HAK MILIK ATAS RUMAH SEBAGAI JAMINAN FIDUSIA

HAK MILIK ATAS RUMAH SEBAGAI JAMINAN FIDUSIA Oleh : Dr. Urip Santoso, S.H, MH.1

Abstrak Rumah bagi pemiliknya di samping berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, juga berfungsi sebagai aset bagi pemiliknya. Rumah sebagai aset, maka rumah mempunyai nilai ekonomis sehingga dapat dinilai dengan uang. Oleh karena rumah mempunyai nilai ekonomis, maka rumah dapat dijadikan jaminan utang oleh pemiliknya. Rumah yang dapat dijadikan jaminan utang adalah rumah yang sifatnya dimiliki. Hak milik atas rumah tanpa tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia. Dokumen yang diserahkan sebagai jaminan Fidusia adalah surat tanda bukti pemilikan rumah. Jaminan Fidusia dibuktikan dengan Akta Pembebanan Fidusia yang dibuat oleh Notaris. Lahirnya Jaminan Fidusia adalah sejak Akta Pembebanan Fidusia didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Sebagai tanda bukti Jaminan Fidusia diterbitkan Sertipikat Fidusia oleh Kantor Pendaftaran Fidusia. Kata kunci : Hak milik, rumah, fidusia, akta, sertipikat

Pendahuluan

Pengertian rumah disebutkan dalam Pasal 1 angka 7 Undang-undang No. 1 Tahun 2011, yaitu bangunan

Pada mulanya, ketentuan tentang perumahan diatur

gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang

dalam Undang-undang No. 41 Tahun 1964 tentang

layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat

Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor

dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

6 Tahun 1962 tentang Pokok-pokok Perumahan

Rumah yang ditempati atau dihuni diharapkan tidak

(Lembaran Negara Tahun 1962 No. 40, Tambahan

sekedar rumah, tetapi rumah yang layak huni dalam

lembaran Negara Republik Indonesia No. 2476) menjadi

lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

Undang-undang (Lembaran Negara Tahun 1964 No. 3, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No.

Pasal 21 ayat (1) Undang-undang No. 1 Tahun 2011

2611). Undang-undang No. 41 Tahun 1964 dinyatakan

menetapkan jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku

tidak berlaku lagi oleh Undang-undang No. 4 Tahun

pembangunan dan penghunian yang meliputi:

1992 tentang Perumahan dan Permukiman (Lembaran

a. Rumah komersial

Negara Tahun 1992 No. 23, Tambahan Lembaran Negara

Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan

Republik Indonesia No. 3469). Undang-undang No. 4

dengan tujuan mendapatkan keuntungan sesuai

Tahun 1992 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi

kebutuhan masyarakat.

oleh Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang

b. Rumah umum

Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara

Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan

Tahun 2011 No. 7, Tambahan Lembaran Negara Republik

untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat

Indonesia No. 5188).

berpenghasilan rendah. Rumah umum dapat mendapatkan bantuan dan

1

Dosen Hukum Agraria dan Hukum Perumahan Pada Fakultas Hukum Universitas Airlangga

kemudahan dari Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

55

Buletin Hukum Perbankan dan Kebanksentralan • Volume 11, Nomor 3, September - Desember 2013

c. Rumah swadaya

fungsional, baik dalam arah horizontal atau vertikal,

Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas

dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing

prakarsa dan upaya masyarakat.

dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama

Rumah swadaya diselenggarakan atas prakarsa dan

untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian

upaya masyarakat, baik secara sendiri maupun

bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

berkelompok. Rumah swadaya dapat memperoleh bantuan dan


kemudahan dari Pemerintah dan/atau Pemerintah

menetapkan bahwa pembangunan rumah tunggal, rumah

Daerah.

deret, dan/atau rumah susun dapat di atas tanah:

d. Rumah khusus

a. Hak Milik

Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan

Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan

dalam rangka untuk memenuhi kebutuhan khusus.

terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah

Yang dimaksud dengan “kebutuhan khusus”, antara

dengan mengingat ketentuan Pasal 6 Undang-undang

lain adalah kebutuhan untuk perumahan transmigrasi,

No. 5 Tahun 1960 atau Undang-undang Pokok Agraria

permukiman kembali korban bencana alam, dan rumah sosial untuk menampung orang lansia, masyarakat

(UUPA). b. Hak Guna Bangunan, baik di atas tanah negara

miskin, yatim piatu, dan anak terlantar, serta termasuk

maupun di atas tanah Hak Pengelolaan

juga untuk pembangunan rumah yang lokasinya

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan

terpencar dan rumah di wilayah perbatasan wilayah

dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan

negara. Rumah khusus disediakan oleh Pemerintah

miliknya, dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga

dan/atau Pemerintah Daerah.

puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu

e. Rumah negara

paling lama 20 (duapuluh) tahun, dan diperbaharui

Rumah negara adalah rumah yang dimiliki negara

haknya untuk jangka waktu paling lama 30 (tigapuluh)

dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian

tahun.

dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang

c. Hak Pakai atas tanah negara

pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

Hak Pakai adalah hak untuk mempergunakan dan/atau

Rumah negara disediakan oleh Pemerintah dan/atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung

Pemerintah Daerah.

oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam


keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

menetapkan bentuk rumah, yaitu:

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik

a. Rumah tunggal

tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau

Rumah tunggal adalah rumah yang mempunyai

perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak

kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan

bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-

tidak dibangun tepat pada batas kaveling.

undang No. 5 Tahun 1960.

b. Rumah deret Rumah deret adalah beberapa rumah yang satu atau

Rumah berfungsi sebagai aset (kekayaan) bagi pemiliknya,

lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu

artinya rumah tersebut mempunyai nilai ekonomis bagi

atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi

pemiliknya. Hak yang dimiliki pemilik rumah terhadap

masing-masing mempunyai kaveling sendiri.

rumahnya, adalah:

c. Rumah susun Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

56

a. Menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan fungsinya; b. Memberikan hak kepada orang lain untuk menghuni rumahnya dengan cara bukan sewa menyewa;


c. Menyewakan rumahnya kepada orang lain;

Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, dan Jaminan

d. Menjual rumahnya kepada orang lain;

Fidusia apabila yang dijadikan jaminan utang adalah

e. Menghibahkan rumahnya kepada orang lain;

rumah tidak beserta tanahnya, yang diatur dalam Undang-

f. Menukarkan rumahnya dengan rumah milik orang

Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.

lain; g. Melelang rumahnya dalam kaitannya dengan pelunasan utang;

Permasalahan yang hendak dikaji dalam tulisan ini adalah pengaturan hak milik atas rumah sebagai jaminan Fidusia

h. Menjaminkan rumahnya ke dalam utang piutang;

dan mekanisme pembebanan hak milik atas rumah

i. Mewariskan rumahnya kepada ahli warisnya.

sebagai jaminan Fidusia.

Rumah sebagai aset (kekayaan) bagi pemiliknya dan

Pembahasan

mempunyai nilai ekonomis dapat dijadikan jaminan utang oleh pemiliknya. Utang dengan jaminan rumah dapat

1. Pengaturan Jaminan Fidusia Atas Rumah

dijadikan bagi pemiliknya untuk mengembangkan usaha

Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

(bisnis) atau keperluan lainnya.

dan Kawasan Permukiman tidak mengatur hak milik atas rumah sebagai Jaminan Fidusia. Berdasarkan

Bentuk rumah yang dapat dijadikan jaminan utang

ketentuan Pasal 1 angka 7 Undang-undang No. 1

adalah rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun.

Tahun 2011, rumah sebagai aset bagi pemiliknya yaitu

Tidak setiap jenis rumah dapat dijadikan jaminan utang.

rumah mempunyai nilai ekonomis bagi pemiliknya

Jenis rumah yang dapat dijadikan jaminan utang adalah

sehingga dapat dijadikan jaminan utang dengan

rumah komersial, rumah swadaya, dan rumah umum,

dibebani Jaminan Fidusia.

sedangkan jenis rumah yang tidak dapat dijadikan jaminan utang adalah rumah khusus dan rumah negara.

Pertama kali diatur, bahwa rumah susun dan hak

Rumah komersial, rumah swadaya, dan rumah umum

milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan

dapat dijadikan jaminan utang sebab rumah tersebut

utang dengan dibebani Jaminan Fidusia adalah Pasal

dapat diperjualbelikan oleh pemilik rumah kepada orang

12 Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang

lain. Rumah khusus tidak dapat dijadikan jaminan utang

Rumah Susun, yaitu:

sebab rumah tersebut dibangun dalam rangka memenuhi

(1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu

kebutuhan untuk transmigrasi, permukiman kembali

berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu

korban bencana alam, dan rumah sosial untuk

kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan

menampung orang lansia, masyarakat miskin, yatim

jaminan utang dengan :

piatu, dan anak terlantar, serta termasuk juga untuk

a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah Hak Milik

pembangunan rumah yang lokasinya terpencar dan lokasinya dan rumah di wilayah perbatasan negara. Demikian pula, rumah negara juga tidak dapat dijadikan

atau Hak Guna Bangunan; b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah Hak Pakai atas tanah negara.

jaminan utang sebab rumah negara sifatnya bukan untuk

(2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas

dimiliki, akan tetapi hanya dihuni oleh pegawai negeri

tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)

dan/atau pejabat negara atau pejabat Pemerintah.

beserta rumah yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk

Lembaga jaminan yang mewadahi hak milik atas rumah

membiayai pelaksanaan pembangunan rumah

sebagai jaminan utang adalah Hak Tanggungan apabila

susun yang telah direncanakan di atas tanah yang

yang dijadikan jaminan utang adalah rumah beserta hak

bersangkutan dan yang pemberian kreditnya

atas tanahnya, yang diatur dalam Undang-Undang No.

dilakukan secara bertahap sesuai dengan

4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta

pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.

57


Pembebanan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

b. pembebanan hipotek atas rumah beserta tanah

diatur dalam Pasal 13 Undang-undang No. 16 Tahun

yang haknya dimiliki oleh pihak yang sama

1985, yaitu: “Dengan tidak mengurangi ketentuan

dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta

Pasal 12, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Tanah sesuai dengan peraturan perundang-

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat

undangan yang berlaku.

dijadikan jaminan utang dengan: a. dibebani hipotik, jika tanahnya tanah Hak Milik

Penjelasan Pasal 15 ayat (1) Undang-undang No. 4

atau Hak Guna Bangunan;

Tahun 1992 menyatakan bahwa pemilikan rumah

b. dibebani fidusia, jika tanahnya tanah Hak Pakai

oleh bukan pemilik hak atas tanah, dengan persetujuan

atas tanah negara.

tertulis pemilik hak atas tanah, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. Pemilikan rumah oleh

Berdasarkan ketentuan Pasal 12 dan Pasal 13 Undang-

pemilik hak atas tanah, rumahnya dapat dijadikan

undang No. 16 Tahun 1985 dapat dijelaskan bahwa:

jaminan utang dengan dibebani fidusia. Pemilikan

a. rumah susun dan hak milik atas satuan rumah

rumah oleh pemilik hak atas tanah, rumah beserta

susun dapat dibebani hipotik jika tanahnya Hak

tanahnya dapat dijadikan jaminan utang dengan

Milik atau Hak Guna Bangunan;

dibebani hipotek.

b. rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun dapat dibebani fidusia jika tanahnya Hak

Undang-undang No. 16 Tahun 1985, Undang-undang

Pakai atas tanah negara.

No. 4 Tahun 1992, dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 mengatur bahwa rumah susun, hak milik

Undang-undang No. 16 Tahun 1985 dilaksanakan

atas satuan rumah susun, dan rumah dapat dijadikan

oleh Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang

jaminan utang dengan dibebani fidusia, tetapi tidak

Rumah Susun. Pembebanan rumah susun atau hak

memberikan pengertian tentang fidusia dan tidak

milik atas satuan rumah susun dengan dibebani hipotik

mengatur tata cara (prosedur) pembebanan fidusia.

atau fidusia diatur dalam Pasal 43 nya, yaitu: “Dalam hal terjadi pembebanan atas rumah susun, pendaftaran

7 (tujuh) tahun setelah berlakunya Undang-undang

hipotik atau fidusia yang bersangkutan dilakukan

No. 4 Tahun 1992 diundangkan Undang-undang No.

dengan menyampaikan:

42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia, tanggal 30

a. sertipikat hak milik atas satuan rumah susun yang

September 1999. Fidusia merupakan istilah yang

bersangkutan;

sudah lama dikenal di Indonesia, namun Undang-

b. akta pembebanan hipotik atau fidusia;

undang yang mengatur tentang fidusia baru ada

c. surat-surat lainnya yang diperlukan untuk

tahun 1999 dengan Undang-undang No. 42 Tahun

pembebanan.

1999. Fidusia menurut Munir Fuady, juga disebut dengan istilah “Penyerahan Hak Milik Dengan

Pasal 15 Undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang

Kepercayaan”. Dalam terminologi Belandanya disebut

Perumahan dan Permukiman mengatur hak milik atas

dengan istilah lengkapnya Fiduciare Eigendom

rumah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani

Overdracht, sedangkan dalam Bahasa Inggrisnya

Fidusia, yaitu :

disebut dengan istilah lengkapnya Fiduciary Transfer

(1) Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang.

of Ownership.2

(2) a. pembebanan fidusia atas rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh notaris sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

58

2

Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global, Cet. III, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008, h. 151.


Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-undang No. 42

pemilik tanah. Objek Jaminan Fidusia adalah rumah

Tahun 1999, yang dimaksud fidusia adalah hak

saja tanpa hak atas tanah. Dari aspek hak atas tanah

kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan

yang di atasnya berdiri bangunan rumah dapat

dengan ketentuan bahwa benda yang hak

dijelaskan:

kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam

a. Rumah yang berdiri di atas tanah haknya

penguasaan pemilik benda. Selanjutnya, dalam Pasal

sendiri

1 angka 2 nya dinyatakan bahwa jaminan fidusia

Rumah yang berdiri di atas tanah haknya sendiri,

adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang

yaitu rumah tersebut berdiri di atas tanah berstatus

berwujud maupun yang tidak berwujud dan tidak

Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.

bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat

b. Rumah yang berdiri di atas tanah Hak Milik

dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud

orang lain

dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang

Rumah yang berdiri di atas tanah Hak Milik orang

Hak Tanggungan yang telah berada dalam penguasaan

lain, yaitu rumah tersebut berdiri di atas tanah

Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan

berstatus Hak Guna Bangunan atas tanah Hak

utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik, atau Hak

diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor

Sewa Untuk Bangunan.

lainnya. Syarat rumah tidak beserta tanah, baik yang berdiri Dari ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-undang No.

di atas tanahnya sendiri atau berdiri di atas tanah Hak

42 Tahun 1999 dapat diketahui bahwa objek Jaminan

Milik orang lain yang menjadi objek Jaminan Fidusia

Fidusia, adalah :

adalah rumah yang sifatnya dimiliki bukan rumah

a. Benda bergerak, meliputi :

sewa. Jenis rumah yang dapat dijadikan objek Jaminan

1. benda bergerak berwujud;

Fidusia adalah rumah komersial, rumah swadaya, dan

2. benda bergerak tidak berwujud.

rumah umum, sedangkan rumah khusus dan rumah

b. Benda tidak bergerak khususnya bangunan yang

negara tidak dapat menjadi objek Jaminan Fidusia.

tidak dibebani dengan Hak Tanggungan. Pemilikan rumah yang berdiri di atas tanah Hak Milik Bangunan termasuk rumah yang menjadi objek

orang lain, yang pembangunan rumahnya atas

Jaminan Fidusia disebutkan dalam Penjelasan Pasal

persetujuan dari pemilik tanah merupakan penerapan

15 ayat (1) Undang-undang No. 4 Tahun 1992, yaitu:

asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding

a. Pemilikan rumah oleh bukan pemilik hak atas

beginsel). Menurut Djuhaendah Hasan, dinyatakan

tanah, dengan persetujuan dengan tertulis pemilik

bahwa dalam asas pemisahan horizontal, pemilikan

hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang

atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berdiri

dengan dibebani Fidusia;

di atas tanah itu adalah berbeda. Asas pemisahan

b. Pemilikan rumah oleh pemilik hak atas tanah,

horizontal memisahkan tanah dengan benda lain yang

rumahnya dapat dijadikan jaminan utang dengan

melekat pada tanah itu.3 Ter Haar yang pendapatnya

dibebani Fidusia.

dikutip oleh Iman Sudiyat menyatakan bahwa, tanah adalah terpisah dari segala sesuatu yang melekat

Rumah yang menjadi objek Jaminan Fidusia dapat

padanya atau pemilikan atas tanah terlepas dari benda

berdiri di atas tanah haknya sendiri, atau berdiri di atas tanah Hak Milik orang lain. Kalau rumah yang mau dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia berada di atas tanah milik orang lain, maka harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari

3

Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, h. 76.

59


yang berada di atas tanah itu. Sehingga pemilik atas

jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud

tanah dan bangunan yang berada di atasnya dapat

maupun yang tidak berwujud dan tidak bergerak

berbeda.4 Dalam asas pemisahan horizontal, bangunan

khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak

dan tanaman yang ada di atas tanah bukan merupakan

Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-

satu kesatuan, pemilikan atas tanah tidak selalu

undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

memiliki bangunan atau tanaman yang ada di atasnya,

Tanggungan yang telah berada dalam penguasaan

dan perbuatan hukum mengenai tanah tidak selalu

Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan

meliputi bangunan atau tanaman yang ada di atasnya

utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

kecuali diperjanjikan lain Di samping asas pemisahan

diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor

horizontal, terdapat asas perlekatan (accessie beginsel),

lainnya. Berdasarkan ketentuan ini, bangunan rumah

yaitu bangunan atau tanaman di atas tanah merupakan

yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan dapat

satu kesatuan, pemilikan atas tanah termasuk memiliki

dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia

bangunan atau tanaman yang ada di atasnya, dan

dengan syarat bangunan rumah tersebut merupakan

perbuatan hukum mengenai tanah meliputi pula

rumah komersial, rumah swadaya, dan rumah umum,

bangunan atau tanaman yang ada di atas tanah

bukan rumah negara atau rumah khusus, baik yang

kecuali diperjanjikan lain.

berdiri di atas tanah haknya sendiri maupun di atas tanah Hak Milik orang lain yang sifat penguasan

Dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun

rumahnya adalah dimiliki bukan sewa.

1996 diterapkan asas pemisahan horizontal, yaitu: a. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak

Ketentuan hak milik atas rumah sebagai Jaminan

Pengelolaan

Fidusia dapat disebutkan, yaitu:

Pemilikan bangunan di atas tanah yang berstatus

a. Pemberi Fidusia adalah pemilik rumah yang juga

Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak

pemegang hak atas tanah atau pemilik rumah

Pengelolaan.

yang bukan pemilik tanah sebagai debitor atau

b. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik

pihak yang berutang;

Pemilikan bangunan di atas tanah yang berstatus

b. Penerima Fidusia adalah perseorangan atau badan

Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak

hukum yang memberikan utang kepada Pemberi

Milik.

Fidusia sebagai kreditor atau pihak yang

c. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan Pemilikan bangunan di atas tanah yang berstatus Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan. d. Hak Pakai atas tanah Hak Milik Pemilikan bangunan di atas tanah yang berstatus Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Milik. e. Hak Sewa Untuk Bangunan Pemilikan bangunan di atas tanah yang berstatus Hak Sewa yang berasal dari tanah Hak Milik.

berpiutang; c. Objek Jaminan Fidusia adalah bangunan rumah saja tidak beserta tanahnya yang sifat penguasaan rumahnya dimiliki bukan sewa; d. Jaminan Fidusia merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok yang berupa perjanjian utang piutang antara Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia; e. Secara riil, Penerima Fidusia hanya berfungsi sebagai pemegang jaminan, bukan sebagai pemilik

Dalam Pasal 1 angka 2 Undang-undang No. 42 Tahun 1999 dinyatakan bahwa jaminan fidusia adalah hak

yang sebenarnya; f. Hak milik atas rumah tidak beserta tanahnya sebagai objek Jaminan Fidusia diserahkan secara yuridis oleh Pemberi Fidusia kepada Penerima

4

Iman Sudiyat, Hukum Adat Sketsa Asas, Liberty, Yogyakarta, 1981, h. 54.

60

Fidusia yang dibuktikan dengan Akta Jaminan Fidusia yang dibuat oleh dan dihadapan notaris;


g. Untuk memenuhi keterbukaan, Jaminan Fidusia

Utang Pemberi Fidusia atau debitor kepada

wajib didaftarkan oleh Penerima Fidusia ke Kantor

Penerima Fidusia atau kreditor dengan jaminan

Pendaftaran Fidusia, yaitu Kantor Wilayah

berupa hak milik atas rumah yang dimiliki oleh

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia

Pemberi Fidusia atau debitor.

Provinsi untuk dicatat dalam Daftar Buku Fidusia dan diterbitkan Sertipikat Jaminan Fidusia sebagai

Utang piutang antara Pemberi Fidusia atau debitor

tanda bukti Jaminan Fidusia;

dan Penerima Fidusia atau kreditor yang dituangkan

h. Setiap janji yang memberi kewenangan kepada

dalam bentuk perjanjian tertulis merupakan

Penerima Fidusia untuk memiliki rumah yang

perjanjian pokok dalam Jaminan Fidusia.

menjadi objek Jaminan Fidusia apabila debitor cidera janji adalah batal demi hukum;

b. Adanya Akta Jaminan Fidusia

i. Hak Penerima Fidusia untuk mengeksekusi hak

Untuk memberikan jaminan utang Pemberi Fidusia

milik atas rumah sebagai Jaminan Fidusia jika ada

atau debitor kepada Penerima Fidusia atau kreditor,

wanprestasi dari pihak Pemberi Fidusia sebagai

Pemberi Fidusia atau debitor menyerahkan secara

debitor;

yuridis hak milik atas rumah tidak beserta hak atas

j. Apabila hutang Pemberi Fidusia dilunasi, maka

tanahnya kepada Penerima Fidusia atau kreditor.

hak milik atas rumah sebagai Jaminan Fidusia

Penyerahan hak milik atas rumah tidak beserta

harus dikembalikan kepada Pemberi Fidusia;

hak atas tanahnya sebagai jaminan utang

k. Jika hasil penjualan hak milik atas rumah sebagai

merupakan perjanjian ikutan atau perjanjian

Jaminan Fidusia melebihi jumlah hutangnya, maka

tambahan atau bersifat accessoir dari perjanjian

sisa hasil penjualan harus dikembalikan kepada

pokok berupa perjanjian utang piutang.

Pemberi Fidusia. Menurut Pasal 4 Undang-undang No. 42 Tahun 2. Mekanisme Pembebanan Hak Milik Atas Rumah

1999, jaminan fidusia merupakan perjanjian ikutan

Sebagai Jaminan Fidusia

dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan

Syarat sahnya Jaminan Fidusia atas pemilikan rumah

kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi suatu

harus memenuhi 3 (tiga) tahapan yang bersifat

prestasi. Yang dimaksud perjanjian ikutan

kumulatif, yaitu:

(perjanjian accessoir) adalah perjanjian yang

a. Adanya Perjanjian Utang Piutang

mengikuti perjanjian lain yang disebut perjanjian

Pemilik rumah membutuhkan uang untuk suatu

pokok, dan berakhir apabila perjanjian pokoknya

keperluan atau pengembangan usaha (bisnis).

berakhir.5

Untuk memenuhi kebutuhan itu, ia berhutang kepada pihak lain, misalnya bank. Utang piutang

Pada Jaminan Fidusia terdapat 2 (dua) perjanjian,

itu dituangkan dalam perjanjian utang piutang

yaitu perjanjian utang piutang sebagai perjanjian

antara pemilik rumah sebagai Pemberi Fidusia

pokok, dan penyerahan secara yuridis jaminan

atau debitor dan pihak bank sebagai Penerima

berupa objek Jaminan Fidusia oleh Pemberi Fidusia

Fidusia atau kreditor.

atau debitor kepada Penerima Fidusia atau kreditor sebagai perjanjian ikutan atau perjanjian tambahan

Perjanjian utang piutang ini sebagai perjanjian

yang bersifar accessoir.

pokok dalam Jaminan Fidusia. Perjanjian utang piutang ini dapat dibuat dengan akta autentik yaitu aktanya dibuat oleh notaris, atau dibuat dengan akta di bawah tangan, yaitu aktanya dibuat oleh Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia.

5

Sutan Remy Syahdeni, “Komentar Pasal Demi Pasal Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia”, Majalah HUKUM BISNIS, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, 1999, h. 42.

61


Untuk menjamin pelunasan utang Pemberi Fidusia

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai surat bukti

atau debitor kepada Penerima Fidusia atau kreditor,

kepemilikan bangunan gedung diatur dengan

maka dilakukan penyerahan secara yuridis hak

Peraturan Presiden.

milik atas rumah tidak beserta hak atas tanahnya oleh Pemberi Fidusia atau debitor kepada Penerima

Hak milik atas rumah yang diserahkan secara yuridis

Fidusia atau kreditor.

sebagai Jaminan Fidusia oleh Pemberi Fidusia kepada Penerima Fidusia adalah surat tanda bukti

Penyerahan secara yuridis hak milik atas rumah

kepemilikan rumah. Hambatan dan permasalahan

sebagai Jaminan Fidusia oleh Pemberi Fidusia

penyerahan yuridis hak milik atas rumah sebagai

kepada Penerima Fidusia adalah surat bukti

Jaminan Fidusia adalah sampai sekarang belum

kepemilikan bangunan gedung rumah. Pengaturan

ada surat tanda bukti kepemilikan rumah.

surat tanda bukti kepemilikan bangunan gedung diatur dalam Undang-undang No. 28 Tahun 2002

Penyerahan secara yuridis hak milik atas rumah

tentang Bangunan Gedung dan Peraturan

sebagai jaminan utang dibuktikan dengan Akta

Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan

Jaminan Fidusia yang dibuat oleh dan dihadapan

Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun

notaris.

2002 tentang Bangunan Gedung. Dalam Pasal 8 ayat (1) Undang-undang No. 28 Tahun 2002

Pengertian notaris disebutkan dalam Pasal 1 angka

ditetapkan bahwa setiap bangunan gedung harus

1 Undang-undang No. 2 Tahun 2014 tentang

memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun

a) status hak atas tanah, dan/atau izin

2004 tentang Jabatan Notaris, yaitu pejabat umum

pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;

yang berwenang untuk membuat akta otentik

b) status kepemilikan bangunan gedung; dan

dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud

c) izin mendirikan bangunan gedung, sesuai

dalam Undang-undang ini. Produk dari tugas

ketentuan peraturan perundang-undangan

notaris adalah akta notaris, pengertian akta notaris

yang berlaku.

disebutkan dalam Pasal 1 angka 7 Undang-undang No. 2 Tahun 2014, yaitu akta otentik yang dibuat

Pasal 12 Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005

oleh atau dihadapan notaris menurut bentuk dan

mengatur status kepemilikan bangunan gedung,

tata cara yang ditetapkan dalam Undang-undang

yaitu:

ini.

(1) Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan surat bukti kepemilikan

Akta otentik menurut Pasal 1868 Burgerlijk

bangunan gedung yang dikeluarkan oleh

Wetboek (BW), adalah akta di dalam bentuk yang

Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung

ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh dan

fungsi khusus oleh Pemerintah, berdasarkan

dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa

hasil kegiatan pendaftaran bangunan gedung.

untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuatnya.6

(2) Kepemilikan bangunan gedung dapat dialihkan

Unsur utama yang merupakan essensialia agar

kepada pihak lain.

terpenuhi syarat formal bahwa suatu akta

(3) Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan

merupakan akta otentik, yaitu:

pemilik tanah, pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus mendapat persetujuan pemilik tanah. 6

62

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia Burgerlijk Wetboek, Paradnja Paramita, Jakarta, 1985, h. 419.


a. di dalam bentuk yang ditentukan oleh Undangundang;

akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan

b. dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum;

akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau

c. akta itu dibuat oleh dan dihadapan pejabat

dikecualikan kepada pejabat lain atau orang

umum yang berwenang untuk itu dan di

lain yang ditetapkan oleh Undang-undang.

tempat dimana akta itu

dibuat.7 (2) Notaris berwenang pula:

Pendapat yang sama tentang unsur-unsur akta

a. mengesahkan tanda tangan dan

otentik dikemukakan oleh Wawan Setiawan, yaitu:

menetapkan kepastian tanggal surat di

a. bentuk akta harus ditentukan oleh Undang-

bawah tangan dengan mendaftar dalam

undang, artinya tidak boleh ditentukan oleh perangkat peraturan perundang-undangan di bawah Undang-undang; b. dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum; c. akta dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum dalam wilayah jabatannya.8

buku khusus; b. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; c. membuat kopi dan asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;

Berdasarkan ketentuan Pasal 1868 BW, suatu akta dinyatakan sebagai akta otentik apabila memenuhi 3 (tiga) unsur yang bersifat kumulatif, yaitu:

d. melakukan pengesahan kecocokan foto kopi dengan surat aslinya; e. memberikan penyuluhan hukum

a. bentuk akta ditentukan oleh Undang-undang;

sehubungan dengan pembuatan akta;

b. akta dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum

f. membuat akta yang berkaitan dengan

yang diberi kewenangan untuk membuat akta; c. akta dibuat oleh pejabat umum dalam daerah

pertanahan; atau g. membuat akta risalah lelang;

(wilayah) kerjanya. (3) Selain kewenangan sebagaimana dimaksud Kewenangan notaris untuk membuat akta

pada ayat (1) dan ayat (2), Notaris mempunyai

ditetapkan dalam Pasal 15 Undang-undang No.

kewenangan lain yang diatur dalam peraturan

2 Tahun 2014, yaitu:

perundang-undangan.

(1) Notaris berwenang membuat akta otentik

Pasal 6 Undang-undang No. 42 Tahun 1999

mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan

menetapkan bahwa Akta Jaminan Fidusia yang

ketetapan yang diharuskan oleh peraturan

dibuat oleh notaris sekurang-kurangnya memuat:

perundang-undangan dan/atau yang

a) identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia;

dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk

b) data perjanjian pokok yang dijamin Fidusia;

dinyatakan dalam akta otentik, menjamin

c) uraian mengenai benda yang menjadi objek

kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan

Jaminan Fidusia; d) nilai penjaminan; dan e) nilai benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia.

7

8

Irawan Soerodjo, Kepastian Hak Atas Tanah di Indonesia, Apollo, Surabaya, 2003, h. 250. Wawan Setiawan, “Kedudukan dan Keberadaan Pejabat Umum Serta PPAT Dibandingkan Dengan Kedudukan Pejabat Tata Usaha Negara Menurut Sistem Hukum Nasional”, Makalah, Surabaya, 1 Juni 1996, h. 12.

c. Adanya Pendaftaran Jaminan Fidusia Untuk terwujudnya tertib administrasi, asas publisitas, dan jaminan kepastian hukum bagi kreditor terhadap kreditor lainnya, maka hak milik

63


atas rumah yang dibebani dengan Jaminan Fidusia

Sebagai tanda bukti terjadinya Jaminan Fidusia,

wajib didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia.

Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan Sertipikat Jaminan Fidusia dan menyerahkan kepada

Kantor Pendaftaran Fidusia berada dalam lingkup

Penerima Fidusia pada tanggal yang sama dengan

tugas Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia.

tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.

Kantor Pendaftaran Fidusia didirikan untuk pertama

Sertipikat Jaminan Fidusia merupakan salinan dari

kali di Jakarta dengan wilayah kerja mencakup

Buku Daftar Fidusia. Jaminan Fidusia lahir pada

seluruh wilayah Negara Republik Indonesia dan

tanggal yang sama dengan tanggal dicatatnya

secara bertahap didirikan di setiap wilayah ibukota

Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia.

provinsi. Dalam hal Kantor Pendaftaran Fidusia belum didirikan di tiap kabupaten/kota, maka

Dalam Pasal 15 ayat (1) Undang-undang No. 42

wilayah kerja Kantor Pendaftaran Fidusia di ibukota

Tahun 1999 ditetapkan bahwa dalam Sertipikat

provinsi meliputi seluruh kabupaten/kota yang

Jaminan Fidusia dicantumkan kata-kata “DEMI

berada di lingkungan wilayahnya. Saat ini, Kantor

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG

Pendaftaran Fidusia baru didirikan di ibukota

MAHA ESA”. Berdasarkan kata-kata ini, Sertipikat

provinsi. Kantor Pendaftaran Fidusia adalah Kantor

Jaminan Fidusia mempunyai kekuatan eksekutorial

Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi

yang sama dengan putusan pengadilan yang telah

Manusia Provinsi.

memperoleh kekuatan hukum tetap. Yang dimaksud dengan kekuatan eksekutorial adalah

Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan

langsung dapat dilaksanakan tanpa melalui

oleh Penerima Fidusia, kuasa atau wakilnya dengan

pengadilan dan bersifat final serta mengikat para

melampirkan pernyataan pendaftaran Jaminan

pihak untuk melaksanakan putusan tersebut.9

Fidusia. Pernyataan pendaftaran Jaminan Fidusia

Apabila Pemberi Fidusia wanprestasi, eksekusi

memuat:

terhadap hak milik atas rumah yang menjadi objek

a. identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia;

Jaminan Fidusia dapat dilakukan dengan cara:

b. tanggal, nomor akta Jaminan Fidusia, nama,

a) pelaksanaan title eksekutorial oleh Penerima

dan tempat kedudukan notaris yang memuat

Fidusia;

akta Jaminan Fidusia;

b) penjualan rumah yang menjadi objek Jaminan

c. data perjanjian pokok yang dijamin Fidusia;

Fidusia atas kekuasaan Penerima Fidusia sendiri

d. uraian mengenai benda yang menjadi objek

melalui pelelangan umum serta mengambil

Jaminan Fidusia;

pelunasan piutangnya dari hasil penjualan;

e. nilai penjaminan; dan

c) penjualan di bawah tangan yang dilakukan

f. nilai benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia.

berdasarkan kesepakatan Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia jika dengan cara demikian

Kantor Pendaftaran Fidusia mencatat Jaminan

dapat diperoleh harga tertinggi yang

Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia pada tanggal

menguntungkan para pihak.

yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.

Dalam hal hasil eksekusi melebihi nilai penjaminan, Penerima Fidusia wajib mengembalikan kelebihan

Pendaftaran Jaminan Fidusia oleh Penerima Fidusia

tersebut kepada Pemberi Fidusia. Apabila hasil

ke Kantor Pendaftaran Fidusia menjadi tanda

eksekusi tidak mencukupi untuk pelunasan utang

lahirnya Jaminan Fidusia. 9

64

Sutan Remy Syahdeni, Op.cit., h. 45.


debitor tetap bertanggung jawab atas utang yang

Penutup

belum terbayar. Rumah mempunyai fungsi sebagai aset bagi pemiliknya, Hapusnya hak milik atas rumah sebagai Jaminan

maka rumah mempunyai nilai ekonomis yang dapat

Fidusia berdasarkan ketentuan Pasal 25 dan Pasal

dinilai dengan uang, sehingga rumah dapat dijadikan

26 Undang-undang No. 42 Tahun 1999, yaitu:

jaminan utang. Apabila yang dijadikan jaminan utang

a. hapusnya utang yang dijamin dengan fidusia

adalah rumah tidak beserta hak atas tanahnya, maka

berupa hak milik atas rumah; b. pelepasan hak atas Jaminan Fidusia oleh Penerima Fidusia; dan

lembaga jaminannya adalah Fidusia. Rumah yang dijadikan jaminan utang dengan dibebani Jaminan Fidusia adalah rumah yang sifatnya dimiliki bukan bukan rumah sewa.

c. rumah yang menjadi objek Jaminan Fidusia musnah.

Mekanisme pembebanan jaminan Fidusia adalah rumah adalah adanya perjanjian utang piutang antara pemilik

Penerima Fidusia memberitahukan kepada Kantor

rumah sebagai debitur dengan pihak lain (bank) sebagai

Pendaftaran Fidusia mengenai hapusnya Jaminan

kreditur, adanya Akta Pembebanan Fidusia yang dibuat

Fidusia dengan melampirkan pernyataan mengenai

oleh notaris, dan pendaftaran Jaminan Fidusia kepada

hapusnya utang, pelepasan hak, atau musnahnya

Kantor Pendaftaran Fidusia. Sebagai tanda bukti Jaminan

rumah yang menjadi objek Jaminan Fidusia

Fidusia diterbitkan Sertipikat Jaminan Fidusia oleh Kantor

tersebut. Dengan hapusnya Jaminan Fidusia,

Pendaftaran Fidusia.

Kantor Pendaftaran Fidusia mencoret pencatatan Jaminan Fidusia dari Daftar Buku Fidusia. Kantor

Rekomendasi yang dapat disampaikan adalah agar hak

Pendaftaran Fidusia menerbitkan surat keterangan

milik atas rumah dapat dijadikan jaminan utang dengan

yang menyatakan Sertipikat Jaminan Fidusia yang

dibebani Jaminan Fidusia, maka Pemerintah Daerah harus

bersangkutan tidak berlaku lagi.

melaksanakan perintah Undang-undang No. 28 Tahun 2002 juncto Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005

Hambatan dan permasalahan yuridis yang muncul

untuk menerbitkan Peraturan Daerah yang mengatur

berkaitan dengan hak milik atas rumah tidak

surat tanda bukti kepemilikan bangunan.

beserta tanahnya dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia adalah sampai sekarang belum ada surat tanda bukti kepemilikan bangunan rumah yang menjadi perintah Undang-undang No. 28 Tahun 2002 juncto Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005. Atas dasar hambatan dan permasalahan ini, dalam pelaksanaan hak milik atas rumah tidak beserta tanahnya yang menjadi objek Jaminan Fidusia akan menemui kesulitan penjaminannya, yaitu rumah yang diserahkan secara yuridis oleh Pemberi Fidusia kepada Penerima Fidusia sebagai Jaminan Fidusia tidak ada surat tanda bukti kepemilikannya.

65

DAFTAR PUSTAKA

Fuady, Munir, Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global, Cet. III, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008. Hasan, Djuhaendah, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996. Setiawan, Wawan, “Kedudukan dan Keberadaan Pejabat Umum Serta PPAT Dibandingkan Dengan Kedudukan Pejabat Tata Usaha Negara Menurut Sistem Hukum Nasional”, Makalah, Surabaya, 1 Juni 1996. Soerodjo, Irawan, Kepastian Hak Atas Tanah di Indonesia, Apollo, Surabaya, 2003. Subekti dan R. Tjitrosudibio, R., Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia Burgerlijk Wetboek, Paradnja Paramita, Jakarta, 1985. Sudiyat, Iman, Hukum Adat Sketsa Asas, Liberty, Yogyakarta, 1981. Syahdeni, Sutan Remy, “Komentar Pasal Demi Pasal Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia”, Majalah HUKUM BISNIS, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, 1999. Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Undang-undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia. Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Undang-undang No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

66

HAK MILIK ATAS RUMAH SEBAGAI JAMINAN FIDUSIA

Recommend Documents