Aktuális Vagyoni Helyzet
MEGJELENT! - Ingatlanpiaci gazdasági helyzet - Jótanácsok ingatlant vásárlóknak
AJÁNDÉK KUPONNAL !!! 2013. november 1. szám
kiadó: SCORE-WELL KFT. 1
Tartalom A DÉL-DUNÁNTÚLI INGATLANFORGALMAZÓK SZOCIÁLIS SZÖVETKEZETE, .................................. 3 A DÉL-DUNÁNTÚLI INGATLAN HÁLÓZAT ................................................................................................... 3 file:///C:/Desktop/Folyo%CC%81irat bori%CC%81to%CC%81 2.docx -‐ _Toc371271868INGATLANPIACI HELYZET ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON ............................................................................................. 4 LAKOSSÁGI LAKÁSHITELEZÉS ....................................................................................................................... 6 HITELEZÉS 2013-ban MAGYARORSZÁGON ................................................................................................... 7 HASZNOS TUDNIVALÓK ................................................................................................................................... 8 Mire érdemes figyelni ingatlan vásárláskor ........................................................................................................ 8 HASZNOS TUDNIVALÓK AZ INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSEKRŐL ........................................ 9 Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei: ............................................................................ 9
2
" A leggazdagabb emberek hálózatok után kutatnak és a sajátjaikat hozzák létre, a többiek pedig, állást keresnek maguknak. " Robert Kiyosaki
Az alábbiakban bemutatásra kerül a Dél-‐ Dunántúli Ingatlan Hálózat, melyet a Score-‐Well Kft a Dél-‐Dunántúli Ingatlanforgalmazók Szociális Szövetkezetével együtt hozott létre.
A DÉL-DUNÁNTÚLI INGATLANFORGALMAZÓK SZOCIÁLIS SZÖVETKEZETE, A DÉL-DUNÁNTÚLI INGATLAN HÁLÓZAT A Score-Well Kft a Dél-Dunántúli Ingatlanforgalmazók Szociális Szövetkezetével közösen létrehozták DélDunántúli Ingatlan Hálózatot, mely hálózat keretein belül megvalósítható mindaz, ami a kis- és közép mennyiségű ingatlan adatbázissal rendelkező ingatlanirodák számára ez idáig nem volt, illetve jelentős mértékű anyagi és időbeli ráfordítás útján lehetett volna csak megközelíthető.
A Hálózat alapvető célja
elsődlegesen a Dél – Dunántúli térségben valamint Dél magyarországi régióban működő Ingatlan irodák, és ingatlanforalmazással foglalkozó gazdasági társaságok összefogásának és tevékenységük ellátásának segítése, továbbá a Dél-dunántúli térségben az ingatlanpiac fellendítése, korrekt árakon, az ügyfeleink érdekeinek szem előtt tartásával és azokat képviselve mind eladói mind vevői oldalról egyaránt.
Meggyőződésünk, hogy a
Hálózat felállításával fellendítésre kerülne Dél-Dunántúlon is az ingatlanpiac, ezzel segítve üzleti szempontból a kisebb ingatlanirodáknál dolgozó munkatársak körülményeit, az ingatlanértékesítők szakmai elfogadását az ország ezen területein is, melyből egyenesen következik az ügyfelek elégedettsége. Minden iroda számára remek lehetőséget nyújt a Hálózat az együttműködésre, mely által mindenki az összes tag adatbázisát sajátjaként kezelheti, ezzel megsokszorozva saját ügyfeleinek számát. Mindenki aki az ingatlan piacon dolgozik és próbál érvényesülni tisztában van azzal, hogy egy adatbázis megléte, felépítése és folyamatos frissítése mekkora munkát és ráfordított időt igényel. A Dél-Dunántúli Hálózat ezt a legnagyobb és kezdetben legnehezebben létrejöhető mozzanatot ajánlja fel Önnek, és minden csatlakozni vágyónak.
A
Hálózat létrehozása előtt végzett környezettanulmányban a Dél-Dunántúli megyék feltörekvő franchise hálózatai valamint a független ingatlanforgalmazó ingatlanirodák feltérképezésre kerültek az ingatlanpiacon betöltött pozícójukkal kapcsolatban. Ennek eredménye, hogy Dél – Dunántúlon, illetve Dél Magyarországon szükség van egy ingatlanforgalmazókat összetartó, de ugyanakkor a függetlenségüket megörző hálózatra.
3
Tekintse át összefoglalónkat a magyarországi Ingatlanpiaci helyzet alakulásáról.
INGATLANPIACI HELYZET ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON Budapesten nőtt, vidéken összességében csökkent a forgalom 2012-ben. Míg az első negyedév végtörlesztési hajrája megugró tranzakciószámot hozott, az év második felében ezt a tavaly új feltételekkel bevezetett támogatott forinthitel és szocpol hatása nem tudta szinten tartani. Tavaly a megyék közül 7-ben nőtt (10% felett Somogy, Vas és – 2011 után ismét – Győr-MosonSopron megyében), 2012-ben csökkent az adásvételek száma. NyugatMagyarország forgalmi élénkülése látványos: a négy legjobban bővülő megye itt található. Érdekes ugyanakkor, hogy a rangsorban hátul szereplő három megye is dunántúli. A 2011-ben még jól kimutatható nyugat-keleti forgalmi lejtő tehát a tavalyi évben felbomlott. Bár az 1. térképen kirajzolódnak összefüggő sötét és világos területek, megyeinél mélyebb területi szinten ugyancsak nagyon vegyes a kép. 93 járásban nőtt a forgalom, 105-ben pedig csökkent. Mind a legkedvezőbb (15% feletti növekedés), mind a legkedvezőtlenebb (30% alatti csökkenés) kategóriában nagyjából fele-fele arányban szerepelnek nyugati (itt együtt értve: dunántúli, Pest megyei és budapesti), valamint keleti járások. A statisztika a legnagyobb arányú forgalmi élénkülést a bélapátfalvai (Heves), körmendi (Vas) és putnoki (Borsod-AbaújZemplén) járásban mutatja, ugyanakkor mindhárom területen a 2011-es bázisév sokévi piaci mélypontot jelentett. Ugyanígy, a legnagyobb visszaesést tavaly a devecseri (Veszprém) járás produkálta, ahol viszont 2011-ben az iszapkatasztrófát követő újjáépítés addig sosem látott forgalmi volument generált. Budapesten összességében 7,4%-kal, 21 ezer fölé nőtt tavaly a tranzakciószám. Kerületi szinten vizsgálva, 16-ban nőtt a forgalom (20% felett a VII., X. és VI. kerületben), 7-ben pedig csökkent (20%-ot meghaladóan egyedül a XXIII. kerületben) (ld. 2. diagram).Irányítószám-körzetenként vizsgálva, 106-ban nőtt, 53-ban csökkent, míg egy esetben szinten maradt a forgalom. Érdekes, hogy a legfelső kategóriába mindössze négy budai körzet (1013, 1038, 1123 és 1011) tartozik. Ugyanakkor a másik végletbe (15%-ot meghaladó visszaesés) is csak öt Duna jobb parti irányítószám (1031, 1026, 1025, 1037 és 1014) került. A forgalom helyi adottságokhoz mért intenzitását a forgási sebességgel mutathatjuk be szemléletesen. Ez egy viszonyszám: az adott időszak (jelen esetben a 2012-es év) során eladott lakóingatlanok számának és az aktuális lakásállománynak a hányadosa. Országosan, 147 járásban nem éri el az 1%-ot az állományarányos forgalom. Az 51, 1% feletti forgási sebességűből 22 budapesti kerület, illetve 19 dunántúli és Pest megyei járás. A nyugat-keleti forgalmi aktivitási lejtő a 3. térképen is tisztán kirajzolódik. A 19 relatív legkisebb forgalmú (0,3% alatti) járásból 9 BorsodAbaúj-Zemplén, 3 pedig Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei, a 21 legélénkebb forgalmúból (1,8% felett) pedig – a 14 fővárosi kerület mellett – három GyőrMoson-Sopron megyében található. Emellett a megyeszékhelyeket magukba foglaló járások általában továbbra is szépen elkülönülnek környezetüktől, átlagnál élénkebb forgalmukkal.
4
A megyék rangsorát továbbra is magasan Győr-Moson-Sopron vezeti, egyedüliként 2% feletti forgási sebességgel, illetve 2011 után tavaly ismét Nógrád megyében volt a legkevésbé dinamikus a lakóingatlan-piac (ld. 3. diagram). 2011-hez képest Veszprém megyében látjuk a legnagyobb változást, ahol 1,3%-ról 1%-ra mérséklődött a mutató. A nyugat-keleti különbség megyei szinten is követhető. A 2012-ben országszerte eladott lakóingatlanok átlagára 11,65 (Budapest nélkül 9,63) millió forint volt; ezen belül a forgalom háromnegyedét adó lakásoké 11,23 (csak vidéket nézve 8,79) millió Ft. A területi összehasonlításban azonban célszerűen a fajlagos árakat elemezzük. A megyék rangsorát továbbra is Somogy vezeti 207 ezer Ft/m2 átlaggal. Ettől Pest megye fajlagosan tizenhatezer forinttal marad el, majd Hajdú-Bihar és Győr-MosonSopron következik – 2011-hez képest helyet cserélve a rangsorban – 169 ezer és 164 ezer Ft/m2 átlaggal. A 100 ezres négyzetméterárat egyedül Nógrád megye nem éri el; 120 ezer alatt pedig Borsod-Abaúj-Zemplén, Komárom-Esztergom, Jász-NagykunSzolnok és Békés megyék szerepelnek. Járási szinten – a budapesti kerületeken kívül – a legdrágább területeket továbbra is a Balatonnál és a budapesti agglomerációban kell keresni: a 198-ból 22 járás átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a 200 ezer Ft/m2-t, ebből 13 fővárosi kerület, öt Pest megyei, három pedig a tó környéki járás, míg a 18. helyen a gárdonyi járás áll. A fonyódi az egyetlen vidéki járás, melynek átlagos árszintje meghaladja a 300 ezer Ft/m2-t. Emellett még a siófoki, balatonfüredi és budakeszi járások átlagára magasabb Budapest egészének átlagos árszintjénél. A Balaton-parti térségek esetében ebben nagy szerepe van a tó déli partján eladott nagyszámú új társasházi lakás áremelő hatásának. 35 járás fajlagos átlagára nem éri el a 80 ezer forintot. Ebből 9 Borsod-Abaúj-Zemplén, 4 Baranya, 3-3 pedig SzabolcsSzatmár-Bereg, Nógrád és Somogy megyei. 2011-hez képest a legolcsóbb és legdrágább megyei átlagok közötti abszolút különbség tavaly kissé nőtt (2,6-szoros), míg a vidéki járási árkülönbség látványosan megugrott, és jelenleg 10,1-szeres. A megyeszékhelyeket tartalmazó járások általában kiemelkednek környezetüknél magasabb áraikkal. Érdekesség, hogy Tolna és Pest megye legolcsóbb járásai (tamási és nagykátai) drágábbak Nógrád megye legmagasabb átlagárú, balassagyarmati kistérségénél. Válságban visszaeső házforgalom, növekvő budapesti és nagyvárosi részarány Érdemesnek találtuk hosszabb idősoron megvizsgálni, hogy hogyan változott a NAV (korábban Illetékhivatal) által vezetett lakóingatlan-tranzakciós adatbázis összetétele a – területi elhelyezkedésen kívüli – legjellemezőbb paramétereket fi gyelembe véve. Látványos, trendszerű folyamatokat természetesen elsősorban a válság óta eltelt évek keresletváltozása hozott. A 10. diagram rögtön a házak (egyben a családi-, iker- és sorházak) részarányának nagyarányú csökkenéséről tudósít. A válság előtti csúcs 52% volt az összes eladáson belül. Ez már 2008-ra is 40%-ra csökkent, majd az utolsó négy év további zuhanást hozott, így tavaly kevesebb, mint minden negyedik eladott lakóingatlan volt házas ingatlan. A házakkal szemben a társasházi lakások térnyerése egytől-egyig minden megyében és Budapesten is bekövetkezett 2008 óta, a legszembeszökőbben Hajdú-Bihar és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyékben (46%-ról 71%-ra, illetve 30%-ról 55%-ra való aránybővülés). Jelenleg a legalacsonyabb a házak tranzakciós részaránya – nem számolva a budapesti 5% alatti szinttel – Komárom Esztergom megyében (20%), míg a másik végletet Pest megye adja (51%) A házak aránycsökkenésének egyrészt közvetlen oka az, hogy a válságban kevesebben vállalják a házvásárlással járó nagyobb körültekintést és elhatározást, valamint a hosszabb távú elköteleződést, illetve a házak általában magasabb vásárlási és fenntartási költségei is inkább a lakások felé terelik az amúgy is szűkülő keresletet. Nevezetesen, hogy 2008 óta Budapest országos lakásforgalmon belüli részaránya 24%-ról 39%-ra nőtt, s valamelyest jelentősebbé vált a megyeszékhelyek és megyei jogú városok súlya is. Az önálló házas lakóingatlanállomány nagyobb részét adó egyéb városok, illetve a községek összesített aránya ezzel párhuzamosan 48%-ról 30%-ra zuhant. A községi jogállású települések forgalmi részaránya 2012-ben Hajdú-Bihar megyében volt a legalacsonyabb, 7%, míg Nógrádban a legmagasabb, 38%.
5
Alábbi cikkünkben bemutatjuk a közelmúlt magyarországi lakossági lakáshitelezésének statisztikai adatait, továbbá a 2013.-‐as évre jellemző Hitelezéssel összefüggő információkat.
LAKOSSÁGI LAKÁSHITELEZÉS 2012 Bevezetés A lakáshitel-állomány 2010-ig tapasztalható növekedése után 2011-ben csökkent, majd 2012ben jelentősen visszaesett. A támogatott forinthitelek felvételének szigorítása és a devizahitelezés felfüggesztése után tovább csökkent az engedélyezett és folyósított hitelek száma. A devizaalapú kölcsönök kedvezményes végtörlesztése1) hatására a teljes lakáshitel-állomány is tovább zsugorodott, miközben összetétele átrendeződött: számottevően csökkent a devizahitel-állomány, a forintban nyújtott lakáshiteleké pedig kissé nőtt. A lakáshitelezés szabályozásának változásai A devizahitel-válság megoldására több új lehetőség vált elérhetővé: a végtörlesztés bevezetése, az árfolyamgát, a limitált árverés és az otthonvédelmi kamattámogatás, illetve a Nemzeti Eszközkezelő létrehozása. 2012-től a végtörlesztést vállalni nem tudó devizahitelesek számára a havi törlesztőrészletek csökkentésére a rögzített árfolyamon történő törlesztés (árfolyamgát) igénybevétele nyújthat segítséget. Célja, hogy az adott deviza jelentős árfolyam-ingadozását tompítsa. A hiteladósok a gyűjtőszámlaszerződések megkötését 2013. május végéig írásban kezdeményezhetik. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) által közzétett adatok alapján 2013. január 30-ig a megkötött szerződések száma meghaladta a 115 ezret, a gyűjtőszámla-hitelek állománya pedig 1 034 milliárd forint volt. A PSZÁF adatai a több célból felvett devizaállományt mutatják, ebből mintegy 60 százalék lehet a lakáscélú szerződések száma és összege. Lakáshitel-állomány 2012. december 31-én a lakáshitelek állománya 3 511 milliárd forint volt – ez a 2012. évi GDP több mint 12 százalékának felel meg –, ennek 54 százalékát devizaalapú lakáshitelek tették ki. 2012 II. félévéről a lakossági lakáshitelezési tevékenységet folytató pénzintézetek köréből 25 bank, 3 jelzáloghitel-intézet, 128 takarék- és hitelszövetkezet és 2 lakás-takarékpénztár szolgáltatott adatokat.2) A 2002t követő években a lakáshitel-állomány összege folyamatosan emelkedett. Tíz év távlatában a legdinamikusabb növekedés 2002 és 2003 között történt, akkor egy esztendő alatt az állomány több mint kétszeresére bővült. 2004 és 2008 között a teljes és a devizaalapú állomány egyenletesen nőtt, majd 2009-ben stagnált. 2010-ben a teljes hitelállomány összege több mint 9 százalékkal, a devizaalapú állományé 14 százalékkal emelkedett. Ez a növekedés azonban már nem a devizaalapú hitelezés további terjedésével, hanem a forint és az euró, de főleg a forint és a svájci frank egymáshoz viszonyított árfolyamváltozásával, továbbá a fizetésképtelenné váló hitelfelvevők halmozódó adósságával magyarázható. A lakáscélú hitelek statisztikai megfigyelésének történetében 2011 végén először fordult elő, hogy csökkent a teljes hitelállomány összege. Ez a tendencia folytatódott 2012-ben: a 2011. év végi adatokhoz viszonyítva 17, a devizaalapú állományban pedig 28 százalékos visszaesés következett be. Ezt a csökkenést a 2011-től bevezetett végtörlesztés, illetve a devizahitelezés szigorítása okozta. A forintalapú hitelek állományát vizsgálva 2011-hez viszonyítva közel 2 százalékos növekedés következett be. Ezt egyrészt a 2012 első felében lezárult végtörlesztés finanszírozásához kapcsolód forinthitelek felvétele, másrészt a késedelmes devizahitelek forintra váltása magyarázza.
6
HITELEZÉS 2013-ban MAGYARORSZÁGON A bankrendszer hitelkínálati korlátai továbbra is szigorúak, azokat egyelőre csak a jegybanki és állami intézkedések lazítják. A jegybanki kamatlépések általánosan 3 százalékponttal, a Növekedési Hitelprogram a részt vevő kkv-k esetében közel 4 százalékponttal, az állami kamattámogatás igénybevétele a lakáscélú hitelezésnél pedig mintegy 2 százalékponttal mérsékli a finanszírozási költségeket. A vállalati szegmensben 2013 második negyedévében tovább zsugorodott a hitelállomány, éves alapon mintegy 6,4 százalékkal. A csökkenés az előző időszaktól eltérően elsősorban a hosszú lejáratú hiteleket érintette. A hitelezési feltételek némileg enyhültek az előző negyedévhez képest, azonban a hitelkínálati korlátok továbbra is szigorúak. A szélesebb körű enyhítéseknek továbbra is gátat szab a bankok óvatossága. A forinthitelkamatokban megfigyelhető csökkenő pálya folytatódott, amivel továbbra is lekövetik a hazai jegybanki alapkamat csökkentéseit. Mindent összevetve továbbra is elmondható, hogy a kedvező kamatfeltételek a szigorú nem árjellegű feltételek miatt csak a vállalatok egy szűk körét érinthetik. A hitelkínálati korlátokat a jegybank Növekedési Hitelprogramja oldja a kkv-szegmensben, aminek hatása a harmadik negyedévben várható. A háztartási szegmensben is tovább folytatódott a hitelállomány leépülése, aminek üteme éves alapon 5,4 százalék volt. Ugyanakkor az új hitelkihelyezések volumene elmozdult a korábbi történelmi mélypontról, ami nagymértékben az állami kamattámogatásos kihelyezések élénkülésének is köszönhető. A háztartási hitelfeltételekben tovább folytatódtak az enyhítések. A megvalósult ügyleteknél a teljes hitelköltség csökkent; a lakáscélú hitelek teljes hitelköltsége 10 százalék alá csökkent, erre egyedül 2010 második felében volt példa. Ugyanakkor a kamatfelár továbbra is magasnak számít, nemzetközi összehasonlításban is. Az enyhítések ellenére a hitelezési feltételek még mindig szigorúnak számítanak. A vállalati és a háztartási szegmens hitelezési folyamatait, valamint a monetáris kondíciókat összegző Pénzügyi Kondíciós Index szerint a szigorú kondíciók továbbra is gátat szabnak a hitelállomány bővülésének, és akadályozzák a kibocsátási rés záródását.
7
Hasznos Tudnivalók című cikksorozatunk első témájaként az alapvető ingatlan vásárással összefüggő tudnivalókat ismertetjük Önökkel, valamint összefoglaltuk az Ingatlan Adásvételi Szerződés formai és tartalmi elemeit, ezzel is megkönnyítve Önöknek az ingatlan vásárlást.
HASZNOS TUDNIVALÓK
Mire érdemes figyelni ingatlan vásárláskor Manapság könnyű helyzetben vannak azok, akik ingatlant szeretnének vásárolni. A piacon hatalmas mennyiségben találhatóak eladó ingatlanok és áruk is erősen nyomott. Tehát ma érdemes vásárolni, azonban itt is mint minden más esetben két dologra nagyon oda kell figyelni.Az első és legfontosabb, hogy soha ne írjunk alá semmit, amit nem olvastunk el tüzetesen és nem értettük meg minden egyes szavát. A másik pedig, hogy ne csak magát az ingatlant, hanem a környéket is nézzük meg minden esetben, hiszen lehet szép egy lakás, ám a használatát nagyban befolyásolja, ha például a szomszédjában egy lakatosműhely működik. A lakásvásárlás nem egyszerű dolog. Sok mindenre érdemes odafigyelni. Ezért azoknak, akik nem mernek maguk nekiállni a vásárlásnak, érdemes egy megfelelő ingatlanközvetítőt megbízni az ügylet lebonyolításával. Azonban nem mindegy, hogy kit bízunk meg a feladattal. Szerencsére nagyon sok olyan ingatlan közvetítő van, akik készséggel segítenek, és tanácsokkal látják el az ügyfeleiket. Ők mindent megtesznek azért, hogy a vevő olyan ingatlant tudjon venni, ami közel áll az eredeti elképzeléséhez és a pénztárcáját is kíméli. Ha valaki használt ingatlan vásárlására adja a fejét, mindenképpen érdemes megnézetni az ingatlant szakértővel is. Egy statikus ugyanis meg tudja mondani, hogy a falon látható repedés csak esztétikai hiba, vagy komoly statikai probléma jele, aminek javítása akár milliós nagyságrendű kiadással is járhat. Társasházi lakás vásárlásakor mindenképpen érdemes a közös képviselővel is beszélni. Fontos ugyanis tudni, hogy a társasháznak van-e közüzemi tartozása? Nincs-e az ingatlan egésze végrehajtás alatt? Volt-e karbantartás az elmúlt időszakban, és az milyen felújítást jelentett? Van-e beadva pályázat felújításra, vagy hasonló terv, és az mekkora terhet jelent az egyes tulajdonosokra nézve? Ez utóbbi azért is fontos, mert később csökkenhet a lakás fenntartásának költsége egy ilyen jellegű felújítás után.Fontos tudni, hogy használt lakás vásárlása esetén a beköltözés után még mindig jöhetnek elő rejtett hibák. Ekkor hibás teljesítésre lehet hivatkozni. Ilyenkor lehetőség van a vételár csökkentésére. Kérhetjük a hiba kijavítását. Végső esetben elállással is élhetünk. Új lakás vásárlásakor hasonló esetben jótállási igényt lehet benyújtani. Az átadás-átvételtől számított három éven keresztül. Problémák nincsenek, csak megoldandó feladatok!
Tekintse meg kínálatunkat az alábbi weboldalon, és keressen minket bizalommal!
Ingatlan, Pénz, Befektetés,
Keressen minket, mi segítünk a MEGOLDÁSBAN! www.score-well.hu
8
HASZNOS TUDNIVALÓK AZ INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSEKRŐL
Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei: Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei: • az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes; • a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. Ezért nem tanácsoljuk, hogy szóbeli megállapodást követően, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessen ki. Az ügyvéd vagy a közjegyző nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát. Ingatlan adásvételi szerződés kötelező elemei A szerződés tartalmára vonatkozó előírások mindegyik esetben azonosak, amelyek közül csak a fontosabbakat emeljük ki, figyelemmel arra is, hogy ezeket az eljáró ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenőriznie. Az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell: • a felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát); • az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám); • a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát; • a keltezés helyét és idejét; • több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon. Mi minősül adásvételi szerződésnek? A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza: • a felek személyét; • az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat; • az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezen adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb. Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés a cím, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.
9
Minden eshetőségre nem lehet felkészülni, de csökkentjük a csalás lehetőségét, ha három fontos szabályt betartunk: • megbízható jogi képviselőt választunk, • minden dokumentumot figyelmesen elolvassunk, • kellő körültekintéssel járunk el. A dokumentumok áttanulmányozása és átolvasása. A dokumentumok áttanulmányozását mindig a tulajdoni lappal kezdjük, amelyben megtalálhatjuk az eladó fontosabb adatait (a tulajdonos személye, az ingatlan megnevezése, főbb adatai, terhei, stb.). Mindig az aktuális tulajdoni lapot nézzük meg, ne elégedjünk meg a leggyakoribban hallott és a közigazgatásban is általában elfogadott harminc napnál nem régebbi állapottal. Az ingatlanon ugyanis akár a szerződés aláírásának napján is történhet változás, amely kizárhatja a tulajdonszerzést, vagy hosszas pereskedésre kényszerítheti a vevőt. A legkörültekintőbb ügyvédek még a szerződéskötés napján, vagy a vételár kifizetését megelőzően ellenőrizni szokták az ingatlan-nyilvántartási helyzetet. A tulajdoni lap mellett fontos információkat tartalmaz társasház esetében a társasház alapító okirata is. Ebből tudhatjuk meg azt is, hogy például tartozik-e tároló vagy erkély a lakáshoz. Gyakran előfordul, hogy a lakásból is elérhető erkély az eladó tájékoztatása alapján a lakáshoz tartozik, és csak később derül ki, hogy ezt más is használhatja (közös tulajdonban van), vagy éppen a vevőknek nincs joguk ott tartózkodni. Természetesen ilyenkor az eladó megtévesztette a vevőt, és az eladó pereskedhet a vételár mérséklése vagy az eredeti állapot helyreállítása - a vételár teljes visszafizetése és a tulajdonviszonyok visszaállítása - érdekében. Jobb azonban az ilyen helyzeteket megelőzni, már csak azért is, mert a vevőnek kell a megtévesztést vagy tévedést bizonyítani, ami adott esetben lehetetlennek bizonyulhat. Gyakran előfordul, hogy a szerződéstervezet átolvasását követően a végleges szerződést már nem olvassa el a vevő, mivel elhiszi az eladó azon állítását, hogy azon már semmit nem változtattak. Az esetek döntő részében ez igaz is, de azért, hogy ne fordulhasson elő - akár véletlen elírás miatt - ennek ellenkezője, a szerződést az aláírása előtt mindig alaposan át kell tanulmányozni. Pár perc ráfordítással elkerülhető több év pereskedés, vagy az ingatlan elvesztése. Hogyan lehet kellően körültekintő a vevő? Tulajdonjogot csak tulajdonostól, jelen esetben az ingatlannyilvántartásban bejegyzett személytől lehet szerezni. A kellő körültekintés éppen ezért főleg az eladóként fellépő személy azonosítása miatt fontos. Az ügyvédnek és a közjegyzőnek kötelessége a felek személyazonosságáról meggyőződnie, de az eladó iratainak megtekintését a vevőnek is ajánljuk. A hamis dokumentumok gyakori előfordulása miatt ezek megtekintésével nem mindig lehet kideríteni azt, hogy a tényleges tulajdonossal állunk-e szemben, de gyakran néhány kérdés vagy némi utánjárás elég lehet az azonosításra. Mit jelent az eladó tájékoztatási kötelezettsége? Az eladónak kötelessége, hogy az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az azzal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az adásvétel tárgyát képező ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről tájékoztassa a vevőt. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ha az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg az igatlant, a vevő • a vételár mérséklését követelheti, • elállhat a szerződéstől, • kártérítést követelhet. Mindemellett a bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. A vevő nem kérhet kártérítést sem, ha az ingatlannyilvántartás megtekintésével meggyőződhetett volna a tényleges állapotról
10
Az ajándék kupon, ezen oldal felmutatásával, a hátoldalán található minden adat megadásával érvényes, és személyenként egyszer, egy szolgáltatás tekintetében vehető igénybe.
11
