AMELAND NES STRANDWEG 4 (RESORT, SPA EN WELLNESS) BESTEMMINGSPLAN

AMELAND NES – STRANDWEG 4Ϯ (RESORT, SPA EN WELLNESS) BESTEMMINGSPLAN

INHOUDSOPGAVE

blz

TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING

1

1.1 1.2 1.3 1.4

1 1 2 2

Aanleiding voor dit bestemmingsplan Ligging en begrenzing van het plangebied Geldende juridische regeling Leeswijzer

HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED

4

2.1 2.2

4 6

Huidige situatie Gewenste situatie

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER

11

3.1 3.2 3.3

11 11 12

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSASPECTEN

15

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Noodzaak milieueffectrapportage Bedrijven en milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Ecologie Water Bodem Archeologie en cultuurhistorie

15 16 16 17 17 18 19 19 20

HOOFDSTUK 5 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING

22

5.1 5.2

22 22

Toelichting op het juridisch systeem Toelichting op de bestemmingen

HOOFDSTUK 6 UITVOERBAARHEID

24

6.1 6.2

24 25

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

Bijlagen bij Toelichting Bijlage 1 Voortoets Bijlage 2 Onderbouwing parkeerbehoefte Bijlage 3 Ecologische quickscan Bijlage 4 Watertoets Bijlage 5 Archeologisch onderzoek Bijlage 6 Beschrijving planontwikkeling Resort Spa en Wellness Bijlage 7 Molenbiotoop

REGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

27

Artikel 1 Artikel 2

27 31

Begrippen Wijze van meten

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS

32

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

32 34 36 38 40

Horeca - 2A Horeca - 2B Recreatie - Spa en Wellness Recreatie - Verblijfsrecreatie 3 Verkeer - Verblijfsgebied

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

41

Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

41 42 43 44 46 47

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

48

Artikel 14 Artikel 15

48 49

Overgangsrecht Slotregel

139913

blz 1

TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1

Aanleiding voor dit bestemmingsplan

Hotel Noordsee ligt aan de Strandweg 42 bij Nes. Het hotel is in eigendom van WestCord Hotels. WestCord Hotels heeft gezamenlijk met Kontour Vastgoed bij de gemeente Ameland een verzoek ingediend om een internationaal wellnessconcept 'Resort Spa en Wellness Ameland' te realiseren. Resort Spa en Wellness Ameland is een luxe wellness met overdekt bad en verblijfsaccommodaties. Doel is om innovatieve faciliteiten te realiseren die aansluiten bij de marktvraag van deze tijd. Met de komst van de Spa en Wellness zal Ameland zich positioneren als heilzame verblijfplaats, waarbij gebruik gemaakt zal worden van de unieke ligging met invloed van het zeeklimaat. De Badstatus wordt hiermee op Ameland geïntroduceerd. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing van het voormalige zwembad achter het hotel verbouwd en uitgebreid. De verblijfsaccommodaties worden nieuw gerealiseerd. De gewenste functie en nieuwbouw passen niet in de geldende juridische regeling voor het perceel Strandweg 42 en het omliggende gebied (hierna: het plangebied). De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan het verzoek door hiervoor een nieuw juridisch-planologisch kader in de vorm van een bestemmingsplan op te stellen. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. 1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

De ligging van het plangebied is weergegeven in onderstaande afbeeldingen.

luchtfoto van het plangebied Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

139913

De grenzen van het plangebied zijn de grenzen van de voorgenomen ontwikkeling. Het appartementengebouw grenzend aan het Westcord hotel is geen onderdeel van de ontwikkeling en valt buiten het plangebied. Als gevolg van de ontwikkeling zal de Molenweg worden verplaatst. De verplaatsing van de weg is onderdeel van het bestemmingsplan.

De begrenzing van het plangebied 1.3

Geldende juridische regeling

De geldende juridische regeling voor het plangebied is verwoord in de beheersverordeningen "Strandweg Nes" en "Recreatieterreinen Buren". Deze zijn vastgesteld op 24 juni 2013. Op het plangebied is in beide beheersverordeningen de besluitvlakken 'bestaand' en 'archeologie' van toepassing. De regels bij het besluitvlak 'bestaand' geven aan dat het voorheen bestaande planologische beleid doorgezet mag worden. De gewenste ontwikkeling past echter niet binnen dat beleid omdat dit onvoldoende functionele en ruimtelijke mogelijkheden biedt voor de nieuwe ontwikkeling. 1.4

Leeswijzer

Na dit hoofdstuk vindt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied plaats. Daarbij wordt ingegaan op de huidige en de gewenste situatie.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

139913

blz 3

In hoofdstuk 3 vindt een toetsing van het initiatief aan het geldende beleidskader plaats. Daarbij wordt gekeken naar het rijksbeleid, het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid. Het sectoraal beleid komt - voor zover van belang - aan de orde in hoofdstuk 4. In dat hoofdstuk worden de omgevingsaspecten getoetst. Daarbij wordt ook gekeken naar de eventuele uitgangspunten die daaruit volgen voor het bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 geeft een juridische planbeschrijving. Daar wordt onder meer ingegaan op de vertaling van de in de voorgaande hoofdstukken genoemde uitgangspunten naar de juridische regeling van het plan. Het volgende hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan, waarbij gekeken wordt naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. De grondexploitatie is verweven met de economische uitvoerbaarheid van het plan en staat daarom ook in hoofdstuk 6 toegelicht.


Rho Adviseurs B.V.

blz 4

139913

HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED In dit hoofdstuk staat een beschrijving van het plangebied, waarbij ingegaan wordt op de huidige en gewenste situatie. De huidige situatie is van belang in verband met de functionele en ruimtelijke inpassing van de gewenste ontwikkeling daarin. De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt van dit bestemmingsplan en wordt daarom ook toegelicht. 2.1

Huidige situatie

Aan de Strandweg bij Nes op Ameland staat WestCord Hotel Noordsee. De Strandweg verbindt het dorp met het Noordzeestrand. Direct ten zuiden van het hotel staat het natuurmuseum. Ten oosten van het hotel ligt het voormalige overdekte zwembad. Dit is al ongeveer 10 jaar niet meer in gebruik en staat sinds die tijd leeg. Tussen het voormalige zwembad en het hotel ligt de Molenweg. Deze weg is een langzaamverkeersroute tussen het dorp Nes en het strand. In onderstaande figuur is het plangebied en de nabije omgeving weergegeven.

Plangebied en nabije omgeving Het plangebied grenst aan het recreatiegebied "de Vleijen". Dit gebied bestaat uit bos en open water en biedt ruimte voor de recreant door de aanwezigheid van fiets- en wandelpaden. De nadruk in de Vleijen ligt vooral op het bieden van een dagrecreatieve voorziening.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 5

Hotel Noordsee Het 4-sterren hotel Noordsee ligt net ten noorden van de kern Nes. Het hotel heeft 30 (vierpersoons) appartementen en 80 (tweepersoons) hotelkamers in verschillende prijsklassen. Bij het hotel zijn faciliteiten aanwezig, zoals een restaurant, fietsverhuur, een kinderspeelplaats en parkeervoorzieningen. Het hotel bestaat uit een hoofdgebouw en daaraan gekoppelde uitbreidingen. Het is drie bouwlagen hoog. In onderstaande figuur is een impressie van het hotel vanaf de Strandweg weergegeven.

Bestaand Hotel Noordsee Voormalig zwembad Ten oosten van het hotel ligt het (voormalig) overdekt zwembad Aqua Plaza. Dit zwembad is niet meer als dusdanig in gebruik en staat al tien jaar leeg. Het voormalige zwembad bestaat uit twee koepels die aan elkaar verbonden zijn. De voorzieningen van het zwembad, waaronder een glijbaan, zijn nog aanwezig.

Voormalige zwembad Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

Rho Adviseurs B.V.

blz 6

2.2

139913

Gewenste situatie

De initiatiefnemers willen het gebied rond het voormalige zwembad transformeren tot het Resort Spa en Wellness Ameland. Hiermee wordt ingezet op een toekomstige Bad-status voor Ameland. Bij de Spa en Wellness vindt een uitbreiding van het bestaande hotel plaats met 9 waterunits en 2 bosunits, totaal 102 luxe hotel kamers, passend bij de sfeer en kwaliteit van het resort. Het Resort Spa en Wellness wordt verbonden aan het bestaande Westcord hotel. Bij de ontwikkeling van Resort Spa en Wellness Ameland staan de toepassingen met het ter plaatse aangeboorde 'Heilzame en Sole' water centraal. Dit bronwater is het zogenaamde 'Ortsgebundene Heilmittel' dat de basis vormt voor de ontwikkeling van de Bad-status Ameland. Dit resort zal beschikken over bronwater, dat zal worden opgepompt uit het grondwater. De reeds aanwezige koepels van het voormalige zwembad blijven behouden. Deze worden intern verbouwd, zodat hier de gewenste faciliteiten voor het spa- en wellnesscenter in gerealiseerd kunnen worden. De bestaande bebouwing wordt aan de noordelijke en zuidelijke zijde uitgebreid. Deze uitbouwen bestaan uit maximaal twee bouwlagen, zodat de kenmerkende koepels van het voormalige zwembad daar bovenuit steken en enigszins herkenbaar zijn. De daken van de koepels worden bekleed met een vegetatiedak. De koepels krijgen hierdoor een meer natuurlijke uitstraling, passend bij het duinlandschap.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 7

Tussen het bestaande hotel Noordsee en het resort wordt een entreegebouw gerealiseerd. In dit gebouw zullen restaurants en enkele (kleine) boutiques worden gerealiseerd. Deze zijn ondersteunend aan het hotel en de Spa- en Wellnessfunctie. Het nieuwe gebouw krijgt een glooiend dak. Daarmee wordt aangesloten bij de ronde vormen van de bebouwing van het voormalige zwembad. Ook het nieuwe entreegebouw wordt voorzien van een vegetatiedak. Het nieuwe gebouw vormt hiermee een "schakel" tussen de bestaande bebouwing van het (voormalige) zwembad en de bebouwing van Hotel Noordsee.

Impressie bestaand hotel en nieuw spa- en wellnessresort Spa- en Wellnesslandschap De baden zijn geschikt om te kuren. Een van de koepels is het Kurbad en aansluitend aan de koepel ligt het buitenbad. De gasten kunnen in de buitenlucht rusten op de ligweide, die op een natuurlijke wijze, door een duinwand, een afsluiting biedt van het overige gebied. Het duinlandschap loopt hierdoor door in het plan, met duinen en binnenmeertjes. Hotelunits Langs de zuidelijke, oostelijke en noordoostelijke rand van het resort komen 9 waterunits en 2 bosunits. De units bestaan uit meerdere hotelkamers. Deze units worden gebouwd op de bestaande gronden. Ze vormen een nieuwe oostelijke rand voor het plangebied. Bij de units is sprake van een onderscheid in twee soorten; water- en bosunits.


Rho Adviseurs B.V.

blz 8

139913

De water-units liggen aan de rand van de oever, om het water zo optimaal mogelijk te kunnen beleven. De gebouwen worden ingebed in het hoogteverschil tussen land en water. Daardoor ogen de units van de landkant kleiner dan vanaf het water. Dit wordt versterkt doordat de kap naar de landkant toe omlaag gaat. Hierdoor komen de gebouwen minder massief over. De oevers zullen tussen de gebouwen behouden en/of hersteld worden met de natuurlijke, bestaande bossages.

De units bestaan uit twee bouwlagen met een kap en zijn ingericht als split-level. De ruimte tussen de units is de bestaande duinrand, waar de units als het ware "ingebouwd" zijn. Tussen elke unit wordt ongeveer 15 meter afstand gehouden om zoveel mogelijk doorzicht van de Spa naar het recreatiegebied 'De Vleijen' te behouden en vice versa. Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 9

Het is nadrukkelijk de bedoeling dat er geen dichte wand met bebouwing ontstaat. Daardoor is er sprake van een ruim opgezette en aantrekkelijke rand van het terrein. Per waterunit gaat het om een oppervlakte van ongeveer 250 m2 en voor de bosunits geldt ongeveer 450 m2. Er geldt een bouwhoogte van ongeveer 10 meter. De indeling van de units is flexibel, zodat deze vrij gemakkelijk gewijzigd kunnen worden. Zo kan een tweepersoons hotelkamer eenvoudig omgebouwd worden in een vierpersoons hotel appartement. Qua uiterlijke verschijningsvorm lijken de units op recreatiewoningen, in de stijl van recreatiewoningen die op Ameland voorkomen. Ze kunnen qua afmetingen niet worden vergeleken met recreatiewoningen, omdat het een verzameling hotelkamers is. De oppervlakte en hoogte zijn hierop afgestemd.

Impressie hotelunits Tussen het Wellness- en Sparesort en het bestaande bos aan de noordzijde ervan komen twee bosunits. Verkeer Net als in de bestaande situatie vindt de hoofdontsluiting van het plangebied plaats via de Strandweg. Dit geldt voor autoverkeer, wandelaars en fietsers. Aan de noordzijde loopt door het plangebied een fiets- en wandelroute die in de bestaande situatie gehandhaafd blijft. Ook deze zijde van het plangebied blijft voor langzaam verkeer goed en snel bereikbaar. Het bestaande hotel wordt verbonden aan het Bad, Wellness- en Sparesort, ter plaatse van de Molenweg. De Molenweg zal hierdoor voor een gedeelte worden verlegd. De nieuwe weg komt tussen het natuurcentrum en het huidige hotel in te liggen.


Rho Adviseurs B.V.

blz 10

139913

Parkeren Ten behoeve van het parkeren worden vier nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Tussen het bestaande hotel en het natuurcentrum worden twee nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. De bestaande parkeerplaats ten behoeve van het appartementengebouw blijft gehandhaafd. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is rekening gehouden met de CROW-kengetallen. Deze zijn bijgesteld voor de specifieke situatie die geldt op de Waddeneilanden. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor alle functies binnen het plangebied, inclusief het bestaande hotel, bedraagt 135. In bijlage 2 is de onderbouwing voor de parkeerbehoefte opgenomen. Het plangebied biedt voldoende ruimte om deze parkeerplaatsen te realiseren. Met de parkeerbehoefte is in de planvorming rekening gehouden. Het bestemmingsplan geeft een passende regeling, waardoor voldoende oppervlakte voor parkeren vrij blijft. Groen en waterstructuur De omgeving van de nieuwe hotelunits is groen en waterrijk. Deze bestaande hoofdstructuur blijft gehandhaafd en versterkt door nieuwe waterpartijen aan te leggen aan de westzijde van de waterunits, tussen het bad-, wellness en sparesort. Hierdoor komen deze op groene eilanden te liggen. De bestaande functie van het de groen- en waterstructuur kan door de gewenste ontwikkeling behouden blijven. Waar nodig wordt de gebruiksfunctie verbeterd door de toevoeging van bijvoorbeeld wandelpaden en daarbij horend straatmeubilair.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 11

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de belangrijkste beleidskaders van het rijk, de provincie en de gemeente. Daarnaast beschrijft dit hoofdstuk de uitgangspunten vanuit het beleid waarmee in dit bestemmingsplan rekening gehouden is. 3.1

Rijksbeleid

In de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu (SVIR) zijn de rijksbelangen opnieuw afgebakend. Het planologisch beleid is voor een deel verder gecentraliseerd naar provincies en gemeenten. De rijksbelangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. De landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten als rust, duisternis, weidsheid en natuurlijkheid worden aangemerkt als nationaal belang. De landschappelijke en cultuurhistorische waarden van Ameland worden niet aangetast. Voor het plangebied heeft het Rijksbeleid heeft geen concrete uitgangspunten. Het plangebied is in het rijksbeleid niet direct aangewezen. 3.2

Provinciaal beleid

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen. Bij nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied moeten de principes van zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit worden toegepast. Het Streekplan Fryslân geeft de beleidsuitgangspunten die deels de basis vormen voor de regels in de Verordening Romte. Het Streekplan Fryslân 2007 is in december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. In het beleid staan de bijzondere (landschappelijke) waarden van de Waddeneilanden centraal. Het plangebied valt in het landschap van de 'binnenduinrand', dat gekenmerkt wordt door zijn kleinschaligheid en de grote hoeveelheid functies. Daarnaast zijn grote delen van Ameland aangewezen als ecologische hoofdstructuur. Het plangebied valt hier echter niet onder. Wel grenst het plangebied aan natuur en wordt hieraan later in deze toelichting aandacht besteed. Voor de Waddeneilanden geldt dat recreatieve voorzieningen niet aansluitend hoeven te zijn op stedelijk gebied, een regionale kern of een recreatief centrum. Voor verblijfsrecreatie is kwaliteitsverbetering het centrale uitgangspunt. Daarnaast geldt het uitgangspunt dat de recreatiedruk voor het gehele eiland wordt gestabiliseerd. Per recreatieve voorziening gelden bepaalde maxima, zodat voorzieningen niet te grootschalig worden. Onder meer aan het aantal bedden is op de Waddeneilanden een plafond gesteld. Voor deze nieuwe ontwikkeling is voldoende capaciteit beschikbaar. Met de ontwikkeling van het Spa en Wellnessresort ontstaat een kwaliteitsverbetering van het recreatieve aanbod op Ameland. Een wellness accommodatie is een hoogwaardige aanvulling op het bestaande aanbod.


Rho Adviseurs B.V.

blz 12

139913

De ondernemer zet in op het verkrijgen van de Bad-Status voor het eiland. Uitgangspunt bij de realisatie is dat het de kwaliteitseisen voor medical wellness waar zal maken. Het wordt de eerste accommodatie die in Nederland het label ESPA EuropeSpa med mag dragen. Er wordt met de realisatie van het Spa en Wellness resort een nieuwe recreatieve voorziening toegevoegd, die nog niet op het eiland aanwezig is. Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. De beoogde ontwikkeling vindt plaats in al bebouwd gebied en past binnen het provinciaal beleid voor de Waddeneilanden. De nieuwe slaapplaatsen passen binnen de 'beddenboekhouding' voor het eiland. 3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Ameland In de Structuurvisie Ameland (voorontwerp, mei 2011) is een toekomstbeeld voor de gemeente tot 2020 geschetst. De structuurvisie vormt een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. De structuurvisie richt zich op het behoud van de bestaande toeristisch-recreatieve structuur, in combinatie met een kwaliteitsverbetering en seizoensverlenging. Daarbij zijn kwaliteit qua ruimtelijke inpassing en aanbod (luxer en innovatiever) belangrijke randvoorwaarden. Voor de hotelsector is een groei van de sector niet uitgesloten, met uitbreiding van bestaande bebouwing en nieuwbouw. Bij de aanvraag - ook in dit plangebied - is de ruimtelijke inpasbaarheid op basis van het Beeldambitieplan en de Welstandsnota van belang. Deze komen later in deze toelichting aan de orde. 3.3.2 Gebiedsvisie Strandweg 2009 De beleidsnota Ruimte voor diversiteit, Verblijfsrecreatie op Ameland (vastgesteld in augustus 2009) geeft de richting aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de verblijfsrecreatiesector. De nota heeft betrekking op de periode 2009 - 2014. Als overkoepelende visie is geformuleerd: Het beleid van de gemeente richt zich vooral op het behoud van de diversiteit in het aanbod van de verblijfsrecreatieve voorzieningen. Daarbij richt de gemeente zich vooral op de seizoensverlenging. De gemeente benadert innovatieve ideeën op het gebied van verblijfsrecreatie daarom in beginsel positief. Nieuwe verblijfsrecreatieve voorzieningen zijn alleen mogelijk wanneer het gaat om bijzondere situaties, onder meer nieuwe markten. Het algemene beleid is verder uitgewerkt naar beleid per sector, waaronder de hotel- en pensionsector. Voor de hotel- en pensionsector is bij bestaande hotels een uitbreiding van het aantal bedden mogelijk onder de volgende voorwaarden:  de algehele kwaliteit gaat significant vooruit;  aan de bestemming (hotelfunctie) moet het begrip 'Bedrijfsmatige exploitatie" worden toegevoegd;

Rho Adviseurs B.V.


139913



blz 13

het bouwplan moet passen binnen de bebouwingskarakteristiek van de directe omgeving.

3.3.3 Ruimte voor diversiteit, Verblijfsrecreatie op Ameland De gewenste ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente Ameland. Het Bad, Wellness- en Sparesort is een nieuw innovatieve ontwikkeling en boort een nieuwe markt aan voor de recreatieve ontwikkeling op Ameland. Het plan past binnen dit beleid, zoals ook in paragraaf 3.3.2 nader is toegelicht. Om ontwikkelingen in het gebied langs de Strandweg te kunnen sturen, heeft de gemeenteraad op 14 december de Gebiedsvisie Strandweg vastgesteld. Het plangebied ligt in het gebied dat is aangewezen als een gebied waar een grotere bebouwingsconcentratie plaatsvindt. In de gebiedsvisie is specifiek opgenomen dat het plangebied opgewaardeerd kan worden door de realisatie van een kuuroord/health-centrum. In de gebiedsvisie staat vermeld dat de insteek van de gemeente is om hieraan medewerking te verlenen, mits:  het noodzakelijk is, omdat een beleidsspeerpunt dan wel een gewenste nieuwe ontwikkeling niet uitvoerbaar is zonder de directe aanwezigheid van een nieuwe hotelaccommodatie;  het bouwplan ook in architectonische zin van toegevoegde waarde is;  het hotel gericht is op een hoger marktsegment. Dit betekent het bieden van veel comfort zoals wellness, fitness, et cetera en;  er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie. De gebiedsvisie geeft geen uitgangspunten voor de regeling in dit bestemmingsplan. De gewenste ontwikkeling in het plangebied past binnen het beleid uit de gebiedsvisie. Met de realisatie van het wellness- en sparesort wil de initiatiefnemer een nieuwe vorm van recreatie toevoegen aan het bestaande segment van Ameland. Een dergelijke functie is nog niet op het eiland aanwezig. Het resort biedt nieuwe voorzieningen die niet alleen door de hotelgasten, maar ook door andere eilandbezoekers en -bewoners gebruikt kunnen worden. De nieuwe hotelunits zijn grotendeels gericht op het hogere marktsegment. De nieuwe hotelunits zijn speciaal ontworpen om goed in de omgeving te passen, maar daarnaast een toegevoegde waarde te geven aan het plangebied en haar omgeving. De initiatiefnemer is de exploitant van het bestaande hotel, het resort en de units en zorgt voor een bedrijfsmatige exploitatie.


Rho Adviseurs B.V.

blz 14

139913

3.3.4 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan Voor de periode 2009-2015 is een Gemeentelijke verkeer- en vervoerplan (GVVP) voor Ameland vastgesteld. In het GVVP staat het beleid rond verkeer en vervoer op het eiland geformuleerd. Daarbij wordt onder meer ingegaan op snel (auto)verkeer, openbaar vervoer en langzaamverkeer. Belangrijke thema´s in het beleid zijn:  Duurzaamheid.  Stimuleren en promoten van alternatieven van autoverkeer.  Leefbaarheid (aantrekkelijkheid) van het eiland.  Voorbeeldfunctie van de gemeente. Voor de verschillende vervoerswijzen is het beleid waar nodig uitgewerkt. Voor het plangebied zelf zijn geen uitgangspunten genoemd. Wel wordt de Strandweg - langs het plangebied - aangewezen als 30 km-zone. Dit is inmiddels uitgevoerd. 3.3.5 Welstandsnota (2002) De Welstandsnota (vastgesteld op 28 juni 2004) geeft het welstandbeleid van de gemeente weer. De welstandscriteria zijn grotendeels gericht op het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving. In de welstandsnota is de gemeente opgedeeld in gebieden met ieder eigen beleidsuitgangspunten en welstandscriteria. Het plangebied valt in de gebieden "Recreatieve voorzieningen" en "Natuurgebied". Bij deze gebieden zijn criteria genoemd onder andere met betrekking tot de plaatsing en de hoofdvorm van de bebouwing. Bij het opstellen van de plannen voor het plangebied en in dit bestemmingsplan is, waar nodig en mogelijk, rekening gehouden met de criteria van de van toepassing zijnde gebieden. Een concrete toetsing aan de welstandnota vindt plaats om het moment dat de vergunning voor de nieuwbouw wordt aangevraagd.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 15

HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSASPECTEN Bij realisatie van nieuwe ontwikkelingen moet worden onderzocht of in de toekomst sprake is van een goede omgevingssituatie. Dit toont aan of het gewenste plan en dit bestemmingsplan uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt daarom getoetst aan verschillende omgevingsaspecten. Het gaat daarbij om sectorale weten regelgeving op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en water. Bij de toetsing worden ook eventuele uitgangspunten voor dit bestemmingsplan genoemd. 4.1

Noodzaak milieueffectrapportage

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:  de kenmerken van de projecten;  de plaats van de projecten;  de kenmerken van de potentiële effecten. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D10) is de oprichting, wijziging of uitbreiding van recreatie voorzieningen (waaronder hotelcomplexen met bijbehorende voorzieningen) opgenomen. Voor deze categorie zijn de volgende drempelwaarden genoemd: 1. 250.000 bezoekers of meer per jaar; 2. een oppervlakte van 25 hectare of meer; 3. 100 ligplaatsen of meer bij jachthavens (in dit geval niet van toepassing); 4. een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied. In de toekomstige situatie is er sprake van een bezoekersaantal van ongeveer 100.000. Het aantal bezoekers ligt dus ruim onder de drempelwaarde van 250.000 bezoekers per jaar. Het gehele plangebied is ongeveer 5 hectare groot en valt dus onder de drempelwaarde van 25 hectare. De ontwikkeling vindt niet plaats in gevoelig gebied, omdat er geen sprake is van ligging in een Nationaal Landschap, een beschermd natuurmonument, een Natura 2000 gebied, een watergebied van internationale betekenis of van een kern- of natuurontwikkelingsgebied of verbindingszone binnen de EHS. Geconcludeerd wordt dat een mer of vormvrije mer-beoordeling op grond van het Besluit m.e.r. niet noodzakelijk is. Wel wordt een ecologische voortoets uitgevoerd om de effecten op de omliggende Natura 2000-gebieden te onderzoeken. De uitkomsten van dit onderzoek wordt in deze paragraaf en in paragraaf 4.6.1 Gebiedsbescherming verwerkt.


Rho Adviseurs B.V.

blz 16

4.2

139913

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Van belang is dat de bestaande activiteiten en de gewenste activiteiten in het bestemmingsplan specifiek worden vastgelegd. Daarbij gaat het vooral om de bestaande hotelfunctie en het gewenste wellness- en sparesort. Door deze functies vast te leggen wordt een mogelijke milieuhinder op de omgeving voorkomen. Het hotel heeft een milieucategorie 1 met een richtafstand voor hinder van 10 meter (geur, geluid, gevaar). Nabij het hotel zijn (recreatie)woningen van derden aanwezig. Door deze functie specifiek vast te leggen kan op deze plaats geen functie met een zwaardere milieucategorie komen en wijzigt de milieucategorie niet. Het gewenste wellness- en sparesort komt op de plaats van het (voormalige) overdekte zwembad. Een overdekt zwembad heeft een milieucategorie 3.1, met een richtafstand voor hinder van 50 meter (geluid). De gewenste ontwikkeling is op het milieuvlak vergelijkbaar met een functie als een badhuis en sauna. Deze hebben een milieucategorie 2, met een richtafstand voor hinder van 30 meter (geluid). Bij de Bad, Wellness en Spa wordt een buitenzwembad gerealiseerd. Hiervoor geldt een milieucategorie 4.1. Omdat het plangebied een gemengd gebied is geldt een richtafstand voor hinder van 100 meter. Het hindergebied beslaat de eigen inrichting en twee recreatiewoningen. Hinder is daarom uit te sluiten. De nieuwe hotelunits hebben, net als het hotel, een milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter. Binnen deze afstand zijn geen woningen van derden aanwezig. Hinder door de hotelunits is daarom uit te sluiten. 4.3

Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt een geluidzone rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken''. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 17

Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan. Een nader onderzoek naar geluid van (spoor)wegen en inrichtingen is niet aan de orde. Nieuwe verblijfsrecreatieve voorzieningen zijn niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder of het Activiteitenbesluit. Daarnaast is inrichtingslawaai uit te sluiten, omdat de nieuwe ontwikkeling deel uitmaakt van de 'milieu-inrichting' in het plangebied. 4.4

Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:  woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;  kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;  projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig. Uit de rekentool Niet in betekenende mate blijkt dat de luchtkwaliteit niet significant wijzigt naar aanleiding van de realisatie van de nieuwbouw in het plangebied. De ontwikkelingen in het plangebied trekken beperkt extra verkeer aan. 4.5

Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's. Deze kunnen voor de omgeving ontstaan bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over "externe veiligheid" om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Dit aspect geeft geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan. Bij de ontwikkeling in het plangebied gaat het niet om de realisatie van risicovolle inrichtingen op transportroutes. Bovendien zijn in- en in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen en transportroutes aanwezig. Wel staat op een afstand van ruim 270 meter zuidelijk van het plangebied een gasdrukmeetstation.


Rho Adviseurs B.V.

blz 18

139913

Naar het gasdrukmeetstation loopt een aardgasleiding, deze ligt op eenzelfde afstand van het plangebied als het gasdrukmeetstation. Deze leiding heeft een druk van 40 bar en een diameter van 8,07 inch. De leiding heeft een PR-contour die niet over het plangebied ligt. Een inventarisatie van het GR is bij de ontwikkelingen in het plangebied niet noodzakelijk. Het plangebied ligt ruim buiten de inventarisatieafstand rond deze leiding. Bij een dergelijke gasleiding is namelijk een inventarisatieafstand van 95 meter van toepassing. 4.6

Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming (o.a. Natuurbeschermingswet) en soortenbescherming (Flora- en faunawet). Dit met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden in en in de directe omgeving van een dergelijk plan. 4.6.1 Gebiedsbescherming De ontwikkeling in het plangebied heeft naar verwachting geen invloed op het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en EHS. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is "De Duinen van Ameland", op een afstand van bijna 190 meter. Naar mogelijke invloed van de ontwikkeling is een ecologische voortoets uitgevoerd. Deze is in bijlage 2 opgenomen. Uit de voortoets blijkt het volgende:  er treedt geen areaalverlies of versnippering op;  mogelijk (effecten van) verdroging door bronbemaling kan worden uitgesloten;  met inachtneming van maatregelen, zoals speciale armaturen, kunnen significante verstoringseffecten worden uitgesloten;  Significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie worden uitgesloten. De ecologische hoofdstructuur (EHS) ligt direct ten noorden van het plangebied. Op basis van de volgende argumenten wordt geconcludeerd dat (significante) negatieve gevolgen voor de (beschermde) natuurwaarden niet aan de orde zijn:  het gaat om een wijziging van bestaande recreatieve functie en een relatief beperkte uitbreiding ervan in een gebied dat al een recreatieve functie heeft. Extra recreanten maken gebruik van bestaande recreatieve routes en faciliteiten. De recreatiedruk en verkeersaantrekkende werking nemen dan ook niet significant toe;  dit plan geeft geen mogelijkheden voor nieuwe bebouwing met een grote milieuhinder op het gebied van licht en geluid. Voor de natuurgebieden is daardoor geen sprake van extra licht- of geluidhinder. Bovendien is het nieuwe wellness- en sparesort een minder milieubelastende functie dan het voormalige zwembad (geluid);  het te wijzigen deel van het plangebied vervult nu geen belangrijke ecologische functie voor de omliggende natuurgebieden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 19

4.6.2 Soortenbescherming Naast beschermde natuurgebieden kan ook sprake zijn van beschermde soorten die in het plangebied aanwezig zijn. Onder meer het verblijf- en foerageergebied van deze soorten mag niet verstoord of vernietigd worden op grond van de Flora- en faunawet (verbodsbepalingen). In bijlage 3 is de ecologische quickscan opgenomen. De werkzaamheden kunnen conform de regelgeving van de Flora- en faunawet worden uitgevoerd, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:    

Broedvogels (Tabel 3): Werken buiten het broedseizoen. Vleermuizen (Tabel 3): afhankelijk van de werkzaamheden nader onderzoek tijdens de zomer- en paarperiode (15 april - 1 oktober). Huismus: indien de fietsenstalling wordt afgebroken nadere inspectie op eventuele nestplaatsen (elk jaargetijde). Konijn en overige licht en niet beschermde soorten: zorgplicht in acht nemen.

Indien bij uitvoering aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt voldaan aan de Flora- en faunawet en is hierbij aangetoond dat vanuit het aspect soortenbescherming het bestemmingsplan uitvoerbaar is. 4.7

Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Via www.dewatertoets.nl is het plan aangemeld. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen is gebleken dat voor het plan de normale procedure moet worden doorlopen. De ingevulde standaardvragen en de daarmee automatisch gegenereerde uitgangspuntennotitie, zijn in bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen. 4.8

Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Vanuit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat er geen bijzonderheden gelden voor de locatie. In het kader van de vergunningaanvraag wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het bodemonderzoek geeft in ieder geval inzicht in de bodemkwaliteit ter plaatse van de gewenste ontwikkeling. Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

Rho Adviseurs B.V.

blz 20

139913

Daarbij wordt ook aangegeven of de bodem geschikt is voor de gewenste recreatieve functies. Tot slot wordt aangegeven of en hoe grond gesaneerd en/of afgevoerd moet worden. 4.9

Archeologie en cultuurhistorie

4.9.1 Archeologie Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is de Monumentenwet gewijzigd. De kern van Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald. Voor het plangebied wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit blijkt uit de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân. De FAMKE hanteert twee perioden; steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen. Voor het plangebied geldt geen onderzoeksplicht voor de periode steentijd-bronstijd. Voor het hele plangebied geldt voor de periode ijzertijd-middeleeuwen wel een onderzoeksplicht. Daarbij gaat het om een karterend onderzoek 1 (middeleeuwen). Dit betekent dat de provincie bij ingrepen groter dan 500 m2 een onderzoek aanbeveelt. De ingrepen in het plangebied zijn in totaal groter dan deze aangegeven oppervlakte. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de kans op aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied klein is. Er is geen archeologisch vervolgonderzoek in dit plangebied nodig. De onderzoeksresultaten zijn in bijlage 5 opgenomen. 4.9.2 Cultuurhistorie Naast archeologie zijn ook belangrijke cultuurhistorische waarden van belang. Een voorbeeld daarvan zijn de rijksmonumenten, die beschermd worden via de Monumentenwet. Andere waardevolle cultuurhistorische objecten (bebouwing, landschapselementen, etc) kunnen via het bestemmingsplan een beschermende regeling krijgen. Nabij het plangebied, aan de Molenweg staat de molen van Nes. Bij deze molen hoort een molenbiotoop. Bij ontwikkelingen hoger dan in de voorschreven molenbiotoop is overleg met de Vereniging tot Behoud van Molens een voorwaarde. De Vereniging De Hollandse Molen heeft advies uitgebracht waarin de voorgenomen ontwikkeling wordt getoetst aan de molenbiotoop. Dit advies staat opgenomen in bijlage 7. De quick-scan ter plaatse heeft geleerd dat de realisatie van het plan in de praktijk geen onoverkomelijke gevolgen zal hebben voor het functioneren van de molen, zolang het entreegebouw en de hotelunits volgens de schetsen met ronde vormen en geïntegreerd in het landschap worden uitgevoerd.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 21

Landschappelijk gezien heeft de realisatie van de plannen geen nadelige consequenties voor de zichtbaarheid van de molen en de landschappelijke context. De afstand tussen de bouwplaats en de molen is voldoende groot. In het bestemmingsplan wordt daarom de molenbiotoop niet opgenomen. De ontwikkeling brengt de windvang van de molen niet in gevaar. Dit aspect heeft geen invloed op de regeling van dit bestemmingsplan. In het plangebied zijn geen aangewezen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel is het hele eiland aangewezen als "Aardkundig waardevolle gebieden, bodembeschermingsgebieden". De Waddeneilanden bestaan uit zeer veel gave en karakteristieke duinvormen waarin sedimentatie en erosieprocessen nog steeds plaats vinden, grote strandvlakten en kwelders met de kenmerkende kreken. Deze zijn echter in het te ontwikkelen deel van het plangebied niet zichtbaar aanwezig.


Rho Adviseurs B.V.

blz 22

139913

HOOFDSTUK 5 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING 5.1

Toelichting op het juridisch systeem

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. Het gebruik van de gronden wordt vastgelegd in de bestemmingsregels en op een digitale verbeelding. Dit vormt het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt de keuze voor bestemmingen gemotiveerd. Standaarden Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld volgens 'Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012' (SVBP 2012) en voldoet aan de vereisten op het gebied van digitalisering. Het bestemmingsplan voldoet tevens aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de standaardbestemmingen die de gemeente heeft ontwikkeld. 5.2

Toelichting op de bestemmingen

In het bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen toegepast: 5.2.1 Recreatie - Spa en Wellness De bestemming "Recreatie - Spa en Wellness" is gelegd op het toekomstige wellness- en sparesort. De bestemming maakt dan ook deze functie, met daarbij horende functies mogelijk. Daarbij gaat het om onder meer horecavoorzieningen. Het (voorheen) geldende bestemmingsplan voor het zwembad gaf maximale maten voor de bebouwing. Er wordt gemeten vanaf de Strandweg. Deze maten zijn een basis voor de gewenste ontwikkeling en de regeling daarvoor in dit bestemmingsplan. Het gebouw van het zwembad blijft immers behouden en uitgebreid waardoor de maximale maten daarvoor aangehouden kunnen worden voor de nieuwbouw. De nieuwbouw sluit aan bij de maximale hoogte van de huidige bebouwing. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de bebouwing gerealiseerd moet worden. Dit bouwvlak mag volledig vol gebouwd worden. Het bestemmingsvlak is iets ruimer om de bebouwing gelegd, zodat enige mogelijkheid voor verschuiving van de bebouwing binnen het vlak nog mogelijk is. Overige bouwwerken zijn toegestaan. Deze staan ten dienste van de hoofdfunctie van de bestemming en zijn bijvoorbeeld nodig voor de veiligheid of voor reclamedoeleinden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om verlichtingsmasten en vlaggenmasten.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 23

5.2.2 Horeca 2A Volgens de standaard bestemmingsplansystematiek van de gemeente heeft het bestaande en te behouden hotel de bestemming "Horeca 2A" gekregen. De functionele mogelijkheden van het hotel zijn gericht op het behoud van deze functie. Het aantal logieseenheden is beperkt tot de bestaande aantallen. Dit heeft enerzijds te maken met de beddenboekhouding van het eiland en anderzijds met de voorkoming van parkeeroverlast, door een te grote parkeerbehoefte. Ook de gewenste ruimtelijke mogelijkheden die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen voor het hotel zijn gebaseerd op de (voorheen) geldende juridische regelingen. Overige bouwwerken zijn toegestaan. Deze staan ten dienste van de hoofdfunctie van de bestemming en nodig voor bijvoorbeeld veiligheid of reclamedoeleinden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om fietsenstallingen, hekwerken, verlichtingsmasten en vlaggenmasten. 5.2.3 Recreatie-Verblijfsrecreatie 3 In het plangebied ligt een recreatiewoning. Deze is ook als zodanig in gebruik. In deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De bestemming mag worden gewijzigd naar de bestemming 'Bad, Wellness en Spa'. 5.2.4 Horeca 2B Binnen de bestemming passen hotelappartementen, water en groen. Hotelappartementen vallen in de standaard plansystematiek van de gemeente Ameland onder de bestemming "Horeca". De bouwvlakken zijn bedoeld voor de realisatie van verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van hotelappartementen en hotelunits. 5.2.5 Verkeer en Verblijf Het nieuwe tracé van de Molenweg wordt in deze Verkeers en Verblijf bestemming vastgelegd. 5.2.6 vrijwaringszone molenbiotoop Nabij het plangebied, aan de Molenweg staat de molen van Nes. Bij deze molen hoort een molenbiotoop. Bij ontwikkelingen hoger dan in de voorschreven molenbiotoop is overleg met de Vereniging tot Behoud van Molens een voorwaarde. De molenbiotoop beslaat het plangebied. De molenbiotoop geeft drie zones aan waarbinnen ontwikkelingen getoetst moeten worden. In de buitenste zone van de molenbiotoop is de voorstaande ontwikkeling, hoger dan de toegestane hoogte van de molenbiotoop. In de zone waar de molenbiotoop een maximale hoogte van 7,7 meter aangeeft is het entreegebouw van de Spa voorzien met een geplande hoogte van maximaal 10 meter. De Vereniging tot Behoud van Molens heeft een advies gegeven waarin de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling zijn getoetst aan de molenbiotoop. Dit onderzoek is uitgevoerd door de Vereniging de Hollandse Molen.


Rho Adviseurs B.V.

blz 24

139913

HOOFDSTUK 6 UITVOERBAARHEID Dit hoofdstuk beschrijft de uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij gaat het om de maatschappelijk en de economische uitvoerbaarheid. In de volgende paragrafen wordt hierop een nadere toelichting gegeven. 6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Om te achterhalen of dit bestemmingsplan maatschappelijk uitvoerbaar is, wordt de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Voordat het bestemmingsplan in procedure kan, is er een uitgebreid proces met de gemeente gevoerd om tot een passend ontwerp te komen. De stappen die de initiatiefnemer daarvoor heeft genomen staan genoemd in bijlage 7. Tijdens de bestemmingsplanprocedure zijn verschillende momenten waarop burgers en/of instanties kunnen reageren op het plan, namelijk; inspraak, overleg, zienswijzen en tot slot beroep. De uitkomsten hiervan kunnen ook nog nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven. De bestemmingsplanprocedure ziet er globaal als volgt uit: 6.1.1 Voorontwerpbestemmingsplan In de bestemmingsplanprocedure is het verplicht overleg te voeren met verschillende van belang zijnde instanties. Dit is geregeld in artikel 3.1.1 van het Bro plaats. Het houden van inspraak is niet verplicht. De gemeente Ameland hecht er echter waarde aan en heeft in haar Inspraakverordening opgenomen dat een inspraakperiode van 6 weken in een bestemmingsplanprocedure wenselijk is. 6.1.2 Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan wordt opgesteld, na de behandeling van het overleg en de inspraak. Nadat dit gepubliceerd is in de lokale krant en op internet, ligt het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage. Een ieder is daarbij in de gelegenheid een zienswijze op het plan in te dienen. Eventueel ingediende zienswijzen worden door de gemeenteraad voorzien van een antwoord. De eventuele zienswijzen kunnen leiden tot wijzigingen in dit bestemmingsplan. Deze procedure heet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Deze is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. 6.1.3 Vastgesteld bestemmingsplan De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vervolgens, al dan niet gewijzigd, vast. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

Rho Adviseurs B.V.


139913

6.2

blz 25

Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). 6.2.1 Financiële haalbaarheid Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Het initiatief dat in dit bestemmingsplan centraal staat, wordt gerealiseerd door een ontwikkelaar (initiatiefnemer). De initiatiefnemer is erbij gebaat dat het project financieel haalbaar is. Gedurende het proces is gekeken naar hoe het plangebied zo optimaal mogelijk kan worden ingericht. Alleen een wellnessresort realiseren is niet haalbaar gebleken. Om de realisatie hiervan toch mogelijk en haalbaar te maken is ingezet op de uitbreiding van het bestaande, naastgelegen Westcord hotel. Uit de door de initiatiefnemer geleverde en door de gemeente getoetste exploitatie van het resort, blijkt dat de plannen financieel haalbaar zijn. Met 102 kamers en een bezetting van 75 % kan naast de kosten van het hotel nog een deel van de kosten voor het resort worden gedekt. 6.2.2

Grondexploitatie

De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan in principe verplicht. Het bestemmingsplan maakt immers de bouw van hoofdgebouwen (hotelunits en een wellness- en sparesort) mogelijk, waarmee sprake is van 'bouwplannen' zoals genoemd in het Besluit ruimtelijk ordening. De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening is daarmee van toepassing. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan bij dit bestemmingsplan echter worden afgezien, indien de plankosten op een andere wijze zijn verzekerd. Voor dit bestemmingsplan is door de initiatiefnemer en de gemeente gekozen voor het opstellen en ondertekenen van een anterieure overeenkomst. In de opgestelde overeenkomst zijn voorwaarden vastgelegd omtrent de plankosten, projectplanning, fasering, planschade alsmede het maken van afspraken omtrent de grondoverdracht.


Rho Adviseurs B.V.

blz 26

Rho Adviseurs B.V.

139913


139913

blz 27

REGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) met identificatienummer NL.IMRO.0060.139913-VO01 van de gemeente Ameland; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels; 1.3 aan- of uitbouw: een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw; 1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 appartement: het geheel van bij elkaar behorende vertrekken als afzonderlijke gemeubileerde woongelegenheid in een groter gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning; 1.7 bebouwing: één of meer gebouwen en/of overige bouwwerken; 1.8 bedrijfsmatige exploitatie: het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanige exploitatie, dat in de hotelunits daadwerkelijk recreatieve bewoning plaatsvindt; 1.9 bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 1.10 bestaand: bestaand op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; 1.11 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

Rho Adviseurs B.V.

blz 28

139913

1.12 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.13 bijgebouw: een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw, dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.14 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.15 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.16 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.17 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; 1.18 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten; 1.19 bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.20 café-/restaurant: een horecabedrijf waar tegen vergoeding maaltijden en dranken worden verstrekt; 1.21 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.22 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.23 erotisch getinte vermaaksfunctie: een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal; 1.24 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 29

1.25 hoofdverblijf: het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt; 1.26 horecabedrijf: een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie; 1.27 hotel/restaurant: een horecabedrijf waar tegen vergoeding, naast logies ook maaltijden en dranken kunnen worden verstrekt; 1.28 hotelunit: een gebouw ten behoeve van meerdere kamers en/of appartementen met hoteldienstverlening; 1.29 hoteldienstverlening: het schoonhouden van kamers en opmaken van bedden gedurende het verblijf van gasten in logiesaccommodaties en het ter beschikking stellen van receptie, room- en telefoonservice; 1.30 kampeermiddel: een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.31 kap: een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt; 1.32 nutsvoorzieningen: een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten; 1.33 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden, dan wel met ten hoogste één wand; 1.34 peil: de hoogte van de kruin van de Strandweg weg ter plaatse van het plangebied; 1.35 permanente bewoning: bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats; Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) Status: Voorontwerp / 11-06-2015

Rho Adviseurs B.V.

blz 30

139913

1.36 personeelsverblijf: een ruimte in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van tijdelijk personeel; 1.37 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding; 1.38 prostitutiebedrijf: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht. Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische-massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.39 recreatieve bewoning: de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie; 1.40 recreatiewoning: een gebouw of een complex van ruimten in een gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning; 1.41 terras: een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie worden bereid en/of verstrekt; 1.42 tijdelijk personeel: personeel dat voor een bepaalde periode in dienst is, met name in de recreatieve sector of horeca, om pieken op te vangen in het hoogseizoen; 1.43 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

Artikel 2

blz 31

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6 de afstand tot de perceelgrens: de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens; 2.7 de onderlinge afstand tussen gebouwen: de kortste afstand vanaf enig punt van een gebouw tot enig punt van het andere gebouw.


Rho Adviseurs B.V.

blz 32

139913

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 3.1

Horeca - 2A

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Horeca - 2A' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van een hotel-/restaurant; met de daarbijbehorende: b. bergingen; c. tuinen, erven en terreinen; d. terrassen; e. parkeervoorzieningen; f. groenvoorzieningen; g. bebossing; h. nutsvoorzieningen; i. watergangen en waterpartijen; j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de gebouwen zullen binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen zal ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen geen overkappingen worden gebouwd; b. de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 6,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 2,00 m bedragen. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van: a. een goede milieusituatie; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

3.4

blz 33

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor permanente bewoning; b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van detailhandel, tenzij het detailhandel betreft welke ten dienste staat en ondergeschikt is aan de in lid 3.1 genoemde functies.


Rho Adviseurs B.V.

blz 34

139913

Artikel 4 4.1

Horeca - 2B


De voor 'Horeca - 2B' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. hotelunits; met de daarbijbehorende: b. tuinen, erven en terreinen; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. bebossing; f. nutsvoorzieningen; g. watergangen en waterpartijen; h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. als gebouw mogen uitsluitend hotelunits worden gebouwd; b. een gebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd; c. de onderlinge afstand tussen de gebouwen zal ten minste 15,00 m bedragen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - onderlinge afstand niet van toepassing", in welk geval geen minimale onderlinge afstand geldt"; d. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen zal ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen; e. een gebouw zal zijn voorzien van een kap. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen geen overkappingen worden gebouwd; b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 2,00 m bedragen. 4.3

Nadere eisen


Rho Adviseurs B.V.


139913

4.4

blz 35


4.4.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor permanente bewoning; b. het gebruik van de hotelunits anders dan in de vorm van een bedrijfsmatige exploitatie. 4.4.2 Voorwaardelijke verplichting De hotelunits mogen niet in gebruik worden genomen zolang de binnen de aangrenzende bestemming 'Recreatie - Spa en Wellness' aangegeven functies niet zijn gerealiseerd.


Rho Adviseurs B.V.

blz 36

139913

Artikel 5 5.1

Recreatie - Spa en Wellness


De voor 'Recreatie - Spa en Wellness' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van: 1. een zwembad; 2. spa- en wellnessvoorzieningen; 3. café-/restaurants; 4. een receptiekantoor ten behoeve van de onder 1 t/m 3 genoemde functies alsmede ten behoeve van de binnen de aangrenzende bestemmingen toegestane functies; met de daarbijbehorende: b. tuinen, erven en terreinen; c. terrassen; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. bebossing; g. nutsvoorzieningen; h. watergangen en waterpartijen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de gebouwen zullen binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen zal ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen. 5.2.2 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen geen overkappingen worden gebouwd; b. de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 6,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 2,00 m bedragen. 5.3

Nadere eisen


Rho Adviseurs B.V.


139913

5.4

blz 37


Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bewoning; b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van detailhandel, tenzij het detailhandel betreft welke ten dienste staat en ondergeschikt is aan de in lid 5.1 genoemde functies.


Rho Adviseurs B.V.

blz 38

139913

Artikel 6 6.1

Recreatie - Verblijfsrecreatie 3


De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een recreatiewoning; b. aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bij een recreatiewoning; c. aangebouwde overkappingen bij een recreatiewoning; met de daarbijbehorende: d. tuinen, erven en terreinen; e. straten en paden; f. parkeervoorzieningen; g. groenvoorzieningen; h. bebossing; i. nutsvoorzieningen; j. watergangen en waterpartijen; k. bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Recreatiewoning Voor het bouwen van een recreatiewoning gelden de volgende regels: a. een recreatiewoning zal vrijstaand worden gebouwd; b. de oppervlakte van een recreatiewoning, met inbegrip van de bijbehorende aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen, zal ten hoogste 120 m² bedragen; c. de onderlinge afstand tussen recreatiewoningen of blokken van aaneengebouwde recreatiewoningen, met inbegrip van de bijbehorende aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen, en/of de afstand tussen een recreatiewoning en enig ander gebouw, zal ten minste 25,00 m bedragen; d. er mogen geen vrijstaande bijgebouwen of vrijstaande overkappingen bij recreatiewoningen worden gebouwd; e. de goot- en bouwhoogte van een recreatiewoning, met inbegrip van de bijbehorende aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen, zal ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen; f. de dakhelling van een recreatiewoning zal ten minste 30° bedragen; g. de dakhelling van een recreatiewoning zal ten hoogste 60° bedragen; h. de afstand van een recreatiewoning, met inbegrip van de bijbehorende aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen, tot de perceelgrens zal ten minste 3,00 m bedragen, tenzij de bestaande afstand kleiner is, in welk geval de bestaande afstand als minimale afstand geldt.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 39

6.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen; b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 6.3

Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van: a. een goede milieusituatie; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 6.4


Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor permanente bewoning. 6.5

Wijzigingsbevoegdheid

6.5.1 Wijzigingen Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat: a. de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie 3" wordt gewijzigd in de bestemming "Recreatie - Spa en Wellness" waarbij de regels van artikel 5 van overeenkomstige toepassing zijn. 6.5.2 Toetsingscriteria De in lid 6.5.1 genoemde wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend worden toegepast, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie; c. de milieusituatie; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; en f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.


Rho Adviseurs B.V.

blz 40

139913

Artikel 7 7.1

Verkeer - Verblijfsgebied


De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen en straten; b. paden; c. groenvoorzieningen; waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de verkeers- en verblijfsfunctie voor de directe omgeving; met daaraan ondergeschikt: d. nutsvoorzieningen; e. sloten, bermen en beplanting; met de daarbijbehorende: f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 7.2

Bouwregels

7.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 7.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. er mogen geen overkappingen worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, zal ten hoogste 10,00 m bedragen. 7.3

Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van: a. een goede woonsituatie; b. een goede milieusituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; en e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 41

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


Rho Adviseurs B.V.

blz 42

Artikel 9

139913

Algemene bouwregels

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de regels, uitsluitend worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m; b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m. Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, alsmede erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

Artikel 10

blz 43

Algemene gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de huisvesting van tijdelijk personeel; b. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot en afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden; c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar-, of vliegtuigen; d. het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen; e. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf; f. het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.


Rho Adviseurs B.V.

blz 44

139913

Artikel 11 11.1

Algemene aanduidingsregels

vrijwaringszone - molenbiotoop

11.1.1 Molenbiotoop In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen (basisbestemmingen) zijn de gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone molenbiotoop" mede bestemd voor het beschermen van de belevingswaarde en het functioneren van een molen. 11.1.2 Bouwregels a. In afwijking van het bepaalde bij de daar voorkomende bestemming bedraagt de bouwhoogte van bouwwerken ter plaatse van de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - molenbiotoop" tot 300 m afstand van de nabij het plangebied gelegen molen ten hoogste 7,70; b. Sublid a is niet van toepassing op lichtmasten en vergelijkbare bouwwerken, noch op bestaande bebouwing. 11.1.3 Afwijken Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.1.2 onder a in die zin dat de bouwhoogte wordt vergroot, mits: a. vooraf advies wordt ingewonnen van de Vereniging tot behoud van molens in Nederland, omtrent de vraag of hierdoor de belangen vanuit het functioneren van de betreffende molen als werktuig wordt geschaad; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het functioneren van de molen als werktuig. 11.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 11.2.1 Vergunningplicht Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist: a. het ophogen van gronden hoger dan de op grond van de in lid 11.1.2 maximaal toelaatbare bouwhoogte voor bouwwerken; b. het beplanten met bomen, heesters en andere opgaande beplanting hoger dan de op grond van de in lid 11.1.2 maximaal toelaatbare bouwhoogte voor bouwwerken; c. het aanbrengen van bovengrondse constructies, installaties en apparatuur hoger dan de op grond van de in lid 11.1.2 maximaal toelaatbare bouwhoogte voor bouwwerken. 11.2.2 Uitzondering Het in lid 11.2.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die: a. het normale onderhoud betreffen;

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 45

b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan met een daarvoor benodigde vergunning. 11.2.3 Toetsingscriteria De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het huidige en/of het toekomstig functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarde van de molen als landschapselement; c. vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de molen.


Rho Adviseurs B.V.

blz 46

139913

Artikel 12 12.1

Algemene afwijkingsregels

Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 25,00 m; e. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van de overige bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m; f. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde tot ten hoogste 1,50 m worden overschreden door: 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen; 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 3. erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen. 12.2

Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag alleen worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie; c. de milieusituatie; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; en f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Rho Adviseurs B.V.


139913

blz 47

Artikel 13 13.1

Overige regels

Voldoende parkeergelegenheid

a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.


Rho Adviseurs B.V.

blz 48

139913

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS Artikel 14 14.1

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 14.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Rho Adviseurs B.V.


139913

Artikel 15

blz 49

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het Bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Resort, Spa en Wellness) van de gemeente Ameland. Behorend bij besluit van .......


Rho Adviseurs B.V.

AMELAND NES STRANDWEG 4 (RESORT, SPA EN WELLNESS) BESTEMMINGSPLAN

Recommend Documents