ALTERNATIF INVESTASI BERDASARKAN RATE OF RETURN PADA LAHAN EX-BIOSKOP PANALA KOTA PALANGKARAYA

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006

ALTERNATIF INVESTASI BERDASARKAN RATE OF RETURN PADA LAHAN EX-BIOSKOP PANALA KOTA PALANGKARAYA Ferry Margo Santosa, Retno Indryani, Retna Hapsari Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil FTSP – ITS Telp 031-5939925, fax 031-5939510 email: [email protected]

ABSTRAK Lahan ex-bioskop Panala merupakan salah satu aset/lahan milik Pemerintah Daerah yang tepat berada di tengah pusat kota Palangkaraya pada kawasan bundaran besar, dan merupakan segala pusat kegiatan baik pemerintahan, bisnis, dan perekonomian. Pada lahan ex-bioskop Panala, akan dibangun sebuah plaza yang pelaksanaan pembangunannya dimulai pada tahun 1998. Pekerjaan tersebut terhenti pada tahun 1999 sampai dengan sekarang diakibatkan kendala dana pembangunan yang besar dan masalah pengelolaan Plaza Panala yang terkait dengan Pemerintah Daerah sebagai pemilik lokasi. Untuk mengatasi masalah tersebut perlu dicarikan alternatif investasi yang menguntungkan dari segi finansial dalam pengembangan lahan exbioskop Panala tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa alternatif investasi yang paling menguntungkan dari aspek finansial. Metode yang digunakan adalah Metode Rate of Return. Alternatif investasi yang akan dianalisa adalah melanjutkan kembali pembangunan Plaza Panala, membangun taman bermain dan hiburan, atau menjual lahan yang ada kepada pihak investor. Dari hasil analisa kelayakan finansial didapatkan bahwa semua alternatif layak untuk dilanjutkan. Untuk alternatif pembangunan plaza Panala diperoleh NPV = Rp 159.971.942,36, IRR = 13,75% dan Payback Period 22 tahun, alternatif pembuatan taman bermain dan hiburan diperoleh NPV = Rp 1.002.812.907,92, IRR = 28,41% (target discount rate 13%) dan Payback Period 7 tahun. Sedangkan alternatif penjualan lahan dengan menganggap hasil jual diinvestasikan diperoleh NPV = Rp.153.022.272,92, IRR = 5,19% (target discount rate 5%) dan Payback Period 25 tahun. Dengan analisa incremental investment diperoleh alternatif pembuatan taman bermain dan hiburan merupakan alternatif terbaik dari ketiga alternatif yang dianalisa. Kata kunci: Investasi, Rate of Return, lahan

PENDAHULUAN Kebutuhan penduduk kota Palangka Raya akan hiburan, rekreasi dan tempat perbelanjaan sangat besar, tetapi semua itu tidak ditunjang dengan fasilitas sarana yang ada. Saat ini sarana hiburan, rekeasi, pasar dan pertokoan sudah mulai dibangun di kota Palangka Raya, salah satu yang sedang dibangun adalah Plaza Panala. Plaza ini didirikan pada lokasi ex-bioskop Panala seluas 8.279 m2, yang dulunya merupakan tempat hiburan dan rekreasi keluarga yang sangat diminati dan banyak dikunjungi masyarakat, terutama pada akhir pekan. Pembangunan Plaza Panala dimulai tahun 1998 dan pelaksanaannya terhenti pada tahun 1999 sampai sekarang karena kendala dana pembangunan yang besar, dan masalah pengelolaan Plaza Panala terikat dengan Pemerintah Daerah sebagai pemilik lokasi tersebut. Untuk mengatasi masalah tersebut perlu adanya alternatif penggunaan


lahan ex-bioskop Panala yang cocok, sehingga dapat memberikan manfaat yang besar bagi kelanjutan pengunaan lahan ex-bioskop Panala dari segi investasi. TINJAUAN PUSTAKA Studi Kelayakan Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) studi kelayakan suatu proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Investasi harus mempunyai manfaat secara finasial, ekonomi nasional dan sosial. Analisis Finansial Menurut Sanusi (2000) analisis finansial yang dibahas adalah menyangkut dengan masalah keuntungan pendapatan (revenue earning) yang diperoleh suatu proyek. Hal ini berkaitan dengan masalah apakah proyek yang bersangkutan sanggup menjamin dana yang dibutuhkan dan sanggup membayar kembali serta menjamin kelangsungan proyek secara finansial, semua ini berkenaan dengan perkiraan biaya investasi, perkiraan biaya operasi dan pemeliharaan, kebutuhan modal kerja, sumber pembiayaan, perkiraan pendapatan dan perhitungan kriteria investasi. Metode Penilaian Investasi Untuk melakukan analisis ekonomi dan keuangan suatu investasi, biasanya dipakai beberapa metode penilaian, antara lain: 1. Metode Payback Period Jumlah periode (tahun) yang diperlukan untuk mengembalikan (menutup) ongkos investasi awal dengan tingkat pengembalian tertentu (Pujawan, 2003). Perhitungan berdasarkan aliran kas baik tahunan maupun yang merupakan nilai sisa. Apabila suatu alternatif memiliki masa pakai ekonomis lebih besar dari periode pengembalian maka alternatif tersebut layak diterima, dan sebaliknya. 2. Metode Net Present Value (NPV) Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow) dimasa mendatang. 3. Metode Internal Rate of Return (IRR) Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga relevan (tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, dan sebaliknya. 4. Metoda Analisa ROR Meningkat (Incremental Investment) Menurut Pujawan (2003) metode ini menganalisa suatu alternatif investasi akan bisa diterima apabila menghasilkan ROR (rate of return) lebih besar dari MARR. Pemilihan Alternatif Investasi Menurut Pujawan (2003) fase yang paling awal dalam proses pengambilan keputusan investasi adalah mendefenisikan alternatif-alternatif investasi yang layak

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-2


dipertimbangkan dalam analisa. Ada 3 (tiga) jenis alternatif yang berkaitan dengan proses penentuan alternatif yaitu: a. Alternatif-alternatif yang independen Alternatif dikatakan independen apabila pemilihan atau penolakan suatu alternatif tidak mempengaruhi apakah alternatif lain diterima atau ditolak. b. Alternatif-alternatif Mutually Exclusive Apabila pemilihan satu alternatif mengakibatkan penolakan alternatif-alternatif lain atau sebaliknya. Jadi pada alternatif-alternatif yang seperti ini hanya akan dipilih satu alternatif (yang dianggap terbaik). c. Alternatif-alternatif yang bersifat gabungan (contingen) Suatu alternatif dikatakan gabungan (contingen) apabila pemilihan suatu alternatif tergantung pada satu atau lebih alternatif lain yang menjadi prasyarat. METODOLOGI PENELITIAN Dalam penentuan alternatif tersebut diambil tiga alternatif pilihan sebagai bahan penelitian, sebagai berikut: 1. Alternatif lahan tersebut tetap dilanjutkan sesuai dengan rencana awal yaitu melanjutkan pembangunan Plaza Panala. Desain yang direncanakan sebagai pusat niaga bergaya arsitektur modern yang dikombinasikan dengan ciri khas daerah dengan luas total bangunan yang dibuat 24.075 m2, jumlah lantai 4 ditambah 1 basement. 2. Alternatif lahan tersebut difungsikan dengan membangun pada lahan sebuah taman bermain dan hiburan keluarga, karena pada daerah tersebut merupakan tempat berkumpulnya masyarakat baik untuk berolah raga, bermain dan rekreasi keluarga terutama diakhir pekan. Luas total bangunan yang dibuat untuk kios, cafe dan games 1.781,20 m2, berjumlah 2 lantai dengan konstruksi yang digunakan beton dan baja. 3. Alternatif lahan yang ada tersebut dijual oleh pemerintah kepada pihak yang menginginkan untuk dikembangakan dan uang hasil penjual diinvestasikan pada bank dengan jalan ditabung atau didepesitokan Kedua alternatif tersebut akan dianalisa dan dipilih yang paling menguntungkan secara finansial. HASIL DAN DISKUSI Alternatif Pembangunan Plaza Panala Laju pertumbuhan usaha perdagangan dan eceran di kota Palangka Raya diprediksikan mengalami peningkatan sebesar 6,69 % per-tahunnya dari tahun 2006 sampai dengan tahun 2030, yang berarti menunjukan peluang dalam usaha perdagangan dan eceran meningkat, dan untuk perhitungan diambil bahwa harga sewa ruang plaza panala akan mengalami kenaikan pertahunnya sebesar 7 % dilihat peningkatan usaha perdagangan dan eceran pertahunnya Pendapatan pada tahun 1 berasal dari sewa ruang sebesar Rp. 641.889.478,00 x 12 x 65% = Rp 5.006.737.928,40, jasa layanan 30% dari sewa ruang dan parkir 10% dari sewa ruang. Pengeluaran meliputi biaya investasi, biaya operasional dan perawatan sebesar 25% jumlah pendapatan, biaya pemeliharaan berkala 5 tahun sekali. Sehingga pada tahun 1 Net Operating Income (NOI) sebesar Rp.5.257.074.824,82. Dari hasil penilaian kelayakan investasi maka investasi dikatakan layak, karena NPV bernilai positif, IRR > MARR. Melalui analisa sensitivitas dengan penurunan tingkat hunia

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-3


sebesar 5%, investasi masih layak, sedangkan penurunan sebesar 15%, investasi menjadi tidak layak. Alternatif Pembuatan Taman Bermain dan Hiburan Laju pertumbuhan penduduk di kota Palangka Raya mengalami peningkatan dari tahun 2006 berjumlah 209.471 jiwa meningkat sampai dengan tahun 2030 berjumlah 386.865 jiwa, dengan kelompok umur produktif yang akan menjadi konsumen untuk taman bermain dan hiburan sebesar ± 85 % dari jumlah total penduduk dengan tingkat usia dari 5 s/d 54 tahun. Hal ini menunjukan peluang dalam usaha tempat bermain dan hiburan sangat menjanjikan. Prediksi pendapatan penduduk kota Palangka Raya dari tahun 2006 dengan nilai Rp. 6.737.649,-/kapita meningkat terus sampai tahun 2030 dengan nilai Rp. 16.979.140,-/kapita merupakan pangsa pasar yang menjanjikan dengan peningkatan pendapatan per-kapita rata-rata 4,27 % pertahun. Pendapatan didapatkan dari tarif masuk taman bermain dan hiburan : anak-anak (5-14 th) Rp. 3.000,-/orang dan dewasa (15-54 th) Rp. 5.000,-/orang yang meningkat 4% tiap tahunnya. Pendapatan lainnya berasal dari sewa ruang kios/stan yang ada di lokasi, jasa layanan dan parkir. Pendapatan sewa pada tahun 1 sebesar Rp 99.425.600,x 12 x 65% = Rp 775.519.680,-. Pengeluaran meliputi biaya investasi, biaya operasional dan perawatan sebesar 25% jumlah pendapatan, biaya pemeliharaan berkala 5 tahun sekali. Sehingga pada tahun 1 Net Operating Income (NOI) sebesar Rp.2.570.674.225,50. Besar investasi yang ditanamkan untuk pembangunan taman bermain dan hiburan sebesar Rp. 15.310.100.000,-, dengan target discount rate 13 % dan umur ekonomis ditinjau selama 25 tahun. Dari hasil perhitungan sensitivitas terhadap taman bermain dengan mengasumsikan bila tingkat sewa ruang dan jumlah kunjungan diturunkan 5 % didapat perkiraan pendapatan pada tahun 2006 sebesar Rp. 2.149.601.742,00 dan meningkat pada tahun 2030 menjadi Rp. 19.786.945.718,91. Berdasarkan analisa penilaian kelayakan investasi pada saat diasumsikan tingkat sewa ruang dan jumlah kunjungan diturunkan 5 %, proyek masih layak dilanjutkan dengan nilai kelayakan investasi diperoleh NPV sebesar Rp. 951.319.504,15 dan Payback periode pada tahun ke 8 dengan nilai IRR = 25,93 %, dilihat dari hasil tersebut maka proyek tersebut masih dilakukan analisa sensitivitas dengan jalan trial and error sehingga di dapat batasan sampai dimana tingkat sewa ruang dan kunjungan taman bermain diturunkan dan masih layak. Alternatif Penjualan Lahan Tabel 1. Analisa Data Harga Tanah Berdasarkan Pasar Indentifikasi Objek

No

Data I

II

III

1

Alamat

Jl. Tjilik Riwut

Jl. Tjilik Riwut

Jl. Kini Balu

2

Peruntukan Tanah

Pembang. Ruko

Pembang. Shoow Room

Pembang. Ruko

dam Biro Perjalanan 3

Ukuran Tanah 2

90 m x 75 m

95 m x 60 m

95 m x 65 m 6175

4

Luas tanah (m )

6750

5700

5

Lebar jalan (m)

16

16

10

6

Waktu Transaksi

1 tahun yang lalu

6 bulan yang lalu

3 bulan yang lalu

7

Harga Jual per-m2 (Rp.)

550.000,00

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-4

625.000,00

685.000,00


Indentifikasi Objek

No 8

Data I

II

III

- Luas tanah (m2)

2%

4%

3%

- Waktu

3%

2%

1%

105,0%

106%

Persentase (%) penyesuaian

9

Total penyesuaian

10

Nilai indikasi (Rp.)

11

Pembebanan

12

Nilai (Rp.)

13

Nilai Pasar yang wajar (Rp.)

577.500,00 30% 173.250,00

659.375,00 30% 197.812,50

104,0% 712.400,00 40% 284.960,00

656.022,50

Sumber: Hasil data survel lapangan

Dari hasil analisa didapat harga jual tanah sewajarnya di pasaran Rp. 656.000/m2 masuk dalam penggolongan tanah kelas 18 dengan nilai Rp. 655.000 s/d Rp. 748.000,dengan ketentuan nilai jual bumi Rp. 702.000,-/m2. Jadi harga jual tanah yang diambil sebagai patokan adalah Rp. 702.000,-/m2 dan pajak Rp. 702,-/m2. Dari harga jual diatas dapat dihitung nilai jual lahan adalah sebagai berikut: Nilai jual = 8.279 m2 x Rp. 702.000,-/m2 = Rp.5.811.858.000,Pajak penjualan = 8.279 m2 x Rp. 702,-/m2 = Rp. 5.811.858,Nilai jual bersih = Rp. 5.811.858.000,- − Rp. 5.811.858,= Rp. 5.806.046.142,Dari hasil penjualan lahan diatas, pemerintah menginvestasikan uang tersebut dalam bentuk deposito dengan bunga sebesar 6,5% (diasumsikan stabil pada tahuntahun selanjutnya). Jangka waktu deposito diambil adalah 12 bulan dan pajak bunga depesito pada saat ini 20% serta dianggap pada akhir masa berlaku deposito (pada bulan ke 12) dilakukan perpanjangan kembali untuk jangka waktu yang sama selama 25 tahun dan tiap tahunnya akan dikenakan biaya administrasi untuk perpanjangan deposito tiap tahunnya sebesar 0,01 % dari nilai potongan pajak bunga deposito. Pendapatan bunga deposito setahunnya Rp. 377.392.999,23 dan potongan pajak setahun sebesar Rp. 75.478.599,85 serta selama dilakukan deposito dipotong untuk biaya administrasi selama setahun sebesar Rp.754.786,00. Untuk analisa kelayakan investasi dengan menggunakan metode seperti pada alternatif yang lain. Diasumsikan besar investasi yang ditanamkan untuk proyek sebesar Rp. 5.806.046.142,-, dengan modal dianggap milik sendiri dan target discount rate 13 % sesuai dengan suku bunga deposito terendah dan umur ekonomis ditinjau selama 25 tahun. Dari hasil analisa investasi tersebut, alternatif ini dinilai tidak layak (menghasilkan NPV negatif, IRR < 13%, serta payback period lebih dari 25 tahun), sehingga tidak diikutkan dalam analisa selanjutnya. Analisa Pemilihan Alternatif Pemilihan alternatif yang digunakan adalah dengan analisa ROR meningkat dengan jalan membandingkan semua alternatif yang ada. Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam memilih alternatif adalah: 1. Alternatif-alternatif yang dipilih diurutkan berdasarkan biaya investasi yang terkecil sampai yang terbesar, seperti pada Tabel 2.

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-5

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006 Tabel 2. Urutan Alternatif Berdasarkan Biaya Investasi Urutan Alternatif Investasi (Rp.)

1 II Pembuatan Taman bermain 15.310.100.000,00

2 I Pembangunan Plaza panala 78.780.474.300,00

2. Bandingkan alternatif-alternatif yang ada sesuai dengan nomor urut dengan biaya investasi terkecil dengan menggunakan cash flow, cari IRR-nya dengan MARR 13 % dan lama umur ekonomis 25 tahun.. Investasi tambahan = 78.780.474.300,00 – 15.310.100.000,00 Selisih = Rp. 63.470.374.300,00 Tahun ke – 1: Pendapatan tambahan = 5.257.074.824,82 – 2.570.674.225,50 Selisih = Rp. 2.686.400.599,32 Tahun ke – 2: Pendapatan tambahan = 6.057.767.759,68 – 2.825.006.118,48 Selisih = Rp. 3.232.761.641,20 Didapat → IRR Selisih < MARR → 8,11 % < 13 % Karena IRR Selisih < MARR, maka dipilih alternatif dengan biaya investasi yang kecil yaitu alternatif II pembuatan taman bermain dan hiburan. 3. Berdasarkan hasil perhitungan diatas didapat alternatif II sebagai pilihan yang menguntungkan untuk investasi lahan ex-bioskop panala yaitu dengan membuat taman bermain dan hiburan. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Dari hasil penelitian yang dilakukan pada lahan ex-bioskop panala dengan merencanakan alternatif yang terbaik untuk pengembangan lahan, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. Dilihat dari kondisi lahan yang ada dicari alternatif-alternatif pengembangan lahan, sehingga diambil tiga alternatif pilihan yaitu: a. Melanjutkan pembangunan plaza panala b. Membangun taman bermain dan hiburan c. Menjual lahan yang ada kepada pihak investor dan hasil diinvestasikan dalam bentuk deposito. 2. Dari hasil analisa finansial, didaptkan bahwa semua alternatif layak untuk dilaksanakan dengan hasil sebagai berikut: a. Untuk alternatif pembangunan plaza panala didapat nilai NPV sebesar Rp. 159.971.942,36 dan IRR 13,75 % (target discount factor 13 %) serta payback period pada tahun ke 22. Dari hasil analisa sensitivitas didapat tingkat hunian plaza panala bisa diturunkan sebesar 5 %, investasi plaza panala masih layak dengan nilai NPV sebesar Rp. 381.600.957,32 dan IRR 13,05 % serta payback period pada tahun ke 25. b. Untuk alternatif pembangunan taman bermain dan hiburan didapat nilai NPV sebesar Rp. 1.002.812.907,92 dan IRR 28,41 % serta payback period pada tahun ke 7. Dari hasil analisa sensitivitas didapat tingkat hunian ruang dan kunjunga bisa diturunkan sampai 30 %, investasi taman bermain dan hiburan

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-6


masih layak dengan nilai NPV sebesar Rp. 400.440.325,99 dan IRR 13,77 % serta payback period pada tahun ke 23. 3. Dari alternatif yang ada dilakukan pemilihan alternatif dengan analisa ROR meningkat (Incremental Investment) diperoleh alternatif kedua, yaitu pembuatan taman bermain dan hiburan sebagai alternatif terbaik dengan besar investasi yang ditanamkan untuk pembangunan tersebut sebesar Rp. 15.310.100.000,00 NPV sebesar Rp. 1.002.812.907,92 dan IRR 28,41 % dengan payback period pada tahun ke 7 dari umur ekonomis 25 tahun. Saran 1. 2. 3. 4.

Untuk analisa investasi dalam memilih alternatif lebih lanjut perlu dilakukan: Survey langsung kepada para pengguna dan konsumen yang berhubungan dengan alternatif yang dibuat. Survey dampak lingkungan yang terjadi diakibatkan alternatif-alternatif pilihan. Dilakukan perencanaan yang lebih sepesifikasi terhadap alternatif –alternatif yang dipilih. Melakukan pengkajian terhadap cara pemilihan dengan berbagai macam metode sehingga didapat yang paling terbaik.

DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik Palangka Raya (1998) Kota Palangka Raya Dalam Angka Tahun 1998, BPS Kota Palangka Raya. Badan Pusat Statistik Palangka Raya (2000) Kota Palangka Raya Dalam Angka Tahun 2000, BPS Kota Palangka Raya. Badan Pusat Statistik Palangka Raya (2002) Kota Palangka Raya Dalam AngkaTahun 2002, BPS Kota Palangka Raya. Husnan, saud dan Suwarsono Muhammad (2000) Studi Kelayakan Proyek, Edisi Keempat, Yogyakarta, UPP AMP YKPN. Horngren, Horrison, Robinson, dan Secokusumo (1998) Akuntansi Di Indonesia, Jakarta, Penerbit Salemba Empat. Juwana, Jimmy S. (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan, Jakarta, Penerbit Erlangga. Kadariah, Lien Karlina, dan Clive Gray (1999) Pengantar Evaluasi Proyek, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Kadariah (2001) Evaluasi Proyek Analisis Ekonomi, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Pujawan, I Nyoman (2003) Ekonomi Teknik, Edisi Pertama Cetakan Kedua, Surabaya, Penerbit Guna Widya. Soeharto, Imam (1997) Manajemen Proyek “Dari Konseptual Sampai Operasional”, Edisi Ketiga, Jakarta, Penerbit Erlangga. Sanusi, Bachrawi (2000) Pengantar Evaluasi Proyek, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.

ISBN : 979-99735-1-1 B-3-7

ALTERNATIF INVESTASI BERDASARKAN RATE OF RETURN PADA LAHAN EX-BIOSKOP PANALA KOTA PALANGKARAYA

Recommend Documents