YAITU HAK ATAS TANAH YANG TIDAK LANGSUNG BERSUMBER PADA HAK BANGSA INDONESIA DAN YANG DIBERIKAN OLEH PEMILIK TANAH DENGAN CARA PERJANJIAN PEMBERIAN HAK ANTARA PEMILIK TANAH DENGAN CALON PEMEGANG HAK YANG BERSANGKUTAN.
YANG TERMASUK HAK ATAS TANAH SEKUNDER ADALAH: - HAK GUNA BANGUNAN - HAK PAKAI - HAK SEWA - HAK USAHA BAGI HASIL - HAK GADAI - HAK MENUMPANG
Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil dan Hak Menumpang, sifatnya adalah sementara, artinya sebagai suatu lembaga pada suatu ketika akan dihapuskan karena pada asasnya Hukum Agraria tidak memperbolehkan adanya pemerasan. Khusus untuk tanah pertanian pada dasarnya wajib dikerjakan sendiri (Pasal 10 UUPA).
Peraturan (dasar hukumnya) Pasal 44 dan 45 UUPA. Pengertian Hak Sewa adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik pihak lain dengan kewajiban membayar uang sewa pada tiap-tiap waktu tertentu. Hak sewa ini dalam hukum adat dikenal dengan istilah “jual tahunan”.
UANG SEWA
Pemilik
Penyewa
penguasaan yuridis (Hak Milik)
TANAH
penguasaan fisik ( Hak Sewa)
Sifat dan Ciri-ciri:
1) Bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya; 2) Dapat diperjanjikan, hubungan sewa putus bila penyewa meninggal dunia; 3) Tidak terputus bila Hak Milik dialihkan; 4) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan . dibebani Hak Tanggungan; 5) Dapat dilepaskan; 6) Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan diatas akta otentik atau akta bawah tangan
Subyek (pasal 45 UUPA)
(1) Warganegara Indonesia; (2) Badan Hukum Indonesia; (3) Warganegara asing yang berkedudukan di Indonesia; (4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Jangka waktu Tergantung perjanjian, dengan memperhatikan pasal 26 ayat 2 UUPA. Terjadinya (1) karena perjanjian; (2) konversi. Luas Tanah (1) Untuk tanah pertanian: dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960; (2) Untuk tanah bangunan : tidak ada pembatasan.
Peraturan (dasar hukumnya) (1) Pasal 53 UUPA; (2) UU No. 56/Prp/1960 Pengertian Hak Gadai adalah hubungan hukum antara seseorang dengan tanah milik orang lain yang telah menerima uang gadai daripadanya, yang memberi wewenang kepadanya untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut.
UANG GADAI
Pemegang gadai
Pemilik
penguasaan yuridis (Hak Milik)
TANAH
penguasaan fisik ( Hak Gadai)
Sifat dan Ciri-ciri
(1) Jangka waktunya terbatas; (2) Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris; (3) Tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai; (4) Dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti dapat dianak-gadaikan (onderverpanden); HAK GADAI I
HAK GADAI II
TANAH
TANAH
S1
S2 UANG GADAI I
S3 UANG GADAI II
(5) Dapat dialihkan kepada pihak ketiga (= memindahgadaikan/doorverpanden); UANG GADAI TANAH
S1
TANAH
S2 Uang Gadai
Penebusan uang gadai
S3
(6) Tidak hapus bila hak atas tanah dialihkan kepada pihak lain; uang gadai
S2
S1 Tanah
S3 Pengalihan HM
Uang Gadai
(7) Uang gadai dapat ditambah (= mendalami gadai);
Jangka waktu
(1) Untuk tanah pertanian adalah 7 tahun (pasal 7 UU No. 56/Prp/1960); (2) Untuk tanah bangunan, tidak tertentu (hukum adat).
Subyek (Pasal 45 UUPA) Warganegara Indonesia (pasal 9 ayat 2 UUPA); Terjadinya (1) karena jual gadai; dan (2) konversi. Luas Tanah
1) Untuk
tanah pertanian: dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960; 2) Untuk tanah bangunan, tidak tertentu (hukum adat).
Hapusnya 1) Penebusan
oleh
pemberi
gadai
tanah); 2) 7 tahun untuk tanah pertanian; 3) Dicabut untuk kepentingan umum; 4) Tanahnya musnah.
(=pemilik
Besarnya uang penebusan gadai (Pasal 7 ayat 2 UU No. 56/Prp/1960) Rumus : (7 + 1/2) - waktu berlangsungnya gadai x uang gadai 7
Peraturan (dasar hukumnya)
(1) UUPA : Pasal 5; (2) Luar UUPA:
UU No. 2/1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil; PMPA Nomor 4/1964 tentang Penetapan Perimbangan
Khusus dalam Pelaksanaan Perjanjian Bagi Hasil; Inpres No. 13/1980 tentang Pedoman Pelaksanaan UU No. 2/1960; Keputusan Bersama Mendagri dan Menteri Pertanian No. 211/1980 - 714/KPTSUM/9/1980 tentang Juklak Inpres No. 13 Tahun 1980.
Pengertian Hak Usaha Bagi Hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (Penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (pemilik), dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut imbangan yang telah disetujui.
Sifat dan Ciri-ciri
(1) Jangka waktunya terbatas; (2) Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik; (3) Tidak dapat hapus bila hak milik beralih; (4) Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia, tetapi hapus apabila pemilik meninggal; (5) Didaftar menurut peraturan khusus (UU No. 2/1960); (6) Pada waktunya akan dihapuskan.
Jangka waktu (1) Untuk tanah sawah, minimum 3 tahun; (2) Untuk tanah kering, minimum 5 tahun (Pasal 4 UU No. 2/1960).
Subyek : Warganegara Indonesia (1) Subyek yang membagi-hasilkan: - Pemilik; - Penyewa; - Pemegang Hak Gadai. (2) Subyek dapat menjadi Penggarap: - Warganegara Indonesia (pasal 9 UUPA); - Koperasi Tani/Desa (Inpres No. 13/1980).
Terjadinya (1) karena perjanjian; dan (2) konversi. Luas Tanah Maksimum 3 hektar (Pasal 4 UU No. 2/1960).
Hapusnya (1) Jangka waktunya berakhir; (2) Atas persetujuan kedua belah pihak sebelum jangka waktu berakhir; (3) Dengan izin Kepala Desa atas tuntutan pemilik, dalam hal apabila pemilik ternyata kepentingannya dirugikan oleh penggarap, misalnya penggarap tidak jujur, tidak mengusahakan dengan baik tanah garapannya, dan lainlain; (4) Tanahnya musnah.
Peraturan (dasar hukumnya) Pasal 53 UUPA. Pengertian Hak Menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah pekarangan orang lain. (istilah: numpang sari/magersari). Hak menumpang ini sebenarnya termasuk species Hak Pakai, akan tetapi pada Hak Menumpang hubungan hukumnya lemah, mudah diputuskan oleh pemilik tanah pekarangan, karena dalam hak menumpang ini tidak dikenal bayaran (gratis).
Sifat dan Ciri-ciri (1) Hak yang sangat lemah; (2) Tidak ada pembayaran sewa; (3)Sewaktu-waktu jika pemilik tanah memerlukan tanahnya, hak tersebut hapus; (4) Turun temurun; (5) Tidak dapat dialihkan
Jangka waktu Tidak tetap, tergantung si pemilik tanah. Subyek Warganegara Indonesia Terjadinya (1) karena perjanjian (izin pemilik tanah); (2) karena konversi.
Hapusnya (1) Pengakhiran hubungan; Tukon tali: “pesangon” yang diberikan pemilik kepada yang menumpang yang terkena pengosongan; (2) Dicabut untuk kepentingan umum; (3) Dilepaskan oleh pemilik; (4) Tanahnya musnah.
