AGUNG HARIS SETIAWAN 25 Juli 2016
1
KEGIATAN BELAJAR :
1
Penilaian 2
Properti
3 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 4 Pendekatan Penilaian 5
Analisis HBU (Highest and Best Use) 2
KEGIATAN BELAJAR 1
3
PROFESI PENILAI
4
PROFESI PENILAI DI INDONESIA NO
INSTANSI/BADAN
TUJUAN PENILAIAN
1
DJP
PENENTUAN NJOP UNTUK KEPENTINGAN PERPAJAKAN
2
BAPEPAM
MENENTUKAN NILAI PASAR DARI ASET PERUSAHAAN SEBAGAI SALAH SATU SYARAT UNTUK GO PUBLIC ATAUPUN MENENTUKAN NILAI SAHAM
3
DJKN
PENENTUAN NILAI ASSET MILIK PEMERINTAH (BMN) UNTUK TUJUAN PENYUSUNAN NERACA KEUANGAN PEMERINTAH, PEMANFAATAN, SERTA PEMINDAHTANGANAN
4
BPPN
PENJUALAN ASSET (ASSET DISPOSAL), MENENTUKAN NILAI PASAR DAN NILAI LIKUIDASI DARI ASSET YANG AKAN DIBUKA MELALUI LELANG ATAU TENDER TERBUKA
5
BUMN DAN BUMD
PRIVATISASI DAN DIVESTASI -Menentukan nilai asset maupun nilai perusahaan (saham) baik melalui IPO maupun strategic partner -Menentukan nilai pasar iddle asset yang akan dilepas
NO
INSTANSI/BADAN
TUJUAN PENILAIAN
6
PEMDA
PENENTUAN NILAI ASSET DAERAH SBG BAHAN PENYUSUNAN NERACA KEUANGAN PEMDA, PENGELOLAAN ASSET PEMDA, KOMPENSASI GANTI RUGI, PENENTUAN NJOP PBB P2
7
LEMBAGA PERBANKAN
PENENTUAN NILAI PASAR DAN NILAI LIKUIDASI DARI ASSET YANG AKAN DIJADIKAN AGUNAN
8
PERUM PEGADAIAN MENENTUKAN NILAI HARTA BERGERAK (PERSONAL PROPERTY) YANG AKAN DILELANG
9
BPN
PENILAIAN UNTUK MENENTUKAN GANTI RUGI TANAH-TANAH YANG DINYATAKAN SEBAGAI TANAH TERLANTAR MENURUT PP NO 36 TH 1998
10
PERUSAHAAN SWASTA
PENILAIAN ASSET MAUPUN SAHAM UNTUK KEPERLUAN AL. : AGUNAN KE BANK, RENCANA INVESTASI, RENCANA DIVESTASI, KEPERLUAN MANAJEMEN, ASURANSI, DLL.
6
NO
INSTANSI/BADAN
TUJUAN PENILAIAN
11
BALAI LELANG SWASTA
PENENTUAN NILAI PASAR DAN NILAI LIKUIDASI ATAS ASSET YANG AKAN DILELANG BUKAN KARENA LELANG EKSEKUSI
12
LEMBAGA PERADILAN UMUM/NIAGA
MENENTUKAN NILAI PERUSAHAAN YANG AKAN PAILIT
13
LEMBAGA ASURANSI
PENILAIAN UNTUK TUJUAN ASURANSI (TARIF POLIS DAN GANTI RUGI)
7
PENILAIAN
8
The Dictionary of Real Estate Appraisal “ The act or process of Estimatimating Value” American Institute of Real Estate Appraisers “ The process of estimating market value, insurable value, investment value or other properly defined value of an identified interest or interests in a parcel of real estate as of a given date” Standard Penilaian Indonesia 2013 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu Peraturan Menteri Keuangan Proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu obyek penilaian pada saat tertentu dalam rangka pengelolaan BMN/BMD
Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ? • • • •
Penilaian merupakan sebuah opini ; Penilaian juga memberikan suatu nilai estimasi (an estimated value) Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information).
ESTIMASI atau OPINI Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh (1) didukung oleh alasan atau analisis yang rasional (2) ketersediaan data yang cukup (3) serta kemampuan dan (4) obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
PENILAI
tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia
10
KEGIATAN BELAJAR 2
11
Real Estate dan Real Property
12
Penggolongan properti
KONSEP PROPERTI •segala sesuatu yg merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yg bernilai, •berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Konsep hukum
Real Properti •penguasaan yuridis atas tanah yg mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yg berkaitan dengan kepemilikan real estate, •biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yg terpisah dari fisik real estate
• tanah secara fisik dan benda yg dibangun oleh manusia yg menjadi satu kesatuan dengan tanahnya
Real Estat
14
Karakteristik Real Properti
Investasi Properti Keunggulan
Kelemahan
KEGIATAN BELAJAR 3
17
Nilai
18
PENGERTIAN NILAI Standar Penilaian Indonesia Nilai : konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai dapat ditafsirkan sebagai “makna” atau “arti (worth)” sesuatu barang/benda. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu “harga”. Nilai tidak semestinya selalu dinyatakan dalam bentuk uang. Nilai menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik, misal : nilai pasar, nilai guna, nilai tukar, dll.
19
Biaya, Harga dan Nilai • Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu • Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda • Nilai adalah apa yang ‘sepatutnya” dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui. capital gain profit
BIAYA
HARGA
NILAI
20
Nilai Pasar:
SPI 2013
Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti: • antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, • dalam suatu transaksi bebas ikatan, • yang pemasarannya dilakukan secara layak dan dalam waktu yang cukup, • di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
NILAI PASAR VS NILAI SELAIN NILAI PASAR Perbedaan utama nilai pasar dan nilai selain nilai pasar yang dapat disimpulkan, misalnya : • Nilai pasar transferabel, sedangkan nilai selain nilai pasar kurang transferable • Nilai pasar mengacu kepada persepsi pasar, sedangkan nilai selain nilai pasar lebih berdasarkan estimasi/justifikasi penilai • Nilai pasar berdasarkan analisis penggunaan terbaik (HBU) sedangkan nilai selain nilai pasar berdasarkan penggunaan yang ada Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati.
22
Nilai Selain Nilai Pasar : • • • • • • • • • • • • • •
Nilai dalam penggunaan (value in use) Nilai investasi (investment value). Nilai bisnis yang berjalan (going concern value) Nilai asuransi (insurable value). Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) Nilai sisa (salvage value). Nilai jual paksa/nilai likuidasi (forced sale value). Nilai likuidasi untuk penggunaan kembali Nilai khusus (special value). Nilai untuk penggunaan yang ada. Nilai Sekrap Nilai Sewa. Biaya penggantian terdepresiasi. Nilai lain yang lebih spesifik.
23
Ciri-ciri Nilai Eldred Gary dalam Real Estate Analysis and Strategy mengemukakan ciri-ciri nilai sebagai berikut:
Nilai = f (DUST)
Demand ada permintaan
Transferability Dapat dipindahtangankan
Nilai Scarcity Ada kelangkaan
Utility Dapat memuaskan pengguna
Prinsip Umum Penilaian
25
Prinsip Umum Penilaian 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Prinsip Antisipasi Prinsip Perubahan-perubahan Prinsip Penawaran dan Permintaan Prinsip Persaingan Prinsip Substitusi Prinsip Kontribusi Prinsip Kesesuaian Prinsip Keseimbangan Prinsip Pengaruh Luar (Eksternalitas) Prinsip Highest dan Best Use (HBU)
26
1. Prinsip Antisipasi • Nilai adalah harapan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut • Properti yang menghasilkan pendapatan contoh : hotel, losmen, mall, ruko dll Resiko : -Turunnya nilai properti -Turunnya tingkat sewa -Kenaikan biaya di luar perhitungan -Kaburnya penyewa utama -Perubahan peruntukan wilayah yang berdampak negatif pada potensi properti -Munculnya pesaing baru -Perkembangan teknologi yang mengurangi permintaan
27
2. Prinsip Perubahan-perubahan • Nilai properti sangat dipengaruhi oleh perubahan dari faktor internal dan eksternal contoh: - jumlah penduduk - kondisi ekonomi - kontrol pemerintah - jalan - politik negara
3. Prinsip Penawaran dan Permintaan • Nilai properti di pengaruhi ketersediaannya di masyarakat • Nilai properti di pengaruhi oleh permintaan properti tersebut di masyarakat
28
4. Prinsip Persaingan • Keuntungan yang diperoleh dalam pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik “pemain properti” untuk memasuki pasar tersebut sehingga muncul persaingan
5. Prinsip Substitusi • Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama
29
6. Prinsip Kontribusi • Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai properti secara keseluruhan
7. Prinsip Kesesuaian • Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum
8. Prinsip Keseimbangan • Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktorfaktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll. 30
9. Prinsip Pengaruh Luar (Eksternalitas) • Nilai properti dipengaruhi oleh pengaruh luar, hal ini membuktikan karakteristik dasar dari properti yang bersifat terbuka
10. Prinsip Highest and Best Use • Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal
31
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI Secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan menjadi 4 faktor, yaitu: 1. Faktor permintaan dan penawaran; 2. Faktor fisik properti; 3. Faktor lokasi dan perletakan; 4. Faktor kebangsaan/politik.
32
FAKTOR PERMINTAAN DAN PENAWARAN Merupakan faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktor-faktor yang lainnya juga. Jika penawaran properti di pasaran tetap sedangkan permintaan bertambah maka nilai properti akan naik, begitu pula sebaliknya. Beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti di pasaran, yaitu: a. Faktor-faktor kependudukan; b. Pendapatan c. Perubahan cita rasa; dan d. Perubahan teknologi pembangunan
33
UKURAN DAN BENTUK
Tanah Kosong 100 m2
Tanah Kososng 600 M2
Tanah Kosong 2000 M2
Harga Lahan/m2 lebih murah
135/56
250/120
600/250 Harga Property Lebih Mahal
Segitiga
Trapesium
Persegi
panjang/proporsional
Harga Property Lebih Mahal 34
FAKTOR PERLETAKAN DAN LOKASI PROPERTI Faktor perletakkan properti dapat berupa: Tinggi atau rendah Di lereng bukit atau di tepi sungai Di tengah atau di pojok blok perumahan Dll. Faktor lokasi dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilai suatu properti, namun pemahaman terkini faktor terkuat adalah aksesibilitas. Secara umum teori lokasi menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah, kemudian faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah dicapai atau sulit dicapai. 35
FAKTOR POLITIK DAN KENEGARAAN Faktor kenegaraan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Misal: sistem perundangan, zoning dan faktor perencanaan kota, keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman, dll
36
37
Proses Penilaian Secara Umum
Identifikasi Permasalahan
Identifikasi Pengguna Identifikasi Properti Properti
Dasar Penilaian
Tujuan Penilaian
Tanngal Penilaian
Asumsi dan Pembatas
Survei Pendahuluan Data yang diperlukan
Data Area Pasar Karakter umum wilayah kota dan lingkungan sekitarnya
Personel dan Waktu Pelaksanaan
Sumber Data
Perencanaan Kegiatan
Pengumpulan Data dan Gambaran Properti Data Properti Subyek
Data Properti Pembanding
Karakteristik spesifik tanah, bangunan dan sarana pendukungnya
Harga penjualan, penawaran, tingkat kekosongan, depresiasi, pendapatan dan biaya, tingkat kapitalisasi
Analisis Data Analisis Pasar Definisikan properti, definisikan pengguna properti, inventarisasi dan prediksi penawaran, analisis interaksi penawaran dan permintaan, forecast subject capture
Pendekatan Perbandingan
Analisis Highest and Best Use Memungkinkan secara fifsik, tidak melanggar peraturan yang ada, layak secara finansial, menghasilkan keuntungan maksimal
Penerapan Pendekatan Penilaian Pendekatan Biaya
Rekonsiliasi Nilai Pasar Properti
Pendekatan Pendapatan
JENIS DATA 1.Data Primer
- Raw data, data yang belum dianalisis - Dikumpulkan oleh analis/penilai/orang berdasarkan tujuan yang dikehendaki 2.Data Sekunder - data yang telah diolah
- data sekunder memiliki bias “Data sekunder membantu analisis untuk mengetahui keadaan pasar tetapi data primer lebih berharga dan akurat” Private Source
Public Source
1. Pemilik properti
1. BPN
2. Developer
2. BPS
3. Konsultan
3. Kantor Pajak
4. Brokers/agen
4. KPKNL
5. Profesional di bidang properti
5. Pemerintah Daerah
6. Publikasi Lembaga Riset
PROSES PENGUMPULAN DATA Syarat-syarat data yang baik : • • • • •
Data harus objektif Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai Kesalahan baku dari data harus kecil Up-to-date, dan sesuai dengan kondisi saat ini Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan
Jenis data yang diperlukan : • Data Umum • Data Khusus • Data Supply & Demand Data-data yang diperlukan untuk proses penilaian sebaiknya ditentukan oleh penilai sebelum inspeksi ke lokasi
DATA UMUM • • • • • •
Tren Ekonomi Data Kependudukan Peraturan Pemerintah Tren aktivitas Bangunan Pajak-pajak Pendanaan
DATA KHUSUS • Karakteristik properti yang dinilai : – Data lokasi & lingkungan – Zoning – Data tanah – Data bangunan • Data properti jual dan sewa yang sebanding : – Harga jual – Pendapatan sewa – Tingkat kekosongan – Biaya operasional – Tingkat kapitalisasi »Karakteristik pasar di sekitar lokasi
KEGIATAN BELAJAR 4
44
PENDEKATAN PENILAIAN Secara umum terdapat tiga pendekatan penilaian yang sering digunakan, yaitu : Pendekatan Perbandingan Data Pasar Pendekatan Biaya (Kalkulasi Biaya) Pendekatan Pendapatan
PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 1) Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach) - Pendekatan ini sering juga dikenal dengan pendekatan data pasar (market data approach) - merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. - Umumnya, properti yang dinilai dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Konsep Perbandingan Data Pasar Pembanding 2 Pembanding 1
+ adj Pembanding 3
+ adj
Nilai Properti Subyek
Properti subyek
Nilai Properti Pembanding
+ adj
adjusment
Langkah-langkah Penilaian 2
1 • Mengumpulkan (riset) data pasar atas properti pembanding
4 •Menetapkan unsur pembanding
3
• Verifikasi/konfirmasi keakuratan dan kesesuaian data serta seleksi properti pembanding
5 •Membandingkan properti subjek dan peroperti pembanding berdasarkan unsur pembanding yang sesuai •melakukan penyesuaian atas harga penjualan properti pembanding
• Memilih unit/satuan pembanding yang sesuai
6 •Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari langkah 4 ke dalam indikasi nilai tunggal atau dalam range nilai
Langkah 1 Mengumpulkan data pasar atas properti pembanding
1.
1. Riset data
Identifikasi karakteristik properti subjek
2. Dapatkan informasi transaksi jual/ beli/penawaran dan daftar properti sejenis di lingkungan properti subjek.
3. Sumber2 data pembanding :
Penjual / pembeli Notaris Agen properti Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah, iklan & daftar harga
Langkah 2 Verifikasi dan seleksi data pembanding 1. Konfirmasi keakuratan dan kesesuaian data dg kenyataan
2. Verifikasi
dan Seleksi Data Pembanding
2. Yakinkan data yg diperoleh mencerminkan keadaan yang dipersyaratkan oleh kriteria nilai pasar wajar. 3. Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian 4. Jumlah pembanding dipandang cukup antara 3-5 5. Buat ringkasan & susun informasi dari properti pembanding
Penjual / pembeli Waktu transaksi Lokasi Sifat-sifat fisik, a.l luas tanah, bangunan, fasilitas Syarat pembayaran
Langkah 3 Pemilihan unit/satuan pembanding dan unsur pembanding 1. Pilih satuan (unit) pembanding yang sesuai.
3. Pemilihan unit/satuan pembanding dan unsur pembanding
Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian, misalnya per meter kubik, meter persegi, rupiah, jumlah kamar
2. Tentukan unsur pembanding Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain
52
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI Faktor fisik
Luas Bentuk Lebar muka Kedalaman Kontur/topografi Elevasi Kesuburan Iklim Jenis tanah Lokasi Aksesibilitas (jalan, transportasi) Kondisi lingkungan Infrastruktur lingkungan Fasilitas lingkungan
Faktor Legalitas Kepemilikan Peruntukan zoning Perencanaan & batasan (restriction)
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI • • • • •
Faktor Sosial Tingkat pertumbuhan penduduk Tipe usia Perubahan jumlah anggota keluarga Kebiasaan/budaya setempat Tingkat pendidikan
• • • • •
Faktor Ekonomi Tingkat pendapatan masyarakat Tingkat suku bunga Inflasi Pertumbuhan dan proyeksi pertumbuhan ekonomi Tren/pertumbuhan investasi properti
Macam-macam Unsur Pembanding 1. Lokasi dan aksesibilitas
2. Luas tanah dan bangunan
3. Kualitas bangunan
4. Usia Bangunan
6. Zoning
7. Posisi tanah 8. Lebar jalan
5. Hak atas Tanah
VS
VS
VS
VS
Langkah 4 - 5 Analisis dan Penyesuaian data pembanding
4. Penyesuaian Data Pembanding
proses menentukan unsur-unsur perbedaan fisik/nonfisik antara properti pembanding dengan properti subjek untuk dilakukan penyesuaian agar diperoleh taksiran nilai properti subjek. Properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan properti subjek akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya. Bertujuan meminimalkan perbedaan-perbedaan yang ada antara properti pembanding dengan properti subjek, misalnya perbedaan waktu, perbedaan usia properti, perbedaan hak kepemilikan aset, dsb.
Dengan alat bantu “market data grid,” 4. Penyesuaian Data Pembanding
untuk memudahkan identifikasi dan penyesuaian atas perbedaan-perbedaan yang terkandung dalam unsur-unsur pembanding
Penyesuaian lump sum
Dilakukan dengan cara :
Penyesuaian komponen rupiah
Penyesuaian Persentase
Contoh: Sebuah kavling siap bangun yang terletak di daerah Bintaro akan ditentukan nilai pasarnya. Diketahui luas tanah = 200 m2, SHM, peruntukan perumahan, aksesibilitas baik, jarak ke utilitas sedang, tersedia jaringan listrik, telepon, PAM, bentuk tanah teratur, permukaan rata, elevasi datar.
Bila data yang diperoleh di lapangan sebagai berikut: Data 1: Kavling siap bangun dengan luas 200 m2, SHM, peruntukan perumahan, aksesibilitas cukup, jarak ke utilitas sedang, tersedia jaringan listrik dan telepon, bentuk tanah teratur, permukaan tidak rata, elevasi agak miring, terjual 6 bulan yang lalu dengan harga Rp1.000.000/m2 Data 2 : Kavling siap bangun dengan luas 300 m2, SHM, peruntukan perumahan, aksesibilitas baik, jarak ke utilitas dekat, tersedia jaringan listrik dan PAM, bentuk tanah teratur, permukaan tidak rata, elevasi datar, terjual 1 bulan yang lalu dengan harga Rp1.500.000/m2
Data 3 : Kavling siap bangun dengan luas 100 m2, SHM, peruntukan perumahan, aksesibilitas sangat baik, jarak ke utilitas dekat, tersedia jaringan listrik, telepon dan PAM, bentuk tanah tidak teratur, permukaan rata, elevasi datar, terjual 12 bulan yang lalu dengan harga Rp1.500.000/m2.
Data pembandingnya :
Objek penilaian :
Market Data Grid
Penyesuaian Faktor-faktor Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual (penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit, dan demikian pula sebaliknya. Penilai dengan keyakinannya dan dukungan data yang tersedia, dapat memilih salah satu metode penyesuaian berikut :
a. Metode Jumlah Bulat (Lumpsum Method) Penilaian dilaksanakan tidak memperhitungkan masing-
masing faktor penyesuaian, tetapi penyesuaian ditentukan sekaligus sebagai satu unit atau kesatuan yang lengkap dengan angka bulat.
Misalnya berdasarkan data pembanding pada contoh di
atas, setelah dianalisis didapatkan bahwa data pembanding 3 dengan nilai indikasi sebesar Rp1.530.000/m2 berdasarkan karakteristik yang dimiliki ternyata paling mendekati karakteristik properti yang dinilai.
Setelah dianalisis, berdasarkan kelebihan dan kekurangan
karakteristik yang dimiliki oleh data pembanding, ditetapkan penyesuaian positif sebesar Rp20.000/m2 dengan pertimbangan properti yang dinilai memiliki sedikit kelebihan dibandingkan data pembanding.
Dengan demikian disimpulkan bahwa nilai pasar properti
yang dinilai sebesar Rp1.530.000/m2 + Rp20.000/m2 = Rp1.550.000/m2.
b. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method) Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor persamaan dengan properti yang dinilai Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor yang mempengaruhi nilai secara keseluruhan Menganalisis lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada. Berdasarkan contoh di atas dapat dibuat analisis perbandingan dengan Metode Tambah Kurang sebagai berikut :
Contoh Metode Tambah Kurang
c. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method) Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi yang wajar. Penyesuaian dengan cara menganalisis lebih dulu faktor yang akan mempengaruhi nilai. Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai dengan data pembanding yang tersedia: Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia
Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif Nilai indikasi properti yang dinilai Berdasarkan contoh di atas dapat dibuat analisis perbandingan dengan Metode Jumlah Rupiah sebagaimana pada tabel di bawah ini :
Contoh Metode Jumlah Rupiah
d. Metode Persentase (Percentage Method) Sama dengan metode Jumlah Rupiah Hanya penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase Penjumlahan dari faktor penyesuaian Nilai Indikasi Berdasarkan contoh di atas dapat dibuat analisis perbandingan dengan metode persentase sebagaimana pada tabel di bawah ini :
Contoh Metode Persentase
Langkah 6 Rekonsiliasi Nilai
• dimaksudkan untuk mendapatkan satu nilai indikasi atau kisaran nilai atas properti subjek. • Satu nilai indikasi bisa diperoleh dari : (1) rata-rata nilai properti pembanding setelah penyesuaian; atau (2) dengan pembobotan.
• Praktek penilaian di Indonesia umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian.
78
KASUS
: PERHITUNGAN NILAI KENDARAAN DALAM RANGKA PEMINDAHTANGANAN
Suatu Satker mempunyai mobil berupa Isuzu Panther , type Standard, Tahun pembuatan 1996, dengan kondisi seperti dibawah ini, akan dilakukan penghapuskan. Bagaimana menentukan nilai limit terendah penjualan?
KERTAS KERJA ANALISIS PENILAIAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN DATA PASAR Mer/Type Tahun Pembuatan Kondisi Mesin Kondisi Bodi Warna Jenis Transaksi Waktu Transaksi Dashboard Jok Radio, Tape Ban Velg Spion Bemper Lampu, kelistrikan dan accu Central Lock Power Steering Suspensi (peer, arm, karet-karet, dll) Air conditioner (AC) Jenis AC Dokumen kepemilikan Plat Nomor JUMLAH PENYESUAIAN Nilai Indikasi Nilai Pembobotan Nilai setelah pembobotan NILAI KENDARAAN
Faktor Penyesuaian
Rp6.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 60.000.000
Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 1000.000/ Rp 60.000.000
Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000
Rp 600.000/ Rp 60.000.000 Rp 300.000/ Rp 60.000.000 Rp 4.000.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.500.000/ Rp 60.000.000 Rp 1.200.000/ Rp 60.000.000
0,00% 0,00% -10,00% -10,00% -3,00% -10,00% 0,00% -1,00% -1,67% 0,00% -5,00% -5,00% 0,00% 0,00% -1,00% -0,50% -6,67% -2,50% -2,00% 0,00% 0,00% -1,00% -59,33% 24.400.000 60,00% 14.640.000
Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000 Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000
Rp 600.000/ Rp 57.000.000 Rp 1000.000/ Rp 57.000.000
Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000 Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000
Rp 600.000/ Rp 57.000.000
0,00% 0,00% -14,04% -10,53% 0,00% -10,00% 0,00% -1,05% -1,75% 0,00% -5,26% -5,26% 0,00% 0,00% -1,05% -0,53%
Rp 300.000/ Rp 57.000.000 Rp 4.000.000/ Rp 57.000.000 Rp 1.500.000/ Rp 57.000.000 Rp 1.200.000/ Rp 57.000.000
23.252.000
-7,02% -2,63% -2,11% 0,00% 0,00% -1,00% -62,23% 21.530.000 40,00% 8.612.000
PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 2) Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) -Pendekatan ini menyatakan bahwa sebagai pengganti atau substitusi dari properti yang dibeli, sesorang dapat membangun properti lain yang merupakan tiruan (replica) dan atau yang memiliki kegunaan yang sama. • Digunakan bila metode perbandingan data pasar tidak dapat digunakan atau karena pertimbangan efisiensi dan efektivitas • Nilai properti didasarkan pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian (NRC) dikurangi dengan tingkat penyusutan yang sesuai Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan atau Nilai Properti = Nilai Tanah + (B. Reproduksi baru – Penyusutan)
Pendekatan Biaya Langkah-langkah Penilaian 1). Menilai Tanah seolah-olah dalam keadaan kosong 2). Menilai Bangunan - Hitung Biaya Reproduksi Baru/Pengganti Baru Bangunan - Hitung besarnya penyusutan - Tentukan Nilai Pasar Bangunan (Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan) 3). Menentukan Nilai Properti
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru Jumlah uang untuk memproduksi / mengganti baru suatu aktiva, berdasarkan harga setempat pada saat penilaian dilakukan. 1. Biaya Langsung : Biaya yg berhubungan langsung dengan aktiva - Biaya izin-izin - Material - Upah (Tenaga Kerja) - Biaya kontraktor dan konsultan teknik Biaya-biaya tersebut tidak termasuk biaya lembur dan premi/bonus 2. Biaya Tidak Langsung: Biaya yang tidak terkait langsung dengan fisik properti - Asuransi - Bea masuk / Pajak-pajak - Biaya konsultan - Biaya bunga selama masa konstruksi
Contoh : -
Nilai Tanah (seolah-olah dalam keadaan kosong)
Rp. 200 Juta
-
Nilai Bangunan Rp. 110 Juta (Biaya R. Baru – Penyusutan) 210 juta – 100 juta + Nilai Properti Rp. 310 Juta
Kendala-kendala • Kendala-kendalanya - Untuk bangunan khusus, kadang-kadang sulit menentukan Biaya Pengganti Baru. - Sulit menentukan besarnya penyusutan
Cara Menghitung Biaya Reproduksi / Pengganti Baru • • • •
Survey Kuantitas Unit in Place (Unit Terpasang) Meter Persegi Index
Metode Survei Kuantitas No.
Uraian Pekerjaan
1.
PEKERJAAN TANAH & PONDASI Galian Tanah Urugan pasir ba. Pondasi Pondasi Batu kali 1 : 7 Bekisting Sloop Besi sloop 8 mm Besi sloop 16 mm Beton sloop 1 : 2 : 3 Rabat beton 1 : 7
Volume 20 M3 2 M3 12 M3 16 M2 97,6 Kg 278.4 Kg 1,6 m3 24 m2
Harga Satuan (Rp)
Jumlah (Rp)
6.000 35.000 110.000 10.000 2.700 2.700 185.000 14.800
120.000 70.000 1.320.000 160.000 263.520 751.680 296.000 355.200 3.336.400
2.
PEKERJAAN STRUKTUR Bekisting kolom Besi Kolom 6 mm Besi kolom 8 mm Besi kolom 12 mm Beton kolom Bekisting ring balok Besi ring balok 8 mm Besi ring balok 12 mm Beton ring balok
19.2 m2 25.68 Kg 30.2 Kg 172.8 Kg 0.96 m3 8 m2 46.4 Kg 144 Kg 0.8 m2
15.500 2.700 2.700 2.700 185.000 15.500 2.700 2.700 185.000
297.600 69.336 81.540 466.560 177.600 124.000 125.280 388.800 148.000 1.878.716
Lanjutan : Metode Survei Kuantitas No. 9.
Uraian Pekerjaan PEKERJAAN PENGECATAN Cat dinding Catylac Cat plafon Catylac Politur Ultran pintu Politur Ultran kusen
Volume 84 m2 50 m2 3.72 m2 14 m’
Harga Satuan (Rp) 6.500 7.000 18.000 6.000
Jumlah (Rp) 546.000 350.000 66.960 84.000 1.046.960
Jumlah keseluruhan
15.402.186
Profit 10%
1.540.219
Total
16.942.405
PPN 10%
1.694.240
Grand Total
18.636.645
Dibulatkan
18.636.000
Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)
Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong)
Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain.
Lanjutan : Metode Unit Terpasang No. 1. 2.
3.
4. 5. 6. 7.
Uraian Pekerjaan PONDASI Pondasi Batu kali 1 : 7
Volume
Harga Satuan (Rp)
Jumlah (Rp)
20 m’
166.820
3.336.400
8.8 m2
213.490
1.878.716
42 m2
51.000
2.142.000
1 bh
624.760
624.760
JENDELA Kaca nako rangka kamper
2.8 m2
88.571
248.000
ATAP Genteng beton + r. borneo
64 m2
64.202
4.108.920
PLAFON Triplex 6 mm & r. Borneo
50 m2
35.126
1.756.290
STRUKTUR Beton kolom 15 x 25 + Beton ring balok 20 x 20 DINDING Pasangan batu bata 1 : 6 PINTU Pintu double teakwood
Lanjutan : Metode Unit Terpasang No. 8. 9.
Uraian Pekerjaan
Volume
Harga Satuan (Rp)
Jumlah (Rp)
LANTAI Keramik Lokal 30 x 30 cm
24 m2
41.963
1.007.100
LISTRIK Titik lampu & stop kontak
5 ttk
60.000
300.000
Jumlah keseluruhan
15.402.186
Profit 10%
1.540.219
Total
16.942.405
PPn 10%
1.694.240
Grand Total
18.636.645
Dibulatkan
18.636.000
Metode Meter Persegi (Square Meter Method) Dengan metode ini biaya per meter persegi bangunan telah diketahui. Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu dilakukan penyesuaian.
Contoh : Metode Meter Persegi Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut : Rangka
:
Beton bertulang
Dinding
:
Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai
:
Keramik
Pintu
:
Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela
:
Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit
:
Plywood dan dicat
Kuda-kuda
:
Kayu borneo diawetkan
Kamar mandi
:
Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan
:
250 m2
Biaya Pengganti Baru
:
Rp. 1.825.000,-/m2
Lanjutan
Bangunan yang akan dinilai : Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut: Rangka
:
Beton bertulang
Dinding
:
Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai
:
Marmer
Pintu
:
Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela
:
Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit
:
Gypsum dan dicat
Kuda-kuda
:
Kayu kamper diawetkan
Kamar mandi
:
Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan
:
290 m2
Perhitungan : Selisih nilai
Lantai (keramik dan marmer)
+ Rp. 53.000/m2
Langit-langit (Tripleks & gypsum)
+ Rp.
Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper
+ Rp. 10.500/m2
4.500/m2
+ Rp. 68.000/m2
Jadi, nilai baru dari bangunan yg dinilai = Rp. 1.825.000 + Rp. 68.000 = Rp. 1.893.000/m2
Metode Indeks (Index Method) Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan yang asli. Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/ original Construction Cost. Dengan memperbandingkan indeks biaya pada ‘saat dibangun’ dengan indeks pada ‘saat ini’ berdasarkan statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang) Contoh : Indeks Biaya pada tahun 1988
=
125
Indeks Biaya pada tahun 1998
=
195
Nilai Baru Bangunan (tahun 1988)
=
Rp. 25.000.000
Nilai Baru sekarang (tahun 1998)
= =
195 X 25.000.000 125 Rp. 39.000.000
Penyusutan
99
Menghitung Penyusutan
100
Tabel Penyusutan Fisik mengacu kepada SE-14/KN/2008
2. PERHITUNGAN PENYUSUTAN FUNGSIONAL
Menghitung NRC : Metode Data Pasar
Contoh Penilaian Barang dengan Pendekatan Biaya
PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 3) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan ini merupakan salah satu pendekatan yang dapat digunakan dalam penilaian properti yang menghasilkan (income producing properti). - Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti tersebut. - Mengingat konsep dasar pendekatan ini adalah investasi jangka panjang maka factor rate of return akan terkait langsung. Rate of return ini harus mengakomodir unsur resiko dan yield dari investasi properti tersebut. - Ada 2 (dua) metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan, diantaranya ialah: Direct Capitalization dan Discounted Cash Flow (DCF)
LANGKAH penilain property dilakukan dengan prosedur sebagai berikut:
• •
• • •
Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari kepemilikan. Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun. Hal ini dapat saja terjadi karena adanya tingkat kekosongan atau kegagalan sewa. Dihitung sebagai unsur kerugian dari pendapatan kotor, sehingga mengurangi jumlah pendapatan kotor yang efektif. Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi. Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga mendapat taksiran pendapatan bersih. Mengkapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh nilai property.
107
108
DIRECT CAPITALIZATION - 1
109
Penjelasan : Anuiti (Year Purchase) :
DISCOUNTED CASH FLOW - 2
112
KEGIATAN BELAJAR 5
115
Definisi HBU • “The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property, which is phisically possible, appropriatly supported, financially feasible, and that result in the highest value” • Penggunaan yang paling mungkin dan memungkinkan serta diijinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh aturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi
116
ANALISIS HBU • Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu asset. Secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, Secara hukum sah, Secara finansial layak, dan Menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
ALASAN DILAKUKAN HBU
1. 2.
MENGIDENTIFIKASI PROPERTY PEMBANDING YANG SERUPA KAPANPUN MEMUNGKINKAN, PROPERTY YANG DINILAI AGAR DIBANDINGKAN DENGAN PROPERTY YANG SERUPA BERKENAAN DENGAN PROPERTY YANG AKAN DIKEMBANGKAN YANG MENGHASILKAN PENDAPATAN Analisis atas tanah kosong mengindikasikan berbagai alternatif penggunaan yang mungkin menghasilkan pendapatan maksimal setelah hasil dari tanah itu dialokasikan untuk pengembangan. Analisis tanah yang ada bangunannya untuk menentukan apakah jenis property akan dikembangkan lebih lanjut (direnovasi, dipermodern, diubah atau dirobohkan)
118
Kriteria dalam HBU • Memungkinkan secara fisik (phisically possible) • Diizinkan oleh peraturan (legally permissible) • Layak secara keuangan (financially feasible) • Menghasilkan pendapatan yang maksimal (maximally productive)
119
120
