Masa rykova un iverz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Veřejná ekonomika a správa
ANALÝZA CEN BYDLENÍ V ČR Housing prices in the CR: Statistical Analysis Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dagmar Špalková, Ph.D.
Autor: David KECLÍK
Brno, únor 2009
Jméno a příjmení autora:
David Keclík
Název bakalářské práce:
Analýza cen bydlení
Název práce v angličtině:
Housing prices in the CR: Statistical Analysis
Katedra:
Veřejné ekonomie
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Dagmar Špalková, Ph.D.
Rok obhajoby:
2009
Anotace: Práce se zabývá vývojem cen na trhu s nemovitostmi v České republice. První část práce je věnována makroekonomickému vývoji v ČR a ekonomickým faktorům, které přímo ovlivňují situaci na trhu s bydlením. V další části práce se věnuji vysvětlení nástrojů cenové regulace a jejich vliv na utváření ceny nemovitostí. Druhá část mé práce se zaměřuje na analýzu cen nájemního a vlastnického bydlení.
Annotation: This diploma thesis deals with development of housing market in the Czech republic. First part of thesis explain us macroeconomic development in the CR and macroeconomic factors, which direct affect housing market situation. Next part of the thesis is about tools of price control and their influence of formation house price. Second part of the thesis is focused on an analysis prices of rental and home-ownership.
Klíčová slova bydlení, trh s bydlením, ceny nemovitostí, regulované nájemné, trţní nájemné
Keywords housing, market housing, real property prices, regulated rent, open market rent
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci Analýza cen bydlení vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dagmar Špalkové, Ph.D. a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Brně dne 26. června 2009 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Za mimořádnou vstřícnost při vzájemných setkáních, za velmi tolerantní přístup, a za cenné rady při konzultacích chci poděkovat paní Ing. Dagmar Špalkové, Ph.D.
OBSAH ÚVOD…………………………………………………………………………… 6 1. Přehled aktuálního vývoje v ČR……………………………………………….. 7 1.1 Makroekonomický vývoj………………………………….…………..8 1.1.2 Makroekonomické ukazatele…………………….…………. 8 1.1.3 Vliv inflace na ceny nemovitostí………..………………….. 11 1.1.4 Vliv HDP………………………………………………….... 13 1.2 Nástroje cenové regulace……………………………………………... 14 1.3 Regulace nájemného………………………………………………….. 14 1.3.1 Nevýhody regulovaného nájemného ……………………..... 17 1.4 Vliv zvýšení sazby DPH na trh s nemovitostmi……………………… 18 2. Charakteristika trhu s nemovitostmi…………………………………………… 20 2.1 Odvození poptávky a nabídky……………………………………….. 21 2.3 Specifika trhu nemovitostí…………………………………………… 23 2.4 Cenová bublina………………………………………………………. 25 3. Analýza cen vlastnického bydlení…………………………………………….. 27 3.1 Výhled vlastnického bydlení……………………………………….... 27 3.2 Vývoj cen bytů……………………………………………………….. 28 3.2.1 Hospodářský vývoj……...………………………………….. 28 3.2.2 Regionální vývoj cen bytů………………………………….. 30 3.3 Rodinné domy………………………………………………………… 34 3.4 Vývoj cen v jednotlivých krajích…………………………………….. 37 3.5 Vývoj cen vlastnického bydlení………………………………………. 38 4. Analýza cen nájemního bydlení……………………………………………….. 39 4.1 Situace na trhu s trţním nájemným……………………………………39 4.2 Ceny trţního nájemného……………………………………………… 40 4.3 Trţní versus regulované nájemné…………………………………...... 45 4.4 Vývoj cen trţního nájemného…..……………………………………. 43 4.5 Hypotéka či pronájem……….…..……………………………………. 44 ZÁVĚR…………………………………………………………………………... 48 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY………………........................................ 51 SEZNAM GRAFŮ……………………………………………………………..... 57 SEZNAM TABULEK………………………………………………………........ 57 SEZNAM PŘÍLOH……………………………………………………………... 58
ÚVOD V posledních letech zaţívá trh s nemovitostmi nebývalý boom, ještě nikdy v historii nerostly reálné ceny nemovitostí tak rychle po tak dlouhou dobu. Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, ţe ceny nemovitostí od roku 2001 vzrostly v průměru téměř o 70%. Důvodů pro tento vzrůstající trend je mnoho, od levných a dostupných hypoték, pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky) po státní intervence – deregulace nájemného, očekávání zvýšení DPH na stavební práce a další. V konečném důsledku, kombinace výrazně rostoucích reálných mezd a levných půjček v minulosti nemohla přinést dlouhodobě nic jiného neţ růst cen nemovitostí. Jednalo se tak o odraz ekonomického růstu a rostoucí kupní síly obyvatel České republiky v minulých letech. V této práci zjišťuji a popisuji příčiny tohoto růstu cen nemovitostí pomocí nástrojů cenové regulace a hlavních faktorů ovlivňující poptávku či nabídku po nemovitostech. Hlavním cílem bakalářské práce je analýza cen vlastnického a nájemního bydlení. K naplnění tohoto cíle budu vyuţívat makroekonomické ukazatele, jako jsou nezaměstnanost, inflace, HDP, úrokové sazby aj. a jejich vývoj v čase pro vysvětlení příčin cenového trendu nemovitostí. V první části práce porovnávám cyklické chování trhu nemovitostí s průběhem agregátního výstupu národní ekonomiky a jejich vzájemné ovlivňování. V kapitole o nástrojích cenové regulace se zaměřuji na aktuálně nejvíce diskutované téma vlastníků nájemních domů, a sice na deregulaci nájemného. V této části práce se snaţím popsat hlavní výhody a nevýhody této deregulace, v závěrečné kapitole i jeho vývoj do roku 2012. V první části analýzy cen vlastnického bydlení popisuji vývoj cen rodinných domů v souvislosti se stavem přímých zahraničních investic v jednotlivých krajích. Následně porovnávám vývoj HDP, míru inflace, míru nezaměstnanosti a průměrné měsíční mzdy v jednotlivých krajích, spolu s průměrnými cenami bytů. V poslední části této práce popisuji problematiku nájemního bydlení a její vývoj v čase. Na tvorbě ceny nájemního i trţního bydlení se podílí mnoho faktorů, které jsou pro obě oblasti společné, např. lokalita, vývoj nezaměstnanosti, či příjmy obyvatelstva, tyto ukazatele se snaţím dát do souvislosti s historickým vývojem cen nájemního bydlení. Výši trţního nájemného dávám do souvislosti z hlediska historického k vývoji cen elektrické energie a zemního plynu či k hrubé měsíční mzdě v jednotlivých krajích. V závěru této práce popisuji hlavní rozdíly mezi trţním a regulovaným nájemným a jejich společnou komparaci v pěti nejdraţších a nejlevnějších městech ČR.
6
1. Přehled aktuálního vývoje v ČR Oproti předchozím letům, kdy český trh s nemovitostmi prakticky směřoval výhradně vţdy vzhůru poměrně ostrým tempem, není aktuální vývoj a předpoklad budoucího vývoje vůbec jednoznačný. Trh s nemovitostmi má stejná pravidla a specifika jako kaţdý jiný trh a základním kritériem pro určení ceny je střet nabídky s poptávkou. Proto nebude nikdy moţné přesně předvídat vývoj na realitním trhu a prostor bude pouze pro spekulativní odhady. Přesto všechno dle nejnovějších analýz a výzkumů převládá názor, ţe ceny nemovitostí budou klesat. Důvodem je hlavně všemi diskutovaná finanční krize a očekávání toho, ţe ceny půjdou dolů a budou reálnější, oproti nadhodnoceným cenám z minulých let. To znamená očekávané splasknutí cenové bubliny na trhu nemovitostí. Dalším faktorem, který bude tlačit na pokles cen, bude pravděpodobně oslabení poptávky. Značná část poptávky byla odčerpána v roce 2007, kdy se lidé z obavy růstu DPH na stavební práce předzásobili nemovitostmi. Mezi další důvod oslabení poptávky lze uvést horší dostupnost získání hypotéky či ztráta části poptávky silných ročníků 70. let, kteří právě v minulých letech řešili potřebu vlastního bydlení. Současnou situaci asi nejlépe vystihl realitní makléř společnosti Eidos Reality Jan Zachystal „Trh se nachází v takové situaci, kdy prodávající čekají, ţe ceny půjdou nahoru, naopak kupující očekávají, ţe byty zlevní“.1 Znatelně také bude klesat výstavba nových bytových domů, ve střednědobém horizontu se očekává pokles aţ o 45% s následujícím vlivem na stimulaci poptávky a následný opětovný růst. Důvodem je nízký počet zájemců, z nichţ jen mladých lidí do 30 let ubylo aţ o 25%. Další důvody slábnoucí poptávky jsou nízké výnosy z nájmů bytů, které vedou k menší atraktivitě pro investice, nárůst počtu bytů v soukromém vlastnictví vlivem privatizací a zhoršení přístupu k hypotékám.2 Právě moţnost financovat bydlení prostřednictvím úvěrových prostředků bude oproti minulým letům velmi obtíţné. Banky nastavily pro poskytování hypoték relativně přísná pravidla a tak pokud bylo moţné v roce 2007 získat hypotéku ve výši 1.5 mil. korun s průměrným platem okolo 15 000 Kč, dnes nemusí jiţ stačit ani dvojnásobek tohoto příjmu. Moţnosti se samozřejmě liší v nabídkách a vyhodnocení ţádostí ústav od ústavu. Na niţší poptávku po bydlení a celkové negativní ekonomické vyhlídky zareagovaly banky také zpřísněním podmínek při poskytování finančních prostředků na nové stavební projekty. U rodinných domů je a zřejmě bude situace stabilní, a to hlavně díky tomu, ţe trh s nimi je velice slabý. Počty transakcí jsou vzhledem k mnoţství rodinných domů velmi malé. Majitelé
1
ZACHYSTAL, J. Ceny bytů v panelácích klesly o statisíce. [online]. c.2009, poslední revize 24.3.2009 [cit. 2009-05-01] Dostupné z:
2 Zpravodajství Lidové Noviny, 10.3.2009, Příloha bydlení s. 1
7
mění rodinné domy jen výjimečně, a ceny tak vzhledem k slabé nabídce ani výrazněji nemohou klesat.
1.1 Makroekonomický vývoj Česká republika se před příchodem globální finanční krize v září 2008 nacházela v poměrně příznivé makroekonomické situaci. Ekonomický růst působením ekonomického cyklu přirozeně zpomaloval, ale i přes extrémně zhodnocený měnový kurz byl taţen příspěvkem zahraničního obchodu. V roce 2008 se však růst spotřeby domácností značně zpomalil. Na přelomu let 2007 a 2008 došlo v důsledku sousledného působení několika faktorů (růst světových cen ropy i dalších surovin, zvýšení nepřímých daní) k jednorázovému zvýšení cenové hladiny, a tím i ke zpomalení růstu reálných příjmů domácností. Omezení spotřeby domácností ve svém důsledku dopadá i na trh s nemovitostmi v podobě sníţení poptávky po vlastním bydlení a omezení počtu a objemu hypotečních úvěrů.
1.2 Makroekonomické ukazatele Na ceny nemovitostí mají vliv výše nabídky a poptávky po nich a také makroekonomické faktory. Stejně tak vývoj cen nemovitostí ovlivňuje stabilitu finančního sektoru a stabilitu makroekonomickou. Makroekonomické veličiny ovlivňuje bytová výstavba a sektor bydlení vůbec, který se podílí na tvorbě národního důchodu a celkových hrubých investic, ovlivňuje také vznik nových pracovních míst v ekonomice.3 Podíl stavebnictví za rok 2008 činí 6,4% na HDP4. Z toho vyplývá, ţe výkyvy v bytové produkci ovlivňují kolísání agregátního výstupu ekonomiky a naopak. Cyklické kolísání bylo analyzováno a rozebíráno ze všech stran, nikdy se však nedokázalo přesně vysvětlit vztah mezi průběhem agregátního výstupu ekonomiky a naopak. Tedy mezi cyklickým chováním trhu s nemovitostmi a cyklickým chováním národní ekonomiky.5 V 50. a 60. letech byl rozšířen názor o anticyklickém chování bytové výstavby. Toto chování znázorňuje období, kdy je ekonomika ve fázi expanze, tedy růstu a výstavba nových bytů klesá, naopak pokud je ekonomika v recesi počet zahájených bytů roste, chování je vysvětlováno dvojím způsobem. Dle Petra Sunegy je to způsobeno hypotečním trhem. Předpokládá se, ţe celkový objem všech úvěrů je konstantní průběhu ekonomického cyklu. Pokud dochází k ekonomickému růstu, 3
SUNEGA, P, Makroekonomie bydleni, s.3, 1. vyd. Praha, 2002, 31 s, s.3 ISBN 80 - 245 - 0337 - 9
4 PORTÁL PRO PODNIKÁNÍ A EXPORT, Ekonomika České republiky. [online]. c.2009 , poslední revize 10.6.2008 [cit. 2009-04-06] 5
SUNEGA, P, Makroekonomie bydleni, 1. vyd. Praha, 2002, 31 s, s.4, ISBN 80 - 245 - 0337 - 9
8
roste i poptávka po úvěrech. Banky zajišťují jak obchodně investiční úvěry tak i hypoteční, prvně jmenované úvěry jsou vyřizovány přednostně a tak jsou hypoteční úvěry omezovány a tím je i omezená výstavba nových objektů. Druhý argument je zaloţen spíše na analýze nákladů neţ na dostupnosti úvěrů. Jak jsem zmínil, ekonomický růst je doprovázen zvýšenou poptávkou po úvěrech, coţ vede k růstu úrokových sazeb. Stavebnictví je citlivější na úrokové sazby neţ ostatní odvětví. Je to dáno tím, ţe subjekty pohybující se na trhu bydlení jsou více závislé na cizích finančních zdrojích a návratnosti investic do bydlení jsou citlivé na změny úrokových sazeb z důvodu, ţe příjmy z investic jsou rozloţeny do velmi dlouhého období. Růst úrokových sazeb potlačuje výstavbu nemovitostí a naopak v období recese počet nově postavených domů či bytů roste. Jistou výjimkou je období, kdy je ekonomická recese doprovázena zvyšující se mírou inflace a stagnací ekonomiky (období stagflace). V takovém případě sazby hypotečních úvěrů rostou a objem výstavby klesá spolu s ekonomickou produkcí. 6 V dnešní době nelze říct, ţe by fluktuace trhu s bydlením byla proticyklická nebo procyklická. Empirické údaje hovoří spíše o trendu předbíhání změn ve vývoji agregátního výstupu ekonomiky aţ o několik měsíců. Důvod je nasnadě, stejně jak jsem uváděl výše, zvýšená poptávka po úvěrech způsobená ekonomickou expanzí působí nejen na úvěry v oblasti bydlení, ale i v ostatních sektorech ekonomiky, coţ vytváří tlak na zvýšení cen úrokových sazeb. Jelikoţ trh s nemovitostmi je citlivější na pohyby úrokových sazeb více neţ ostatní odvětví ekonomiky, objem bytové výstavby začne klesat dříve, neţ ekonomický růst dosáhne svého vrcholu. K rychlejšímu poklesu výstavby nahrává i fakt restriktivního charakteru monetární politiky (sniţování nabídky peněz). 7 Tím jak výše úrokových sazeb ovlivňuje objem nově postavených nemovitostí, ovlivňuje se i poptávka po nemovitostech. Nízké úrokové sazby podporují růst cen nemovitostí ve vlnách. Tento vliv kopíruje růsty a poklesy úrokových sazeb. Poptávku dále ovlivňuje celková konjunktura v hospodářství a následný růst příjmů. Tento jev šlo pozorovat zejména u nově vstupujících zemí do EU (včetně ČR) u nichţ docházelo a dochází ke srovnání příjmů obyvatelstva a cen realit s ostatními členy EU. 8 Na grafu č. 1 lze vidět, ţe úrokové sazby9 6 7 8
SUNEGA, P, Makroekonomie bydleni, s.5, 1. vyd. Praha, 2002, 31 s, s.5 ISBN 80 - 245 - 0337 - 9 SAMUELSON, P. A. a NORDHAUS, W. D. Ekonomie. 13. vyd., Praha: Nakladatelství Svoboda, 1995, 1011 s. ISBN 80-205-0494-X.
MACHALA, K. Ceny nemovitostí stále rostou [online]. c.2007, poslední rezvize 23.3.2007, [cit. 2009-05-12] Dostupné z: 9
Úrokové sazby patří mezi nejdůleţitější faktory, které naší ekonomiku ovlivňují. Úrokové sazby jsou podstatné z toho důvodu, ţe výrazným způsobem ovlivňují poptávku po úvěrech a tedy i investice.
9
zaznamenaly ve sledovaném období podle údajů ČNB svého minima ve druhém čtvrtletí roku 2007 (z dlouhodobého hlediska, aktuálně jsou úrokové sazby na svém historickém Graf č. 1 : Vývoj úrokových sazeb ČNB: 2001 – 1. Q 2009 5.5 5 4.5 4 3.5 3
2T repo sazba
2.5 2 1.5 1/1/2009
1/7/2008
1/1/2008
1/7/2007
1/1/2007
1/7/2006
1/1/2006
1/7/2005
1/1/2005
1/7/2004
1/1/2004
1/7/2003
1/1/2003
1/7/2002
1/1/2002
1/7/2001
1/1/2001
1
Zdroj: ČNB: vlastni výpočty, 2T repo sazba10
minimu, ovšem dopad na trh nemovitostí lze jen těţko odhadnout) a pak se opět začaly zvyšovat. I kdyţ ČNB k 11. 5. 2009 sníţila svou základní sazbu na historické minimum 1,5% p.a. nelze očekávat výraznější dopad na hypoteční úrokové sazby a tedy na trh s nemovitostmi. Reakce bank díky zvýšené citlivosti vůči riziku pravděpodobně nebudou přímé ve smyslu sniţování sazeb. Důvodem pro sníţení úrokových sazeb na historické minimum jsou z největší pravděpodobností recese české ekonomiky, nízká inflace a zklidnění na devizovém trhu. Od základních úrokových sazeb stanovovaných Českou národní bankou se následně odvíjí úročení komerčních úvěrů. Z grafu č. 2 je patrné, ţe mezi počtem hypotečních úvěrů a úrokovými sazbami existuje nepřímá úměrnost. To znamená, ţe v období
10
Hlavní měnový nástroj, který centrální banka uţívá, jsou tzv. repo operace. Při repo operacích ČNB přijímá od bank přebytečnou
likviditu (peníze) a bankám za ni předává dohodnuté cenné papíry. Obě strany se zároveň zavazují, ţe po uplynutí doby splatnosti proběhne tzv. reverzní transakce, v níţ ČNB jako dluţník vrátí věřitelské bance zapůjčenou sumu (jistinu) zvýšenou o dohodnutý úrok a věřitelská banka vrátí ČNB cenné papíry. Základní doba trvání těchto operací je stanovena na 14 dní, proto je z hlediska měnové politiky chápána jako klíčová dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba). Důsledkem repo operací je i to, ţe s tím jak klesá nebo roste repo sazba, narůstá nebo klesá motivace bank, aby své volné prostředky půjčovaly.
10
2002 aţ 2007 kdy úrokové sazby klesají, narůstá objem sjednaných hypotečních úvěrů a od roku 2007 kdy úrokové sazby rostly, naopak počet uzavřených hypotečních smluv klesal. Graf č. 2 : Počet hypotečních úvěrů (celkem ks) 100000 90000 80000 70000 60000 50000 Počet Hypotečních Úvěrů (celkem ks)
40000 30000 20000 10000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
1. Q 2009
Zdroj: ČNB
1.1.2 Vliv inflace na ceny nemovitostí Mezi nejznámější makroekonomické ukazatele patří bezesporu inflace. V ČR meziroční míra inflace nedosáhla od roku 1999 více neţ 6% (rok 2008), coţ byla vzhledem k devadesátým létům, kdy inflace běţně dosahovala 10% a výše dobrá zpráva pro potenciální zájemce o koupi nemovitosti neboť vyšší inflace vede svým vlivem i ke zvyšování ceny nemovitosti. Inflace má přímý vliv na příjmy z pronájmu k dluhopisu, vázanému na inflaci. Dlouhodobě dohodnuté nájmy, jsou spojené s inflační doloţkou. Růst inflace tak zvyšuje výnosy z pronájmu nemovitostí. Lze tedy usoudit, ţe reality se vezou na inflační vlně. 11 Inflace se můţe stát také velkou hrozbou pro nemovitosti, přestoţe si mnoho lidí myslí, ţe právě nákup nemovitosti funguje jako zajištění proti inflaci. Byla by to pravda, pokud by ceny nemovitostí rostly stejným tempem jak inflace. To se ale nestalo a ceny rostly enormním tempem. Navíc lidé kupovali většinou nemovitost na úvěr, vlastních finančních prostředků měli např. jen 10 nebo 20% a zbytek byl dofinancován úvěrem. Při růstu inflace rostou úrokové sazby hypotečních úvěrů a to způsobí problémy mnoha vlastníkům nemovitostí pořízených na úvěr. 11
SKALICKÝ, M. Reality jsou lokální byznys s globálními financemi [online] c.2009 [cit. 2009-05-21] Dostupné z: <.http://www.stavebniforum.cz/cs/article/12029/martin-skalicky-reico-reality-jsou-lokalni-byznys-s-globalnimi-financemi/ >
11
Splátka za úvěr bude větší a na útraty zbude menší část. Coţ mj. zpomalí ekonomiku. Z grafu č. 3 je čitelné, ţe meziroční procentní přírůstek průměrné ceny bytu absolutně vůbec nekopíruje procentní přírůstek meziročního vývoje inflace. 12 Graf č. 3: Porovnání meziročního procentního vývoje míry inflace a průměrné ceny bytu v roce 2000 aţ 2007 500
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -500
Průměrná meziroční míra inflace v %
-1000
Meziroční procentní přírůstek průměrné ceny bytu v %
-1500
-2000 Zdroj ČSÚ: vlastní výpočty
V roce 2003 dokonce meziroční inflace klesla z hodnoty 1,8 na 0,1 procentní bod, coţ je pokles téměř o 1700%. Výrazný vliv inflace na ceny nemovitostí znázorňuje příklad z Irska. Díky nízkým daním a kvalifikovaným pracovním silám, zaţilo Irsko v posledním desetiletí silný příliv zahraničních investic a tomu doprovázející prudký nárůst HDP. Růst celkového produktu měl za následek zvýšení objemu peněz v ekonomice, coţ zvyšuje tlak na růst inflace. Irská ekonomika je velmi otevřená a nemá praktický ţádné zábrany dovozu zahraničního zboţí, čímţ se ceny dováţeného zboţí praktický vůbec nezvýšily. Jelikoţ nemovitosti samozřejmě dováţet nelze, růst cen se projevil hlavně u nich. Ve zmíněné době rostly ceny nemovitostí kolem 30%
12
Tato míra inflace je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen a vyjadřuje procentní změnu průměrné
cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru dvanácti předchozích měsíců. Obvykle slouţí k posuzování průměrných veličin. Úroveň inflace se bere v úvahu zejména při propočtech reálných mezd, důchodů a podobně. Je vhodná při úpravách nebo posuzování průměrných veličin. Bere se v úvahu zejména při propočtech reálných mezd, důchodů apod.
12
ročně. Přílivu zahraničních investic a růstu HDP čelila i Česká republika ovšem zmíněná situace naší republice nehrozí a to z toho důvodu, ţe na rozdíl od Irska můţeme ovlivňovat měnovou politiku, kterou provádí Česká národní banka. Nejčastější formou proti zvyšování inflace pouţívá ČNB zvyšování úrokových sazeb. 13
1.1.4 Vliv HDP Česká ekonomika v roce v letech 2004 – 2008 relativně rychle rostla. Podíl spotřebních výdajů domácností na HDP se ve sledovaném období pozvolna sniţoval, podobně se sniţoval i podíl spotřebních výdajů vlády na tvorbě HDP. Docházelo naopak k relativně rychlému zvyšování kladného salda zahraničního obchodu, a tím ke zvyšování jeho podílu na tvorbě HDP. Růst ekonomiky byl tak ve zmiňovaném období taţen zejména exportem. Graf č. 4 porovnává meziroční tempo růstu HDP, stavební výroby a celkového počtu zahájených bytů. Data v grafu potvrzují, ţe meziroční přírůstky stavební výroby od roku 1998 sledují vývoj HDP v běţných cenách, čímţ se potvrzují předchozí teorie o cyklickém chování na trhu nemovitostí. Graf č. 4 : Porovnání meziročního tempa růstu HDP v běţných cenách, meziroční tempo růstu počtu zahájených bytů ve stavbách pro bydlení a meziroční tempo růstu stavební výroby v běţných cenách 50 40 30 20
%
10 0 -10
Meziroční tempo růstu HDP v běžných cenách
Meziroční tempo růstu počtu zahájených bytů ve stavbách pro bydlení Meziroční tempo růstu stavební výroby v běžných cenách
-20 Zdroj ČSÚ, vlastní výpočty 13 RUML, M. Porostou v příštím roce ceny nemovitostí? [online] .c.2006, poslední revize 26. 10. 2006 [cit. 2009-05-12] Dostupné z:
13
Samotná meziroční tempa růstu počtu zahájených bytů jsou mnohem volatilnější a jsou méně vázaná s celkovým vývojem HDP.
1.2 Nástroje cenové regulace Na tvorbě cen nemovitostí participuje mnoho subjektů. Cena kaţdé nemovitostí je kromě demografických vlivů ovlivněna také mj. daňovými zákony, marţemi developerů a realitních kanceláří. Ceny nemovitostí se také utvářejí pod vlivem státních intervencí. Právě zásahy státu se snaţí ovlivnit rovnováhu na trhu nemovitostí tak, aby vzbudila zájem developerů stavět nové bytové jednotky a zároveň se snaţí o zpřístupnění nákupu nemovitostí co největšímu počtu lidí. Jedním z nejdiskutovanějších témat posledních let je regulace nájemného či změna sazby DPH na stavební práce. Zatímco regulací nájemného se snaţí stát o ochranu nájemníků před výrazně vyšším trţním nájemným, zvýšení sazby DPH u stavebních prací naopak znamená zvýšení ceny nemovitostí. Zvýšení DPH u stavebních prací, ale nelze dávat za vinu vládě, neboť šlo o plnění podmínky z přístupové smlouvy do Evropské unie. Důvodem je sjednocení legislativy o DPH s ostatními členskými státy.
1.3 Regulace nájemného Regulace nájemného byla ve většině zemí zaváděna po druhé světové válce v reakci na poválečný fyzický nedostatek bytů. Jejím důsledkem byl nezájem soukromého kapitálu o novou nájemní bytovou výstavbu, který však byl v té době více neţ nahrazen výstavbou financovanou státem v rámci intenzivní poválečné obnovy. Zhruba od poloviny 70. let, kdy vlády většiny zemí EU začínají postupně omezovat příliv finančních prostředků do bytové výstavby, jsou současně přijímána deregulační opatření, jejichţ cílem je mimo jiné obnovit zájem soukromých investorů o výstavbu nájemního bydlení. 14 V roce 1991 byla maximální výše nájemného a úhrad za sluţby spojené s uţíváním bytu na úrovni roku 1964.15 Dne 1.1.1992 byly poprvé deregulovány ceny za sluţby spojené s bydlením ve státních bytech a zrušily se sociální slevy z nájemného. Následně k 1. červenci roku 1992 došlo indexově k celoplošnému zvýšení čistého nájemného ve státních bytech o 100%.
16
Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za
plnění poskytovaná s uţíváním bytu, stanovila způsob určení maximální výše věcně usměrňovaného nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu. 14
SUNEGA P., Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné, vyd. Praha, 2008, Sociologický ústav AV ČR, 13 s. Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník 16 ŠPIČÁKOVÁ, L.,Vývoj trhu s byty ve velkých městech Česke republiky, vyd. Brno:Masarykova univerzita, 2008, 90 s. Diplomová práce 15
14
Vymezovala základní pojmy a specifikovala rozdělení bytů do jednotlivých kategorií podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. V roce 1995 byla tato vyhláška novelizována vyhláškou č. 274/1995 Sb. s účinností od 1. ledna 1996 a umoţnila pronajímat také byty, které byly postaveny z prostředků stavebního spoření a hypotečních úvěrů s účasti státu za smluvní nájemné. Stavební spoření, státní podpora stavebního spoření a nařízení vlády, kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, jiţ nebyly veřejnými prostředky.17 Poslední novelou, která přímo novelizovala vyhlášku č. 176/1993 Sb., byla vyhláška č.41/1999 Sb., která prakticky pomalý růst nájemného zastavila, neboť cenu regulovaného nájemného bylo moţné zvyšovat pouze v návaznosti na růst cen stavebních prací. Dále byly obce vyloučeny z moţnosti ovlivňovat výši základního maximálního nájemného podle skutečné situace v závislosti na poptávce a nabídce bydlení na jejich území.18 Celá vyhláška byla nakonec s účinností od 1. ledna 2002 zrušena Ústavním soudem, který rozhodl, ţe regulace nájemného je v rozporu s několika články Listiny základních práv a svobod, Ústavou ČR a mezinárodními pakty.19 Od té doby neexistoval právní předpis, který by upravoval stanovení nájemného aţ do dne 14. 3. 2006 kdy byl schválen zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.20 Zákon zajišťuje, aby během čtyř let mohlo dojít ke zvyšování nájemného podle tabulkového schématu, které vychází z průměrných cen nemovitostí v daných lokalitách s cílem dosáhnout v roce 2010 výše nájemného, která by představovala ve své roční hodnotě 5 % ceny nemovitosti. Dle RNDr. Miroslava Škalouda, senátora za Prahu 5, vykazuje zákon řadu nedostatků. „Zákonu lze vytknout zejména to, ţe pouţitý průměr ceny nemovitosti za danou lokalitu nemá s její reálnou cenou nic společného. Cílová hodnota měsíčního nájemného není tedy skutečnou trţní cenou (i kdyţ princip směřování k procentu z trţní ceny povaţuje Miroslav Škaloud za správný - měl by být ale vztaţen ke kaţdé nemovitosti). Podle tabulkové přílohy je v některých oblastech cílová cena hluboko pod cenou nákladovou, v jiných nikoli. Nařídit niţší neţ nákladovou cenu zákonem můţe zakládat na ústavní stíţnost.“ 21 V době schvalování zákona, ale poslanci zřejmě neočekávali nadále růst nemovitostí a výrazné sociální dopady plynoucí z aplikace zákona o jednostranném zvyšování nájemného, 17
Vyhláška 274/1995Sb., doplňuje vyhlášku Ministerstva financí č.176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění vyhlášky č. 30/1995 Sb. 18 POLÁKOVÁ, O a kol., Bydlení a bytová politika, s.20, vyd. 1. Praha , Ekopress, 2006 ISBN 808 692 9055 19 SBÍRKA ZÁKONŮ., Předpis č. 231/2000 Sb, nález Ústavního soudu [online] c.2000 [cit. 2009-18-06]. Dostupné z: < http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?cd=76&typ=r&zdroj=sb00231 > 20 SBÍRKA ZÁKONŮ.,Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: . 21
ŠKALOUD, M. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného schválen. [online] c2006, poslední revize 15.3.2006, [cit. 2009-5-24] Dostupné z:< http://www.skaloud.net/clanky/aktuality/udalosti-2006/zakon-o-jednostrannem-zvysovani-najemneho-schvalen-15-3-2006/>
15
postupnému výraznějšímu nárůstu hodnot cílového nájemného, růstu původně “regulovaného nájemného” a to zejména v některých, zpravidla největších městech ČR. Plošné řešení, které by vyhovovalo všem, neexistuje. Z toho důvodu Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR dne 1. 4. 2009 schválila návrh zákona, kterým se mění zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Navrhovaná úprava zákona předpokládá, ţe ve vybraných obcích republiky bude dosaţení cílového nájemného, vypočítaného podle původní zákonné úpravy pro rok 2010, rozloţeno do tří kroků, a to způsobem obdobným dosavadnímu postupu. Nájemné podle navrhované úpravy zákona neustrne. Jenom se zpomalí postup, kterým bude dosaţeno hladiny tzv. cílového nájemného určeného pro rok 2010. Moţnost jednostranného zvyšování se ve vybraných obcích prodlouţí aţ do roku 2012. Roční tempa růstu, pokud bude novela zákona přijata, budou v těchto místech niţší. Celkově se však nájemné zvýší za roky 2010-2012 (v roce 2012 proti roku 2009), pokud majitel vyuţije moţnosti maximálního zvyšování nájemného, o stejný podíl, jako by tomu bylo v roce 2010 při dosavadní právní úpravě bez novelizace. Odhaduje se průměrné zvýšení hladiny dříve regulovaného nájemného o 26 % v roce 2010, o 8,1 % v roce 2011 a o 8,6 % v roce 2012. Účinnost novely zákona je navrţena k 1. červnu 2009.22 Důsledek tohoto návrhu vyvolává rozporuplné pocity. Nájemníci ho pochopitelně vítají a majitelé domů ho naopak odmítají. Majitelé domů mohou argumentovat, ţe tento návrh můţe být v rozporu s nálezy Ústavního soudu, neboť Ústavní soud stanovil, ţe je nepřípustné sociální problémy nájemníků ze státu přenášet na majitele domů.[40] Na druhou stranu by mělo být povinností státu zajistit základní lidskou potřebu a základní sociální právo všem potřebným. Myslím si, ţe bude v budoucnu velmi zajímavé sledovat jak tento „boj“ mezi majiteli domů a státem dopadne. Otázka také zůstává, jaké řešení se bude aplikovat pro stanovení nájemného po roce 2012. Nicméně cílem deregulace by mělo dojít k výraznému utlumení přetlaku poptávky nad nabídkou. V konečném důsledku se zvýší regulované nájemné a ceny trţního nájemného naopak klesnou. Trh s byty by se měl pročistit a bydlení se tak stane sociálně únosnější neţ dosud. Uvolní se také více bytů a dojde k zákonitému poklesu cen bytů, u nichţ nájemné regulováno není. Deregulace nájemného bude mít také vliv na cenu nájemních domů. Cena 22
Zpravodajství: iPrávnik. Sněmovna schválila návrh novely zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. [online] c. 2009, poslední revize 6.4.2009, [cit. 2009-05-24] Dostupné z: < http://www.ipravnik.cz/cz/aktuality/art_5797/snemovna-schvalila-navrh-novelyzakona-o-jednostrannem-zvysovani-najemneho-z-bytu.aspx>
16
nemovitostí přímo závisí na výši nájemného v jednotlivých bytech. Nový majitel bude ochoten vloţit do koupě domu více peněz, pokud bude vědět, ţe se mu zaplacená cena za celý dům rychleji vrátí na nájemném. V současné době by mohla být koupě nájemního domu velmi dobrou investicí. Zisk by mohl být někde aţ desítky procent. Graf č. 5 zobrazuje vývoj průměrného nájemného (meziroční růst v %) a zcela jistě bude tato křivka růst minimálně aţ do roku 2012, kdy by mělo být dosaţeno tzv. cílového nájemného. Graf č. 5 : Sumář zvyšování maximálního nájemného (meziroční růst v %)
350 300 250 200 150 100 50 0
Sumář zvyšování maximálního nájemného (meziroční růst v %)
Zdroj: MFCR: vlastní výpočty
1.3.1 Nevýhody regulovaného nájemného Regulací vznikají 2 cenové hladiny: regulované nájemné, které je velmi nízké a neodráţí skutečné náklady na bydlení a trţní nájemné, které je naopak uměle vyhnané do astronomických výšek. V malých městech nebo místech s vyšší nezaměstnaností dosahuje rozdíl mezi regulovaným a trţním nájemným v řádu aţ desítek procent. Dvojí ceny vedou k dalšímu důsledku: poklesu mobility pracovních sil. Stanovení dvojích cen za jeden typ sluţby způsobuje váţnou překáţku všem, kteří se nemohou dostat k bydlení za rozumné nájemné, coţ v důsledku brzdí mobilitu pracovních sil a negativně se promítá na trhu práce. Jsou–li lidé nuceni hledat nájemní byt na volném trhu, je to většinou za hranicí moţností. Díky regulaci nájemného je také umělý nedostatek bytů, neboť kaţdý kdo získal a vlastní byt za regulované nájemné jej nerad opouští a to i v případě, ţe jej nepotřebuje. Jestliţe trh 17
funguje na základě potřeby a nabídky, měl by člověk nepotřebný byt uvolnit, ale díky regulovanému nájmu tuto potřebu ztrácí a naopak získává motivaci si byt ponechat, případně jej „načerno“ pronajímat. To je evidentně umělý a nepřirozený zásah do trhu s byty. Díky regulaci dochází také ke znevýhodňování daňových poplatníků, kteří dotují ty, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájmem, nehledě na to, ţe státu unikají nemalé peníze nezdaněným výnosem při pronajímání bytu „načerno“.
1.4 Vliv zvýšení sazby DPH na trh s nemovitostmi Daň z přidané hodnoty je upravena zákonem č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“). Od roku 1993, kdy se DPH poprvé stala součástí daňové soustavy České republiky, prošla legislativa řadou změn, coţ vyvrcholilo přijetím zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Do roku 2007 však veškeré zásahy do sazeb DPH upravovaly základní sazbu, a to pouze směrem dolů. Zatímco v roce 1993 činila základní sazba 23 % a sníţená sazba 5 %, později došlo k postupnému sniţování základní sazby aţ na současných 19 %. Je třeba zdůraznit, ţe sníţená sazba DPH zůstala po celou dobu na úrovni 5 %. Stát si uvědomoval, ţe je nutné zachovat výši sníţené sazby na úrovni 5 % vzhledem k výčtu zboţí, prací a sluţeb, které této sníţené sazbě DPH podléhají.23 Aţ schválení zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů s účinností od 1. 1. 2008 mění tento dlouhodobý trend. Sníţená sazba DPH se od uvedeného data zvyšuje z 5 % na 9 %. Novela také upravuje uplatňování sníţené sazby DPH u stavebních a montáţních prací spojených se změnou dokončených staveb a výstavbou tzv. staveb pro sociální bydlení. Česká republika měla do konce roku 2007 výjimku a mohla stavební práce související s bydlením danit niţší sazbou této daně, kterou dokonce Evropská unie prodlouţila na počátku prosince roku 2007 aţ do roku 2010. Česká vláda však, ale ještě před tímto verdiktem novelizovala zákon č. 235/2004 Sb.,24 Stavební práce prováděné v rámci výstavby bytu, rodinného domu nebo bytového domu, které nesplňují vymezení bytů a staveb pro sociální bydlení, se uplatní základní sazba daně 19%. „Je mnohem výhodnější ponechat v právním řádu definitivní řešení, které je výhodné pro více neţ 90 procent obyvatel, neţ vyuţít
23
PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY.,Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, [online]. c2007 [cit. 2009-20-06] Dostupné na www: < http://209.85.129.132/search?q=cache:XSp9dv-z6_AJ:bohuslavsobotka.cz/Downloads/novelazakona-o-dani-z-pridane-hodnoty.doc+%C4%8D.+235/2004+Sb.,+z+roku&cd=20&hl=cs&ct=clnk&gl=cz >. 24
PORTÁL PRO PODNIKÁNÍ A EXPORT. Informace k uplatňování DPH u bytové výstavby od 1.1.2008 [online] c.2007, poslední revize
19.11.2007 [cit. 2009-05-25] Dostupné z: < http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/dan-z-pridane-hodnoty/uplatnovani-dph-byt-vystavba-od1-1-2008/1001635/46636/>
18
prodlouţení výjimky, urychleně měnit legislativu a za dva roky opět velmi obtíţně hledat definitivní řešení,"25 prohlásil tehdejší ministr financí Miroslav Kalousek. Do sníţené sazby DPH tedy nadále spadá takzvané sociální bydlení. Návrh na vymezení pojmu "sociálního bydlení" pro účely aplikace sníţené sazby daně vláda vymezila následujícími okruhy. 1. Stavby slouţící k ubytování osob ohroţených sociálním vyloučením - coţ jsou např. dětské domovy, domovy důchodců, chráněné byty, azylové domy, týdenní stacionáře apod. 2. Nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou - coţ jsou např. byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj nebo Státním fondem rozvoje bydlení, popř. i byty postavené obcí bez státní dotace. 3. Ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit - coţ by mohly být např. rodinné domky do 150 m2 a byty do 90 m2. Do této definice se však vejde většina bytů i domů v Česku. Zjednodušeně řečeno sem patří rodinné domy s plochou do 350 m2 a byty do 120 m2.26 Na ostatní byty a domy se bude vztahovat 19 procentní sazba DPH. Třetí okruh se týká minimálně 70% bytů dle struktur bytových projektů, které mají méně neţ 90 m2, tudíţ se jich zvýšená sazba daně nedotýká a DPH globálně neovlivnila ceny nemovitostí v minulém roce. Ti kteří budou chtít byt nad 90m2 nebudou pravděpodobně tolik dbát na rozdíl v DPH. Zvýšení daně za stavební práce tak nakonec způsobilo zejména hlavně zvýšení poptávky po nemovitostech v roce 2007 s cílem ušetřit nemalé peníze. Kdo mohl, snaţil se proto sjednat hypotéku a zaplatit nemovitost do konce prosince 2007. Právě snaha ušetřit ovlivnila průběţné i celkové výsledky realitního sektoru v daném roce. Mezi další náklady spojené s koupí a správou nemovitostí patří daň z nemovitosti (daň ze staveb a daň z pozemku) a daň z převodu nemovitosti. Tyto faktory ovšem přímo neovlivňují cenu nemovitostí, neboť jsou k jejímu poměru zanedbatelné a tak se zde o nich nebudu dále rozepisovat.
25
Tiskové zprávy Ministerstva financí Ministerstvo financí České republiky, 2007 [online] c.2007 Dostupné z: <.http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/tiskove_zpravy.html?year=2007 > 26 Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 48a
19
2. Charakteristika trhu s nemovitostmi Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění) v § 119 vymezuje pojem nemovitost takto: "nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem".27 Z výše uvedeného vyplývá, ţe pozemky jsou vţdy nemovitostmi bez ohledu na jejich určení či výměr. Pozemky jsou i lesy, vodní plochy, komunikace apod. U staveb jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem. V rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění se za samostatné nemovitosti povaţují i byty a nebytové prostory, jsou-li předmětem vlastnictví.28 Dle údajů Českého statistického úřadu ke 3. čtvrtletí roku 2008 o počtu nově dokončených nemovitostí, které zahrnují byty a rodinné domy a posledního sčítání lidí, domů a bytů ze dne 1.3.2001 lze v České republice evidovat celkem 4 448 659 bytových jednotek a 2 105 351 rodinných domů.29 Graf č. 6 : Vývoj počtu dokončených bytů, rodinných domů a celkově všech nemovitostí v letech 2001 aţ 3. Q 2008 45000 40000 35000 Dokončené byty
30000 25000
Dokončené rodinné domy
20000 15000
Celkem (nástavby, domovy, nebytové stavby a další nemovitosti)
10000 5000 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
3. Q. 2008
Zdroj CSU: vlastní výpočty
27
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119
28
Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů , § 2 Publikace českého statistického úřadu,Český statistický úřad, Domovní a bytový fond v okresních městech a městech nad 10 000 obyvatel k 1. 3. 2001, tab. 6.3 29
20
V grafu č. 6 zobrazuji vývoj dokončených bytů a rodinných domů. Jednotlivé křivky mají vyjma roku 2006 pouze vzrůstající tendenci. Nejúspěšnější období pro stavební firmy byl bezesporu rok 2007, kdy byla česká ekonomika na svém vrcholu, naopak nastupující celosvětová finanční krize na počátku roku 2008 zbrzdila výstavbu nových nemovitostí a pokles bude s největší pravděpodobností nadále pokračovat i v roce 2009.
2.1 Odvození poptávky a nabídky Rozhodnutí o pořízení bydlení nevzniká zpravidla jako rozhodnutí jednoho člověka, ale je to rozhodnutí celé domácnosti, rodiny. Prvním krokem při hledání bydlení je rozhodnutí, zda zamířit na trh s nájemním či na trh s vlastnickým bydlením (tzv., tenure choice) 30 1. Na tenure choice má vliv řada faktorů, které lze rozdělit do tří skupin: Demografické a sociální faktory Současné demografické trendy Status domácnosti Zaměstnání či ekonomická aktivita poptávajícího 2. Finanční faktory Očekávání ohledně vývoje budoucích příjmů domácnosti Očekávané zhodnocení vlastnického bydlení jako investice do budoucnosti Výše transakčních nákladů spojených s koupí či prodejem vlastnického bydlení Monetární a inflační tendence (při vyuţití hypotéky – očekávaná výše míry inflace a úrokových měr) 3. Politika státu Bytová politika státu Legislativní ochrana nájemních práv atd31
30 31
EDWIN S., The journal of Real Estate Finance and Economics, Vyd.,: Springer Netherlands, 1990, 323 s. ISSN 0895-5638 LUX, M, Mikroekonomie bydleni, 1. vyd. Praha, 2002, 81 s. ISBN 80 - 245 - 0338 – 7, s.3
21
Poptávka je velmi výrazně ovlivňována současnými demografickými trendy. Trendy ţivota mimo manţelství a tedy zvyšující se četnost jednotlivců v domácnosti. Z dlouhodobého hlediska nabývá na významu také velmi nízká porodnost a růstu počtu osob doţívajících se vysokého věku. Dalším důleţitým faktorem je tzv. status domácnosti. Některé domácnosti preferují vlastnické bydlení před nájemním ať uţ ze společenských důvodů či finančních. Ekonomickou aktivitou domácností se rozumí druh práce, kterou jednotliví členové domácnosti vykonávají a zejména nároky na mobilitu daného pracovníka při rozhodování zda zamířit na trh s nájemním či vlastnickým bydlením. Neméně důleţitá je druhá skupina faktorů označená jako finanční faktory. V tomto případě je poptávka směrována dle všeobecné příjmové úrovně občana a zejména pak očekáváním budoucího vývoje. Očekávání budoucího vývoje je dáno nákladností a zejména pak dlouhou dobou návratnosti investice do bydlení. S tím úzce souvisí monetární a inflační tendence. V případě investice do bydlení, lze očekávat, ţe investoři vyuţijí nejen svých zdrojů, ale také kapitál získaný na trhu. Cena tohoto kapitálu, resp. úrokové míry jednotlivých úvěrů, se odvíjí od vývoje ekonomiky a tedy od vývoje míry inflace a dále uplatňované monetární politiky státu. Vývoj poptávky po bydlení značně ovlivňuje nejen monetární politika, ale i politika sociální, fiskální či konkrétní politika bytová. Rozhodnutí zda investovat do vlastnického či nájemního bydlení tak závisí i na daňové politice (např. daňové úlevy), ale i na legislativní úpravě práv a povinností spojených s nájemním bydlením.32 Mezi další faktory ovlivňující poptávku lze uvést dostupnost hypoték či jiných forem financování bydlení. Dle realitní kanceláře Lexxus bylo formou hypotéky financováno okolo 70% prodávaných bytů.33 Dále je to růst mezd a kupní síla, která se odráţí na koupěschopnosti obyvatelstva. Poptávka po bydlení v neatraktivních lokalitách se špatnou dostupností a infrastrukturou bude klesat a naopak ve velkých městech, kde se koncentruje kupní síla bude poptávka vţdy existovat. Za jeden z nejdůleţitějších faktorů lze označit místo bydlení, tedy region a lokalitu. Místo, kde se byt nachází je většinou rozhodující a podílí se aţ na čtvrtině ceny bytu. Tento faktor úzce souvisí s kupní silou obyvatel. Neboť ta bude tam, kde bude občanská vybavenost, dostupnost a dosah veřejné hromadné dopravy a samozřejmě i kulturní prostředí, tedy zeleň v okolí či kulturní zařízení jako divadla, kina apod. Při
32
LUX, M, Mikroekonomie bydleni, 1. vyd. Praha, 2002, 81 s. ISBN 80 - 245 - 0338 – 7, s.4 ČTK, Hypotéku na byt si prý bere méně lidi. [online] c.2009 poslední revize 22.5.2009 [cit. 2009-20-06]. Dostupné z: < http://www.tyden.cz/rubriky/bydleni/hypoteku-na-byt-si-pry-bere-mene-lidi_120855.html> 33
22
posuzování regionu a lokality nelze brát v úvahu jen aktuální stav, ale i předpokládaný vývoj lokality za několik let. Nabídka na trhu s bydlením je ovlivňována stejně jako poptávka řadou faktorů. Asi v největší míře je nabídka ovlivněna těmito faktory: Prostorovou zakořeněností a svázaností s trhem pozemků Velkou diferenciací výrobků Relativně dlouhou dobou produkce (výstavby) Velkou mírou státních intervencí Nabídková strana je limitována prostorovou zakořeněností nemovitostí a jejich svázaností s pozemkem. Pozemek se tak stává nutnou podmínkou, ale i určitým limitem plánované výstavby. Stavební pozemky jsou omezené a prostorově svázané s nemovitostí, z toho důvodu je nemoţné nabídnout nemovitost v jiné lokalitě. Jedná se tak spíše o nevýhodě nabídky neţ-li o faktoru, který ji ovlivňuje. Veškeré nemovitosti postavené za účelem bydlení se navzájem liší v široké škále nejrůznějších charakteristik od velikosti uţitné plochy aţ po kvalitu materiálů pouţitých při výstavbě. Proto na rozdíl od jiného zboţí, nelze nabízet určité mnoţství stejného zboţí. Mohou být nabízeny pouze alternativy více či méně podobné, coţ zvyšuje nároky na nabízející. Mezi další faktory, se kterými se musí počítat, jsou např. relativně dlouhá doba výstavby pohybující se v řádu několika měsíců či let nebo určitá míra státních intervencí (urbanistické plánování, fiskální politika).34
2.3 Specifika trhu nemovitostí Národním trhem nemovitostí je souhrn jeho dílčích trhů. Tento specifický trh je totiţ vţdy trhem místním. Je to dáno základní vlastností nemovitosti - nepřemístitelností. Parciální trhy se navzájem liší jak cenovou úrovní, tak například vztahem nabídky a poptávky, jejich pruţností. Poptávka a nabídka na trhu nemovitostí má individuální charakter. Trh nemovitostí je ovlivňován nejen všeobecnými trţními zákonitostmi, ale i svými vlastními specifickými faktory. Tyto faktory spolu s cenou a hodnotou nemovitosti mohou způsobovat jisté
34
POLÁKOVÁ, O a kol., Bydlení a bytová politika, s.20, vyd. 1. Praha , Ekopress, 2006 ISBN 808 692 9055
23
dysfunkce tohoto trhu. Cena nemovitosti je determinována svojí diferenciální polohovou rentou, která je vytvářena faktory, jenţ lze označit jako její okolí.35 Na trhu s nemovitostmi samozřejmě platí obecné ekonomické zákonitosti, ale ze specifické podstaty pozemků a staveb na nich vyplývá v praxi řada specifik, která způsobují, ţe jsou nemovitosti zcela specifickým druhem zboţí. Kaţdý pozemek - nemovitost je unikátní svou polohou a vlastnostmi. Pozemky proto nelze srovnávat. Jinou cenu bude mít např. pozemek s velmi úrodnou půdou na jiţním svahu na jiţní Moravě s výhodnými podmínkami pro pěstování vinné révy nebo lukrativní stavební parcela neţ nehostinný močál za městem, pokud ovšem jiţ není ve vlastnictví nějakého „vykutáleného“ městského úředníka, který rozhoduje, kudy povede městský obchvat. Dalším specifickým charakterem nemovitostí je jejich nepřenosnost a nepřemístitelnost. Bydlení v určité lokalitě je vţdy svázáno s pracovními, vzdělávacími apod. příleţitostmi, takţe bytový deficit v jedné lokalitě nelze řešit přebytkem bytů v jiné lokalitě. Ţivotnost pozemků jako nemovitosti je neomezená na rozdíl od staveb, kde je naopak ţivotnost oproti půdě poměrně nízká. I tak lze označit obydlí za zboţí dlouhodobé spotřeby a investice do bydlení patří k největším investicím domácností. Obydlí je z důvodu své relativně dlouhé ţivotnosti obtíţně přizpůsobitelné měnícím se potřebám domácností. Bydlení je velmi heterogenní zboţí, jehoţ nabídka je rozmanitá co do ceny, kvality, umístění apod. Z toho důvodu a také díky tomu, ţe trh s nemovitostmi je prakticky tvořen soustavou místních trhů, které si jsou vzájemně velmi odlišné, je trh s nemovitostmi nepřehledný, a nalezení vhodného bydlení je obtíţné. Nákup nemovitosti je komplikovaný také tím, ţe běţný občan vstupuje na trh s nemovitostmi málokdy a proto postrádá informace, které jsou k rozhodování potřebné. Hodnotu kaţdé nemovitosti ovlivňují její okolní vlivy resp. externality. Cenu nemovitosti můţe např. sniţovat blízkost rušné silniční tepny či letiště. Dalším specifikem je fakt, ţe neexistuje ţádná instituce, která by poskytovala komplexní přehled o trhu s nemovitostmi na daném území. Realitní kanceláře zpravidla pokrývají jen malou část trhu. Cena nemovitostí je také ovlivňována sociálním statusem území. Trh s nemovitostmi rozhodně neodpovídá klasickému modelu ideálního trhu, kde dochází v relativně krátkém období k nalezení
35
DVOŘÁČKOVÁ, R., Prostorové rozdíly v cenách pozemků v Jihomoravském kraji , diplomová práce, MU 2006, s.13
24
rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Pro trh s byty je naopak typická nízká cenová elasticita poptávky i nabídky, coţ ztěţuje dosaţení rovnováţné situace dlouhodobě.36
2.4 Cenová bublina Mezi nejvýhodnější investiční příleţitosti stále patří koupě nemovitosti, ale přibliţně od roku 2007 se stále častěji hovoří o cenové bublině na trhu s nemovitostmi v České republice, která hodnotu investičního záměru značně oslabuje. Kdyţ se hovoří o cenové bublině, hovoří se také o tom, ţe je trh přehřátý, čímţ se myslí situace, kdy ceny neodpovídají skutečné hodnotě. Příčin vzniku cenové bubliny je hned několik. Jedním z důvodů jsou narozené silné ročníky v 70. letech, kteří právě v těchto letech nejvíce řeší potřebu vlastního bydlení a investování do nemovitostí. Tyto ročníky jsou hnací silou rostoucí poptávky po nemovitostech a s tím je spojený růst cen nemovitostí. Mezi další faktory lze uvést pokles výstavby bytů v 90. letech minulého století coţ způsobilo, ţe je dnes nedostatek bytů k pokrytí poptávky. Dalším důleţitým vlivem byla v posledních letech lepší dostupnost hypoték na bydlení nejen pro vyšší a střední vrstvu obyvatelstva. Díky těmto vlivům mohli soukromí investoři kaţdý rok postavit okolo tisíce developerských projektů, kde kaţdý takovýto projekt obsahuje průměrně kolem stovky bytových jednotek. Analytik Raiffeisenbank Aleš Michl vidí jako hlavního viníka, který významně přispívá ke vzniku bubliny na trhu nemovitostí v České republice především „bytovou politiku posledních vlád. Třeba spekulace o vyšším DPH na stavební práce, mizerná politika výstavby obecních bytů a laxní deregulace nájemného ukazují na nedostatečné strategické myšlení úředníků a zbytečně deformují trh“.37 Nyní na počátku roku 2009 dochází ke korekci cen nemovitostí a splasknutí cenové bubliny mnohem dříve, neţ–li bylo očekávané. Jednou z hlavních příčin je i celosvětová finanční krize. Původně se očekávalo splasknutí poptávkové bubliny na trhu nemovitostí v ČR aţ v roce 2010 nebo 2011 a to aţ o pětinu.38 Příčina, která má nejvýraznější vliv na splasknutí cenové bubliny je samozřejmě sníţení poptávky. Od konce roku 2008, kdy jiţ bylo zcela jasné, ţe se finanční krize České republice nevyhne, začaly banky zvyšovat poţadavky na dostupnost hypoték. V roce 2009 je pro 36
DONNER, Ch.:Housing Policies in the European, Vídeň 2000, [online]c.2008 [cit. 2009-06-05]. Dostupné z: < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Analyzy-a-odborne-texty-z-oblasti-bydleni-(1)/Bytove-politiky-v-zemich-Evropskeunie---Christian> 37 MICHL, A. Vyšší úrokové sazby zájem o hypotéky nezabrzdí. [online] c.2007, poslední revize 24.7.2007 [cit. 2009-5-28] Dostupné z: http://www.penize.cz/18937-vyssi-urokove-sazby-zajem-o-hypoteky-nezabrzdi 38 MALEK, M. Cenová bublina nemovitostí. [online] c. 2007, poslední revize 23.3.2007 [cit. 2009-5-28] Dostupné z: http://dumfinanci.cz/bydleni/cenova-bublina-nemovitosti
25
nízkopříjmové rodiny zcela nemoţné získat hypotéku. Dalším faktorem působícím na sníţení ceny nemovitostí je dostupnější nájemné bydlení či nové moţnosti bydlení v jiných lokalitách ap. Prodávající pak budou nuceni ceny sníţit a developeři zase sníţit ceny na úkor svých marţí. Asi nejhůře ponesou splasknutí cenové bubliny ti, kteří nemovitost za nadnesenou cenu koupili a financovali ji formou hypotéky. Jsou vlastně v situaci, kdy budou dlouhou dobu splácet něco, co uţ takovou trţní cenu nemá. Cena nemovitosti můţe být v budoucnosti niţší neţ úvěr, který byl na jeho pořízení poskytnut.39 Typickým příkladem následků cenové bubliny můţe být Japonsko 90. let minulého století, kdy nejdříve ceny rostly neúměrným tempem, aţ došlo ke značnému přestřelení cenové hladiny, která se pak sesypala. Následkem byly nejen problémy mnoha vlastníků nemovitostí, ale také bank, které měly tyto nemovitosti jako zástavy za úvěry, které poskytly. Rázem se v knihách bank objevil velký balvan v podobě nesplácených úvěrů, za něţ lidé ručili nemovitostmi, jejichţ cena byla na trhu najednou podstatně niţší, neţ v době poskytnutí úvěru. I kdyţ banky zpravidla nechají nemovitosti ocenit níţe, neţ kolik je trţní cena, pád cen japonských nemovitostí byl tehdy příliš velký. Balvan klasifikovaných aktiv se s japonskými bankami táhl velmi dlouho a do určité míry je tíţí dodnes.40 Obdobný problém zaţilo i Německo, i kdyţ v menší míře s minimálním dopadem na bankovní sektor.
39
NOVOTNÝ, R. Půjdou ceny skutečně na dračku a porostou jejich ceny? [online] c. 2008, poslední revize 11.3.2008, [cit. 2009-5-28] Dostupné z: 40 MACHALA, K, Ceny nemovitostí stále rostou. [online] c. 2007, poslední revize 23.3.2007. [cit. 2009-5-28] Dostupné z:
26
3. Analýza cen vlastnického bydlení S vylepšující se ţivotní úrovní obyvatel se v posledních letech v České republice zvyšují i nároky na kvalitu bydlení a mnoho lidí se proto rozhoduje investovat do nemovitostí. Trh na tento nastupující trend okamţitě reagoval prudkým nárůstem počtu developerských společností, které se výstavbou nových bytových komplexů zabývají. Důvodem zvýšené poptávky je zejména výhoda, která bydlení v osobním vlastnictví přináší. Investování do nemovitostí je téměř neriziková investice. Dalším důvodem růstu po vlastnickém bydlení je neustále se zvyšující trţní nájemné, které je mnohdy vyšší neţ-li splátka hypotečního úvěru, který si většina lidí musí sjednat na koupi nemovitosti. Mít ve vlastnictví nemovitost patří také k jisté sociální prestiţi. Vlastnické bydlení má pochopitelně i své negativní stránky, které jsou spojeny např. s vysokými náklady na pořízení a jsou většinou řešeny prostřednictvím úvěrových prostředků s dlouhou dobou splatnosti. V případě nenadálého poklesu příjmů dochází k riziku zabavení nemovitosti věřitelem (finanční instituce) či minimálně ztrátě „bohatství“. Stejně jako kaţdá investice můţe přinášet zisk, tak můţe přinášet i ztrátu, v případě koupi nemovitosti i relativně dlouhodobou (tzv. negative equity)41. Při pořízení či prodeji nemovitostí se musí také počítat s vysokými transakčními náklady např. při potřebě stěhování z důvodu práce.
3.1 Vývoj cen vlastnického bydlení V oblasti analýzy cen nemovitostí bych se rád zaměřil na nejvíce vyuţívané segmenty trhu bydlení a to jsou bytové jednotky a rodinné domy. Při porovnávání cen jednotlivých nemovitostí se musí brát v úvahu i jednotlivé atributy bydlení. Bydlení je velmi heterogenním a komplexním zboţím, jednotlivé domy a byty se liší celou řadou charakteristik (atributů), které poskytují spotřebitelům specifické bytové sluţby. Takovými atributy mohou být velikost uţitné plochy, design, stáří, kvalita pouţitých materiálů pro výstavbu, právní důvod uţívání, počet a kvalita přidruţených prostor (garáţ, sklep, zahrada, dílna, tělocvična, bazén…). Cena bydlení je rovněţ do velké míry určována kvalitou okolního prostředí, sociální strukturou obyvatel, hlučností okolí, kvalitou veřejného prostranství, silnic, chodníků či dostupnosti místa zaměstnání, škol, zdravotních a kulturních
41
Negative equity, tedy „záporná“ hodnota majetku, nastává tehdy, kdy cena bytu či domu je niţší neţ výše nesplacené části hypotečního úvěru pouţitého pro financování koupě bytu či domu. K takové situaci často dochází v obdobích ekonomické recese, kdy ceny rezidenčních nemovitostí nezřídka klesají i na polovinu své nominální hodnoty. Z důvodu negative equity tak můţe být domácnost „uvězněna“ ve stávajícím vlastním bydlení, a pokud ekonomická recese má za následek také finanční potíţe domácnosti (například nezaměstnanost některých jejich členů), tak je pro ni zpravidla velmi sloţité přestěhovat se do jiného bydlení, resp. do místa s vyšší zaměstnaností. Toto nebezpečí je součástí nevýhod vlastnického bydlení, které byly souhrnně popsány ve studii „Veřejná podpora vlastnického bydlení ve vyspělých zemích“ vytvořené s podporou Ministerstva pro místní rozvoj v roce 2005.
27
zařízení z místa bydliště. Jednotliví spotřebitelé v souladu se svými potřebami preferují určitou sluţbu před jinou a podle toho se také rozhodují pro ten či onen byt.42 V případě analýzy cen bydlení budu v poměřování zohledňovat zejména tři atributy bydlení a to průměrné opotřebení, průměrnou velikost uţitné plochy a především lokalitu nemovitostí.
3.2 Vývoj cen bytů Počet bytů v České republice dosahoval ke 3. čtvrtletí roku 2008 dle Českého statistického úřadu počtu 4 448 659, coţ jsou téměř 2/3 z celkového součtu spolu s rodinnými domy, kterých je celkem 2 105 351. Trh s byty je tedy daleko větší a změny cen jednotlivých bytových jednotek se mění kaţdý měsíc, přičemţ posledních deset let pouze převáţně vzhůru. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto bylo v minulosti ve vyspělých zemích moţno zaznamenat celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním mírně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v České republice bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Nejvýraznější růst cen nastal v období roku 2006 a 2007. Příčiny tohoto růstu byly pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky), konkurenční boj mezi hypotečními bankami a tedy levné a dostupné úvěry, pokračující růst příjmů a hospodářství, dále lze mezi příčiny zařadit i státní intervence, tedy hrozbu zvýšení DPH na stavební práce, deregulaci nájemného či daňovou reformu.
3.2.1 Hospodářský vývoj V posledních třech letech je moţné zaznamenat příznivé makroekonomické ukazatele podporující růst cen nemovitostí. Míra inflace v těchto letech sice nebyla na svém historickém minimu, ale pohybovala se pod svým dlouhodobým průměrem. V letech 2006 a 2007 se meziroční míra inflace pohybovala na úrovni 2,5%. Tato hodnota je přijatelná, neboť nedochází k přílišnému růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů a tedy ke zvyšování splátek za úvěr. V důsledku ekonomického růstu v průběhu několika posledních let také prudce klesala míra nezaměstnanosti (a to i dlouhodobě – ze 150 tisíc na 110 tisíc mezi rokem 2007 a 2008). V roce 2008 dosáhla míra nezaměstnanosti hodnoty 4,4%. Avšak ve 3. čtvrtletí roku 2008 a 42
LUX, M, Mikroekonomie bydleni, 1. vyd. Praha, 2002, 81 s. ISBN 80 - 245 - 0338 – 7, s.15
28
na počátku roku 2009, kdy se na pracovním trhu začaly projevovat vlivy zpomalení ekonomiky a společnosti začaly propouštět nadbytečné pracovní síly, se míra nezaměstnanosti začala rychle zvyšovat. Zvyšování míry nezaměstnanosti v roce 2009 potvrzují analýzy realitních kanceláří na poklesu cen nemovitostí. Zvyšující se nezaměstnanost bude mít vliv na koupěschopnost obyvatel a poptávka bude pochopitelně ochabovat. V regionech s vyšším nárůstem míry nezaměstnanosti zřejmě bude docházet k plošnému poklesu cen bytů. Dalším z ukazatelů v grafu č. 7 je vývoj hrubé průměrné měsíční mzdy v ČR v průběhu let 2000 aţ do začátku roku 2009. Nejvyšší skokový růst zaznamenaly mzdy v roce 2007, tedy v době kdy byla ekonomika na svém vrcholu stejně jako ceny bytů. Od roku 1999 průměrná hrubá mzda vzrostla do roku 2007 o 75%, v roce 2008 to bylo 84% a na počátku roku 2009 to bylo jiţ téměř nárůst o 94%. Posledním a nejdůleţitějším makroekonomickým ukazatelem je vývoj reálného HDP. Během posledních deseti let naše ekonomika rostla velmi rychlým tempem. HDP se od roku 2000 zvýšil o více neţ 60 % a proti roku 1995 se více neţ zdvojnásobil. Právě od celkového bohatství ekonomiky se pak v delším horizontu obvykle odvíjí i ceny nemovitostí. V případě bytů v Praze tento růst znamená, ţe ceně 50 000 Kč/m2 (která je nyní v širším centru Prahy obvyklá), odpovídala v roce 2000 v porovnání s vývojem naší ekonomiky cena 23 000 Kč/m2 a v roce 1995 jen 15 000Kč/m2. V souhrnu lze říci, ţe Graf č. 7: Vývoj HDP, míry inflace a nezaměstnanosti v letech 2000 aţ 2008 v % 12 10 8
Vývoj průměrné měsiční mzdy (průměr 1999 = 100)
6
Meziroční procentní míra inflace
4
Obecná míra nezaměstnanosti Vývoj HDP
2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Zdroj: ČNB, ČSÚ, vlastní výpočty
29
poměrně výrazný růst nominálních cen bytů je v nemalé míře vysvětlen růstem naší ekonomiky.
3.2.2 Regionální vývoj cen bytů V grafu č. 8 je patrné, jakou rychlostí rok od roku ceny bytů stoupaly vzhůru. Nejvyšší cena za m2 je v Praze. Na druhém místě s nejdraţšími byty je Jihomoravský kraj následovaný krajem Středočeským, naopak s výrazným odstupem na posledním místě je kraj Ústecký. Regionální rozdíly v cenách bydlení i dynamika jejich růstu jsou zdůvodnitelné v rozdílech místních příjmů. Mzdy v Praze jsou téměř o polovinu vyšší neţ v ostatních regionech a vykazují i vyšší varianci. Ta navíc můţe ovlivňovat poptávku po bytech vyšší cenové úrovně a dostat ji tak ještě výše, neţ by odpovídalo rozdílu ve mzdách (porovnání cen práce mezi kraji podrobněji rozebírám v kapitole analýzy cen nájemního bydlení, kde je tato komparace vhodnější). Dle posledních modelů pro odhadování cen bytů, má vliv na výši ceny bytu spíše objem HDP na hlavu a míra nezaměstnanosti, výše mzdy nemá na výši prodejní ceny aţ takový vliv, jaký se očekává. Graf č. 8 : Průměrné ceny bytů v ČR v letech 2000-2008 dle krajů (v Kč/m2) 65536
Praha Středočeský kraj Jihočeský kraj
32768
Plzeňský kraj Karlovarský kraj
16384
Ústecký kraj Liberecký kraj Královehradecký kraj
8192
Pardubický kraj Vysočina Jihomoravský kraj
4096
Olomoucký kraj Zlínský kraj 2048 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Moravskoslezský kraj
Zdroj: ČSÚ
Vývoj míry nezaměstnanosti zobrazuji v grafu č. 9, ze kterého je patrné, ţe nevyšší míra nezaměstnanosti je z dlouhodobého hlediska v Ústeckém kraji, kde svého vrcholu dosáhla
30
v letech 2003 a 2004 a to konkrétně 17,4% a 17,3% a naopak nejniţší nezaměstnanost je stabilně v Praze, která ve stejných letech dosahovala hodnot 3,9% resp. 4,3%. Nejniţší míru nezaměstnanosti za posledních osm let dosahovala také Praha a to 2,1% v roce 2008. Obecně míra nezaměstnanosti od roku 2004 klesala ve všech krajích a to minimálně o 1 procento ročně. Růst nezaměstnanosti a to velmi strmý začal ve všech krajích na přelomu roku 2008 a 2009, kdy se naplno projevila globální finanční krize v České republice. Z dlouhodobého hlediska je nejvyšší míra nezaměstnanosti v Ústeckém kraji, a proto není překvapením, ţe pět měst z tohoto kraje je v desetičlenném ţebříčku měst s nejlevnějšími byty. Jedná se o Teplice, Chomutov, Ústí nad Labem, Děčín a Most. Ve všech těchto městech v posledních šesti měsících nedocházelo k výraznému poklesu či nárůstu cen. Most je k 1. červnu 2009 nejlevnějším statutárním městem co se týče cen bytů. Na vině je především jeho historický vývoj v posledním půlstoletí, kdy město vznikalo připojováním území zaniklých obcí z důvodu povrchové těţby hnědého uhlí, které se ještě nepodařilo Graf č. 9: Vývoj míry nezaměstnanosti v letech 2000 – 1. Q 2009 dle krajů
20.0 2000
15.0
2001 10.0
2002 2003
5.0
2009 2006
Moravskoslezský kraj
Zlínsky kraj
2000 Olomoucký kraj
Jihomoravský kraj
Vysočina
Pardubický kraj
Královéhradecký kraj
Liberecký kraj
Ústecký kraj
Karlovarský kraj
2003 Plzeňský kraj
Jihočeský kraj
Středočeský kraj
Praha
0.0
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Zdroj: MPSV
překonat a nízkým ekonomickým potenciálem. Ovšem v oblasti působí několik velmi významných zaměstnavatelů (Unipetrol, Česká rafirénská, Mostecká uhelná), které
31
nadprůměrným platovým ohodnocením udrţují i přes horší ţivotní podmínky vysokou koncentraci obyvatel v regionu, a proto bych neočekával, ţe Most bude dlouhodobě Tabulka č. 1 : Města s nejlevnějšími byty v České republice za první pololetí 2009 Most Teplice Chomutov Semily Bruntál Děčín Ústí nad Labem Sokolov Česká Lípa Prachatice
1/2009
2/2009
3/2009
4/2009
650 982 775 183 718 400 825 356 1 121 921 891 818 971 845 1 178 974 849 611 1 005 320
664 647 694 114 753 775 816000 1 152 798 940 923 1 048 079 1 159 605 838 657 989 000
664 647 693 314 753 775 817 256 1 141 097 889 476 1 031 687 1 159 605 838 657 963 782
874 642 699 904 752 788 818 569 1 127 367 826 476 1 062 223 1 133 870 902 389 960 897
5/2009
6/2009
685 890 980 049 775 530 835 214 1 124 191 826 941 1 054 141 1 079 875 889 436 997 260
646 935 664 549 764 784 863 238 1 088 248 855 032 1 043 363 1 045 261 871 719 995 693
Zdroj: IRI: Standardní byt, podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%
nejlevnějším městem v ČR. Ostatní města z ţebříčku deseti nejlevnějších měst jsou z kraje Libereckého (Semily, Česká Lípa), Karlovarského (Sokolov), Jihočeského (Prachatice) a Moravskoslezského (Bruntál). Tyto kraje patří, co se týče míry nezaměstnanosti do horšího průměru v porovnání s ostatními kraji. Stejně tak je čitelné i z tabulky č. 2, kde jsou jednotlivé Tabulka č. 2 : Regionální hrubý domácí produkt (v mil Kč) Praha Středočeský kraj Karlovarský kraj Moravskoslezský kraj Liberecký kraj Jihomoravský kraj Královéhradecký kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Ústecký kraj Pardubický kraj Zlínský kraj Vysočina Olomoucký kraj
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
489 589 178 436 48 245 206 376
550 703 191 006 49 442 221 040
572 916 201 483 52 354 230 966
604859 212 626 55 159 243 244
662008 298 308 65 063 283 574
716 225 308 728 66 895 308 968
777 853 344 272 68 599 326 423
848 435 382 657 73 624 358 031
68 670 199 171
73 106 213 668
76 445 229 916
81 190 243 341
94 693 284 441
104 689 299 839
110 176 324 876
120 893 362 044
93 252
97 706
103 931
109 903
135 420
139 985
145 930
160 462
108 066 102 984 131 614 82 198 94 724 79 996 96 160
112 770 109 536 137 047 87 008 101 080 87 871 101 330
121 700 110 436 143 552 91 697 102 067 87 623 106 645
127 973 116 664 151 166 96 678 108 335 92 218 112 703
154 181 145 916 186 273 116 838 129 796 120 038 138 214
164 609 151 445 194 889 121 457 138 911 126 025 141 197
176 864 163 258 209 998 132 891 150 638 135 534 148 329
189 516 179 545 227 709 147 940 167 186 147 554 164 655
Zdroj: ČSÚ
kraje porovnávány dle regionálního hrubého domácího produktu, ţe výše uvedené oblasti, ve kterých leţí města s nejlevnějšími byty, nepatří mezi nejbohatší. 32
Kraj, který je nejbohatší a zároveň má nejniţší míru nezaměstnanosti je Praha. Praha se rovněţ nemusí bát, ţe by byla v blízké budoucnosti její pozice jedničky ohroţena nebo´t její údaje o regionálním HDP a nezaměstnanosti jsou od ostatních krajů natolik nadprůměrné, ţe je téměř nemoţné se k nim v budoucích letech jenom přiblíţit. Z posledních údajů dosahuje míra nezaměstnanosti v nejbohatším kraji 2,1%, druhý je Středočeský kraj s 5,6% a na posledním místě je kraj Ústecký s 12,1%. U regionálního HDP je rozdíl ještě markantnější. Karlovarský kraj, který dosáhl 73 624 mil. HDP v roce 2007 je oproti Praze s 848 435 mil. téhoţ roku méně neţ jen chudým příbuzným. Rozdíl v těchto veličinách se odráţí i v cenách bytů a rozptyl mezi Prahou a ostatními kraji je stejně výrazný. V tabulce č. 3 zobrazuji ceny bytů v nejdraţších městech ČR. Rozdíl mezi průměrnou cenou bytu v Praze a druhým nejdraţším městem Brnem je téměř 1 mil. korun. Všechna města v tomto ţebříčku také leţí v krajích, které jsou v lepším průměru, co se týče regionálního HDP a míry nezaměstnanosti. Tabulka č. 3 : Města s nejdraţšími byty v České republice za první pololetí roku 2009 Praha Brno Beroun Hradec Králové Kladno Karlovy Vary Benešov Mladá Boleslav Plzeň Pardubic e
1/2009
2/2009
3/2009
4/2009
3 313 274 2 523 691 2 034 944 2 291 281 2 151 155 1 965 360 1 975 324 2 050 908 2 317 042 2 060 325
3 479 684 2 825 952 2 207 500 2 762 989 2 123 864 1 685 121 1 856 327 2 226 436 3 382 345 2 175 150
3 456 268 2 768 499 2 203 569 2 503 698 2 121 483 1 725 893 1 839 254 2 220 914 2 356 243 2 159 678
3 438 258 2 875 369 2 161 600 2 283 291 2 120 945 1 938 000 1 798 628 2 193 140 2 317 120 2 155 218
5/2009 3 683 085 2 893 457 2 479 500 2 322 465 2 081 874 1 785 576 1 773 984 2 158 959 2 397 230 2 128 655
6/2009 3 778 413 2 903 391 2 257 607 2 315 632 2 048 581 1 804 421 1 750 035 2 110 350 2 352 286 2 156 887
Zdroj: IRI: Standardní byt – podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%
Pro zjednodušený přehled o cenách platí pravidlo, ţe čím bohatší region, tím vyšší ceny bytů i ostatních nemovitostí. Naopak čím chudší region s nízkou ţivotní úrovní a vysokou nezaměstnaností tím niţší ceny bytů. Příkladem lze uvést město Kolín, kde ceny bytů patřily ještě nedávno k republikovému průměru. Po příchodu automobilky Toyota Peugeot Citroen, a následně očekávaném zvýšení ţivotní úrovně místních obyvatel, se ceny bytů ve městě a okolí rapidně zvýšily.43 V roce 2005 byla kupní cena bytu dle českého statistického úřadu ve městě Kolín 11 480 Kč/m2 a v roce 2007 to bylo jiţ 17 527 Kč/ m2 coţ je nebývalý nárůst, který lze 43
Analytický server svět poplatníků.,Investice do bydlení kam investovat [online] c.2009, poslední revize 2.6.2009. [cit. 2009-06-10]
Dostupné z:< http://www.mojepoplatky.cz/investice-do-bydleni-kam-investovat-472.html>
33
přisoudit právě příchodu nových investorů. Kolín patří i mezi nejdraţší města co se týče nájemního bydlení. V nejaktuálnějším ţebříčku mezi městy s nejvyššími trţními nájmy mu patří šesté místo. Nicméně v 1. polovině roku 2009 dochází v Kolíně k poklesu cen bytů i trţních nájmů stejně jak ve většině ostatních měst. Obecně je pro rok 2009 očekáván pokles cen bytů. Zatímco růst byl víceméně plošný, u poklesu tomu zdaleka tak nebude. Bude záviset na kvalitě bytu a také dané lokality. Pokles cen je očekáván zejména u starších, nezrekonstruovaných bytů panelového typu, u kterých docházelo v minulých letech aţ k nereálnému nárůstu cen a developerských projektů v dopravně hůře dostupných a nedostatečně sociálně vybavených lokalitách. Dle studie firem Hyposervis a Deloitte44 se předpokládá sníţení cenové hladiny v důsledku výše zmíněných událostí na úroveň roku 2006. Naopak nárůst cen nemovitostí v letech příštích jiţ nebude tak výrazný jak v letech minulých a bude dosahovat ročního přírůstku 2 – 3% nad výši inflace.
3.3 Rodinné domy V případě rodinných domů nelze očekávat tak výrazné cenové výkyvy trhu jak například v případě bytů. I kdyţ jsou rodinné domy nejoblíbenějším typem bydlení v České republice, počet transakcí s nimi není zdaleka tak velký jako v případě jiných nemovitostí. Ve velké většině případů kdy si lidé rodinný dům pořídí, jiţ nemají v plánu se v budoucnu stěhovat. Nabídka s rodinnými domy je nízká, a pokud jsou postaveny v dobré lokalitě a disponují kvalitním zpracováním, jejich cena se dlouhodobě drţí a spíše roste. Také na rozdíl od bytů je kaţdý dům vţdy originál, proto nelze očekávat plošný pokles či nárůst cen. Výjimkou mohou být pouze nekvalitní katalogové domy na klíč či megalomanská satelitní městečka, která svým architektonickým ztvárněním připomínají spíše panelová sídliště „na leţato“. Nejvíce ţádaná obydlí jsou v posledních letech levná a starší obydlí obvykle nepřekračující hodnotu 2,5 mil Kč s moţností přestavby. Zájem o tyto rodinné domy mají převáţně lidé v produktivním věku, kteří jim dávají přednost před byty v nové zástavbě. Nejvyhledávanější lokalitou je zároveň vzdálenost deseti aţ patnácti kilometrů od většího města. Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná oproti bytům v bytových domech (98,1m2 ku 50,4 m2). U rodinných domů převaţují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové.45 Dle jednatele Michala Picha z Euronet Media, společnosti, která provozuje síť realitních portálů je „z investičního hlediska vţdy lepší stavět nebo 44
HYPOSERVIS, Finanční krize v rezidenčním developmentu, 2009, Praha, s.29 Deník veřejné správy, Analýza bytové výstavby [online] c.2006, poslední revize 30.8.2006 [cit. 2009-6-1] Dostupné z: 45
34
přestavovat rodinný dům ve městě neţ na venkově. Ve městě bude sice draţší cena pozemku, ale stavební práce a materiál vyjdou cenově stejně jako při stavbě na venkově. Při následném prodeji bude ovšem cena domu ve městě mnohem vyšší neţ cena domu na vesnici."46 Vše se samozřejmě odvíjí od nabídky rodinných domů ve větších městech a ta je v posledních letech velmi omezená a tomu odpovídají i mnohokrát nadhodnocené ceny. V takovém případě si musí kaţdý zájemce o koupi nemovitosti dobře spočítat, zda z dlouhodobého hlediska bude investice do nemovitosti ve městě výhodnější a její budoucí cenový vývoj bude růst takovým tempem, ţe náklady např. na dojíţdění za prací v případě bydlení mimo město z dlouhodobého hlediska dosáhnou rozdílu cen rodinného domu mezi těmito lokalitami. U kaţdého bude také jistě rozdílné, zda preferuje spíše klidnou a méně obydlenou lokalitu na úkor dostupnosti např. zdravotnických sluţeb, kultury atd. Z křivek v grafu č. 10, kde jsou porovnávány průměrné ceny rodinných domů dle krajů, není překvapením, ţe ceny v ČR v letech 1998 aţ 2008 rostly. Tento rostoucí trend je trvalý jiţ 10 Graf č. 10: Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 1998 – 2008 dle krajů (v tis. Kč/m3) 8.00 Praha 7.00
Středočeský kraj Jichočeský kraj
6.00
Plzeňský kraj Karlovarský kraj
5.00
Ústecký kraj 4.00
Liberecký kraj Královehradecký kraj
3.00
Pardubický kraj Vysočina
2.00
Jihomoravský kraj 1.00
Olomoucký kraj Zlínský kraj
0.00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Moravskoslezský kraj Celkem ČR
Zdroj: ČSÚ: vlastní výpočty
let a je velmi nepravděpodobné, ţe by došlo k nějakému výraznému cenovému výkyvu v letech budoucích. Důvody pro tuto stálost jsem jiţ zmiňoval, a proto se zaměřím na důvody cenových rozpětí v jednotlivých krajích. Nejvyšší a nejstrmější růst cen rodinných domů je 46
KREJCAROVÁ, L. Zlevní staré rodinné domy? Spíše ne. [online] c.2009, poslední revize 23.2.2008 [cit. 2009-6-1] Dostupné z:
35
v Praze, coţ je pochopitelné, neboť Praha je nejatraktivnější lokalitou nejen pro investory, ale i pro běţné občany. Ceny nemovitostí v Praze jsou diametrálně odlišné od zbytku republiky, je to dáno téměř nulovou nezaměstnaností, nejvyšší cenou práce a s tím souvisejícím vysokým ţivotním standardem. Také stav přímých zahraničních investic v Praze je téměř pětkrát větší (1,049 mld.) neţ ve Středočeském kraji (231 mil.), který je druhý na ţebříčku cen rodinných domů. Nejdraţší kraj Praha se také vyznačuje nejvyšším podílem hrubého domácího produktu a to opět výrazně. Zatímco podíl HDP České republiky na Praze tvoří téměř 24%, podíl kraje Středočeského je jiţ „pouze“ necelých 11%. Potvrzuje se tak trend většiny států, kde metropole jsou ekonomicky nejsilnějšími a nejrozvinutějšími územími. Praha tak nesporně těţí, ze svého statutu hlavního města a centra České republiky. Zbytek krajů v republice si je jiţ vyrovnaný, přičemţ nejlevněji lze pořídit rodinný dům v kraji Olomouckém v průměrné ceně 1 549 Kč za m3 či Ústeckém za cenu 1 912 Kč za m3. V Praze se průměrná cena pohybuje kolem 7 154 Kč/m3, coţ je v porovnání s ostatními kraji téměř o 400% a více. Z tabulky č. 4, kde jsou zobrazeny průměrné ceny rodinných domů, lze tento rozdíl trochu opodstatnit průměrnou velikostí domu a mírou opotřebení. Tabulka č. 4 : Průměrná cena rodinného domu v roce 2008 dle krajů Kupní cena Praha Středočeský kraj Karlovarský kraj Moravskoslezský kraj Liberecký kraj Jihomoravský kraj Královéhradecký kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Ústecký kraj Pardubický kraj Zlínský kraj Vysočina Olomoucký kraj
Odhadní cena
6 624 311 2 333 332 1 854 863 1 787 828
6 144 671 1 992 811 1 561 503 1 480 518
Průměrná velikost RD v m3 840 669 760 790
Průměrné opotřebení v % 21,9 56,2 54,5 51,7
1 774 733 1 742 009 1 611 226
1 420 261 1 483 213 1 324 744
751 667 718
60,3 57,1 59,1
1 588 967 1 517 283 1 489 370 1 418 571 1 410 795 1 363 993 1 199 061
1 339 721 1 286 984 1 252 562 1 198 072 1 245 211 1 147 651 1 043 853
681 713 759 709 632 707 669
58,4 61,2 62,1 55,6 57,6 59,6 60,7
Zdroj: ČSÚ: vlastní výpočty
V tabulce lze vidět, ţe nejmenší míru opotřebení a zároveň nejvyšší průměrnou velikost rodinného domu má právě naše hlavní město. Oba atributy jsou opět výrazně vyšší resp. niţší 36
(v případě opotřebení) neţ je tomu v ostatních krajích a tomu odpovídá i průměrná cena rodinného domu, která je téměř 2,5 krát větší neţ v kraji Středočeském. Na opačném konci tabulky jsou kraje Olomoucký, Vysočina a kraj Zlínský. I kdyţ se Vysočina nachází na předposledním místě tabulky průměrných cen rodinného domu a stejně tak i v grafu vývoje cen nemovitostí, očekával bych v příštích letech spíše růst cen nemovitostí a to strmější v porovnání s ostatními regiony. Tento pozitivní trend lze přisoudit, rozvojové ose Praha – Brno (kopírující dálnici), která prochází Vysočinou a městem Jihlava, které nově získalo roli krajského města47, coţ je pro rozvoj regionu velmi důleţité. Mou tezi potvrzuje i graf č. 11, kde dle stavu zahraničních přímých investic k 31.12 2007, se řadí Vysočina s 63 756 538 Kč jiţ na 6. příčku mezi všemi kraji. Graf č. 11 : Stav přímých zahraničních investic v letech 2000 – 2007 dle krajů v mil. Kč 2048
Praha
1024
Středočeský kraj
512
Jichočeský kraj
256
Plzeňský kraj Karlovarský kraj
128
Ústecký kraj
64
Liberecký kraj
32
Královehradecký kraj
16
Pardubický kraj
8
Vysočina
4
Jihomoravský kraj Olomoucký kraj
2
Zlínský kraj
1 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Moravskoslezský kraj
Zdroj: ČNB
3.4 Vývoj cen v jednotlivých krajích Dle analýzy vývoje realitního trhu od kapitálově nejsilnější realitní kanceláře na trhu v České republice AAA BYTY se v roce 2009 očekává na Brněnsku růst cen rodinných domů maximálně do výše 5%. V Jihomoravském kraji pak maximálně do výše 6%. V Jihočeském kraji se očekává spíše stagnace cen domů. Na Vysočině se stagnace cen rozhodně nečeká a 47
DAMBORSKÝ, M, Ţivot v krajích: Vysočina bohatne, Karlovarsko zůstává. [online] c.2008, poslední revize 18.9.2008 [cit. 2009-06-02]
Dostupné z:
37
vývoj cen rodinných domů by měl být podobný jak u mnohem bohatšího Jihomoravského kraje tedy v průměru 5%. V nejmenším kraji Karlovarském by se situace také neměla měnit a růst cen by neměl překročit 5%. Podobný scénář jako v kraji Jihočeském by se měl odehrávat i v kraji Královéhradeckém, tzn. stagnace cen. V Libereckém kraji se předpokládá růst ve výši 3% a v Olomouckém opět pětiprocentní. Největší cenový růst rodinných domů lze očekávat v Moravskoslezském kraji, kde se mají ceny zvýšit téměř aţ o 12%. O rodinné domky je v tomto kraji stále velký zájem a to ţene jejich ceny stále nahoru. Druhý nejvýraznější vzestup cen by měl nastat v Pardubickém kraji a to o 10%. Na Plzeňsku se dále očekává růst v rozmezí 5 – 7%, v Praze, Ústeckém a Zlínském kraji se shodně očekává růst cen o 5%.48
3.5 Výhled vlastnického bydlení Sektor vlastnického bydlení tvoří cca 47 % bytového fondu a ve srovnání s dalšími sektory se nejvíce rozvíjí. Zahrnuje nejen rodinné domy na venkově i ve městech, ale také jednotlivé byty ve vlastnictví fyzických osob. Jeho růst je podporován státem a jeho zdrojem je nejen nová výstavba, ale i převádění druţstevních bytů do vlastnictví a privatizace obecního bytového fondu do vlastnictví nájemců bytů.
49
Na pořízení vlastnického bydlení se orientují především
domácnosti se středními a vyššími příjmy, které mohou při financování vyuţít hypoteční či jiný úvěr. Vedle nich budou i nadále představovat specifickou skupinu uţivatelů vlastnického bydlení venkovské domácnosti, i s niţšími příjmy, pro které představuje bydlení ve vlastním rodinném domě typický způsob ţivota. Základním nástrojem podpory pořízení vlastnického bydlení bude i nadále daňová úleva spočívající ve sníţení základu pro výpočet daně z příjmu o úroky z úvěrů pouţitých na pořízení bydlení. Ke zvýšení dostupnosti vlastnického bydlení přispějí také jiţ existující zvýhodněné úvěry a úrokové dotace k hypotečním úvěrům určené mladým lidem do 36 let.50
48
Tisková zpráva, Vývoj cen nemovitostí v roce 2009 podle AAA Byty. [online] c.2009, poslední revize 9.1.2009 [cit. 2009-06-5] Dostupné z: < http://www.imaterialy.cz/clanky/ekonomika/5643/vyvoj-cen-nemovitosti-v-roce-2009-podle-aaabyty-cz/> 49 LUX, M, Zmapování vývoje i regionálních disparit (mezi regiony NUTS 3) ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 – 2006, souhrnná zpráva k DC 001, s.101 50 Ministerstvo pro místní rozvoj, Koncept bytové politiky, 36 s. vyd. Praha, 2005, s.8
38
4. Analýza cen nájemního bydlení V nájemních bytech bydlí téměř třetina domácností v ČR. Zdaleka ne kaţdý má, ale to štěstí bydlet v bytě s regulovaným nájemným, které je nejen levnější neţ trţní nájemné, ale je také prakticky jedno ve které části České republiky jej pronajímatel platí. V následujících letech lze očekávat, ţe se nůţky mezi trţním a regulovaným nájemným budou postupně sbliţovat i kdyţ jak se lze v následujících řádcích dočíst jedná se spíše jen o zboţné přání politiků. Trţní nájemné dlouhodobě stagnuje či se dokonce někde i sniţuje, zatímco regulované nájemné bude stabilně růst minimálně aţ do roku 2012 dle schváleného zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného.
4.1 Situace na trhu s tržním nájemným Trţní nájemné vzniká na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem a tak na rozdíl od regulovaného nájemného odráţí vztah nabídky a poptávky na trhu s byty. Nájemné mezi pronajímatelem a nájemcem není nijak omezováno a zpravidla je na úrovni obvyklého nájemného.51 Trţní nájemné mezi roky 2005 aţ 2007 zejména u starších bytů dlouhodobě stagnovalo a v mnoha lokalitách i klesalo. Tento trend byl zapříčiněn převisem nabídky nad poptávkou. Z vyjádření realitních odborníků bylo odhadem 20 aţ 30 procent nově budovaných bytů dále pronajímáno.52 Část nájemníků se stěhovalo do bytů v osobním vlastnictví a nabídka volných nájemních bytů se tak zvyšovala. Příčinou ke sniţování trţního nájemného je i deregulace nájemného či v minulých letech dostupnější hypotéky, které způsobily, ţe se nájemné začalo podobat nákladům za splátky hypoték za byt nový. Od konce roku 2008 nabralo trţní nájemné nový směr a začalo růst. Přičemţ v některých regionech jako třeba v Ostravě vyskočilo nájemné aţ o polovinu. Výraznější vzestup nelze očekávat u nemovitostí ve špatném stavu nebo v lokalitě vzdálené od hromadné veřejné dopravy. U luxusního segmentu bytů se výše nájemného spíše odvíjí od vlivu sílící či oslabující koruny k euru, neboť tyto rezidence jsou v mnoha případech pronajímány zahraničními společnostmi. Celkově se dle údajů z Českého statistického úřadu k 1. čtvrtletí roku 2009 zvedly ceny trţního nájemného o 2,1%.53
51
BRADÁČ, A: Teorie oceňování nemovitostí/ 4. přeprac. a dopl. vyd, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2004 , 578 s. : ISBN: 807204-332-3 52 Realitní zpravodaj. Rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným dle odborníků klesá [online] c.2007, poslední revize 29.11.2007, [cit. 2009-06-04] Dostupné z: 53 Český statistický úřad. Vývoj indexů spotřebitelských cen 1.čtvrtletí 2009. [online] c2009 [cit. 2009-06-05] Dostupné z:
39
4.2 Ceny tržního nájemného Dle Institutu regionálních informací je k 15.5.2009 nejdraţší nájemné tradičně v Praze kde dosahuje v průměru 154 Kč/m2 a druhé nejdraţší je v Brně se 120 Kč/m2. Na opačném pólu je nejlevnější ubytování za trţní nájem ve městě Semily 59Kč/m2 či v Děčíně 63 Kč/m2, tedy v kraji Ústeckém a Libereckém. Zatímco ceny bytů jsou závislé spíše na HDP, ceny nájmů se odvíjí od průměrných příjmů v daném regionu. Dle grafu č. 12 tedy platí rovnice: nejvyšší hrubá měsíční mzda se rovná i nejvyššímu trţnímu nájemnému. V případě Prahy se to jistě potvrdilo, ale tato rovnice neplatí vţdy. Např. v kraji Královéhradeckém je medián54 hrubé měsíční mzdy nejniţší, ale trţní nájem je těsně pod celorepublikovým průměrem. Na druhou stranu kraj Ústecký má medián hrubé měsíční mzdy mezi kraji průměrný, ale nejlevnější trţní nájemné se nachází právě v tomto kraji. Graf č. 12: Medián hrubé měsíční mzdy a průměrné trţní nájemné dle krajů v 1. čtvrtletí 2009 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
Medián hrubé měsíční mzdy Průměrné tržní nájemné Zdroj: ČSÚ, IRI, družstevní i osobní vlastnictví - podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%
Výše trţního nájemného se totiţ pochopitelně odvíjí i od lokality bydlení a ta nejatraktivnější je v Praze následována Brnem a okolím Prahy, tedy Středočeským krajem. Obecně se, ale dá říct, ţe odchylky mezi jednotlivými kraji jsou velmi malé. Tlak na tvorbu cen trţního nájemného ovlivňuje také zvyšování cen energie a plynu, díky tomu pak narůstají celkové náklady na bydlení nájemníků. V grafu č. 13 je zřetelné jak se 54
Medián je mzda takzvaného prostředního zaměstnance, ve srovnání s ním má polovina zaměstnanců plat vyšší polovina niţší.
40
v průběhu deseti let vyvíjelo trţní nájemné vzhledem k rostoucím či klesajícím cenám energií. V roce 2006 došlo ke zvýšení ceny zemního plynu téměř o 50%, tento nárůst byl doprovázen poklesem trţního nájemného o více jak 10%. Z dlouhodobého hlediska lze vypozorovat, ţe při zvyšování cen energií se trţní nájemné sniţuje a naopak. Graf č. 13 : Vývoj cen elektrické energie, zemního plynu a trţního nájemného v ČR v období 2000 aţ 2009 7000 6000 5000 4000
Vývoj cen elektrické energie Vývoj cen zemního plynu
3000
Vývoj cen tržního nájemného 2000 1000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Zdroj: ČSÚ, IRI, vlastní výpočty, družstevní i osobní vlastnictví - podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%, tržní nájem je očištěn o ceny energií a jiných výdajů
U elektrické energie je nárůst ceny za 10 let 78%, tj. 7,8% ročně. U vývoje ceny zemního plynu je to nárůst 106% tedy 10,6% ročně. V případě trţního nájemného došlo během deseti let k nárůstu o 167%, tedy nájemné se průměrně zvyšuje o 16,7% ročně.
4.3 Tržní versus regulované nájemné Rozdíl mezi trţním a regulovaným nájemným je v některých regionech skutečně obrovský. Trţní nájemné je aţ několikanásobně vyšší neţ regulované (viz tabulka č. 5). To zapříčiňuje, ţe si lidé byty s regulovaným nájemným „drţí“ díky výhodně nízkému nájmu např. pro své potomky či jej nelegálně pronajímají za trţní nájemné. To následně způsobuje tlak na růst cen trţního nájemného, které si poté mnoho mladých rodin nemůţe dovolit platit. Mezi další negativní efekt regulovaného nájemného je dopad na pracovní mobilitu obyvatelstva. Mnoho lidí, kteří by se rádi přestěhovali za prací, nemohou, protoţe pokud jim ubytování nezajistí zaměstnavatel, nemuseli by ho sami sehnat, nebo jen za takovou cenu, u které by se jim 41
stěhování za prací nevyplatilo. Regulované nájemné se bude zvyšovat do roku 2012, čímţ by se mělo co nejvíce přiblíţit trţnímu nájemnému. Maximální zvýšení regulovaného nájemného závisí na lokalitě, kde se nájemní byt nachází. Pro kaţdou lokalitu je stanoveno tzv. „cílové nájemné“, které by mělo odpovídat trţnímu nájemnému v dané oblasti. K tomuto cílovému nájemnému by mělo spět i regulované nájemné. Dalším faktorem je aktuální výše nájemného. Čím větší rozdíl je oproti trţnímu nájemnému, tím prudší můţe být růst regulovaného nájmu. Postup stanovení výše nájemného se určuje z tabulky „Maximální přírůstky měsíčního nájemného v % pro období od 1.1.2009 do 31.12.2009“, který je volně dostupný na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR. V tomto dokumentu jsou jednotlivé oblasti, ve které se byt nachází roztříděny dle krajů a velikosti obce, u nichţ je procento o kolik je moţné nájemné zvýšit. V Praze a Brně jsou jednotlivé oblasti tříděny dle katastrálního území. V tabulce č. 5 zobrazuji pět okresních měst s nejvyššími regulovanými nájmy (zeleně označeny) a pět okresních měst s nejniţšími regulovanými nájmy (červeně označeny). Asi není překvapením, ţe všech pět měst s nejniţšími nájmy jsou z Ústeckého kraje. Překvapením, ale můţe být, ţe rozdíl mezi aktuálním trţním nájemným a cílovou cenou regulovaného nájemného pro rok 2012 je stále velmi obrovský. V minulých letech byla sice velká očekávání toho, ţe trţní nájemné bude klesat, ale růst či pokles nájemného aktuálně závisí především na dopadu světové hospodářské recese na českou ekonomiku. Nikdo zatím nemůţe vědět, jakou výši bude mít trţní nájemné v roce 2012, nicméně pokud nedojde k výraznému sníţení během následujících tří let, coţ se nepředpokládá, cenové rozpětí bude nadále velmi vysoké. Tabulka č. 5 : Maximální přírůstky měsíčního nájemného v % pro období od 1.1.2009 do 31.12.2009 (neplatí pro byty se sníţenou kvalitou) Regulované nájemné k 28.5.2009 Praha Brno Hradec Králové Kladno Olomouc Děčín Most Chomutov Louny Litoměřice
81 Kč/m2 65 Kč/m2 55 Kč/m2 53 Kč/m2 52 Kč/m2 22 Kč/m2 21 Kč/m2 20 Kč/m2 20 Kč/m2 20 Kč/m2
Zvýšení nájemného v roce 2009 81,16 – 100,5 Kč/m2 65,91 – 79,17 Kč/m2 66,33 Kč/m2 65,19 Kč/m2 60,73 Kč/m2 22,55 Kč/m2 23,07 Kč/m2 20,80 Kč/m2 20,80 Kč/m2 20,80 Kč/m2
Cílová cena pro rok 2012
Tržní nájemné k 28.5.2009
80,37 – 136,87 Kč/m2 66,8 – 96,5 Kč/m2 79,93 Kč/m2 80,23 Kč/m2 70,82 Kč/m2 25,37 Kč/m2 25,37 Kč/m2 21,63 Kč/m2 21,63 Kč/m2 21,63 Kč/m2
154 Kč/m2 120 Kč/m2 100 Kč/m2 117 Kč/m2 94 Kč/m2 63 Kč/m2 91 Kč/m2 99 Kč/m2 86 Kč/m2 87 Kč/m2
Zdroj: IRI, vlastní výpočty, podlahová plocha 68 m2, opotřebení 40%
42
U pěti měst s nejniţšími regulovanými nájmy se jiţ jejich cena velmi blíţí své cílové ceně v roce 2012, rozdílem jsou necelé dvě koruny. Pokud můţeme brát ceny průměrného trţního nájemného v těchto okresních městech z Institutu regionálních informací za důvěryhodné, pak výsledky z této tabulky vybízejí k zamyšlení, zda má skutečně význam nájemné regulovat.
4.4 Vývoj cen tržního nájemného Zatímco se ceny regulovaného nájemného ve svém historickém vývoji díky české legislativě pouze zvyšují, u trţního nájemného lze zaznamenat proměnlivý cenový vývoj.
V letech 2001 aţ 2004 trţní nájemné prakticky ve všech krajích směřovalo pouze vzhůru. Ale jiţ v roce 2005 v Praze pokleslo průměrné trţní nájemné ze 145 Kč/m2 na 135 Kč/m2. V ostatních krajích lze pokles také zaznamenat, i kdyţ ne tak dramatický. Příčinou bylo jiţ zmiňované zvýšení nákladů za sluţby spojené s bydlením a také nastupující obliba Graf č. 14: Průměrné trţní nájemné v krajích v Kč/m2 od 1.1.2001 do 28.5.2009 Praha
180
Středočeský kraj
160
Jichočeský kraj
140
Plzeňský kraj
120
Karlovarský kraj Ústecký kraj
100
Liberecký kraj 80
Královehradecký kraj Pardubický kraj
60
Vysočina
40
Jihomoravský kraj 20
Olomoucký kraj
0
Zlínský kraj 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Moravskoslezský kraj
Zdroj: IRI
vlastnického bydlení podporovaná začínající dostupností hypoték a historickému minimu úrokových sazeb. V dalších letech trţní nájemné ve většině krajů spíše stagnovalo, nebo se jen mírně zvyšovalo. Výjimkou je pouze nárůst cen trţního nájemného u Moravskoslezského kraje jak lze vidět v grafu č.14. Zatímco v roce 2006 byla jeho cena 55 Kč/m2, v roce 2007 to 43
bylo jiţ 74 Kč/m2, coţ tento kraj katapultovalo z předposledního místa do celorepublikového průměru. Ve stejném roce lze podobný růst zaznamenat také u Středočeského kraje a to z 90 Kč/m2 na 99 Kč/m2. U ţádného dalšího kraje nedošlo během jediného roku, k takovému skokovému růstu. Za růstem trţních nájmů v těchto regionech mohou jejich metropolitní města Ostrava a Mladá Boleslav. Tato města procházela největší investiční výstavbou spojenou se vznikem nových pracovních míst. V případě Moravskoslezského kraje šlo o investici aţ jedné miliardy eur automobilky Hyundai. Ve Středočeském kraji obdobně investoval koncern Volkswagen do Škody Mladá Boleslav. Tento kraj se také můţe pochlubit nejvyšším hospodářským růstem od doby jeho zaloţení. Od roku 2008 je ve všech krajích opět patrný nárůst cen trţního nájemného. Příčinou je pochopitelně finanční krize. Banky ztíţily podmínky pro získání hypotéky a úměrně tomu stoupá zájem o nájemní bydlení. Vhodně tuto situaci komentoval Radim Koliba z realitní kanceláře, „Finanční krize v sobě můţe nést faktor nejistoty, kdy lidé na čas odkládají investici do vlastního bydlení. Samozřejmě, ale někde bydlet potřebují a prodlouţení nájemního vztahu je jedna z moţností“.55
4.5 Hypotéka či pronájem Kaţdý jedinec či rodina musí minimálně jednou v ţivotě řešit otázku bydlení. Při výběru lokality, velikosti a dalších atributů bydlení si musí však také poloţit velmi důleţitou otázku a to zda je výhodnější pořídit si vlastní bydlení nebo raději posílat kaţdý měsíc peníze pronajímateli. Při rozhodování si musí kaţdý odpovědět na výhody a nevýhody podnájmu a stejně tak na výhody a nevýhody pořízení si hypotéky, za předpokladu, ţe nedisponuje dostatečně velkou částkou potřebnou k nákupu nemovitosti. Mezi nejčastější nevýhody pronájmu patří bezesporu trţní nájem. Pokud bych chtěl obývat standardní byt o rozloze 68 m2 v Brně, pak dle průměrného trţního nájmu zaplatím 8 160 Kč za měsíc, coţ určitě není zanedbatelná částka. Ročně to jiţ činí téměř sto tisíc korun, ale hmotný uţitek kromě samotného bydlení z této částky není ţádný. Dále je také nemoţné si byt upravit k obrazu svému, zcela logicky nebude nájemník investovat do nemovitosti, která není v jeho vlastnictví. Nájemní smlouvy se nejčastěji sepisují na půl roku či rok coţ můţe nejednoho nájemníka dostávat pod tlak z důvodu obavy ztráty „střechy nad hlavou“. Jiná by byla situace, kdyby se zájemci podařilo sehnat bydlení v obecních bytech s regulovaným nájemným. Nicméně získat takovýto byt není vůbec jednoduché. Jsou totiţ přidělovány na základě 55
KOLIBA, R. Trţní nájemné bude někde i klesat. [online]. c.2008, poslední revize 4.11.2008 [cit. 2009-06-21] Dostupné z:
44
sociální potřebnosti. V praxi to znamená, ţe existuje pořadník a čekací doby jsou nepřiměřeně dlouhé.56 Bydlení v podnájmu má pochopitelně i své výhody, nikoho totiţ neomezuje k dlouhodobému uţívání bytu, a tak pokud se nájemci naskytne příleţitost přestěhovat se do „lepší“ čtvrti či si najde zaměstnání v jiné lokalitě, neţ kde bydlí, není nic jednoduššího neţ se s majitelem bytu domluvit a jednoduše se odstěhovat. Společné bydlení v podnájmu také hojně vyuţívají lidé studující na vysokých školách, kteří nedostali přidělenou kolej. Dalším důleţitým faktorem k rozhodování můţe být také fakt, ţe u podnájmu není třeba se starat o vybavení a opravy bytu. Pokud se např. porouchá pračka či bojler, povinností majitele je tuto situaci řešit neboť podnájemník není většinou vlastníkem nábytku a spotřebičů v bytě. Lidé však vţdy budou dávat přednost vlastnímu bydlení před pronájmy. Vlastní bydlení je nejvyhledávanější a nejprestiţnější formou bydlení. I tento druh bydlení má pochopitelně své stinné a světlé stránky. Mezi světlé stránky rozhodně patří svoboda, která se vlastníkovi naskytne na rozdíl od bydlení v podnájmu. Vlastník bytu si pochopitelně můţe celý byt nebo rodinný domek zařídit a přestavět podle svého uváţení, pokud patří mezi jeho záliby chování zvířat nikdo mu nebude bránit ve vybudování např. i malé ZOO. Vlastnit byt či rodinný dům znamená také vlastnit investici, která se můţe v budoucích letech velmi zhodnotit, nemovitostí lze také ručit, lze ji rekonstruovat, pronajímat, zkrátka lze s ní dělat vše, co vlastník uzná za vhodné. Nevýhodou je zejména náročnost při pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví. Pro nákup jakéhokoli statku na dluh je třeba si zaţádat o úvěr, který částku navýší o 30% a aţ více jak 100% podle doby splatnosti. Při hypotéce o výši 2 500 000 Kč a čtyřicetiletém splácení s pětiletou fixací se výše částky vyšplhá k téměř 6 500 000 Kč. Při poloviční době splácení se sice přeplatí „jen“ necelé dva milióny, ale měsíční splátka jiţ dosahuje téměř dvaceti tisíc korun.57 V těchto kalkulacích navíc nejsou zahrnuté náklady na energie a např. ostatní poplatky plynoucí z členství ve společnosti vlastníků jednotek (fond oprav aj.). Kaţdý si tedy musí dobře rozmyslet, kterou variantu si v případě pořízení bydlení vybrat. Při rozhodování mezi hypotékou a nájemním bydlením by si kaţdá domácnost měla určit, kolik si můţe dovolit z rodinného rozpočtu odebrat na zajištění vlastního bydlení. Z této částky můţe následně kalkulovat do jaké výše hypotéky domácnost dosáhne. Dalším faktorem je výběr lokality a porovnání ceny nájemního bydlení s cenami bytů, v němţ se vytipované obydlí 56
Server Finance.cz, Nájem nebo vlastní bydlení. [online] c2009, [cit. 2009-06-08] Dostupné z: 57
Hypoteční kalkulačka. Dostupné z: < http://www.callido.cz/index.php >
45
nachází.58 Pokud je cena za nájemní bydlení dostupná výši částky, kterou si domácnost můţe dovolit vynakládat ze svého rodinného rozpočtu a zároveň je i dostupná výši měsíční splátky za hypotéku, můţe se domácnost rozhodnout, kterou variantu bydlení si zvolí. Zjednodušeně řečeno, je-li vyšší cena za nájem, pak se vyplatí vzít si hypotéku, naopak je-li nájem niţší neţ úroky hypotéky, můţe se vyplatit nájem. V úvahu by se měl také vzít fakt, ţe úroky hypotéky se postupem času sniţují. Z grafu č. 15 lze usoudit, ţe splátky hypoték pruţně odráţejí vývoj cen bytů, coţ se ovšem nedá říct o trţním nájemném a o regulovaném uţ vůbec ne. Graf také zobrazuje významné regionální rozdíly. Např. v Ostravě či Ústí nad Labem se podmínky koupě bytu na hypotéku a jeho nájmu vyrovnaly, ale v Praze uţ výše nájemného nedosahuje ani poloviny výše splátek Graf č. 15 : Měsíční nájemné proti měsíční splátce hypotéky 30000 25000 20000 15000 Tržní nájemné 10000 5000
Regulované nájemné Splátka hypotéky
0
Zdroj: IRI, standard byt, podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40%, splátka hypotéky na 100% ceny bytu se splatností 20 let a úrokovou sazbou 4,93%.
hypotéky. Poptávka tu převyšuje nabídku. Příčiny lze také hledat v atraktivitě lokality, míry nezaměstnanosti, hrubému měsíčnímu příjmu, kriminalitě či vývoji HDP v jednotlivých regionech.
58
ZÁMECTNIK, P., Bydlet v nájmu je někdy výhodnější neţ vlastnit bydlení na hypotéku [online] c.2008, poslední revize 12.9.2008 [cit. 2009-06-08] Dostupné z :
46
Obecně během roku 2008 a v prvním čtvrtletí roku 2009 nejsou příliš nakloněny podmínky pro lidi mající zájem o koupi bytu a to „šroubuje“ trţní nájemné vzhůru. Horší dostupnost hypoték nutí lidi vyhledávat nájemní bydlení a majitelé domů si tak můţou dovolit nájemné zvyšovat. Graf č. 16 : Objem poskytnutých hypoték a průměrné trţní nájemné v roce 2001 aţ 2008 160 140 120 100 80
Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
60
Průměrné tržní nájemné v Kč/m2
40 20 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Zdroj: IRI, MMR, vlastní výpočty
Z grafu č. 16 je tak patrné, ţe v letech „levných hypoték“, kdy se náklady na trţní nájemné začaly podobat nákladům za splátky za byt nový, trţní nájemné stagnovalo nebo klesalo. Objem poskytnutých hypoték se vyhoupl z 14,728 mld. korun v roce 2001 na neuvěřitelných 142,289 mld. korun v roce 2007. V roce 2008 jiţ došlo k poklesu o 30 mld. korun a v prvním čtvrtletí roku 2009 objem poskytnutých hypoték činí 18 mld. korun, coţ je nejmíň od roku 2006. Tento vývoj v 1. čtvrtletí roku 2009 koresponduje se zatím historicky nejvyšším trţním nájemným v ČR, které v průměru činí 90 Kč/m2. Nelze tak brát příliš váţně novinové či zpravodajské internetové články, které z větší části předpokládaly či stále předpokládají sníţení cen trţního nájemného.
47
ZÁVĚR Hlavním cílem této bakalářské práce bylo analyzovat vývoj cen bydlení v čase a faktory, které ovlivňovaly a ovlivňují výši cen nemovitostí. Tyto cíle se mi myslím podařilo v této bakalářské práci splnit srozumitelnou a věcnou formou. Od počátku roku 2000 trh s nemovitostmi nejen v České republice vykazoval pouze vzrůstající trend, který se výrazněji zpomalil aţ na přelomu roku 2008 a 2009. Ceny nemovitostí vzrostly za posledních devět let téměř o 70%. Příčin takového růstu se sešlo mnoho. Zejména otevření konkurenčního trhu s hypotékami spolu s niţšími úrokovými sazbami mělo zásadní vliv na vývoj cen na trhu. Naskytla se tak moţnost, která v 90. letech prakticky neexistovala, otevření trhu pro mnoho nových zájemců o hypotéku. Dalším důleţitým, i kdyţ ne přímo ekonomickým faktorem pro růst cen bydlení byly demografické vlivy. Největší porodnost za posledních 60 let byla právě v 70. letech, a právě lidé narození v tomto období nejvíce řešili v poslední dekádě otázky bydlení. Celkově se ţivotní úroveň obyvatel v České republice kaţdým rokem zvyšovala, úroveň reálných mezd rostla, dostupnost úvěrů, půjček či hypoték byla vysoká, byl zahájen očekávaný proces deregulace nájemného, nezaměstnanost klesala, zkrátka jak prezident ČR Václav Klaus při svém novoročním projevu 1.1.2008 řekl: „Češi v současnosti ţijí asi v nejlepším moţném období existence své země.“59. Proto ani hrozba zvýšení DPH na stavební práce nemohla zabránit víceméně plošnému růstu cen nemovitostí. Demografické faktory spolu s otevřením hypotečního trhu, který značně zvýšil dostupnost úvěrových prostředků na bydlení tak nejvíce ovlivnil rychle stoupající cenový trend na trhu s nemovitostmi. Díky velmi nízkým úrokovým sazbám v minulosti, nízké inflaci, obavám ze zvýšení DPH na stavební práce a silné populace s potřebou řešit bydlení, v kombinaci s rychle rostoucími reálnými mzdami vedlo k převisu poptávky nad nabídkou na trhu s nemovitostmi. To umoţňovalo trhu zvyšovat ceny aţ do výše, kdy se dostaly daleko za hranici reálné hodnoty nemovitosti. Tato cenová bublina musela jednou splasknout, a k tomu začalo pomalu docházet ke konci roku 2008 a lze očekávat, ţe jistá korekce cen bytů bude následovat i v letech příštích. Cenová bublina se týká zejména bytů, u rodinných domů k tak velkému růstu cen v minulosti nedocházelo. Je to dáno zejména jejich menší nabídkou. Rodinný dům je nejoblíbenějším typem bydlení u nás a proto, kdyţ uţ si jej někdo pořídí, nemá v plánu se v budoucnosti stěhovat. Oproti tomu trh s byty je daleko ţivější a ceny s nimi se mění kaţdý měsíc. Bytů v ČR je dvakrát více neţ rodinných 59
KLAUS, V. Novoroční projev. [online] c. 2008, poslední revize. 30.12.2008 [cit. 2009-06-09] Dostupné z:
48
domů a tak je jejich nabídka opravdu široká. V případě nájemního bydlení nedocházelo k tak velkým cenovým rozpětím v posledních deseti letech jak u vlastnického bydlení. Je to logické, neboť zvyšující se poptávka po vlastnickém bydlení sniţovala poptávku nájemního bydlení. Regulované nájemné se postupně zvyšuje na základě zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu aţ do roku 2012. Jak se bude situace vyvíjet po tomto roce zatím nikdo neví. Nejen politici si od deregulace nájemného slibují postupné sbliţování nůţek mezi trţním a regulovaným nájemným, ale vzhledem k aktuálním cenám trţního nájemného, které je aţ několikanásobně vyšší, bych byl spíše skeptický. Zatím nic nenasvědčuje tomu, ţe by mělo trţní nájemné klesat, spíše naopak. Díky horší dostupnosti hypoték od roku 2008, se misky vah s poptávkou spíše přiklánějí k nájemnímu bydlení a odklánějí se od bydlení vlastnického. Výše a vývoj cen vlastnického a nájemního bydlení se pochopitelně liší kraj od kraje. Ceny obou forem bydlení mají jedno společné, a sice ţe nejdraţší bydlení je v Praze a naopak nejlevnější v kraji Ústeckém. Je to dáno zejména bohatstvím kraje, pracovními příleţitostmi, regionálním HDP a obecně ţivotní úrovní obyvatel. Makroekonomické ukazatele jako jsou nezaměstnanost, stav přímých zahraničních investic či podíl HDP na obyvatele jsou v Praze natolik diametrálně odlišné od ostatních krajů, ţe lze s nadsázkou o Praze říct, ţe je to „stát ve státě“. Kombinace těchto faktorů, spolu s nejvyšší průměrnou hrubou měsíční mzdou činí z Prahy nejdraţší lokalitu, která by se mohla měřit i s mnoha západními evropskými městy. Rozdílnost těchto ukazatelů od ostatních krajů způsobuje, ţe i cena bydlení v Praze je od druhého nejdraţšího kraje Jihomoravského několikanásobně vyšší v případě bytů či Středočeského u rodinných domů. Ostatní kraje si jsou cenově vyrovnané, přičemţ na spodní příčce cenového bydlení figuruje kraj Ústecký, Olomoucký a Vysočina. V roce 2009 na základě výsledků této práce, bych předpovídal jistou míru stagnace cen nemovitostí či jen malé výkyvy cen směrem dolů. Regulované nájemné se bude nepatrně zvyšovat a trţní nájemné si dle mého názoru bude minimálně drţet svou cenovou úroveň, alespoň do doby neţ se uvolní podmínky pro získání hypotéky. Osobně nejsem příliš zastáncem odborných prognóz a předpovědí o vývoji cen nemovitostí do budoucnosti, a i kdyţ si nemyslím, ţe by fundovaní odborníci, ekonomičtí analytici či realitní makléři pouze „věštili z křišťálové koule“ myslím si a předpovědi z let minulých mi dávají za pravdu, ţe jen málokdy jsou jejich prognózy naplněny, byť jen z padesáti procent. O tom jsem se mohl více neţ přesvědčit při psaní této práce. Nyní ovšem celý svět čelí globální finanční krizi, o které se toho jiţ tolik napsalo, a která tu nebyla od roku 1929, tedy krachu na newyorské burze 49
označována jako „černý pátek“. Růst nezaměstnanosti, pokles příjmů, pokles hospodářského růstu, růst inflace a ostatní makro a mikroekonomické vlivy jsou výrazně ovlivněny právě finanční krizí a proto je minimálně stagnace cen nemovitostí v následujících měsících na místě.
50
Zdroje: MONOGRAFIE [1] BRADÁČ, A: Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2004 , 578 s. : ISBN: 80-7204-332-3 [2] EDWIN S., The journal of Real Estate Finance and Economics. Vyd.,: Springer Netherlands, 1990, 323 s. ISSN 0895-5638 [4] DVOŘÁČKOVÁ, R., Prostorové rozdíly v cenách pozemků v Jihomoravském kraji , s.13, diplomová práce, MU 2006 [5] LUX, M, Mikroekonomie bydleni, s.3, 1.vyd. Praha, 2002, 81 s. ISBN 80 - 245 0338 - 7 [6] MAHRISCHL., M, Trh nemovitostí v Brně, 1999, str.6, seminární práce [7] POLÁKOVÁ, O a kol., Bydlení a bytová politika, 1. vyd. 1. Praha , Ekopress, 2006. 168 .s ISBN 808 692 9055 [8] SAMUELSON, P. A. a NORDHAUS, W. D. Ekonomie. 13. vyd., Praha: Nakladatelství Svoboda, 1995, 1011 s. ISBN 80-205-0494-X. [9] SUNEGA, P, Makroekonomie bydleni, 1. vyd. Praha, 2002, 31 s. ISBN 80 - 245 0337 - 9. [10] STIEGLITZ, J, Ekonomie veřejného sektoru, 1. vyd. GRADA 1997, 661 str., ISBN: 8071694541 [11]ŠPIČÁKOVÁ, L.,Vývoj trhu s byty ve velkých městech Česke republiky, vyd. Brno:Masarykova univerzita, 2008, 90 s. Diplomová práce
51
[12] Zákon č.40/1964 Sb., občasnký zákoník [13] Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 48a [14] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119 [15] Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů , § 2 ELEKTRONICKÉ PUBLIKACE [16] Český statistický úřad., Vývoj indexů spotřebitelských cen 1.čtvrtletí 2009. [online] c.2009, [cit. 2009-06-05]. Dostupné z internetu: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/ainformace/759200328CB5> [17] DONNER, Ch.:Housing Policies in the European, Vídeň 2000, převzato ze serveru Ministerstva pro místní rozvoj. cit. [2009-06-05] Dostupné z: < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Analyzy-a-odborne-texty-zoblasti-bydleni-(1)/Bytove-politiky-v-zemich-Evropske-unie---Christian > [18] HYPOSERVIS, Finanční krize v rezidenčním developmentu, 2009, Praha, [online] c.2009, poslední revize 21. 4.2009 [cit. 2009-06-06] 62 s. Dostupné z: < http://www.deloitte.com/dtt/research/0,1015,cid%253D258939,00.html > [19] LUX, M, Zmapování vývoje i regionálních disparit (mezi regiony NUTS 3) ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 – 2006, souhrnná zpráva k DC 001, [cit. 2009-0607] s.101. Dostupné z: < http://www.disparity.cz/data/USR_048_DEFAULT/DC001_zav_zprava.pdf> [20] Ministerstvo pro místní rozvoj., Koncept bytové politiky, 36 s. vyd. Praha, 2005, [cit. 2009-06-09] Dostupné z: < http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=9facae53-955c-4887-a3d87279180b67e5 >
52
[21] Publikace českého statistického úřadu., Domovní a bytový fond v okresních městech a městech nad 10 000 obyvatel k 1. 3. 2001, [cit. 2009-06-09] tab. 6.3. Dostupné z : < http://www.czso.cz/csu/2001edicniplan.nsf/t/130032A299/$File/tab63.pdf> [22] SUNEGA P., Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné, vyd. Praha, 2008, Sociologický ústav AV ČR, 13 s. cit. [2009-06-10] Dostupné z: < http://www.czso.cz/csu/2001edicniplan.nsf/t/130032A299/$File/tab63.pdf > ČLÁNEK V SERIÁLOVÉ PUBLIKACI [23] Magazín, Haló noviny, Gross soudí, ţe regulaci nájmů lze obhájit veřejným zájmem.30. 3. 2005, s.5 [24] Zpravodajství Lidové Noviny, 10.3.2009, Příloha bydlení s. 1 INTERNET [25] Analytický server svět poplatníků.,Investice do bydlení kam investovat [online] c.2009, poslední revize 2.6.2009. [cit. 2009-06-10] Dostupné z:< http://www.mojepoplatky.cz/investice-do-bydleni-kam-investovat-472.html> [26]ČTK, Hypotéku na byt si prý bere méně lidi. [online] c.2009 poslední revize 22.5.2009 [cit. 2009-20-06]. Dostupné z: < http://www.tyden.cz/rubriky/bydleni/hypoteku-na-byt-si-pry-bere-menelidi_120855.html> [27] DAMBORSKÝ, M, Zivot v krajích: Vysočina bohatne, Karlovarsko zůstává. [online] c.2008, poslední revize 18.9.2008 [cit. 2009-06-02] Dostupné z: [28] Deník veřejné správy., Analýza bytové výstavby [online] c.2006, poslední revize 30.8.2006 [cit. 2009-6-1] Dostupné z: [29] Hypoteční kalkulačka. Dostupné z: < http://www.callido.cz/index.php >
53
[30] KLAUS, V. Novorční projev. [online] c. 2008, poslední revize. 30.12.2008 [cit. 2009-06-09] Dostupné z: http://www.blisty.cz/art/44459.html [31]KOLIBA, R. Trţní nájemné bude někde i klesat. [online]. c.2008, poslední revize 4.11.2008 [cit. 2009-06-21] Dostupné z: [31] KREJCAROVÁ, L. Zlevní staré rodinné domy? Spíše ne. [online] c.2009, poslední revize 23.2.2008 [cit. 2009-6-1] Dostupné z: [32]KUČERA, J., Stavitel Rok 2009 bude ve znamení stagnace i propadů cen nemovitostí. [online]c.2009 poslední revize 12.1.2009 [cit. 2009-06-10] Dostupné z: http://stavitel.ihned.cz/c3-32505400-G00000_d-rok-2009-bude-ve-znameni-stagnacei-propadu-cen-nemovitosti [33] MACHALA, K, Ceny nemovitostí stále rostou. [online]. c.2007, poslední rezvize 23.3.2007, [cit. 2009-05-12] Dostupné z: [34] MALEK, M. Cenová bublina nemovitostí. [online] c. 2007, poslední reivze 23.3.2007 [cit. 2009-5-28] Dostupné z: http://dumfinanci.cz/bydleni/cenova-bublinanemovitosti [35] MICHL, A. Vyšší úrokové sazby zájem o hypotéky nezabrzdí. [online] c.2007, poslední revize 24.7.2007 [cit. 2009-5-28] Dostupné z: [36] NOVOTNÝ, R. Půjdou ceny skutečně na dračku a porostou jejich ceny?. [online] c. 2008, poslední revize 11.3.2008, [cit. 2009-5-28] Dostupné z: [37] PORTÁL PRO PODNIKÁNÍ A EXPORT. Informace k uplatňování DPH u bytové výstavby od 1.1.2008. [online] c.2007, poslední revize 19.11.2007 [cit. 200905-25] Dostupné z: < http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/dan-z-pridanehodnoty/uplatnovani-dph-byt-vystavba-od-1-1-2008/1001635/46636/> 54
[38] PORTÁL PRO PODNIKÁNÍ A EXPORT, Ekonomika České republiky. [online]. c.2009 , poslední revise 10.6.2008 [cit. 2009-04-06] Dostupné z: [39] Realitní zpravodaj. Rozdíl mezi trţním a regulovaným nájemným dle odborníků klesá. [online] c.2007, poslední revize 29.11.2007, [cit. 2009-06-04] Dostupné z: [40] RUML, M. Porostou v příštím roce ceny nemovitostí ?. [online] .c.2006, poslední revize 26.10.2006 [cit. 2009-05-12] Dostupné z: [41]SBÍRKA ZÁKONŮ., Předpis č. 231/2000 Sb, nález Ústavního soudu [online] c.2000 [cit. 2009-18-06]. Dostupné z: < http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?cd=76&typ=r&zdroj=sb00231 > [42]SBÍRKA ZÁKONŮ.,Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: . [43] Server Finance.cz, Nájem nebo vlastní bydlení. [online] c2009, [cit. 2009-06-08] Dostupné z: [44] SKALICKÝ, M. Reality jsou lokální byznys s globálními financemi. [online] c.2009 [cit. 2009-05-21] Dostupné z: <.http://www.stavebniforum.cz/cs/article/12029/martin-skalicky-reico-reality-jsou-lokalni-byznys-sglobalnimi-financemi/ >
55
[45] ŠKALOUD, M , Zákon o jednostranném zvyšování nájemného schválen. [online] c2006, poslední revize 15.3.2006, [cit. 2009-5-24] Dostupné z:< http://www.skaloud.net/clanky/aktuality/udalosti-2006/zakon-o-jednostrannemzvysovani-najemneho-schvalen-15-3-2006/> [46] Tiskové zprávy Ministerstva financí Ministerstvo financí České republiky, 2007 [online] c.2007 Dostupné z: <.http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/tiskove_zpravy.html?year=2007 > [47] Tisková zpráva, Vývoj cen nemovitostí v roce 2009 podle AAA Byty. [online] c.2009, poslední revize 9.1.2009 [cit. 2009-06-5] Dostupné z: < http://www.imaterialy.cz/clanky/ekonomika/5643/vyvoj-cen-nemovitosti-v-roce-2009podle-aaabyty-cz/> [48] ZACHYSTAL, J. Ceny bytů v panelácích klesly o statisíce. [online]. c.2009, poslední revize 24.3.2009 [cit. 2009-05-01] Dostupné z: [49] ZÁMECTIK, P., Bydlet v nájmu je někdy výhodnější neţ vlastnit bydlení na hypotéku. [online] c.2008, poslední revize 12.9.2008 [cit. 2009-06-08] Dostupné z : [50] Zpravodajství: iPrávnik. Sněmovna schválila návrh novely zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. [online] c. 2009, poslední revize 6.4.2009, [cit. 2009-05-24] Dostupné z: < http://www.ipravnik.cz/cz/aktuality/art_5797/snemovna-schvalila-navrh-novelyzakona-o-jednostrannem-zvysovani-najemneho-z-bytu.aspx>
56
Seznam tabulek a grafů Seznam tabulek 1. Města s nejlevnějšími byty v České republice za první pololetí 2009 2. Regionální hrubý domácí produkt (v mil Kč) 3.
Města s nejdraţšími byty v České republice za první pololetí roku 2009
4. Průměrná cena rodinného domu v roce 2008 dle krajů 5. Maximální přírůstky měsíčního nájemného v % pro období od 1.1.2009 do 31.12.2009 (neplatí pro byty se sníţenou kvalitou)
Seznam grafů 1. Vývoj úrokových sazeb ČNB: 2001 - 1. Q 2009 2. Počet hypotečních úvěrů (celkem ks) 3.
Porovnání meziročního procentního vývoje míry inflace a průměrné ceny bytu v roce 2000 aţ 2007
4. Porovnání meziročního tempa růstu HDP v běţných cenách, meziroční tempo růstu počtu zahájených bytů ve stavbách pro bydlení a meziroční tempo růstu stavební výroby v běţných cenách 5. Sumář zvyšování maximálního nájemného (meziroční růst v %) 6. Vývoj počtu dokončených bytů, rodinných domů a celkově všech nemovitostí v letech 2001 aţ 3. Q 2008 7. Vývoj HDP, míry inflace a nezaměstnanosti v letech 2000 aţ 2008 v % 8. Průměrné ceny bytů v ČR v letech 2000-2008 dle krajů (v Kč/m2) 9.
Vývoj míry nezaměstnanosti v letech 2000 – 1. Q 2009 dle krajů
10. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 1998 – 2008 dle krajů (v tis. Kč/m3) 11. Stav přímých zahraničních investic v letech 2000 – 2007 dle krajů v mil. Kč 12. Medián hrubé měsíční mzdy a průměrné trţní nájemné dle krajů v 1. čtvrtletí 2009 13. Vývoj cen elektrické energie, zemního plynu a trţního nájemného v ČR v období 2000 aţ 2009 14. Průměrné trţní nájemné v krajích v Kč/m2 od 1.1.2001 do 28.5.2009 15. Měsíční nájemné proti měsíční splátka hypotéky 16. Objem poskytnutých hypoték a průměrné trţní nájemné v roce 2001 aţ 2008 57
Seznam příloh Příloha č.1: Regionální hrubý domácí produkt v běžných cenách
58
Příloha č.1
Zdroj: ČSÚ
59
