Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance
APLIKACE MEZINÁRODNÍCH OCEŇOVACÍCH STANDARDŮ (IVS 2011) PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V ČR International valuation standards (IVS 2011) application by the evaluation of real estate in the Czech Republic Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce:
Autor:
Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.
Bc. Eva Rolincová
Brno, 2013
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Katedra financí Akademický rok 2012/2013
ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE
Pro: Obor: Název tématu:
ROLINCOVÁ Eva Finance Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR International valuation standards (IVS 2011) application by the valuation of real estate in Czech Republic
Zásady pro vypracování Problémová oblast: Oceňování nemovitostí, Mezinárodní oceňovací standardy Cíl práce: Cílem této diplomové práce bude analýza dvou systémů oceňování nemovitého majetku s výsledným zhodnocením obou systémů a jejich kompatibility v rámci ocenění vybraného předmětu ocenění oběma způsoby. Postup práce: Studium knižních i elektronických pramenů. Popsání současného stavu jak z obecného hlediska, tak s využitím aktuálních a konkrétních poznatků (např. odborné časopisy, sborníky konferencí apod.) Charakteristika obou přístupů v návaznosti na předmět ocenění. Vlastní proces ocenění oběma přístupy. Vyhodnocení rozboru pro oba přístupy k ocenění, komparace a interpretace získaných poznatků. Použité metody: deskripce, analýza, komparace a další dle potřeby
Rozsah grafických prací:
(Předpoklad cca 10 tabulek a grafů)
Rozsah práce bez příloh:
50 – 60 stran
Seznam odborné literatury:
IVS - International valuation standards 2011: IVSC, 2011
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepr. a dopl. vydání, CERM, Brno, 2009, 978-80-7204-630-0 ORT, P.
Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2005, ISBN 807265-085-8 ORT, P
Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2007, ISBN 978-80-7265-101
www.ivsc.com
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.
Datum zadání diplomové práce:
28. 3. 2012
Termín odevzdání diplomové práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
…………………………………… vedoucí katedry
V Brně dne 28. 3. 2012
………………………………………… děkan
Jméno a příjmení autora:
Bc. Eva Rolincová
Název bakalářské práce:
Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR
Název práce v angličtině:
International valuation standards (IVS 2011) application by the valuation of real estate in Czech Republic
Katedra:
financí
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.
Rok obhajoby:
2013
Anotace Předmětem diplomové práce „Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR“ je analýza dvou systémů oceňování nemovitého majetku, a to systému mezinárodního a českého, jejich vzájemná komparace a vyhodnocení. V teoretické části se práce věnuje vymezení teoretické platformy pro mezinárodní oceňování a následně pro české způsoby oceňování nemovitého majetku. Praktická část navazuje charakteristikou oceňované oblasti, popisem vybraného rodinného domu a jeho ocenění vybranými způsoby společně s porovnáním s mezinárodními oceňovacími standardy a vyhodnocením výsledků. Annotation The aim of this Diploma thesis, called International valuation standards (IVS 2011) application by the evaluation of real estate in the Czech Republic, is to analyze two real estates’ evaluation systems, the international and the Czech one, continuing with its mutual comparison and assessment. The first part, the theory one is dealing with the definition of the theoretical platform of the international real estate evaluation system, continuing with the definition of the Czech real estate evaluation system. The practical part starts with the real estate area characteristics, description of the property and its evaluation. The chosen Czech methods of evaluation are then assessed, compared to international valuation methods. The results are then summarized and evaluated. Klíčová slova Oceňování nemovitostí, mezinárodní oceňovací standardy, IVS 2011, nemovitost, pozemek, cena, hodnota, realitní trh, cenové mapy Keywords Real estate evaluation, International valuation standards, IVS 2011, real estate, property, price, value, real estate market, price maps
Bibliografická citace ROLINCOVÁ, E. Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR. Brno: Masarykova universita. Ekonomicko- správní fakulta, 2013. 87s. Vedoucí diplomové Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.
Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR zpracovala samostatně pod vedením svého vedoucího a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Brně dne 25. 4. 2013
.………………………………………. Bc. Eva Rolincová
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala svému vedoucímu práce, Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D., za cenné rady, připomínky a odbornou pomoc, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Nadále pak mé díky patří majitelům oceňované nemovitosti, manželům Klvaňovým, jež poskytli veškeré podklady umožňující vypracování práce v rozsahu, který je možno nyní shlédnout. Ráda bych také v neposlední řadě poděkovala svým rodičům a sourozencům za neustálou podporu při studiu.
OBSAH ÚVOD .....................................................................................................................................11 1 MEZINÁRODNÍ ORGANIZACE ....................................................................................13 1.1
TEGoVA ...................................................................................................................13
1.2
IVSC .........................................................................................................................14
1.3 RICS .........................................................................................................................15 2 MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY IVS ......................................................16 2.1
Zdroj Informací .........................................................................................................16
2.2
IVS v čase .................................................................................................................16
2.3
IVS a Česká asociace odhadců majetku ...................................................................21
2.4
Vybrané pojmy dle IVS ............................................................................................21
2.5
Oceňování nemovitostí dle IVS ................................................................................22 2.5.1 IVS 2007........................................................................................................22
2.5.2 IVS 2011........................................................................................................25 3 PRÁVNÍ ÚPRAVA V ČR .................................................................................................27 3.1
Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku ..........................................................27
3.2
Vyhláška ministerstva financí č.3/2008 Sb. .............................................................27
3.3 Zákon č. 526/ 1990 Sb., zákon o cenách ..................................................................28 4 ZÁKLADNÍ POJMY .........................................................................................................29 4.1
Nemovitost ................................................................................................................29
4.2
Pozemek....................................................................................................................29
4.3
Stavba .......................................................................................................................30
4.4
Rodinný dům ............................................................................................................31
4.5
Životnost stavby........................................................................................................31
4.6
Opotřebení stavby .....................................................................................................32
4.7
Cena ..........................................................................................................................33
4.8
Hodnota.....................................................................................................................33
4.9
Věcná hodnota ..........................................................................................................33
4.10 Výnosová hodnota ....................................................................................................34 4.11 Cena obvyklá ............................................................................................................34 4.12 Výchozí cena ............................................................................................................35
4.13 Cena reprodukční ..................................................................................................... 35 5 PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ ................................................................................... 36 6 POUŽÍVANÉ ZPŮSOBY OCEŇOVÁNÍ RODINNÝCH DOMŮ .................................. 38 6.1
Oceňování tržní ........................................................................................................ 38 6.1.1 Nákladová metoda ....................................................................................... 39 6.1.2 Výnosová metoda ......................................................................................... 40 6.1.3 Porovnávací metoda (komparativní) ........................................................... 41
6.2
Oceňování dle cenového předpisu ........................................................................... 42 6.2.1 Nákladová metoda ....................................................................................... 42 6.2.2 Porovnávací metoda (dle cenového předpisu)............................................ 44
6.2.3 Kombinace nákladového a výnosového způsobu ......................................... 45 7 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ............................................................................................... 46 7.1
Oceňování pozemků dle cenových předpisů ........................................................... 47 7.1.1 Cenová mapa ............................................................................................... 47 7.1.2 Metoda ocenění dle cenového předpisu ....................................................... 48
7.2
Oceňování pozemků dle Naegeliho metody třídy polohy ....................................... 48
7.3 Tržní způsob ocenění (porovnávací metoda) ........................................................... 49 8 PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 50 9 CHARAKTERISTIKA LOKALITY ................................................................................ 51 9.1
Hranice a okolí ......................................................................................................... 51
9.2 Občanská vybavenost, zařízení ................................................................................ 51 10 REALITNÍ TRH V HRANICÍCH A OKOLÍ ................................................................... 53 10.1 Všeobecná charakteristika ....................................................................................... 53 10.2 Databáze nemovitostí ............................................................................................... 55 11 OCEŇOVANÁ NEMOVITOST ...................................................................................... 56 11.1 Popis nemovitosti..................................................................................................... 56 11.2 Podklady .................................................................................................................. 58 11.3 Ocenění RD tržním porovnávacím způsobem ......................................................... 59 11.4 Ocenění RD porovnávacím způsobem (dle cenového předpisu ) ........................... 62 11.5 Ocenění RD nákladovou metodou (dle cenového předpisu) ................................... 65 11.6 Ocenění RD tržní výnosovou metodou .................................................................... 68 12 POROVNÁNÍ VÝSLEDKŮ JEDNOTLIVÝCH METOD .............................................. 71 13 OCEŇENÍ POZEMKŮ ..................................................................................................... 75
13.1 Metoda dle cenového předpisu .................................................................................75 13.2 Ocenění pozemku dle Neagelho třídy polohy ..........................................................76 13.3 Tržní ocenění pozemku (tržní porovnávací metoda) ................................................78 13.4 Vyhodnocení cen zjištěných .....................................................................................79 ZÁVĚR ...................................................................................................................................80 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ........................................................................................82 SEZNAM OBRÁZKŮ............................................................................................................86 SEZNAM GRAFŮ .................................................................................................................86 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................87 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................88 PŘÍLOHY ...............................................................................................................................89
ÚVOD Dnešní moderní doba je charakterizována srůstáním ekonomik, globalizací a rozsáhlým mezinárodním obchodem. Trend vytváření jednotlivých společných standardů vznikl na základě potřeby kooperace a srozumění mezinárodních uskupení, korporací, či jednotlivých národů. Tyto jednotky společně spolupracují a je důležité, aby dokázaly porovnat hodnoty či výsledky své práce mezi sebou, a také aby poskytovaly přehledné informace ostatním, často mezinárodním uživatelům, ať už mluvíme o účetnictví, či auditu. Pozadu nezůstává ani svět realit. I zde vznikla potřeba porovnávat jednotlivé způsoby oceňování v rámci světa a tlak na vytvoření společných stanov, které by do oblasti oceňování daly společný rad a přehlednost. Vždyť právě oceňování nemovitostí je hojně využíváno pro stanovení nezávislé a objektivní ceny nemovitostí pro účely jak občanů, trhu, či úřadů. Mezinárodní oceňovací standardy budou hrát důležitou roli právě v této diplomové práci. Budeme sledovat, do jaké míry jsou aplikovány v České republice. Cílem této diplomové práce s názvem Aplikace mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011) při oceňování nemovitostí v ČR je analýza dvou systémů oceňování nemovitého majetku, a to systému mezinárodního a českého, jejich vzájemná komparace a vyhodnocení. Budeme se věnovat tomu, do jaké míry vybrané české způsoby oceňování odpovídají mezinárodním oceňovacím způsobům v rámci ocenění konkrétní vybrané nemovitosti. Diplomová práce je rozdělena do kapitol, které na sebe logicky navazují. Začíná teoretickým zázemím, v rámci něj jsou definovány tři nejznámější mezinárodní organizace zabývající se oceňováním nemovitostí. Nadále se budeme podrobněji věnovat mezinárodním oceňovacím standardům a organizaci IVSC, budeme definovat zdroj informací pro tuto oblast, historii IVS a vzájemný vztah mezi Mezinárodním výborem pro oceňovací standardy a Českou asociací odhadců majetku. Zmíníme i nejdůležitější pojmy uvedené v mezinárodních oceňovacích standardech, se kterými bude tato práce nadále pracovat. Vzhledem k neustálému vývoji organizace i obsahu mezinárodních oceňovacích standardů, bude postupně popsáno, jak by se nemovitosti dle IVS z roku 2007 a 2011 měly oceňovat. Druhá sekce teoretické části se bude naopak věnovat českému prostředí. Bude definovat právní úpravu v České republice, nejdůležitější zákony a neposlední řadě základní pojmy, jež se v oceňování používají. Nebudou opomenuty ani podklady, které je nutno pro korektní ocenění nemovitosti zajistit a prozkoumat. Kapitola sedmá se bude zabývat používaným způsobům oceňování rodinných domů v České republice. Zde je důležité rozdělení na způsoby tržního ocenění a na oceňování dle cenového předpisu. Závěrečná část teorie se bude věnovat oceňováním pozemků, v rámci kterého budou zmíněny tři metody, a to metoda ocenění pozemků dle Naegeliho metody třídy polohy, tržní způsob ocenění (porovnávací metoda) a ocenění dle oceňovací vyhlášky.
11
Praktická část diplomové práce bude zahájena charakteristikou lokality, v níž se bude nacházet zvolená oceňovaná nemovitost. Jednu kapitolu věnujeme také popisu místního realitního trhu. Následovat bude charakteristika oceňované nemovitosti, jak z technické stránky, tak ze stránky realitní. Budou prezentovány podklady, jež budou použity pro zpracování výpočtové části a v závěsu budou následovat konkrétní způsoby ocenění a jejich porovnání s požadavky mezinárodních oceňovacích standardů (IVS 2011). Kapitola Porovnání jednotlivých cen pak souhrnně zhodnotí zjištěné ceny jednotlivých metod, jejich realističnost a také zhodnotí míru aplikace mezinárodních standardů v těchto metodách. Pro doplnění a kompletní obrázek o oceňování bude provedeno i ocenění pozemků, na nichž nemovitost stojí. Výsledky budou opět vyhodnoceny a shrnuty. V závěru bude zhodnocen celkový průběh práce, její obsah, dosažené výsledky a míra splnění cíle této diplomové práce.
12
1
MEZINÁRODNÍ ORGANIZACE
V této kapitole se budeme věnovat mezinárodním organizacím. Konkrétně pak organizaci TEGoVA, dále pak IVSC a RICS. Počátky oceňování popisuje Bradáč ve své publikaci Teorie oceňování nemovitostí1. Dle autora spadají do 20. století. Veškeré oceňovací zásady a postupy, které byly vytvořeny do roku 1930, se svým způsobem sobě v mnoha státech podobaly. Oceňování jako profese byla uznána ve 40-tých letech, ale až 70. léta znamenaly v oceňování průlom. V tomto období nastaly divoké ekonomické změny, zrychlilo se tempo globalizace a byla pochopena důležitost profesionálního ocenění majetku dle mezinárodně přijatelných standardů. Jak autor uvádí, odezvou na tuto skutečnost vedli členové technického výboru Královské instituce diplomovaných odhadců (Royal Institute of Chartered Surveyors, RICS) a zástupci znaleckých (oceňovacích) organizací ze Spojených států dlouhé diskuze, které roku 1981 vedly k ustanovení Výboru pro mezinárodní standardy oceňování majetku (The International Assets Valuation Standards Committee, TIAVSC). Tuto informaci potvrzují i oficiální stránky instituce2, které dodávají, že roku 1994 výbor své jméno změnil na Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (International Valuation Standards Committee, IVSC). Takto jej známe dodnes. Dalším aktérem v oblasti mezinárodních organizací byla organizace TEGOVOFA. A jak vypadá situace dnes? Jak tvrdí autoři3, na tvorbě oceňovacích standardů se v dnešní době podílejí dvě evropské instituce – TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) a IVSC (International Valuation Standards Committee, což je Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy). V následujících podkapitolách věnujeme každé této organizaci pár slov.
1.1
TEGOVA
TEGoVA je původně známá pod zkratkou TEGOVOFA. TEGoVA, evropská organizace národních asociací odhadců, je mezinárodním sdružením, které bylo ustaveno v roce 1977 podle belgických zákonů, a které sdružuje 48 národních asociací odhadců reprezentující odhadce majetku z 28 evropských zemí.4 „Základním cílem organizace TEGoVA je publikovat všeobecně odsouhlasené standardy pro oceňování majetku a jejich následné zavedení, jak v zemích EU, tak i v nově se rozvíjejících zemích Střední a Východní Evropy. Evropské oceňovací standardy, označované
1
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí. 8.vyd. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, 2009.753 s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 534-53. 2
International Valuation Standards Council: About IVSC [online].
. 3
[Cit. 20-1-2013]. Dostupné z
BRADÁČ, A, GRYCMANOVÁ, L. Problematika standardizace a harmonizace oceňovacích předpisů. 5. odborná konference doktorského studia s mezinárodní účastí [online]. Brno: Vysoké účení technické, 2003 [cit. 2010-11-23]. Dostupné z: . 4 TEGoVA [online] [cit. 24-1-2013] Dostupné z: < http://www.tegova.org/>.
13
jako "Modrá kniha" se staly charakteristickým znakem oceňovací praxe v posledních letech a jsou zásadním dokumentem pro tržní oceňování majetku.“5 Obrázek 1: Logo TEGoVA6
1.2
IVSC
IVSC, International Valuation Standards Committee, česky Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy jsme zmiňovali již v úvodu. Jedná se o nezávislé a neziskové sdružení profesionálních oceňovacích asociací z celého světa, které je vázané jednotnými vnitřními stanovami. Rada IVSC je registrovanou neziskovou organizací ve Spojených Státech Amerických (Illinois, USA), financována je hlavně z členských příspěvků a sponzorských darů. Sídlo je v Londýně. Mezi hlavní cíle IVSC řadíme úkol vytvořit a zajistit vysoce kvalitní a nezávislé Mezinárodní standardy pro oceňování majetku – IVS, harmonizovat oceňovací standardy a postupy, celosvětově propagovat oceňovací profesi, chránit její veřejný zájem.7 Česká republika není členem IVSC8. Obrázek 2: Logo International Valuation Standards Committee9
Jak vlastně IVSC vypadá a funguje, je stručně zobrazeno na obrázku níže. IVSC Council představuje Radu mezinárodních oceňovacích standardů IVSC, Board of Trustees je Dozorčí rada. Pod pojmem International Valuation Professional Board, IVSPB, rozumíme Komisi profesního vzdělávání a akreditace, pod pojmem International Valuation Standards Board pak Komisi mezinárodních oceňovacích standardů, IVSB. Tyto dvě komise jsou kontrolovány již zmíněnou Dozorčí radou, ta je instruována vedením Rady IVSC.
5
Česká komora odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců [online]. 2003-2008 [cit. 24-1-2013]. Dostupné z: . 6
Logo TEGoVA, TEGoVA [online] [cit. 24-1-2013]. Dostupné z: < http://www.tegova.org/>.
7
About IVSC. International Valuation Standards Council. [online]. [cit. 20-1-2013] Dostupné z: . 8
Výroční zpráva IVSC. IVSC . [online]. [cit. 20-1-2013]. Dostupné z: . 9
Logo Společnosti. IVSC. [online]. [cit 25-1-2013]. Dostupné z: .
14
Obrázek 3: IVSC rychlým pohledem10
1.3
RICS
RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, je organizace, která se dá považovat za průkopníka, navzdory faktu, že je dnes upozaďována. Jako první dala základ evropské standardizaci v oceňování. RICS vydává RICS Valuation Standards, u nás známé jako „Červená kniha“. Ta obsahuje jak postupy k ocenění, tak i zásady a pravidla k zajištění nejlepší spolupráce a spokojenosti zákazníka a odhadce.11Ve Velké Británii, ale i u nás se stále dodnes používá především k hodnocení výnosnosti z budoucích developerských projektů. Používá se k tržnímu ocenění, analýze nejlepšího a nejvyššího využití majetku, oceňování developerských záměrů a k investiční analýze.
Obrázek 4: Logo RICS12
10
Výroční zpráva 2011. IVSC. [online]. [cit 25-1-2013]. Dostupné z: . 11
ANSORGE J. Mezinárodní oceňovací standardy. Seminární práce. [online]. [cit 20-1-2013]. Dostupné z: . 12
Logo RICS. RICS. [online]. [cit 24-1-2013]. Dostupné z: < http://www.rics.org/cz/>.
15
2
MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY IVS
Jak již bylo indikováno, na tvorbě mezinárodních oceňovacích standardů se podílí TEGoVA a IVSC. Účelem těchto standardů je poskytnutí srovnávacích kritérií pro znalce na celém světě, vytváření standardů sloužících pro potřeby oceňování a sestavování účetní závěrky, usnadnění mezinárodních transakcí a přispění k funkčnosti a rozvoji mezinárodních trhů, kde se obchoduje s majetkem.13 Není překvapivé, že se mezinárodní standardy mohou lišit od předpisů místních legislativ.
2.1
ZDROJ INFORMACÍ
Zjistit aktuální informace týkající se problematiky IVSC lze nejvěrohodněji na jejich oficiálním webovém portálu, www.ivsc.org. Tento zdroj, anglický, lze považovat za jediný kompletně aktuální a pravdivý. Na tomto webu jsou k dispozici i aktuálně platné IVS 2011. Web je pravidelně aktualizován a najdeme zde také výroční zprávy, či novinky týkající se této organizace, vnitřní stanovy, strategické a operační plány. K základním faktům o IVSC se zmiňuje také několik publikací. Žádná z nich ovšem nejde do hloubky problematiky. Nevěnuje se přímo IVS 2011. Ty také nejsou přeloženy do českého jazyka. K jejich oficiálnímu přeložení nemá Česká republika doposud získán souhlas.14 O IVSC hovoří ve své publikaci Bradáč15. IVS se také věnuje publikace Medzinárodné ohodnovacie štandardy od Slovenské asociace ekonomických znalců. Plné znění IVS 2003 lze naleznout na webové stránce rumunské společnosti Romacor Consulting16.
2.2
IVS V ČASE
Pilotní verze mezinárodních oceňovacích standardů byla publikována již v 80sátých letech minulého století, konkrétně roku 1985. Celkově bylo vydáno již více než 8 revizí těchto standardů. Mezi významné revize lze řadit tu z roku 1994 (v pořadí druhou revizi), sedmou revizi (rok 2005), osmou revizi (rok 2007) a také je nutno zmínit doposud poslední aktualizaci z roku 2011. Rok 2000 pak značil první ucelený soubor Standardů IVS. Tento soubor řešil oceňování nemovitostí, movitého majetku, jako jsou stroje a jejich příslušenství, či podniků. Standardy se obvykle aktualizují co tři až čtyři roky. Standardy IVS 2011 nabyly účinnosti 1.
13
SLOVENSKÁ ASOCIACIA EKONOMICKÝCH ZNALOCOV Mezinárodné ohodnocovacie štandardy. Bratislava. 2003, 526 str. ISBN 80-969-248-5-0. str. 21-22 14
Výroční zpráva 2011. IVSC. [online]. [cit 27-1-2013]. Dostupné z: . str. 4 15
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 753 str. ISBN 978-80-7204-630-0. Str. 534 16
Standarde Evaluare. Romacor Consulting. [online]. [cit 27-1-2013]. Dostupné z: .
16
1. 2012. V rámci nových standardů IVS 2011 byla předem oznamována strukturální změna. Standardy se zúžily, některé jejich části se osamostatnily.17 Na obrázcích uvedených níže jsou vystihnuty základní informace týkající se jednotlivých zmíněných revizí, jejich obsahu, členění. Mají posloužit pro orientaci v problematice a k pochopení vývoje standardů celkových.
17
HLASKOVA, M. Analýza požadavků oceňovacích standardů IVS a jejich aplikace v posudku o ocenění majetku. Diplomová práce. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 88s. 2011. str. 915
17
Obrázek 5: Členění Mezinárodních oceňovacích standardů IVS 1994- 200718
18
BRANNÁ, M. Právní a ekonomické aspekty oceňování majetku v České republice, Diplomová práce. Právnická Fakulta MU, Brno. 66s. 2011
18
Na obrázku výše si lze pozorně prohlédnout trend standardů se v daném časovém úseku rozrůstat, vytvářet ucelený prvek podávající odpovědi na různé otázky. Poslední vydané standardy se datují k roku 2011. Nejsou na obrázku zahrnuty. IVS 2011 se liší v některých strukturálních změnách, jako kupříkladu osamostatnění Etického kodexu a Bílé knihy, či zahrnutí pojmu Fair value v rámci majetku. Na rozdíl od standardů z roku 2007, které obsahovaly téměř 500 stran, jsou nové standardy mnohem méně obsáhlé (cca 150 stran). Byl vyjmut Profesní kodex, který bude vydáván samostatně a slovník, jelikož definice jsou vysvětleny v kapitole Framework. „Rovněž tak bylo navrženo vyjmutí jednotlivých Směrnic GN a součástí Standardů jsou pouze více obecné Normy (aktuálně IVS 200 – IVS 233). Rozdílem mezi Normou (v IVS 2011) a Směrnicí (v IVS 2007 a méně) je zejména to, že Směrnice určuje podrobně postup při ocenění konkrétního majetku. Ve Směrnicích jsou spíše přímo aplikovány (přeformulovány) Standardy IVS 1 – 3, a je uveden návod při takovém ocenění. V Normách jsou výčtem uvedeny specifické požadavky k ocenění konkrétního majetku (pokud takové existují), jinak je znalec odkazován na Všeobecné kapitoly (IVS 101 – IVS 103).“19 Tak jak je popsána revize IVS 2011 od autorky v obrázku níže, tak také byla uskutečněna, pouze s výjimkou vypuštění Normy IVS 232 Tržní oceňování majetku. Důvody pro to jsou uvedeny na oficiálních stránkách společnosti.20 Dozorčí rada rozhodla, že je nutno tuto Normu znovu prokonzultovat vzhledem k jejím interakcím k normě IVS 230, která v podstatě hlásá to samé. Proto vznikly diskuze, zdali je skutečně nutné mít normy dvě. V IVS 2011 nalezneme tři nejdůležitější části označované jako sekce 100, 200 a 300. Každá tato sekce má pak několik podsekcí. Sekce 100 je považována za Všeobecné standardy, 200 pak popisuje normy a sekce 300 se věnuje aplikaci standardů.
19
HLASKOVA, M. Analýza požadavků oceňovacích standardů IVS a jejich aplikace v posudku o ocenění majetku. Diplomová práce. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 88s. 2011. str. 2729 20
E-Newsletter Březen 2011, vyd.č. 36. International Valuation Standards Council. [online]. [cit. 20-1-2013] Dostupné z: .
19
Obrázek 6: Restrukturalizace Standardů IVS 2007 -201121
21
Převzato od HLASKOVA, M. Analýza požadavků oceňovacích standardů IVS a jejich aplikace v posudku o ocenění majetku. Diplomová práce. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2011. 88s
20
2.3
IVS A ČESKÁ ASOCIACE ODHADCŮ MAJETKU
Česká republika sama o sobě není členem IVSC22. Na portálu IVSC není vůbec zmiňována ani jako přidružený člen či partner. Jediné spojení mezi IVS a Českou republikou je uskutečňováno skrze členství České asociace odhadců majetku v organizaci TEGoVA23, jejímž členem je již od roku 1993. TEGoVA doporučuje, aby se dodržovaly IVS tam, kde je to možné. Usoudit takto lze z následující pasáže publikované Bradáčem24: „V zájmu dosažení celosvětové shody v nejlepších oceňovacích postupech TEGoVA doporučuje, aby byly dodrženy standardy IVS vydané organizací IVSC tam, kde je možná kompatibilita s právními předpisy a postupy EU (včetně EVS 2009).“
2.4
VYBRANÉ POJMY DLE IVS Cena Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) definují pojem cena následovně25:
„Cena je částka požadovaná, nabízená nebo zaplacená za určitý majetek. Z důvodu finančního omezení, motivace či zvláštní obliby konkrétního kupujícího nebo prodávajícího může být skutečně zaplacená cena jiná, než je hodnota, která by byla stejnému majetku připsána jinou osobou.“
Hodnota Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nezapomínají na definici pojmu hodnota26: „Hodnota není skutečností ale stanoviskem vyjadřujícím: a) cenu, která by byla s největší pravděpodobností zaplacena při směně daného majetku, nebo b) ekonomický přínos spojený s vlastnictvím majetku. Hodnota směny je hypotetická cena a hypotézy, které vedou k jejímu odhadu, jsou vytvářeny za účelem ocenění. Hodnota vlastnictví je odhad užitku, který plyne konkrétní osobě v souvislosti s vlastnictvím majetku.“ Standardy také stanovují, že nelze používat pojmu hodnota, aniž by byl určen její typ.
22
Členové IVSC. IVSC. [online]. [cit. 20-1-2013] Dostupné z: .
23
Členové TEGoVA. TEGoVA. [online].[cit. 20-1-2013] Dostupné z: . 24
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 753 str. ISBN 978-80-7204-630-0. Str. 542 25
INTERNATIONA VALUATION STANDARD COUNCIL. International Valuation Standards 2011. Framework. [online]. [cit. 27-1-2013] Dostupné z: str. 13 odst. 7 26
INTERNATIONA VALUATION STANDARD COUNCIL. International Valuation Standards 2011. Framework. [online]. [cit. 27-1-2013] Dostupné z: str. 13 odst. 9
21
Tržní hodnota Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota (Market Value) jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu.27
Nemovitost Nemovitosti (Real Estate) je definována jako půda/pozemek a vše, co je přirozenou součástí tohoto pozemku, čili kupříkladu stromy, minerály a věci, které jsou k zemi připoutány (tzn. budovy, jejich vybavení), vylepšení okolí, veškeré trvalé přístavby k budovám, tzn. včetně mechanických a elektrických služeb nemovitosti, které se vyskytují jak nad, tak pod zemí. 28
2.5
OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DLE IVS
Kapitola bude pojednávat o tom, jak IVS doporučuje nemovitosti oceňovat. Za důležité považuji začít se systémem, který byl publikován v IVS standardech z roku 2007. Tento postup je více zřejmý a konkrétnější s porovnáním s postupem, který je prezentován v IVS 2011.
2.5.1 IVS 2007 Dle této verze mezinárodních standardů znalec svou činnost provádí v souladu s Profesním kodexem, s oddílem Standardy všeobecné kategorie a s principy oceňování. Standardy zde rozlišují dva druhy hodnot. Hodnotu tržní a hodnotu jinou než tržní (reprodukční hodnota, hodnota pokračujícího využití a jiné). Jestliže existuje dostatečný trh, který v dané oceňované lokalitě funguje, oceňujeme dle první varianty, tedy tržně. To, zdali budeme oceňovat tržně, nebo jinak než tržně, lze také určit z definic GAVP (Generally Accepted Valuation Principles). Ty nám určí, která oceňovací směrnice bude použita. V případě, že znalec danou nemovitost bude oceňovat tržně, věnuje se dále Standardu IVS 1, v opačném případě Standardu IVS 2.
27
Šablona znaleckého posudku. Materiál předmětu Tržní oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. str.12, dostupné také na INTERNATIONA VALUATION STANDARD COUNCIL. International Valuation Standards 2011. IVS Framework. [online]. [cit. 27-1-2013] Dostupné z: str. 13 a 14 28
Překlad autorky slovníku IVSC. IVSC. [online]. [cit. 24-1-2013] Dostupné z: .
22
„IVS 1 obsahuje pravidla pro zpracování posudku znalcem. Přesně a striktně vymezuje, jak má znalec postupovat, jaké informace má vyžadovat po klientovi a následně mu IVS 1 doporučuje i jakou metodu oceňování zvolit. IVS 1 přesně určuje i podobu a formu znaleckého posudku. Obecně je IVS využito, pokud je zjišťována tržní hodnota majetku.“29 IVS 2 je postup ocenění na základě jiného principu než tržního. Znalec zde musí přesně stanovit, jakou hodnotu počítá. Výsledek znalec označuje přesně jako odhady, musí také zabezpečit, aby nevznikl dojem, že se jedná o odhadnutou tržní hodnotu. Příkladem hodnoty, která není tržní, je kupříkladu investiční či reprodukční zůstatková hodnota. Dle mezinárodních oceňovacích standardů IVS 2007 je základem ocenění oceňování na základě hodnoty tržní. „Základní metodou oceňování je metoda porovnávací (Sales Comparison Approach), zásada: vše by se mělo odvíjet od trhu. Pokud však se daný druh majetku na trhu neobchoduje, je třeba použít přiměřeně jinou náhradní metodiku; je však třeba na tuto skutečnost výslovně upozornit.“30 Mezi další používané metody vedoucí k určení tržní hodnoty patří výnosový princip (Income Approach), či nákladová metoda ocenění (Cost Approach). Výsledek ocenění musí být vždy v souladu v IVS 3. Standardy IVS 2007 jsou volně dostupné a k stažení na stránkách Valuation and Property Standards (Australian Property institute)31. Austrálie a Nový Zéland převzali mezinárodní standardy a s minimálními úpravami dle nich oceňují v běžné praxi. Mezinárodní standardy – sekce International Valuation applications je ukázkou, jak jsou IVS reflektovány a aplikovány v IFRS, tedy v mezinárodním účetnictví. Evaluační proces dle IVS má pak probíhat dle GN1 následovně:
29
ŠEBKOVÁ, Veronika. Srovnání vybraných způsobů ocenění pro nemovitost typu rodinný dům v lokalitě okolí Tišnova. Brno, 2010 77 s. VUT v Brně. Ústav soudního inženýrství. str. 23 30 Oceňování nemovitostí. Land Management. [online]. [cit. 30-1-2013] Dostupné z:. 31 Valuation and Property Standards. Australian Property Institute Inc. Australia. 2008. [online]. [cit. 30-1-2013] Dostupné z:< http://propertystandards.propertyinstitute-wa.com/download_form.html> a .
23
Obrázek 7: Evaluační proces dle IVS GN1, přeloženo autorem do češtiny 32
Definice zadání Identifikace nemovitosti
Identifikace vlastnických práv
Volba způsobu ocenění
Datum, ke kterému je provedeno ocenění
Definice hodnoty
Rozsah zadání
Zjištění limitujících podmínek
Předběžná analýza, výběr dat a jejich sběr Všeobecná (region, město a blízké okolí)
Specifická (objekt a srovnatelná data)
Sociální Ekonomická Vládní Environmentální
Cena a opotřebení Příjmy a výdaje Míra kapitalizace Historie vlastnictví Užití nemovitosti
Konkurenční nabídka a poptávka (objekt trhu) Databáze konkurenčních nemovitostí Výčet prodejů Výčet nabízených volných nemovitostí Studie poptávky Absorpce
HABU Nejlepší a nejvyšší využití Půda uvažována nezastavěná Majetek rekonstruovaný a opravený Specifikováno v čase, s tržními subjekty a podmínkami užití
Odhad ceny pozemku
Definice úkolu
Porovnávací metoda
Metoda výnosová
Metoda nákladová
Sladění výsledných hodnot použitých metod a určení finální odhadované ceny
Report o odhadnuté ceně
Součástí GN1 je také metodika pro oceňování pozemku. IVS zde upřednostňuje metodu přímou. Do ní řadíme Metodu porovnání cen, metodu rozčleněné zástavby, Mezi nepřímé metody pak odpočet, kapitalizaci nájemného pozemku a rozvrhování. 32
Zpracováno dle: INTERNATIONAL VALUATION STANDARD COMMITTEE (IVSC) International Valuation Standards 2003, 6th edition. 1. vyd. London: Appraisal Institute, 2003. 496s. ISBN 978-0922154753 str. 206.
24
Metodou porovnání cen přímo porovnáváme pozemek s obdobnými parcelami v okolí z nedávných tržních transakcí. Metoda rozvrhování, jako zástupce nepřímé metody pak stanovuje poměr mezi hodnotou pozemku a technickým vybavení. Získáváme tak procento přirážky, kterým se rozvrhuje celková tržní cena mezi pozemek a stavby na něm stojící. Tato metoda je velmi podobná metodě Oceňování pozemků dle Naegeliho metody třídy polohy.
2.5.2 IVS 2011 V nynějších standardech, platných od 1. 1. 2012, je metodika oceňování popsána jiným způsobem, obecnějším. Oceňování nemovitostí je pak popsáno v normě 230 Real Property Interests. Tato norma má pouhých 13 stran, což naznačuje její zobecnění a zúžení. Jsou zde definovány tři základní postupy oceňování – tržní oceňování, porovnávací metoda (Market Approach), výnosová metoda (Income Approach) a nákladová metoda (Cost Approach)33: Porovnávací metoda (Market approach) nám indukuje hodnotu za pomoci porovnání objektu s téměř totožnými, či podobnými objekty a s cenami, které jsou dostupné. Je zapotřebí rovnávat s objekty a s cenami, jež se nedávno objevily na trhu nemovitostí, nebo se právě objevují. Někdy je také zapotřebí upravit cenové informace jiných transakcí aby byly reflektovány rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a dostupnou databází. IVS 230 zdůrazňuje, že žádná nemovitost není totožná. Vždy se liší minimálně lokací. IVS používá mimo jiné i porovnávací jednotky cena/m2 u budov, cena/ha pozemku, cena/ pokoj, cena/jednotka. V rámci porovnávací metody je nutno zvažovat rozdíly v legálních a ekonomických, fyzických aspektech mezi porovnávanými objekty a oceňovanou nemovitostí. Tzn. reflektovat kupříkladu věcná břemena, fyzický stav nemovitosti, či RD na hypotéku
Výnosová metoda (Income approach) v sobě obsahuje několik způsobů ocenění, které mají společnou charakteristiku- hodnota nemovitosti je založena na skutečném, či potenciálním příjmu, který je, nebo by mohl být generován majiteli nemovitosti. Příjmový tok se používá k identifikaci hodnoty procesem kapitalizace. Jestliže je tento tok konstantní, můžeme jej kapitalizovat jednoduchým multiplikátorem, často zvaným jako míra kapitalizace. Tato charakteristika reprezentuje hodnotu, kterou má nemovitost investorovi po uplatnění veškerých nákladů přinést. Metoda zvažuje příjem, který bude nemovitost generovat v době své životnosti a navrhuje cenu nemovitosti skrz kapitalizační proces. Výnosová metoda je spolehlivá za přítomnosti dostatečného množství údajů o trhu a zahrnuje kapitalizaci příjmu, diskontované CF, či různé cenové modely. Jiný způsob výpočtu pracuje také s pojmem NPVNet present value, tedy čistou současnou hodnotou.
33
INTERNATIONA VALUATION STANDARD COUNCIL. International Valuation Standards 2011. IVS Framework, IVS 2011 230 Real Property Interest chapters. [online]. [cit. 28-1-2013] Dostupné z: str.22-25 a 5-8.
25
Nákladová metoda (Cost Approach) pracuje s úvahou, že kupec nezaplatí za nemovitost více, než by jej stála nemovitost jiná, podobného rázu ať už při koupi, nebo její stavbou. Často pak bude oceňovaná nemovitost mít nižší atraktivnost než alternativa, která by byla koupena, či postavena, a to kvůli stáří nemovitosti či opotřebení. Metoda se používá pro ocenění specializovaných nemovitostí, které se běžně na trhu nevyskytují. V první fázi se zde určuje replacement cost – cena, kterou by majitel zaplatil stejnou nebo obdobnou nemovitost v dnešní době. Cena je následně upravena o opotřebení.
26
3
PRÁVNÍ ÚPRAVA V ČR
V této kapitole se budeme věnovat právní úpravě, která se zabývá oceňováním nemovitostí a oblastí spojenou s její problematikou. Mezi nejdůležitelší zákony / vyhlášky, které považuji za nutné zmínit řadím vyhlášku ministerstva financí č. 3/2008 Sb., Zákon č. 151 /1997 Sb., o oceňování majetku a Zákon č. 526/ 1990 Sb., zákon o cenách. Prezentace a zároveň i znalost těchto zákonů je nutná pro to, aby znalci a odhadci prováděli oceňování korektním způsobem. Je také objektivním návodem oceňování, podle kterého může stát znalce a odhadce kontrolovat. Předmětem této kapitoly není rozsáhlý výčet zákonů a vyhlášek a jejich obsahů, nýbrž nastínění základních dokumentů důležitých pro oceňování a jejich stručná charakteristika.
3.1
ZÁKON Č. 151/ 1997 SB., O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) prodělal svoji poslední změnu č. 350/2012, čili v loňském roce. Jeho dostupnost zajišťuje ministerstvo financí České republiky na svých webových stránkách. 34 Tento zákon upravuje „způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.“ Jak tvrdí autoři publikace Úvod do soudního znalectví35: „Předpis se nevztahuje na sjednávání cen; toto i nadále bude ve smyslu zákona o cenách probíhat převážně dohodou.“ Tento zákon je možno také použít i v případě, že se takto strany domluví, nebo v případě, že to takto nařídí příslušný orgán. Zákon neobsahuje žádné určené výše sankcí za případné nepoužití v případě, že se takto stát mělo.
3.2
VYHLÁŠKA MINISTERSTVA FINANCÍ Č.3/2008 SB.
Nejdůležitějším a nejčastěji používaným předpisem pro potřeby oceňování je vyhláška č.3/ 2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
34
Ministerstvo financí ČR. [online]. [cit. 21-1-2013] Dostupné z: 35
BRADÁČ, A., KLEDUS, M., KREJČÍŘ, P. A KOLEKTIV Úvod do soudního znalectví. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, 2004. 220 s. ISBN 80-7204-365-X. str. 128
27
a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Poslední změna 450/2012 Sb. Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. Obsahuje celkově 39 příloh, které jsou nepostradatelnou a často užívanou součástí.
3.3
ZÁKON Č. 526/ 1990 SB., ZÁKON O CENÁCH
Zákon č. 526/ 1990 Sb., o cenách byl naposledy změněn v roce 2012 – 18/2012 Sb. Předmět tohoto zákona je vymezen v §136: „Zákon se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz.“ Zákon mimo jiné definuje pojem cena, zabývá se sjednáváním ceny, regulací cen, obsahuje seznam zboží s regulovanými cenami, či řeší cenovou kontrolu. §15 zákona pak upravuje výši pokut za přestupky. Nejvyšší pokuta uvedená je pak 10 000 000 Kč.
36
Ministerstvo financí ČR. [online]. [cit. 21-1-2013] Dostupné z: .
28
ZÁKLADNÍ POJMY
4
Pro plné pochopení problematiky oblasti oceňování nemovitostí i této diplomové práce je vhodné se věnovat definování základních pojmů, které nás budou doprovázet. Jejich přiblížení nám pak pomůže se jednodušeji orientovat. S problematikou oceňování nemovitostí se v životě setkáváme běžně. Majetek oceňujeme pro získání výchozí orientační ceny majetku, pro účely stanovené zákonem – jako jsou daňové účely při darování, při některých prodejích, pro účely stanovené příslušnými orgány, včetně soudu. Cenu je nutno určit kupříkladu i pro orgány činné v trestním řízení pro určení výše škod.
4.1
NEMOVITOST
Jak tvrdí Žítek37: „Za nemovitosti v nejobecnější rovině považujeme především pozemky jako součást zemského povrchu, budovy, objekty a inženýrské stavby všeho druhuobecně věci, které nelze bez porušení jejich podstaty přemisťovat z místa na místo.“ Autor dále definuje základní charakteristiky nemovitosti jako je jejich nepřemístitelnost, individuálnost a originalita. Nemovitosti jsou podle autora věci s dlouhodobou životností, s odlišným vztahem morální a fyzické životnosti, věci se složitě strukturovaným systémem, které vyžadují poměrně složitý navazující nemovitostní systém. Nemovitosti jsou také náročné na neobnovitelné zdroje. Trh s nemovitostmi je pak trhem místním.
4.2
POZEMEK
Definici pozemku najdeme v českých právních předpisech hned dvakrát, a to v katastrálním zákoně, v občanském zákoníku, stavební zákon pak zmiňuje některé druhy pozemků. Jak je uvedeno v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku (dále jen občanský zákoník), §119: „Věci jsou movité nebo nemovité. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Za důležité považuji také zmínit českou specialitu, a to že „stavba není součástí pozemku.“38 Tato poslední věta má pak vyvozující závěr- vlastníkem pozemku může být jiná osoba, než vlastník stavby, která na daném pozemku stojí. Zákon č. 344/ 1992 o katastru nemovitostí České republiky (Katastrální zákon), definuje pozemek dle §27 a) následovně:
37
ŽÍTEK V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Masarykova Univerzita v Brně, Ekonomicko-správní
fakulta. Brno. 2005. 128 s. ISBN 80-210-3653-2, str.16-22 38 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, §120
29
„Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního právem hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“ Dle §2 tohoto zákona máme potom několik druhů pozemku – ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Zákon č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon) definuje stavební pozemek a zastavěný stavební pozemek v základních ustanoveních §2 b) a c) : „Stavební pozemek je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem“ „Zastavěný stavební pozemek je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. “
4.3
STAVBA
Definici stavby najdeme přímo ve stavebním zákoně, v občanském zákoně, v zákoně o oceňování nemovitostí a dokonce několik stran jí věnuje ve své publikaci i Bradáč39. Je vidět, že pojem stavba je široce diskutován v různých odvětvích zákona. Pojďme se tedy blíže soustředit na definice tohoto pojmu. Zákon č. 183/ 2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon) definuje stavbu hned v počátcích, v sekci základních pojmů v §2 odst. 3 následovně: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům je stavba pro reklamu.“ Občanský zákoník stavbu zmiňuje jen okrajově v §119 odst. 2 společně s pojmem pozemek a již jsme v kapitole 2.1.1 tuto definici zmiňovali: „nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Již jsme také upozorňovali na fakt, že „stavba není součástí pozemku“ v §120. Toto je v rámci světa velmi ojedinělé pravidlo. O jeho změnu by se měl zasadit nový občanský zákoník.
39
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008. 745s ISBN 978-80-7204-630-0, str. 5-7
30
Dále pak občanský zákoník stavbu zmiňuje v § 59, kdy říká, že „Budovou nebo její částí se rozumí stavba určená pro bydlení nebo stavba určená pro ubytování.“
4.4
RODINNÝ DŮM
Rodinný dům je definován ve vyhlášce č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území v §2, odst. 2 kdy dle vyhlášky jsou stavbami pro bydlení buďto bytový nebo rodinný dům: Rodinný dům je pak „dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“ Tato definice je jedna z nejdůležitějších vůbec, které znalec při oceňování nemovitostí uplatňuje. Existuje mnoho domů, které rodiny, které v nich bydlí, považují za rodinný. Bohužel, při jejich oceňování přijdou na to, že se o rodinný dům nejedná a spadá do jiné kategorie. Dále bych si zde dovolila uvést další dvě pasáže z vyhlášky č.501/2006 Sb., které poskytují doplňující informace k rodinnému domu a to následující: „Ke každé stavbě rodinného domu musí vést zpevněná pozemní komunikace, široká nejméně 2,5m a končící nejdále 50m od stavby.“40 „Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7m a jejich vzdálenost od společných hranic nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena na 4m, pokud v žádných z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.“41 Tyto dvě pasáže se uplatňují hlavně při stavbě novostaveb. Mnoho lidí není s jejich existencí obeznámeno a vzniká u nich překvapení, které může zkomplikovat i vyřizování stavebního povolení.
4.5
ŽIVOTNOST STAVBY
Při oceňování narážíme na pojem životnost stavby, tím rozumíme „dobu, jež uplyne od vzniku stavby (zpravidla od počátku užívání) do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná, preventivní, údržba.“42
40
Vyhláška č.501/2006 Sb. O obecných požadavcích na využívání území, §20 odst. 7
41
Vyhláška č.501/2006 Sb. O obecných požadavcích na využívání území, §25 odst. 2
42
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 185, 55
31
Pouze pojem životnost pak Bradáč ve své publikaci definuje jako „schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav.“ Životnost je udávána v letech a pro všeobecnou představu o délce životnosti pro jednotlivé stavby, či konstrukce je možno nahlédnout do vyhlášky č. 3/2008 Sb., přílohy č. 15 a také do přílohy č. 11, kde jsou uvedeny předpokládané životnosti pro vedlejší úpravy. Životnost rodinných domů se zděnými, betonovými či ocelovými konstrukcemi je uváděna 100 let, u garáží zděných 80 let a kupříkladu u studní kopaných 100 let. Co se týče venkovních úprav, jako příklad si zde uvedeme životnost vodovodní přípojky plastové -50 let, plotu ze strojového pletiva – 10 až 30 let, či věšáku na prádlo- 10 až 30 let. Autor též uvádí pojem ekonomická životnost. Za tu je považována doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. Tato doba je obvykle kratší, než technická životnost stavby.
4.6
OPOTŘEBENÍ STAVBY
Dle Kleduse,43 „skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby.“ Autor považuje její správné určení za důležitý faktor pro oceňování staveb. Tím, že odečteme opotřebení, zohledňujeme skutečnou technickou hodnotu stavby v době posouzení. Nadále také během životnosti stavby lze sledovat míru znehodnocení stavby a vlivy, které její technickou hodnotu určují. Pro určení opotřebení staveb je používáno různých metod výpočtu. Další autor44 definuje opotřebení jako: „skutečnost, že budova stárnutím a používáním postupně degraduje a ztrácí svojí hodnotu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové budovy nebo poměrnou hodnotou.“ Dle přílohy č. 15 k vyhlášce č.3/2008 Sb. Rozlišujeme dvě metody výpočtu opotřebení a to metodu lineární a metodu analytickou. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou životností. V případě, že jsme k výpočtu opotřebení využili lineární metodu, je jeho maximální výše 85%. Co se týče analytické metody, používáme ji v případě, kdy je stavba v mimořádně špatném či dobrém stavu, kdy jsou některé její části zrekonstruovány, či vyměněny, když je výpočet lineární metodou nevýstižný vzhledem ke stavu nemovitosti. Analytická metoda nám umožňuje vypočítat opotřebení jednotlivých částí stavby na základě jejich různých stáří a jejich uvedené předpokládané
43
KLEDUS R., Zjištění znehodnocení stavby nad běžnou míru opotřebení. Soudní Inženýrství Konference znalců ÚSI, [online]. [cit. 2-2-2013] Dostupné z: . 44
POHL P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků. Soudní inženýrství, konference. [online]. [cit. 2-2-2013] Dostupné z: .
32
životnosti. Opotřebení spočítáme lineární metodou pro každou část stavby zvlášť a nakonec provedeme vážený průměr jednotlivých výsledků.
4.7
CENA Cena se podle Zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku rozumí jako „peněžní částka, která je a) Sjednaná při nákupu a prodeji zboží (sjednaná cena) b) Zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (zjištěná cena, resp. hodnota)“
Kledus ve své publikaci45 zmiňuje, že pojem cena se vztahuje k požadované, nabízené nebo skutečně zaplacené částce za zboží nebo službu. Cena se vztahuje k obchodní transakci na trhu s majetkem nebo službami. Cena pak představuje určitou historickou realitu, nehledí se zde na to, zdali byla cena zveřejněna, či nebyla.
4.8
HODNOTA
Jasně a zřetelně ve své publikaci definuje Kledus též pojem hodnota: „Hodnota je peněžitá částka, která z hlediska vymezeného zájmu o objekt vyjadřuje kvantifikovaný projev objektu ve prospěch určitého subjektu nebo skupiny subjektů.“ Pojem hodnota se používá při oceňování a představuje tedy peněžitou částku, která je s ohledem na vymezený zájem o objekt (účelově) přiřazena oceňovanému objektu.
4.9
VĚCNÁ HODNOTA Jinak také substanční hodnota, dle právního názvosloví časová cena je:
„Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.“46 Definici věcné hodnoty najdeme také v zákoně o účetnictví č. 563/1991 Sb. a to v §25 odst.4b) a to následovně: „Cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.“
45
KLEDUS R. Oceňování movitého majetku. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno. 96s. 2012. ISBN 978- 80-214-4563-5. str.16-17 46
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 51
33
4.10 VÝNOSOVÁ HODNOTA Je velice důležitá z pohledu Mezinárodních oceňovacích standardů. V principu výnosovou metodu upřednostňují a považují za nejrealističtější. Dle Bradáče47 se jedná o „součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti,“ jinak je také nazývána jako kapitalizovaná míra zisku, či kapitalizovaný zisk a vypočítáme ji následovně: Cv = (zisk z nájmu nemovitosti za rok / úroková míra v % za rok) * 100% Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Vyjadřuje vlastně velikost kapitálu, který by bylo nutno investovat na danou úrokovou míru, aby přinášel výnosy rovné čistému výnosu z oceňované nemovitosti, kdyby byla pronajata.48
4.11 CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou, též tržní hodnotu, se pro účely Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále ZOM) rozumí „cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“49 Když stanovujeme cenu obvyklou, je nutno brát v úvahu veškeré skutečnosti, které mají na cenu vliv. Do výše ceny se ovšem nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přírodní katastrofy aj.), vlivy osobních poměrů prodávajícího a kupujícího (a to obzvláště majetkové nebo příbuzenské vztahy) a vlivy zvláštní obliby (tímto je myšlena zvláštní hodnota, kterou je přiřazována majetku nebo službě). V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30. 1. 1998 je mj. uvedeno: „Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování.
47
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 51-52 48
Šablona znaleckého posudku. Materiál předmětu Tržní oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno, str.13 49
KLEDUS R. Oceňování movitého majetku. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno. 96s. 2012. ISBN 978- 80-214-4563-5. str. 11-12
34
Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.“
4.12 VÝCHOZÍ CENA Výchozí cenu představuje cena novostavby, to je také důvod, proč v této ceně neuvažujeme opotřebení. V literatuře je označována jako CN. 50 Podobná definice je uváděna i v internetovém zdroji 51: „Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby.“
4.13 CENA REPRODUKČNÍ Cena reprodukční je jinak nazývána také jako reprodukční pořizovací cena. Její definici najdeme mimo jiné i v zákonu o účetnictví č. 563/ 1991 Sb., § 25 odst. 5 b) „Reprodukční pořizovací cena je cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.“ Jiná definice zní také následovně: „Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.“52
50
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 54 51
Oceňování nemovitostí. Land Management. [online]. [cit. 30-1-2013] Dostupné z:. 52 BRADÁČ, A.; FIALA, J., V. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 3, Přep. A dopl. vydání. Praha : Linde Praha, a.s., Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004. 743 s. ISBN 978-80-7201-441-2. str. 74
35
5
PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ
V této kapitole stručně uvedeme podklady, které je pro oceňování nutné/dobré mít k dispozici. Jak indikuje Bradáč53, znalec či odhadce je povinen uvést přehled všech podkladů v nálezové části svého posudku. U každého tohoto podkladu se v přiměřené míře uvádí jeho název, kdo a kdy ho vydal či schválil, pod jakým číslem jednacím a k němu podstatný obsah. Podklady pro oceňování, které jsou vyžadovány jednotlivými znalci či znaleckými ústavy jsou uvedeny na jejich stránkách, proto i tam je možno hledat inspiraci54. Níže tedy uvádíme výčet a velmi stručné informace:
Výpis z katastru nemovitostí- neměl by být starší než tři měsíce, znalec má možnost ověřit informace z tohoto podklady za pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí55
Kopie příslušné katastrální mapy (nebo snímek z pozemkové mapy) by neměl být starší tří měsíců, v případě, že nejsou pozemky v katastrální mapě zakresleny, je potřeba geometrický plán pro zaměření / oddělení pozemků
Výpis z obchodního rejstříku v případě, že se jedná o obchodní majetek
Geometrický plán
Cenová mapa pozemků pokud v dané lokalitě existuje a je platná, pak je nutnost ji použít při oceňování pozemků
Projektová dokumentace vč. případných úprav jako jsou nástavby, přístavby, rekonstrukce. Nejlépe schválena stavebním úřadem.
Nabývací tituly – kupní smlouva, darovací smlouva, doklady dědického řízení, dražební protokoly, prohlášení vlastníka, smlouva o smlouvě budoucí
Smlouvy omezující vlastnické právo – smlouva o věcném břemeni, smlouva o zástavě
Radonový průzkum místa stavby v případě, že byl proveden
Pasporty nemovitostí
53
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 61 54
Oceňování nemovitostí, znalecké posudky. ARKÁDA- znalecká kancelář.Znalecká a realitní kancelář MELICH, [online]. [cit. 3-2-2013] Dostupné z: , a . 55
Nahlížení do katastru. Český úřad zeměměřičský a katastrální. [online]. [cit. 3-2-2013] Dostupné z: .
36
Přiznání k dani z nemovitostí
Pojistné smlouvy
Výsledky místního šetření
Příslušné předpisy, katalogy, normy, literatura apod.
Databáze informací
Fotodokumentace – kupříkladu letecké snímkování území ČR
37
6
POUŽÍVANÉ ZPŮSOBY OCEŇOVÁNÍ RODINNÝCH DOMŮ
6.1
OCEŇOVÁNÍ TRŽNÍ
V této podkapitole se budeme zabývat tržním oceňováním nemovitostí. Tržní, jelikož je založeno na principech ekonomiky, má důsledněji zohledňovat ceny na trzích a soudobý stav ekonomiky. Podstatou trhu je equilibrium, místo kde se potkává nabídka s poptávkou a vytváří tak rovnovážný stav, vyklizení trhu. Úkolem tržního oceňování je s co největší přesností tuto cenu v equilibriu odhadnout. Toto oceňování se zcela liší od oceňování dle cenových předpisů a nelze použít při vypracovávání znaleckých posudků znalci. „Tržní odhad nemovitosti udává reálnou hodnotu nemovitosti na trhu. Tržní odhad nemovitosti je tedy potřebný pro všechny účely krom daňových. Pro ty je nutné stanovit administrativní odhad, který ale nemusí reflektovat reálnou hodnotu nemovitosti. Tržní odhad nemovitosti poukazuje na stávající hodnotu nemovitosti na trhu, nepracuje tedy se zákonem danými tabulkami, ale objektivně přistupuje k problematice.“56 „Tržní odhad je přesnější právě pro účely prodeje či nákupu nemovitosti. Soudní odhad bývá oproti tržnímu vyšší – dá se říci nadsazený. Prodat dům oceněný soudním znalcem proto může být těžší než prodat dům (byt, chatu, pozemek) oceněný tržně. Tržní odhad totiž více poukazuje na to, „co chce trh“, nepracuje se zákonem stanovenými tabulkami, oproti soudnímu posudku se může lišit až o 20%.“57 To, že tržní oceňování získává na svém významu, potvrzují nejen znění mezinárodních standardů IVS, ale i některé články v hospodářských novinách.58 Existuje několik metod v rámci tržního oceňování, my si zde uvedeme metodu nákladovou, výnosovou a porovnávací a krátce je charakterizujeme.
56
Odhady nemovitostí, oceňování. Odhadce Praha. 2010 [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z: . 57
POŠTULKOVÁ M. Dvojí odhad cen nemovitostí. Žijeme naplno. [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z:
KNIGHT FRANK s.r.o., KLAPALOVÁ Z. Oceňování nemovitostí: Přednost mají tržní ceny. Hospodářské noviny. 2005. [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z: .
38
6.1.1 Nákladová metoda První z uvedených metod v rámci tržního oceňování je metoda nákladová. Jejím princem je snaha o kalkulaci veškerých nákladů na nemovitost. Pro výpočet této hodnoty se využívá59:
Individuální cenová kalkulace
Podrobný položkový rozpočet
Metody agregovaných položek
Propočet ceny Ani jedna z metod není závazná žádným platným předpisem, ale co se praktičnosti a odbornosti týče, patří mezi uznávané metody ocenění nemovitosti. Individuální cenová kalkulace dle výše uvedeného autora „rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací.“ Metodu lze použít jen, pokud známe přesné složení a množství konstrukcí, v praxi jen u staveb nově budovaných, nebo u takových, u kterých je k dispozici pravdivá stavební a technická dokumentace. Podrobný položkový rozpočet představuje ocenění na základě položek stavebních prací. K dispozici jsou kupříkladu katalogy ÚRS. Cena je sestavena jako nákladová s ohledem na přiměřený zisk společnosti, jež stavbu realizuje. Pro sestavení kalkulace je opět nutné mít správnou a kompletní stavební dokumentaci. Souhrnný rozpočet pak má následující členění: I Projektové a průzkumné práce II Provozní soubory III Stavební objekty IV Stroje a zařízení V Umělecká díla VI Vedlejší náklady VII Ostatní náklady VIII Rezerva IX Jiné investice X Náklady z investičních prostředků XI Náklady z neinvestičních prostředků Metoda agregovaných položek je oblíbenou metodou vzhledem ke své jednoduchosti. Pracujeme s ní v případě, že nemáme k dispozici projektovou dokumentaci, ale známe užité materiály a konstrukce. Ceny se tvoří vždy v rámci ucelených skupin. Železobetonové
59
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 99-150
39
základové pasy pak mají v ceně obsaženy i bednění, výztuž a odbednění konstrukce. Tímto systémem výpočtu dosáhneme rychlého a vcelku přesného ocenění. Propočet ceny je jednou z jednoduchších metod v rámci nákladových. Principem je zjištění výměry celé stavby – obestavěného prostoru, zastavěné plochy či výšky. Pro zjištěnou charakteristiku se v katalogu THU (technicko- hospodářských ukazatelů) zjistí příslušná jednotková cena. Jednotková cena se z dřívějších let upravuje indexem.
6.1.2 Výnosová metoda Výnosová metoda ocenění je mezinárodně uznávaná a doporučovaná metoda. Patří mezi metody používané při zjišťování obvyklé ceny. Při oceňování touto metodou se díváme na nemovitost z ekonomického pohledu, tedy jako na objekt, který bude přinášet výnos. „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“60
(odúročených
„Ocenění majetku z hlediska jeho výnosové schopnosti je zpravidla prováděno na základě dvou metod: přímé kapitalizace a/nebo diskontovaného cash flow. Obě metody jsou založeny na postupu, který odvozuje hodnotu majetku od jeho schopnosti produkovat požadovanou míru výnosnosti. Metoda přímé kapitalizace je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichž provozování nejsou nutné žádné větší investiční akce. Metoda diskontovaného cash flow se obvykle upřednostňuje před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční výdaje nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech.“61 Výpočet je pak prováděn dle několika vzorců dle oceňované nemovitosti. V případě, že se bude jednat o nemovitost, která ponese po neomezenou dobu výnos, pak je vztah následující:
∑
(1)
Cv … cena výnosová zt… zisk qt… úročitel
60
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 267-270 61
Jaké jsou metody oceňování podniku. American Appraisal. 2010. [online]. [cit. 5-2-2013] Dostupné z: .
40
Věčná renta je nejčastěji používaný výraz pro výpočet výnosové hodnoty. Věčná renta platí jen za předpokladu, že doba, po kterou budou pobírány konstantní výnosy je dostatečně dlouhá. Vztah je pak definován jako: (2) Cv... z…. i…
cena výnosová zisk úroková sazba setinná
Další zdroj 62 nám popisuje tržní výnosový přístup následovně: „Pohlížíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vždy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). Základem výpočtu je vždy čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady (provoz, opravy, údržby, ztráty na nájemném atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovitosti. Z této hodnoty již dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby dle zvoleného časového horizontu (perpetuita nebo dočasná renta) např. pomocí zásobitele či současné hodnoty. Problémem zde může být určení kapitalizační míry, neboť se jedná o velmi citlivý parametr. Obecně platí, že kapitalizační míra je přímo úměrná riziku, tedy bude nižší u staveb s alternativním využitím a stabilním trhem (obytné jednotky) a vyšší u nemovitostí bez rozumného alternativního využití (výrobní a těžařské komplexy). V současné době se kapitalizační míra bytových jednotek a rodinný domů pohybuje okolo 5 %.“
6.1.3 Porovnávací metoda (komparativní) Velmi často využívaná metoda, jež se používá pro stanovení tržní ceny nemovitostí, je také alternativně označována jako metoda komparativní. Porovnávací metodu řadíme mezi jednu z nepřesnějších metod vůbec. Dle autorů článku63 patří porovnávací metoda k těm, „které odrážejí aktuální situaci na trhu. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnání existují podmínky. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek a časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí.“ Porovnání vychází vždy z konkrétního předmětu ocenění, který srovnáváme s obdobnými nemovitostmi, které jsou v daném okamžiku k dispozici na trhu nemovitostí. V rámci porovnávání si definujeme kritéria, dle kterých porovnání uskutečňujeme. Nejčastěji mezi ně patří kritérium velikosti pozemku, na kterém srovnávaný objekt stojí, velikost nemovitosti, přítomnost garáže, stav nemovitosti, stáří nemovitosti, poměry v okolí nemovitosti, a jiné.
62
JERMÁŘ P. Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven. Hypoindex.cz. 2008-2013. [online].[cit. 311-2013]. Dostupné z: . 63
Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Tržní oceňování nemovitostí. Díl 3, část 5. [online]. [cit. 31-3-2013]. Dostupné z: .
41
U tohoto typu ocenění je zapotřebí, aby si znalec, či odhadce vytvořil svou vlastní databázi nemovitostí a průběžně ji aktualizoval a sledoval vývoj daných nemovitostí v rámci databáze. Nevýhodou této metody je fakt, že ne vždy se nám v databázi daří uvádět skutečné prodejní ceny nemovitostí. Inzerované ceny na realitních portálech se mohou lišit od skutečnosti až o 20 %. Dalším faktem, který je zde nutno zmínit, je fakt, že „cena odhadované nemovitosti nemůže být vyšší, než je cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji“64
6.2
OCEŇOVÁNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU
V této podkapitole se zaměříme na oceňování prováděné pomocí cenového předpisu. Česká republika je tímto způsobem ocenění ojedinělá spolu s některými zeměmi bývalého východního bloku. Cena, kterou zjistíme za pomocí těchto předpisů, nemusí odpovídat, a většinou také neodpovídá tržní hodnotě dané nemovitosti. Jak uvádí autor65, odchylky v některých případech dosahují i 50 -100%. Oceňování dle cenového předpisu je upraveno v zákoně č. 151/1997 Sb. a ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. Cena zjištěná dle těchto předpisů je obvykle vyšší než cena tržní. Odvolává-li se libovolný zákon právě na užití oceňovací vyhlášky, nemůžeme volit jiný přístup. V praxi je možno se s tímto přístupem setkat nejčastěji u soudu (dědické řízení, vypořádání majetku, vklad do společnosti) a na finančním úřadě (daň z nemovitosti). §33 zákona č. 151/1997 Sb. říká, že finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. To pak znamená, že indexy a koeficienty, se kterými je počítáno v oceňování nemovitostí dle předpisu vycházejí z těchto údajů a měly by určitým způsobem reflektovat situaci na trhu. Jak přesné tyto údaje jsou, však nejsme sami schopni zjistit.
6.2.1 Nákladová metoda Nákladová metoda by měla zohledňovat technické parametry nemovitosti, konstrukce a vybavení. Oceňování rodinného domu, jehož obestavěný prostor je větší 1100 m3 nákladovým způsobem se provádí dle §5 vyhlášky č. 3/2008 Sb.: „Cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou
64
BRADÁČ, A.; FIALA, J. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. Přepr. a dopl. vydání. Praha: Linde Praha, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9. Str. 112-114 65
JERMÁŘ P. Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven. Hypoindex.cz. 2008-2013. [online].[cit. 311-2013]. Dostupné z: .
42
uvedenou v příloze č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.“ Vyhláška nám udává přesný postup, dle kterého je třeba postupovat, včetně vzorců, vysvětlení a odkazů na jednotlivé koeficienty. Výpočet je obsáhlý a v mnoha ohledech záleží na odbornosti znalce a jeho schopnosti odhadnout přesně posuzovaná kritéria. V této metodě se zohledňuje opotřebení nemovitosti, tedy její přiměřené znehodnocení. Schéma pro výpočet základní ceny upravené je následující. Určíme základní cenu rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedenou v příloze č. 6. Toto cenu pak násobíme koeficienty K4, K5, Ki a Kp dle vzorce
(3) ZCU … ZC …
základní cena upravená základní cena dle přílohy č.6
K4 …
koeficient vybavení stavby se vypočte dle vzorce
(
)
(4)
Kde 1 a 0,54 jsou konstanty n…
součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandartním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
Jestliže se ve výčtu konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 nevyskytuje některá konstrukce, která se na stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl. Tento zjištěný podíl se vynásobí 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů. Výše ostatních podílů zůstává neměnná. Zbývající koeficienty: K5… koeficient polohový dle přílohy č. 14 Ki… koeficient změny cen staveb dle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni Kp…
roku 1994 koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39
Výše koeficientu K4 se pohybuje od 0,8 až 1,2. Toto rozmezí lze překročit jen výjimečně, a to na základě průkazného zdůvodnění. Co se týče koeficientu K4, v některých publikacích, vyvolává diskuzi na téma, jak moc správně je nastaven. Po přečtení následující pasáže je zřejmé, proč tomu tak je. „Z vyhlášky není zřejmé, proč konstanta je právě 0,54. Možná se jedná o nějaký průměr, který však v některých případech může být zcela nesprávný. Například u řady popisů 43
je jako standardní krytina uveden pozinkovaný plech. Pokud bude plech měděný, bude zřejmě posouzen jako nadstandard a podíl pro střešní krytiny se výše uvedeným vzorcem zvýší o 54%, i když je ve skutečnosti dražší o 350%.“66 Koeficient K5, tedy koeficient polohový má pět různých variant. První je pro Prahu, Brno a Ostravu, ve výši 1,2 až 1,25. Druhý stupeň je pro ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A, s výší 1,1 až 1,15. Třetí jsou pak města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B. Výše koeficientu je 1,05. Čtvrtá skupina jsou ostatní města, koeficient 1,00 a poslední jsou ostatní obce s výší koeficientu 0,85. Pro správné dokončení výpočtu zohledňujeme stáří nemovitosti do opotřebení. Stáří se počítá jako doba v letech od data kolaudace po dobu, kdy je ocenění prováděno.
6.2.2 Porovnávací metoda (dle cenového předpisu) Porovnávací metoda pro rodinné domy je definována v §26a vyhlášky č. 3 /2008 Sb. a řadíme ji mezi jednu z metod, které jsou v praxi znalci a odhadci využívány. §26a pak odkazuje na přílohy k této vyhlášce, kde je nutno získat potřebné koeficienty pro výpočet. Metoda je založena na stanovení průměrných cen a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní situaci. Máme zde definován index trhu, polohy a index konstrukce. Index trhu se zabývá situací na trhu, právními vztahy a vlastnictvím nemovitosti. Tento index je upravován v příloze č. 18a, tabulka č. 1. Index polohy nalezneme v příloze č. 18a též, ovšem v tabulkách 2,3,4,5 a 6 v ohledu na to, jaký je účel využití stavby. Index polohy se zabývá významem obce, úřady v obci, polohou nemovitosti v dané lokalitě, okolní zástavbou a životním prostředím v okolí nemovitosti, obchodem, službami a kulturou. V neposlední řadě řeší také přístup ke zdravotnickým službám, veřejnou dopravu, konfliktnost obyvatelstva v okolí, či nezaměstnanost. Odhadce, či znalec zde aplikuje dle dané situace a svého odborného uvážení srážky a přirážky. Index konstrukce a vybavení je posledním ze sledovaných indexů. Jeho výpočet stanoví příloha č. 20a, tabulka č. 2 vyhlášky. Tento index řeší typ, druh stavby, provedení obvodových stěn, jejich tloušťku, podlažnost, napojení na sítě, způsob vytápění dané nemovitosti, dále základní příslušenství v RD, ostatní vybavení, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k oceňovanému objektu, pozemky ve funkčním celku, stavebně technický stav nemovitosti a kritéria jinde neuvedené. Poslední faktor je zde ponechán pro vliv odborného odhadu znalce a jeho uvážení. 66
BRADÁČ, A.; FIALA, J. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. Přepracované vydání. Praha : Linde Praha, 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9. Str. 156
44
Výsledky jednotlivých indexů se aplikují v následujícím vzorci: (5) It …
index trhu
Ip …
index polohy
Iv …
index konstrukce a vybavení
I představuje index cenového porovnání a je důležitý pro výpočet ceny upravené: (6) CU … cena upravená IPC… indexovaná průměrná cena dle přílohy č. 20a, tab. č. 1 Výsledná cena zjištěná bývá často nazývána administrativním odhadem. Ten smějí oficiálně podat pouze soudní znalci.
6.2.3 Kombinace nákladového a výnosového způsobu Poslední zmíněný způsob oceňování dle vyhlášky č. 3/ 2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů je kombinace nákladového a výnosového způsobu. Tato metoda se dle vyhlášky aplikuje v případě „jeli pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem dle §3. Cena stavby se zjistí z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu Kp a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 tab. č. 2 dle zatřídění do skupiny dle tab. č.1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.“67 Tento způsob ocenění vychází ze snahy co nejvíce přizpůsobit cenu realitě. Cena má zohledňovat náklady majitelů, které investovali do vzniku této nemovitosti a její údržby a na druhou stranu i výnosy, které nemovitost generuje.
67
Vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) aktual. vydání k 1. 1. 2013, str. 30-31
45
7
OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ
Oceňování pozemků patří mezi nedílnou součást celkového ocenění. V současné době existují tři základní způsoby, jak pozemek ocenit v rámci České republiky, a to dle cenové mapy, dle §28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., nebo dle Naegeliho metody třídy polohy. Pozemky jsou specifické tím, že mají omezenou rozlohu na daném území celku, kterým může být vesnice, město, stát. Pozemky nelze nafouknout, je to omezený faktor. Další zvláštností u pozemků je fakt, že se u nich neřeší opotřebení. Cena pozemků je velice proměnlivá. Na následujícím obrázku je znázorněno, jak se vyvíjí cena pozemků v závislosti na stupni stavebního řízení68: Obrázek 8: Vývoj ceny pozemků od zemědělských ke stavebním69
Dle zákona č. 344/1992 Sb., O katastru nemovitostí České republiky (Katastrální zákon) §2 máme tyto druhy pozemků – ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Dle zákona č. 151/1997 Sb., se pozemky člení na stavební, zemědělské, lesní, vodní nádrže a vodní toky a jiné.
68
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno:
Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 388 a také přednášky k předmětu Teorie oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství, Realitní inženýrství, 1. Ročník. 69
Přednášky z předmětu Teorie oceňování nemovitostí, Realitní inženýrství, ÚSI, VUT Brno
46
7.1
OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ
7.1.1 Cenová mapa Určení ceny z platné cenové mapy je metoda, která je upřednostňována. V zákoně č.151/1997 Sb., o oceňování majetku je oceňování stavebního pozemku definováno v §10 a to v prvé řadě dle cenové mapy, až v případě, že cenová mapa není, oceňuje se dle §10 odst. 3. „Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu. Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.“ Pokračování k tomuto tématu najdeme ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. §27, který nám říká, že cenová mapa má dvě části, textovou a grafickou. Cenové mapy v elektronické podobě je možno nalézt na internetovém serveru70, zde je také seznam veškerých cenových map a jejich platností. Obrázek 9: Ukázka cenové mapy města Brna 71
70
Cenové mapy. [online].[cit. 28-3-2013]. Dostupné z: .
71
Cenová mapa. Oficiální stránky města Brna. [online].[cit. 28-3-2013]. Dostupné z: .
47
7.1.2 Metoda ocenění dle cenového předpisu V případech, kdy není k dispozici platná cenová mapa, použije se výpočet ceny pozemku uvedený v §28 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Tento úsek stanovuje výpočet ceny pozemků za pomocí úpravy základní ceny na metr čtvereční. Paragraf nás navádí na přílohu č. 21, cena se upravuje o přirážky a srážky, na přílohu č. 38 (pro výpočet koeficientu Ki) a přílohu č. 39 (pro koeficient Kp). Jestliže řešíme cenu pozemku typu zahrady, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou oceněnou dle §28, vynásobíme ji koeficientem 0,40.
7.2
OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE NAEGELIHO METODY TŘÍDY POLOHY
Naegeliho metody třídy polohy je metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. třídy polohy. Autorem této metody je švýcarský architekt Wolfgang Naegeli. Tato metoda spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Výhodou této metody je, že ji lze použít i tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Procentuální podíl pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. V tomto klíči jsou obsažena různá kritéria, podle kterých se hodnotí na základě slovního popisu.72 Je používáno 5+2 klíčů třídy polohy a to následujících: 1. Všeobecná situace 2. Intenzita využití pozemku 3. Dopravní relace k velkoměstu 4. Obytný sektor 5. Řemesla, průmysl, administrativa, obchod 6. Povyšující faktory 7. Redukující faktory Na následujícím obrázku si ilustrujeme co Naegeliho metoda znamená v praxi. Je zde vidět podíl ceny pozemku z ceny nemovitosti. Čísla 1 až 8 dole značí třídy polohy.
72
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 392
48
Obrázek 10: Ocenění pozemku metodou třídy polohy 73
7.3
TRŽNÍ ZPŮSOB OCENĚNÍ (POROVNÁVACÍ METODA)
Stejně jako jsme v předchozí kapitole zmiňovali možnost ocenění rodinného domu za pomoci tržní porovnávací metody, lze tato metoda být stejně spolehlivě aplikována na odhad tržní ceny pozemku. Metoda je hojně využívána v běžné praxi odhadců a realitních makléřů. Výsledky by měly věrohodně odrážet situaci na trhu v době ocenění pozemku. Předpokladem pro tuto metodu je také, stejně jako u ocenění RD, existující trh s danou nemovitostí, čili s pozemkem. V rámci porovnávání si definujeme kritéria, dle kterých porovnání uskutečňujeme. Nejčastěji mezi ně patří kritérium velikosti pozemku, poloha pozemku, stavba, která na něm stojí. Stav pozemku, poměry v okolí, břemena a jiné. U tohoto typu ocenění je zapotřebí, aby si znalec, či odhadce vytvořil svou vlastní databázi pozemků a průběžně ji aktualizoval a sledoval vývoj daných nemovitostí v rámci databáze. Stejně jako u této metody definované u ocenění RD, nsevýhodou této metody je fakt, že ne vždy se nám v databázi daří uvádět skutečné prodejní ceny nemovitostí. Inzerované ceny na realitních portálech se mohou lišit od skutečnosti až o 20 %. Dalším faktem, který je zde nutno zmínit, je fakt, že „cena odhadované nemovitosti nemůže být vyšší, než je cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji“74
73
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno:
Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 396 74 BRADÁČ, A.; FIALA, J. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde Praha, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9. Str. 112-114
49
8
PRAKTICKÁ ČÁST
V následujících kapitolách bude uvedena praktická část této diplomové práce. Praktická část bude čerpat jak z teoretických poznatků načerpaných v předchozích částech této práce, tak také z poznatků nabytých během mého studia na vysoké škole. Cílem v této druhé části diplomové práce bude ukázat, zdali a jak se liší konkrétní požadavky metod ocenění dle IVS 2011 od konkrétní zvolené české metody ocenění a celkové vyhodnocení těchto rozdílů. Abychom se mohli dopracovat k samotnému srovnání IVS 2011 a vybraných českých způsobů ocenění, bude prvním dílčím úkolem volba vhodné nemovitosti, na kterou pak budou aplikovány vybrané české způsoby ocenění. Bude zde uveden i stručný výpis použitých podkladů pro ocenění nemovitosti. Nezbytnou součástí praktické části bude charakteristika realitního trhu v dané lokalitě a charakteristika lokality jako takové. Pokračovat budeme přímo aplikací vybraných způsobů ocenění. Z definovaných českých metod jsem vybrala ocenění vybraného rodinného domu tržním porovnávacím způsobem, následně pak ocenění porovnávacím způsobem dle vyhlášky, ocenění nákladovou metodou dle cenové vyhlášky a tržní výnosovou metodou. Veškeré výpočty těchto způsobů ocenění budou vždy přehledně uvedeny v tabulkách, aby bylo jasno, jak bylo dosaženo daných výsledků. Všechny tyto metody a jejich výsledky budou následně porovnány s požadavky Mezinárodních oceňovacích standardů, IVS 2011. Vzhledem k tomu, že mezinárodní standardy definují tři metody ocenění, vždy jsme se snažili konkrétní nejvhodnější metodu mezinárodních standardů porovnávat s konkrétním českým způsobem ocenění. Toto porovnání bude pro větší přehlednost zpracováno do hodnotící tabulky. Pro celistvost ocenění jsem se do této diplomové práce rozhodla zakomponovat i různé způsoby ocenění pozemků a jejich následné vyhodnocení.
50
9
CHARAKTERISTIKA LOKALITY
9.1
HRANICE A OKOLÍ
Vybraná oceňovaná nemovitost, která je součástí praktické části této diplomové práce, je situována v Hranicích. Město Hranice se nachází v jihovýchodní části Olomouckého kraje. Co se obyvatelstva týče, mělo k 31. 12. 2012 město 18 745 obyvatel, katastrální územní Hranice se rozkládá na ploše 52 km2 a leží přibližně v nadmořské výšce 250 m. n. m. Hranice jsou považovány za oblíbenou turistickou destinaci vzhledem ke své historii, kulturním akcím a také nedalekým lázním Teplicím nad Bečvou s minerálními prameny. V lázních pramení minerální voda, jež je bohatá na oxid uhličitý. Léčí a rekreují se zde pacienti s onemocněním srdce a cévního systému75. Lázně vyvinuly i programy wellnes a odpočinkových relax procedur. Jsou vyhledávaným místem turistů. Dále se zde nachází zřejmě nejhlubší sladkovodní propast světa76, Hranická propast, někdy přezdívaná jako Macoška, se svými doposud oficiálně naměřenými 373m (odhad se však pohybuje okolo 800m hloubky.77), Zbrašovské aragonitové jeskyně a přírodní rezervace Malá a Velká Kobylanka, Evropské rozvodí u Bělotína a nedaleký hrad Helfštýn. Zbrašovské aragonitové jeskyně jsou jediné zpřístupněné jeskyně hydrotermálního původu v České republice, jejich relativní vlhkost je 98% a patří také mezi nejteplejší jeskyně u nás. Centrum města Hranice tvoří památková zóna, v níž lze pak naleznout barokní kostel, židovskou synagogu, zrekonstruovaný renesanční zámek či typické městské domy okolo náměstí.
9.2
OBČANSKÁ VYBAVENOST, ZAŘÍZENÍ
V obci je zbudován jak veřejný vodovod, tak kanalizace s vlastní čističkou odpadních vod situovanou na okraji města v přímě blízkosti řeky Bečvy. Město je mimo jiné také známé pro své firmy, jež čističky odpadních vod vyrábějí. Je zde zaveden jak plyn, tak rozvody elektřiny. Nachází se zde také věhlasná cementárna Cement Hranice a.s., která poskytuje nejedno pracovní místo místním obyvatelům. Občanská vybavenost Hranic je velmi dobrá. Město je ne nadarmo nazýváno městem studentů. Nachází se tu několik mateřských, základních a také středních škol. Mezi nejvyhlášenější pak patří Lesnická střední škola a Gymnázium Hranice.
75
Lázně Teplice nad Bečvou. [online].[cit. 2-4-2013]. Dostupné z: .
76
ČT24. Nejhlubší sladkovodní jeskyně světa? Ta v Hranicích. Česká televize. 1996 -2013. [online].[cit. 2-42013]. Dostupné z: . 77
Hranická propast- nejhlubší sladkovodní jeskyně světa. Kudyznudy.cz. 2013. [online].[cit. 2-4-2013]. Dostupné z: .
51
Dopravní obslužnost města je ve velmi dobrém stavu, zajišťována městskou hromadnou dopravou. V přímé blízkosti města vede nově zbudovaná dálnice vedoucí z Ostravy do Brna. Silnice jsou vesměs zrekonstruované a v dobrém stavu. V letních měsících je obyvatelům k dispozici venkovní bazén (koupaliště), letní kino, různá sportovní centra (spinning, posilovny, solária, squash), včetně tenisové haly, či skate parku, nebo fotbalového hřiště. Celoročně je k dispozici také krytý bazén se zábavnou i odpočinkovou zónou a parní saunou. Nezaměstnanost v Olomouckém kraji nepatří v České republice ani mezi ty nejvyšší, ani mezi nejnižší. Názorné zobrazení nezaměstnanosti k únoru 2013 je k zhlédnutí níže78. Nezaměstnanost v okrese Přerov k únoru 2013 činila 10,6 %, což je 13tá nejvyšší hodnota z celkem 77mi porovnávaných okresů v České republice. Republikový průměr pak činil 8,1 %. V okrese Přerov pak na jedno volné místo připadá dle statistik Ministerstva práce a sociálních věcí 39,1 uchazečů. V porovnání s únorem 2012, v okrese Přerov nezaměstnanost činila 12,6 a na jedno volné místo připadalo 29,1 uchazeče. V Hranicích jsou k dispozici pracovní místa v místních firmách, dále CT park mezi Hranicemi a Drahotušemi zaměstnává větší počet obyvatel. Není výjimkou dojíždění za prací do přilehlých větších měst, jako je Olomouc, či Ostrava. Obrázek 11: Podíl nezaměstnaných na počtu obyv. v okresech a krajích ČR k 28. 2. 2013
V Hranicích je schválen územní plán, který bude nadále rozebrán, není a nikdy nebyla zde ovšem zpracována cenová mapa79.
78
Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR. Statistiky.[online].[cit. 4-4-2013]. Dostupné z:
. 79
Cenové mapy. [online].[cit. 5-4-2013]. Dostupné z: .
52
10
REALITNÍ TRH V HRANICÍCH A OKOLÍ
10.1 VŠEOBECNÁ CHARAKTERISTIKA Kapitola zabývající se realitním trhem a kapitola zabývající se databází nemovitostí byly z větší zpracovány za pomocí informací poskytnutých od realitní kanceláře M&M reality, pana makléře Jiřího Dostála. Tato kancelář disponuje více jak 2300 makléři ve více jak 135 pobočkách v ČR. V Hranicích a okolí představuje přes 20% trhu. Na úvod je ovšem nutno poznamenat fakt, že odhadem 50% nemovitostí je prodáno bez účasti realitní kanceláře. O těchto prodejích pak není možno ve většině případů mít konkrétní data. Co se realitního trhu v Hranicích týče, nabídka převyšuje poptávku. Důvodem pro to může být i fakt, že na trhu nemovitostí se vyskytují stále vysoké ceny. Původní cena, kterou si majitel přál zveřejnit jako prodejní je během prodeje nemovitosti dvakrát snižována. K prvnímu snižování dochází po prvním měsíci nabídky, podruhé dochází ke snížení inzerované ceny po opakované prohlídce nemovitosti s negativním prodejním výsledkem. Potřetí je cena snižována v období třetího měsíce prodeje, tedy ve chvíli, kdy je realizován obchod. Každý pokles ceny nemovitostí je příležitost pro výhodné investice. Dále lze také konstatovat, že úměrně roste nabídka a poptávka po nájmech bytů a to z důvodu, kdy prodejní cena klesá a vlastník není ochoten za danou nabízenou částku prodat. Dochází tedy k nabídce pronájmu. Neúvěrovaní klienti potom hledají nájemní bydlení. Ceny nájmu v Hranicích a okolí se průměrně pohybují v těchto cenových hladinách
Byt 1+1
cca 4000 Kč/ měsíc
+ inkaso
Byt 2+1
cca 5000 Kč/ měsíc
+ inkaso
Byt 3+1
cca 6000 Kč/ měsíc
+ inkaso
Obecným pravidlem pak zůstává fakt, že se dobrá nemovitost prodá za velmi dobrou cenu většinou během jednoho měsíce. Dobrá nemovitost, jež má nastavenou vysokou prodejní cenu je prodána většinou v rámci období tří měsíců po dvou slevách. Neprodejné nemovitosti pak přecházejí do nabídky nájmů u bytů. Příkladem takové neprodejné nemovitosti může být konkrétně v Hranicích budova sídla České pojišťovny, která je nabídnuta k prodeji již déle než dva roky. Budova je momentálně nabízena i po částech k pronájmu.
53
Obrázek 12: Budova České pojišťovny, Hranice, Masarykovo náměstí 80
Výkupy nemovitostí se realizují zaplacením tržní ceny ve výši 60 až 80%. Zálohy na kupní cenu se pohybují v maximální výši 50% tržní ceny. Poměr prodejnosti nemovitostí je v Hranicích dle pana makléře u bydlení 50% byty, 30% domy a 20% pozemky. Co se pozemků týče, od místních je často slýcháno neustálé stěžování na nedostatek volných stavebních pozemků v městě Hranice. Skutečnost je pak taková, že pozemky jsou, ale neskutečně drahé. V rámci města jsou vyhlášené VIP lokality, mezi které patří Pod Křivým, Pod bílým kamenem, okolí Kostelíčka a Sklený kopec. Co se týče obchodních prostorů, od roku 2008 zájem o jejich pronájem celkově klesl, prodej je pak obtížný. Lze také pozorovat fakt, že dochází k neustálým změnám nájemníků v obchodních prostorách na Masarykově náměstí v Hranicích. Centrum města (náměstí) totiž již není považováno na centrum všeho dění. Supermarkety pro nákup potravin, sportovní zařízení i bankomaty, či divadlo nebo plavecký bazén jsou situovány na okrajích města nebo v přímé blízkosti panelových sídlišť. Ať se může jevit, že ekonomická krize, která započala roku 2008 má negativní vliv na prodej nemovitostí v okolí, není tomu tak. Pokles obratů šlo sledovat pouze v roce 2009 a nejednalo se o šokující propad. Objem prodejů dle údajů kanceláře v následujících letech naopak vzrostl. Je to zapříčiněno mimo jiné faktem, že lidé vyhledávají bydlení menší, levnější, v některých případech jsou nuceni stěhovat se za prací. Tudíž využívají služby kanceláře hned dvakrát. Jednou k prodeji své stávající nemovitosti, podruhé pak k nalezení nového bydlení, ať už v místě, nebo v jiné lokalitě. Co se týče ceny bytů, dle pana makléře jejich cena rostla až do roku 2010. Následně nastal zlom a ceny se propadly až o 20 %
80
Sreality.cz. [online].[cit. 5-4-2013]. Dostupné z: .
54
směrem dolů během let 2011 a 2012. Obraty M&M reality v letech 2008 až 2012 lze shlédnout v tabulce níže:
Tabulka 1: Obraty M&M Reality v letech 2008-201281
Rok
Obrat (zaokr. na celé mil.Kč)
2008
341
2009
301
2010
345
2011
433
2012
501
10.2 DATABÁZE NEMOVITOSTÍ Databáze nemovitostí byla tvořena prostřednictvím realitní internetové inzerce, a také prostřednictvím databáze laskavě poskytnuté od realitní kanceláře M&M reality, ve které je možno najít nemovitosti k prodeji. Databáze nemovitostí vždy neposkytuje přesnou informaci o tržní ceně nemovitosti. Může docházet k postupnému snižování původní inzerované ceny, jak tomu bylo naznačeno v předchozí kapitole. Cena uvedená v inzerci nemusí být nutně cena, za kterou byla daná nemovitost prodána. Databáze bude následně využita k výpočtu porovnávací metodou. Databáze prodeje jednotlivých typů nemovitostí jsou součástí příloh této diplomové práce. Konkrétně se jedná o databázi rodinných domů k prodeji, bytů k pronájmu, databázi pronájmu komerčních prostor a databázi prodejů pozemků.
81
Interní informace společnosti M&M reality, Dostál J., makléř.
55
11
OCEŇOVANÁ NEMOVITOST
11.1 POPIS NEMOVITOSTI Obrázek 13: Oceňovaný rodinný dům s nebytovými prostory82
Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům s obchodním prostorem, nacházející se v památkové zóně, v centru města Hranice. Jedná se o novostavbu manželů Klvaňových. Kolaudace proběhla v dubnu roku 2013. Nemovitost je umístěna na parcelách p.č.st 138/1, st. 138/2, p.č. 2420/1, 2494/1 a 2421/2, v ulici Komenského o celkové výměře 409 m2. U nemovitosti byla provedena důkladná osobní prohlídka. K ocenění byla také poskytnuta veškerá dokumentace. Čerpáno bylo jak z technické zprávy, tak výkresů. Jelikož se jedná o novostavbu, nedílnou součástí stavební dokumentace je také Průkaz energetické náročnosti dle vyhlášky č. 147/ 2007 Sb. Dokumentace plně souhlasí s provedeným stavem. Odchylky nebyly možné již vzhledem ke zmiňovanému faktu, že rodinný dům leží v památkové zóně města. U stavby se nevyskytují žádné negativní právní vlivy. Dům také nemá žádná zapsaná věcná břemena. Rovinatý pozemek je ve stejném vlastnictví jako rodinným dům s nebytovým prostorem. Umístění objektu v rámci města Hranice lze pak názorně vidět na výřezu z katastrální mapy. Parcely jsou zvýrazněny modře. Nalevo od objektu je znatelné náměstí. Měšťanské domy a náměstí celkově je pak obehnáno historickými zdmi. Zprava je objekt ohraničen pozemní komunikací, s níž sousedí říčka Ludina.
82
Vlastní foto
56
Obrázek 14: Výřez katastrální mapy, RD označen modře 83
Stavba je rodinný dům, dvoupodlažní, bez podsklepení. Na úrovni přízemí jsou navrženy dva nebytové prostory (v náhradním případě vlastníci počítají s možností jeden nebytový prostor přeměnit téže na byt). V západní části domu navazují dva sklady pro byty. Celkem dva byty se nacházejí v podkroví. Každý byt se skládá z obytné místnosti s kuchyňským koutem, ložnice a hygienického zařízení. Vstupní prostor jak pro byty, tak pro obchodní jednotky je společný. Nebytové prostory zaujímají 115,55m2, bytové prostory pak 133,05m2. Bytové prostory tak tvoří 53,5% podlahové plochy. Základové pasy jsou betonové, obvodové zdivo z keramických tvarovek HELUZ 45 s tepelnou izolační schopností, dělící příčky z tvarovek YTONG. Stropy jsou z keramických trámců a vložek MIAKO. Střešní konstrukce dřevěná 16/12, sedlová, krytina je glazurovaná taška pálená, systém TONDACH, barva červená. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, včetně parapetů. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky silikátová strukturovaná omítka, hladká, konečná úprava nátěrem DÜFA. Vnitřní obklady v hygienické místnosti, na WC. Schody monolitické, dlažba, zábradlí hliníkové. Provedení dveří APOR do pouzdra, obložkové, dýhované. Euro okna, dřevěná, podlahy obytných místností – dlažba a broušený, litý beton s textilem na povrchu. Vytápění ústřední, plynové, čtyři nezávislé okruhy. Bleskosvod ano. Nemovitost vybavena alarmem a požárními čidly. Není zde napojení na
83
Nahlížení do katastru. Český úřad zeměměřický a katastrální. 2013. [online].[cit. 7-4-2013]. Dostupné z: .
57
veřejnou kanalizaci, nýbrž se na pozemku nachází domovní čistírna odpadních vod, dvou komorová s přepadem do říčky Ludina. Fakt, že se objekt nachází v památkové zóně, značně ovlivnil jak projekt, tak použité materiály a výstavbu tohoto rodinného domu. Majitelé po společné konzultaci mimo jiné uvedli některé příklady, kdy bylo nutno dodržovat určitá pravidla. Vesměs musely být použity přírodní materiály. To v praxi znamenalo žádná plastová okna, nýbrž dřevěná, jejich hrany musely být kulaté. V běžné praxi velké firmy vyrábějí pouze okna s hranatými hranami a své stroje nemají uzpůsobeny takovéto výrobě. Cena takovýchto oken, zadaná menší soukromé firmě byla nákladnější, než by tomu bylo v případě, že by dům v památkové zóně nestál. Mezi další příklady lze uvést nemožnost soklu, místo něj musí být kámen vodorovně kladený, nikoliv svisle. Požadavek na střechu – pálené tašky, parkoviště- žulové kostky, či na plotkovaný, plastový. K budově musí být také bezbariérový přístup. Navzdory tomu, že se objekt nachází v blízkosti říčky Ludina a okolí v zejména v roce 1997 utrpělo velké škody v důsledku záplav, je objekt 1m nad úrovní hladiny sto leté vody. To se dá považovat za velmi pozitivní fakt. Majitelé nemovitosti vlastní také jiný objekt, jež stavili v roce 1998 v blízkosti oceňované nemovitosti, podobného rázu, a jako hlavní rozdíl ve výstavbě v té době a nyní uvedli výrazně klesající cenu materiálu, naopak rapidní růst ceny pracovní síly.
11.2 PODKLADY Mezi podklady, které byly pro ocenění této nemovitosti k dispozici, patří:
výpis z katastru nemovitostí
kopie příslušné katastrální mapy
územní plán města Hranice
projektová dokumentace (technická zpráva, půdorysy, řezy, pohledy, průkaz energetické náročnosti budovy aj.)
Nedílnou součástí podkladů je již zmíněný regulační plán. Výřez jeho konkrétní časti, týkající se oceňované nemovitosti viz níže, parcely, místo oceňované nemovitosti vyznačeno zeleným kruhem: Dle územního plánu spadá daná část města do sekce C, 84 což je urbanizovaná centrální zóna, městská památková rezervace. Černě vyznačené nemovitosti na mapě představují nemovité kulturní památky. Při stavební činnosti v části zóny zařazené do městské památkové zóny nutno respektovat schválené podmínky pro výstavbu. Je nutno
84
Oficiální stránky města Hranice. [online].[cit. 8-4-2013]. Dostupné z:
58
Obrázek 15: Výřez z územního plánu města Brna 85
charakter zóny chránit, respektovat hmotovou strukturu a architektonický výraz zástavby. Majitelé nabízejí tuto novostavbu k pronájmu. Obchodní jednotky za 10 000 Kč/ měsíčně, bytové jednotky pak za 7000 Kč/měsíčně. Tato informace nám pak poslouží při oceňování nemovitosti výnosovým způsobem. Jako další podklad, pro kontrolu a informaci byl poskytnut od majitelů nemovitosti rozpočet stavby, včetně uveřejnění některých konkrétních faktur za materiál, či práci. Majitelé nemovitosti uvedli, že náklady na pořízení tohoto objektu vč. bouracích prací stávající zchátralé stavby činily zaokrouhleně 3 500 000 Kč.
11.3 OCENĚNÍ RD TRŽNÍM POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM V této podkapitole se budeme věnovat ocenění zvoleného rodinného domu s obchodními prostory za pomocí tržní porovnávací metody. Jako podkladní databáze nám posloužily rodinné domy k prodeji z Hranic a okolí, které jsme uvedli v kapitole 10.2 Databáze nemovitostí. Ceny těchto nemovitostí byly upraveny koeficientem redukce 0,83. Tento koeficient značí, že inzerovaná cena není totožná s cenou prodeje. Následně jsme zvolili 7 znaků, které jsme porovnávali s oceňovanou nemovitostí. Těmito znaky jsou poloha
85
Mapy města Hranice, Územní plán Hranic, [online].[cit. 7-4-2013]. Dostupné z:.
59
nemovitosti v rámci obce (jako mohou být kupříkladu luxusní část, odlehlá část, nevýznamná část, chráněná zóna a jiné), velikost nemovitosti, možnost parkování u daného oceňovaného objektu, stav a vybavení rodinného domu. Dalším znakem, který byl definován je koeficient K5, stáří stavby. Tento koeficient byl zaveden, aby byla reflektována skutečnost, že oceňovaná nemovitost byla kolaudována v měsíci dubnu 2013, čili jde o absolutní novostavbu. Šestý koeficient zohledňoval velikost pozemku a poslední byl věnován úvaze znalce. Následně dochází k pronásobení všech koeficientů a tvorbě odhadované ceně našeho objektu. Vzniklé ceny oceňovaného objektu se zprůměrují, určí se výběrová směrodatná odchylka, cena minimální a cena maximální. V závěru vzniká odborný odhad ceny objektu. Výpočet je uveden v tabulce níže.
60
Tabulka 2: Ocenění RD tržním porovnávacím způsobem Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Cena Cena po poža dova n Koef. redukci na á res p. redukc pra men Č. za pl a cená e na ceny
8 9 10 11 12 13
IO (1-7)
Cena oceň objektu
úvaha znalce
7
K6
pozemek
6
K6
stáří stavby
5
2 158 000 2 739 000 2 124 800 996 000 2 656 000 1 826 000 2 157 170 2 158 000 3 278 500 3 486 000 1 410 170 3 486 000 3 112 500
K5
stav a vybavení
4
0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83
K4
parkování
3
2 600 000 3 300 000 2 560 000 1 200 000 3 200 000 2 200 000 2 599 000 2 600 000 3 950 000 4 200 000 1 699 000 4 200 000 3 750 000
K3
velikost
2
Kč
K2
poloha
1
pramen ceny
Kč
K1
0,90
1,00
1,00
0,88
0,90
1,00
0,90 0,642 3 363 885,77
1,00
1,00
1,00
0,85
0,90
1,05
0,98 0,787 3 479 487,03
0,80
1,10
1,00
0,80
0,90
1,00
0,90 0,570 3 726 150,39
0,80
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,80 0,378 2 635 523,04
1,00
0,95
1,00
0,90
0,80
1,05
0,98 0,704 3 773 606,35
1,00
1,00
0,90
0,80
0,80
1,10
1,10 0,697 2 619 949,49
1,00
1,00
1,00
0,95
0,85
1,00
0,90 0,727 2 968 242,17
0,85
1,00
1,00
0,85
0,88
1,10
0,95 0,664 3 247 989,57
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
1,10
1,00 0,993 3 302 442,71
1,00
1,08
1,00
1,00
0,95
1,10
1,00 1,129 3 088 782,56
0,90
1,00
0,90
0,85
0,88
1,05
0,90 0,573 2 462 935,54
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00 0,950 3 669 473,68
0,95
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,98
Kč
0,838 3 714 643,75
Průměr
Kč
3 234 854,78
Výběrová s měroda tná odchyl ka :
Kč
452 542,45
Cena mi n:
Kč
2 782 312,33
Cena ma x:
Kč
3 687 397,22
Odhad ceny objektu:
Kč
3 250 000,00
K1 Koefi ci ent úpra vy na pol ohu objektu K2 Koefi vy na vel Koefi ci ci ent ent úpra pro možnos ti i kos t objektu (počet mís tnos tí n. uži tná pl ocha ) K3 pa rková ní K4 Koefi ci ent úpra vy na cel kový s tav (l epš í - horš í) K5 Koerfi ci ent úpra vy dl e s táří objektu K6 Koefi ci ent úpra vy na cel kovou pl ochu pozemku (větš í - menš í) K7 Koefi ci ent úpra vy dl e odborné úva hy zna l ce (l epš í - horš í) Koefi ci ent úpra vy na pra men zji š tění ceny: s kutečná kupní cena : K5 = 1,00, u i nzerce při měřeně ni žš í IO Index odl i š nos ti (K1přímém × K2 × K3 × K4 × K5 × K6 xobjekty K7) U oceňova ného objektu IO s e =při porovná ní mezi s rovná va cími a oceňova ným uva žují vš echny koefi ci enty rovny 1,00
Pokud bychom tuto metodu měli porovnávat s požadavky IVS 2011 na oceňování nemovitostí, aplikace by odpovídala následovně: Námi odhadnutá cena odpovídá definici tržní hodnoty – jedná se o odhadnutou částku, za níž by s největší pravděpodobností bylo vyměněno aktivum v den ocenění mezi dobrovolnými účastníky transakce, kdy obě strany jednají vědomě a bez nátlaku. Cena se totiž odvíjí od konkrétních dat z trhu, jak je tomu v definici v kapitole 3.4 Vybrané pojmy dle IVS stanoveno. 61
Tabulka 3: IVS 2011 Market Approach vs. tržní porovnávací metoda
Požadavek IVS Market Approach
Aplikováno?
Splněno?
Indikace hodnoty za pomoci porovnání objektu s téměř totožnými, či podobnými objekty a jejich cenami
Domy jsou z blízkého okolí oceňovaných nemovitosti
ANO
Porovnání s cenami, jež se nedávno objevily na trhu nemovitostí
Porovnání proběhlo s aktuální databází
ANO
Upravit cenové informace jiných transakcí, aby byly reflektovány rozdíly mezi oceňovanými nemovitostí a databází
Aplikovány koeficienty K1-7
ANO
Fyzický stav nemovitostí reflektován koeficientem K4
ANO, věcná břemena, či zatížení hypotékou nebylo známo, proto nebylo zahrnuto mezi koeficienty
Zvažovat rozdíly v legálních a ekonomických, fyzických aspektech mezi databází a oceň. nemovitostí. Tzn. reflektovat kupříkladu věcná břemena, fyzický stav nemovitosti, či RD na hypotéku
11.4 OCENĚNÍ RD POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM (DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ) V této podkapitole uvedeme ocenění definované nemovitosti dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů dle §26 a. Ocenění se provádí za použití příslušných příloh přihlášky a vyplnění následujících tabulek dle skutečné charakteristiky nemovitosti. V následujících tabulkách jsou uvedeny výpočty koeficientů It - indexu trhu, Ip – indexu polohy a Iv – indexu konstrukce a vybavení. Následně je uveden finální výpočet celkového indexu I a celkové ceny upravené CU, uváděné v korunách za metr krychlový (obestavěného prostoru): Tabulka 4: Výpočet indexu trhu
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem - podle §26a OP 1085 m3 IPC
3314
Kč/m3
IT - příloha č. 18a Znak
Kvalitativní pásma
číslo
Název znaku
Číslo
Popis pásma
Hodnota Ti
1 1 2 3
2 situace na dílčín trhu s nemovitostmi vlastnictví nemovitostí vliv právních vztahů na prodejnost
3 II. II. II.
4 Poptávka nižší než nabídka stavba na vlastním pozemku bez vlivu
5 -0,05 0,00 0,00
IT
0,95
62
Tabulka 5: Výpočet indexu polohy
IP - příloha č. 18a Znak
Kvalitativní pásma Hodnota Pi
číslo
Název znaku
Číslo
Popis pásma
1 1
2 Význam obce
3 II.
5 0,01
2
Úřady v obci
II.
3
Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti
IV.
4 Vyhledávané Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka, nebo policie, nebo pošta Cemtrum obce
III.
Převažující objekty pro bydlení
0
4 5
Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti
II.
6
Školství a sport v okolí nemovitosti
II.
7
Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti
III.
Základní síť obchodů a služeb, pohostinské, případně kulturní zařízení Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště Dobrá dostupnost zdravotní péče
0,02 0,02
0 0 0,05
8
Veřejná doprava
V.
9 10
Obyvatelstvo Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené
II. II.
Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) Bezproblémové okolí Odpovídá průměru v kraji
III.
Bez vlivu
0
II.
Bez dalších vlivů
0
11 12 IP
0,05 0 0
1,15
63
Tabulka 6: Výpočet indexu konstrukce a vybavení, stanovení celkové ceny
IV - příloha č. 20a - tabulka č.2 Znak
Kvalitativní pásma Hodnota Vi
číslo
Název znaku
Číslo
Popis pásma
1
2
3
0
typ stavby
I.
1 2 3 4
druh stavby provedení obvodových stěn tloušťka obvod. Stěn podlažnost
III. III. II. II.
5
napojení na sítě (přípojky)
IV.
6 7 8
způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD
III. III. I.
4 nepodsklepený s plochou střechou samostatný rodinný dům cihelné nobo tvárnicové zdivo 45 cm hodnota víc jak 1 do 2 vč. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna Ústřední , etážové , dálkové úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení
9
Venkovní úpravy
III.
Standardního rozsahu a provedení
0,00
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
II.
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
0,00
II.
od 300 m2 do 800m2 celkem
0,00
III. I.
Bez vlivu na cenu Stavba ve výborném stavu
11 12 13
Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kritérium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
IV
5 A 0 0,00 0 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00
0,00 1,25 1,3125
I = IT x IP x IV CU = IPC x I cena RD
1,43 4751,97 Kč/m3 5 155 882,36 Kč
Porovnání s požadavky IVS 2011 na porovnávací metodu: Nelze přesně určit, zdali je námi odhadnutá cena splňující definici tržní hodnoty – jedná se o odhadnutou částku, získanou z hodnot vyhlášky, z fixních koeficientů, u kterých nejsme schopni určit jejich původ ani důvod jejich výše. Koeficienty se mění každým rokem, měly by reflektovat trh, nejsme ovšem schopni tuto skutečnost ověřit. Cena by se údajně měla odvíjet od konkrétních dat z trhu. Odhadnutá cena vyhláškové porovnávací metody, která činí 5 155 882,36 Kč, je mnohem vyšší než cena, kterou jsme získali za pomocí užití tržní porovnávací metody. Tato porovnávací metoda nepracuje s konkrétní sestavenou databází, nýbrž s volbou charakteristik
64
nemovitosti, ke které jsou přiřazovány jednotlivé hodnoty. Nenaplňuje tedy definici IVS porovnávací metody.
Tabulka 7: IVS 2011 Market Approach vs. porovnávací metoda (dle cenového předpisu)
Požadavek IVS Market Approach
Aplikováno?
Splněno?
Indikace hodnoty za pomoci porovnání objektu s téměř totožnými, či podobnými objekty a jejich cenami
Nejedná se o přímé porovnání se subjekty trhu, jsou aplikovány konkrétní koeficienty
NE Nelze určit
Porovnání s cenami, jež se nedávno objevily na trhu nemovitostí
Není v metodě aplikováno
NE
Upravit cenové informace jiných transakcí, aby byly reflektovány rozdíly mezi oceňovanými nemovitostí a databází
Aplikace při volbě jednotlivých charakteristik u indexů
ANO
Zvažovat rozdíly v legálních a ekonomických, fyzických aspektech mezi databází a oceň. nemovitostí. Tzn. reflektovat kupříkladu věcná břemena, fyzický stav nemovitosti, či RD na hypotéku
Není v metodě zakomponováno
NE
11.5 OCENĚNÍ RD NÁKLADOVOU METODOU (DLE CENOVÉHO PŘEDPISU) Ocenění nemovitosti pomocí nákladové metody, dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů se aplikuje v případě, že má daný objekt obestavěný prostor 1100 m3 a více. Vzhledem k tomu, že naše oceňovaná nemovitost má obestavěný prostor 1085 m3, jež se velmi blíží výše zmíněné hodnotě, rozhodla jsem se v této práci uvést výpočet i touto metodou. Navíc některé údaje z tohoto výpočtu se použijí v následující podkapitole při oceňování výnosovou metodou. Je všeobecně známo, že výsledky této metody ocenění patří mezi jedny z vůbec nejvyšších. Roli tu hraje také fakt, že nebudeme aplikovat snížení celkové odhadnuté ceny, jelikož je stáří stavby nula let.
65
Tabulka 8: Nákladová metoda (dle cenového předpisu), 1. část výpočtu Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Střecha Zá kl a dní cena
dl e typu z příl ohy č. 6 vyhl á š ky
Koefi ci ent využi tí podkroví
typ
A
nepods kl epený
s edl ová /
ZC
Kč/m
3
Kč/m
3
s podkrovím 2290
Kpod
Zá kl a dní cena po 1. úpra Obesvě ta věný pros tor objektu
/
= ZC x Kpod x Křa d
ZC OP
1,120 2564,8 1085
3
Koefi ci ent pol ohový
( příl oha č. 14 vyhl á š ky )
K5
m -
Koefi ci ent změny cen s ta veb Koefi ci ent prodejnos ti
(příl oha č. 38 vyhl á š ky, dl e CZ-CC ) ( příl oha č. 39 vyhl á š ky )
Ki
-
Kp
-
Provedení
Stand
%
Pod.č.
Koef.
-3
-4
Podíl (př.15) -5
-6
-7
-8
1 CZ-CC 112
2,131 1,006
Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. -1 -2
Uprav. podíl -9
1
Základy
betonové základové pasy
S
0,082
100
0,082
1,00
0,082
2
Zdivo
zděné, tl. 450 mm
S
0,212
100
0,212
1,00
0,212
3
Stropy
keramické stropy, MIAKO
S
0,079
100
0,079
1,00
0,079
4
Střecha
sedlová
S
0,073
100
0,073
1,00
0,073
5
Krytina
pálené tašky
S
0,034
100
0,034
1,00
0,034
6
Klempířské konstrukce
natřený pozinkovaný plech
S
0,009
100
0,009
1,00
0,009
7
Vnitřní omítky
vápenné štukové, malba
S
0,058
100
0,058
1,00
0,058
8
Fasádní omítky
silikátová strukturovaná
S
0,028
100
0,028
1,00
0,028
9
Vnější obklady
kamenný
S
0,005
100
0,005
1,00
0,005
10 Vnitřní obklady
keramické
S
0,023
100
0,023
1,00
0,023
11 Schody
betonové, keramická dlažba
S
0,010
100
0,01
1,00
0,010
12 Dveře
obložkové
S
0,032
100
0,032
1,00
0,032
eurookna, dřevěná, zakulacenéukončení 14 Podlahy obytných místn. betonové broušené, textil
N
0,052
100
0,052
1,54
0,080
S
0,022
100
0,022
1,00
0,022
15 Podlahy ostatních místn. 16 Vytápění
keramická dlažba
S
0,010
100
0,01
1,00
0,010
ústřední, plynový
S
0,052
100
0,052
1,00
0,052
17 Elektroinstalace
kompletní
S
0,043
100
0,043
1,00
0,043
18 Bleskosvod
ano
S
0,006
100
0,006
1,00
0,006
19 Rozvod vody
teplá i studená
S
0,032
100
0,032
1,00
0,032
20 Zdroj teplé vody
plyn. Kotel
S
0,019
100
0,019
1,00
0,019
21 Instalace plynu
provedena
S
0,005
100
0,005
1,00
0,005
22 Kanalizace
domovní čistírna
S
0,031
100
0,031
1,00
0,031
23 Vybavení kuchyní
el. Sporák, plynová trouba
S
0,005
100
0,005
1,00
0,005
24 Vnitřní vybavení
umyvadlo, sprch. kout
S
0,041
100
0,041
1,00
0,041
25 Záchod
závěsný slpachovací
S
0,003
100
0,003
1,00
0,003
26 Ostatní
alarm, požární čidla
S
0,034
100
0,034
1,00
0,034
0,000
100
0,000
0,000
1
1,028
13 Okna
27 Konstrukce neuvedené Celkem
1,000
66
Tabulka 9: Nákladová metoda dle cenového předpisu, závěrečná část výpočtu Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez Kp
K4
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s Kp
ZC x K4 x K5 × Ki × Kp
ZCU
-
1,028
Kč/m
3
5619,06
Kč/m
3
5652,78
Rok odhadu
2013
Rok pořízení
2013
Stáří
S
roků
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
0
Výchozí cena
CN
Kč
6 096 682,85
Stupeň dokončení stavby
D
%
100
CND
Kč
6 096 682,85
O
Kč
0,00
Kč
6 096 682,85
Způsob výpočtu opotřebení
0
( lineárně / analyticky )
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
32,00%
lineárně
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp
100
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky)
0%
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti
CN
ne
Kč
0
Kč
6 096 682,85
Kč
6 133 262,95
Aplikace požadavků IVS 2011 Nákladového způsobu ocenění v této metodě: Výsledná odhadovaná cena nákladového vyhláškového způsobu ocenění je 6 133 262,95 Kč, což je doposud absolutně nejvyšší hodnota vypočtená. Vzhledem k tomu, že známe skutečné celkové náklady na stavbu, které činí dle informací a podkladů poskytnutých od majitelů nemovitosti zaokrouhleně 3 500 000 Kč, jsou tyto dvě hodnoty neporovnatelné a navíc odporují IVS 2011 definici pro nákladovou metodu, která nám říká, že kupec nezaplatí za nemovitost více, než by jej stála nemovitost jiná, podobného rázu ať už při koupi, nebo její stavbou. Často pak bude oceňovaná nemovitost mít nižší atraktivnost než alternativa, která by byla koupena, či postavena, a to kvůli stáří nemovitosti či opotřebení. Jedinou obhajobou pro výsledek této metody v porovnání s požadavky IVS 2011 nákladového přístupu je fakt, že IVS 2011 metodu doporučuje používat pro ocenění specializovaných nemovitostí, které se běžně na trhu nevyskytují, což není náš případ. Poznatky jsou uvedeny v následujícím shrnutí:
67
Tabulka 10: : IVS 2011 Cost Approach vs. nákladová metoda, dle cenového předpisu
Požadavek IVS Cost Approach
Aplikováno?
Splněno?
Kupec nezaplatí za nemovitost více, než by jej stála nemovitost jiná, podobného rázu ať už při koupi, nebo její stavbou
Výsledek ocenění je téměř o 100% vyšší než skutečné náklady
NE
Metoda se používá pro ocenění specializovaných nemovitostí, které se běžně na trhu nevyskytují
Ocenění na trhu běžné nemovitosti
NE
Cena je následně upravena o opotřebení
V tomto konkrétním případě opotřebení 0, jinak ano
ANO
11.6 OCENĚNÍ RD TRŽNÍ VÝNOSOVOU METODOU Ocenění zvoleného objektu dle tržní výnosové metody lze volit jako další možnost pro určení odhadované ceny nemovitosti. Metoda je to hojně využívána u objektů, jež jsou zčásti anebo celé pronajímány. Za pomoci této metody posuzujeme oceňovanou nemovitost z ekonomického úhlu pohledu. Níže uvedený výpočet je proveden za předpokladu konstantních příjmů po dlouhou dobu, jedná se o výpočet věčnou rentou. Celkové roční nájemné je bráno jako součet pronájmů dvou bytů (2x 7000 Kč/ měs.) a dvou obchodních jednotek (2x 10 000 Kč/ měs.), činí tedy 408 000 Kč. Toto nájemné bylo stanoveno majiteli nemovitosti, ale abychom byli schopni s těmito čísly počítat, je nutno si ověřit, zdali jsou tyto hodnoty pro daný trh v Hranicích reálné. Z tohoto důvodu byla sestavena databáze pronájmů bytů a obchodních prostor, jež je k zhlédnutí v přílohách. Její obsah jasně napovídá, že cenová hladina, ve které se majitelé rozhodli pohybovat, je naprosto vyhovující. Daň z nemovitosti byla spočítána a ověřena na několika internetových daňových kalkulačkách, činí tedy 891 Kč. Konkrétní výpočet tržní výnosové metody je uveden v tabulce níže:
68
Tabulka 11: Ocenění tržní výnosovou metodou- věčná renta Výnosové ocenění - konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného (za rok)
Objekt
nájemné ročně - předpoklad v daném místě, objekt dokončený
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč
408 000,00
RC (Kč)
6 096 682,85
C (Kč)
6 096 682,85
Výdaje na dosažení příjmů (za rok) Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční (výchozí) cena vš ech s taveb vč. přís l . (dokončený s tav) Ča s ová cena vš ech s taveb včetně přís l uš ens tví (dokončený s tav) Předpokl á da ná doba ka pi tal i za ce pro a mortiza ci
T (roků) …n 30,00
Předpokl á da né roční procento na údržbu a opra vy
% z RC
0,05
Míra ka pi tal i za ce roční pro výpočet a mortiza ce Úroči tel pro výpočet a mortiza ce
u (%) ..i q (-)
3,00% 1,03
Da ň z nemovi tos ti (ori entačně vypočtena ) Poji š tění (pokud není zná mé, tak vzít cca 0,08% z RC)
Kč Kč
891,00 4 877,35
Průměrné ka pi tal i zova né roční odpi s y výpočtem (C*u/100)/(q^T-1)
Kč
128 147,76
Průměrné roční ná kl a dy na běžnou údržbu a opra vy (0,5-1,5%)
Kč
10 000,00
Sprá va nemovi tos tí (5% z ná jemného)
Kč
20 400,00
Ji né ná kl a dy
Kč
0,00
Roční ná jemné z pozemku (je-l i vl a s tni ctvím ji ného s ubjektu)
Kč
0,00
Celkem výdaje ročně
Kč
164 316,10
Příjmy ročně cel kem Výda je ročně cel kem
Kč Kč
408 000,00 -164 316,10
Či s té roční ná jemné
Kč
243 683,90
Výpočet výdajů
Výpočet čistého ročního nájemného
Výpočet výnosové hodnoty Předpokl a d dl ouhodobých kons tantních příjmů z ná jemného? a no Či s té roční ná jemné Míra ka pi tal i za ce pro výpočet výnos ové hodnoty u=(na jem/prodej)*100 Výnosová hodnota v dokončeném (pronajímatelném) stavu (za okrouhl eno)
výpočet věčnou rentou
Kč
243 683,90
%
6,0%
Kč
4 061 400,00
Porovnání v požadavky IVS 2011 Income Approach, tedy s výnosovou metodou dle IVS 2011: Cena odhadnutá dle této metody by měla splňovat základní požadavky na cenu tržní. Jedná se totiž o částku, která se odvíjí od konkrétních dat, konkrétních příjmů a výdajů (kupříkladu na správu nemovitosti, či výdajů na pojištění nebo daň z nemovitosti) a 69
zohledňuje to, co nám v reálu nemovitost přinese. Jestliže tato cena reflektuje skutečná data a soudobost (tedy dobu, ve které je odhad činěn), výsledná částka je odhadnutou částkou, za níž by s největší pravděpodobností bylo vyměněno aktivum v den ocenění mezi dobrovolnými účastníky transakce, kdy obě strany jednají ve všeobecném povědomí a bez nátlaku.
Tabulka 12: IVS 2011 Income Approach vs. tržní výnosová metoda
Požadavek IVS Income Approach
Aplikováno?
Splněno?
Hodnota nemovitosti založena na skutečném, či potenciálním příjmu, který je, nebo by mohl být generován majiteli nemovitosti
Budova určena k pronájmu, výše nájemného reálná
ANO
Příjmový tok se používá k identifikaci hodnoty procesem kapitalizace
Míra kapitalizace zakomponována do výpočtu
ANO
Zohledňovat i výdaje spojené s pronájmy
Výdaje jsou dokonce členěny na konkrétní položky
ANO
Metoda zvažuje příjem, který bude nemovitost generovat v době své životnosti
Ve výpočtu se počítá s 30ti lety životnosti budovy (odpisy nemovitostí)
ANO
Existence dostatečného trhu
V přílohách je databáze trhu pronájmů bytů i obchodních prostor
ANO
70
12
POROVNÁNÍ VÝSLEDKŮ JEDNOTLIVÝCH METOD
Tato kapitola bude sloužit k celkovému porovnání zjištěných cen, jež byly odhadnuty v předchozím díle. Jako tržní ocenění označujeme ocenění, jež není v České republice definováno zákonem, někdy ho také označujeme jako tržní ocenění. Ocenění dle cenových předpisů pak představuje typ ocenění nemovitosti dle platných předpisů, vyhlášek a zákonů zmíněných v této diplomové práci. Výsledné ceny byly zaokrouhleny na desítky Kč dle platných pravidel zaokrouhlování. V následující tabulce je uveden stručný přehled cen zjištěných a následuje grafické znázornění těchto cen. Pro porovnání je v grafu také zakomponován celkový průměr těchto cen.
Tabulka 13: Souhrnné porovnání cen zjištěných
Použitá metoda
Cena zjištěná
Tržní porovnávací metoda
3 250 000 Kč
Porovnávací metoda (dle cenového předpisu)
5 155 880 Kč
Nákladová metoda (dle cenového předpisu)
6 133 260 Kč
Tržní výnosová metoda
4 061 400 Kč
Graf 1: Grafické znázornění výsledných cen zjištěných
71
Jak bylo výše zmíněno, černě je na grafu vyznačen průměr těchto cen, jež činil zaokrouhleně na desítky 4 650 140 Kč. Z tabulky i grafu je zřejmé, že nejnižší zjištěnou cenou je cena zjištěná tržní porovnávací metodou a činí 3 250 000 Kč. Tato cena nejvíce zobrazuje stav lokálního trhu, jelikož vychází z přímého porovnání s nemovitostmi podobného rázu, umístěných v blízkém okolí nemovitosti, v okamžiku ocenění nabízených k prodeji. Cena navíc nejvíce reflektuje nynější situaci na celkovém trhu s nemovitostmi, jež vznikla po krizi roku 2008, kdy došlo k celkovému propadu cen na světovém i republikovém realitním trhu. Metoda reflektovala jak polohu nemovitosti, pak její velikost, stáří, velikost pozemku, či její technický stav. Cena zjištěná za pomoci tržního způsobu, výnosové metody je druhou nejnižší z cen zjišťovaných a z mého pohledu dobře reflektuje způsob využití nemovitosti, tak jak jej majitelé zamýšleli, a to její pronájem. Přestože se její výpočet diametrálně lišil od způsobu výpočtu ceny zjištěné tržní porovnávací metodou, její výše se liší jen o cca 25%. Ukazuje nám pozitivní stránku této nemovitosti a to její schopnost generovat majitelům peníze. Částka 4 061 400 Kč je částkou reálnou. Metoda porovnávací i metoda výnosová často vstupují do odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) a tato metoda je využívána pro zákonné účely, například společné jmění manželů. Co se týče cen stanovených za pomoci vyhlášky č. 3/ 2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů, obě dvě spadají nad průměr a jsou podstatně vyšší, než ceny určené tržním způsobem. Cena zjištěná porovnávací metodou dosahuje hodnoty 5 155 880 Kč a již z velké míry přesahuje skutečnou tržní cenu nemovitosti. Nákladová metoda, vyhlášková, byla použita i navzdory faktu, že by se správně měla aplikovat pouze pro rodinné domy nad 1100 m3 obestavěného prostoru a její výsledek byl více než překvapující. Hodnota 6 133 260 Kč je hodnotou vysokou. Nemovitost by za tuto částku prodejná nebyla. Ceny zjištěné dle vyhlášky se vyznačují celkově vyššími hodnotami oproti cenám zjištěné tržními způsoby. Za touto skutečností můžeme spatřovat fakt, že je z těchto cen zjištěných stanovována především daň z převodu nemovitosti, či daň dědická, a to dle zákona stanovených podmínek. Přesný způsob tvorby indexů obsažených v těchto metodách není znám. Je popsána stručná metodika, přesné výpočty indexů však chybějí. Na tvorbu indexů bylo upozorňováno již v teoretické části této práce, §33 zákona č. 151/1997 Sb. říká, že finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. To pak znamená, že indexy a koeficienty, se kterými je počítáno v oceňování nemovitostí dle předpisu vycházejí z těchto údajů a měly by určitým způsobem reflektovat situaci na trhu. Jak přesné tyto údaje jsou, však nejsme sami schopni zjistit. V rámci porovnání jednotlivých metod s požadavky mezinárodních oceňovacích standardů, bylo zjištěno, že některé ze zvolených způsobů ocenění odpovídaly oceňovacím 72
definicím IVS 2011 i návodům, jak toto ocenění provést, některé pak požadavkům na ocenění odpovídaly méně. IVS 2011 rozlišuje tři různé metody ocenění. Pro každou tuto metodu jsme se v českých zvyklostech v oceňování snažili najít tu nejvíce vhodnou a porovnat tyto metody navzájem mezi s sebou. Obecně lze říct, že metody oceňování používané v České republice jsou na rozdíl od IVS 2011 konkrétnější. Udávají specifické postupy a usnadňují tak odhadcům a znalcům práci, na druhou stranu ale také nechávají prostor pro jejich odborné posouzení a aplikaci nabytých zkušeností. Metod ocenění je u nás podstatně více v porovnání s IVS 2011, je nutno však zdůraznit fakt, že pouze některé z nich mohou být použity znalci pro podání znaleckého posudku. Skupina tržních metod je hojně využívána v oblasti realit. Za pečlivé a názorné zpracování jednotlivých metod a postupů jejich oceňování můžeme vděčit panu profesoru Bradáčovi, jež je známou osobností v oblasti oceňování v naší republice. I tato diplomová práce cituje z jeho publikací. Metody oceňování popsané v Mezinárodních oceňovacích standardech neobsahují žádné konkrétní postupy ani výpočty, ani vzorce. Představují spíše naznačení cesty, kterou se má zkušený odborník v oboru ubírat. Z velké části spoléhají na odbornost a kvalifikaci odhadce, či znalce. V podstatě mezinárodní standardy upřednostňují cenu zjištěnou, jež co nejvěrněji odpovídá situaci na trhu s nemovitostmi. IVS se také inkorporují do mezinárodního účetnictví (aplikace v IFRS již byla z teoretické části zmiňována). I navzdory výše uvedeným faktům jsme se snažili o co nejvěrnější vzájemné porovnání jednotlivých metod IVS s konkrétním způsobem ocenění používaném v České republice. První porovnání IVS 2011 a českého způsobu ocenění jsme uskutečnili jako porovnání IVS 2011 Market Approach (porovnávací metoda) vs. ocenění zvoleného rodinného domu tržním porovnávacím způsobem. Všechny známé a v teoretické části definované požadavky IVS 2011 česká tržní porovnávací metoda splňuje. Česká tržní porovnávací metoda indikuje hodnotu za pomocí porovnání objektu s téměř totožnými, či podobnými objekty a jejich cenami, aplikuje porovnání s cenami, jež se nedávno objevily na trhu nemovitostí, přesně tak jak to Mezinárodní oceňovací standardy doporučují. Metoda také upravuje cenové informace jiných transakcí, aby reflektovala rozdíly mezi vybranými porovnávanými nemovitostmi v databázi a nemovitostí oceňovanou a zvažuje rozdíly v legálních, ekonomických a fyzických aspektech mezi databází a oceňovanou nemovitostí. Lze tedy říct, že v český tržní porovnávací způsob plně naplňuje požadavky IVS 2011 porovnávací metody. S mezinárodní porovnávací metodou IVS 2011 Market Approach jsme také porovnali českou porovnávací metodu provedenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Česká metoda pak nevyhověla hned několika požadavkům mezinárodních standardů, proto ji nelze doporučit jako metodu, jež by plně odpovídala doporučeným způsobům v mezinárodním poli oceňování. Ve vyhláškové porovnávací metodě, v jejímž rámci jsme pracovali především s indexy obsažené v přílohách vyhlášky, nebyla možnost přímo zvažovat rozdíly v legálních, 73
ekonomických a fyzických aspektem nemovitosti mezi databází a oceň. nemovitostí. V rámci této metody nemáme přístup ke konkrétní databázi, ta je pouze reflektována indexy, jak bylo v teoretické části této práce zmiňováno. Proto není možno posoudit, v jak velké míře skutečná situace na trhu odpovídá indexům. S tím souvisí také nemožnost vyhláškové porovnávací metody indikovat hodnotu za pomocí porovnání objektu s téměř totožnými, či podobnými objekty a jejich cenami. Opět zde lze konstatovat, že nemáme přístup do databáze. Nelze zde ani aplikovat doporučený postup IVS 2011 Market Approach- porovnání cen, jež se nedávno objevily na trhu nemovitostí. Jediný požadavek, který použitá česká metoda splňuje, je upravení cenových informací jiných transakcí, aby byly reflektovány rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a databází. Toto bylo aplikováno při volbě jednotlivých charakteristik u indexů. Při porovnání další z metod mezinárodních standardů – IVS 2011 Cost Approach, nákladové metody, společně s českou metodou nákladového ocenění (dle cenového předpisu) jsme dospěli k následujícím závěrům: Česká metoda nákladového ocenění dle vyhlášky č.3/2008Sb. ve znění pozdějších předpisů nesplňuje první požadavek IVS 2011 Cost Approach metody, a to, že kupec nezaplatí za nemovitost více, než by jej stála nemovitost jiná, podobného rázu, ať už při koupi, nebo její stavbou. Cena zjištěná dle vyhláškové nákladové metody byla téměř o 100 % vyšší než skutečné náklady na stavbu. Metoda ani nebyla aplikována pro ocenění specializovaných nemovitostí, které se na trhu běžně nevyskytují, jak doporučují mezinárodní standardy, nýbrž na standardní stavbu. V jednom bodě se ovšem mezinárodní standardy a česká metoda potkaly, a to v požadavku na upravení ceny o opotřebení. V souhrnném hodnocení lze říci, že nákladová metoda vyhlášková nepředstavuje v České republice aplikaci mezinárodních oceňovacích standardů. Poslední porovnání mezi metodami mezinárodních oceňovacích standardů a českými metodami proběhlo při porovnání IVS 2011 Income Approach (výnosové metody) a ocenění tržní výnosovou metodou. Výsledky tohoto vzájemného porovnání jsou více než uspokojivé. Tato česká tržní metoda ocenění ve všech bodech splnila požadavky IVS na ocenění. Tržní výnosová metoda zohledňuje výdaje spojené s pronájmy, zvažuje příjmy, které bude nemovitosti generovat v době své životnosti a také pracuje s existencí dostatečného trhu. Metoda také pracuje s mírou kapitalizace, stejně jako stanoví mezinárodní standardy a metoda také naplňuje požadavek hodnoty nemovitosti, jež je založena na skutečném, či potencionálním příjmu, který je, nebo by mohl být generován majiteli nemovitosti. Oceňovaný objekt je určen k pronájmu a majiteli stanovené nájemné je na daném trhu, po porovnání se sestavenou databází, reálné. V celkovém shrnutí pak požadavkům mezinárodních standardů dostály české tržní metody ocenění, v našem konkrétním případě pak metoda tržní porovnávací a výnosová.
74
13
OCEŇENÍ POZEMKŮ
Ocenění pozemku zde není možno provést dle cenové mapy, jelikož v Hranicích neexistuje. Ocenění tedy provedeme třema způsoby- dle vyhlášky č. 3/2008 Sb, ve znění pozdějších předpisů, dle Naegeliho metody třídy polohy a dle tržní porovnávací metody. Pro zákonné účely se v České republice používá pouze metoda ocenění dle vyhlášky. Naegeliho metoda, upravená pro české poměry panem profesorem Bradáčem 86 je naopak používána odhadci pro určení tržní ceny
13.1 METODA DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Provedeme ocenění stavebního pozemku dle §28 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Mezi důležitý aspekt, jenž je při zjišťování ZC, základní ceny, potřeba zjistit, náleží definování hranice katastrálního území Hranic 647683. Informace lze zjistit na stránkách Českého statistického úřadu. Dle obrázku níže definujeme písm. K) §28 odst.1. Obrázek 16: Hranice katastrálního území Hranic 64768387
86
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 392 -398 87
Český statistický úřad, Statistiky. [online].[cit. 10-4-2013]. Dostupné z: .
75
Tabulka 14: Výpočet ceny pozemků dle vyhl. č.3/2008 Sb.
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 1 a 2 vyhl.č. 3/2008 Sb. (stavební pozemek) popis, hodnota popis, hodnota zdůvodnění Pozemek p.č. st. 138/1 st. 138/2 zastavěná plocha a zastavěná plocha a Druh pozemku nádvoří nádvoří Výměra pozemku v m2 223 186 Umístění pozemku
plochy pro bydlení, plochy pro bydlení, památkově památkově chráněné území chráněné území
Ocenění podle § 28 odst. 1 a 2 § 28 odst. 1 a 2 Základní cena hlavního 166,56 166,56 písm. k) pozemku Přirážky a srážky podle příl. 21 1.2.4.+100% 1.3 200,00% 200,00% tab.1 +100% ZC po úpravě položkami tab. 1 499,68 499,68 Přirážky a srážky podle příl. 21 10,00% 10,00% 2.11 tab.2 ZC po úpravě položkami tab. 1 a 549,648 549,648 2 rodinný dům s rodinný dům s Stavba umístěna na hlavním obchodními obchodními pozemku prostory prostory Koeficient Ki (příl.č.38) 2,131 2,131 CZCC-112 Koeficient Kp (příl.č.39) 1,006 1,006 ZCU podle § 28 odst. 2, bez Kp 1171,30 1171,30 ZCU podle § 28 odst. 2, s Kp 1178,33 1178,33 Minimální cena s Kp podle § 28 20 20 odst. 9 Použitá ZCU s Kp 1178,33 1178,33 Cena pozemku bez Kp 261 199,88 217 861,78 Cena pozemku s Kp 262 767,07 219 168,95 Cena pozemků celkem 481 936,02
13.2 OCENĚNÍ POZEMKU DLE NEAGELHO TŘÍDY POLOHY Následující metoda bude provedena s ohledem na podmínky ČR, tak jak ji upravil pan profesor Bradáč a definoval ve své publikaci88. Průměr zvolených tříd činí 4.
88
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí VIII. Přepracované a aktualizované vydání. Brno: Akademické nakladatelství Cerm s.r.o. Brno, 2008. 745s. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 392-400
76
Tabulka 15: Volba klíčů třídy polohy, Naegeliho metoda
Naegeliho metoda - úprava pro ČR, TON, str. 399, tab. 8.7) klíč č.
zvolená třída
zkrácený popis
zdůvodnění
I - všeobecná situace
4
středy měst menších
v centru města, v památkové zóně
II - intenzita využití pozemku
4
III - dopravní relace k velkoměstu
4
IV - obytný prostor
3
V- Řemesla, průmysl, administrativa, obchod VI a VII- Povyšující a redukující faktory
5
RD, podnikové stavby, lokalita jak pro bydlení, tak pro obytné bloky s malými byty podnikání přednostní obytná místa v MHD před domem v centru města blízkosti MHD dům standartního vybavení, dispozce, architektury i běžné obytné domy konstrukčních a materiálových prvků obchodní místnosti, dva obchodní prostory v přízemí kanceláře
neuvaž.
Tabulka 16: Finální výpočet Naegeliho metody, uzpůsobené pro ČR nejbližší nižší třída
4 příslušný podíl pozemku
nejbližší vyšší třída 4 příslušný podíl pozemku procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky (úprava ČR) Výchozí reprodukční cena VŠECH staveb na pozemku Cena pozemku v Kč - základní plocha Výměra pozemků celkem Z toho plocha zastavěná hlavními stavbami Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami 3x Je plocha větší než max. násobek zast.pl.? Základní plocha pro výpočet jednotkové ceny pozemku Výměra přebývající plochy Jednotková cena základní plochy Kč/m2 Výměra pozemku v m2 Výsledná cena pozemku
6,50% 6,50% 6,50% 3 500 000,00 212 712,50 409 160 480 ne 160 249 1 329,45 409 543 746,33 Kč
Výsledky obou těchto metod jsou velmi podobné, což je pozitivní. Lze tvrdit, že obě tyto metody poskytují relativně spolehlivou odhadovanou cenu pozemku. Aplikace IVS 2011: Mezinárodní oceňovací standardy kladou důraz na skutečné tržní ocenění nemovitosti, ať už je to budova, rodinný dům, či pozemek. Doporučují především přímé porovnání s konkrétní databází v konkrétní lokalitě v daném čase. Co se týče výše uvedených způsobů ocenění pozemku aplikovaných v České republice, nenaplňují zcela požadavek IVS. Naegeliho metoda třídy polohy se ovšem požadavkům IVS blíží mnohem více. Wolfgang Naegeli pracoval s konkrétními daty a konkrétními realizovanými prodeji pozemků, z nichž pak vyvinul mechanizmus výše aplikován. Lze tedy určitým způsobem vidět aplikaci tržních hodnot. Nelze ovšem spatřovat aplikaci na konkrétní lokalitu, v našem případě město Hranice. 77
13.3 TRŽNÍ OCENĚNÍ POZEMKU (TRŽNÍ POROVNÁVACÍ METODA) Tabulka 17: Tržní porovnávací metoda ocenění pozemku
Zjištění ceny pozemku porovnáním
K6
K6
přístup k pozemku
tvar
okolí
úvaha znalce
(1-7)
Cena oceň pozemku (409 m2)
K5
inž. Sítě
kč/m2
K4
velikost
Cena oceň pozemku
K3
lokalita
IO
K2
Kč
Kč
837,49
342 534,55
0,90
557 0,95 1,20 1,00 0,90 0,80 0,90 0,90 0,665
310
0,90
279 0,80 1,02 0,90 0,85 0,90 0,85 0,80 0,382
730,69
298 852,54
850
0,90
765 0,80 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,90 0,583 1 311,73
536 496,91
450 000 1 125
0,90 1 013 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0,770 1 315,79
538 157,89
720 000
0,90
1 100 000
2
299 000
3
621 350
4 5 6
K1
Kč / m2
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
Koef. redukce na pramen ceny
přepočtená cena na m2
1
Cena požadovaná resp. zaplacená
Č.
619
302
271 0,80 1,20 0,90 0,90 0,80 0,80 0,80 0,398
681,86
278 881,48
897 000 1 380
0,90 1 242 0,95 1,00 1,00 0,95 0,95 0,95 0,95 0,774 1 605,11
656 488,13
7
750 000
817
0,90
735 0,90 1,05 1,00 0,80 0,80 0,90 0,90 0,490 1 500,94
613 885,81
8
250 000
250
0,90
225 0,80 1,05 0,90 0,80 1,00 0,80 0,80 0,387
237 746,47
9
2 135 000
599
0,90
539 0,85 1,20 0,90 0,90 0,80 0,85 0,90 0,506 1 065,97
435 980,99
0,90 1 000 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,95 0,731 1 367,94 0,90 460 0,95 1,05 0,90 0,80 0,88 0,90 0,90 0,512 898,50
559 488,39
10
500 000 1 111
11
369 000
511
581,29
367 486,93
Průměr
Kč
442 363,65
Výběrová s měroda tná odchyl ka :
Kč
145 543,16
Cena mi n:
Kč
296 820,48
Cena ma x:
Kč
587 906,81
Odhad ceny pozemku:
Kč
450 000,00
K1 Koefi ci ent úpra vy na l oka l i tu pozemku K2 Koefi ci ent úpra vy na vel i kos t pozemku K3 Koefi ci ent pro i nženýrs ké s ítě K4 Koefi ci ent úpra vy pro přís tup k pozemku K5 Koerfi ci ent úpra vy dl e tva ru pozemku K6 Koefi ci ent úpra vy dl e okol í pozemku K7 Koefi ci ent úpra vy dl e odborné úva hy zna l ce (l epš í - horš í) Koefi ci ent úpra vy na pra men zji š tění ceny: s kutečná kupní cena : K5 = 1,00, u i nzerce při měřeně ni žš í IO Index odl i š nos ti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6 x K7)
Ocenění tržním porovnávacím způsobem, jež vidíme v tabulce výše, bylo provedeno za pomoci porovnávání s databází pozemků, jež je k nahlédnutí v příloze. Velkou výzvou v rámci této databáze byla rozlišnost rozlohy nabízených pozemků a lokalit. V Hranicích a okolí není v momentální chvíli v nabídce pozemků k prodeji nemovitost, jež by byla téměř 78
totožná s oceňovaným pozemkem. Některé pozemky v Hranicích a okolí měly rozlohy vyšší než 3500m2, zato oceňovaný pozemek má rozlohu 409 m2. Tato skutečnost by se těžko zohledňovala koeficienty (jejich výše se má pohybovat v rozmezí 0,8 až 1,2). Proto jsem se rozhodla provést jednoduchou úpravu a porovnání provádět s cenou v Kč požadovanou za m2 pozemku. Koeficient redukce jsem oproti nemovitostem volila 0,9. Má naznačovat nedostatek kvalitních pozemků v okolí za dobrou cenu. Pokud k prodeji dobrého pozemku dochází, konečná prodejní cena se neliší více jak o 10% ceny inzerované. Výsledný odhad ceny činí 450 000 Kč. Tuto částku lze považovat za hodnotu tržní, na realitním trhu realizovatelnou.
13.4 VYHODNOCENÍ CEN ZJIŠTĚNÝCH V předchozích třech podkapitolách jsme stanovili celkem tři odhady cen pozemku, a to za pomoci vyhláškové metody, Naegeliho metody a za pomoci tržní porovnávací metody. Výsledky všech třech odhadů si jsou velice podobné. Cena zjištěná vyhláškovou nákladovou metodou činila zaokrouhleně 481 940 Kč, cena zjištěná dle Naegeliho metody zaokrouhleně 543 750 Kč a cena zjištěná tržním porovnávacím způsobem 450 000 Kč. Tabulka 18: Porovnání zjištěných cen pozemku
Použitá metoda
Cena zjištěná (zaokr. na desítky)
Dle cenového předpisu
481 940 Kč
Naegeliho třída polohy
543 750 Kč
Tržní porovnávací
450 000 Kč
Ceny se od sebe neliší více jak o 17%. Lze tvrdit, že tyto odhady cen jsou realitě velmi blízké a realizovatelná částka na trhu nemovitostí, v případě prodeje takovéhoto pozemku, se pohybovala právě v rámci těchto odhadů. O metodách to pak vypovídá to, že jsou velmi přesné, dobře nastavené a zpracované. Aplikaci mezinárodních oceňovacích standardů by nejlépe ustála metoda tržní porovnávací, jelikož pracuje s konkrétní databází, porovnává nemovitosti trhu. Naegeliho metoda ovšem nezůstává v rámci aplikace mezinárodních standardů pozadu, též vychází z trhu a klade důraz na nejlepší možné využití daného pozemku.
79
ZÁVĚR Teoretická část diplomové práce byla zaměřena na problematiku mezinárodních oceňovacích standardů a problematiku českých způsobů oceňování. Zmínili jsme zde nejvýznamnější mezinárodní organizace působící v poli mezinárodního oceňování. Následně jsme se věnovali Mezinárodním oceňovacím standardům, jejich vývoji, spojení s Českou republikou, nejdůležitějším pojmům a definovaným způsobům oceňování v rámci IVS 2007 a IVS 2011. Navazující část se věnovala již právě zmíněné problematice českých způsobů oceňování. Byla definována právní úprava v ČR, základní pojmy, důležité podklady pro oceňování a následovalo definování používaných způsobů oceňování rodinných domů v České republice. Zmiňovány byly jak metody tržní, pak metody oceňování dle cenového předpisu. Poslední část teorie byla věnována oceňování pozemků. Navazující praktická část diplomové práce v praxi aplikovala teoretickou část a poznatky nabyté během studia. Tato část začíná stručným výčtem toho, co v rámci této části bude následovat a také definicí toho, čeho se snaží dosáhnout. Následuje pak charakteristika lokality Hranic a jeho okolí, realitního trhu v Hranicích a přesouvá se přímo k zvolené oceňované nemovitosti- rodinného domu s komerčními prostory. Nemovitost je popsána, jsou zmíněny podklady, jež byly užity k jejímu ocenění, a následná část přistupuje přímo k vybraným způsobům ocenění. Mezi ně patří ocenění rodinného domu tržním porovnávacím způsobem, porovnávacím způsobem dle cenového předpisu, nákladovou metodou dle cenového předpisu a tržní výnosovou metodou. Tyto metody ocenění byly přímo vyhodnocovány a porovnávány s požadavky jednotlivých metod IVS 2011. Následující kapitola se věnovala celkovému shrnutí poznatků a hodnocení výsledků. Cílem diplomové práce bylo analyzovat dva systémy oceňování nemovitého majetku, a to systému mezinárodního a českého, jejich vzájemná komparace a vyhodnocení. Tento cíl byl naplněn, podrobnější výsledky vzájemné komparace a celkového vyhodnocení lze nalézt v předchozích kapitolách této práce. Dospěla jsem k názoru, že některé z vybraných českých způsobů oceňování naplňují požadavky IVS 2011, jiné ovšem méně. Ocenění tržním porovnávacím způsobem zcela naplňovalo požadavky IVS 2011 Market Approach metody. Volila bych jej jako vhodného českého zástupce pro aplikaci IVS 2011 (Market Approach). Proběhlo také porovnání požadavků té samé metody IVS 2011 Market Approach spolu s jiným českým způsobem ocenění a to porovnávací metodou (dle cenového předpisu). Zde ovšem metoda nesplnila tři ze čtyř požadavků a není úplně vhodnou českou aplikací této mezinárodní metody. Česká tržní výnosová metoda pak splnila všechny požadavky IVS 2011 Income Approach metody. Pro porovnání s požadavky IVS 2011 Cost Approach nám posloužila zvolená česká nákladová metoda (dle cenového předpisu). Ta odpovídala jednomu ze tří požadavků mezinárodní metody. Lze tedy tvrdit, že v případě, kdy by se Česká
80
republika rozhodla řídit dle Mezinárodních oceňovacích standardů, existovaly by zde metody, které by jejím požadavkům odpovídaly. V rámci této diplomové práce proběhlo také ocenění pozemků třemi způsoby a to dle cenového předpisu, dle Naegeliho metody třídy polohy a tržním porovnávacím způsobem. Výsledná cena zjištěná u všech těchto tří metod byla velmi podobná. Tyto metody lze určit za poměrně přesné. Požadavkům mezinárodních oceňovacích standardů ovšem nejlépe vyhovovala tržní porovnávací metoda. Ta ze všeho nejvíce dokázala reflektovat trh. Všeobecně lze tvrdit, že Mezinárodní oceňovací standardy jsou obecnějšího rázu, poskytují znalci, či odhadci cestu, kterou by se měl ubírat, konkrétní postup výpočtu však nechávají přímo na jeho odborné úvaze. Na druhou stranu v rámci České republiky jsou definovány způsoby ocenění, a to hlavně dle cenové vyhlášky, které poskytují znalci, či odhadci přesný návod k ocenění včetně vzorečků a způsobu výpočtu jednotlivých cen. Také lze říci, že v rámci České republiky je definováno mnohem více způsobů a metod ocenění, než je tomu na mezinárodní úrovni. Tato diplomová práce mě velice obohatila, rozšířila obzory a její téma považuji za velmi atraktivní a přínosné v dnešním světě plném globalizace.
81
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1] [2] [3] [4]
[5]
[6]
[7] [8]
[9] [10]
[11] [12]
BRADÁČ, A. A KOLEKTIV Teorie oceňování nemovitostí. 8.vyd. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, 2009.753 s. ISBN 978-80-7204-630-0 SLOVENSKÁ ASOCIACIA EKONOMICKÝCH ZNALOCOV Mezinárodné ohodnocovacie štandardy. Bratislava. 2003, 526 str. ISBN 80-969-248-5-0 KLEDUS R. Oceňování movitého majetku. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno. 96s. 2012. ISBN 978- 80-214-4563-5 BRADÁČ, A.; FIALA, J., V. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 3, Přep. A dopl. vydání. Praha : Linde Praha, a.s., Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004. 743 s. ISBN 978-80-7201-441-2 BRADÁČ, A.; FIALA, J. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 2. Přepr. a dopl. vydání. Praha: Linde Praha, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9 INTERNATIONAL VALUATION STANDARD COMMITTEE (IVSC): International Valuation Standards 2003, 6th edition. 1. vyd. London: Appraisal Institute, 2003. 496s. ISBN 978-0922154753. BRADÁČ, A., KLEDUS, M., KREJČÍŘ, P., a kol.: Soudní znalectví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010. 242s. ISBN 978-80-7204-704-8 HLASKOVA, M. Analýza požadavků oceňovacích standardů IVS a jejich aplikace v posudku o ocenění majetku. Diplomová práce. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 88s. 2011. BRANNÁ, M. Právní a ekonomické aspekty oceňování majetku v České republice, Diplomová práce. Právnická Fakulta MU, Brno. 66s. 2011 ŠEBKOVÁ, Veronika. Srovnání vybraných způsobů ocenění pro nemovitost typu rodinný dům v lokalitě okolí Tišnova. Brno, 2010 77 s. Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství BRADÁČ, A., KLEDUS, M., KREJČÍŘ, P. A KOLEKTIV Úvod do soudního znalectví. Brno: Akademické nakladatelství Cerm, 2004. 220 s. ISBN 80-7204-365-X. ŽÍTEK V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Masarykova Univerzita v Brně, Ekonomicko-správní fakulta. Brno. 2005. 128 s. ISBN 80-210-3653-2
Právní předpisy [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]
[20]
Zákon č. 151/ 1997 Sb., O oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/ 1990 Sb., Zákon o cenách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/ 1992 o katastru nemovitostí České republiky (Katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 563/1991 Sb., O účetnictví, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška Ministerstva financí č. 3 /2008 Sb., o provedení ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů
82
[21]
Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30. 1. 1998
Internetové zdroje [22]
International Valuation Standards Council [online]. [Cit. 20-1-2013]. Dostupné z a
[23]
Výroční zpráva IVSC. IVSC . [online]. [cit. 20-1-2013]. Dostupné z: .
[24]
BRADÁČ, A, GRYCMANOVÁ, L. Problematika standardizace a harmonizace oceňovacích předpisů. 5. odborná konference doktorského studia s mezinárodní účastí [online]. Brno: Vysoké účení technické, 2003 [cit. 2010-11-23]. Dostupné z: .
[25]
TEGoVA [online] [cit. 24-1-2013] Dostupné z: < http://www.tegova.org/>.
[26]
KLEDUS R., Zjištění znehodnocení stavby nad běžnou míru opotřebení. Soudní Inženýrství Konference znalců ÚSI, [online]. [cit. 2-2-2013] Dostupné z: .
[27]
POHL P., Oceňování nemovitostí v závislosti na životnosti a opotřebení konstrukčních systémů a prvků. Soudní inženýrství, konference. [online]. [cit. 2-2-2013] Dostupné z: .
[28]
Nahlížení do katastru. Český úřad zeměměřičský a katastrální. [online]. [cit. 3-2-2013] Dostupné z: .
[29]
Česká komora odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců [online]. 2003-2008 [cit. 24-1-2013]. Dostupné z: .
[30]
ANSORGE J. Mezinárodní oceňovací standardy. Seminární práce. [online]. [cit 20-1-2013]. Dostupné z: .
[31]
Standarde Evaluare. Romacor Consulting. [online]. [cit 27-1-2013]. Dostupné z: .
[32]
E-Newsletter Březen 2011, vyd.č. 36. International Valuation Standards Council. [online]. [cit. 20-1-2013] Dostupné z: .
[33]
Ministerstvo financí ČR. [online]. [cit. 21-1-2013] Dostupné z:
83
[34]
Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR. Statistiky.[online].[cit. 4-4-2013]. Dostupné z: .
[35]
Český statistický úřad, Statistiky. [online].[cit. 10-4-2013]. Dostupné z:
[36]
Oceňování nemovitostí. Land Management. [online]. [cit. 30-1-2013] Dostupné z:.
[37]
Sreality.cz. [online].[cit. 5-4-2013]. Dostupné z: .
[38]
Cenové mapy. [online].[cit. 28-3-2013]. Dostupné z:
[39]
Cenová mapa. Oficiální stránky města Brna. [online].[cit. 28-3-2013]. Dostupné z:
[40]
Oceňování nemovitostí, znalecké posudky.[online]. [cit. 3-2-2013] Dostupné z:
[41]
ARKÁDA- znalecká kancelář.[online].[cit. 3-2-2013] Dostupné z: .
[42]
Znalecká a realitní kancelář MELICH, [online]. [cit. 3-2-2013] Dostupné z:
[43]
Odhady nemovitostí, oceňování. Odhadce Praha. 2010 [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z: .
[44]
POŠTULKOVÁ M. Dvojí odhad cen nemovitostí. Žijeme naplno. [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z:
[45]
KNIGHT FRANK s.r.o., KLAPALOVÁ Z. Oceňování nemovitostí: Přednost mají tržní ceny. Hospodářské noviny. 2005. [online]. [cit. 4-2-2013] Dostupné z: .
[46]
Jaké jsou metody oceňování podniku. American Appraisal. 2010. [online]. [cit. 5-2-2013] Dostupné z: .
[47]
JERMÁŘ P. Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven. Hypoindex.cz. 2008-2013. [online].[cit. 31-1-2013]. Dostupné z: . Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Tržní oceňování nemovitostí. Díl 3, část 5. [online]. [cit. 31-3-2013]. Dostupné z: .
[48]
84
[49]
Lázně Teplice nad Bečvou. [online].[cit. 2-4-2013]. Dostupné z: .
[50]
ČT24. Nejhlubší sladkovodní jeskyně světa? Ta v Hranicích. Česká televize. 1996 -2013. [online].[cit. 2-4-2013]. Dostupné z: .
[51]
Hranická propast- nejhlubší sladkovodní jeskyně světa. Kudyznudy.cz. 2013. [online].[cit. 2-42013]. Dostupné z: .
[52]
Mapy města Hranice, Územní plán Hranic, [online].[cit. 7-4-2013]. Dostupné z:
[53]
Oficiální stránky města Hranice. [online].[cit. 8-4-2013]. Dostupné z:
[54]
Šablona znaleckého posudku. Materiál předmětu 1BRTO Tržní oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické, Ústav soudního inženýrství. Brno 2011
[55]
Interní informace realitní kanceláře M&M Reality a p. makléře J. Dostála
[56]
Podklady od majitelů nemovitosti
85
SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Logo TEGoVA ....................................................................................................... 14 Obrázek 2: Logo International Valuation Standards Committee ............................................. 14 Obrázek 3: IVSC rychlým pohledem ....................................................................................... 15 Obrázek 4: Logo RICS ............................................................................................................. 15 Obrázek 5: Členění Mezinárodních oceňovacích standardů IVS 1994- 2007 .......................... 18 Obrázek 6: Restrukturalizace Standardů IVS 2007 -2011 ....................................................... 20 Obrázek 7: Evaluační proces dle IVS GN1, přeloženo autorem do češtiny ............................. 24 Obrázek 8: Vývoj ceny pozemků od zemědělských ke stavebním ........................................... 46 Obrázek 9: Ukázka cenové mapy města Brna .......................................................................... 47 Obrázek 10: Ocenění pozemku metodou třídy polohy ............................................................ 49 Obrázek 11: Podíl nezaměstnaných na počtu obyv. v okresech a krajích ČR k 28.2.2013 ...... 52 Obrázek 12: Budova České pojišťovny, Hranice, Masarykovo náměstí .................................. 54 Obrázek 13: Oceňovaný rodinný dům s nebytovými prostory ................................................. 56 Obrázek 14: Výřez katastrální mapy, RD označen modře ...................................................... 57 Obrázek 15: Výřez z územního plánu města Brna .................................................................. 59 Obrázek 16: Hranice katastrálního území Hranic 647683 ........................................................ 75
SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Grafické znázornění výsledných cen zjištěných .......................................................... 71
86
SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Obraty M&M Reality v letech 2008-2012 .............................................................55 Tabulka 2: Ocenění RD tržním porovnávacím způsobem ........................................................61 Tabulka 3: IVS 2011 Market Approach vs. tržní porovnávací metoda ....................................62 Tabulka 4: Výpočet indexu trhu ...............................................................................................62 Tabulka 5: Výpočet indexu polohy...........................................................................................63 Tabulka 6: Výpočet indexu konstrukce a vybavení, stanovení celkové ceny ..........................64 Tabulka 7: IVS 2011 Market Approach vs. porovnávací metoda (dle cenového předpisu) .....65 Tabulka 8: Nákladová metoda (dle cenového předpisu), 1. část výpočtu ................................66 Tabulka 9: Nákladová metoda dle cenového předpisu, závěrečná část výpočtu ......................67 Tabulka 10: : IVS 2011 Cost Approach vs. nákladová metoda, dle cenového předpisu ..........68 Tabulka 11: Ocenění tržní výnosovou metodou- věčná renta ..................................................69 Tabulka 12: IVS 2011 Income Approach vs. tržní výnosová metoda ......................................70 Tabulka 13: Souhrnné porovnání cen zjištěných ......................................................................71 Tabulka 14: Výpočet ceny pozemků dle vyhl. č.3/2008 Sb. ....................................................76 Tabulka 15: Volba klíčů třídy polohy, Naegeliho metoda........................................................77 Tabulka 16: Finální výpočet Naegeliho metody, uzpůsobené pro ČR .....................................77 Tabulka 17: Tržní porovnávací metoda ocenění pozemku .......................................................78 Tabulka 18: Porovnání zjištěných cen pozemku ......................................................................79
87
SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1: Databáze rodinných domů Příloha 2: Databáze pronájmů bytů Příloha 3: Databáze pronájmů obchodních prostor Příloha 4: Databáze prodejů pozemků Příloha 5: Podrobná situace RD Příloha 6: Půdorys 1.NP RD Příloha 7: Půdorys 2.NP RD Příloha 8: Informace o parcele 138/1 Příloha 9: Informace o stavební parcele 138/2
88
PŘÍLOHY Příloha 1: Databáze rodinných domů 1
Lipník n. RD s udržovanou zahradou v klidné části obce. Celopodsklepený, dispozice 2+1, Bečvou koupelna a WC v 1.NP a 3+0, koupelna a Ant. Dvořáka 2 600 000 Kč
2
Hranice Sklený kopec 3 300 000 Kč
3
Jarcová, Vsetín 2 560 000 Kč
WC, terasa ve 2.NP, střecha s novou krytinou, možnost půdní vestavby. Vytápění plynové i na tuhá paliva, radiátory, okna původní dřevěná, udržovaná. Dům je celkově udržovaný, pozemek oplocen CP: 743 m2, ZP: 160 m2 RD s velkou terasou, venkovním krbem a okrasnou zahradou. V suterénu je garáž a sklepní prostory. V 1. NP je vstup s verandou, hala s výstupem na terasu a na zahradu, obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC, ve 2. NP je ložnice s balkonem a dva pokoje, koupelna, sprchový kout a WC. Dům je vytápěn plynovým kotlem s rozvodem do ÚT, plastová okna. Dům je v klidné části blizko centra města. CP: 595 m2, ZP: 160 m2 RD o dispozici 4+1, garáž, zahrada. Dům je dvoupodlažní, podsklepený, topení plynové a na TP s rozvodem do ÚT, krbová kamna. Terasa s krásným výhledem, v domě internet a KTV, v obci kompletní občanská vybavenost, sportoviště a cyklostezka. Dům je zateplený, klidná lokalita, blízko je les, krásná příroda a lyžařský vlek.
CP: 716m2, ZP: 160 m2 4
Bělotín 1 200 000 Kč
5
Hranice, Sklený kopec 3 200 000 Kč
RD se zahradou, celková výměra pozemku je 1088 m2. Dům je v rekonstrukci, nová střecha včetně krovů, nová okna plast a dřevo, plynové topení. Dispozičně řešeno 5+1, koupelna a WC obyvatelná část, po dokončení rekonstrukce stav 7+2 včetně podkroví, koupelna a WC v 1.NP a 2.NP, projekt řeší dostavbu garáže CP: 1088 m2, ZP: 115 m2 RD s okrasnou zahradou, dům je třípodlažní, v suterénu je garáž pro 2 auta, prádelna, kotelna a sklepy. V 1.NP je vstup s verandou, 3+1 s výstupem na terasu a na zahradu, ve 2.NP je 3+1. Dům je vytápěn plynovým kotlem s rozvodem do ÚT, plastová okna, zahrada s ovocnými stromy a okrasnými dřevinami. Dům je v klidné části města jako koncový
6
Hranice, ul. Bezručova 2 200 000 Kč
7
Hranice Skalní 2 599 000 Kč
8
Hranice Za Račím potokem 2 600 000 Kč.
9
Hranice Sklený kopec 3 950 000 Kč
10
Hranice U Kostelíčka 4 200 000 kč
dům slepé ulice blízko centra města. CP: 837 m2, ZP 105 m2 RD se zahradou na pozemku o celkové výměře 773 m2. Dům je dispozičně jako 4+1,částečně podsklepený, po dílčí rekonstrukci. U domu je udržovaná okrasná zahrada a dřevník. Za domem je dvorek, velká dílna a garáž, kotelna a zabijačková kuchyně. Vytápění plynovým kotlem, podlahy dřevo, parkety a beton CP: 773 m2, ZP: 121 m2 RD se zahradou v lukrativní lokalitě. Dispozice domu: 2x garáž, sklep, kotelna, sauna, vinný sklep, 1. NP byt 5+kk, koupelna, 2x komora, 2x WC, terasa, balkón, vstup na terasu a zahradu, 2. NP byt 4+1, koupelna, 2x WC, 2x balkón, půda s možností vybudování podkroví. Elektřina v mědi, topení plynem i tuhými palivy, vnitřní krb CP 759 m2, ZP 176 m2 RD se zahradou, po rekonstrukci, zateplení, nová fasáda, v části domu plastová okna. Vytápění kotlem na pevná paliva i plyn, solární kolektory, kopaná studna, nový plynový kotel. Podlahy v pokojích dubové parkety, plovoucí podlahy a dlažba. V suterénu domu je sauna, sklep a garáž pro jedno auto CP: 1002 m2, ZP 130m2 RD s garáží a okrasnou zahradou, třípodlažní. V 1. NP jsou dva pokoje, v 2. NP tři pokoje a dva balkony a v 3. NP jeden pokoj, kuchyň. Z kuchyně vstup na terasu kde je zapuštěný bazén a okrasná zahrádka. Ve všech patrech je koupelna. Dům je vytápěn plynovým kotlem, plastová okna, zahrada. Dům se nachází blízko centra města CP: 647 m2, ZP: 126 m2, UP: 300 m2 RD se zahradou, kolaudace v roce 2007. Dispozice domu: kotelna, dvougaráž, v 1. NP 2x kuchyň, dva pokoje, 2x koupelna, 2x WC, hala, francouzské okno na venkovní terasu, balkon, ve 2. NP 6 pokojů, 2x koupelna, 2x WC, balkon. Plastová okna, topení plynem, 2x vnitřní krb, podlahové topení CP: 1585 m2, UP: 400 m2, ZP 208 m2
11
Hranice Jungmanova 1 699 000 Kč
12
Vinary Přerov 4 200 000 Kč
13
Hranice Kollárova 3 750 000 Kč
Samostatný RD s garáží a dílnou. Dispozice 1. NP : kuchyně, dva pokoje, koupelna a WC, totéž je v 2. NP. Dům je určen k rekonstrukci. Podlahy dřevěné, dlažba, parkety. Dům je napojen na veřejný vodovod, vytápění na tuhá paliva a plynovým kotlem. Pozemek je celý oplocený. CP: 1 338m2, ZP: 166 m2 RD v obci Vinary. Jsou zde neprůchozí pokoje, velký obývací pokoj s francouzkým oknem, umožňující vstup na zahradu. V koupelně se nachází vana, sprchový kout a 2 umyvadla. Je zde dlažba a keramické obklady. WC je samostatné. V celém domě jsou plovoucí podlahy a podlahové topení. Kolaudace proběhla 2012.U domu je vlastní parkoviště. CP: 777 m2, ZP 150 m2 Dvoupodlažní RD o vel. 5+1, zahrada 325 m2. Dům je po celkové rekonstrukci s nově postavenou přístavbou s dvojgaráží a kanceláří vč. soc. zařízení. V přízemí domu jsou dva pokoje, koupelna s vanou i sprch. koutem, WC a kuchyň. V patře se nachází tři neprůchozí pokoje, WC s umyvadlem a vstup do půdního prostoru. Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem, umístěným v suterénu domu. Předností je klidná lokalita v blízkosti centra a zahrada poskytující soukromí. CP: 500 m2, ZP 167 m2
Příloha 2: Databáze pronájmů bytů 1
Hranice Hromůvka 2+1 6 000 Kč/ měs. + inkaso
2
Hranice Tř. 1. Máje 2+1 7 000 Kč/měs.
K pronájmu byt v 7. NP panelového domu. Celková plocha bytu je 46 m2. Plastová okna, podlaha PVC, upravené jádro. Parkování před domem. Byt je k dispozici ihned. Dům je po revitalizaci, byt v původním udržovaném stavu. Měsíční nájemné vč. služeb, elektrickou energii a plyn si hradí nájemce zvlášť, kauce ve výši dvou nájmů. CP 46 m2 K pronájmu byt v 7. NP panelového domu. Plastová okna, podlaha PVC, zasklená lodžie, venkovní hliníkové rolety. Parkování před domem. Dům je po revitalizaci, byt v původním stavu. CP 47 m2
3
Hranice Nádražní 2+1
Pronájem bytu ve 2. NP cihlového domu. Plastová okna. Zděné jádro, podlahy parkety, PVC a keramická dlažba. Byt je k dispozici ihned, parkování před domem, měsíční nájem včetně služeb a inkasa
7 000 Kč/ měs. CP: 75 m2
4
Hranice Potštátská 3+1 9 000 Kč/ měs.
5
Hranice Galašova 3+1 8 200 Kč/ měs. + inkaso
Pronájem bytu v 1. NP cihlového domu. Byt po celkové rekonstrukci. Celková plocha bytu je 79 m2, plastová okna, nová kuchyňská linka, podlahy PVC, koberce a keramická dlažba. Byt je částečně vybaven nábytkem. Byt volný ihned, možnost parkování v oploceném, hlídaném areálu, měsíční nájem je včetně služeb a inkasa CP 79 m2 Pronájem bytu, v 8.NP panelového domu s výtahem v klidné části města. Celková plocha bytu je 74 m2. Byt je po rekonstrukci. K dispozici ihned. Měsíční nájemné je 8.200,-Kč vč. služeb, elektrickou energii a plyn si hradí nájemce zvlášť CP 74 m2
6
Hranice Tř. 1. Máje 3+1 10 000Kč/ m.
7
Hranice Rezkova 2+1 6 500 Kč/ měs.
8
Hranice Obránců míru 2+1 6 500 Kč/ měs. + inkaso
9
Hranice Pod Lipami 2+1 7 000 Kč/ měs.
10
Hranice Hřbitovní 2+ kk 5 000 Kč/ měs. + inkaso
Prostorný a zcela zařízený byt po kompletní rekonstrukci, zděné bytové jádro, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (pračka, myčka, mikrovlná trouba, sklokeramická deska), zasklená lodžie, vlastní kotelna, komora. V bytovém domě výtah. Vybavení: kuchyňská linka, plně vybavená, lednice, stoly+židle, TV stolek, malá sedací souprava, v ložnici postele se zdravotními matracemi, policové skříně, dětské prvky, policové skříně, nábytek na míru. UP 72m2 Pronájem bytu ve 3. NP panelového domu. Podlahová plocha bytu je 46 m², příslušenství sklep. Byt po částečné rekonstrukci, podlahy PVC a keramická dlažba v koupelně. Nová kuchyňská linka UP 46 m2 Byt 2+1 o celkové výměře 59m2, který se nachází v lukrativní a žádané lokalitě města Hranice na ulici Obránců míru s kompletním zázemím, dobrou dopravní dostupností a veškerou občanskou vybaveností. Nabízený byt se nachází v 2 NP čtyřpodlažního panelového domu, který nedávno prošel rekonstrukcí včetně plastových oken, zateplené fasády atd UP: 59 m2 Byt 2+1, I. kategorie, o velikosti 48m2, v klidné lokalitě Pod Lipami, nedaleko centra města. V bytě byla instalována plastová okna a zrekonstruovaná kuchyně a koupelna. Nízké náklady na bydlení dům má vlastní plynovou kotelnu. Parkování u domu. Cena 7.000,- Kč/měsíc včetně všech poplatků UP 48 m2 pěkný zrekonstruovaný byt 2+KK v rodinném domě, ve Hřbitovní ulici v Hranicích. Byt se nachází v 1. podlaží domu a sestává ze vstupní chodby, prostorného obývacího pokoje s velkou zařízenou kuchyní, ložnice, komory, šatny, koupelny a WC. Z obývacího pokoje je vstup na prostornou terasu na jižní straně domu. V bytě jsou osazena kvalitní dřevěná eurookna s výbornými tepelně-izolačními vlastnostmi a žaluziemi. Dům je zateplen. UP 48m2
Příloha 3: Databáze pronájmů obchodních prostor 1
Hranice Svatoplukova 7 000 Kč/ měs. + inkaso
Nabízíme k pronájmu kanceláře v centru města. Dispozice - 2.NP dvě místnosti, koupelna, WC, kuchyně. Podlahy keramická dlažba a parkety. Celková plocha 90 m2. Vytápění plynem. Měsíční nájem bez služeb a inkasa 7.000,-Kč CP: 90 m2
2
Hranice Jiráskova 10 000 Kč/ m. + inkaso
Nabízíme k pronájmu kancelářské prostory v centru města. Jedná se o čtyři kanceláře, koupelnu, WC a komoru. Prostory se nachází ve 2. NP, celková plocha 89 m2. Měsíční nájem je bez služeb a inkasa. CP 89 m2
3
Hranice Tř. 1. Máje 20 000 Kč/ m. + ikaso
4
Hranice Masarykovo n. 3 000 Kč/ měs. + inkaso
5
Hranice Nám. 8. května 7 150 Kč/ měs.
Nabízíme k pronájmu komerční objekt v blízkosti centra, vhodný jako obchod, kanceláře, kadeřnictví apod. Zastavěná plocha je 119 m2 + dvorek 24 m2. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, sociální zázemí, vytápění plynem, bezbariérový přístup. Volný od 1. 3. 2013. Cena nájmu je bez energií. Vratná kauce ve výši dvou nájmů UP 94 m2. Nabízíme k dlouhodobému pronájmu komerční prostory o celkové výměře 67 m2. Vhodné pro drobné služby kadeřnictví, manikůra, solárium, masáže apod. Prostory se náchází v 1. NP cihlového domu v centru města. Cena nájmu je bez energií. UP 67 m2 Nabízíme k dlouhodobému pronájmu komerční prostory o rozměrech 25,23 m2, 16,48 m2 a 13,71 m2, vhodné pro zřízení kanceláří. Prostory se nachází ve 2. NP cihlového domu v centru města s vlastními parkovacími místy. Možnost dalších úprav dle klienta. Volné ihned. Cena bez DPH, včetně inkasa a služeb. UP 55 m2
6
Hranice Masar. Nám. 10 000 Kč/ m.
7
Hranice Masar. Nám. 8 000 Kč/ měs.
8
Hranice Masar. Nám. 6 000 Kč/ měs.
9
Nabízíme k dlouhodobému pronájmu komerční prostory pro zřízení kanceláří. Prostory se nachází ve 2.NP cihlového domuv centru města. Prostory jsou po rekonstrukci, součástí nová kuchyňská linka, koupelna s vanou, umyvadlem, WC. Možnost další úpravy dle klienta. Volné ihned. Cena včetně inkasa a služeb. UP 82 m2
Nabízíme k dlouhodobému pronájmu komerční prostory pro zřízení obchodu, služeb apod.. Prostory se nachází v 1. NP podlaží cihlového domu v centru města. Celková plocha činí 70 m2, vlastní WC. K dispozici ihned. Cena nájmu včetně inkasa a služeb. UP 70m2 Nabízíme k dlouhodobému pronájmu kancelář v centru města v 2.NP cihlového domu. Kancelář je vybavena nábytkem. Celková plocha činí 40 m2. Volná ihned. Cena včetně inkasa a služeb.
UP 40 m2 Hranice Nabízíme k pronájmu komerční Na Náspech prostor v centru města Hranic. Jedná se o dvě místnosti, umyvadlo.Prostory se nachází v 1.NP, bez vybavení, 9 000 Kč/ měs. společný záchod. Možno využít na obchod, kancelářské prostory apod. Měsíční nájem bez služeb a inkasa 9.000,-Kč, kauce 18.000,-Kč UP 56m2
Příloha 4: Databáze prodejů pozemků 1
Hranice Nádražní 1 100 000 Kč
Prodej pozemku, který tvoří dvě parcely o celkové výměře 1778 m2. Pozemek je celý oplocený, byl vydán souhlas se stavbou RD na hranici pozemku souseda. Přístup po obecní komunikaci. CV: 1778 m2
2
3
Lipník nad Bečvou Podhoří
pozemek o celkové výměře 964 m2. Elektřina a obecní vodovod je na hranici pozemku. Příjezd po obecní komunikaci. Pozemek dle ÚP schválený ke stavbě RD.
299 000
CV: 964 m2
Hranice Drahotuše
Prodej pozemku v klidné lokalitě části obce Hranice IV-Drahotuše o výměře 731 m2, všechny IS na hranici pozemku, nezáplavová oblast. Podle územního plánu je pozemek určen k využití území, plochy pro bydlení individuální, rodinné domy. Příjezd po zpevněné obecní komunikaci CV 731 m2 Prodej stavebního pozemku v centru města sousedícího s městským parkem o celkové výměře 400 m2. Pozemek leží dle územního plánu v urbanizované zóně zeleně - možnost výstavby drobné architektury, např. stánek s občerstvením, půjčovna lodí apod. - vynikající příležitost pro podnikání. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku, zbudovaná přípojka elektro, příjezd po obecní zpevněné komunikaci. CV 400 m2 Prodej stavebního pozemku o celkové výměře 2387 m2, pozemek leží dle územního plánu v urbanizované zóně dopravy (možnost výstavby skladů, malé firemní provozovny, haly pro lehkou výrobu, garáže, atd.). Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po obecní zpevněné komunikaci, zbudovaný vlastní nájezd na pozemek. Nájezd na dálnice D1 2km od pozemku. CV 2387 m2
621 350 Kč
4
Hranice Ul. Mostní 450 000 Kč
5
Hranice Ul. Alešova 720 000 Kč
6
7
nad Nabízíme menší parcelu (cca 650 m2) na krásném, slunném a klidném místě na okraji obce, vhodnou pro postavení 897 000 Kč RD nebo pro rekreaci. Parcela leží ve svahu, u vedlejší silnice, orientována je na jihovýchod. Z pozemku jsou dostupné veškeré inženýrské sítě CV 650m2 Hranice prodej stavební parcely o výměře 918 Za Lokálkou m². Dálkový vodovod a elektřina na pozemku. Dobrá dopravní dostupnost. 750 000 Kč Příjezd po obecní komunikaci. Teplice Bečvou
CV 918 m2 8
Malhotice 250 000 Kč
9
Hranice Pod Lipami 2 135 000 Kč
10
Lipník nad Bečvou Novosady 500 000 Kč
11
Hranice Za Račím potokem 369 000 Kč
k prodeji stavební pozemek na okraji obce o celkové výměře 1000 m2. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Příjezd po obecní komunikaci. CV 1 000 m21, Prodej stavebního pozemku k developerskému projektu. Pozemek leží dle platného územního plánu v urbanizované zóně hromadného bydlení (občanská vybavenost). Inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci. CV 3565 m2 k prodeji pozemek v Lipníku nad Bečvou o celkové výměře 450 m2 v blízkosti centra města, roh ul. Novosady a J.V.Sládka. Pozemek lze napojit na veškeré inženýrské sítě – plyn, voda, kanalizace, elektřina. Příjezd po obecní komunikaci. CV 450m2 Nabízíme prodej stavební parcely v blízkosti centra města Hranic o výměře 722 m2 v ulici Za Račím potokem. Nabízený pozemek je mírně svažitý s krásným výhledem do okolí a dle územního plánu je určený ke stavbě individuálního rodinného domu CV 722 m2
Příloha 5: Podrobná situace RD
Příloha 6: Půdorys 1.NP RD
Příloha 7: Půdorys 2.NP RD
Příloha 8: Informace o parcele 138/1
Příloha 9: Informace o stavební parcele 138/2
