Ingatlanpiaci és finanszírozási alapismeretek
A Föld
Ökológiai rendszer, életünk alapja Fenntarthatósága a jövı alapja Társadalmi létezés feltétele, a nemzet létezésének alapja Az azonosítható, ellenırizhetı, nyilvántartott föld és tartozéka az ingatlan
Az ingatlan szerepe
A termelés tárgyi alapja, eszköze, gazdasági erıforrás (mezıgazdaság,bányászat,idegenforgalom stb.) Használati eszköz ( gazdasági tevékenységek tere, személyes élettér,közösségi tér, köztér, rekreáció tere
Mint tulajdon, vagyonképzı, vagyonmegırzı eszköz Jövedelemforrás Hitelfedezet, hitelbiztosíték Munkahely Adó alap
A piac ciklikussága
A gazdaság nem egyenletesen fejlıdik (konjunktúra ciklusok)
Y
Gazdasági növekedés
t
GDP értéke (MFt.) 25 000,00
15 000,00 Adatsor1 10 000,00
5 000,00
Évek
04 20
03 20
02 20
01 20
00 20
99 19
98 19
97 19
96 19
95 19
94 19
93 19
92 19
91
0,00 19
GDP (MFRt.)
20 000,00
GDP változása 110 105 100
%
95 Adatsor1 90 85 80 75 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Évek
Gazdasági Ingadozások
-
szabályos ingadozások (szezonális ingadozások pl. mezıgazdaság) véletlenszerő ingadozások (természeti katasztrófa, háború)
Ciklikus ingadozások
-
beruházási ciklusok gazdaságpolitikai ciklusok monetáris ciklusok (forgalomban lévı pénz változása) politikai tényezık által determinált ciklusok szubjektív vagy pszichológiai tényezık által determinált ciklusok
Az építıipar és egyes alágazatai termelési volumenének változásai (elızı év azonos idıszaka=100) Befejezı építés 160
Szerkezetkész építés Épületgépészeti szerelés Építıipar összesen
140
120
100
Forrás: KSH .
r.
áj m
áp
c. ár m
.
br . fe
an
.
.j
de c
v. no
au g. sz ep t. ok t.
jú l.
jú n.
. áj m
r. áp
c. ár
br . fe
m
01 20
20
00
.j
an
.
80
Globális trendek (gazdaság) − Áttérnek a tömegtermelésrıl a hálózati termelésre (kínálat „területi” egyéni igények alapján) − Irányítás hálóelv alapján (Globális mozgékonyság, beszállítók hálózata) − GDP fizikai tartalma rohamosan csökken, nı a virtuális érték jelentısége − Tıkebıség várható − A cégek vagyonát nem elsısorban a fizikai javak, hanem a szellemi tıke jelenti
Az egy foglalkoztatottra jutó GDP évi átlagos növekedési üteme (%) a feldolgozóipar egyes szakágazataiban
Megnevezés
1993-2002
1993-1996
1997-2002
Kiugró termelékenység-növekedést mutató ágazatok 30 Irodagép-és számítógépgyártás 53,1 94,4 30,5 32 Híradás-technikai termék gyártása 24,7 43,4 13,6 35 Egyéb jármővek gyártása 24,1 28,8 21,0 31 Máshova nem sorolt ..gépek..gyártása 18,8 28,3 12,8 17 Textíliák gyártása 15,0 23,6 9,5 29 Gép, berendezés gyártása 12,2 12,3 12,1 34 Közútijármő-gyártás 12,2 24,7 4,6 Csökkenést vagy 1% alatti termelékenységnövelést mutató ágazatok 23 Kokszgyártás,kıolaj-feldolgozás -4,2 6,6 -10,7 19 Bırkikészítés,bırtermék-,lábbeligyártás -1,3 4,9 -5,3 15 Élelmiszerek és italok gyártása -0,4 5,6 -4,2 24 Vegyi anyag, termék gyártása 0,4 2,7 -1,2 18 Ruházati termék gyártása 0,6 5,1 -2,3 Forrás: KSH,2004
Globális trendek (demográfia) 1. A világ népessége nı, a fejlett világ népessége migráció nélkül csökken. 2. Nı a várható életkor A fejlett világban 1. Csökkenı születések 2. Az elsı gyermek vállalásának idıpontja kitolódik 3. Csökkenı aktív korosztály 4. Jelentısen nınek a különbségek a végzettség függvényében 5. Nı a házasságon kívüli születések aránya (1960 – 5,5%, 2000 – 29%)
Globális trendek (demográfia) 1. A világ népessége nı, a fejlett világ népessége migráció nélkül csökken. 2. Nı a várható életkor A fejlett világban 1. Csökkenı születések 2. Az elsı gyermek vállalásának idıpontja kitolódik 3. Csökkenı aktív korosztály 4. Jelentısen nınek a különbségek a végzettség függvényében 5. Nı a házasságon kívüli születések aránya (1960 – 5,5%, 2000 – 29%)
Befektetés Jelenlegi fogyasztás Jövıbeni fogyasztás.
Befektetési döntéseket befolyásoló várakozások: - Várható bevételek és kiadások nagysága. - Bevételek és kiadások ideje. - Kockázatok.
Befektetések döntési kritériumai: 1. Hüvelykujj szabályok ár a.) Bruttó jövedelem sokszoros = várható bruttó jövedelem (EGI) (megtérülési idı EGRM) nettó mőködési bevétel (NOI) b.) Általános tıkésítési ráta = befektetés értéke (V) adózás elıtti bevétel c.) Vagyonosztalék ráta (OAR) = befektetés értéke 2. Korszerő módszerek (diszkontált pénzáramlási modellek) a.) Nettó jelenérték (NJÉ) b.) Belsı megtérülési ráta (IRR) c.) Egyenértékő annuitás
Az ingatlan,mint befektetés tulajdonságai
Helyhez kötött, nem tud igazodni a területileg változó igényekhez Hosszú élettartam Kínálat merev Nem likvid A termékek egyediek Személyes kötödésnek, divatnak fokozottan kitett A környezet megváltozása jelentısen módosíthatja az ingatlan értékét
Az egyes ingatlantipusok keresletét befolyásoló tényezık
Lakóingatlanok Üzleti célú ingatlanok Kereskedelmi célú ingatlanok Mezıgazdasági ingatlanok
Ingatlanfinanszírozás formái
Saját forrás Kvázi saját forrás Tıkebefektetések (pl.: kötvény, ingatlanalap stb.) Hitel Lízing
Hitelek
Vállalatfinanszírozás Fedezet (a cég tevékenysége alapján kitermelıdik-e a visszafizetés fedezete) Biztosíték –Zálogjog -Óvadék -Kezesség - Engedményezés - Fedezetigazolás - Vételijog-opció - Inkasszó - Hitelfedezeti váltó
Projektfinanszírozás
A projekt önmagában elegendı fedezetet biztosít a törlesztés megfizetésére Biztosítékok –bevétel engedményezés - biztosítások (bank a kedvezményezett) - bevételek elkülönített, zárolt számlára érkezhetnek) - Óvadék jog az elkülönített számlán - Jelzálog - vállalati kockázat alapú hitelezés(pl.:kereskedelmi láncok)
Jelzáloghitel
Az ingatlan fedezete és biztosítéka is a hitelnek ( kiemelt biztosíték) Építési hitel Tartós jelzáloghitel (hosszú futamidı) Kapcsolódó fogalmak-forgalmi érték - hitelbiztosítéki érték - menekülési érték
Lízing
„speciális bérlet, ahol a bérbeadó a bérbevevı igényeinek megfelelı speciális tárgyat, dolgot úgy adja bérbe, hogy lehetıséget teremt a tárgy megvásárlására a bérleti idıtartam, a futamidı végén.” Átmenet a bérlet és az adás-vétel között
A lízing alaptípusai
Pénzügyi lízing Jellemzıi:a lízingbeadó abból a célból szerzi meg a lízingtárgy tulajdon jogát, hogy azt a lízingbevevı határozott idejő használatába adja oly módon, hogy az a lízingbevevı könyveibe kerül kimutatásra, a lízingbevevı szedi a hasznokat, viseli a terheket és a kockázatot, és jogosultságot szerez a futamidı lejártát követıen a maradványértéken történı tulajdonjog szerzésére.
Pénzügyi lízing fajtái
Zárt végő pénzügyi lízing -ÁFA befizetés a finanszírozás kezdetekor ( Az Áfa visszaigényelhetı) - aktiválás a lízingbevevınél - lízingdíj:tıke+kamatrész - költség:kamat+ÉCS -Tıketörlesztés kötelezettség csökkenésként számolható el - futamidı végén a lizingbevevı tulajdonába kerül
Nyílt végő pénzügy lízing
Eltérés a zárt végő pénzügyi lízingtıl -Áfa fizetés és visszaigénylés a lizingdíj tıkerészéhez igazodva - elıvásárlási jog a maradványérték megfizetésével
Operatív lízing
A lízingtárgyat a lízingbeadó aktiválja és amortizálja A teljes lízingdíj költség ÁFA fizetés a lízingdíjhoz kapcsolódik,visszaigényelhetı Vételi opció PIACI ÉRTÉKEN
Public Private Partnership Elıny:a magánszféra jobb hatékonyságának kihasználhatósága,a kockázatok optimális megosztásával, a közszolgáltatások hatékonyságának növelése érdekében. A beruházásokkal kapcsolatos kormányzati terhek hosszú távú elosztása (nem terheli a beruházás teljes költsége a költségvetést)Ez csak a finanszírozás operatív lízing formában történı megvalósulása esetében igaz.
