ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK
TESIS
Oleh
MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING 107011011/M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013
ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING 107011011/M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013
Judul Tesis
: ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK : MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING : 107011011 : Kenotariatan
Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Tanggal lulus : 28 Februari 2013
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada Tanggal : 28 Februari 2013
PANITIA PENGUJI TESIS Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS 2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama
: MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING
Nim
: 107011011
Program Studi
: Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
: ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan, Yang membuat Pernyataan
Nama : MUHLIS FAHDIAR SEMBIRING Nim : 107011011
ABSTRAK Dalam rangka Pembangunan Nasional, tanah juga merupakan salah satu modal utama sebagai wadah pelaksanaan pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur. Kebutuhan masyarakat akan tanah dari hari ke hari terus meningkat, searah dengan lajunya pembangunan di segala bidang yang dilaksanakan oleh bangsa Indonesia. Dengan demikian fungsi tanahpun mengalami perkembangan sehingga kebutuhan masyarakat akan hak atas tanah juga terus mengalami perkembangan yang disesuaikan dengan tingkat kebutuhan yang beranekaragam. Luas tanah yang tersediapun relatif terbatas, tidak seimbangnya antara persediaan tanah dengan kebutuhan akan tanah itu dapat memacu timbulnya berbagai persoalan. Kebutuhan atas tanah untuk keperluan pembangunan harus pula mendapat perhatian dalam rangka mencapai masyarakat adil dan makmur, oleh karena itu harus pula diusahakan adanya keseimbangan antara keperluan tanah untuk keperluan pribadi atau perorangan dan kepentingan banyak pihak atau masyarakat pada umumnya. Selain permasalahan di atas, masih terdapat permasalahanpermasalahan di bidang pertanahan yang diakibatkan belum diperolehnya jaminan dan kepastian hak atas tanah yang dikuasai oleh perorangan atau keluarga dan masyarakat pada umumnya, sebagai akibat tidak mempunyai bukti tertulis. Spesifikasi penelitian dalam penulisan bersifat deskriptif analitis. Penelitian yang dilaksanakan adalah penelitian hukum normatif. Dalam mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan dalam penulisan tesis ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum skunder, bahan hukum tertier. Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa terdaftarnya hak kepemilikan atas tanah seseorang warga masyarakat maupun badan hukum oleh negara dan dengan diterbitkan tanda bukti kepemilikan berupa sertifikat hak atas tanah, negara akan memberikan jaminan keamanan terhadap pemilikan tanah serta agar dapat dimanfaatkan secara optimal, untuk itu kebijakan pemerintah guna memenuhi kebutuhan masyarakat atas tanah adalah dengan menerapkan salah satu unsur filosofi dari Undang-Undang Pokok Agraria yakni “ Hukum Agraria Nasional harus memberikan kemungkinan akan tercapainya fungsi bumi, air, dan ruang angkasa sebagaimana harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman dalam segala soal agraria”. Hal ini yang menjadi landasan dikabulkannya permohonan hak atas tanah (proses peningkatan). Yang menjadi kendala hukum yang timbul dalam proses peningkatan status hak dari hak pakai yang terikat jaminan di atas hak pengelolaan menjadi hak milik adalah kurangnya informasi mengenai manfaat peningkatan hak, keterbatasan pendidikan dan pengetahuan dari sebagian masyarakat, serta ketidaklengkapan berkas guna memenuhi persyaratan secara adminitrasi dalam proses peningkatan hak tersebut. Perlindungan kreditur terhadap peningkatan hak yang dilakukan dari hak pakai yang terikat jaminan di atas hak pengelolaan menjadi hak milik adalah dengan mengantisipasi suatu peristiwa hukum dalam kaitannya dengan objek jaminan dalam peningkatan status hak yang dilakukan, maka didalam Surat Kuasa Membebankan i
Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pembebanan Hak Tangngungan (APHT) ditambahkan janji : “ Apabila diterbitkan sertifikat baru dengan nomor, luas berapapun dan hak apapun tetap terikat sebagai dokumen jaminan perjanjian kredit yang bersangkutan pada bank…” Janji tersebut dicantumkan pada pasal tambahan, jadi pihak bank tidak perlu khawatir apabila Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungannya tidak berlaku karena tetap ada jaminan utang. Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik selain memberi kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan juga menguntungkan pemegang Hak Tanggungan. Kata Kunci : Peningkatan status hak, Hak Pakai, Hak Tanggungan, Hak Pengelolaan, Hak Milik
ii
ABSTRACT
In the national development era, land is one of the main capitals as a means of the implementation of development in order to realize the welfare of the people. The need of people for land is increasing from day to day which is in line with the overall development conducted by the Indonesian people. Therefore, the function of land becomes more developed so that the people’s needs for land will continuously develop which is in accordance with the various needs of the people. Since the area of land is relatively limited compared to the need for it, it can arise variously problems. The need for land should be considered seriously for the benefit of the people; therefore, the balance between the need for land by individuals and by the public. Besides the problem above, there are still many other problems related to land which are caused by the lack of legal guarantee or legal certainty of the land rights which are controlled by individuals, by families, and by the public since there is no written record. The specification of the research was descriptive analytic and it was conducted by using judicial normative approach. The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials. Based on the result of the research, it can be concluded that with the registration of the land rights by individuals and by legal entity legally, and the publication of land certificates, the government will guarantee the security of the land ownership. In order to be used optimally and to fulfill the public need for land, the government has applied one of the philosophical elements of the Agrarian Law that says: “the National Agrarian Law should provide the possibility for the realization of the functions of land, water, and air for the benefit of the Indonesian people and should be appropriate for the progress of time in the agrarian problems.” This statement becomes the reason for the request for the land rights (escalation process). The legal problem of the escalation status of the right of use of the guarantee from the cultivating right to the property right is the lack of information about the benefit of the escalation of the rights, the lack of education and knowledge of the people, and the incompleteness of dossier to fulfill the administrative requirements in the process of the escalation of the rights. The protection for creditors toward the escalation of rights from the right of use to cultivate to the property rights is by anticipating the legal cases related to hypothecation in the escalation of the status of the rights. Therefore, SKMHT (proxy letter of burdening hypothecation) and APHT (official document of burdening hypothecation) further say:”New certificate with any number and to what extent the area, the rights are binding as a document for guaranteeing the credit contract of the party concerned with the Bank…” This statement is attached in the supplementary article so that the Bank does not necessarily worry about whether the SKMHT is valid or not since there is the guarantee for the credit. The change from the Building Rights or the Right of Use to the Land Rights will eventually give the benefit to hypothecation holders. Keywords: Escalation the Right Status, Right of Use, Hypothecation, Right of Cultivation, Property Rights
iii
KATA PENGANTAR
Bismillaahirrahmaanirrahiim, Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “ANALISIS PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK”. Juga tidak lupa Shalawat beriring salam penulis hadiahkan kepada Rasulullah SAW yang selalu menjadi suri tauladan dan yang syafa’atnya selalu diharapkan seluruh umatnya. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister dalam bidang Ilmu Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS, dan ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan demi tercapainya hasil yang terbaik dalam penulisan tesis ini. Kemudian juga, kepada Dosen Penguji Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn dan Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn yang telah berkenan memberi masukan dan arahan sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah. Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada : 1.
Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
iv
2.
Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan bagi penulis menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
3.
Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,., atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
4.
Kedua orangtua, Ayahanda Drs. Muslim Sembiring, MH dan Ibunda Dra. Ulfah Hanum Arrasyid dan adinda saya Muhsin Fahreza Sembiring, SH, dan Muhammad Ramadhan Sembiring, terima kasih atas dukungan dan doanya selama ini.
5.
Paman Kandung saya, Prof. Chainur Arrasyid, SH, terima kasih atas dukungan dan doanya selama ini.
6.
Sahabat-sahabatku seperjuangan, Bang M. Erwin Radityo, Joel Kaban, Wilson S. Widjono, Bang Rahmat P. Siregar, Bang Adam S, Bang Ali Adnan, Bang Tuah Bangun, Bang Ferymensen Bangun, M. Milsa, Bang Didit, Fauzi, Ferykiandi, Bang Sangana Timor L. Siantar, Bang Panji Harahap, Bang Carolla Sembiring, Kak Nadia Akass, Kak Dinda, Kak Henny, Kak Noni, Kak Lila Ginting, Linawaty, Almaysita, Julia, Kak Ika, Kak Nur Milis Ginting dan teman-teman Magister Kenotariatan Angkatan 2010 lainnya, terima kasih atas doa dan dukungannya selama ini.
7.
Kepada Kekasihku tercinta Sahrani Sihotang S.Psi, terima kasih yang tulus atas doa, semangat, kasih sayang, serta dukungannya selama ini.
8.
Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, Bu Fatimah, Kak Lisa, Kak Winda, Kak Sari, Kak Afni, Bang Aldi,
Bang Ken, Bang Rizal dan Bang Hendri selaku manajemen
administrasi yang telah membantu dalam proses penyelesaian tesis ini.
v
Penulis berharap semoga semua doa, bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun tak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak.
Medan, Februari 2013 Penulis,
Muhlis Fahdiar Sembiring
vi
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI Nama Lengkap
: Muhlis Fahdiar Sembiring
Tempat/Tanggal Lahir
: Medan, 17 Oktober 1987
Status
: Belum Menikah
Alamat
: Jl. Meranti No. 100 Jatinegara Binjai
II. KELUARGA Nama Ayah
: Drs. Muslim Sembiring, MH
Nama Ibu
: Dra. Ulfah Hanum Arrasyid
III. PENDIDIKAN SD
: Tahun 1993 s/d 1999 SD TAMAN SISWA Binjai
SMP
: Tahun 1999 s/d 2002 SLTP Negeri 2 Binjai
SMA
: Tahun 2002 s/d 2005 SMA Negeri 5 Binjai
Perguruan Tinggi/S1
: Tahun 2005 s/d 2019 Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan
Perguruan Tinggi/S2
: Tahun 2010 s/d 2013 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan
vii
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK .....................................................................................................
i
ABSTRACT ....................................................................................................
iii
KATA PENGANTAR ...................................................................................
iv
RIWAYAT HIDUP ....................................................................................... vii DAFTAR ISI .................................................................................................. viii BAB I
PENDAHULUAN .......................................................................
1
A. Latar Belakang ......................................................................
1
B. Rumusan Masalah ................................................................. 14 C. Tujuan Penelitian .................................................................. 15 D. Manfaat Penelitian ................................................................ 15 E. Keaslian Penelitian ................................................................ 16 F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................... 17 G. Metodologi Penelitian ........................................................... 22 BAB II
DASAR DAPAT DIKABULKANNYA PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ................................................................................ 26 A. Tinjauan Umum Mengenai Hak Pakai................................... 26 B. Tinjauan Umum Mengenai Hak Milik................................... 34 C. Tinjauan Umum Tentang Hak Pengelolaan .......................... 39 D. Perspektif Umum Terhadap Hak Tanggungan....................... 43
viii
E. Proses Penerbitan Hak Atas Tanah Dari Hak Pakai Menjadi Hak Milik Dari Pemerintah Yang Sudah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Pada Kantor Pertanahan............................... 48 F. Dasar Dapat Dikabulkannya Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik................................................................. 59 BAB III
KENDALA HUKUM YANG TIMBUL DALAM PROSES PENINGKATAN STATUS HAK DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ............................ 64 A. Pendaftaran Tanah Sebagai Tertib Administrasi Aspek Kepastian Hukum .................................................................. 64 B. Kendala Hukum Yang Timbul Dalam Proses Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik..................................... 73 C. Upaya Yang Dilakukan Untuk Mengatasi Kendala Hukum Yang Timbul Dalam Proses Peningkatan Status Hak Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik................................................................. 78 D. Kedudukan Hak Pengelolaan Terhadap Peningkatan Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Diatasnya Menjadi Hak Milik . 79
BAB IV
PERLINDUNGAN KREDITUR TERHADAP PENINGKATAN HAK YANG DILAKUKAN DARI HAK PAKAI YANG TERIKAT JAMINAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN MENJADI HAK MILIK ............................... 88 A. Pelaksanaan Perubahan Hak ..................................................... 88 B. Perlindungan Kreditur Terhadap Peningkatan Hak Yang Dilakukan Dari Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Di Atas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik ....................................... 94 C. Akibat Hukum Peningkatan Hak Pakai Yang Terikat Jaminan Diatas Hak Pengelolaan Menjadi Hak Milik Tanpa Perubahan..................................................................................100
ix
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................102 A. Kesimpulan ..............................................................................102 B. Saran .........................................................................................104
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................106
x
