven willen niet hoog van de toren blazen over wat ze doen.” Tegelijkertijd komt het voor dat de inspanningen die een organisatie levert, beter ingezet kunnen worden. Ze dienen onderdeel uit te maken van een strategie. Maas: “Vooral veel zaken die bedrijven voor de lokale omgeving willen doen, zijn onstrategisch. Een verouderde boerderij schilderen past bijvoorbeeld niet bij een financieel adviesbureau. Je kunt beter je tijd steken in het gratis adviseren van financieel achtergestelde groepen. Waar wil je als bedrijf het verschil maken en wat wil je als bedrijf in een groter geheel toevoegen? Denk goed na over wat je doel is en houd het dicht bij jezelf.”

Dicht bij jezelf

NIELS ACHTEREEKTE

Gezien het voorgaande blijkt NAME SURNAME een strategie onmisbaar. Te-

[email protected]

[email protected]

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

FOTO: BESTUUR VGM NL

Gebruik duurzaam pand kan duurzamer Potentieel rendement vaak teniet gedaan in praktijk

Een duurzaam gebouw is alleen duurzaam als het

in de markt wat terughoudendheid, maar ziet open sa-

van afval. Zeker wanneer er meerdere gebruikers zijn

ook duurzaam wordt gebruikt, maar daar schort het

menwerking als kern van duurzame prestaties. De ge-

binnen een gebouw blijkt hier met goede coördinatie

in de praktijk nog wel eens aan. Zonde stelt branche-

avanceerde, technische inhoud van een gebouw moet

winst te behalen. “In een multi tenant-gebouw kan

vereniging Vastgoedmanagement Nederland (VGM

optimaal ingesteld worden om de potentie te benut-

een vastgoedvastgoedmanager het overzicht houden

NL). Zij ziet voor duurzamer gebruik een facilite-

ten, maar de afspraken die je daarna gemaakt worden

en zorgen voor gezamenlijk rendement”, zegt Bressers.

rende rol weggelegd voor vastgoedmanagers. “Slim

voor het gebruik, zijn minstens zo belangrijk. Doordat

“In de vorm van financiële besparing of door te hel-

plannen zorgt voor groter rendement.”

de servicekosten voor de helft bestaan uit energiekos-

pen andere duurzaamheidsdoelen van organisaties te

ten, is er door slimme planning al veel winst te beha-

behalen. Wat betreft comfort bijvoorbeeld. Dat draagt

Gebouwen met energielabel A tot en met C verbruiken

len, stelt Bressers. “Voor een groepje mensen dat heel

allemaal bij aan de corporate responsibility die steeds

vaak meer energie dan gebouwen met D- tot en met G-

vroeg begint of juist overwerkt, kun je het hele pand

hoger op de agenda staat.”

labels, bleek vorig jaar uit een jaarlijkse benchmark van

verwarmen. Maar je kunt ze ook in een bepaalde vleu-

Bressers benadrukt dat de middelen en mogelijkhe-

servicekosten. De afstemming van de energiebehoefte

gel samenbrengen en alleen die verwarmen. Vastgoed-

den voor werkelijk duurzame prestaties ruimschoots

en het -verbruik is vaak niet goed op elkaar afgestemd.

managers kunnen daarin actief adviseren.”

aanwezig zijn. Met een open houding is de potentie

Zo worden panden te lang verwarmd. “De cijfers die we

daarvan ook te benutten. “Een gebouw wordt pas echt

recentelijk binnen hebben gekregen, laten een verbete-

Gezamenlijk rendement

duurzaam als je het ook zo gebruikt. Dat laten we

ring zien, maar er moet nog steeds veel gebeuren”, zegt

Dat energiekosten een groot deel van de servicekos-

graag in de praktijk zien.”

Jac Bressers, voorzitter van branchevereniging VGM

ten uitmaken, neemt niet weg dat het duurzame resul-

NL, die 95 vastgoedmanagementorganisaties vertegen-

taat op meerdere manieren is te vergroten. Zo speelt

woordigt. “Als vastgoedvastgoedmanagers kunnen we

ook het watermanagement een rol, evenals de afvoer

daar onze toegevoegde waarde laten zien door prestaties actief te monitoren en het gebruik van het gebouw bij te sturen.”

Slimme planning Een middel om het duurzame gebruik de juiste richting te geven, is de Green Lease. Via de Greenlease Menukaart - een online tool – kunnen eigenaren en huurders van vastgoed hun duurzaamheidambities bijvoorbeeld vastleggen in concrete huurbepalingen. Verhuurder en huurder staan niet langer tegenover elkaar, maar zorgen samen met de vastgoedmanager voor duurzame prestaties van het pand. Bressers merkt