1 ANALISA MANFAAT BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA KALI KEDINDING - SURABAYA Nama Mahasiswa NRP Jurusan Dosen Pembimbing
: Ratih Ayu : 3106 100 531 : Teknik Sipil FTSP – ITS : Christiono Utomo, ST.MT.PhD
Abstrak Untuk mengatasi masalah hunian yang diakibatkan oleh tingkat kepadatan penduduk yang cukup tinggi, pemerintah kota membuat suatu sistem hunian yang layak dan dapat terjangkau oleh masyarakat umum khususnya golongan ekonomi lemah, yaitu rumah susun. Salah satunya adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) yang berlokasi di Kali Kedinding Surabaya, yang pembangunannya ditekankan pada manfaat terhadap masyarakat umum, khususnya warga masyarakat golongan ekonomi lemah disekitar Rusunawa Kali Kedinding yaitu warga Tanah Merah dan warga masyarakat yang tergusur dari daerah stren Kali Jagir. Untuk menaksir kemanfaatan dan kelayakan pembangunan proyek tersebut, perlu dilakukan suatu analisa; sehingga dapat diketahui apakah biaya yang dikeluarkan pemerintah sebanding dengan manfaat yang didapatkan, baik oleh pemerintah sendiri maupun warga masyarakat khususnya. Untuk mengevaluasi kelayakan proyek ini, digunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR), yaitu mencari bobot penilaian manfaat dan kerugian yang kemudian dibandingkan dengan bobot penilaian biaya Rusunawa Kali Kedinding. Manfaat yang ditinjau adalah manfaat bagi pemerintah berupa pendapatan dari harga sewa. Manfaat bagi penghuni Rusunawa berupa penghematan biaya listrik dan penghematan biaya sewa. Manfaat bagi wirausaha disekitar Rusunawa berupa peningkatan pendapatan usaha. Adapun kerugian yang ditinjau adalah peningkatan biaya transportasi bagi warga Rusunawa yang bekerja didaerah Rungkut Industri. Biaya yang ditinjau adalah biaya investasi awal, operasional dan biaya perawatan. Dari hasil analisa didapatkan nilai Present Value manfaat bagi pemerintah sebesar Rp.4.506.812.352,00. Manfaat bagi penghuni Rusunawa sebesar Rp.3,503,539,452.00. Manfaat untuk wirausaha disekitar rusunawa sebesar Rp.6,193,473,300.00. Nilai Present Value kerugian bagi penghuni Rusunawa yang bekerja di Rungkut Industri sebesar Rp.605,136,278.30. Nilai Present Value dari biaya sebesar Rp. 25,059,606,778.62. Dari hasil analisa manfaat biaya diperoleh nilai BCR sebesar 0,4, yang artinya proyek tersebut tidak ekonomis jika ditinjau dari manfaat yang diperoleh dengan biaya yang dikeluarkan. Dengan analisa sensitivitas dilakukan perubahan nilai parameter biaya, yaitu biaya investasi yang disubsidi oleh pemerintah. Dari hasil analisa sensitivitas diperoleh bahwa proyek akan menjadi ekonomis ketika biaya investasi awal disubsidi oleh pemerintah sebesar 70%, sehingga diperoleh nilai BCR sebesar 1,14
Kata kunci : manfaat, biaya, rasio B/C, Rusunawa Kali Kedinding BAB I PENDAHULUAN 1.1.
LATAR BELAKANG Kepadatan penduduk di Surabaya menimbulkan masalah untuk pemerintah kota dalam hal pengadaan hunian yaitu munculnya pemukiman kumuh dan rumah– rumah liar. Untuk mengatasi hal tersebut, pemerintah kota membuat suatu sistem hunian yang layak dan dapat terjangkau oleh masyarakat golongan ekonomi lemah, yaitu rumah susun. Salah satunya adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) yang berlokasi di Kali Kedinding, daerah Tanah Merah Surabaya. Proyek Rusunawa ini merupakan proyek Departemen Pekerjaan Umum Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang, yang pengelolaannya diberikan kepada Pemerintah Kota Surabaya, dalam hal ini Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah. Rumah susun ini terdiri dari 2 (dua) Twin Block (TB), dimana masing – masing gedungnya terdiri dari 6 lantai dan 96 unit sewa yang dilengkapi dengan fasilitas umum. Pembangunan Rusunawa ini, khususnya ditekankan pada manfaat terhadap warga Tanah Merah yang belum memiliki tempat tinggal tetap dan warga gusuran dari stren Kali Jagir. Untuk mengevaluasi kelayakan manfaat dari pembangunan rusunawa Kali Kedinding ini, digunakan
metode BCR, yaitu mencari bobot penilaian manfaat dan kerugian yang kemudian dibandingkan dengan bobot penilaian biaya rusunawa Kali Kedinding. Proses penelitian diawali dengan pengumpulan data, yang diperoleh dari pihak pengelola maupun dari penghuni melalui wawancara pengisian angket/kuisioner. Setelah itu dilakukan pengidentifikasian manfaat, kerugian dan biaya–biaya yang ditimbulkan oleh pembangunan proyek ini. Langkah terakhir dilakukan analisa untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek dengan metode Benefit Cost Ratio (BCR). 1.2. 1.
2.
3.
PERUMUSAN MASALAH Permasalahan yang akan dibahas adalah : Apa saja manfaat, kerugian dan biaya yang dikeluarkan dari pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya ? Bagaimana tingkat kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, berdasarkan evaluasi manfaat dan biaya menggunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR) ? sensitivitas kelayakan Bagaimana pembangunan rusunawa Kali Kedinding
2 Surabaya, ditinjau dari perubahan variabel-variabel BCR ?
4.
Proyek untuk sumber daya alamiah
PEMBIAYAAN PROYEK PEMERINTAH Ada berbagai sumber pembiayaan yang dipakai oleh pemerintah untuk membiayai proyek– proyeknya. Secara umum diklasifikasikan menjadi tiga, yaitu : 1. Pajak 2. Dana internal 3. Pinjaman
2.1.2. 1.3.
TUJUAN PENULISAN Tujuan dari penulisan Makalah Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi tentang manfaat, kerugian dan biaya pem-bangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya. 2. Mengetahui tingkat kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, berdasarkan evaluasi dari analisa man-faat dan biaya menggunakan metode BCR. 3. Mengetahui sensitivitas kelayakan pembangunan pembang-unan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, ditinjau dari perubahan variabel–variabel BCR. 1.4.
BATASAN MASALAH Adapun batasan masalah dalam penulisan ini adalah sebagai berikut : 1. Pembahasan dilakukan pada proyek pembangunan rusunawa Kali Kedinding di Surabaya, yang dibangun oleh pemerintah. 2. Manfaat yang akan dianalisa dalam penulisan ini ditinjau dari sudut pandang pengelola yaitu pemerintah, penghuni rusunawa Kali Kedinding Surabaya serta masyarakat sekitar-nya. 3. Kerugian yang akan dianalisa adalah peningkatan biaya trans-portasi penghuni rusunawa yang bekerja yang bekerja sebagai buruh pabrik dikawasan Rungkut Industri. 4. Biaya yang dianalisa adalah biaya fisik pembangunan proyek, biaya operasional dan biaya perawatan rusunawa Kali Kedinding Surabaya. 5. Analisa manfaat biaya yang digunakan adalah menggunakan metode Benefit Cost Rati(BCR). 6. Analisa manfaat biaya dalam penulisan ini tidak memper-hatikan inflasi yang terjadi tiap tahun.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1. EVALUASI PROYEK Dalam melakukan evaluasi proyek perlu dipertimbangkan hal–hal sebagai berikut : (Soetojo, 2003). 1. Berdasarkan managerial skill (kemampuan dan ketrampilan) 2. Pertimbangan engineering 3. Pertimbangan finansial 4. Pertimbangan ekonomis PROYEK PEMERINTAH Proyek pemerintah adalah proyek–proyek yang dibangun baik oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah yang tidak semata–mata berorientasi pada keuntungan secara material tetapi lebih ditekankan pada kesejahteraan masyarakatnya. (Pudjawan, 2004) Ada 4 klasifikasi yang termasuk golongan ini, yaitu : (Pudjawan, 2004) 1. Proyek untuk pengembangan kebudayaan 2. Proyek untuk proteksi 3. Proyek untuk pelayanan ekonomi 2.1.1.
RUMAH SUSUN 2.2. 2.2.1. PENGERTIAN RUMAH SUSUN Dalam Undang-Undang RI no.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun serta Peraturan Pemerintah no.4 Tahun 1988, disebutkan bahwa Rumah Susun adalah gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Sedangkan yang dimaksud rumah susun sederhana sewa (rusunawa) adalah rumah susun sederhana yang kepemilikannya dengan sistem sewa. Penambahan kata–kata ”sederhana” disini, dimaksudkan untuk membedakan dengan bentuk hunian susun lain yang mewah seperti apartemen atau kondominium. KONSEP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan dan Permukiman No.10/KPTS/M/1999, disebutkan bahwa landasan pemikiran pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut : 1. Berkurangnya lahan pertanian produktif dan masalah ling-kungan. 2. Masalah transportasi yang akut. 3. Beban biaya pembangunan yang ekspansif. 2.2.2.
TUJUAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN Berdasarkan Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988, rumah susun dibangun dengan tujuan : 1.a.Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya. b.Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestariaan sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi dan seimbang. 2. Memenuhi kebutuhan kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1) huruf a, yaitu : yang dimaksudkan rumah yang layak adalah perumahan yang memenuhi 2.2.3.
3 syarat-syarat teknik, kesehatan, keamanan, keselamatan, dan norma-norma sosial budaya. 2.2.4.
STRUKTUR, KOMPONEN DAN BAHAN BANGUNAN RUMAH SUSUN Struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan rumah susun, harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap beban mati : (PP No.4 Tahun 1988, tentang Rumah Susun) 1. Beban bergerak; 2. Gempa, hujan, angin, banjir; 3. Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha pengamanan dan penyelamatan; 4. Daya dukung bahan; 5. Kemungkinan adanya beban tambahan, baik dari arah vertikal maupun horisontal; 6. Gangguan / perusak lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 2.2.5.
KELENGKAPAN RUMAH SUSUN Rumah susun harus dilengkapi dengan (PP No.4 Tahun 1988) : 1. Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam bangunan; 2. Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya termasuk meter listrik dan pembatas arus, serta pengaman terhadap timbulnya hal-hal yang membahayakan; 3. Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; 4. Saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan; 5. Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas pemasangan; 6. Saluran dan / atau pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan dan kemudahan; 7. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; 8. Alat transportasi berupa tangga, lift atau escalator sesuai dengan tingkat keperluaan dan persyaratan yang berlaku; 9. Pintu dan tangga darurat kebakaran; 10. Tempat jemuran; 11. Alat pemadam kebakaran; 12. Penangkal petir 13. Alat / sistem alarm; 14. Pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu; 15. Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift. PENGELOLAAN RUMAH SUSUN Menurut program PROPENAS 2000–2004 pengelolaan rusunawa dibagi menjadi 2 (dua) kategori, yaitu : 1. Rusunawa tanpa subsidi 2. Rusunawa bersubsidi, terbagi menjadi : a. Subsidi terbatas b. Subsidi penuh
2.2.6.
Terdapat tiga macam pola investasi yang digunakan dalam pengembangan rusunawa, yaitu : 1. Pola Unit Pelaksana Teknis ( UPT ) 2. Pola Penyertaan Modal Negara ( PMN ) 3. Pola Kemitraan ANALISA MANFAAT BIAYA pemerintah, karena Proyek-proyek seringkali memang tidak mungkin diukur berdasarkan nilai-nilai yang jelas, analisa kelayakannya biasanya dinyatakan dalam manfaat umum yang bisa ditimbulkannya. (Pudjawan, 2004) Tabel 2.1. Perbandingan sumber dan tujuan dana serta arus kas sektor swasta dan sektor publik/umum.
2.3.
Arus kas 1. Biaya pertama • Arus masuk • Arus keluar
2. Pendapatan • Arus masuk
3. Biaya • Arus keluar
Sektor swasta
Sektor Publik/ Umum
Dari investor swasta.
Dari pemerintah (pajak, pinjaman, dana bantuan) dan/atau badan sponsor.Untuk pembiayaan pembangunan proyek.
Untuk membiayai pembangunan proyek. Dari penjualan produk/jasa fasilitas yang dibangun proyek.
Bila ada, dari penjualan produk / jasa fasilitas yang dibangun proyek.
Untuk membiayai produk/jasa dijual, termasuk operasi/ produksi dan pemeliharaan.
Sama dengan sektor swasta.
4. Benefit
5. Disbenefit
Keuntungan/kemudahan yang diterima masyarakat dari proyek. Dampak tidak menyenangkan yang dialami masyarakat karena hasil proyek.
Sumber : Soeharto (1997 : 163 ) Analisa manfaat biaya (benefit cost analysis) adalah analisa yang sangat umum digunakan untuk mengevaluasi proyek–proyek pemerintah. Analisa ini adalah cara praktis untuk menaksir kemanfaatan proyek, dimana untuk hal ini diperlukan tinjaun yang panjang dan luas. Hal ini perlu dilakukan karena biasanya proyek–proyek pemerintah secara langsung atau tidak, akan mempengaruhi orang banyak. Pengaruh ini bisa positif (benefit) atau negatif (disbenefit) (Pudjawan, 2004). 1. Benefit : semua manfaat positif yang akan dirasakan oleh masyarakat umum dengan terlaksananya suatu proyek 2. Disbenefit : semua dampak negatif yang akan ditanggung oleh masyarakat umum dengan dibangunnya (dioperasikannya) suatu proyek. 3. Cost : Biaya yang dikeluarkan baik biaya awal proyek maupun biaya yang
4 biasanya dibutuhkan perawatan.
untuk
operasional
dan
Analisa manfaat biaya biasanya dilakukan dengan melihat rasio antara manfaat dari suatu proyek pada masyarakat umum terhadap ongkos–ongkos yang dikeluarkan oleh pemerintah. Secara matematis hal ini dapat diformulasikan dalam rumus perbanding-an manfaat biaya ( Soeharto, 1997 ), sebagai berikut : 1. BCR Konvensional B/C =
2.
Benefit − Disbenefit Cost B−D = C
2.
3.
PPh, sebesar 6 % dari jumlah brutto nilai persewaan untuk wajib pajak badan dalam negeri atau bentuk usaha tetap. (Setiawan, 2002) PBB adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan (Setiawan, 2002) Besarnya PBB terutang untuk rumah susun adalah : 0,5 x 20% x (NJOP– NJOPTKP) → apabila NJOP < 1miliar … (4) atau 0,5 x 40% x (NJOP – NJOPTKP) → apabila NJOP ≥ 1miliar … (5)
…… (1) 4.
BCR Modifikasi B / C mod = Benefit − Disbenefit − BiayaBersih
Besarnya bea BPHTB, menurut PP No.12 tahun 2000, serta Perum Perumnas; besarnya bea 0%.
BiayaInvestasi
=
B − D + (R − C) I
…… (2)
BCR modifikasi, selanjutnya dapat pula dinyatakan sebagai berikut : B / C mod = Benefit − Disbenefit − (C )op ....… (3) I ( Pada rumus ini pendapatan telah termasuk dalam benefit ) Dimana : BCR = Perbandingan benefit terhadap biaya B = Nilai sekarang benefit = Nilai sekarang disbenefit D C = Nilai sekarang biaya ( cost ) di luar I R = Nilai sekarang pendapatan ( revenue ) = Biaya investasi I ( C )op = Biaya operasi dan produksi Baik B,D,C, maupun R dalam kedua rumus diatas dapat dinyata-kan menurut nilai sekarang (PV), atau nilai tahunan (anuitas). Untuk evaluasi proyek (Pudjawan, 2004 ; Soeharto, 1997) : BCR > 1 → Usulan proyek diterima BCR < 1 → Usulan proyek ditolak KOMPONEN – KOMPONEN BIAYA PADA PENGELOLAAN RUMAH SUSUN Mengutip dari Mills, Edward D., 1980:16, biaya yang dikeluarkan dalam pembangunan dan pengelolaan sebuah bangunan gedung, yaitu : (Effendi 2004) 1. Maintenance cost 2. Running cost 3. Cost in use 4. Operational cost Pajak untuk penyelenggaraan rumah susun adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan (PPh) atas peng-hasilan sewa tanah dan bangunan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan Bea atas Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 1. PPN, sebesar 10% dari dasar pengenaan pajak. (Setiawan, 2002) Rumah susun, dibebaskan dari pengenaan PPN (Dep. Kimpraswil, 2002)
KONSEP NILAI WAKTU UANG Dipakai untuk mengestimasikan nilai pada waktu berbeda adalah dengan cara menghitung nilai netto proyek pada saat sekarang dan atau menghitung tingkat prosentase diskonto dari nilai uang pada masa mendatang dengan nilai uang sekarang. (Pudjawan, 2004) 1. Single Payment Compound Amount Factor (SPCAF) Untuk menghitung nilai uang, untuk waktu yang akan datang (F) dari sejumlah uang sekarang (P) : F = P ( 1 + i )n F = P ( F/P , i , n ) … (6) 2.3.2.
2.
Payment Present Worth Factor (SPPWF) Untuk menghitung nilai uang sekarang (P) dari sejumlah nilai uang waktu mendatang (F) : …… (7) F Single
P =
3.
2.3.1.
(1 + i)
Uniform Series Compound Amount Factor (USCAF) Untuk menghitung nilai waktu uang mendatang (F) dari serangkaian uang yang terjadi secara periodik (A) dan seragam : …… (8) ⎡ (1 + i) n − 1 ⎤ F = A⎢ ⎣
4.
n
i
⎥ ⎦
Uniform Series Sinking Fund Factor (USSFF) Untuk menghitung nilai uang yang terjadi secara periodik (A) dan seragam dari nilai waktu uang mendatang (F) : ⎡ ⎤ i … (9) A = F ⎢ ⎥ n ⎣ (1 + i ) − 1 ⎦
5.
Uniform
Series Present Worth Factor (USPWF) Untuk menghitung nilai uang sekarang (P) dari nilai uang yang terjadi secara periodic (A) dan seragam : ⎡ (1 + i )n − 1 ⎤ …… (10) P = A⎢ n ⎣ i (1 + i )
6.
⎥ ⎦
Uniform Series Capital Recovery Factor (USCRF)
5 Untuk menghitung nilai uang yang terjadi secara periodik (A) dan seragam dari nilai uang sekarang (P): ⎡ i (1 + i )n ⎤ A = P⎢ ⎥ n ⎣ (1 + i ) − 1 ⎦
…… ( 11 )
2.3.3.
ANALISA SENSITIVITAS Analisa sensitivitas dilakukan untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan parameter–parameter/faktor–faktor yang mempengaruhinya yang dilakukan dengan cara mengubah nilai dari suatu paramater pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat pengaruhnya terhadap akseptabilitas alternatif investasi. Parameter yang biasanya berubah dan bisa mempengaruhi pengambilan keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan sebagainya. (Pudjawan 2004)
BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1.
KONSEP PENELITIAN Dilakukan dengan cara menganalisa manfaat dan biaya pada proyek rusunawa Kali Kedinding Surabaya. Identifikasi ini berupa benefit yang didapat oleh pemerintah, penghuni, dan masyarakat sekitar rusunawa. Disbenefit yang dirasakan oleh para penghuni Rusunawa yang juga merupakan karyawan/pekerja pabrik di kawasan Rungkut Industri dan biaya/cost yang ditanggung oleh pemerintah, baik biaya investasi awal maupun biaya operasional pertahun dengan mengambil umur rencana bangunan selama 30 tahun berupa nilai Present Value. Dengan metode BCR, akan dihasilkan output berupa perbandingan atau nilai ratio antara nilai manfaat dengan total biaya, yang kemudian menjadi penilai layak atau tidaknya proyek tersebut untuk digunakan. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas untuk melihat kepekaan dari hasil analisa BCR terhadap perubahan– perubahan tersebut. 3.2. 1.
2.
PENGUMPULAN DATA Adapun data–data yang diperlukan adalah : Data Primer Data primer diperoleh menggunakan metode angket, diantaranya : a) Data pendapatan harga sewa. b) Data penghematan penghuni unit sewa. c) Data pendapatan wirausaha. Data Sekunder, terdiri dari : a) Internal data, antara lain : 1) Rencana Anggaran Biaya (RAB) 2) Gambar Rencana 3) Biaya Operasional dan Perawatan 4) Informasi fasilitas–fasilitas yang terdapat di rusunawa tersebut. b) Eksternal data berupa : brosur maupun data dari internet
3.3. 3.3.1.
METODE PENGUMPULAN DATA METODE ANGKET DAN KUISIONER Sebelum menyusun angket atau kuisioner dilakukan survey pendahuluan terlebih dahulu untuk mengetahui macam dan interval rupiah dari manfaat dan kerugian yang didapat. Angket dirancang sedemikian rupa untuk merekam data tentang keadaan yang dialami oleh responden sendiri. Semua alternatif jawaban yang harus dijawab responden, telah tertera dalam angket tersebut. 3.3.2. SAMPEL PENELITIAN Sampel atau responden dalam penelitian ini adalah : 1. Penghuni unit hunian sewa Rusunawa Kali Kedinding Surabaya. Pengambilan sampel dilakukan kepada 20 orang dari seluruh warga yang menghuni rusunawa ini. 2. Para wirausaha disekitar Rusunawa. Pengambilan sampel dilakukan kepada 10 orang para wirausaha yang terletak ±100 meter disekeliling lokasi rusunawa ini.
3.4.
IDENTIFIKASI MANFAAT DAN BIAYA Sebelum dilakukan suryey dalam mencari manfaat, kerugian, dan biaya perlu dilakukan survey pendahuluan dengan metode wawancara untuk mengidentifikasikan jenis–jenis manfaat, kerugian dan biaya baik sebelum maupun sesudah pembangunan proyek Rusunawa Kali Kedinding Surabaya. 3.4.1.
IDENTIFIKASI MANFAAT / BENEFIT Identifikasi dan penggolongan manfaat menjadi dua, yaitu : 1. Manfaat intangible, yaitu manfaat yang tidak bisa dihitung dalam rupiah Untuk pemerintah : a) Mengatasi pemukiman kumuh b) Memberi Perumahan c) Mengatasi banjir Sedangkan untuk masyarakat umum antara lain : a) Peningkatan kesehatan b) Peningkatan kesejahteraan 2. Manfaat tangible, yaitu manfaat yang bisa dihitung dalam rupiah. Untuk pemerintah adalah pendapatan dari harga sewa. Sedangkan untuk penghuni rusunawa antara lain : a) Penghematan harga sewa b) Penghematan biaya listrik dan air. Untuk pemilik usaha disekitar rusunawa, pendapatan untuk adalah peningkatan usahanya.
6 3.4.2.
IDENTIFIKASI KERUGIAN / DISBENEFIT Disbenefit adalah segala dampak negatif atau kerugian yang menjadi konsekuensi bagi masyarakat umum atas berlangsungnya suatu proyek. Rusunawa Kali Kedinding terutama dikhususkan untuk warga Tanah Merah dan sekitarnya, sisanya untuk warga korban penggusuran dari daerah Jagir. Mereka sebagian besar adalah karyawan/pekerja pabrik dikawasan Rungkut Industri Surabaya (SIER). Jika mereka bertempat tinggal di rusunawa Kali Kedinding jarak tempuh menuju tempat kerja menjadi lebih jauh, hal ini mengakibatkan peningkatan biaya transportasi mereka untuk bekerja.
Biaya Pembangunan, merupakan biaya investasi awal yang meliputi : biaya perencanaan, biaya perijinan, biaya konstruksi fisik dan biaya pajak–pajak. 2. Biaya Operasional, terdiri dari : a) Biaya listrik b) Biaya air c) Biaya Operasional Gedung 3. Biaya Perawatan, biaya ini meliputi : a) Biaya pemeliharaan b) Biaya penggantian
1.
3.5. 3.4.3.
IDENTIFIKASI BIAYA / COST Biaya yang dianalisa terdiri dari :
ANALISA DATA Melakukan analisa manfaat biaya dengan menggunakan rumus (2) pada halaman 6.
7 3.6. LANGKAH – LANGKAH PENELITIAN Langkah – langkah penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini : Latar Belakang
Perumusan Masalah Studi Literatur Pengumpulan Data
Data Sekunder: • Data Biaya Pembangunan • Data Biaya Operasional • Data Biaya Perawatan • Data Tarif Dasar Listrik
Identifikasi Biaya
Analisa Biaya
Data Primer : Diperoleh dari suryey kepada Dinas PU Cipta Karya penghuni rusunawa dan masyarakat sekitar
Identifikasi Manfaat
Identifikasi Kerugian
Penyusunan Kuisioner
Penyusunan Kuisioner
Penyebaran Kuisioner
Penyebaran Kuisioner
Analisa Manfaat
Analisa Kerugian
Analisa Benefit Cost Ratio ( BCR )
Diperoleh nilai BCR
Analisa Sensitivitas terhadap Benefit, Disbenefit, dan Cost
Kesimpulan dan Saran
Gambar 3.1. Diagram Alir Penelitian Tugas Akhir BAB IV GAMBARAN UMUM LATAR BELAKANG PROYEK Target untuk calon penghuni rusunawa ini adalah warga Tanah Merah, warga gusuran dari stren kali Jagir, buruh pabrik, sisanya akan ditawarkan kepada warga masyarakat umum lainnya yang berpenghasilan rendah dan tidak memiliki tempat tinggal. Sehingga diharapkan pemerintah dapat mewujudkan sistem tata kota yang
teratur dan rapi, serta masyarakat yang kurang mampu dapat memiliki hunian yang layak dan murah.
4.1.
4.2.
GAMBARAN UMUM PROYEK Rusunawa ini dibangun diatas tanah seluas ±4.260 m², milik Dinas Sosial yang terletak di Jalan Tanah Merah V Surabaya. Adapun batas – batas wilayahnya, sebagai berikut : 1. Batas Utara adalah Jalan Tanah Merah VI
8 2. 3. 4.
Batas Timur adalah rawa dan makam islam warga Tanah Merah Batas Selatan adalah Jalan Tanah Merah IV Langgar Batas Barat adalah SDN Kali Kedinding V dan VII
4.3. DATA PROYEK 4.3.1. DATA UMUM 1. Nama Pemilik: Departemen Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Cipta Karya Satuan Kerja Pelaksana Pengembangan Permukiman (Satker Lak Bangkim) 2. Konsultan/Kontraktor : PT. Panca Arga Loka / PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. 3. Pengelola : Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemerintah Kota Surabaya 4. Sumber Dana : APBN 2009 4.3.2. SPESIFIKASI BANGUNAN 1. Struktur Utama : beton bertulang 2. Pondasi : tiang pancang : beton rabat 3. Lantai 4. Dinding : bata : calciumboard + rangka 5. Plafon 6. Rangka dan penutup atap : baja ringan Smartruss dan genteng metal
4.3.3. RINCIAN BANGUNAN 1. Terdiri dari 2 (dua) twin block yang masing–masing gedung terdiri dari 6 (enam) lantai 2. Lantai 1 berfungsi untuk fasilitas umum dan tidak disewakan, terdiri dari : Hall, Ruang Serbaguna, Ruang Pengelola, Parkir Motor, Kamar Mandi Umum, Ruang Penjaga, Gudang, Ruang Komersial, Ruang Katrol, Ruang panel dan Genset, Ruang Pompa, Mushola dan Ruang Difable untuk penyandang cacat. 3. Lantai 2, 3, 4, dan 5 merupakan unit hunian sewa yang tiap lantainya terdiri dari 24 unit hunian sewa. Lantai 6 merupakan penempatan roof tank. 4. 1 unit sewa dengan type–24 memiliki ukuran 4,5 x 5,4 m² dan terbagi menjadi : 1 ruang tamu dan keluarga , 2 ruang tidur ,1 ruang makan, 1 dapur dan 1 kamar mandi. 4.4.
SISTEM PENGELOLAAN Rusunawa ini dikelola oleh suatu badan bernama UPTB yaitu Unit Pengelola Teknis Badan. Struktur organisasi dari UPTB ini meliputi Kepala UPTB, Sekretaris, Seksi Pendapatan, Seksi Keamanan, Seksi Kebersihan/Pemeliharaan BIAYA PROYEK Biaya ini meliputi biaya sebelum proyek dibangun, biaya pembangunan proyek, hingga proyek tersebut dioperasikan sampai dengan umur rencana teknis bangunan rusunawa yaitu 30 tahun. Biaya proyek meliputi biaya investasi awal, biaya operasional dan biaya perawatan. 4.5.
BIAYA INVESTASI AWAL Biaya investasi awal rusunawa Kali Kedinding merupakan seluruh biaya pembangunan rusunawa tersebut dari awal perencanaan sampai dengan konstruksi fisik bangunan yang terdiri dari : 1. Biaya Pembangunan, meliputi : biaya tanah dan biaya konstruksi fisik 2. Biaya Desain, serta 3. Pajak sebesar 10%, yang dihitung dari total biaya pembangunan. Dari hasil perhitungan diperoleh biaya investasi awal rusunawa Kali Kedinding Surabaya sebesar Rp. 24,421,942,322.11. 4.5.1.
4.5.2.
BIAYA OPERASIONAL Biaya operasional ini terdiri dari biaya listrik dan biaya operasional gedung pada penggunaan fasilitas umum di tiap lantai. Biaya operasional gedung merupakan biaya–biaya yang dianggarkan untuk membiayai jasa dan penggunaan fasilitas pihak pengelola. 4.5.2.1. BIAYA LISTRIK Biaya listrik dihitung dengan mencari data besar daya total penggunaan listrik untuk semua fasilitas umum dan tiap unit kemudian dikalikan dengan Tarif Dasar Listrik (TDL) 2009. Daya yang digunakan di rusunawa ini adalah 900 watt. Dari hasil perhitungan pemakaian listrik untuk fasum, diperoleh estimasi biaya listrik di rusunawa ini tiap bulannya adalah : Tabel 4.1. Total Estimasi Biaya Penggunaan Listrik Rusunawa/ bulan Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 4 Lantai 5
422,818.10 55,870.48 55,870.48 55,870.48 55,870.48
x2
x2 = =
x2 x2 x2
= = =
845,636.20 111,740.96 111,740.96 111,740.96 111,740.96 + 1,292,600.04
Sumber : data, hasil olahan penulis 4.5.2.2.BIAYA OPERASIONAL GEDUNG Uraian biaya operasional gedung dapat dilihat pada Tabel 4.2. Tabel 4.2. Estimasi Biaya Operasional Gedung Tiap Tahun No.
Keterangan
Penggunaan telepon 1 kantor
Total / bulan Total / tahun ( Rp ) ( Rp ) 100,000.00
1,200,000.00
2 Biaya gaji karyawan • Kepala UPTB
1,000,000.00 12,000,000.00
• Sekretaris
750,000.00
• Seksi Pendapatan
700,000.00
8,400,000.00
• Seksi Keamanan Seksi • Kebersihan/Pemeliharaan
700,000.00
8,400,000.00
700,000.00
8,400,000.00
9,000,000.00
3 Retribusi Sampah 150,000.00 1,800,000.00 Pengadaan peralatan 4 operasional 200,000.00 2,400,000.00 Jumlah : 4,300,000.00 51,600,000.00
Sumber : Hasil wawancara dengan pihak pengelola
9 a)
4.5.3.
BIAYA PERAWATAN Biaya perawatan ini terdiri dari biaya pemeliharaan yang dilakukan rutin dalam jangka waktu tertentu dan biaya penggantian untuk mengganti komponen–komponen bangunan rusunawa yang mengalami kerusakan atau memang sudah waktunya diganti. 4.5.3.1. BIAYA PEMELIHARAAN Biaya pemeliharaan dibagi menjadi dua, yaitu pemeliharaan 5 tahun, seperti pengecatan dinding dan pemeliharaan elektrikal dan pemeliharaan 7 tahun, seperti pengecatan pada langit–langit. Dari hasil perhitungan diperoleh biaya pemeliharaan 5 tahun sebesar Rp.182,942,672.60; sedangkan biaya pemeliharaan 7 tahun sebesar Rp. 65,686,939.48. 4.5.3.2. BIAYA PENGGANTIAN Biaya penggantian selama umur rencana yaitu penggantian komponen mekanikal, elektrikal dan penggantian paving lama. Rekapitulasi penggantian komponen selama umur rencana adalah sebagai berikut : 1. Penggantian komponen di tahun ke–20 1. Gate Valve dia 100 mm= Rp. 2,925,911.00 2. Gate Valve dia 50 mm= Rp. 1,813,352.00 + = Rp. 4,739,263.00 2. Penggantian komponen di tahun ke–25 1. Meter air = Rp. 1,720,000.00 2. Kran air = Rp. 5,211,117.00 3. Saklar tunggal = Rp.16,490,320.00 4. Saklar ganda / seri = Rp. 6,789,724.00 5. Stop Kontak = Rp.22,246,840.00+ = Rp.52,458,001.00 3. Penggantian komponen di tahun ke–30 1. Paving halaman, parkir, Taman = Rp.21,362,889.62 4.6.
PROFIL PENGHUNI Profil calon penghuni rusunawa adalah sebagai
berikut : 1. Warga Tanah Merah yang tidak mampu dan belum memiliki tempat tinggal tetap. 2. Warga gusuran stren Kali Jagir, yang sebagian besar bekerja di kawasan Rungkut Industri 3. Masyarakat umum yangtidak mampu dan belum memiliki tempat tinggal tetap.
2.
Pendapatan bagi pemerintah kota Surabaya dari penerimaan sewa tiap unit per–bulan. b) Manfaat bagi penghuni rusunawa : penghematan harga sewa hunian dan penghematan biaya listrik c) Peningkatan pendapatan bagi para wirausaha disekitar rusunawa Kali Kedinding. Kerugian Kerugian ini dirasakan oleh penghuni rusunawa yang sebelumnya tinggal di stren Kali Jagir. Setelah tinggal di rusunawa, mereka harus mengeluarkan biaya yang lebih besar untuk transportasi dalam bekerja.
HASIL KUISIONER Penyusunan kuisioner disesuaikan dengan identifikasi manfaat dan kerugian yang didapat dari hasil survey pendahuluan secara wawancara dengan penghuni dan masyarakat disekitar rusunawa. 4.8.
KUISIONER PENELITIAN – 1 (KP–1) Responden kuisioner ini adalah penghuni rusunawa; membahas tentang penghematan biaya listrik, biaya sewa per–bulan serta kerugian yang dialami oleh penghuni rusunawa yang bekerja di kawasan Rungkut Industri. Profil masing–masing responden dijelaskan berdasarkan jenis kelamin, jenis pekerjaan dan pendapatan rata–rata/bulan. 4.8.1.
KUISIONER PENELITIAN – 2 (KP–2) Responden kuisioner ini adalah para wirausaha yang berada disekitar rusunawa Kedinding. Profil masing–masing responden dijelas-kan berdasarkan jenis usaha dan kepemilikan tempat usaha. Untuk pertanyaan no 1 dan 2 adalah mengenai kondisi lingkungan tersebut sebelum dan sesudah rusunawa Kali Kedinding ini dibangun. Untuk pertanyaan no 3 dan 4 mengenai jumlah pendapatan wirausaha sebelum dan sesudah rusunawa ini dibangun. 4.8.2.
4.7.
HASIL SURVEY PENDAHULUAN Survey pendahuluan dilakukan dengan metode wawancara langsung kepada penghuni dan masyarakat disekitar rusunawa. 1. Manfaat, antara lain :
BAB V ANALISA MANFAAT BIAYA 5.1. ANALISA MANFAAT ( BENEFIT ) 5.1.1. PENDAPATAN BAGI PEMERINTAH Manfaat bagi pemerintah adalah manfaat yang bersifat tangiable atau manfaat yang bisa dihitung dalam nilai rupiah, diperoleh dari harga sewa yang ditetapkan oleh pemerintah. Rincian pendapatan harga sewa per – tahun dapat dilihat pada Tabel 5.1.
10 Tabel 5.1. Pendapatan dari Harga Sewa Rusunawa Per – Tahun Uraian (Lantai ke-) 2 3 4 5
Harga Sewa / bulan (Rp. / unit) Rp. 268.000,00 Rp. 234.000,00 Rp. 194.000,00 Rp. 134.000,00
Jumlah Unit (n)
Jumlah Bulan
24
12
Jumlah Pendapatan / tahun (Rp.) Rp. 77.184.000,00
24
12
Rp. 67.392.000,00
24
12
Rp. 55.872.000,00
24
12
Rp.38.592.000,00
Total Pendapatan / TB : Total Pendapatan x 2 TB :
Rp. 239.040.000,00 Rp. 478.080.000,00
Sumber : Dinas Pengelolaan Bangunan Dan Tanah dan hasil olahan penulis Dengan asumsi tingkat bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari pendapatan pemerintah adalah : P = pendapatan pertahun ( P/A, 10%, n ) = Rp. 478.080.000 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 478.080.000 ( 9,4269 ) = Rp. 4.506.812.352,00 MANFAAT BAGI PENGHUNI RUSUNAWA Manfaat yang dibahas adalah manfaat yang bisa dirasakan oleh penghuni rusunawa dan bersifat tangiable, yaitu manfaat yang bisa dihitung nilai rupiah. 5.1.2.
5.1.2.1. PENGHEMATAN BIAYA LISTRIK Untuk penambahan kipas angin dan televisi biaya yang dikeluarkan sebesar 2 x Rp.25.000 = Rp.50.000. Berdasarkan peraturan pemerintah, untuk tarif listrik 450 watt dan 900 watt tidak mengalami kenaikan, maka biaya listriknya tetap tiap tahunnya. Dari perhitungan diperoleh nilai penghematan tiap tahunnya adalah Rp.7,777,896.00, maka besar penghematan pertahun untuk semua unit adalah : = ∑ penghema tan pertahun ∑ KK
= 7,777,896 20 = Rp. 388, 894,80 / tahun x 192 unit = Rp. 74,667,801.60 Dengan asumsi bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan adalah 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari penghematan listrik adalah : P = penghematan biaya listrik ( P/A, 10%, n ) = Rp. 74,667,801.60 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 74,667,801.60 ( 9,4269 ) = Rp. 703,885,898.90 5.1.2.2. PENGHEMATAN HARGA SEWA Cara mengukur manfaat ini adalah menghitung selisih harga sewa sebelum menghuni rusunawa dengan harga sewa rusunawa yang telah ditetapkan. Dari perhitungan diperoleh nilai penghematan tiap tahunnya adalah Rp.30,936,000.00, maka besar penghematan pertahun untuk semua penghuni adalah : = ∑ penghema tan pertahun ∑ KK 30 , 936 , 000 = 20
= Rp. 1,546,800.00 x 192 unit = Rp. 296,985,600.00 Dengan asumsi bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan adalah 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari penghematan harga sewa adalah : P = penghematan harga sewa rusunawa ( P/A, 10%, n ) = Rp. 296,985,600.00 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 296,985,600.00 ( 9,4269 ) = Rp. 2,799,653,553.00
11 5.1.3.
MANFAAT BAGI WIRAUSAHA DISEKITAR RUSUNAWA Cara mengukur manfaat ini adalah menghitung selisih dari pendapatan sebelum dan sesudah rusunawa dihuni. Dalam pengambilan data diambil sampel sebanyak 10 responden (1 responden mewakili 1 orang pemilik toko/usaha), dari total 15 unit usaha yang terletak radius 100 meter disekitar rusunawa. Dari perhitungan diperoleh nilai penghematan tiap tahunnya adalah Rp.438,000,000.00, maka besar peningkatan pendapatan semua wirausaha per-tahun adalah : = ∑ peningka tan pendapa tan pertahun ∑ KK
= 438,000,000 10
= Rp. 43,800,000.00 x 15 unit usaha = Rp. 657,000,000.00 Dengan asumsi bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan adalah 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari peningkatan pendapatan wirausaha adalah : P = peningkatan pendapatan wirausaha ( P/A, 10%, n ) = Rp. 657,000,000.00 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 657,000,000.00 ( 9,4269 ) = Rp. 6,193,473,300.00 ANALISA KERUGIAN Dampak negatif yang timbul bagi sebagian penghuni rusunawa berupa peningkatan biaya transportasi, khususnya untuk penghuni sebelumnya tinggal didaerah stren Kali Jagir dan bekerja dikawasan Rungkut Industri. Dari hasil survey diperoleh data, penghuni rusunawa yang berasal dari daerah stren Kali Jagir dan bekerja dikawasan Rungkut Industri hanya sekitar 15% atau ±30 orang, sehingga diambil 10 responden. Cara mengukur manfaat ini adalah menghitung selisih dari biaya transportasi untuk ongkos kendaraan umum maupun biaya BBM sebelum dan sesudah menghuni rusunawa. Data penghematan perhari dijadikan penghematan per-tahun, yaitu biaya transportasi per-hari dikali hari kerja yaitu 314 hari (365 hari dikurangi 4hari libur/minggu x 12 bulan ). Dari perhitungan diperoleh nilai peningkatan biaya transportasi tiap tahunnya adalah Rp.21,397,500.00 maka besar peningkatan biaya transportasi rata–rata penghuni rusunawa per-tahun adalah : = ∑ peningka tan biaya transportasi pertahun 5.2.
∑ KK
= 21,397,500 10 = Rp. 2,139,750.00 Dari hasil kuisioner diperoleh data pengguna jasa angkutan umum sebanyak 3 responden (30% dari total responden), maka peningkatan ongkos kendaraan pengguna jasa angkutan umum adalah : = peningkatan biaya transportasi rata-rata x 9 orang = Rp. 2,139,750.00 x 9 orang = Rp. 19,257,750.00 Sedangkan untuk pengguna sepeda motor sebanyak 7 responden ( 70% dari total responden ), maka peningkatan ongkos kendaraan pengguna sepeda motor adalah : = peningkatan biaya transportasi rata-rata x 21 orang = Rp. 2,139,750.00 x 21 orang = Rp. 44,934,750.00 Jadi total peningkatan biaya transportasi penghuni rusunawa per-tahun adalah: = peningkatan ongkos kendaraan (angkutan umum + sepeda motor) = Rp. 19,257,750.00 + Rp. 44,934,750.00 = Rp. 64,192,500.00 Dengan asumsi bunga 10% per-tahun dan umur rencana bangunan adalah 30 tahun, maka nilai sekarang (Present Value) dari peningkatan biaya transportasi adalah : P = peningkatan biaya transportasi ( P/A, 10%, n ) = Rp. 64,192,500.00 ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 64,192,500.00 ( 9,4269 ) = Rp. 605,136,278.30 5.3. 1. 2.
ANALISA BIAYA Dalam pembahasan analisa biaya ini semua biaya dirubah menjadi present value (PV). Biaya investasi awal; hanya terjadi satu kali yaitu sebelum rusunawa dihuni dan sudah berupa present value (PV) sebesar Rp. 24,421,942,322.11. Biaya operasional; terdiri dari biaya listrik untuk fasum dan biaya operasional gedung. Biaya ini berupa annual worth yang dirubah menjadi present value. a) Biaya listrik PV = Biaya listrik per-tahun x ( P/A, 10%, n ) = (Rp. 1,292,600.04 x 12 bulan ) x ( P/A, 10%, 30 )
12 = Rp. 15,511,200.48 ( 9,4269 ) = Rp. 146,222,535.80 b) Biaya operasional Biaya operasional mengalami kenaikan 10% setiap 5tahun. Tabel 5.2. Analisa Biaya Operasional Thn ke5 10 15 20 25 30
Keterangan (Biaya Operasional 5tahun) Tanpa kenaikan naik 10% naik 10% naik 10% naik 10% naik 10%
Biaya (Rp.)
51,600,000 56,760,000 62,436,000 68,679,600 75,547,560 83,102,316
Nilai Uang
Disc. Factor
(P/F,10%,5) 0.6209 (P/F,10%,10) 0.3855 (P/F,10%,15) 0.2394 (P/F,10%,20) 0.1486 (P/F,10%,25) 0.0923 (P/F,10%,30) 0.0573 Total Biaya :
Present Value (Rp.) 32,038,440.00 21,880,980.00 14,947,178.40 10,205,788.56 6,973,039.79 4,761,762.71 90,807,189.45
Sumber : data, hasil olahan penulis Jadi, total Biaya Operasional
= Biaya Listrik + Biaya Opr = Rp.146,222,535.80 + Rp.90,807,189.45 = Rp. 237,029,725.30
Biaya perawatan; terdiri dari biaya pemeliharaan dan biaya pengganti. a) Biaya pemeliharaan setiap 5tahun sebesar Rp.182,942,672.60. Biaya ini berupa future value dirubah menjadi present value dan mengalami kenaikan 10% setiap 5 thn Tabel 5.3. Analisa Biaya Pemeliharaan Setiap 5 thn
3.
Keterangan (Biaya Operasional 5tahun) Tanpa kenaikan naik 10% naik 10% naik 10% naik 10% naik 10%
Thn ke-
5 10 15 20 25 30
Biaya (Rp.)
Disc. Factor
Present Value (Rp.)
(P/F,10%,5) 0.6209 (P/F,10%,10) 0.3855 (P/F,10%,15) 0.2394 (P/F,10%,20) 0.1486 (P/F,10%,25) 0.0923 (P/F,10%,30) 0.0573 Total Biaya :
113,589,105.42 77,576,840.32 52,993,735.74 36,183,609.21 24,722,219.67 16,882,356.51 321,947,866.86
Nilai Uang
182,942,672.6 201,236,939.8 221,360,633.8 243,496,697.2 267,846,366.9 294,631,003.6
Sumber : data, hasil olahan penulis b) Biaya pemeliharaan setiap 7 tahun sebesar Rp.65,686,939.48. Biaya ini berupa future value dirubah menjadi present value dan mengalami kenaikan 10% setiap 7 tahun. Tabel 5.4. Analisa Biaya Pemeliharaan Setiap 7 Tahun Thn ke7 14 21 28
Keterangan (Biaya Operasional 7tahun) Tanpa kenaikan naik 10% naik 10% naik 10%
Biaya (Rp.)
65,686,939.48 72,255,633.43 79,481,196.77 87,429,316.45
Nilai Uang
Disc. Factor
Present Value (Rp.)
(P/F,10%,7) (P/F,10%,14) (P/F,10%,21) (P/F,10%,28)
0.5132 0.2633 0.1651 0.0693
33,710,537.34 19,024,908.28 13,122,345.59 6,058,851.63
Total Biaya :
71,916,642.84
Sumber : data, hasil olahan penulis c)
Biaya pengganti; komponen biaya ini terdiri dari biaya pengganti tahun ke–20, ke–25, dan ke–30. Biaya ini berupa future value yang dirubah menjadi present value.
13 Tabel 5.5. Analisa Biaya Pengganti Keterangan Biaya Pengganti
Biaya (Rp.)
Nilai Uang
Disc. Factor
Present Value (Rp.)
tahun ke-20 tahun ke-25
4,739,263.00 52,458,001.00
(P/F,10%,20) (P/F,10%,25)
0.1486 0.0923
704,254.48 4,841,873.49
tahun ke-30
21,362,889.62
(P/F,10%,30)
0.0573
1,224,093.58
Total Biaya :
6,770,221.55
Sumber : data, hasil olahan penulis Jadi, total biaya perawatan adalah : = Biaya pemeliharaan (5tahun + 7tahun) + Biaya pengganti = (Rp.321,947,866.86 + Rp.71,916,642.84) + Rp 6,770,221.55 = Rp. 400,634,731.20 5.4.
ANALISA BENEFIT COST RATIO Tabel 5.6. Analisa Manfaat Biaya Analisa
Uraian
Biaya (Rp.)
Pendapatan harga sewa Manfaat/ benefit
Total (Rp.)
4.506.812.352,00
Penghematan biaya listrik
703,885,898.90
Penghematan harga sewa
2,799,653,553.00
Peningkatan pendapatan wirausaha
6,193,473,300.00 Total Benefit :
Kerugian/ disbenefit
Peningkatan biaya transportasi pekerja
605,136,278.30 Total Disbenefit :
Biaya investasi awal Biaya
9,697,012,751.90
605,136,278.30
24,421,942,322.11
Biaya listrik
146,222,535.80
Biaya operasional gedung
90,807,189.45
Biaya perawatan
400,634,731.25 Total Cost :
25,059,606,778.62
Sumber : data, hasil olahan penulis Dengan metode BCR dapat diketahui kelayakannya sebagai berikut : B/C
Benefit − Disbenefit Cost 9,697,012, 751.90 - 605,136,27 8.30 = 25,059,606 ,778.62
=
= 0,36281 ≈ 0,4 Dari hasil perhitungan BCR tersebut diperoleh nilai BCR < 1, artinya proyek rusunawa ini tidak ekonomis jika ditinjau dari manfaat yang diperoleh dengan biaya yang dikeluarkan. 5.5.
ANALISA SENSITIVITAS Analisa Sensitivitas dilakukan terhadap biaya investasi awal yaitu subsidi biaya investasi awal oleh pemerintah sebesar 50% sampai dengan 100%. Tabel 5.7. Analisa Manfaat Biaya Berdasarkan Perubahan Biaya Investasi Subsidi Biaya Investasi Awal
Benefit (B) (Rp.)
Disbenefit (D) (Rp.)
Cost (C) (Rp.)
Nilai BCR
0%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
25,059,606,778.62
0.36
50%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
12,848,635,617.56
0.71
60%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
10,406,441,385.35
0.87
70%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
7,964,247,153.14
1.14
80%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
5,522,052,920.93
1.65
90%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
3,079,858,688.72
2.95
100%
9,697,012,751.9
605,136,278.3
637,664,456.51
14.26
Sumber : data, hasil olahan penulis
14 Dari hasil perhitungan, perubahan nilai BCR dapat digambarkan pada grafik berikut ini : Perubahan Nilai BCR 3.50 3.00
2.95
Nilai B/C
2.50 2.00 1.65
1.50 1.14
1.00 0.50
0.87
0.71 0.36
0.00 Non Subsidi
Subsidi 50 %
Subsidi 60 %
Subsidi 70 %
Subsidi 80 %
Subsidi 90 %
Subsidi Biaya Investasi Nilai BCR
Gambar 5.1. Grafik Perubahan Nilai BCR Terhadap Perubahan Biaya Investasi 6.2.
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
6.1.
KESIMPULAN Dampak positif adalah manfaat–manfaat yang dirasakan oleh pemerintah dan penghuni rusunawa, serta para wirausaha di sekitar rusunawa. Sedangkan dampak negatifnya, berupa peningkatan biaya transportasi bagi para pekerja yang bekerja di kawasan Rungkut Industri. 1. Dampak positif/manfaat dari pembangunan rusunawa adalah : a) Bagi pemerintah adalah pendapatan dari harga sewa rusunawa, berupa nilai present value sebesar Rp.4.506.812.352,00 b) Bagi penghuni rusunawa, diantaranya pengematan biaya listrik dan biaya sewa dengan nilai total yang berupa present value sebesar Rp.3,503,539,451.90 c) Bagi para wirausaha disekitar rusunawa, berupa nilai present value sebesar Rp.6,193,473,300.00 2. Dampak negatif/kerugian dari pembangunan rusunawa adalah peningkatan biaya transportasi penghuni rusunawa, khusus-nya para pekerja yang bekerja di kawasan rungkut industri berupa nilai present value sebesar Rp.605,136,278.30 3. Biaya yang dianalisa adalah biaya–biaya yang dikeluarkan oleh pemerintah dari mulai rusunawa ini belum dibangun sampai dengan dioperasikan dengan umur rencana teknis bangunan selama 30 tahun terdiri dari biaya pembangunan, biaya operasional dan biaya perwatan, berupa nilai present value sebesar Rp.25,059,606,778.62. Dari analisa–analisa tersebut diperoleh nilai BCR = 0,4, yang artinya proyek pembangunan rusunawa ini tidak ekonomis. Dari hasil analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa proyek ini akan menjadi ekonomis jika biaya investasi awal disubsidi oleh pe-merintah sebesar 70 %, sehingga akan diperoleh nilai BCR 1,14.
SARAN Masih banyak lagi manfaat yang bisa diperoleh dari pembangunan rusunawa Kali Kedinding ini, tetapi tidak bisa dihitung dalam rupiah. Untuk memperoleh benefit/manfaat yang lebih banyak lagi perlu dilakukan survey yang lebih lengkap terhadap pemerintah, penghuni rusunawa, maupun masyarakt disekitar rusunawa. Jumlah sampel yang diambil untuk menganalisa hanya 20 responden; akan lebih baik apabila jumlah sampel yang diambil disesuaikan dengan total populasi yang ada dan sesuai dengan teori yanga ada, yaitu untuk jumlah populasi 100– 200 dapat diambil sampel 10–30 responden.
