AFWEGINGSKADER VOOR MEERGEZINSWONINGEN IN KERNEN VAN HET BUITENGEBIED 1. Inleiding In deze nota worden een afwegingskader gegeven hoe men kan omgaan met aanvragen m.b.t. het oprichten van meergezinswoningen in de kernen van het buitengebied.
Niet enkel de criteria beschreven in deze nota zijn bepalend voor het al dan niet vergunnen van een bepaald project. Daarnaast moet ook rekening gehouden worden met de goede ruimtelijke ordening (Decreet RO Art.4), de integratie in de omgeving, de locatie, de situatie, de verhouding bebouwde oppervlakte / niet-bebouwde oppervlakte, … .
In deze nota zal men zien dat delen van de tekst in het blauw of het zwart zijn geschreven. De blauwe stukken tekst verwijzen naar andere bronnen (die bij de desbetreffende tekst zijn vermeld), terwijl de zwarte tekst een eigen tekst is.
2. Definities De volgende definities werden overgenomen uit het Voorontwerp gemeenteraadsbesluit Algemene Bouwverordening van de gemeente Zulte: Meergezinswoning: gebouw bestaande uit minimum twee woonentiteiten vertikaal gestapeld, uitgezonderd bejaardentehuizen, seniories, serviceflats, verpleeginrichtingen, kloosters, hotels en internaten. nieuwe meergezinswoning: de meergezinswoning die bekomen wordt door nieuwbouw (al dan niet na het slopen van een of meer bestaande gebouwen), door verbouwing, opdelen, samenvoeging, of functiewijziging (of een combinatie hiervan) van een of meer bestaande gebouwen. netto-oppervlakte: oppervlakte van alle ruimtes, buitenmuren niet inbegrepen leefruimtes: keuken, zithoek en eethoek buitenruimte: private ruimte in open lucht die: -
minimuum 20m² groot is;
-
zich situeert op de begane grond1;
-
één aaneensluitend geheel vormt;
-
niet uitsluitend gelegen is aan de straatzijde van de woning.
potentiële buitenruimte: het gedeelte van de oppervlakte van het perceel, dat in aanmerking komt als buitenruimte, zoals hierboven beschreven, na afbraak van de 1
Aanpassing van de definitie
-1-
bijgebouwen die- volgens de bestaande toestand- geen wezenlijk onderdeel van de woning zelf uitmaken. terras: buitenruimte grenzend aan een woonentiteit met minimum-oppervlakte van 4m². parkeerplaats: hetzij een gesloten garage, hetzij een standplaats in een gesloten ruimte of in open lucht daartoe speciaal aangelegd en uitgerust met minimale afmetingen van respectievelijk een ruimte van 2.75m breed, 5.00m lang en 2.00m hoog en een rechthoekig vlak van 2.25m breed en 4.50m lang. (rechtstreekse toegankelijkheid is niet vereist voor parkeerplaatsen die toebehoren aan één en dezelfde eigenaar, bestemd voor een woning). De toegangsweg moet een minimale breedte van 7m hebben indien de standplaats een hoek van 90° maakt met de toegangsweg, 4m breedte als de standplaats een hoek van 45° maakt met de toegangsweg en 3.5m als de standplaats een hoek van 30° maakt met de toegangsweg.
Definitie volgens de Stedenbouwkundige verordening inzake het opdelen in meerdere woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van woningen van de Stad Leuven (22-09-2003): binnenruimte: bruto-vloeroppervlakte van de woning, d.i. de som van de oppervlakte van elke bewoonbare verdieping die zich minstens 1m boven het maaiveld uitstrekt, gemeten op het vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de woning omhullen; bijgebouwen die een wezenlijk functioneel onderdeel van de woning uitmaken zijn begrepen in de binnenruimte; ruimten waarvan de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond minder is dan 2.20m zijn niet inbegrepen in de binnenruimte.
3. Juridisch kader De omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via omzendbrief dd. 25/1/2002 en 25/10/2002 Art.6.1.2.2. Woongebieden met een landelijk karakter geeft ons een juridisch kader: Onder woongebied met “landelijk karakter” wordt verstaan de landelijke dorpen, de landelijke gehuchten en de bestaande en af te werken lintbebouwing. Dit laatste wordt doorgaans ook “afwerkingsgebied” genoemd.
Bij de beoordeling van aanvragen in het woongebied met landelijk karakter, kan in het bijzonder rekening worden gehouden met volgende richtlijnen: Cartografisch werd in de gewestplannen geen onderscheid gemaakt tussen een landelijk dorp en een “afwerkingsgebied” (lintbebouwing).
-2-
Bij de beoordeling van dagelijkse aanvragen en van voorstellen van gemeentelijke aanlegplannen zal derhalve verder dienen nagegaan te worden of het gaat om een aanvraag of voorstel dat betrekking heeft op landelijk dorp of gehucht, dan wel op een lintbebouwing.
De inhoud van de landelijke dorpen en gehuchten kan, al naargelang de streek en plaats zeer gevarieerd zijn.
In bepaalde plaatsen bestaan deze gebieden uit woonkernen of woonwijken met hoofdzakelijk landelijke woningen, op andere plaatsen is de inhoud zeer heterogeen (woningen, landbouwbedrijven, ambacht en kleinbedrijf), terwijl op andere plaatsen het gaat om agrarische dorpen en gehuchten.
In de landelijke dorpen en gehuchten zijn nieuwe structuren niet uitgesloten. Deze gebieden zijn bestemd voor dezelfde functies als de woongebieden, maar er moet ook steeds rekening gehouden worden met het (landelijk) karakter van de omgeving. Bebouwing kan worden toegelaten met dezelfde vorm en van hetzelfde type als datgene wat reeds aanwezig is. Daarentegen is bv. appartementsbouw er niet op zijn plaats.
Wat betreft de lintbebouwing is de stimulering van deze gebieden planologisch niet verantwoord.
Meergezinswoningen kunnen dus niet toegelaten worden:
de woonlinten
de verbindingsgebieden tussen de woonkernen
4. Toepassingsgebied / Afbakeningszone Het oprichten van meergezinswoningen in de kernen van het buitengebied is in de eerste plaats enkel voor de eigen bevolking bedoeld nl. voor de bewoners die hun ruimere woning verlaten. De gemeente wil hen kwaliteitsvolle, bewoonbare appartementen aanbieden, geen doorgangswoningen.
In de interne nota van Meergezinswoningen in landelijke kernen van RO-Vlaanderen Vlaams-Brabant van 1992 krijgen we een aantal richtlijnen m.b.t. de plaats waar men meersgezinswoningen in het landelijk woongebied kan voorzien.
-3-
Een verdichting in de landelijke kernen is aangewezen, opdat hierdoor de nog schaarse open ruimte mee wordt gevrijwaard van bebouwing. Tevens bestaat er een vraag naar huurappartementen ingevolge de gezinsverdunning, bij ouderen en bij jongeren. Een meergezinswoning vormt hierop een aanvaardbaar antwoord.
Stedenbouwkundig is het aangewezen dit bebouwingstype toe te laten in de verdichte kernen van landelijke dorpen, zij het in beperkte mate opdat het landelijke karakter bewaard zou worden. Meergezinswoningen kunnen dus toegelaten worden in :
kerngebieden met een duidelijk afleesbare dichtheid
kerngebieden waar de bebouwing een overwegend (70 %) gabarit vertoont van twee bouwlagen in vrijwel gesloten orde, inzonderheid langs de beide zijden van de straat waarin het project ligt
gebieden die gelegen zijn binnen zeer korte loopafstand (+/- 200 m) van het dienstencentrum (bakker, bank, beenhouwer, ...), openbaar vervoer, school, …
Via het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is het mogelijk om een uitspraak te doen in welke gebieden / zones meergezinswoningen al dan niet gewenst zijn. 5. Kwaliteitscriteria / minimumnormen voor meergezinswoningen
Om tot een aantal kwaliteitscriteria te komen, werd gebruik gemaakt van een aantal documenten: -
de interne nota Meergezinswoningen in landelijke kernen van RO-Vlaanderen Vlaams-Brabant van 1992
-
Algemeen bouwreglement en stedenbouwkundige verordening van de stad Gent (december 2007): http://www.gent.be/docs/Departement%20Ruimtelijke%20Planning,%20Mobiliteit%2 0en%20Openbaar%20Domein/Dienst%20Stedenbouw%20en%20Ruimtelijke%20Pl anning/Algemeen_bouwreglement_stad_gent.pdf
-
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Titel II
Bewoonbaarheidsnormen
voor
woningen
(21-11-2006):
http://www.gsv.irisnet.be/nl/projet/RRU_Titre_2_NL.pdf -
Stedenbouwkundige
verordening
inzake
het
opdelen
in
meerdere
woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van woningen van de Stad Leuven (22-09-2003):
-4-
http://www.leuven.be/doc/verordening%20opdelen%20woningen.pdf -
Het ontwerpconcept: Hoofdstuk 5 Planfunctionaliteit en comfort van de VMSW: http://www.vmsw.be/objects/VMSW/C2008/C2008%20%20Deel%201/5_Planfunctionaliteit_comfort.pdf
-
Voorontwerp gemeenteraadsbesluit Algemene Bouwverordening van de gemeente Zulte: http://www.zulte.be/WWW/gemeente/2856/version/1/part/4/data/Voorontwerp%20ge meenteraadsbesluit%20algemene%20bouwverordening.pdf?branch=main&languag e=default
-
De stedelijke verordening op de bouwwerken van de stad Oostende (22/03/2004): http://www.oostende.be/file_uploads/455.pdf
-
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op het bouwen, verkavelen en op beplantingen, hoofdstuk 11 van de stad Brugge (29/09/1992):
In dit onderdeel wordt een vergelijking gemaakt tussen deze verschillende bronnen.
Wanneer kan men een bestaand gebouw opsplitsen?
De Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op het bouwen, verkavelen en op beplantingen, hoofdstuk 11 van de stad Brugge (29/09/1992) zegt dat: Het horizontaal opsplitsen van een pand kan slechts toegelaten worden voor zover er geen stedenbouwkundige of kunsthistorische overwegingen zijn die het opsplitsen ontoelaatbaar maken. Een pand kan slechts opgesplitst worden in volgende gevallen: -
als het minstens drie volwaardige bouwlagen heeft en ook minstens 180m² totale vloeroppervlakte
-
als het slechts twee volwaardige bouwlagen heeft en ook minimum 260m² totale vloeroppervlakte
Er kan geen toelating worden verleend voor het horizontaal opsplitsen van een woonentiteit die samengevoegd is met een ander pand, ook niet wanneer zo de minimale vloeroppervlakte wordt bereikt.
Volgens
de
Stedenbouwkundige
verordening
inzake
het
opdelen
in
meerdere
woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van woningen van de Stad Leuven (22-09-2003) geldt dat: In een woning die beschikt over een binnenruimte van meer dan 250m² en over een buitenruimte van meer dan 20m² kunnen kamers, andere woningen of niet-woonfuncties
-5-
worden ingericht, op voorwaarde dat ten minste één woning wordt behouden met een binnenruimte van meer dan 90m² en een aaneengesloten buitenruimte van meer dan 20m².
Het Algemeen bouwreglement en stedenbouwkundige verordening van de stad Gent (december 2007) zegt dat: Elke meergezinswoning moet minstens één woonentiteit met een minimale totale vloeroppervlakte van 80m² bevatten. Elke nieuwe meergezinswoning, die ontstaat -
na het slopen van een te beschermen eengezinswoning of
-
na het verbouwen van een eengezinswoning met een totale vloeroppervlakte van meer dan 250m² met buitenruimte
moet over een buitenruimte beschikken die rechtstreeks toegankelijk is voor de woonentiteit met een minimale totale vloeroppervlakte van 80m².
Indien er op de gelijkvloerse verdieping van de nieuwe meergezinswoning een andere functie dan wonen aanwezig is, mag- mits de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad- een terras met een oppervlakte van minstens 20m² gerealiseerd worden op een hogere verdieping, in plaats van de verplicht te realiseren buitenruimte.
Het Voorontwerp gemeenteraadsbesluit Algemene Bouwverordening van de gemeente Zulte zegt dat: Enkel bestaande, vergunde gebouwen kunnen verbouwd worden binnen het bestaande volume tot meergezinswoningen indien het volume van de bestaande woning m.i.v. de aansluitende woningbijgebouwen, meer dan 1000m³ bedraagt. Bij verbouwing dient minstens 60% van de buitenmuren behouden te blijven. Een beperkte uitbreiding tot 10% van het bestaand, vergund volume is mogelijk, voor zover deze niet indruist tegen andere voorschriften van de verordening (bouwdiepte, bouwvrije stroken, bouwhoogte, …).
-6-
woonfuncties
VMSW
inkomhal leefruimte
≥ 1.5m² ≥20m² + 2m² / persoon
keuken slaapkamer 1 slaapkamer >1
≥4m²+ 0.5m² / persoon ≥ 12m² ≥ 8m² (1 kind) ≥ 14m² (2 kinderen) ≥ 1.5m²/persoon
berging
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
badkamer Binnentrap Toilet toegangsdeur Minimale Raamoppervlakte/ vloeroppervlakte
≥3m² + 0.5m² persoon Standaardbreedte 90cm ≥1.17m²
Natuurlijke verlichting
Verdiepingshoogte
Zulte
≥ 20m²
≥ 25m²
≥ 8m² ≥ 14m² ≥ 9m²
≥ 8m² ≥ 12m² ≥ 9m² ≥ 3m² per woonentiteit
Oostende
Brugge
- ≥ 22m² + 3m² per bijkomende slaapkamer va.2 - lengte ≥ 5m en breedte ≥ 3.6m ≥ 4m² lengte ≥ 2.8m en breedte ≥ 2.1m Per woning 1 berging of kelder van ≥ 2m² ≥ 3m²
0.8m x 1.2m ≥ 0.95m -Leefruimte, slaapkamer, keuken : ≥. 1/5 -Slaapkamer onder dak: ≥.1/12
-Leefruimte, slaapkamer, keuken : ≥ 1/10 met min.van 1m² -Slaapkamer: ≥ 1/15 met min.van 1m²
-Leefruimte: ≥ 1/5 -Slaapkamer: ≥ 1/8
-Leefruimte, slaapkamer, keuken : ≥ 1/10 met min.van 1m² -Slaapkamer: ≥ 1/15 met min.van 1m²
Alle woonruimten (leefruimte, keuken, slaapkamers) voorzien van rechtstreeks daglicht en uitzicht
Alle woonruimten met uitzondering van de keuken voorzien van rechtstreeks daglicht en uitzicht
Alle woonruimten (leefruimte, keuken, slaapkamers) voorzien van rechtstreeks daglicht en uitzicht
Alle woonruimten (leefruimte, keuken, slaapkamers) voorzien van rechtstreeks daglicht en uitzicht
- Leefruimte,keuken: 2.5m - Slaapkamers, badkamer: 2.4m - Slaapkamers onder dak: 0.9-1.2m op laagste punt
-leefruimte, keuken, slaapkamer: 2.5m - slaapkamers onder dak: 2.3m (over min. ½ van de vloeropp) - gang, badkamer,
leefruimte, keuken, slaapkamer: ≥ 2.5m
-leefruimte, keuken, badkamer: ≥ 2.4m -toilet: ≥ 2.1m
Alle woonruimten (leefruimte, keuken, slaapkamers) voorzien van rechtstreeks daglicht en uitzicht leefruimte, keuken, slaapkamer: ≥ 2.4m
-Leefruimte: ≥1/6 – aanbevolen 1/4 -Keuken: ≥ 1/8 -Slaapruimten: ≥ 1/8 -Slaapruimten onder dak: ≥1/12
-7-
1.8m x 1.2m
- garage, bergingen, toilet, vestiaire, mezzanine: 2.2m - binnentrappen: 2.2m (vrije hoogte tussen trapneus en plafond)
toilet, garage: 2.2m
Fietsenstalling
- collectieve fietsenstalling, indien geen individuele garage of berging aanwezig is
-
Parkeergarages/plaasten
≥ 16m² ; 2.8m x 5.6m
buitenruimten
- Buitenterras vanaf 3 slaapkamers, aansluitend op de leefruimte of keuken - Opritten en voortuinen
- min. 2m² per woonentiteit, mag collectief
- parkeerplaatsen per woongelegenheid 12, 23, 34, 4 5 57,68, 79, 810 912,1013,1114 Vanaf 9 parkeerplaatsen (bij nieuwbouw) moeten deze ondergronds voorzien worden - bij zorgwoningen 1 parkeerplaats per 3 woningen -rechtstreeks toegankelijk vanuit de woonentiteit - op de verdieping een privaat terras: min.4m² en min.1.8m breed - 1 slaapkamerapp.: ≥ 60m² - 2 slaapkamerapp.: ≥ 75m² - 3 slaapkamerapp.: ≥ 85m²
Netto-oppervlakte
-8-
-fietsenbergruimte: 1.2m², 1 per woning (niet vrij toegankelijk), - fietsenstalplaats: 1 plaats per 10 woningen (vrij toegankelijk) - garage: 2.75m breed en 5.m lang - standplaats: 2.25m breed en 5.0m lang
- Min. 1/8 van een bouwperceel als koer of tuin onbebouwd - in de voortuinstrook geen bouwwerken
Uit de interne nota de interne nota Meergezinswoningen in landelijke kernen van ROVlaanderen Vlaams-Brabant van 1992 worden nog een aantal voorwaarden opgesomd zodat de leefbaarheid van de kern niet overmatig belast wordt en ook om de hinder te beperken tot een voor de omgeving aanvaardbaar niveau :
Het gabarit van de straat wordt gevolgd. Tevens worden er slechts 2 woonlagen voorzien. De mogelijkheid bestaat evenwel om de dakverdieping in duplex met de onderliggende verdieping uit te werken. In het dak worden principieel enkel dakvlakramen voorzien. Het dak heeft een helling van max.45°;
De tuinzone, m.a.w. het gedeelte van het terrein achter de achtergevel, wordt effectief en volledig ingericht als groene zone;
De gelijkvloerse verdieping zal slechts een enkele garagepoort laten zien. Principieel wordt deze laag ingericht als woon- en / of winkellaag.
De noodzakelijke parkeerruimtes worden ondergronds (vanaf 4 parkeerplaatsen) voorzien. De richtlijn i.v.m. de helling van de toegangswegen tot de garages worden nageleefd (max. 4% de eerste 5 m van de rooilijn / bouwlijn). Indien een reliëfwijziging nodig is, zal deze niet zichtbaar zijn vanaf de straat;
In het Algemeen bouwreglement en stedenbouwkundige verordening van de stad Gent (december 2007) worden een aantal criteria beschreven van de toegankelijkheid van meergezinswoningen voor personen met een verminderde beweeglijkheid: Zowel bij nieuwbouw, al dan niet na het slopen, van een meergezinswoning ongeacht het aantal woonentiteiten, als bij de verbouwing of opdeling van één of meer al dan niet samengevoegde gebouwen tot een meergezinswoning met 10 of meer woonentiteiten, moet de toegankelijkheid tot iedere woonentiteit aan volgende voorwaarden voldoen:
Een hellend vlak is voorzien aan minstens één gemeenschappelijke toegangsdeur die op het gelijkvloers toegang verschaft tot het woongedeelte van het gebouw, met een helling van max.5% over een lengte van min.10m;
Alle buiten- en binnendeuren t.e.m. de voordeur van de woonentiteit hebben een doorgangsbreedte van min.90cm;
De vrije doorgangsbreedte van de gangen, sassen en overlopen bedraagt min.1.5m, de slingerkromme (=draaicirkel) van de deuren niet inbegrepen.
De vergunningverlenende overheid kan afwijkingen toestaan van de bepaling inzake het hellend vlak naar de toegangsdeur:
Indien het hellend vlak omwille van de ligging van het bestaande gebouw op het openbaar domein moet worden aangelegd, en
-9-
Indien da aanleg van het hellend vlak op het openbaar domein niet kan worden toegestaan om redenen van openbaar nut.
Uit deze documenten zien we dat deze minimumnormen / - oppervlakten toegepast worden op meergezinswoningen in stedelijke gebieden en grotere gemeenten, d.w.z. dat deze normen zeker kunnen toegepast worden voor de meergezinswoningen in de kernen van de buitengebieden.
Naast de voorgenoemde criteria heeft de werkgroep nog een aantal kwaliteitsnormen bepaald:
De leefruimte: o
minimale vloeroppervlakte 25m² met een minimum breedte van 3.60m
o
i.f.v. het aantal slaapkamers
o
verhouding raamoppervlakte/ vloeroppervlakte: 1/4 (vertikaal)
Per project moeten er gemiddeld 2 slaapkamers per woongelegenheid zijn (af te ronden naar beneden met een minimum van 1 slaapkamer)
Slaapkamer: o
1ste slaapkamer: min. 14m² (cfr. criteria BHG)
o
2de slaapkamer: min. 9m² (cfr. criteria BHG)
Parkeerplaatsen: o
rechtstreeks toegankelijk vanuit het gebouw
o
de bouwdiepte van ondergrondse garages mag dieper zijn dan de bouwdiepte van het gebouw
o
de parkeerplaatsen/garages moeten ondergronds voorzien worden vanaf 4 parkeerplaatsen
o
er wordt 1 parkeerplaats voorzien voor een appartement met 1 slaapkamer, per bijkomende slaapkamer wordt 0.5 parkeerplaatsen voorzien (afronden naar boven)
o
in de bouwvergunning kan voorzien worden dat het appartement met parkeerplaats / garage moet verkocht worden
Gemeenschappelijke fietsenstalling: per slaapkamer moet 1 fiets kunnen gestald worden
Bergruimten
(de
som
ervan
d.w.z.
zowel
de
interne
bergruimte
gemeenschappelijke bergplaatsen): 5m² + 1m² per bijkomende slaapkamer
WC: minimale afmeting 0.8m x 1.2m
Inkomhal:
- 10 -
als
de
o
minimuumbreedte 1.5m vrije ruimte (zonder brievenbussen, zonder de draaicirkel van de deuren)
o
moet ook toegankelijk zijn via een helling
Buitenruimten (terrassen en tuinen): o
minimale oppervlakte: 10m². Voor een tuin mag deze 10m² niet gelegen zijn in de voortuin
o
Aansluitend bij het appartement
o
1 zijde moet minimaal 2m breed zijn
- 11 -
