ALLONGE CONCEPT v. 27.11.2013 SOK ZENKELDAMSHOEK De ondergetekenden: 1.
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Hof van Twente, hierna te noemen “de Gemeente”, in deze zaak vertegenwoordigd door haar burgemeester, mevrouw H.A.M. Nauta – van Moorsel, handelende ingevolge het besluit van het college van burgemeesters en wethouders, nummer ………………, d.d. ………………;
en 2.
BNG Gebiedsontwikkeling B.V., hierna te noemen “BNG Gebiedsontwikkeling”, een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair gevestigd te Den Haag, met adres: Dr. Kuyperstraat 12, Postbus 16075, 2500 BB Den Haag, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur, de heer G.C.A. Rodewijk,;
De Gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling, hierna gezamenlijk tevens aan te duiden als: "Partijen" en ieder afzonderlijk als "Partij".
Hebben het volgende in aanmerking genomen: a. De Gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling hebben op 20 april 2000 een Samenwerkingsovereenkomst Zenkeldamshoek Gemeente Goor, hierna de “Samenwerkingsovereenkomst”, ondertekend, tot welke Samenwerkingsovereenkomst Zenkeldamshoek C.V. als partij zal toetreden. Een kopie van de Samenwerkingsovereenkomst is als Bijlage A aan deze Allonge gehecht. Aan de Samenwerkingsovereenkomst ligt besluitvorming ten grondslag van de Gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling tot oprichting van en deelneming in Zenkeldamshoek C.V., hierna de “CV” en Zenkeldamshoek B.V. b. In de Samenwerkingsovereenkomst is in artikel 8.3 opgenomen dat de C.V. zal voorzien in haar financiering door het sluiten van leningen bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten, hierna “BNG Bank”, mits deze leningen worden verstrekt op marktconforme condities. Hiertoe heeft de CV een Overeenkomst Financiële Dienstverlening, hierna de “OFD”, gesloten d.d. 23 december 2004, met referentie JZ/659877/aw waaronder door BNG Bank aan de CV een kredietfaciliteit ter beschikking is gesteld tot een bedrag van € 8,6 mln. c.
De OFD met BNG Bank kende een einddatum van 31 december 2012 per welke datum de kredietfaciliteit in beginsel door de CV diende te zijn afgelost. BNG Bank heeft aangegeven in beginsel bereid te zijn tot verlenging van de financiering, doch daarbij de solvabiliteitseis te willen verhogen naar 50% in plaats van de tot dan geldende 33 1/3%.
d. Voornoemde ontwikkeling leidt ertoe dat aanvullend een aanzienlijk bedrag aan eigen vermogen door de Partijen dient te worden gestort. Vanwege de bepalingen in de Samenwerkingsovereenkomst inzake de verhoudingen in het eigen vermogen van Partijen, zoals onder meer bepaald in de artikelen 3.2, 5.2 en 8.3 van de Samenwerkingsovereenkomst, heeft dit geleid tot een intensieve discussie tussen Partijen. De Gemeente was evenwel bereid de nieuwe
Allonge SOK Zenkeldamshoek d.d.27 november 2013
1
projectfinancieringsfaciliteit van BNG bank te accepteren. BNG Gebiedsontwikkeling vond de projectfinancieringsfaciliteit niet acceptabel. BNG Gebiedsontwikkeling heeft op grond van de discussie een integraal voorstel met verbeterpunten ter discussie gebracht tussen Partijen. Hierover is uitvoerig overleg geweest tussen de gemeente Hof van Twente en BNG Gebiedsontwikkeling. In vervolg hierop heeft tripartite-overleg plaatsgevonden tussen de gemeente, BNG Gebiedsontwikkeling en de financier BNG Bank, waarin partijen overeenstemming hebben bereikt over een set aan herstructureringsmaatregelen, waaronder de wijze van financiering waarbij is besloten voor de financiering van de C.V. over te gaan naar een financiering door BNG Bank onder borging door de Gemeente met een nadere contragarantie door BNG Gebiedsontwikkeling. e. Gelet op deze besluitvorming terzake van de set herstructureringsmaatregelen en de gewijzigde wijze van financiering van de C.V. via borging door de Gemeente respectievelijk nadere contragarantie door BNG Gebiedsontwikkeling, is het noodzakelijk de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen in deze Allonge, welke als aanvulling geldt op de Samenwerkingsovereenkomst van 20 april 2000.
1.
Considerans
1.1
Het bepaalde in de considerans maakt volledig deel uit van deze Allonge.
2.
Definities, Begripsbepalingen
2.1
Van de hierna te noemen definities uit de Samenwerkingsovereenkomst zijn de volgende begrippen aangevuld en/of gewijzigd als na te melden (cursief). Allonge
de in dit document vervatte Allonge, welke geldt als aanvulling op de Samenwerkingsovereenkomst d.d 20 april 2000.
Executiewaarde
de waarde van de grondeigendommen van de C.V. zoals getaxeerd op datum 18 maart 2013 door Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars V.O.F. bij taxatierapport van 27 maart 2013, en is toegevoegd in bijlage C, welke als basis zal dienen voor de door BNG Gebiedsontwikkeling te verstrekken contragarantie. Bij grondverkopen door de C.V. zal de Executiewaarde worden verminderd met de aan de verkochte gronden toe te rekenen executiewaarde..
Lening
de benodigde lening welke voortkomt uit de uit de beoordeling van de Grondexploitatie resulterende vermogensbehoefte minus het door Partijen gestort eigen vermogen.
Allonge SOK Zenkeldamshoek d.d.27 november 2013
2
3. Wijzigingen corporate governance 3.1
Het bestuur van de Beheer B.V. wordt gevormd door twee directeuren. Een directeur wordt afgevaardigd door BNG Gebiedsontwikkeling en een door de gemeente. Beide directeuren zullen de taakverdeling nader bepalen en vastleggen binnen een directiereglement wat ter vaststelling zal worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders. Besluiten kunnen alleen gezamenlijk door de directie worden genomen en deze worden schriftelijk vastgelegd in directievergaderingverslagen welke ter kennisname worden gebracht van de algemene vergadering van aandeelhouders.
3.2
De Raad van Commissarissen wordt opgeheven. Hiertoe zullen de statuten worden aangepast. De toezichthoudende taken van de Raad van Commissarissen zullen worden ondergebracht in de algemene vergadering van aandeelhouders. Indien noodzakelijk zal hiertoe de samenstelling van de algemene vergadering worden uitgebreid. Indien noodzakelijk zal de vergadering frequenter per jaar plaatsvinden.
3.3
Ten behoeve van de stimulering van de uitgifte gronden zal de CV een specifieke verkoopfunctionaris aanstellen. Deze functionaris dient te beschikken over een groot lokaal bedrijvennetwerk en voldoende kennis en ervaring om de verkoop van bedrijventerrein aan specifieke klanten te kunnen effectueren. Deze verkoopfunctionaris valt onder de verantwoordelijkheid van de directie.
3.4
Bij de inzet van de tweehoofdige directie en de verkoopfunctionaris geldt het financiële uitgangspunt dat het huidige budget ten aanzien van de organisatiekosten binnen de grondexploitatie herziening 2014 niet wordt overschreden.
4. Financiering C.V. 4.1
De totale financieringsbehoefte is bepaald op € 15,9 mln uitgaande van de verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen van 1:2, zoals overeengekomen in art 8.1 van de Samenwerkingsovereenkomst, betekent dit dat een eigen vermogen benodigd is van € 5,3 mln. De deelname in de CV wordt als gevolg van de invulling van de set herstructureringsmaatregelen op grond van de overeengekomen risicoverhouding in art 3.2 als volgt gewijzigd: -
De inbreng van de Beheer BV wijzigt niet; De inbreng van de Gemeente als commanditair vennoot wordt verhoogd tot € 1,06 mln,
-
zijnde 20% van € 5,3 mln; De inbreng van BNG Gebiedsontwikkeling als commanditair vennoot wordt verhoogd tot € 4,24 mln, zijnde 80% van € 5,2 mln.
4.2
De C.V. zal in haar vreemd vermogen blijven voorzien door het sluiten van leningen bij BNG Bank conform artikel 8.3 van de samenwerkingsovereenkomst, doch onder borgstelling daarvan door de Gemeente, tot uiterlijk 31-12-2023, respectievelijk nadere contragarantie door BNG Gebiedsontwikkeling. De omvang van de lening wordt gebaseerd op de
Allonge SOK Zenkeldamshoek d.d.27 november 2013
3
financieringsbehoefte welke volgt uit de Grondexploitatie minus het eigen vermogen (EV:VV = 1:2). De risicoverhouding zoals vermeld in artikel 8.1. van de Samenwerkingsovereenkomst wordt toegepast. De CV zal de lening aantrekken bij BNG Bank onder borging door de Gemeente die voorts geborgd wordt door een contragarantie door BNG Gebiedsontwikkeling. De gemeente zal voor de beschikbaarstelling van de borgstelling een garantiepremie van 80 basispunten per jaar over het uitstaande bedrag van de lening in rekening brengen bij de C.V. De omvang van de bij BNG Bank aan te trekken lening bedraagt € 10,6 mln. Ter zekerstelling voor de regresvorderingen uit hoofde van de door de gemeente te verstrekken borgstelling, respectievelijk de door BNG Gebiedsontwikkeling verstrekte contragarantie, wordt ten gunste van de gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling, een hypotheekrecht, eerste in rang, gevestigd op de onderliggende gronden van de C.V., waarbij ieder voor 50% deelt in de opbrengsten. 4.3
BNG Gebiedsontwikkeling geeft ten behoeve van de gemeente een contragarantie af, waarbij het volgende geldt. Tot een door de Gemeente, uit hoofde van haar garantie, aan BNG Bank betaald bedrag gelijk aan de Executiewaarde van € 9,7 mln garandeert BNG 1 Gebiedsontwikkeling 50% van dit bedrag, ofwel (maximaal) € 4,85 mln . Indien en voor zover de gemeente uit hoofde van haar garantie een bedrag hoger dan de Executiewaarde aan BNG Bank dient te betalen geeft BNG Gebiedsontwikkeling hierbij een contragarantie van 80% van het verschil tussen de Executiewaarde en het feitelijk door de Gemeente aan BNG Bank te betalen bedrag, een en ander met een maximum van 80% van het verschil tussen 2
€ 10,6 mln en de Executiewaarde, ofwel € 0,72 mln . 4.4
In het eerste kwartaal van 2014 zal de vordering van de gemeente Hof van Twente met een omvang van € 0,5 mln door OMZ worden voldaan. In de in 4.1 benoemde financiering resteert vooralsnog een vordering van € 0,4 mln van BNG Gebiedsontwikkeling en een bedrag van € 0,2 mln van de gemeente. Deze beide vorderingen worden als eerste in rang voldaan uit de eerstkomende grondopbrengsten, indien en voor zover deze grondopbrengsten meer bedragen dan het aan deze gronden toe te rekenen deel van de Executiewaarde.
5.
Exclusiviteit
5.1
Teneinde concurrentie met eventuele andere ontwikkelingen binnen de gemeente Hof van Twente zoveel als mogelijk te voorkomen, komen partijen het volgende overeen:
a.
Partijen stemmen in met de prioritering binnen de gemeente van Zenkeldamshoek als bedrijventerrein waarbij andere bedrijventerreinontwikkelingen binnen de gemeente zodanig worden vormgegeven dat het belang van verder ontwikkelen van Zenkeldamshoek zoveel mogelijk wordt behartigd.
1
Hierbij geldt dat bij verkoop van gronden door de CV de Executiewaarde verminderd met de aan deze gronden toe te rekenen executiewaarde. 2 Op basis van de huidige situatie, dus een Executiewaarde van EUR 9,7 mln. Dit bedrag kan groter worden indien de Executiewaarde als gevolg van de verkoop van gronden verminderd en de verkoopopbrengsten niet tot minimaal een bedrag van de aan de verkochte gronden toe te rekenen executiewaarde wordt aangewend als aflossing op de BNG-lening. Dit bedrag kan toenemen met eventuele (cumulatieve) verschuldigde rente van de lening en mogelijke boetes.
Allonge SOK Zenkeldamshoek d.d.27 november 2013
4
Een en ander passend binnen het gemeentelijk beleid zoals is weergegeven in de “Bedrijventerreinenvisie 2011-2021”, vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente op 8 februari 2011, en zoals verwoord in de brief van de gemeente Hof van Twente “Gemeentelijk standpunt bedrijvenpark Zenkeldamshoek” d.d. 26 juni 2013 gericht aan BNG Bank. Partijen streven er naar om deze positie gedurende de looptijd van de Samenwerkingsovereenkomst te borgen. b.
Indien om welke reden dan ook een lokaal bedrijf verplaatst moet worden of dit bedrijf een uitbreiding behoeft op een andere locatie binnen de gemeente dan Zenkeldamshoek, zal de directie van OMZ worden gevraagd advies aan het college van burgemeester en wethouders uit te brengen voordat de betreffende planologische procedures ter inzage worden gelegd.
6.
Overig
6.1
Behoudens het bepaalde in deze Allonge blijft het bepaalde in de Samenwerkingsovereenkomst volledig van kracht. In geval van strijdigheid tussen de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge prevaleert de inhoud van de Allonge.
Bijlagen Van deze Allonge maken de volgende bijlagen integraal deel uit: Bijlage A:
Samenwerkingsovereenkomst Zenkeldamshoek van 20 april 2000
Bijlage B: Bijlage C:
Grondexploitatie 2014, versie oktober 2013 Taxatierapport van Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars V.O.F. van 27 maart 2013
Bijlage D: Bijlage E:
Financieringsovereenkomst met kenmerk MO/1536459 van [..] november 2013 Akte van Borgtocht JZ/1545004 van [..] november 2013
Bijlage F:
Akte van Contraborgstelling tussen de gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling BV van [..] november 2013
Ondertekening Aldus in tweevoud overeengekomen en ondertekend: te Goor datum:
te ‘s-Gravenhage datum:
Gemeente Hof van Twente.
BNG Gebiedsontwikkeling B.V.
H.A.M. Nauta – van Moorsel Burgemeester
G.C.A. Rodewijk Directeur
Allonge SOK Zenkeldamshoek d.d.27 november 2013
5
