ingatlan.com szakmai műhely ajánlása
ingatlanpiaci helyzet elősegítésére vonatkozóan
vezetői összefoglaló Munkánkban választ kerestünk arra a kérdésre, hogy milyen módszerrel lehetne fellendíteni az ország gazdaságának egyik kulcsfontosságú szegmensét az építőipart és ingatlanpiacot. Megoldásként a következő javaslatot tesszük: „2011-ben *előre meghatározott időszakban+ legyen levonható az összevont személyi jövedelemadóból az ingatlan adásvétellel kapcsolatban kiszabott és megfizetett visszterhes vagyonszerzési illeték összege.” Ez a célzott és hatékony, adórendszeren keresztül beépített ösztönzési forma az elmúlt évek tapasztalatai alapján jó megoldásnak tűnik. Elemzésünkben rávilágítottunk arra, hogy milyen pozitív hatásokkal jár javaslatunk az ingatlanpiaci forgalom és a nemzetgazdaság szempontjából: egyszeri jól kommunikálható intézkedés, nem rontja az államháztartás egyensúlyát, stimulálja a keresleti oldalt újabb vevőket és eladókat ösztönöz piaci belépésre nehéz visszaélni vele, kellően célzott és hatékony ösztönző, javítja az illetékfizetési és önkéntes jogkövetési morált, a bevételek csökkenése nem az önkormányzatokat sújtja, nem generál mesterséges buborékot az ingatlanpiacon, gazdaságpolitikailag összhangban van a Kormány 29 pontos akcióterv szellemével. Az ingatlanpiaci forgalom élénkítése nem csak a gazdasági kilábalást segíti elő, de a nemzeti jövedelmet is növeli. Költségvetési tartalékként alternatív javaslatot is megfogalmaztunk a forrásoldal biztosítására. Az alternatív javaslat értelmében azon vállalkozásoknak lenne költségvetési befizetési kötelezettségük a tulajdonukban álló ingatlanokkal összefüggésben, amelyek az ingatlanok után költséget számolnak el.
2
tartalomjegyzék vezetői összefoglaló ................................................................................................................................ 2 előszó....................................................................................................................................................... 4 jelenlegi helyzet....................................................................................................................................... 5 az ingatlanpiaci szektor nemzetgazdasági jelentősége napjainkban ...................................................... 8 piacélénkítő javaslat a kilábalás érdekében .......................................................................................... 10 keresleti oldal stimulálása ................................................................................................................. 10 jól időzített és kommunikált ütemterv .............................................................................................. 11 elvárt hatások: költség-haszon elemzése .............................................................................................. 12 a javaslat közvetlen költségvetési hatása.......................................................................................... 12 pótlólagos források – alternatív javaslat ........................................................................................... 13
3
előszó Tapasztalatunk szerint a gazdasági válság elsődleges jegyei az ingatlanpiacon voltak megfigyelhetőek Magyarországon is. Az ingatlanpiaci árak csökkenése, a vevők és az eladók egy részének kivonulása a piacról, valamint a bizonytalan gazdasági várakozások egyaránt hozzájárultak az ingatlanpiaci aktivitás csökkenéséhez. Jelen munkánkban arra vonatkozóan dolgoztunk ki javaslatot, hogy rövidtávon mivel lehetne fellendülést elérni a magyarországi ingatlanpiacon. Javaslatainkat igyekeztük úgy rendszerezni, hogy az a Magyar Köztársaság Kormányának akciótervébe illeszthető legyen, valamint a Miniszterelnök Úr által felvázolt 29 pontos cselekvési tervvel is összhangban álljon. Reméljük, hogy javaslataink segítenek megalapozni azokat a felelős döntéseket, amelyek hozzásegíthetik az ingatlanpiaci szektort a fellendüléshez, és amelyek hozzájárulhatnak nemzetgazdaságunk motorjának újraindításához. Bízunk benne, hogy javaslatunk pozitív fogadtatásban részesül, és további egyeztetéseket tudunk majd lefolytatni a bevezetésével kapcsolatban akár a Nemzeti Együttműködési Rendszer keretein belül is.
Budapest, 2010. június 21.
Korbuly Krisztián vezérigazgató ingatlan.com
Mészáros Dávid alapító - tulajdonos ingatlan.com
4
Balogh László szakértő ingatlan.com
jelenlegi helyzet A világgazdasági válság, amely 2008 októberében gyűrűzött be Magyarországra rendkívül érzékenyen érintette az ingatlanpiaci szektort. A tengerentúlról kiinduló jelzálogpiaci válságspirál közvetve Magyarországon is hatással volt az ingatlanpiaci árakra. A csökkenő ártendencia eredményeképpen az eladók egy része kivonult a piacról, mivel az alacsonyabb árak mellett nem kívánták értékesíteni ingatlanjaikat. Ezt szemlélteti az alábbi grafikon is, amely a legnagyobb online ingatlanhirdetési portálok1 hirdetésszámait jeleníti meg az idő függvényében. Tekintettel arra, hogy az online ingatlanhirdetések száma az elmúlt években egyre nagyobb hányadot képvisel a különböző médiumokban megjelent hirdetéseken belül, ezért ez a statisztika különösen aggasztó.
1. ábra: A legnagyobb online ingatlanportálokon található hirdetések száma (Forrás: ingatlan.com)
Tapasztalataink szerint az ingatlanberuházókat is érzékenyen érintette a válság: a már megkezdett beruházási projektek sikere erősen kétséges, a beruházók a profit realizálása helyett kénytelenek veszteségeiket minimalizálni és a tervezett beruházásokat elhalasztani. Ezt támasztják alá a KSH lakásépítési engedélyekre vonatkozó statisztikái is: a 2008-ban kiadott lakásépítési engedélyek száma közel azonos 2007 adataival, azonban 2009-ben drasztikus 35,25%-os csökkenés tapasztalható (lásd 1. számú táblázat). A táblázat adataiból kitűnik, hogy a tendencia 2010-ben sem javul, sőt várhatóan még tovább romlik. Időszak
2008.
A kiadott lakásépítési engedélyek száma (db) Q1 8 997 Q2 11 986 Q3 10 216 Q4 12 663 összesen 43 862
1
Az előző év azonos időszakához képest 86,38% 112,33% 90,58% 106,30% 99,06%
A diagram a következő ingatlanportálok adatait összesíti: ingatlan.com, albérlet.hu, e-otthon.hu, ingatlan.net, toplak.hu, lakasportal.hu, ingatlanbazar.hu, ingatlanexpressz.hu, szuperingatlan.hu, ingatlanmania.hu, ingatlanmenedzser.hu, ingatlanmax.hu, immola.hu, origoingatlan.hu, ingatlanok.hu
5
Időszak
2009.
2010.
A kiadott lakásépítési engedélyek száma (db) Q1 7 928 Q2 8 585 Q3 6 006 Q4 5 881 összesen 28 400 Q1 5 561
Az előző év azonos időszakához képest 88,12% 71,63% 58,79% 46,44% 64,75% 70,14%
1. táblázat: Kiadott lakásépítési engedélyek számának alakulása (Forrás: KSH)
A kínálat mellett érezhető visszaesés tapasztalható az ingatlanpiac keresleti oldalán is. Saját megfigyeléseink alapján a potenciális vevők érdeklődése is csökkent a piacon elérhető ingatlanok iránt. A 2. ábrán modelleztük az ingatlan.com weboldalon megtekintett ingatlanhirdetések számának alakulását. Az ábrán jól látszik, hogy az év végén törvényszerű látogatócsökkenést leszámítva az elmúlt években töretlenül nőtt a megtekintett online hirdetések száma, azonban 2009 második felében a tendencia erősen negatív irányba fordult. Tekintettel arra, hogy az ingatlan.com a hirdetések és az egyedi látogatók oldalletöltései alapján egyaránt piacvezető ingatlanhirdetési portálnak tekinthető, ezért a saját felméréseink igen nagy valószínűséggel tükrözik az országos kereslet tendenciáit. A különböző weboldalak auditálásával foglalkozó Medián Webaudit (www.webaudit.hu) által publikált adatok is az általunk tapasztalt tendenciákat támasztják alá a többi ingatlanhirdetési portál esetében is.
2. ábra: Az ingatlan.com weboldalon megtekintett ingatlanhirdetések száma (Forrás: ingatlan.com)
Szintén a keresleti oldal gyengülését vetíti előre az ingatlancélú hitelek állományváltozása. A KSH adatai alapján 2009-ben 345 523 millió forint összegben folyósítottak a pénzintézetek lakáscélú hitelt, ami 61,04%-kal kevesebb a 2008-ban folyósított 886 976 millió forint összegű hitelállománynak. Tekintettel arra, hogy gyakorlatilag a lakáscélú hitelek biztosítják a lakossági ingatlanvásárlások során felmerülő finanszírozási igény nagy részét, ezért ezek a piaci likviditás szempontjából kiemelkedő jelentőséggel bírnak. Általánosságban elmondható, hogy ha a lakáscélú hitelek folyósítása csökkenő ütemben történik, az a keresleti oldal gyengülésével jár. Ennek fényében különösen drámai, hogy 2009-ben 541,45 milliárd forinttal kevesebb pénz került az ingatlanpiacra 2008-hoz képest. 6
Az ingatlanpiacon megfigyelhető keresleti és kínálati viszonyok alakulását azonban leginkább a ténylegesen megvalósult ügyletek statisztikái fejezik ki. Erre vonatkozóan az APEH által kiszabott illetékfizetési meghagyások szolgálnak megbízható információval. Az adóhatóság tájékoztatása alapján a kiszabott visszterhes vagyonátruházási illetékek legnagyobb része ingatlanszerzéshez kapcsolódik. Az egyes ügyletekhez kapcsolódó fizetési meghagyások átlagosan 2-3 hónappal az adásvételt követően kerülnek kibocsátásra. Az elmúlt időszak statisztikái alapján 2008-ban 312 584 illetékügyben mintegy 146 milliárd forint értékű fizetési meghagyást szabott ki az adóhatóság, 2009ben pedig 279 105 ügyben 132,5 milliárd forint értékű fizetési meghagyás bocsájtott ki az APEH. 2009-ben 10,7%-kal kevesebb ügyben került sor 2008-hoz képest fizetési meghagyás kiszabására, amely az állami bevételek terén 9,2%-os csökkenést eredményezett (lásd 2. táblázat). A hatósági ügyintézési határidőből adódó 2-3 hónapos fáziskésés miatt a tendencia még akkor sem fordulna meg pár hónap alatt, ha a pozitív ingatlanpiaci fordulat a küszöbön állna. Ezzel szemben azonban az adatok alapján arra következtethetünk, hogy a jelenlegi és a várható piaci aktivitás a közeljövőben sem hoz fellendülést.
2. táblázat: Az adóhatóság által kiszabott fizetési meghagyások értéke (Forrás: APEH Sajtóosztály)
A fentiek arra engednek következtetni, hogy az ingatlanpiaci aktivitás – elsősorban a gazdasági várakozásokból fakadó bizonytalanság miatt – stabilan alulmarad az előző időszakokban tapasztalt forgalomhoz képest. A következő pontokban bemutatjuk, hogy ez véleményünk szerint milyen veszélyeket és lehetőségeket hordoz a magyar nemzetgazdaság helyreállítása szempontjából.
7
az ingatlanpiaci szektor nemzetgazdasági jelentősége napjainkban Az építőipar és ehhez kapcsolódóan az ingatlanpiac minden nemzet gazdaságában kiemelkedő helyet foglal el. Az építőipar állapota és az ingatlanpiaci aktivitás általában szoros összefüggést mutat az egész gazdaság helyzetével. Az aktív forgalom több vevőt és eladót ösztönöz a piacra történő belépésre, mivel a vevők, az eladók és a beruházók egyaránt biztosítva látják befektetésük megtérülését. Ugyanez az összefüggés igaz fordított esetben is. Az ingatlanpiaci inaktivitás és a csökkenő árak távol tartják az eladókat és a beruházókat, mivel nekik nem éri meg az értékesítés csökkenő árszínvonal mellett. A vevők szintén távol maradnak a piactól, mivel ők ebben a helyzetben joggal számíthatnak az árak további csökkenésére. Ez olyan patthelyzetet eredményez, amely nemcsak az ingatlanpiaci kilábalást gátolhatja, hanem annak stratégiai jelentősége miatt az egész ország gazdasági fellendülésének szabhat határt. Az ingatlanpiaci forgalom azonban nemcsak a reálgazdaságra van hatással, hanem az államháztartás egyenlegére is. A MALOSZ (Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége) és a TLE (Társaság a Lakásépítésért) számításai alapján 10.000 új lakás felépítése mintegy 40.000 embernek ad munkát. Ha figyelembe vesszük, hogy a becslések szerint minden egyes felépített lakás átlagosan 4 főnek biztosít munkalehetőséget 1 éven keresztül, akkor foglalkoztatásból származó SZJA és TB bevételek, valamint a szociális ellátórendszeren elért megtakarítások évente kb. 6 millió forinttal javítják a költségvetés egyenlegét. A beruházó pedig az értékesített ingatlanok után a nyereségének kb. 7%-át fizeti be a költségvetésbe ÁFA, TAO és HIPA formájában. Kalkulációnk alapjául a KSH szociális ellátórendszerére vonatkozó statisztika, valamint a TLE építőiparban megfigyelt bérstatisztikája szolgált. A kalkulációnk során azt feltételeztük, hogy a beruházó átlagosan 15%-os árbevétel arányos nyereséget realizál minden egyes értékesített ingatlanon. A részletes kalkulációt az alábbi táblázat tartalmazza: Ssz. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tétel Nettó eladási ár (ezer Ft) Árbevétel arányos nyereség (%) Nettó áfa bevétel *nyereség után+ (%) SZJA, TB bevételek (ezer Ft/év/fő) Szociális megtakarítás (ezer Ft/év/fő) Társasági adó (%) Iparűzési adó (%) Összes költségvetési bevétel Bruttó árbevétel Bruttó árbevétel arányos költségvetési bevétel
Képlet
Arány
ezer Ft 16 000
25% x (2) x (1) 4 fő 4 fő 19% x (2) x (1) 2% x (2) x (1) (3)+(4)+(5)+(6)+(7) (1) x 1,25 (8) / (9)
15% 4% 891 eFt 600 eFt 2,85% 0,30%
600 3 564 2 400 456 48 7 068 20 000
35,34%
3. táblázat: Újonnan épített ingatlan értékesítésének költségvetési bevételei (Forrás: MALOSZ, TLE, Ingatlan.com)
A fentiekből látszik, hogy egy bruttó 20 millió forint értékű új ingatlan értékesítése esetén az állami költségvetés egyenlege 7 068 ezer forinttal javul. Ezek alapján megállapítható, hogy egy ingatlanra vetített átlagos bruttó árbevétel arányos költségvetési bevétel kb. 35%. Itt szeretnénk
8
felhívni a figyelmet a becslés konzervatív jellegére, mivel számos szakmai szervezet ezt az arányt 47 és 60 százalék közé becsüli. Ezen felül megvizsgáltuk azt is, hogy a milyen arányban cserélnek gazdát az újépítésű és használt lakások. Abból a feltételezésből indultunk ki, hogy a lakáscélú hitelek aránya jól szemlélteti ezt a viszonyszámot. A KSH adatai alapján arra a következtetésre jutottunk, hogy az elmúlt 3 évben (2007-2009) az ingatlanpiaci forgalom körülbelül 70%-át tette ki a használt lakások adásvétele, és mintegy 30%-ra tehető az újépítésű lakások értékesítése. Figyelembe véve a fenti kalkulációt elmondhatjuk, hogy csupán az új ingatlanok értékeséből a teljes ingatlanpiaci forgalom kb. 10,6%-a (35,34% *bruttó árbevétel arányos költségvetési bevétel+ x 30% *új ingatlanok értékesítési aránya+) javítja a költségvetés egyenlegét. A használt ingatlanok adásvételéből közvetlenül csak az ingatlan értékesítésből származó SZJA bevételek javítják az államháztartás egyensúlyát. A használt ingatlanok éves piaci volumenéről csak közvetett adatok állnak rendelkezésre, de a KSH használt ingatlanvásárlás céljára folyósított hitelek statisztikái alapján ezt 1 000 milliárd forintos nagyságrendre becsüljük (átlagosan 938 milliárd forint/év). Az elmúlt időszakok adóstatisztikája alapján a használt ingatlanok értékesítéséből bevallott személyi jövedelemadó 2008-ban a használt ingatlanértékesítésből származó forgalom 1,45%-ának felel meg. Ezek alapján elmondható, hogy a használt ingatlanok értékesítéséből teljes ingatlanpiaci forgalomhoz képest átlagosan 1,01% (1,45 százalék 70%-a [a használt lakás értékesítések aránya a teljes forgalomhoz képest+) bevétele van a költségvetésnek. A fentieknek megfelelően arra a következtetésre jutottunk, hogy a teljes ingatlanpiaci forgalom 11,61%-a (10,6% + 1,01%) közvetlenül javítja a költségvetés egyenlegét. Fontos megjegyeznünk továbbá, hogy az építőipar és ingatlanpiac a KSH statisztikái alapján Magyarország GDP-jéhez kb. 4%-kal járulnak hozzá. Tehát az ingatlanpiaci fellendülés hathatósan járul hozzá a nemzetgazdaság GDP növekedéséhez is. Javaslatunk ezért elsősorban arra fókuszál, hogy az ingatlanpiaci fellendülés minél előbb bekövetkezzen a hozzárendelt eszközök hatékony felhasználásával. Noha a gazdasági válság vége még nem érkezett el, de már lehet látni pozitív jeleket, amelyek a kilábalás irányába mutatnak. Szakmai álláspontunk alapján rendkívül fontos, hogy a magyar gazdaság és a foglalkoztatás motorjául is szolgáló építőipar és ingatlanpiac az első körben csatlakozzon a kilábalás irányába elmozduló szektorokhoz.
9
piacélénkítő javaslat a kilábalás érdekében Álláspontunk szerint a kilábalás csak úgy érhető el, hogyha az ingatlanpiacra a jelenleginél nagyobb számban térnek vissza a vevők és az eladók. Ehhez elsősorban a kereslet stimulálására és a korábban tapasztalt deflációs folyamatok megfordítására van szükség. Fontos azonban leszögezni, hogy ezt kizárólag mesterséges eszközökkel elérni (pl. felpumpált kereslettel) veszélyes lehet, mert az újabb recessziót vagy ingatlanpiaci buborékot idézhet elő. Javaslatunk a már kibontakozóban lévő, természetes piaci folyamatokat segíti elő. Koncepciónk azt kívánja elérni, hogy a potenciális vevőkből tényleges vevők váljanak, akik további eladókat és beruházókat csábítanak a piacra. Ehhez alapvetően két dolog szükséges: a) a keresleti oldal direkt módon végzett hatékony stimulálása b) jól időzített és kommunikált ütemterv, amelyre a piac viszonylag gyorsan tud reagálni. Az alábbiakban ennek a két feltételnek a teljesülését vizsgáljuk.
keresleti oldal stimulálása A keresleti oldal ösztönzésére a korábbi években több megoldás is született, amelyek közül a leghatékonyabbnak az adórendszeren keresztüli megvalósítás tűnik. Ennek előnye, hogy nehéz visszaélni vele, és hatékonyságához nem fér kétség. Az adórendszeren keresztül viszont csak úgy érdemes ösztönözni a piacra bevonni kívánt vevőket, hogy ők egyértelműen megszólítva érezzék magukat a rendelkezés kapcsán. Ezek alapján az ingatlan.com szakmai ajánlása a következő: „2011-ben *előre meghatározott időszakban+ legyen levonható az összevont személyi jövedelemadóból az ingatlan adásvétellel kapcsolatban kiszabott és megfizetett visszterhes vagyonszerzési illeték összege.” A fenti javaslat véleményünk szerint az alábbi előnyökkel jár: i. ii. iii. iv.
v. vi.
egyszeri jól kommunikálható intézkedés, amely szignifikánsan és érezhetően javítja minden vevő pozícióját, kellően ösztönző az ingatlanpiacra történő belépésre; nehéz visszaélni vele, mert az illetékfizetési kötelezettség elszámolása az összevont személyi jövedelemadóval szemben lehetséges; finanszírozási szempontból nem rontja az államháztartás egyensúlyát, mivel a vevők teljesítik illetékfizetési kötelezettségüket, azonban azt a 2010. évi *vagy az időszak végét magában foglaló+ SZJA bevallásukban tudják visszaigényelni. Erre gyakorlatilag csak a következő évben kerül sor, amikor várhatóan a kívánt célok már teljesültek. kellően célzott, mert az ösztönző intézkedés elsősorban a bérből és fizetésből élőket és nem a tőkejövedelmekből élő ingatlan spekulánsokat támogatja; javítja az illetékfizetési morált, mivel az adóelőnyre jogosultak számára előnyös lesz egyszerre befizetni a kiszabott illeték teljes összegét;
10
vii. viii.
ix.
x.
javítja az önkéntes jogkövetési morált az adásvétel során, mivel így a feleknek az adásvétel során kevésbé éri meg eltérni a szerződés szövegétől; az illetékből származó bevételek csökkenése nem az amúgy is nehéz finanszírozási helyzetben lévő önkormányzatokat sújtja, hanem a központi költségvetés egyenlegében kerül kimutatásra; a javaslat nem generál mesterséges buborékot az ingatlanpiacon, hanem az amúgy is megfigyelhető, de csak nagyon lassan kibontakozó természetes folyamatokat „katalizálja” gazdaságpolitikailag összhangban van a Miniszterelnök Úr 2010. június 8-án bemutatott 29 pontos akcióterv szellemével, mivel az állam így látványosan szemlélteti, hogy az ingatlanszerzéssel összefüggésben nem tart igényt a magánszemélyek adózott jövedelmének minimális hányadára sem.
jól időzített és kommunikált ütemterv A javaslat sikerének másik kulcsa, hogy a megvalósítás jól időzített és hatékonyan kommunikált ütemezésben történjen. Erre azért van szükség, mert: i. ii.
iii. iv.
a záros határidő kellően ösztönző szempont lehet a vevők számára, hogy az amúgy is tervben lévő ingatlanvásárlásaikat előrehozzák, és ennek következtében a növekvő kereslet várhatóan megfordítja az elmúlt időszakban tapasztalható deflációs folyamatot az ingatlanpiacon, ami további vevők belépését ösztönzi *nem éri meg tovább várniuk az árak további csökkenésére+; a megnövekedett kereslet az eladói oldalt is aktivizálja: több ingatlantulajdonost ösztönöz a piacra lépésre, valamint újabb beruházásokat indíthat el; a jó kommunikáció a siker kulcsa, mivel ha a határidő nem tudatosul a potenciális vevőkben, akkor a piacra lépésük is elhúzódó folyamattá válhat
Természetesen érdemes további egyeztetéseket lefolytatni mind a kijelölt időszakról, mind pedig az adóelőny kihasználásának technikai megvalósításáról is. Alapvetően azt javasoljuk, hogy az adókedvezmény igénybevétele a „2011. január 1. és 2011. december 31. között a földhivatalhoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződésekkel összefüggésben kiszabott és megfizetett visszterhes vagyonszerzési illetékkel” legyen lehetséges.
11
elvárt hatások: költség-haszon elemzése a javaslat közvetlen költségvetési hatása Várakozásaink szerint javaslatunk elsősorban a piaci forgalom fellendítését segíti elő, amely a korábbi sokkot kiheverve kedvező esetben egy év alatt visszaerősödhet a 2008-as szintre. Ennek várható költsége maximum az ingatlan adásvétellel összefüggésben kiszabott visszterhes vagyonszerzési illetékek éves összegének felel meg. Becsléseink és az adóhatóság tájékoztatása alapján ez a 2009-ban realizált visszterhes vagyonátruházási illetékek 72 százaléka. Ennek oka egyrészt a 2010. január 1-től hatályos illetékmérték csökkenés (6%-ról 4%-ra), az ingatlanügyletek csökkenő aránya az illetékbevételekből, valamint a beavatkozás nélkül várható további forgalomcsökkenés az ingatlanpiacon. Az elmúlt évek adóstatisztikái alapján ez éves szinten nagyságrendileg 95 milliárd forintnak felel meg. Várakozásaink szerint a javaslat hatására optimális esetben az ingatlanpiaci forgalom 2011-ben megközelíti a 2008-as volument, így az államnak várhatóan a 2008-as illetékbevételek 95%-áról kellene lemondania. A javaslat sikere azon múlik, hogy a piaci forgalom ösztönzésére elkülönített állami bevétel, illetve a biztosan befolyó állami bevételek közötti különbség (3. sor) képes-e annyi plusz forgalmat generálni az ingatlanpiacon, hogy az abból származó jövedelmek és költségvetési befizetések ellentételezzék az állam ráfordításait. Számításaink szerint igen. Konzervatív megközelítéssel is a 29,3 milliárd forint értékű piaci ösztönző mintegy 734,5 milliárdos pótlólagos forgalmat generál az ingatlanpiacon (lásd 4. számú táblázat). Ezt azért vehetjük biztosra, mert javaslatunk értelmében az adóelőny csak a már megvalósult ingatlanügyletek után vehető igénybe, tehát az államnak nem kell kockázatot vállalnia és előfinanszíroznia a piaci folyamatokat. A korábbi fejezetben ismertetett kalkulációk alapján a használt lakás értékesítéséből származó SZJA bevételek (változatlan 25%-os adókulccsal számolva), valamint az új lakások építéséből származó költségvetési bevételek és megtakarítások kb. 81 milliárd forintot tesznek ki. Ha az ingatlanpiaci forgalom gyors növekedésnek indul, akkor egy év alatt az árak megközelíthetik a 2008/2009-es szinteket. Ez konzervatív megközelítéssel élve is azt jelenti, hogy az árszínvonal emelkedése miatt (minimum 10%) a pótlólagos forgalom 10%-a korábban nem tervezett GDP növekményként számolható el (kb. 77,8 milliárd forint). Ebből az extra jövedelemből (a társasági és személyi jövedelemadókból, valamint a fogyasztást terhelő adókból) az államnak minimum 25%-os bevétele származik (18,3 milliárd forint). Ennek megfelelően figyelembe véve az állam ráfordításait és bevételeit a költségvetés egyenlege 4 milliárd forintos többletet mutat a javaslat hatásait tekintve. Felhívnánk a figyelmet arra is, hogy jelen kalkuláció nem számol azokkal a pótlólagos előnyökkel, amelyek az ingatlanpiaci forgalom megnövekedéséből adódóan további pozitív hatást gyakorolnak a magyar nemzet gazdaságára. A részletes kalkulációt – amelynek forrása elsődlegesen KSH és adóhatósági adatok, – a 4. számú táblázat tartalmazza. Ssz. 1
Tétel Maximális elengedett ingatlanszerzési illeték
2
Fellendülés nélkül várható biztos illetékbevétel (alternatív költség) Különbözet
3
12
Magyarázat 2008. évi vagyonszerzési illeték 95%-a 2009. évi vagyonszerzési illeték 72%-a (1)-(2)
millió Ft 124 767 95 386 29 381
Ssz. 4 5 6 7 8 9 10 11
Tétel Illetékkülönbözetből származó pótlólagos forgalom Ebből használt lakás értékesítés Ebből új lakás értékesítés Használt lakás forgalomból származó SZJA bevétel Új lakás értékesítésből származó pótlólagos költségvetési bevétel Árszínvonal emelkedésből származó GDP növekmény GDP növekményből származó költségvetési bevétel (25%) Költségvetés egyenlege
Magyarázat (3) / 4%
millió Ft 734 531
(4) x 70% (4) x 30% (5) x 1,45%
514 172 220 359 3 195
(6) x 35,34%
77 875
(4) x 10%
73 453
(10) x 25%
18 363
(7)+(8)+(10)-(2)
4 047
4. táblázat: a javaslat hatásainak elemzése az államháztartás egyenlege szempontjából
pótlólagos források – alternatív javaslat Noha a fenti elemzésünkben konzervatív megközelítést alkalmaztunk a potenciális kockázatok csökkentése és a számítások megbízhatóságának növelése érdekében, van egy alternatív javaslatunk is a megvalósításhoz szükséges forrásoldal biztosítására. A korábbi években állandó dilemma volt az ingatlanok adóztatásának kérdése, amelyről bebizonyosodott, hogy bevezetése nem időszerű, és a társadalomra nézve is aránytalanul megterhelő lenne. Viszont az is méltányos igény, hogy ha pótlólagos forrásokat kell bevonni az ingatlanpiaci helyzet megoldása érdekében, akkor ezeket a forrásokat elsősorban azok biztosítsák, akik a jövőbeni intézkedések haszonélvezői lesznek. A fentiekkel összefüggésben ezért azt javasoljuk, hogy fix összegű vagy nyereségarányos költségvetési befizetési kötelezettség kerüljön megállapításra mindazon adóalanyok (társasági adó, vagy külön jogszabály adóalanyai) tekintetében, akik a tulajdonukban lévő ingatlannal kapcsolatban költséget számolnak el. Az alternatív javaslatunk értelmében így a magánszemélyeknek semmilyen befizetési kötelezettsége nem keletkezik a lakóingatlanaikkal kapcsolatban. Azon bérbeadók számára sem keletkeztet költségvetési befizetést a rendelkezés, akik ingatlanukat bérbe adják, de költséget nem számolnak el ezzel összefüggésben. Az alternatív javaslat elsősorban azon vállalkozások számára jelent költségvetési befizetési kötelezettséget, amelyek üzletszerűen és profitszerzés céljából birtokolnak olyan ingatlant (irodaházak, raktárak, egyéb ingatlanok), amellyel összefüggésben az európai uniós országoktól eltérően Magyarországon semmilyen vagyonadó fizetési kötelezettségük nem merül fel. Az alternatív javaslatunkat a cégautó adó ihlette, amelynek bevezetése nagymértékben leegyszerűsítette a vállalkozások által üzemben tartott gépjárművek adminisztrációját és a világos kereteket szabott az elszámolhatósággal kapcsolatban.
13
