ANALISIS PENILAIAN AGUNAN TANAH DAN BANGUNAN SEBAGAI SALAH SATU PERSYARATAN DALAM PEMBERIAN KREDIT KOMERSIAL PADA PT BANK BNI (Persero) Tbk SKC SUTOMO MEDAN TUGAS AKHIR
Ditulis untuk Memenuhi Syarat Menyelesaikan Pendidikan Program Diploma 3
Diajukan Oleh
LASMARITO SIMBOLON NIM 1205072243
PROGRAM STUDI PERBANKAN DAN KEUANGAN JURUSAN AKUNTANSI POLITEKNIK NEGERI MEDAN MEDAN 2015
ABSTRAK Penelitian ini mendeskripsikan tentang analisis penilaian agunan tanah dan bangunan sebagai salah satu persyaratan dalam pemberian kredit komersial/kecil pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana penilaian agunan Tanah dan Bangunan Sebagai Salah Satu Persyaratan dalam Pemberian kredit komersial Pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder dan data primer, teknik pengumpulan data pada penelitian ini adalah teknik wawancara yang ditujukan pada account officer. Pengolahan data dilakukan dengan metode Analisis Deskriftif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penilaian agunan tanah dan bangunan sebagai salah satu persyaratan dalam pemberian kredit komersial pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan ditentukan dengan plafond kredit berdasarkan nilai likuidasi dengan Cover Ratio sebesar 100%. Maka dapat disimpulkan dari hasil penelitian bahwa PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan menetapkan nilai likuidasi untuk tanah sebesar 90% dari nilai pasar, dan bangunan/ruko sebesar 80% dari nilai pasar untuk mengantisipasi kesalahan dalam menaksir nilai agunan dan mengurangi terjadinya kerugian.
Kata kunci: Penilaian Agunan, Kredit Komersial, Nilai Likuidasi, Nilai Pasar
ABSTRACT This study describes the collateral valuation analysis of land and buildings as one of the requirements in the commercial lending/small in PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan. This study aims to determine how the appraisal of land and building as One requirement in granting commercial credit at PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan. Data used is secondary data and primary data, data collection techniques in this study is interviewing techniques aimed at account officer. Data processing was performed by descriptive analysis method. The results showed that the appraisal of land and buildings as one of the requirements in the provision of commercial credit at PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan is determined by credit limit based on the liquidation value of the cover ratio of 100%. It can be concluded from the results that PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan set to the liquidation value of the land at 90% of market value, and building / shop at 80% of the value of the market to anticipate errors in estimating the value of collateral and reduce the loss.
Keywords: Collateral Assessment, Commercial Credit, Liquidation Value, Market Value
KATA PENGANTAR Puji syukur dan terimakasih dipanjatkan bagi Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan hikmat dan karunia-Nya sehingga penyelesaian Tugas Akhir ini selesai dengan baik dan tepat pada waktunya.
Laporan ini disusun sebagai salah satu syarat dalam menyelesaikan Pendidikan Program Diploma 3 Jurusan Akuntansi Program Studi Perbankan dan Keuangan Politeknik Negeri Medan.
Pada kesempatan ini, disampaikan ucapan terimakasih kepada keluarga tercinta, Ayahanda Doharma Simbolon, Ibunda Mawarni Simamora, kakanda Murniaty Simbolon, Dewi H. Simbolon, Elisabeth D. Simbolon, Alfred B. Simbolon, Andi L.E. Simbolon, Juli A. Simbolon, dan Devina Simbolon yang selalu mendoakan dan memotivasi supaya penyelesaian Tugas Akhir ini dapat selesai tepat pada waktunya.
Di sampaikan juga ucapan terimakasih kepada: 1. M. Syahruddin, ST.,MT., Direktur Politeknik Negeri Medan. 2. Darwin S.H. Damanik, S.E., M.Si., Ketua Jurusan Akuntansi Politeknik Negeri Medan. 3. Parjuangan Pardosi, S.E., M.Si., Sekretaris Jurusan Akuntansi Politeknik Negeri Medan. 4. Enny Segarahati Barus, S.E., M.Si.,Kepala Program Studi Perbankan dan Keuangan Politeknik Negeri Medan. 5. Sabarita Tarigan, S.E., Dosen Pembimbing Utama Tugas Akhir yang telah meluangkan
waktu,
pikiran,
dan
tenaga
dalam
membimbing
dan
menyelesaikan Tugas Akhir ini. 6. Drs. Budi Indra Syahdewa, M.Ed.Adm, Dosen Pembimbing Pendamping yang mengarahkan dan membimbing penulis selama menyusun Tugas Akhir.
i
7. Benhur Pakpahan, S.E, M.Si., Dosen Walikelas BK-6J Politeknik Negeri Medan. 8. Seluruh Dosen dan Staf Pengajar Jurusan Akuntansi Program Studi Perbankan dan Keuangan Politeknik Negeri Medan. 9. Seluruh pegawai PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan yang telah membantu dan membimbing saat melakukan riset data yang diperlukan untuk penulisan Tugas Akhir, khususnya Abang Philip,Abang Yusuf, IbuIbeth, dan Ibu Eli. 10. Untuk teman-teman di BK-6J terkhusus Doropat, Helen, Lulisa, Deasy, Nova, Ernipa, Lina, Neil, Anwar, Irwan,danpiri Sally yang selalu menyemangati dan memotivasi dalam penyelesaian Tugas Akhir ini. 11. Kepada teman-teman satu bimbingan yang selalu membagikan informasi yang sangat dibutuhkan dalam menyelesaikan Tugas Akhir
Disadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu, dengan segala kerendahan hati dan tangan terbuka diterima kritik dan saran yang membangun untuk penyempurnaan Tugas Akhir ini.
Akhir kata, semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua yang membacanya, khususnya mahasiswa Program Studi Perbankan dan Keuangan Politeknik Negeri Medan.
Medan, Agustus 2015 Penulis,
LasmaritoSimbolon 1205072243
ii
DAFTAR ISI LEMBAR PERSETUJUAN LEMBAR PENGESAHAN PERNYATAAN ABSTRAK ABSTRACT KATA PENGANTAR ............................................................................................ i DAFTAR ISI ........................................................................................................ iii DAFTAR TABEL ................................................................................................ v
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1.
Latar Belakang Pemilihan Judul ....................................................................1
1.2.
Perumusan Masalah .......................................................................................3
1.3.
Tujuan Pembahasan .......................................................................................3
1.4.
Manfaat Penelitian .........................................................................................3
1.5.
Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data ..................................................3
1.6.
Teknik Pengumpulan Data ............................................................................4
1.7.
Teknik Pengolahan Data ................................................................................4
1.8.
Jadwal Kegiatan dan Penulisan Laporan Tugas Akhir ..................................5
BAB 2TINJAUAN UMUM MENGENAI PERUSAHAAN 2.1.Sejarah PT Bank BNI (Persero) Tbk KCU Medan ............................................8 2.1.1. Visi dan Misi Perusahaan .............................................................................10 2.1.2. Logo Perusahaan ..........................................................................................10 2.1.3. Budaya BNI..................................................................................................12 2.1.4. Struktur Organisasi PT BNI (Persero) Tbk KCU Medan ............................13 2.1.5. Deskripsi Pekerjaan (Job Description) ........................................................14 2.1.6. Penghargaan yang pernah Diterima oleh BNI .............................................17 2.2. Ruang Lingkup Kegiatan Perusahaan .............................................................19 2.2.1.Kegiatan yang telah dilaksanakan Perusahaan..............................................19
iii
2.2.2. Kegiatan yang sedang dilaksanakan Perusahaan .........................................19
BAB 3TINJAUAN KEPUSTAKAAN 3.1. Pengertian Bank ..............................................................................................30 3.2. Pengertian Agunan ..........................................................................................31 3.2.1. Syarat-syarat Agunan Kredit ........................................................................33 3.2.2. Tahap Penilaian Agunan Kredit ...................................................................34 3.3. Kredit ..............................................................................................................35 3.3.1. Pengertian Kredit .........................................................................................35 3.3.2. Jenis-jenis Kredit..........................................................................................36 3.3.3. Unsur-Unsur Kredit......................................................................................38 3.3.4. Prinsip-Prinsip Pemberian Kredit ................................................................39 3.3.5. Tujuan Kredit ...............................................................................................40 3.3.6. Fungsi Kredit ................................................................................................41 3.4. Kredit Komersial atau Kecil ...........................................................................42 3.4.1. Tujuan Penggunaan Kredit Komersial atau Kecil ........................................43 3.4.2. Prosedur Pemberian Kredit Komersial Atau Kecil ......................................44
BAB 4 HASIL PENGUMPULAN DATA DAN PENGOLAHAN DATA 4.1. Hasil Pengumpulan Data ..............................................................................46 4.2. Hasil Pengolahan Data .................................................................................48
BAB 5 PEMBAHASAN 5.1. Penilaian Agunan Tanah Dan Bangunan Sebagai Salah Satu Persyaratan dalam Pemberian Kredit Komersial ...........................................................50
BAB 6 SIMPULAN DAN SARAN 6.1. Simpulan... ...................................................................................................53 6.2. Saran ...... .... . ..................................................................................................53 DAFTAR PUSTAKA BIODATA MAHASISWA
iv
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Pemilihan Judul Dengan semakin berkembangnya teknologi yang canggih seiring dengan perubahan zaman dan banyaknya kebutuhan yang harus dipenuhi terutama dalam kelangsungan hidupnya maka masyarakat terdorong untuk melakukan suatu kegiatan meminjam untuk memenuhi kebutuhannya. Untuk dapat menjalankan usaha tersebut maka masyarakat mencari bantuan untuk mencukupi dananya melalui lembaga keuangan seperti bank. Bank merupakan salah satu sumber dana di antaranya dalam bentuk pinjaman uang atau perkreditan bagi masyarakat maupun suatu badan usaha. Hal ini sesuai dengan definisi bank menurut UndangUndang RI Nomor 10 tahun 1998 tanggal 10 November, “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak” (Kasmir, 2012:24)
Pinjaman yang diberikan oleh pihak bank pada nasabah debitur merupakan kredit. Kredit dapat memberikan manfaat yang besar bagi nasabah debitur dan di samping itu dapat memberikan keuntungan terhadap kontribusi laba bank. Lembaga keuangan perbankan dalam pelaksanaan pemberian kredit kepada nasabah dihadapkan pada suatu masalah. Dimana apabila calon nasabah debitur menerima kredit kiranya nasabah mampu mengembalikan hutang pokok ditambah dengan bunga serta kewajiban lainnya.
Dalam proses pemberian kredit haruslah ada agunan sebagai pengikat kredit atas dana yang dipinjam oleh nasabah debitur. Pengikatan barang-barang agunan akan berbeda antara satu jenis agunan dengan agunan lainnya, untuk barang bergerak dapat diadakan pengikatan dalam bentuk gadai/Fiduciare eigendoms overdracht
1
2
surat kuasa (Kuasa Menjual), dan untuk barang tidak bergerak seperti tanah dan bangunan dapat diikat secara hak tanggungan dan kuasa menjual.
Dari keterangan di atas, banyak sekali pelajaran yang dapat ditarik manfaatnya, bahwa pemberian kredit yang dilaksanakan secara prudensial dan memperhatikan sepenuhnya kepada prinsip-prinsip perkreditan yang sehat akan dapat mengurangi kerugian akibat timbulnya kredit bermasalah. Untuk itu, bank sebagai lembaga keuangan yang memberikan kredit kepada masyarakat harus mampu berhati-hati dalam menganalisa kredit yang akan diberikan agar tidak terjadi kredit macet dan bank tidak mengalami kerugian.
Agunan yang diberikan merupakan suatu hal yang sangat penting dalam penilaian keputusan pemberian kredit oleh PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan. Dimana fungsi jaminan tersebut adalah untuk melindungi pihak bank dari kerugian. Dengan adanya agunan kredit berarti mengikat nasabah untuk membayar atau melunasi hutangnya. Sebelum bank mengambil keputusan dalam pemberian kredit kepada calon debitur bank akan melakukan analisis terhadap calon debitur. Bank akan menyiapkan salah satu staf bagian untuk menganalisis calon debitur.
Jika layak, bank akan meninjau agunan kredit dimana nasabah harus memberikan keterangan yang jelas mengenai agunan yang akan diberikan kepada bank. Misalnya agunan adalah tanah maka akan ditunjukkan surat bukti kepemilikan yang sah dan pengukuran lapangan.
Setelah disepakati oleh bank maka dana kredit dapat dicairkan sesuai dengan syarat yang ditentukan dalam perjanjian kredit. Dimana sumber pendapatan utama bank adalah dari kredit yang di pinjamkan kepada masyakat.
Untuk menganalisis apa yang menyebabkan agunan dapat diterima atau ditolak oleh pihak bank dan bagaimana penilaian agunan tanah dan bangunan dalam
3
keputusan pemberian kredit komersial, maka judul yang dianalisis dalam Tugas Akhir ini adalah Analisis Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan Sebagai Salah Satu Persyaratan dalam Pemberian Kredit Komersial Pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan.
1.2. Perumusan Masalah Dengan mengacu latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan pokok permasalahan yang selanjutnya menjadi objek pembahasan penulisan Tugas Akhir ini adalah Bagaimana Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan Sebagai Salah Satu Persyaratan dalam Pemberian Kredit Komersial pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan.
1.3. Tujuan Pembahasan Berdasarkan pada perumusan masalah di atas, tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui Penilaian Agunan Tanah dan Bangunan Sebagai Salah Satu Persyaratan dalam Pemberian Kredit Komersial Pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan.
1.4. Manfaat Penelitian Manfaat dalam penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: a. Sumber informasi pada bank untuk membuat kebijaksanaan mengenai penyaluran kredit yang diberikan kepada masyarakat. b. Memberi pengetahuan pada masyarakat luas tentang konsep penilaian agunan barang tidak bergerak khususnya tanah dan bangunan sebagai salah satu persyaratan dalam pemberian kredit komersial pada PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan.
1.5. Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data. 1.5.1. Tenik Pengumpulan Data Dalam penyusunan Tugas Akhir ini, data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data Primer adalah data yang diperoleh dari sumber data pertama
4
di lokasi penelitian atau objek penelitian, sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh dari sumber kedua atau sumber sekunder yang kita butuhkan (Burhan, 2004:122). Sumber data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan pihak PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan, sedangkan sumber data sekunder diperoleh dari perpustakaan, ruang lingkup kegiatan perusahaan, khususnya teori mengenai kredit.
Agar dapat mengumpulkan data yang dibutuhkan maka digunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut : a. Studi dokumentasi Teknik adalah mengumpulkan data sekunder dari berbagai sumber, baik secara pribadi maupun kelembagaan. Data seperti: laporan keuangan, rekapitulasi personalia, stuktur organisasi, peraturan-peraturan, data prosuksi, surat wasiat, riwayat hidup dan sebagainya, biasanya sudah tersedia dilokasi penelitian. Peneliti tinggal menyalin sesuai dengan kebutuhannya (Sanusi, 2012:11). b. Wawancara tidak berstruktur (unstructured interview) Wawancara tidak terstruktur adalah wawancara yang bebas dimana peneliti tidak menggunakan pedoman wawancara yang telah tersusun secara sistematis dan lengkap untuk pengumpulan datanya. Pedoman wawancara yang digunakan hanya berupa garis-garis besar permasalahan yang akan ditanya (Sugiyono, 2012:413). Wawancara dilakukan langsung dengan salah satu staf bagian penilaian kredit tentang seberapa pentingnya peranan agunan dalam pemberian kredit di PT Bank BNI (Persero) Tbk SKC Sutomo Medan.
1.5.2. Teknik Pengolahan Data Teknik pengolahan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif kualitatif. Menurut Furchan (2004:447) menjelaskan bahwa penelitian deskriptif kualitatif adalah penelitian yang dirancang untuk memperoleh informasi tentang status suatu gejala saat penelitian dilakukan. Lebih lanjut dijelaskan, dalam penelitian deskriptif tidak ada perlakuan yang diberikan atau dikendalikan
5
serta tidak ada uji hipotesis sebagaimana yang terdapat pada penelitian eksperiman (ardhana12.wordpress.com/2008//penelitian-deskriptif) Jam 22:41 Senin, Tanggal 10 Juni 2015.
1.6. Jadwal Kegiatan dan Penulisan Laporan Laporan Tugas Akhir ini diperkirakan membutuhkan waktu selama tiga bulan dengan alokasi waktu sebagai berikut:
Tabel 1.1 Jadwal Kegiatan dan Penulisan Tugas Akhir No 1 2
3
Kegiatan Persiapan Pengumpulan Data Tabulasi Dan Analisa Data
4
Menyusun Konsep Laporan
5
Konsultasi pada Pembimbing
6
Sidang Tugas Akhir
7
8
Waktu Kegiatan Penulisan Tugas Akhir April Mei Juni Juli Agustus 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Perbaikan Laporan Tugas Akhir Penggandaan Laporan
Sumber: Buku Pedoman Tugas Akhir 2015
6
Keterangan: 1. Persiapan Tahap persiapan dilakukan pada minggu ketiga bulan April. Pada tahap ini dilakukan persiapan dalam menetapkan judul serta pengajuan proposal kepada jurusan dan menunggu sampai proposal disetujui.
2. Pengumpulan Data Tahap pengumpulan data dilakukan pada minggu keempat bulan April sampai minggu pertama bulan Mei. Pada tahap ini dilakukan pengumpulan data-data untuk kebutuhan Tugas Akhir baik data yang berasal dari perusahaan maupun data yang bersal dari sumber lain.
3. Tabulasi dan Analisa Data Tahap tabulasi dan analisa data dilakukan pada minggu kedua dan ketiga bulan Mei. Pada tahap ini dilakukan tabulasi data dan menganalisa data yang telah diperoleh dari berbagai sumber.
4. Menyusun Konsep Laporan Tahap penyusunan konsep laporan dilakukan pada minggu keempat bulan Mei sampai minggu kedua bulan Juni. Pada tahap dikerjakan dan disusun konsep laporan Tugas Akhir mulai dari Bab 1 sampai Bab 6.
5. Konsultasi Kepada Pembimbing Tahap konsultasi kepada pembimbing dilakukan pada minggu pertama bulan Juni sampai minggu pertama bulan Agustus. Pada tahap ini dilakukan konsultasi dan bimbingan dengan dosen pembimbing utama dan dosen pembimbing pendamping sampai Tugas Akhir disetujui.
7
6. Sidang Tugas Akhir Tahap sidang Tugas Akhir direncanakan pada minggu kedua sampai minggu ketiga
bulan
Agustus.
Dalam
sidang
Tugas
Akhir
akan
dipertanggungjawabkan isi dan pembahasan dari Tugas Akhir tersebut.
7. Perbaikan Laporan Tugas Akhir Tahap perbaikan laporan Tugas Akhir direncanakan pada minggu ketiga dan minggu keempat bulan Agustus. Pada tahap ini akan dilakukan perbaikanperbaikan dari kesalahan yang terdapat pada Tugas Akhir setelah dilaksanakannya sidang Tugas Akhir.
8. Penggandaan Laporan Tahap penggandaan laporan Tugas Akhir direncanakan pada minggu keempat bulan Agustus. Pada tahap ini dilakukan penggandaan laporan setelah melakukan perbaikan Tugas Akhir tersebut.
