afstudeerscriptie Auteur: R.H.G. Senden Identiteitsnummer:

Woningen Woningen verhuren verhuren in de krimp De gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt woningmarkt nader onderzocht

Masterthesis / afstudeerscriptie Auteur: R.H.G. Senden Identiteitsnummer: 0610141

Afstudeercommissie: Drs. J. Smeets – TU/e, leerstoel REM&D Ir. L. van de Ven - TU/e, leerstoel REM&D Ir. G. Goor - Wonen-Zuid, vestiging Parkstad Limburg

Heerlen, mei 2009 Technische Universiteit Eindhoven Faculteit Bouwkunde Leerstoel Real Estate Management & Development Vertigo vloer 8 Postbus 513 5600 MB Eindhoven tel: 31(0)40-247 3960 Op deze scriptie is het auteursrecht van toepassing.

Woningstichting Wonen-Zuid Vestiging Parkstad Limburg Afdeling Beleid Geerstraat 103A 6411NP Heerlen tel: 045-5737475

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp

Voorwoord In krantenartikelen van de regionale krant verschijnen steeds vaker berichten over de bevolkingsdaling in Zuid-Limburg. Deze krantenartikelen trokken mijn aandacht. Ik stelde me al snel de vraag wat deze bevolkingsdaling zou kunnen betekenen voor een woningverhuurder. Met dit afstudeeronderzoek hoop ik een bijdrage te hebben geleverd aan de kennis op het gebied van demografische krimp binnen het vakgebied van vastgoedmanagement. Aangezien vastgoed een grote waarde vertegenwoordigt van miljarden euro’s is kennis op dit gebied een must. Onvoldoende kennis zal vergaande financiële en sociaal-maatschappelijke consequenties hebben. Zelf ben ik opgegroeid in Landgraaf. Als inwoner van deze gemeente kan ik constateren dat op dit moment de gevolgen van krimp nog weinig invloed hebben op het dagelijks leven. Van grote leegstand is in Landgraaf (nog) geen sprake en het dagelijks leven gaat gewoon zijn gang. Wel hebben basisscholen te maken met dalende leerlingaantallen en is duidelijk te merken dat in de regio minder vacatures te vinden zijn dan elders in het land. Met dit afstudeerproject heb ik mijn eigen kennis over het functioneren van de woningmarkt aanzienlijk vergroot. Graag wil ik iedereen bedanken die een bijdrage geleverd heeft aan de totstandkoming van deze masterthesis. Namens de leerstoel REM&D gaat het hierbij om dhr. Smeets en mw. Van de Ven. Daarnaast wil ik Wonen-Zuid graag bedanken voor het aanbieden van een afstudeerplaats. In het bijzonder gaat hierbij mijn dank uit naar dhr. Goor en dhr. Uiterwijk.

Rob Senden, 2009

3


Samenvatting Achtergronden & onderzoeks onderzoeksvraag De meeste regio’s in Nederland hebben in het recente verleden vrijwel uitsluitend met bevolkingsgroei te maken gehad. Geen wonder dat er in Nederland dan ook met name in termen van groei wordt gedacht. Toch zal bevolkingsgroei geen vanzelfsprekendheid meer zijn in diverse regio’s in Nederland. Verschillende regio’s zullen te maken krijgen met een bevolkingsafname. Naast een daling van de totale bevolkingsomvang is de verwachting dat er in sommige regio’s ook sprake zal zijn van een daling van het aantal huishoudens. Volgens bevolkingsprognoses krijgt met name Parkstad Limburg te maken met een aanzienlijke krimp van de totale bevolkingsomvang en het aantal huishoudens. Demografische krimp zal zeker ook vastgoedmarkten en de vraag naar vastgoedobjecten beïnvloeden. De vastgoedsector kan de eerder genoemde bevolkingsprognoses dan ook niet zomaar negeren. Met name woningverhuurders lopen het risico dat indien er niet tijdig geanticipeerd wordt op demografische krimp er leegstand kan ontstaan. Zodoende is het noodzakelijk dat er meer kennis ontstaat over hoe demografische krimp de woningmarkt kan beïnvloeden. Probleemstelling onderzoek: “Op welke wijze is te verwachten dat demografische krimp de woningmarkt in Parkstad Limburg zal beïnvloeden en welke strategieën zou een woningverhuurder kunnen hanteren om op dit verschijnsel te anticiperen ?” Allereerst is onderzocht hoe demografische krimp ontstaat en wat de samenhang is tussen demografische en economische ontwikkeling. Vervolgens is gebruik gemaakt van economische modellen en theorieën over de woningmarkt om te onderzoeken hoe demografische krimp de woningmarkt kan beïnvloeden. Daarnaast zijn een tweetal referentiecases onderzocht die reeds met een sterke daling van het aantal huishoudens te maken hebben gehad (Delfzijl in Nederland en Saarland in Duitsland). Er is onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op deze woningmarkten en welke strategieën in deze regio’s zijn toegepast. Vervolgens is de vertaalslag gemaakt naar Parkstad Limburg en is een kwalitatieve analyse uitgevoerd naar de kansen en bedreigingen voor deze regio. Daarnaast is ook de regionale woningmarkt van Parkstad Limburg diepgaand geanalyseerd. Aan de hand van de onderzoeksresultaten uit deze analyses zijn vervolgens toekomstscenario’s voor de regionale woningmarkt van Parkstad Limburg opgesteld. Tenslotte zijn strategieën vermeld die een woningverhuurder zou kunnen hanteren om op demografische krimp te anticiperen. Het verschijnsel demografische krimp In dit afstudeeronderzoek wordt onder demografische krimp een bevolkingsdaling en een afname van het aantal huishoudens verstaan. Van Dam et al (2006) geven aan dat een afnemend bevolkingsaantal “in beginsel kan worden teruggevoerd tot (1) een dalend geboortecijfer, (2) een oplopend sterftecijfer of (3) een negatief migratiesaldo.” Gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt De kwantitatieve vraag naar woonruimten is in beginsel afhankelijk van het aantal huishoudens. Wat betekent een afname van het aantal huishoudens dan voor de woningmarkt? Door demografische krimp neemt de vraag naar woonruimten af. Een verminderde vraag naar woonruimten zal bij een stabiel aanbod volgens economische modellen leiden tot dalende woningprijzen. Het lijkt waarschijnlijk dat op een woningmarkt met overaanbod uiteindelijk de kwaliteit van de woning en woonomgeving doorslaggevend zullen zijn bij de vraag waar de leegstand ontstaat.

4

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Uit een casestudy naar een 2-tal regio’s waar al gedurende een langere periode het aantal huishoudens daalt (Delfzijl en Saarland) komt echter naar voren dat een dalend aantal huishoudens in de praktijk niet per definitie tot dalende woningprijzen hoeft te leiden. Woningprijzen worden ook door andere factoren beïnvloed (rentestand, consumentenvertrouwen e.d.). Wel zullen woningprijzen in krimpende regio’s waarschijnlijk een mindere prijsontwikkeling doormaken dan de woningprijzen elders. Uit de casestudy komt naar voren dat de leegstand in de referentiecases zich met name voordoet op minder aantrekkelijke woonlocaties bij eengezinswoningen en meergezinswoningen zonder lift. De case Parkstad Limburg Dit onderzoek heeft in eerste instantie betrekking op de regio Parkstad Limburg. Deze regio bestaat uit een 7-tal gemeenten (Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Voerendaal, Onderbanken en Simpelveld). In Parkstad Limburg daalt het aantal inwoners al sinds 1997. [CBS, 2008] De daling van het aantal huishoudens is in Parkstad Limburg vooralsnog beperkt. Maar volgens prognoses krijgt Parkstad Limburg na 2010 echter te maken met een sterke afname van het aantal huishoudens. 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 Aantal 111.488 111.500 110.800 108.700 105.500 101.100 95.600 huishoudens Tabel S.1: E,til-prognose aantal huishoudens in Parkstad Limburg (bron: E,til, 2008B)

2040 89.200

Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het hierbij gaat om beleidsneutrale prognoses op basis van de huidige verwachtingen. Parkstad Limburg kan door nieuwe kansen of bedreigingen een positievere of negatievere ontwikkeling doormaken dan de huidige prognoses voorspellen. Op basis van een kwalitatieve analyse zouden er nieuwe economische perspectieven voor Parkstad Limburg kunnen liggen in medische technologie, duurzame energie en de zorg. In deze sectoren zou nieuwe werkgelegenheid kunnen worden gecreëerd. Naast deze nieuwe kansen, staan Parkstad Limburg echter ook nieuwe bedreigingen te wachten, zoals globalisering. Gevolgen van demografische krimp voor woningmarkt van Parkstad Limburg Voor de toekomst kan er voor de woningmarkt van Parkstad Limburg onderscheid worden gemaakt in 3 toekomstscenario’s: • Boven gemiddeld scenario (daling aantal huishoudens kleiner dan verwacht); • Trendscenario (daling aantal huishoudens gelijk aan huidige prognoses); • Onder gemiddeld scenario (daling aantal huishoudens groter dan verwacht). In het trendscenario en het boven gemiddeld scenario zal de overheid trachten de woningmarkt in balans te houden door een kwantitatieve verkleining van de woningvoorraad. In het onder gemiddeld scenario zal de krimp echter dermate sterk zijn dat er overaanbod zal ontstaan. In het onder gemiddeld scenario zullen de gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt dan ook het grootst zijn. Door demografische veranderingen (kleinere huishoudgrootte, ontgroening, vergrijzing) zal er in Parkstad Limburg een vraag naar andere woningtypen ontstaan. Met name de vraag naar meergezinswoningen zonder lift zal waarschijnlijk dalen. Door demografische ontwikkelingen zullen de gevolgen van krimp waarschijnlijk het eerst en het sterkst merkbaar worden in de gemeente Kerkrade. Maar vervolgens zullen de gevolgen ook in andere gemeenten merkbaar worden. Potentieel kwetsbare woonlocaties lijken in Parkstad Limburg buurten met een mindere leefbaarheid en afgelegen woonlocaties met een laag voorzieningenpeil. Volgens VROM hebben in Parkstad Limburg met name enkele buurten in Heerlen een mindere leefbaarheid. [Leefbaarometer, 2006] Onduidelijk is of met name de vraag naar huurof koopwoningen zal dalen in Parkstad Limburg. In principe kan ervan uit worden gegaan dat in krimpende gebieden vaak lager opgeleiden en

5

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp ouderen achterblijven. Dit zijn van oudsher doelgroepen van de sociale huursector. Anderzijds is het mogelijk dat de overstap van huur- naar koopsector wel voor meer mensen financieel haalbaar wordt. Daarnaast zal ook de kwaliteit van de woningvoorraad een belangrijke rol spelen bij de vraag waar de leegstand kan optreden. Doordat in Parkstad Limburg kwalitatief mindere woningen in zowel huurals koopsector voorkomen, lijkt het waarschijnlijk dat zowel koopals huurwoningen met leegstand te maken krijgen. Voor een woningverhuurder kunnen de gevolgen van demografische krimp aanzienlijk zijn. Ten eerste kan er (langdurige) leegstand onder huurwoningen ontstaan. Daarnaast valt te verwachten dat markthuurprijzen op zijn minst geremd worden en mogelijk zullen dalen. Bij verkoop van huurwoningen zullen woningverhuurders ook minder boekwinst kunnen realiseren. Bovendien kan ontwikkeling van nieuwe koopwoningprojecten risicovoller worden. Tenslotte kan ook de waarde van in eigendom zijnde grondposities dalen. Strategieën die een woningverhuurder zou kunnen hanteren om te antici anticiperen ciperen op demografische krimp krimp Niets doen lijkt geen optie voor woningverhuurders in krimpende regio’s. Dit zou tot leegstand en een neerwaartse spiraal in bepaalde wijken kunnen leiden. In krimpende regio’s zal een andere manier van denken noodzakelijk zijn. In Parkstad Limburg zal in meerdere wijken verdund moeten worden. Om de leefbaarheid in verdunde gebieden op peil te houden kan vervolgens getracht worden voorzieningen te clusteren (recombinatie). [Gerrichhauzen & Dogterom, 2007] Als woningverhuurder zal men in een krimpende markt op zoek moeten gaan naar nieuwe nichemarkten die wel nog voldoende toekomstperspectieven bieden. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld huisvesting van senioren, pendelaars en terugkeerouderen. In deze nichemarkten zou vervolgens een sterk woonconcept kunnen worden aangeboden. Daarnaast zouden woningverhuurders er ook naar kunnen streven om de klantbinding met hun eigen huurders te vergroten door additionele woondiensten aan te bieden. Hiermee zou men kunnen trachten huurders voor de eigen woningvoorraad te behouden. Ten aanzien van het strategisch portefeuillebeheer van een woningverhuurder kunnen een aantal portefeuillestrategieën worden samengesteld. Sloop kan plaatsvinden onder oudere meergezinswoningen zonder lift in buurten met een beperkt toekomstperspectief. De te slopen woningen zullen daarnaast woningen zijn met een lagere boekwaarde. Als alternatief voor sloop zou overwogen kunnen worden (incidenteel) woningcomplexen te herbestemmen tot zorgcentra of buurtwinkels. Dit met als doel om voorzieningenclusters te realiseren en de marktpositie van omringende woningcomplexen te versterken. Het beste deel van de woningvoorraad kan in principe geconsolideerd worden. Het gaat hierbij voornamelijk om nieuwere gelijkvloerse woningen gelegen in wijken met goede toekomstperspectieven. Voor oudere woningen die gelegen zijn in buurten met goede toekomstperspectieven kan renovatie en/of upgrading overwogen worden. Daarnaast zouden meergezinswoningen van een lift kunnen worden voorzien om ze geschikt te maken voor nieuwe doelgroepen (zoals senioren en terugkeerouderen). Eventueel zou voor bepaalde woningcomplexen samenvoeging van wooneenheden overwogen kunnen worden. Alhoewel het accent in een krimpende markt op dispositie ligt, zouden er toch enkele gerichte acquisities gedaan kunnen worden. Dit om bijvoorbeeld nieuwe doelgroepen aan te trekken of de portefeuille geografisch uit te breiden naar regio’s met een groeiend aantal huishoudens. Last but not least zal in een krimpende woningmarkt een goede samenwerking tussen diverse private en publieke partijen noodzakelijk zijn. Samenwerking zou plaats kunnen vinden door het gezamenlijk realiseren van voorzieningenclusters. Daarnaast zou ook overwogen kunnen worden te fuseren met verhuurders uit regio’s met een groeiende bevolkingsomvang. Mogelijk kunnen onrendabele investeringen in krimpende regio’s gefinancierd worden met winsten uit groeiende regio’s. Tot slot kan ook de overheid ondersteunen bij deze complexe opgave door bepaalde beleidsmaatregelen. Voorbeelden hiervan zijn het mogelijk maken van statutenwijzigingen en het opstellen van flexibele bestemmingsplannen.

6


Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

3

Hoofdstuk 1: 1: Inleiding 1.1 Achtergronden 1.2 Probleemschets 1.3 Probleemstelling en doelstelling 1.4 Relevantie onderzoek 1.5 Afbakening onderzoek 1.6 Leeswijzer

8 8 9 9 9 10 10

Hoofdstuk 2: Het verschijnsel demografische krimp 2.1 Definitie en oorzaken demografische krimp 2.2 Migratiepatronen 2.3 Demografische krimp en de sociaal-maatschappelijke gevolgen 2.4 Relatie demografie en economie 2.5 Toekomstperspectieven voor krimpende regio’s 2.6 Conclusies

12 12 12 13 13 14 15

Hoofdstuk 3: Theorie over effecten van demografische krimp op de woningmarkt woningmarkt 3.1 Basisbeginselen woningmarkt 3.2 Gevolgen demografische krimp op de kwantitatieve vraag naar woningen 3.3 Gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt 3.4 Hypothetisch scenario huurwoningmarkt bij overaanbod 3.5 Koop/huur balans 3.6 Conclusies

16 16 17 18 21 21 22

Hoofdstuk 4: 4: Referentiecases demografische krimp 4.1 Woningmarktanalyse Delfzijl 4.2 Woningmarktanalyse Saarland 4.3 Toegepaste strategieën 4.4 Conclusies

23 23 26 29 30

Hoofdstuk 5: Case Parkstad Limburg Limburg 5.1 Beschrijving regio Parkstad Limburg 5.2 Beschrijving bevolkingsprognoses Parkstad Limburg 5.3 Overheidsbeleid in Parkstad Limburg 5.4 Sterkte/zwakte analyse Parkstad Limburg 5.5 Omgevingsanalyse regio Parkstad Limburg 5.6 SWOT-analyse en toekomstperspectieven 5.7 Doelgroepen 5.8 Conclusies

31 31 32 33 33 35 38 39 39

Hoofdstuk 6: Terugblik woningmarkt Parkstad Limburg 6.1 Huidige woningvoorraad Parkstad Limburg 6.2 Terugblik huurwoningmarkt Parkstad Limburg 6.3 Terugblik koopwoningmarkt Parkstad Limburg 6.4 Conclusies

40 40 41 42 42

7

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Hoofdstuk 7: Toekomstige gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt van Parkstad Limburg 7.1 Veranderingen in woonvoorkeuren 7.2 Mogelijk kwetsbare woonlocaties 7.3 Toekomstscenario’s gevolgen krimp op woningmarkt van Parkstad Limburg 7.4 Woningmarkt bij trendscenario 7.5 Woningmarkt bij boven gemiddeld scenario 7.6 Woningmarkt bij onder gemiddeld scenario 7.7 Koop/huur balans in Parkstad Limburg 7.8 Concurrentie onder woningverhuurders 7.9 Doelgroepformulering huursector 7.10 Conclusies

44 44 44 46 46 48 48 49 50 51 51

Hoofdstuk 8: Effecten krimp op portefeuille WonenWonen-Zuid 8.1 Positie Wonen-Zuid binnen Parkstad Limburg 8.2 Portefeuillesamenstelling Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg 8.3 Potentieel kwetsbaar woningbezit 8.4 Conclusie positie Wonen-Zuid binnen woningmarkt van Parkstad Limburg

52 52 52 53 54

Hoofdstuk 9: Strategievorming en positionering bij krimp 9.1 Een nieuwe manier van denken voor woningverhuurders 9.2 Gebiedsconcepten 9.3 Strategieën voor woningverhuurders in een krimpende markt 9.4 Woonconcepten om doelgroepen te bedienen 9.5 Portefeuillestrategieën voor krimpende regio’s 9.5.1 Portefeuillestrategie voor dispositie 9.5.2 Portefeuillestrategie voor exploitatie 9.5.3 Portefeuillestrategie voor acquisitie en nieuwbouw 9.6 Samenwerkingsstrategie 9.7 Samenwerking met de overheid 9.8 Conclusies strategische positionering

55 55 55 58 59 60 60 61 63 63 64 65

Hoofdstuk 10: 10: Conclusies & aanbevelingen aanbevelingen 10.1 Conclusies 10.1.1 Te verwachten gevolgen van krimp op woningmarkt van Parkstad Limburg 10.1.2 Strategieën om te anticiperen op demografische krimp 10.2 Aanbevelingen 10.2.1 Beleidsaanbevelingen 10.2.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek

66 66 66 67 68 68 68

Begrippenlijst

69

Literatuurlijst

70

Bijlagen

75

8


Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Achtergronden Vroeger was het vrij gewoon als steden en gebieden in bevolkingsomvang toenamen. Een groot gezin was meer regel dan uitzondering. Als er al sprake was van een bevolkingsdaling, lagen hier vaak externe invloeden zoals oorlogen of natuurrampen aan ten grondslag. [Oswalt, 2006] De meeste regio’s in Nederland hebben in het recente verleden dan ook uitsluitend met een groei van de bevolkingsomvang te maken gehad. Door een geboorte-overschot en een positief migratiesaldo, bleef de Nederlandse bevolking continu groeien. Geen wonder dat er in Nederland dan ook met name in termen van groei wordt gedacht. Toch zal bevolkingsgroei geen vanzelfsprekendheid meer zijn in diverse regio’s in Nederland. Door kleinere gezinnen en een negatief migratiesaldo zullen verschillende regio’s te maken krijgen met een bevolkingsafname. Een dalende bevolkingsomvang wordt in vaktermen vaak demografische krimp genoemd. Er is in het verleden wel sprake geweest van een bevolkingsafname in enkele grote steden in Nederland (zoals Rotterdam en Amsterdam), maar hierbij ging het met name om een bevolkingafname ingezet door suburbanisatie en ruralisatie1, waarbij de bevolking zich ging vestigen in nabijgelegen randgemeenten. Een bevolkingsdaling op regionaal niveau is voor Nederland een vrij nieuw verschijnsel. Op mondiaal niveau zijn regio’s die krimpen echter zeker geen uitzondering. In Europa hebben onder andere de agglomeratie Manchester in Groot-Brittannië en diverse regio’s in Oost-Duitsland en Frankrijk met aanzienlijke bevolkingsdalingen te maken gehad. In Nederland zal volgens bevolkingsprognoses omstreeks 2035 de totale bevolkingsomvang gaan dalen. Voor diverse regio’s in Nederland is een bevolkingsdaling echter al veel dichterbij. Derks geeft aan dat in een aantal regio’s de top van bevolkingsomvang al is gepasseerd: in Limburg in 2002 en inmiddels ook al in bepaalde regio’s binnen andere provincies (Gooi en Vechtstreek, Zeeuws-Vlaanderen, Oost-Groningen, Zuidwest-Friesland en de Achterhoek). [Derks, 2006]

Fig. 1.1: Links: Prognose bevolkingsontwikkeling in Nederland, 2005-2025. Rechts: Prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2005-2025. (bron: Van Dam et al, 2005; RPB, 2005; CBS, 2005)

In de toekomst zullen steeds meer Nederlandse regio’s met demografische krimp te maken krijgen. Naast een daling van de totale bevolkingsomvang is de verwachting dat er ook sprake zal zijn van een daling van de beroepsbevolking en in sommige regio’s een daling van het aantal huishoudens. Volgens bevolkingsprognoses krijgt met name Parkstad Limburg te maken met een aanzienlijke krimp van de bevolkingsomvang, de beroepsbevolking en het aantal huishoudens. [RPB, 2005; CBS, 2005]

1 Ruralisatie is het verhuizen van de stad naar landelijk gebied

9

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 1.2 Probleemschets De oorzaken van demografische krimp kunnen per regio verschillen, al is demografische krimp vaak het resultaat van een negatief migratiesaldo en het feit dat in steeds meer regio’s meer mensen sterven dan er geboren worden. Demografische krimp is een problematische term. Het lijkt simpelweg te wijzen op een dalende bevolkingsomvang in bepaalde regio’s en mindere economische activiteit in steden. Maar deze processen zijn het gevolg van complexe oorzaken. [Oswalt, 2005] Demografische krimp zal zeker ook vastgoedmarkten en de vraag naar vastgoedobjecten beïnvloeden. De vastgoedsector kan de eerder genoemde bevolkingsprognoses dan ook niet zomaar negeren. Als vastgoedsector zal men over aanzienlijke kennis op dit gebied moeten beschikken. Met name woningverhuurders lopen het risico dat indien er niet tijdig wordt geanticipeerd op demografische krimp er leegstand kan ontstaan. Leegstand leidt tot huurderving en een verslechterende leefbaarheid in bepaalde wijken. Het is zodoende noodzakelijk dat er meer kennis ontstaat over hoe demografische krimp de woningmarkt kan beïnvloeden. Tot op heden is er met betrekking tot demografische krimp vooral planologisch onderzoek verricht vanuit het perspectief van de Rijksoverheid. Over de gevolgen van demografische krimp op een marktpartij is aanzienlijk minder onderzoek verricht. Dit onderzoek zal onderzoeken wat de effecten van demografische krimp op de woningmarkt zijn. Het onderzoek zal demografische krimp benaderen vanuit het perspectief van een woningverhuurder. Issues die aan de orde komen zijn onder andere hoe de marktwerking verloopt in een woningmarkt die beïnvloed is door demografische krimp, welke woningen en woonomgevingen kwetsbaar kunnen zijn en welke strategieën een woningverhuurder zou kunnen hanteren om te anticiperen op de krimp. In het onderzoek wordt voor de regio Parkstad Limburg een toekomstscenario opgesteld over hoe de woningmarkt in deze regio beïnvloed kan worden door demografische krimp. Uiteindelijk zal een advies tot stand komen over welke strategieën een woningverhuurder kan hanteren om te anticiperen op demografische krimp. 1.3 Probleemstelling en doelstelling Probleemstelling “Op welke wijze is te verwachten dat demografische krimp de woningmarkt in Parkstad Limburg zal beïnvloeden en welke strategieën zou een woningverhuurder kunnen hanteren om op dit verschijnsel te anticiperen ?” Doelstelling “Het uitvoeren van een onderzoek naar de effecten van demografische krimp op de woningmarkt, gegeven de context van Parkstad Limburg, met als doel het ontwikkelen van inzichten op basis waarop een woningverhuurder portefeuillestrategieën zou kunnen samenstellen.” 1.4 Relevantie onderzoek Het onderzoek dient om inzicht te verschaffen in hoe demografische krimp de woningmarkt beïnvloedt. Dit onderzoek heeft een praktische relevantie voor de vastgoedsector en daarnaast ook een bredere maatschappelijke relevantie. Voor marktpartijen in de vastgoedsector kan het onderzoek een bijdrage leveren aan kennis over demografische krimp en helpen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Vanuit maatschappelijk perspectief kan het onderzoek eventueel een bijdrage leveren aan het behouden van de leefbaarheid in sommige wijken. De theoretische relevantie van het onderzoek is dat er meer kennis ontstaat over hoe demografische krimp de marktmechanismen op de woningmarkt kan beïnvloeden. Dit exploratief onderzoek dient hierbij het fenomeen demografische krimp onder de aandacht te brengen en aan te zetten tot een discussie in het vakgebied.

10

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 1.5 Afbakening onderzoek Demografische krimp is een complex begrip waar veel complexe factoren en processen onderdeel van uitmaken. Daarnaast is demografische krimp een begrip waar geen eenduidige definitie over bestaat. Dit afstudeeronderzoek zal krimp benaderen vanuit een dalende bevolkingsomvang en met name een dalend aantal huishoudens. Demografische krimp zal bekeken worden vanuit het perspectief van vastgoedmanagement van een woningverhuurder. Het onderzoek zal focussen op een hoger abstractieniveau. Een extra complexiteit is hierbij dat demografische krimp niet zondermeer los kan worden gezien van andere trends. Zo kan krimp ook benaderd worden vanuit een economisch perspectief (zoals een verminderde economische activiteit). In beginsel richt dit onderzoek zich op de demografische zijde van krimp en niet op de economische zijde. Maar het is belangrijk om te vermelden dat de demografische en economische kant niet zonder meer los van elkaar kunnen worden gezien. Vandaar dat de economische gevolgen tot op zekere hoogte ook besproken worden in dit onderzoek. Daarnaast kan demografische krimp ook niet los worden gezien van andere demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing. Het afstudeeronderzoek zal focussen op de regio Parkstad Limburg. Het afstudeeronderzoek zal de demografische krimp zoals deze hier plaatsvindt als uitgangspunt nemen. Het onderzoek zal explorerend van aard zijn en een algemeen beeld schetsen van hoe demografische krimp de woningmarkt kan beïnvloeden. Dit zonder in bepaalde details te treden waar al een onderzoek op zich voor uitgevoerd zou kunnen worden. 1.6 Leeswijzer Het onderzoek is opgedeeld in de hoofdstukken 2 t/m 10. Hoofdstuk 2 dient vooral om het onderzoek in de juiste context te plaatsen. Hier wordt besproken hoe demografische krimp ontstaat en wat de gevolgen ervan kunnen zijn. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt vervolgens onderzoek gedaan naar de effecten van krimp op de woningmarkt. In hoofdstuk 3 wordt puur theoretisch onderzoek uitgevoerd, terwijl in hoofdstuk 4 onderzoek zal plaatsvinden naar regio’s waar demografische krimp reeds heeft plaatsgevonden. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 5, 6 en 7 de vertaalslag gemaakt naar Parkstad Limburg. Hoofdstuk 5 bestaat uit een uitgebreide analyse van Parkstad Limburg. In hoofdstuk 7 worden toekomstscenario’s voor de woningmarkt van Parkstad Limburg besproken. In hoofdstuk 8 wordt besproken hoe de woningportefeuille van Wonen-Zuid vermoedelijk zal worden beïnvloed door de demografische krimp. In hoofdstuk 9 worden tenslotte strategieën besproken die een woningverhuurder zou kunnen hanteren om te anticiperen op de demografische krimp.

11


H1: Inleiding onderzoek

H2: Het verschijnsel demografische krimp

H3: Theorie effecten

H4: Referentiecases

H5: Case

H6: Woningmarkt

krimp op de woningmarkt

demografische krimp

Parkstad Limburg

Parkstad Limburg

H7: Toekomstige gevolgen krimp op woningmarkt Parkstad Limburg

H8: Effecten krimp op Wonen-Zuid

H9: Strategievorming en positionering

H10: Conclusies en aanbevelingen

Fig. 1.2: Plan van aanpak onderzoek

12


Hoofdstuk 2: Het verschijnsel demografische krimp In dit hoofdstuk zal een algemeen beeld worden geschetst van demografische krimp en de gevolgen op maatschappij en economie. Dit met als doel om het fenomeen demografische krimp beter te begrijpen en het afstudeeronderzoek in de juiste context te plaatsen. Een toespitsing op de gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt zal vanaf hoofdstuk 3 plaatsvinden. 2.1 Definitie en oorzaken demografische krimp Definitie demografische krimp Meestal wordt demografische krimp gedefinieerd in termen van een afnemend totaal aantal inwoners in een bepaald gebied. In dit afstudeeronderzoek wordt onder demografische krimp verstaan een afname van de bevolkingsomvang en een afname van het aantal huishoudens. Daarnaast zullen veranderingen in de bevolkingssamenstelling nader worden onderzocht. Demografische krimp wordt in het onderzoek op regionaal niveau benaderd. Belangrijkste oorzaken Van Dam et al (2006) geven aan dat een afnemend bevolkingsaantal “in beginsel kan worden teruggevoerd tot (1) een dalend geboortecijfer, (2) een oplopend sterftecijfer of (3) een negatief migratiesaldo. Demografische krimp, hoe deze ook wordt gedefinieerd, kent grofweg drie oorzaken: een sociaal-culturele (individualisering, emancipatie), een regionaal-economische en een planologische. Sociaal-culturele factoren zijn zowel van invloed op het natuurlijke bevolkingsverloop als op migratiebewegingen. Regionaal-economische en planologische factoren beïnvloeden vooral migratiebewegingen. Migratie vanuit een woongebied wordt vooral veroorzaakt door een verminderde aantrekkelijkheid van dit gebied voor bepaalde groepen bewoners.”

Sociaal cultureel

Regionaal-economisch

Planologisch

DEMOGRAFISCHE KRIMP Fig. 2.1: Oorzaken demografische krimp (op basis van Van Dam et al, 2006)

Oswalt (2005) geeft aan dat krimpende steden en regio’s ook vaak het resultaat zijn van transformatieprocessen zoals de-industrialisatie, suburbanisatie, post-socialistische transformatie en ontgroening. De belangrijkste reden van de bevolkingsdaling van Oost-Duitse steden is de-industrialisatie. Doordat industrieën sluiten gaan mensen verhuizen op zoek naar werk elders. Andere redenen zijn suburbanisatie van hogere inkomens-groepen naar randgemeenten en een geboorte tekort. [Kühn, 2008] Reede en Maas (2006) geven aan dat in 1960 in Greater Manchester de bevolking begon te krimpen nadat de textiel- en havenindustrie instortten. In Newcastle vertrokken de bewoners door verlies aan werkgelegenheid uit de wijk Westend. 2.2 Migratiepatronen Er is onderzoek verricht naar migratiepatronen van mensen. Op basis van onderzoek is er onderscheid te maken tussen korte afstandsmigratie en lange afstandsmigratie. Migratie over grotere afstand vindt met name plaats voor opleiding of werk. Arbeidsmigratie is mede afhankelijk van opleidingsniveau. Uit empirisch onderzoek is gebleken dat hoger

13

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp opgeleiden gewoonlijk bereid zijn over grotere afstanden te verhuizen op zoek naar werk dan lager opgeleiden. [Van Ham, 2002] Indien mensen niet voor opleiding of werk verhuizen, blijven zij gewoonlijk binnen de eigen regio wonen. De keuze in welke wijk binnen de regio mensen gaan wonen is onder andere afhankelijk van de volgende variabelen: • De woonaantrekkelijkheid van de wijk of de gemeente; • De relatieve ruimte op de woningmarkt en de woningprijzen; • Het aangeboden woningaanbod; • De afstand waarover men moet verhuizen. Bij demografische krimp is het goed mogelijk dat met name bepaalde bevolkingsgroepen migreren, terwijl andere bevolkingsgroepen achterblijven. Dit kan leiden tot een wijzigende bevolkingssamenstelling. Vaak zijn het met name jongeren en hoger opgeleiden die verhuizen, terwijl ouderen en lager opgeleiden achterblijven. [Van Dam, 2006] 2.3 Demografische krimp en de sociaalsociaal-maatschappelijke gevolgen Oswalt (2005) beredeneert: “Vaak gaan groei en krimp parallel. Krimp versterkt de polarisatie. Sommige gebieden groeien, andere krimpen.” Ook in Nederland gaan demografische ontwikkelingen waarschijnlijk de tegenstelling tussen diverse delen van het land vergroten. De reactie van lokale en regionale bestuurders op het krimpen van de bevolking in de toekomst kenmerkt zich vooral door ontkenning en verzet. Veel gemeentebesturen vinden het een absolute noodzaak om te groeien. De heersende gedachte is “krimp betekent stilstand, betekent achteruitgang”. [Harms, 2006] Maar is dit ook echt zo? Wat betekent demografische krimp voor het leven in gebieden waar deze plaatsvindt? Uit recent onderzoek blijkt dat de mensen die wonen in krimpende steden niet ongelukkiger zijn dan in groeiende steden. Wel maken ze zich meer zorgen over het vinden van werk en de criminaliteit in hun stad. [Delken, 2007] De arbeidsmarkt Derks et al (2006) wijzen erop dat demografische krimp ook effect heeft op de arbeidsmarkt. De vraag naar sommige beroepen blijft bestaan, terwijl de vraag naar andere beroepen afneemt. Door de vergrijzing zal de vraag op de arbeidsmarkt naar verpleegkundigen op peil blijven of zelfs vergroten. Anderzijds zal in gebieden waar ontgroening plaatsvindt minder werk in het onderwijs en de kinderopvang te vinden zijn. Leefbaarheid Stromeier en Bader (2004) hebben een negatieve spiraal opgemerkt bij steden in NordrheinWestphalen. Zij concluderen dat “De mensen die achterbleven in de buurten met name ouderen en mensen uit lagere sociale klassen waren, waaronder veel immigranten.” Door demografische krimp kan de sociale mix in bepaalde wijken wijzigen. In Detroit is tijdens de krimp het stadscentrum bewoond door zwarte Amerikanen, terwijl blanke Amerikanen naar de randwijken zijn verhuisd. [Oswalt, 2005] In Detroit is een sterke etnische fragmentatie ontstaan. Al deze maatschappelijke gevolgen hebben op zichzelf weer gevolgen voor de woningmarkt. De hier genoemde gevolgen hoeven overigens niet allemaal van toepassing te zijn op Parkstad Limburg. Parkstad Limburg zal in hoofdstuk 5 worden geanalyseerd. 2.4 Relatie demografie en economie Dit afstudeeronderzoek benadert de woningmarkt vanuit het perspectief van de demografische krimp. Een extra complexiteit is echter dat demografische krimp en economische activiteit niet zonder meer los van elkaar kunnen worden gezien. Economische krimp kan zowel een oorzaak

14

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp als een gevolg van demografische krimp zijn. Zodoende zal hier een kort beeld worden geschetst van de economische zijde van krimp. Relatie tussen economie en demografie op macro-economisch niveau Van Dam et al (2005) geven aan dat demografische krimp op macro-economisch niveau wel kan samengaan met economische groei, in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht. Hiervoor is wel een stijgende arbeidsparticipatie en arbeidsproductiviteit nodig. Het Centraal Planbureau verwacht dat de stijging van materiële welvaart per persoon gewoon doorgaat ondanks vergrijzing en bevolkingsdaling. Stijging van welvaart geeft meer vraag naar kwaliteit en luxe. [Derks et al, 2006] Relatie demografie en regionale economie Op regionaal economisch niveau zijn economie en demografie innig met elkaar verbonden. Er is een duidelijke samenhang tussen ruimtelijke bevolkingsveranderingen en economische ontwikkeling [Ten Have, 2002]. Van Dam et al (2006) geven in Krimp en Ruimte een uiteenzetting over de lopende discussie tussen “jobs follow people” (economie volgt demografie) en “people follow jobs” (demografie volgt economie): “Volgen mensen nieuw gecreëerde banen (people follow jobs) of trekt bedrijvigheid toe naar regio’s waar de bevolking toeneemt (jobs follow people)? Dit kip-of-ei-vraagstuk staat sinds enkele decennia centraal in regionaal-economisch onderzoek.” Demografische krimp kan het gevolg zijn van arbeidsmigratie. Door een dalende economische activiteit kan de werkgelegenheid afnemen en kan er vervolgens arbeidsmigratie ontstaan naar regio’s waar wel voldoende werk te vinden is. In veel gevallen is dit zelfs één van de oorzaken dat regionale demografische krimp ontstaat. [Oswalt, 2005] Deze redenatie leidt tot de stelling “people follow jobs”. Anderzijds zijn er ook diverse onderzoeken die erop wijzen dat de economie de demografie volgt. In steden of regio’s waar de bevolking daalt, kan het volume aan consumentenuitgaven afnemen. Er zijn eenvoudigweg minder mensen die boodschappen doen. [Derks et al, 2006] Minder consumentenbestedingen kunnen leiden tot een afnemende economische groei en een afnemende groei kan leiden tot minder investeringen en minder werkgelegenheid. Zoals blijkt is de samenhang tussen economie en demografie zeer complex. Waarschijnlijk bestaat er een soort van wederkerige relatie tussen demografie en economie die eventueel kan uitmonden in een neerwaartse spiraal. [Van Dam et al, 2006] In dit onderzoek zal worden uitgegaan van een wederzijdse wisselwerking tussen economie en demografie. Enerzijds beïnvloedt de economie de demografie, anderzijds beïnvloedt de demografie de economie.

ECONOMISCHE

DEMOGRAFISCHE

ONTWIKKELING

ONTWIKKELING

Fig. 2.2: Relatie economie en demografie

Resumerend • Economische krimp kan de demografische krimp versterken; • Demografische krimp en economische krimp kunnen een negatieve spiraal doen ontstaan. 2.5 Toekomstperspectieven voor krimpende regio’s In eerste instantie is krimp tevoorschijn gekomen als een ongewenst verschijnsel. Toch zien sommige mensen krimp inmiddels ook als een kans. Op de langere termijn hoeft krimp niet altijd negatief ervaren te worden. [Oswalt, 2005]

15

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp In Duitsland wordt krimp door sommigen als een nieuw potentieel aangedragen. Nieuwe economische mogelijkheden voor krimpende gebieden zijn: senioren(toerisme), zorgeconomie en duurzame bedrijvigheid. [Van Dam, 2005] De Zeeuw (2006) waarschuwt echter dat hij betwijfelt of het richten op ouderen alleen voldoende is om de economische ontwikkeling in een gebied draaiende te houden. In buitenlandse gebieden is reeds geprobeerd demografische krimp te beperken door middel van planologische beslissingen. Reede en Maas (2006) zeggen dat “rondom Berlijn nieuwe universiteiten zijn gevestigd om een stimulans aan de plaatselijke economie te geven. Het effect is echter een dagelijkse pendelstroom van studenten en professoren tussen Berlijn en die plaatsen, zonder dat er in die steden echt iets is veranderd.” Oswalt (2005) geeft aan dat planologie tot nu toe weinig heeft geholpen. De planologische strategieën bleken het probleem onvoldoende op te lossen. De onderliggende redenen van krimp (zoals deïndustrialisatie) kunnen door planologie vaak onvoldoende worden aangepakt. Planologen moeten eerst de onderliggende ontwikkelingen van krimp begrijpen en daarna pas “zachte” goed doordachte maatregelen nemen. 2.6 Conclusies Demografische krimp wordt in dit onderzoek voornamelijk benaderd vanuit een bevolkingsdaling en een dalend aantal huishoudens. Demografische krimp kan ontstaan door een dalend geboortecijfer, een oplopend sterftecijfer en/of een negatief migratiesaldo. Demografische krimp en economische activiteit kunnen niet geheel los van elkaar worden gezien. De relatie tussen demografie en economie is zeer complex en een eenduidige wetenschappelijke theorie hierover bestaat (nog) niet. Waarschijnlijk is er sprake van een soort wederzijdse wisselwerking tussen demografie en economie. Mogelijk zou hierdoor een negatieve spiraal kunnen ontstaan. Alhoewel demografische krimp oorspronkelijk als een bedreiging werd ervaren, zien sommigen demografische krimp inmiddels ook als een kans. Krimpende regio’s zouden kunnen zoeken naar nieuwe economische perspectieven om nieuwe werkgelegenheid te creëren.

16


Hoofdstuk 3: Theorie over effecten van demografische krimp op de woningmarkt woningmarkt In dit hoofdstuk worden de effecten van demografische krimp op de woningmarkt onderzocht. Centraal staan hierbij theorieën over de woningmarkt. In hoeverre deze theorieën in de praktijk opgaan wordt pas in hoofdstuk 4 onderzocht.

Hoofdstuk 3: Opstellen theoretisch beeld woningmarkt bij demografische krimp (theoretisch onderzoek)

Hoofdstuk 4: Het toetsen van theorieën en hypothesen aan de praktijk (empirisch onderzoek)

Fig. 3.1: Hoofdstuk 3 bestaat uit theoretisch onderzoek. In hoofdstuk 4 worden de theorieën in de praktijk getoetst.

3.1 Basisbeginselen woningmarkt Fragmentatie woningmarkt De woningmarkt is de markt waarop de vraag naar en het aanbod van woningen samenkomen. Deze markt is sterk gefragmenteerd. In beginsel kan er onderscheid worden gemaakt in een 7-tal deelmarkten die deel uitmaken van de woningmarkt en/of hier nauw bij betrokken zijn: • Hypotheekmarkt; • Grondmarkt; • Bouwmarkt 2; • Koopwoningmarkt; • Huurwoningmarkt 3; • Vastgoedbeleggingsmarkt 4; • De markt van nieuwbouw woningen. Onderling staan deze markten met elkaar in verbinding en tevens zijn deze markten zelf ook nog eens sterk gefragmenteerd. Elke woning is in beginsel uniek doordat in ieder geval de exacte locatie verschilt. Wel kunnen woningen worden geclusterd naar woningtype, grootte, prijsklasse en locatie. Vraag en aanbod van woningen In beginsel is elk van de genoemde deelmarkten afhankelijk van marktwerking, wat wil zeggen van vraag en aanbod. De vraag naar woonruimten op de huur- en koopwoningmarkt wordt onder andere bepaald door: • Bevolkingsgroei en gezinssamenstellingen; • Inkomensontwikkeling; • Consumentenvertrouwen; • Financieringsmogelijkheden en fiscale aftrekmogelijkheden (voor koopsector). [Van Gool et al, 2001] In tegenstelling tot andere markten is het op vastgoedmarkten lastig om een perfecte afstemming tussen vraag en aanbod teweeg te brengen. Het vergroten van het aanbod neemt door nieuwbouwprocedures vaak een lange tijd in beslag. Factoren die het aanbod van woonruimten beïnvloeden zijn onder andere: • Beleid op het gebied van ruimtelijke ordening; 2

De bouwsector en toeleveringsindustrieën Huurwoningen in eigendom van sociale verhuurders 4 Huurwoningen in eigendom van beleggers 3

17


• Regionale aspecten, zoals beschikbaarheid bouwlocaties; • Grond- en bouwkosten; • Economische- en renteontwikkeling. [Van Gool et al, 2001] Marktimperfecties en overheidsregulering De woningmarkt wordt ook in sterke mate beïnvloed door marktimperfecties en overheidsregulering. Voorbeelden van marktimperfecties op de woningmarkt zijn de sterke heterogeniteit van de objecten (alle woningen zijn uniek), dat er relatief weinig kopers en verkopers tegelijk op de markt actief zijn, en dat er hoge transactiekosten van toepassing kunnen zijn (kosten koper). Al deze marktimperfecties kunnen de marktwerking op de woningmarkt beperken. [Ten Have, 2002] Daarnaast heeft ook de Nederlandse overheid de woningmarkt beïnvloed. Op de koopwoningmarkt bestaat de overheidsinterventie onder andere uit de hypotheekrenteaftrek en de BEW Koopsubsidie. Deze regelingen zijn in het leven geroepen om het eigenwoningbezit te stimuleren en een eigen woning voor starters bereikbaar te maken. Ook op de huurwoningmarkt is sprake van overheidsinterventie. De Nederlandse huurmarkt is onder te verdelen in de huursector onder en boven de grens voor huurtoeslag. Daarnaast is er ook nog de liberalisatiegrens voor huurwoningen. Onder de liberalisatiegrens mogen de huurprijzen jaarlijks niet sterker stijgen dan de inflatie en is tevens het huurwoningwaarderingsstelsel van toepassing. Boven de liberalisatiegrens mogen de huurprijzen wel sterker stijgen dan de inflatie en is het huurwoningwaarderingsstelsel niet van toepassing. 3.2 3.2 Gevolgen demografische demografische krimp op de kwantitatieve vraag naar woningen Totale kwantitatieve vraag Demografie heeft een sterke invloed op de kwantitatieve vraag naar woningen. In beginsel is de totale kwantitatieve vraag naar woningen afhankelijk van het totaal aantal huishoudens. Het aantal huishoudens is afhankelijk van de bevolkingsomvang en de gemiddelde huishoudgrootte. De bevolkingomvang is hierbij afhankelijk van het aantal inwoners en wordt beïnvloed door het aantal geboorten en sterfgevallen, in combinatie met migratiebewegingen. TOTALE KWANTITATIEVE VRAAG NAAR WONINGEN

Aantal geboorten Aantal sterfgevallen

Bevolkingsomvang

Positieve migratie Negatieve migratie

Sociale trends

Aantal huishoudens

Kwantitatieve woningvraag

Huishoudgrootte

Fig. 3.2: Theoretisch model kwantitatieve totale vraag naar woningen

De huishoudgrootte geeft aan hoeveel mensen in één woning samenwonen. De gemiddelde huishoudgrootte is de afgelopen decennia scherp gedaald en de verwachting is dat deze trend zal doorzetten. [van Ratingen, 2006] De gemiddelde huishoudgrootte zal waarschijnlijk verder teruglopen en volgens het CBS in Nederland naar een niveau van 2,1 personen per huishouden

18

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp tenderen [Alders en Nicolaas, 2005]. Hierdoor zijn verhoudingsgewijs meer woningen nodig. De verkleining van de gemiddelde huishoudgrootte zorgt ervoor dat een daling van het aantal huishoudens meestal kleiner is dan de daling van de bevolkingsomvang. Gediversifieerde vraag Doordat woningen heterogene producten zijn, moet de woningvraag verder worden onderverdeeld. In eerste instantie moet er een onderverdeling plaatsvinden naar woningtype en prijsklasse. Hoewel een scherpe scheiding niet altijd opgaat, kan men in beginsel ervan uitgaan dat de mensen met de hogere inkomens in de duurdere woningen willen wonen. [Ten Have, 2002] De doelstelling is dan ook om de woningtypen en prijsklassen te laten aansluiten op de potentiële doelgroep. De omvang van een potentiële doelgroep, vormt dan ook de basis voor de kwantitatieve vraag naar een bepaald woningtype. KWANTITATIEVE VRAAG NAAR WONINGTYPE X

DOELGROEP X

WONINGTYPE X

Aantal geboorten doelgroep X Aantal sterfgevallen doelgroep X Positieve migratie doelgroep X

Bevolkingsomvang Doelgroep X

Negatieve migratie doelgroep X

Sociale trends doelgroep X

Aantal huishoudens doelgroep X

Kwantitatieve vraag naar woningtype X

Huishoudgrootte Doelgroep X

Fig.3.3: Kwantitatieve vraag naar woningtype X indien woningtype X aansluit bij woonwensen doelgroep X

Achter de demografische variabelen (bijv. migratie) werken complexe processen. Voor een voorspelling om het aantal huishoudens in de toekomst te prognosticeren worden daarom statistische modellen gebruikt (zoals Primos van ABF Research, PEARL van het RPB of Progneff van E,til). In bijlage 1 is informatie over deze prognosemodellen weergegeven. 3.3 3.3 Gevolgen van demografische demografische krimp op de woningmarkt Wat gebeurt er precies bij demografische krimp indien het aanbod niet of onvoldoende wordt aangepast aan de verminderde vraag? In deze paragraaf zal een voorstelling worden gegeven van een woningmarkt bij demografische krimp, aan de hand van (theoretische) economische modellen. Marktmechanismen in een krimpende woningmarkt Door een daling van het aantal huishoudens zal de vraag naar woningen afnemen. Indien het aanbod niet wordt aangepast aan de dalende vraag, zal daardoor het evenwichtspunt tussen vraag en aanbod verschuiven (van P1 naar P2 in fig. 3.4). Dit zal in theorie leiden tot lagere woningprijzen.

19


Fig. 3.4: De invloed van een dalende vraag en een stabiel aanbod op de woningprijzen (bron: Balchin & Rodin, 1998)

Te verwachten valt echter dat bij demografische krimp met name bepaalde bevolkingsgroepen wegtrekken. Zo is het goed mogelijk dat met name jongeren bij demografische krimp de regio verlaten, terwijl ouderen achterblijven. Dit betekent dat in een heterogene woningmarkt de vraag naar bepaalde woningtypen op peil blijft, terwijl de vraag naar andere woningtypen afneemt.

Fig. 3.5: Links: Woningprijzen van woningtypen die op de woonwensen aansluiten van bevolkingsgroepen die in omvang stabiel blijven. Rechts: Woningprijzen van woningtypen die op woonwensen aansluiten van bevolkingsgroepen die in omvang afnemen. (bewerking van Balchin & Rodin, 1998)

Verkleining woningvoorraad Indien het aanbod van woningen waar de vraag naar afneemt, wordt aangepast aan de dalende vraag, zullen de prijzen op peil blijven (zie onderstaande grafiek). Het probleem is echter dat op de woningmarkt weinig partijen bereid zijn om woningen zelf uit de markt te halen. Het uit de markt halen van woningen zal vooral door woningcorporaties of de overheid moeten geschieden. Particuliere eigenaren of commerciële woningbezitters zullen niet de kosten van sloop op zich nemen, doordat zij de woning liever leeg laten staan dan er nog extra kosten aan te spenderen.

Fig. 3.6: Woningprijzen indien aanbod op de woningmarkt wordt aangepast aan de afnemende vraag (bewerking van Balchin & Rodin, 1998)

20

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Huurprijzen Markthuurprijzen in de commerciële huursector bevinden zich in beginsel eveneens op een evenwichtspunt van vraag en aanbod (zie linker figuur in fig. 3.7). Daardoor zullen in theorie bij een afnemende vraag en een stabiel aanbod de markthuurprijzen dalen. Voor de sociale huursector moet hierbij een nuancering plaatsvinden. In de sociale huursector bevindt de huurprijs zich meestel niet op het evenwichtspunt tussen vraag en aanbod, maar net iets daar onder. Hierdoor zijn sociale huurprijzen -in ieder geval in theorie- iets minder afhankelijk van marktwerking (zie rechter figuur). Bij een sterke afname van de vraag (waarbij de markthuurprijs onder de sociale huurprijs komt te liggen), kan het echter noodzakelijk zijn dat de huurprijs van sociale huurwoningen wordt verlaagd.

Fig.3.7: Links: De huurprijs van commerciële verhuurders is vaak nabij de markthuurprijs gelegen; Rechts: Sociale huurwoningen worden daarentegen vaak voor prijzen onder de markthuurprijs aangeboden (bewerking van Balchin & Rodin, 1998)

Prijselasticiteit De vraag naar een goed is mede afhankelijk van de prijs. Als de prijs daalt, stijgt de vraag naar een goed. Dit mechanisme wordt prijselasticiteit genoemd. Tot op zekere hoogte is dit effect ook voor woningen van toepassing. Als woningen veel goedkoper worden kunnen jongeren op eerdere leeftijd hun ouderlijke woning verlaten en op zoek gaan naar een eigen woning.

Fig. 3.8: Prijselasticiteit op de woningmarkt (bron: Balchin & Rodin, 1998)

Dalende woningprijzen kunnen dus tot een stijgende vraag leiden, waardoor de krimp van het aantal huishoudens wordt afgeremd. Er is dus sprake van een tegenwerkend mechanisme door de krimp. Enerzijds kunnen de prijzen dalen door de krimp (door een verschuiving in vraag en aanbod), terwijl anderzijds de vraag weer toeneemt door de lagere prijs (door prijselasticiteit). Het effect van dit tegenwerkend mechanisme is echter gering. Uit empirisch onderzoek is gebleken dat de kwantitatieve vraag naar woningen slechts in geringe mate wordt beïnvloed door de prijs. (zie Balchin & Roden, 1998)

21

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 3.4 3.4 Hypothetisch scenario huurwoningmarkt bij overaanbod In een huurwoningmarkt waarbij vraag en aanbod in balans zijn, zijn in beginsel alle woningen verhuurd. Indien de vraag vervolgens daalt en de woningvoorraad stabiel blijft, ontstaat er overaanbod en krijgt een deel van de woningvoorraad met leegstand te maken. In bijlage 2 is een mogelijke zienswijze beschreven over hoe de marktwerking in een woningmarkt met overaanbod zal verlopen. Het lijkt op basis van theoretische redenaties waarschijnlijk dat in een woningmarkt met overaanbod uiteindelijk de kwaliteit van de aangeboden woning doorslaggevend zal zijn. Op korte termijn kunnen ook kwalitatief goede woningen leeg komen te staan. Maar deze woningen kunnen in prijs worden verlaagd om deze alsnog verhuurd te krijgen. Voor een in prijs verlaagde woning ontvangt een woningverhuurder immers nog altijd meer geld dan een leegstaande woning. Door prijsverlagingen worden de kwalitatief betere woningen voor meer mensen bereikbaar en kan er een doorschuiving naar de kwalitatief betere woningen ontstaan. Woonconsumenten kunnen als het ware een stap omhoog gaan op de woningladder. Bij de kwalitatief allerminste woningen zullen prijsverlagingen daarentegen nog nauwelijks effect hebben. In een woningmarkt met overaanbod kunnen woonconsumenten deze woningen links laten liggen. Voor deze woningen zijn immers genoeg betaalbare alternatieven beschikbaar. Het lijkt dan ook waarschijnlijk dat de leegstand zich op de langere termijn met name zal voordoen in de lagere woningsector onder de kwalitatief minste woningen. Dit proces kan door marktimperfecties en overheidsreguleringen wel sterke vertraging oplopen.

Fig. 3.9: Mogelijke lange termijn gevolgen van overaanbod op de woningmarkt (op basis van theoretische redenaties)

3.5 Koop/huur balans Interessant is om te kijken wat de demografische krimp betekent voor de onderlinge verhouding tussen de huur- en de koopsector. Zal door demografische krimp met name de vraag naar huurof naar koopwoningen verminderen? Hieronder zijn een aantal mechanismen beschreven die tot wijzigingen in de koop/huur balans kunnen leiden. De vraag naar huurwoningen kan door demografische krimp op peil blijven of versterken doordat: • Het bij demografische krimp vaak met name ouderen en lager opgeleiden zijn die achterblijven in de regio. Dit zijn van oudsher doelgroepen van de sociale huursector; • Door demografische krimp de risico’s van het kopen van een koopwoning toenemen. Door voor huren te kiezen hoeft de woonconsument deze risicovolle investering niet aan te gaan. Hierdoor kan de vraag naar huurwoningen toenemen; • Financiers kunnen besluiten in regio’s met demografische krimp niet langer tegen 100% van de waarde van een koopwoning te financieren. Dit zou dit tot financieringsproblemen en een toenemende vraag naar huurwoningen kunnen leiden; • Huren meer flexibiliteit biedt. In een regio met demografische krimp is het mogelijk dat deze flexibiliteit op prijs wordt gesteld. Bijvoorbeeld doordat woonconsumenten niet weten of zij zich voor een langere termijn in de regio willen vestigen (door een beperkte werkgelegenheid).

22

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Anderzijds kan de vraag naar koopwoningen door demografische krimp versterken doordat: • De overstap van huur- naar koopsector in sterke mate afhankelijk is van financiële barrières. [Renes & Jókövi, 2008] Door demografische krimp kunnen deze barrières kleiner worden en kan de overstap naar de koopsector voor meer mensen financieel haalbaar worden; 3.6 3.6 Conclusies In dit hoofdstuk zijn de theoretische effecten van demografische krimp op de woningmarkt onderzocht. Diverse theorieën zijn besproken en er is een hypothetisch beeld ontstaan van een woningmarkt geconfronteerd met demografische krimp. Woningprijzen worden in sterke mate bepaald door vraag en aanbod. De kwantitatieve vraag naar woningen wordt bepaald door het aantal huishoudens. Bij een daling van het aantal huishoudens daalt de vraag, waardoor -bij een stabiel aanbod- koop- en huurprijzen kunnen dalen. Waarschijnlijk zal er in een woningmarkt met overaanbod sterk op kwaliteit worden geconcurreerd. De leegstand zal zich in dit geval met name voordoen onder de kwalitatief minste woningen. Door marktimperfecties en overheidsregulering kan dit proces echter wel vertraging oplopen (of zelfs helemaal niet plaatsvinden). De in dit hoofdstuk genoemde redenaties zijn sterk theoretisch van aard. In hoeverre deze theoretisch redenaties ook in de praktijk op gaan, wordt in hoofdstuk 4 onderzocht.

23


Hoofdstuk 4: Referentiecases demografische krimp In hoofdstuk 4 wordt een casestudy uitgevoerd naar regio’s waar reeds een daling van het aantal huishoudens plaats heeft gevonden. Centraal in dit hoofdstuk staan de gemeente Delfzijl in Nederland en de regio Saarland in Duitsland. Deze regio’s zijn uitgekozen omdat zij met een krimp van het aantal huishoudens zijn geconfronteerd die procentueel vergelijkbaar kunnen worden geacht met de toekomst van Parkstad Limburg. In dit hoofdstuk zullen onder andere de volgende hypothesen uit hoofdstuk 3 aan de praktijk worden getoetst: • Wat betekent een daling van het aantal huishoudens in de praktijk voor huurprijzen, koopwoningprijzen en grondprijzen? • Vallen op termijn met name kwalitatief mindere woningen uit de markt, of vallen op termijn ook kwalitatief goede woningen structureel uit de markt? • Worden er nog nieuwbouwwoningen gebouwd in een woningmarkt bij demografische krimp? • Kiezen woonconsumenten in een woningmarkt geconfronteerd met demografische krimp eerder voor kopen of huren? Naast het toetsen van deze hypothesen zal in dit hoofdstuk ook aandacht worden besteed aan strategieën die in deze twee krimpende regio’s zijn toegepast. 4.1 Woningmarktanalyse Delfzijl De eerste onderzochte case is Delfzijl in de provincie Groningen. De gemeente Delfzijl kampt al gedurende langere tijd met een daling van het aantal inwoners en aantal huishoudens. Oorzaak lijkt met name de afnemende economische activiteit. Meer informatie over de case Delfzijl is in bijlage 3 te vinden. In dit hoofdverslag zullen alleen de belangrijkste conclusies van de woningmarktanalyse vermeld worden.

Fig. 4.1: Aantal huishoudens gemeente Delfzijl (op basis van CBS gegevens)

Vergelijkbaarheid Delfzijl is in Nederland gelegen. Daardoor kent Delfzijl een woningmarkt die qua overheidsmaatregelen (hypotheekrenteaftrek, huurwoningwaarderingstelsel etc.) te vergelijken is met Parkstad Limburg. Het voornaamste verschil tussen Parkstad Limburg en Delfzijl is dat Delfzijl landelijk gelegen is, terwijl Parkstad Limburg een verstedelijkt gebied vormt.

24


OVEREENKOMSTEN • •

•

•

Vergelijkbare overheidsregulering op de woningmarkt (beide gelegen in Nederland); Delfzijl heeft de afgelopen 10 jaar een krimp in huishoudens meegemaakt die ongeveer vergelijkbaar is voor de prognoses van Parkstad Limburg tussen 2010 en 2020; Overheid in Delfzijl heeft sinds 2001 soortgelijke maatregelen genomen als Parkstad Limburg van plan is in de toekomst toe te passen (verkleinen woningvoorraad); Beide regio’s zijn decentraal gelegen binnen Nederland;

VERSCHILLEN • • •

Delfzijl telt 27.650 inwoners, terwijl Parkstad Limburg ruim 238.000 inwoners telt; Delfzijl is landelijk gelegen, terwijl Parkstad Limburg een stedelijk gebied vormt; In Delfzijl is de krimp in sterke mate het gevolg van een slecht presterende economie en een negatief imago. In Parkstad Limburg speelt een moeizame economie ook een rol, maar ontstaat de demografische krimp in sterke mate door een sterfteoverschot.

Tabel 4.1: Overeenkomsten en verschillen tussen Parkstad Limburg en Delfzijl

Leegstand en woningvoorraadontwikkeling Door de daling van het aantal huishoudens is de leegstand in Delfzijl in de jaren ’90 sterk toegenomen. De woningen die leegstonden waren overwegend huurwoningen op minder aantrekkelijke woonlocaties. In 2000 bedroeg de leegstand in Zandplatenbuurt en Riffenbuurt ongeveer 25%. [Verwest et al, 2008] Woningen die leegstonden waren voornamelijk rijtjeswoningen en eenvoudige portieketageflats (gebouwd tussen 1950 en 1980). Het waren overwegend goedkope en middeldure huurwoningen die leegstonden. [Interview Degenhart; Tielrooij, 2000] Sinds 2001 is men door intensieve sloop bezig het woningaanbod te verkleinen om de leegstand te beperken. Er worden meer woningen gesloopt dan er weer worden herbouwd. De woningvoorraad wordt hierbij kwantitatief verkleind. Uiteindelijk zullen ruim 1500 woningen gesloopt worden, waarvoor hooguit 1200 nieuwe woningen terug worden gebouwd. De woningvoorraad wordt dus kwantitatief met 300 woningen verkleind. [Wonen in Delfzijl, 2008] Koopwoningprijzen De koopwoningprijzen liggen in Delfzijl op een laag niveau. De gemiddelde woningprijs ligt in Delfzijl ongeveer 40% lager dan de gemiddelde woningprijs in Nederland. Daarnaast staan koopwoningen in Delfzijl ook relatief lang te koop. [Verwest et al, 2008] Toch zijn de woningprijzen de afgelopen 15 gestegen.

Fig. 4.2: Woningprijsindexatie in Delfzijl ten opzichte van het Nederlands gemiddelde, 1993=100. Woningmarktcijfers 2008 zijn bijgewerkt t/m 3e kwartaal 2008. (cijfers kadaster, bron: woningmarktcijfers.nl)

25

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in 2 periodes: • Tussen 1996 en 2001 was er sprake van overaanbod en leegstand op de woningmarkt van Delfzijl. Desondanks zijn de woningprijzen in deze periode gestegen. Deze stijging was wel kleiner dan het landelijk gemiddelde; • Vanaf 2001 is in Delfzijl gestart met een grote transformatie-opgave om de woningvoorraad kwantitatief te verkleinen. Sindsdien zijn de woningprijzen in Delfzijl gestegen. In Delfzijl zijn tussen 1996 en 2001 met name duurdere woningtypen (halfvrijstaand en vrijstaand) in prijs gestegen. De prijsstijging van goedkopere woningtypen was daarentegen gering. Dit is in afwijking van het Nederlands gemiddelde. In Nederland zijn weliswaar de prijzen van vrijstaande woningen eveneens sterker gestegen dan tussenwoningen, maar in Delfzijl is dit verschil veel groter. Zie bijlage 4. [Woningmarktcijfers, 2008]

Fig. 4.3: Woningprijsindexatie woningtypen in Delfzijl. Woningmarktcijfers 2008 zijn bijgewerkt t/m 3e kwartaal 2008. (op basis van woningmarktcijfers.nl)

Financieringseisen Het is denkbaar dat hypotheekverstrekkers bij demografische krimp zwaardere eisen in hun financiering gaan incalculeren. Zoals bijvoorbeeld een extra risk-premium of het weigeren nog langer tegen 100% van de waarde van de woning te financieren. Volgens een hypotheekadviseur is echter niet bekend dat dit soort maatregelen zijn genomen in Delfzijl. [Interview Schonewiller] Koop/huur verhouding Om de leegstand te beperken zijn met name huurwoningen gesloopt. Tussen 2002 en 2008 is het percentage sociale huurwoningen teruggelopen van 38% naar ongeveer 32%. Overheid en corporatie hebben intensief samengewerkt om de leegstand terug te dringen en een onderdeel hiervan was massale sloop. Daarnaast zijn ook diverse huurwoningen verkocht door de woningcorporatie Acantus. Sloopopgave In Delfzijl is de sloopopgave uitgevoerd door de Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (waarin de lokale woningcorporatie, de gemeente en de provincie participeren). De sloop vindt met name plaats onder goedkope huurwoningen. Het gaat hierbij met name om oudere woningen met een lagere boekwaarde in buurten met een mindere leefbaarheid. Het doel was ook een minder eentonige woningvoorraad te creëren. [Interview Degenhart; Interview Noorda]

26

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 4.2 Woningmarktanalyse Saarland De tweede onderzochte referentiecase is Saarland in Duitsland. De oorzaken van de demografische krimp zijn in deze regio met name arbeidsmigratie en een sterfte-overschot. De bevolkingsomvang is in Saarland al sinds medio jaren ’90 aan het dalen. Sinds 2004 is daarnaast ook het aantal huishoudens in de regio aanzienlijk gekrompen. Uitgebreide informatie over de case Saarland is in bijlage 5 te vinden.

Fig. 4.4: Ontwikkeling aantal huishoudens in Saarland (bron: Destatis, Haushalte und Familien, 20022007)

Vergelijkbaarheid Er zijn onvoldoende Nederlandse cases voorhanden die vergelijkbaar worden geacht met de toekomst van Parkstad Limburg. Het is zodoende noodzakelijk om een buitenlandse case als referentiecase te nemen. Enige voorzichtigheid bij het trekken van conclusies is hierbij wel op zijn plaats. De Duitse woningmarkt heeft het afgelopen decennium qua woningprijzen een andere ontwikkeling doorgemaakt dan de Nederlandse woningmarkt. Anderzijds is de demografische krimp in Saarland qua oorzaak en omvang wel goed vergelijkbaar met de toekomst van Parkstad Limburg. OVEREENKOMSTEN • • • • •

Vergelijkbare oorzaken demografisch krimp; Daling huishoudens vergelijkbaar voor Parkstad Limburg tussen 2010 en 2020; Vergrijzing vergelijkbaar met Parkstad Limburg omstreeks 2015/2020; Beiden cases zijn decentraal gelegen in een grensgebied; Koop/huur verhouding vergelijkbaar.

VERSCHILLEN •

• •

De Duitse woningmarkt heeft in het verleden een ander beeld laten zien dan de Nederlandse woningmarkt; In Duitsland zijn woningcorporaties vergaand geprivatiseerd; Afstanden tot omringende steden zijn in Saarbrücken groter dan in Parkstad Limburg.

Tabel 4.2: Overeenkomsten en verschillen tussen Parkstad Limburg en Saarbrücken

Woningvoorraadontwikkeling Opvallend is dat de woningvoorraad in Saarland ook in 2005 en 2006 is blijven groeien, terwijl het aantal huishoudens in deze periode daalde.

Fig. 4.5: Aantal woningen in Saarland (bron:Hassler, 2007)

27

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Mogelijke redenen van de toename van de voorraad zijn: • Dat de deelstaat Saarbrücken de demografische krimp pas laat op de agenda heeft gezet; • Dat een aantal bouwprojecten niet meer afgesteld kon worden doordat deze al te ver gevorderd waren; • Sommige mensen in Saarbrücken zelf delen van hun woning verhuren om aan inkomsten te komen (waardoor er nieuwe wooneenheden ontstaan). Leegstand De afgelopen 8 jaar is de leegstand in Saarland toegenomen. In 2006 was de leegstand in Saarland het hoogst van alle deelstaten in West-Duitsland. Als de leegstandsontwikkeling wordt vergeleken met de leegstandsontwikkeling in de rest van Duitsland, kan men concluderen dat de leegstand in Saarland duidelijk sterker gestegen is dan elders. [Destatis, 2006]

Fig. 4.6: Links: Ontwikkeling leegstand in Saarland Rechts: Percentage leegstaande wooneenheden in West-Duitse deelstaten (op basis van Destatis Wohnsituation in Deutschland 2006)

De structurele leegstand is momenteel het hoogst in de gemeente Illingen. Hier staat een deel van de woningvoorraad al langer dan 5 jaar structureel leeg. In de toekomst is de verwachting dat de structurele leegstand hier en ook in andere plaatsen in Saarland verder zal toenemen. De leegstand doet zich in Saarland zowel in de koopals de huursector voor. Leegstaande woningen zijn in Illingen met name oudere woningen gebouwd in de jaren ’50 en jaren ’60. Nieuwere woningen zijn daarentegen nog goed verkoopbaar of verhuurbaar. [Interview Backes; Abrissprogramm Illingen, 2004] Huurprijzen De huurprijzen zijn in Saarland sterker gestegen dan in de rest van Duitsland. Ondanks het feit dat het aantal huishoudens tussen 2002 en 2006 daalde, stegen de huurprijzen per wooneenheid in Saarland met ongeveer 6%.

Fig. 4.7: Ontwikkeling huurprijzen in Saarland ten opzichte van West-Duitsland en geheel Duitsland (Destatis, Wohnsituation in Deutschland 2006)

28

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Binnen de totale huursector van Saarland zijn de huurprijzen in de lagere huursector gestabiliseerd. De huurprijzen in de hogere huursector zijn daarentegen nog gestegen. Zie bijlage 6 voor meer informatie [Preisspiegel Saarland 2007 en 2008] 2006 2007 2008 Verandering 2006-2008 (%) Eenvoudige woningen €3,46 €3,46 €3,46 0% Gemiddelde woningen €4,13 €4,13 €4,17 +1% Beste woningen €4,96 €4,96 €5,27 +6% Tabel 4.3: Huurprijzen in Saarland in euro per vierkante meter 5 (Op basis van Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008)

Koopwoningprijzen In Saarland zijn de koopwoningprijzen tussen 2006 en 2008 gedaald. Dit is in Duitsland echter geen vreemde ontwikkeling. In de rest van Duitsland zijn de koopwoningprijzen gestabiliseerd of licht gedaald (zie bijlage 6). In Saarland zijn met name eenvoudige woningen in waarde gedaald. De woningprijzen in het hogere woningsegment zijn daarentegen vrijwel stabiel gebleven. Zie onderstaande tabel en bijlage 6. [Preisspiegel Saarland 2007; 2008] 2006 2007 2008 Verandering 2006-2008 (%) Eenvoudige woningen €647,€588,€565,-13% Gemiddelde woningen €850,€821,€823,-3% Beste woningen €1154,€1144,€1146,- -1% Tabel 4.4: Verkoopprijzen eigendomswoningen in Saarland in euro per vierkante meter 6 (Op basis van Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008)

Lokaal zijn de woningprijzen veel sterker onder druk komen te staan. De woningprijzen zijn met name sterk gedaald in de gemeente Illingen. In deze gemeente is de leegstand het grootst en zijn ook de woningprijzen inmiddels in een vrije val geraakt. [Kernplan.de, 2008] Koop/huur verhouding Het eigen woningbezit is in Saarland de afgelopen jaren gedaald. Woonde in 1998 nog 58,1% in een eigen woning, in 2006 was dit percentage gedaald tot 54,9%. In Saarland zijn dus meer mensen gaan huren. Deze wijziging in koop/huur verhouding is opvallend, aangezien het eigenwoningbezit in de rest van Duitsland juist licht toenam. [Destatis, 2006]

Fig.4.8: Percentage eigenwoningbezit in Saarland ten opzichte van West-Duitsland en Duitsland als geheel (op basis van gegevens Destatis)

5 Prijzen zijn indicatief. De prijzen zijn berekend op grond van het gemiddelde te berekenen van de afgeronde prijzen van 13 plaatsen in Saarland, , niet gecorrigeerd naar aantal transacties per plaats. Voor meer informatie zie bijlage 6. 6 Prijzen zijn indicatief. De prijzen zijn berekend op grond van het gemiddelde te berekenen van de afgeronde prijzen van 13 plaatsen in Saarland, , niet gecorrigeerd naar aantal transacties per plaats. Voor meer informatie zie bijlage 6.

29

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Grondprijzen De prijzen van bouwkavels zijn tussen 2006 en 2008 in Saarland gestabiliseerd. Alleen in het district Saarbrücken zijn de grondprijzen licht gestegen. Zie bijlage 6 voor meer informatie. [Preisspiegel Saarland 2007; 2008] 2006 2007 2008 Verandering 2006-2008 (%) Gemiddelde bouwkavel €88 €88 €88 0% Goede bouwkavel €117 €117 €117 0% Zeer goede bouwkavel €193 €195 €195 +1% Tabel 4.5: Prijzen bouwkavels in Saarland in euro per vierkante meter 7 (bron: Preisspiegel Saarland 2007 en 2008)

Sloopopgave Om de leegstand te beperken is men in de gemeente Illingen gestart met het pilot-project MELanIE8. Het doel is hierbij langdurig leegstaande koopwoningen te slopen. Woningen die gesloopt worden zijn oudere woningen die in een slechte staat verkeren. Om dit te bereiken neemt de deelstaat de kosten van sloop op zich en wordt er een financiële tegemoetkoming aan de eigenaar betaald. [Abrissprogramm Illingen , 2004; Interview Backes] 4.3 Toegepaste strategieën strategieën Delfzijl In Delfzijl heeft men als strategie gekozen voor een grote herstructureringsopgave. Hierbij wordt getracht de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Daarnaast wordt de woningvoorraad verkleind. Delfzijl richt zich hierbij op het creëren van een gevarieerd woningaanbod op hoogwaardige woonmilieus. Om de financiële kosten te dragen is er een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij opgericht: OMD. Hierin participeren de woningcorporatie Acantus, de gemeente Delfzijl en de provincie Groningen. [Interview Van Dalen] In Delfzijl-Noord worden de komende jaren 5 nieuwe wijken gebouwd. In Kwelderland (dat uitzicht biedt op de Waddenzee) worden patiobungalows voor 55-plussers en een woontoren gerealiseerd. De Schrijversbuurt zal bestaan uit koopwoningen en enkele woon/werk locaties. Daarnaast wordt er een nieuw voorzieningencentrum met zorgcentrum en aanleunwoningen gerealiseerd. Daarnaast probeert Delfzijl zijn imago te verbeteren met de campagne “echte sterren wonen in Delfzijl.” Dit alles moet ertoe leiden dat Delfzijl aantrekkelijker wordt om in te wonen. [Wonen in Delfzijl, 2008]

Fig. 4.9: De nieuwe hoogwaardige woonmilieus in Delfzijl-Noord (links) en de nieuwe woontoren in Kwelderland (rechts) (bron: wonenindelfzijl.nl) 7 Prijzen zijn indicatief. De prijzen zijn berekend op grond van het gemiddelde te berekenen van de afgeronde prijzen van 13 plaatsen in Saarland, niet gecorrigeerd naar aantal transacties per plaats. Voor meer informatie zie bijlage 6. 8 Het MELanIE (Modellvorhabens zur Eindammung des Landschaftsverbrauch durch Innerortliche Entwickllung) project heeft als doel het landschapsverbruik te verminderen en langdurig leegstaande koopwoningen te slopen

30

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Tenslotte heeft men in Delfzijl op sommige plaatsen gebruik gemaakt van de strategie “knippen”. Hierbij worden in bouwblokken met rijtjeswoningen tussengelegen wooneenheden verwijderd. Op de vrijgekomen ruimte worden vervolgens garages gerealiseerd. Doel van deze strategie is het aantal wooneenheden te verminderen en de marktpositie van overblijvende wooneenheden te verbeteren. [Interview Van Dalen] Saarland In Saarland is de demografische krimp een tijd lang onderschat. Krimp is pas sinds kort op de agenda van de deelstaat gezet. Saarbrücken probeert het centrum aantrekkelijker te maken door een grote revitalisatie van het centrum. Hierbij wordt een boulevard aangelegd nabij de rivier de Saar en wordt een autoweg ondertunneld. Hierdoor moet Saarbrucken een sterk centrum van de regio worden. Voor de woningmarkt streeft Saarland naar het beheren van een ontspannen woningmarkt. Onderdeel hiervan is het beperken van nieuwbouw. Ook wordt getracht bepaalde groenstructuren in de regio te herstellen en gebieden terug te geven aan de natuur (het LENA Project). [Abrissprogramm Illingen, 2004; Kernplan.de, 2008] Daarnaast worden in Saarland ook zogenoemde Mehr-Generation-Häuser9 gerealiseerd. Dit zijn gebouwen waar ontmoetingsplekken voor mensen uit diverse leeftijdsklassen gelegen zijn. Het doel van de gebouwen in met name om de vereenzaming van ouderen tegen te gaan. Om de werkgelegenheid te verbeteren worden in Saarland nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd. Tenslotte wil men ook de werkgelegenheid in de regio verbeteren door een kenniscentrum voor ondernemers op te starten. Daarnaast worden de mogelijkheden voor omscholing, het combineren van werk en privé en kinderopvang verbeterd. Dit met als doel om Saarland aantrekkelijker te maken voor bedrijven om zich te vestigen. [Fraanje et al, 2008] 4.4 4.4 Conclusies In hoofdstuk 4 is een casestudy uitgevoerd naar regio’s waar een daling van het aantal huishoudens heeft plaatsgevonden. Uit deze casestudy komt naar voren dat op regionaal niveau een daling van het aantal huishoudens niet per definitie tot dalende woningprijzen hoeft te leiden. Wel zullen woningprijzen in regio’s met demografische krimp waarschijnlijk minder stijgen dan elders. Indien de woningprijzen elders dalen, zullen ze in regio’s die geconfronteerd worden met demografische krimp waarschijnlijk nog sterker dalen. Op lokaal niveau kunnen de gevolgen nog groter zijn. In de minst aantrekkelijke wijken of dorpskernen treedt leegstand op en zijn de woningprijzen lokaal in een vrije val terecht gekomen. Het lijkt erop dat de kwaliteit van de locatie belangrijk is bij de vraag waar structurele leegstand ontstaat. Leegstaande woningtypen lijken met name eengezinswoningen en meergezinswoningen zonder lift. Met betrekking tot de koop/huur balans laten beide cases een wisselend beeld zien. In Delfzijl stonden met name huurwoningen leeg. In Saarland komt daarentegen ook veel leegstand onder koopwoningen voor. In Delfzijl is als strategie gekozen voor een transformatie-opgave, waarbij oude woninjgen worden gesloopt en nieuwe hoogwaardige woonmilieus worden gecreëerd. In Saarland wil men in bepaalde gebieden groenstructuren versterken en wil men daarnaast proberen de economische positie van de regio te verbeteren. Het is onduidelijk of de uitkomsten van de woningmarktanalyses van Delfzijl en Saarland universeel kunnen worden geacht voor demografische krimp en ook voor Parkstad Limburg zullen gelden. Maar de woningmarktanalyses van Delfzijl en Saarland geven in ieder geval wel een indicatie over de gevolgen van een daling van het aantal huishoudens op de woningmarkt.

9 9 Mehr-Generation-Häuser (MGH) zijn gebouwen waar mensen uit diverse leeftijdsklasse elkaar kunnen ontmoeten. In deze MGH’s zijn onder andere een kinderdagverblijf en informatiecentrum gelegen en worden computercursussen voor jong en oud gegeven. Globaal is er onderscheid te maken in MGH’s die alleen een ontmoetingsfuctie vervullen en MGH’s die tevens een woonfunctie vervullen.

31


Hoofdstuk 5: Case Parkstad Limburg Dit onderzoek richt zich in eerste instantie op de toekomst van de woningmarkt van Parkstad Limburg. In dit hoofdstuk zal de regio Parkstad Limburg worden besproken en zullen toekomstperspectieven voor deze regio worden benoemd. De eerste paragrafen (5.1 t/m 5.3) zijn vrij beschrijvend van aard. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de regio, de bevolkingsprognoses en het overheidsbeleid in Parkstad Limburg. Vervolgens zal er in de paragrafen 5.5 t/m 5.8 een kwalitatief onderzoek naar toekomstperspectieven voor de regio worden gevormd. Dit op grond van een sterkte/zwakte analyse, omgevingsanalyse en SWOT-analyse. Hier worden alternatieve toekomstmogelijkheden voor Parkstad Limburg aangedragen.

5.1: Beschrijving regio

5.2: Beschrijving

5.3: Beschrijving

bevolkingsprognoses

overheidsbeleid

5.4: Sterkte/zwakte analyse

5.5 Omgevingsanalyse

5.6: SWOT-analyse en toekomstscenario’s Parkstad 5.7: Doelgroepen woningsector Fig. 5.1: Plan van aanpak hoofdstuk 5

5.1 Beschrijving regio Parkstad Limburg Parkstad Limburg is gelegen in het zuid-oosten van de provincie Limburg en bestaat uit een 7-tal gemeenten. De gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken maken deel uit van Parkstad Limburg. De eerste vier genoemde gemeenten zijn hierbij verstedelijkte gemeenten, terwijl Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken landelijk gelegen zijn. Van oorsprong werd er in de streek landbouw en mijnbouw bedreven. Steden zijn in de buurt van mijnen gevormd en door de mijnindustrie kreeg de regio een stedelijker karakter. In de jaren ’60 en ’70 stopte de mijnbouw omdat deze niet langer rendabel bleek te zijn. Nadien hebben zich in de regio wel enkele andere bedrijven gevestigd (ABP/APG, CBS etc.). [Parkstad Limburg, 2008]

Fig. 5.2: Links: Situering Parkstad Limburg binnen Nederland, rechts: de gemeenten in Parkstad Limburg

32

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 5.2 Beschrijving bevolkingsprognoses bevolkingsprognoses Parkstad Limburg Bevolkingsafname De regio Parkstad Limburg heeft te maken met een structurele bevolkingsdaling. De totale bevolking daalt al sinds 1997. Oorzaak van de bevolkingsdaling lijkt met name een sterfteoverschot, in combinatie met migratie van hoger opgeleiden (voor opleiding of werk). [Parkstad Limburg, 2005] De natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) is negatief en wordt steeds negatiever. Daarnaast blijft ook het migratiesaldo negatief. Alle bevolkingsprognoses gaan ervan uit dat de bevolkingsafname in Parkstad Limburg zal doorzetten. De E,til-prognose (2008A) voorspelt een daling van 238.699 inwoners in 2008 naar ongeveer 216.400 inwoners in 2020. Ontwikkeling aantal huishoudens In tegenstelling tot het totaal aantal inwoners is het aantal huishoudens in Parkstad Limburg tussen 2003 en 2007 nog redelijk stabiel gebleven. Met een daling in 2004 en lichte stijgingen in 2003, 2005, 2006 en 2007. De E,til prognose gaat ervan uit dat het aantal huishoudens tot 2010 ook nog ongeveer stabiel zal blijven.

Fig. 5.3: Ontwikkeling aantal huishoudens 2002 t/m 2007. (Woonmonitor Limburg 2007)

Het omslagpunt (wanneer het totaal aantal huishoudens structureel zal gaan dalen) zal waarschijnlijk ergens tussen 2010 en 2015 liggen. In 2020 zal volgens de E,til-prognose het aantal huishoudens met ongeveer 2.800 huishoudens zijn gedaald ten opzichte van 2010. Binnen Parkstad Limburg zal de mate van krimp tussen de gemeenten onderling verschillen. In een aantal gemeenten is een daling van het aantal huishoudens reeds begonnen. De daling van het aantal huishoudens zal in de gemeente Kerkrade het hevigst zijn. Op de langere termijn zullen echter alle gemeenten in de regio met een aanzienlijke krimp van het aantal huishoudens geconfronteerd worden.

Fig. 5.4: Ontwikkeling aantal huishoudens 2010 t/m 2040 volgens E,til prognose (cijfers E,til, 2008B)

33

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp De E,til prognose is niet de enige prognose voor Parkstad Limburg. In bijlage 7 is de E,til prognose vergeleken met de PEARL prognose en Primos prognose. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de E,til prognose de meest recente prognose voor Parkstad Limburg is. Wijzigende bevolkingssamenstelling In Parkstad Limburg zal er sprake zijn van een sterk wijzigende bevolkingssamenstelling. Voor de toekomst doet E,til (2008) de volgende voorspellingen voor Limburg: • De ontgroening in Limburg versnelt. Naar verwachting blijft het aantal 0-14 jarigen dalen in Limburg; • De vergrijzing verloopt in Limburg sneller dan landelijk; • De potentiële beroepsbevolking daalt en zal na 2011 nog sterker gaan dalen.

Fig. 5.5: Links: Bevolkingssamenstelling Limburg in 2008 en 2040 (bron: CBS en E,til).

5.3 5.3 Overheidsbeleid in Parkstad Limburg Inmiddels heeft de overheid in Parkstad Limburg beleid opgesteld voor de demografische krimp tot 2020. Onderdeel van dit beleid is het aansturen op sloop van woningen, waar slechts een beperkt aantal nieuwe woningen voor terug komen. Voor een deel van de woningen zal geen nieuwe woning in de plaats komen en is dus sprake van een voorraadcorrectie. De totale sloopopgave tot 2020 zal volgens de overheid uitkomen op ongeveer 12.000 woningen. Hiervoor zullen 6.000 nieuwe woningen in de plaats komen. De woningvoorraad wordt dus met ongeveer 6.000 woningen verkleind. Men baseert de kwantitatieve aanpassing van de woningvoorraad op de meest recente E,til prognose in combinatie met het verminderen van de leegstand die op dit moment al in Parkstad Limburg voorkomt. [Parkstad Limburg, 2006] 5.4 Sterkte/zwakte analyse Parkstad Limburg In paragraaf 5.2 zijn de bevolkingsprognoses voor Parkstad Limburg besproken. Deze prognoses zijn beleidsneutraal en gaan uit van de huidige verwachtingen. Het is mogelijk dat Parkstad Limburg door nieuwe kansen te benutten echter een betere ontwikkeling door zal maken dan de huidige prognoses voorspellen. Anderzijds is het ook mogelijk dat Parkstad Limburg een negatievere ontwikkeling zal doormaken door nieuwe bedreigingen. In de paragrafen 5.4 t/m 5.7 wordt daarom een kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteiten van Parkstad Limburg en toekomstige kansen en bedreigingen voor deze regio. Sterktepunten Parkstad Limburg Economisch De Limburgse economie bestaat voor het grootste deel uit commerciële dienstverlening. Sterktepunten van de economie van Parkstad Limburg liggen onder andere in de aanwezigheid

34

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp van winkelgebieden. Heerlen kent een ruim winkelgebied met winkelcentra als het Corio-center en winkelcentrum ‘t Loon. Daarnaast hebben ook andere gemeenten een ruim eigen winkeldistrict. Een belangrijke commerciële peiler in de regio is de woonboulevard in Heerlen. In de regio zijn de bedrijventerreinen de Beitel en Avantis gelegen. Bedrijventerrein de Beitel is het grootste bedrijventerrein in de regio Parkstad Limburg. Op deze locatie zijn met name bedrijven gelegen die actief zijn in de industrie, transport en distributie. [Heerlen, 2008] Het doel van bedrijventerrein Avantis is om nieuwe technologieën de ruimte te geven en om synergie tussen research, ontwikkeling en internationaal management mogelijk te maken. Duurzame energie neemt hierbij ook een belangrijke rol in. Op Avantis zijn al enkele bedrijven gevestigd die zich op duurzame energie richten. [Avantis, 2008] Cultuur en recreatie Een sterktepunt van Parkstad Limburg is dat er diverse voorzieningen voor dagrecreatie gelegen zijn. Het gaat hierbij onder andere om de dierentuin Gaiapark, de skipiste Snowworld, het themapark Mondo Verde en het industrieel museum Industrion. In Landgraaf wordt het popfestival Pinkpop gehouden en in Kerkrade wordt het Wereld Muziek Concours (WMC) gehouden. In Kerkrade is ook het Parkstad Limburg Stadion gelegen, waar de profvoetbalclub Roda JC gevestigd is. De regio kent een indrukwekkende geschiedenis door de voormalige mijnbouw in de regio. Daarnaast zijn er ook enkele hotels en campings in Parkstad Limburg gelegen. Deze recreatiemogelijkheden kunnen mogelijkheden bieden voor versterking van toerisme in de regio. Opleidingsmogelijkheden In Parkstad Limburg zijn opleidingsmogelijkheden op MBO-, HBO-niveau en Academisch niveau aanwezig. MBO-opleidingen worden aangeboden door het Arcus-college in Heerlen, terwijl de Hogeschool Zuyd diverse opleidingen op HBO-niveau aanbiedt. Daarnaast is in Heerlen de Open Universiteit gevestigd. Deze universiteit richt zich op het verzorgen van afstandsonderwijs. De universiteit wil ook een rol spelen als dé universiteit voor het “leven lang leren”. [Open Universiteit, 2008] Sociaal / leefbaarheid Wat betreft leefbaarheid presteren de wijken in Parkstad Limburg vrij goed. In Parkstad Limburg is slechts één wijk gelegen die door het ministerie van VROM als een probleemwijk wordt aangemerkt (de wijk Meezenbroek in Heerlen). Ecologisch Ook op ecologisch gebied heeft de regio sterktepunten te bieden. In Parkstad Limburg zijn platteland en stad innig met elkaar verweven. Hierdoor vindt er een geleidelijke overloop van stad naar landelijk gebied plaats. Daarnaast zijn binnen Parkstad Limburg enkele bosrijke en natuurgebieden gelegen (zoals de Brunssumerheide). [Parkstad Limburg, 2008C] Ruimtelijke omgeving, stedenbouw en architectuur In de Woonvisie Parkstad Limburg (2006) wordt een beeld geschetst van woonmilieus in de regio: “Parkstad Limburg heeft woonmilieus die overal in Nederland te vinden zijn, maar door de heuvels zijn ze fijnmaziger en minder eentonig. Echt uniek zijn de mijnkoloniën. Ze lijken op tuindorpen elders in Nederland, maar onderscheiden zich door architectuur, sociale opbouw en geschiedenis.” Woningvoorraad De inwoners van Parkstad Limburg zijn over het algemeen tevreden over hun woning. Zij geven voor hun woning een gemiddeld rapportcijfer van een 7.5 (op een schaal van 1 tot 10). De koopsector krijgt gemiddeld een 7.9, de huursector gemiddeld een 6.7. [Parkstad buurtmonitor, 2007] Een pluspunt voor woonconsumenten is dat koopwoningen in Parkstad Limburg relatief goedkoop zijn.

35

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Zwaktepunten Parkstad Limburg Economisch De regio Parkstad Limburg is nooit helemaal hersteld van het sluiten van de mijnen. In Parkstad Limburg is de werkloosheid nog altijd hoger dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Nog steeds trekken met name hoogopgeleide jongeren weg uit Parkstad Limburg op zoek naar werk elders. Op deze manier wordt kennis uit de regio geëxporteerd. [Parkstad Limburg, 2005] Door de economische problemen ligt ook de koopkracht in de regio vrij laag. Dit maakt het voor investeerders minder aantrekkelijk om investeringen in de regio te doen. Sociaal De regio kampt met enkele sociaal-economische problemen. Zo is er met name in Heerlen sprake van drugsoverlast. Deze overlast ontstaat met name door grensoverschrijdend drugsverkeer. Daarnaast ligt de werkloosheid onder niet-westerse allochtonen in Parkstad Limburg aanzienlijk boven het nationaal gemiddelde. Dit geeft allochtonen in de regio een achterstandspositie. [Parkstad buurtmonitor, 2007] Decentrale ligging en matige bereikbaarheid Parkstad Limburg kent binnen Nederland een decentrale ligging. De gevolgen hiervan worden nog eens versterkt doordat de bereikbaarheid van de regio (zowel met het openbaar vervoer als per auto) niet optimaal is. Ruimtelijke omgeving, architectuur en stedenbouw De bebouwing in sommige winkelgebieden van Parkstad Limburg maakt een rommelige indruk. In meerdere winkelgebieden in de regio is hier sprake van. Er is de laatste jaren wel vooruitgang geboekt op dit gebied, maar de situatie is zeker nog niet optimaal. Woningvoorraad Ten opzichte van het Nederlands gemiddelde kent de woningvoorraad in Parkstad Limburg relatief veel naoorlogse woningen. Daarnaast kent de regio relatief gezien weinig nieuwere woningen. Opvallende afwezige woonmilieus in Parkstad Limburg zijn experimentele woonmilieus, excentrieke woonmilieus, woonwerkmilieus en hoogstedelijke milieus. Hierdoor heeft Parkstad Limburg een enigszins eenzijdig woningaanbod. [Parkstad Limburg, 2005] 5.5 Omgevingsanalyse regio Parkstad Limburg In paragraaf 5.5 vindt een externe analyse plaats naar kansen en bedreigingen voor de regio Parkstad Limburg. De regio Parkstad Limburg wordt hierbij in een breder perspectief geplaatst. Enerzijds wordt er gekeken naar wereldwijde ontwikkelingen en veranderingen. Anderzijds wordt er specifiek gekeken naar regio’s die rondom Parkstad Limburg gelegen zijn en economische kernpunten die invloed uitoefenen op Parkstad Limburg. Omringende regio’s zijn Nederlands Limburg, Belgisch Limburg, de regio Luik en de regio Aken. Economische kernpunten die invloed uitoefenen op Parkstad Limburg zijn o.a. de Randstad, het Ruhr-gebied en Brussel.

Fig. 5.6: Parkstad Limburg en omringende gebieden in de Euregio (bewerking www.euregio-bib.net)

36


Fig. 5.7: Economische kernpunten die invloed uitoefenen op Parkstad Limburg

Kansen voor Parkstad Limburg Demografisch De bevolking zal in nabijgelegen regio’s in België en Duitsland blijven groeien. Een kans zou kunnen zijn om mensen uit deze omringende regio’s naar Parkstad Limburg te lokken en zo de demografische krimp te verminderen.

Fig. 5.8: Bevolkingsontwikkeling omringende regio’s (bron: EIS, 2006)

Andere kansen kunnen liggen in migratie van Oost-Europeanen. Door de eenwording van Europa ontstaat er in toenemende mate migratie van Oost-Europeanen naar West-Europese landen. Inmiddels hebben Polen al volop toegang tot de Nederlandse arbeidsmarkt en in de toekomst zullen de Nederlandse grenzen waarschijnlijk ook voor immigranten uit andere Oost-Europese landen geopend worden. Economisch Parkstad Limburg is nabij de Duitse Eifel en het Limburgse Heuvelland gelegen. Mogelijk kunnen er kansen liggen om het toerisme in de regio verder uit te breiden door kansen uit omringende regio’s verder te benutten. Daarnaast is Parkstad Limburg gelegen tussen de economische kernpunten Randstad, Eindhoven, Brussel en Ruhr-gebied. De Randstad is één van de grootste agglomeraties van noord-west Europa en heeft een sterke economische basis. De economie van de Randstad is sterk georiënteerd op diensten en handel. Uit een OESO review blijkt dat de Randstad economisch gezien goed presteert. [OESO review, 2007] Ook Aken en Belgisch Limburg hebben gunstige economisch perspectieven. De regionale economie van Aken bestaat met name uit hightech industrie, automobielindustrie, spoorwegtechniek, ICT en life sciences. [Aachen, 2008] De regionale economie van Belgisch Limburg bestaat in sterke mate uit het midden- en kleinbedrijf. Deze kleinere bedrijven zijn in Belgisch Limburg erg succesvol gebleken. De economische groei ligt in Belgisch Limburg boven het Belgisch gemiddelde. [Locatie in Limburg, 2008]

37

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Sociaal Limburg kent een “Bourgondische cultuur”. Deze joviale cultuur kan extra mogelijkheden bieden op het gebied van toerisme. De Bourgondische cultuur maakt Limburg voor mensen uit de grote steden een ideale plaats om tot rust kunnen komen. Technologisch Duurzame technologie zou kansen kunnen bieden voor Parkstad Limburg. Door technologische verbeteringen is het rendement op zonne-energie sterk toegenomen. In Duitsland en een aantal andere landen heeft zonne-energie een enorme vlucht genomen. In Nederland zou ook een toenemende vraag naar zonne-energie kunnen ontstaan. Dit is echter mede afhankelijk van overheidsbeleid op het gebied van duurzame energie. [Tegenlicht, 2008] Op technologisch gebied kunnen er ook kansen liggen op het gebied van domotica. De stichting “Smart Homes” (dat deel uitmaakt van het kenniscentrum domotica en slim wonen) heeft met voorbeeldwoningen al laten zien hoe domotica het leven van ouderen kan vergemakkelijken. Waarschijnlijk zal domotica in de toekomst goedkoper worden. [Smart Homes, 2008] Daarnaast kunnen er in Parkstad Limburg kansen liggen in de medische technologie. Nabij Parkstad Limburg zijn universiteiten gelegen (in Maastricht en Aken) die onderzoek uitvoeren en opleidingen aanbieden op het gebied van gezondheidswetenschappen en geneeskunde. Daarnaast zijn in Maastricht en Aken academische ziekenhuizen gelegen. [Aachen, 2008] Ook Eindhoven zou kansen kunnen bieden voor Parkstad Limburg. Eindhoven is een sterke speler op het gebied van hoogwaardige technologie, mede door de Techno Campus en de TU Eindhoven. Tenslotte kan ook de callcenter-industrie mogelijkheden bieden voor Parkstad Limburg. In een krimpend Manchester, heeft deze industrietak nieuwe werkgelegenheid gecreëerd. In Parkstad Limburg kunnen eventueel, door de nabijheid van Duitsland en België, ook callcentermedewerkers over de grens worden geworven die de Duitse of Franse taal goed beheersen. Ecologisch Parkstad Limburg ligt tussen het groene Limburgse Heuvelland en de uitlopers van de Eifel. Het gebied ligt tussen natuurschoon waar men rust kan opzoeken en even de drukke steden kan ontvluchten. Het heuvellandschap bestaat uit heuvels, beken, landbouwgrond en bossen. In het heuvellandschap is veel natuurschoon te vinden en er zijn volop mogelijkheden om te wandelen en te fietsen. [Parkstad Limburg, 2008B] Mogelijk zouden mensen uit de grote steden geïnteresseerd zijn in een tweede woning in Zuid-Limburg. Politiek Demografische krimp komt tegenwoordig steeds nadrukkelijker op de landelijke agenda te staan. Mogelijk zal de nationale overheid bereid zijn overheids- of semi-overheidsinstellingen in de regio te vestigen of bepaalde investeringen te bekostigen. Bedreigingen voor Parkstad Limburg Demografisch Volgens bevolkingsprognoses zullen veel andere gemeenten in Zuid-Limburg ook met demografische krimp te maken krijgen. Een bevolkingsafname wordt in de PEARL prognose in alle gemeenten in Zuid-Limburg voorspeld. Ook het aantal huishoudens zal in veel gemeenten in de regio gaan dalen. [CBS, 2005; RPB, 2005] Economisch De wereld heeft te maken met een toenemende globalisering. Zo kennen met name China, India en Brazilië een hoge economische groei en worden deze landen steeds belangrijker op het wereldtoneel. De lage loonkosten in deze landen kunnen een bedreiging vormen voor de concurrentiepositie van westerse economieën, met name in de industriesector. Het geïndustrialiseerde Ruhr-gebied in Duitsland heeft (mede door deze globalisering) te maken met een sociaal-economische neergang. In 2007 bedroeg de werkloosheid in de deelstaat Nordrhein-Westphalen (waar het Ruhr-gebied deel van uitmaakt) ruim 8%. [Arbeitsamt, 2008]

38

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Aangezien het Ruhr-gebied invloed uitoefent op Parkstad Limburg, kan een sociaal-economische achteruitgang van het Ruhr-gebied een bedreiging vormen voor Parkstad Limburg. Sociaal De westerse wereld heeft te maken met een sterk toenemende individualisering. Deze individualisering kan de sociale cohesie van bepaalde wijken verslechteren, waardoor de leefbaarheid van sommige wijken kan verzwakken. Ecologisch Klimaatverandering kan er voor zorgen dat bepaalde dier- en plantensoorten in Zuid-Limburg verdwijnen. Dit zou de regio als toeristische regio enigszins kunnen verzwakken voor natuurliefhebbers. Politiek De landelijke politiek heeft een verandering van beleid doorgevoerd, waarbij de nadruk meer is gelegd op het versterken van sterke regio’s ten nadelen van de zwakkere regio’s. Dit regionaaleconomisch beleid van de Rijksoverheid wordt ook wel “Pieken in de Delta” genoemd. Dit beleid pakt slecht uit voor regio’s als Parkstad Limburg en is mogelijk mede de oorzaak van de krimp. Een voortzetting en versterking van dit beleid kan een bedreiging vormen voor Parkstad Limburg. [De Zeeuw in REM, 2006] Tenslotte is het Nederlands liberaal drugsbeleid een belangrijke factor in het grensoverschrijdende “drugs-toerisme” in de regio Parkstad Limburg. Een voortdurend gedoogbeleid of een verdere versoepeling van weten regelgeving op dit gebied kan een bedreiging vormen voor Parkstad Limburg. 5.6 SWOTSWOT-analyse en toekomstperspectieven In de SWOT-matrix zijn de sterkte- en zwaktepunten van Parkstad Limburg vergeleken met een aantal kansen en bedreigingen voor deze regio. Op grond hiervan zijn SK-, SB-, ZK- en ZBstrategieën opgesteld. Kansen

Sterkten

Zwakten

S.K.1: Vergrijzing in combinatie met de aanwezigheid van academische ziekenhuizen kan kansen bieden voor nieuwe economische perspectieven (medische technologie, domotica, de zorg). S.K.2: Opleidingsinstituten in PL bieden in combinatie met kennis uit Duitsland kansen voor ontwikkeling van nieuwe duurzame technologieën. S.K.3: De mogelijkheden voor toerisme zouden in de regio verder kunnen worden uitgebreid door de kansen die nabijgelegen natuurgebieden bieden. S.K.4: Lage koopwoningprijzen in PL bieden mogelijkheden starters aan te trekken of te behouden voor de regio. S.K.5: De woningvoorraad van PL kan mogelijkheden bieden de groeiende bevolking van Aken en Belgisch Limburg te huisvesten; of als tweede woning dienen voor mensen uit de grote steden. Z.K.1: Hoge werkloosheid in PL maakt het moeilijk Oost-Europese immigranten aan te trekken. Z.K.2: Matige bereikbaarheid en decentrale ligging maken het moeilijk in PL te blijven wonen als men elders werk heeft. Z.K.3: Interne concurrentie tussen gemeenten in Parkstad Limburg kan hulp door Rijksoverheid bemoeilijken. Z.K.4: Drugsproblemen in PL kan de regio minder aantrekkelijk maken voor woonconsumenten uit Duitsland en België.

Bedreigingen S.B.1: Economische peilers van PL (commerciële dienstverlening en dagrecreatie) minder gevoelig voor globalisering. S.B.2: Goede opleidingsmogelijkheden in PL bieden mogelijkheden technologische voorsprong te houden op groeiende economieën in Azië. S.B.3: Relatief goede leefbaarheid van woonwijken zorgt ervoor dat PL minder kwetsbaar is voor verslechterende sociale cohesie. S.B.4: Het natuurschoon in de regio kan worden bedreigd door klimaatverandering (waardoor de regio minder aantrekkelijk wordt voor natuurliefhebbers) .

Z.B.1: Moeizame economie kan verder verzwakken door verslechterende economie in het Ruhr-gebied. Z.B.2: Moeizame economie in PL kan verder verzwakken door overheidsbeleid “Pieken in de Delta”. Z.B.3: De drugsproblemen in PL kunnen blijven bestaan (of verergeren) door overheidsbeleid op dit gebied. Z.B.4: De hoge werkloosheid van allochtonen in PL en de toenemende individualisering kan allochtonen in een sociaal isolement brengen.

Tabel 5.1: Toekomstperspectieven Parkstad Limburg

39

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 5.7 Doelgroepen Doelgroepen Voor de woningsector kunnen de volgende nieuwe doelgroepen worden benoemd voor de toekomst van Parkstad Limburg: • Senioren: het aantal 65-plussers zal in de regio in omvang sterk toenemen; • Pendelaars: mensen die elders werken, maar in Parkstad Limburg blijven wonen; • Starters: Starters op de koopwoningmarkt die elders geen koopwoning kunnen betalen, maar in Parkstad Limburg door de lage woningprijzen wel toegang tot de koopsector hebben; • Terugkeerouderen: Mensen die voorheen zijn weggetrokken uit Limburg maar nu graag weer naar de regio willen terugkeren; • Immigranten uit Oost-Europa: Immigranten uit Oost-Europa die door de eenwording van Europa naar West-Europa trekken (indien voor hen werk gecreëerd wordt); • Immigranten uit de Euregio: Trachten mensen uit Aken en Belgisch Limburg naar Parkstad Limburg te lokken (aanvullend onderzoek naar de haalbaarheid hiervan); • Recreanten: Mensen die in grote steden wonen, maar op zoek zijn naar een tweede woning in een rustig gebied met veel recreatiemogelijkheden. 5.8 Conclusies Alle beleidsneutrale prognoses gaan uit van een doorzettende daling van de bevolkingsomvang in Parkstad Limburg. Daarnaast zal tussen 2010 en 2015 waarschijnlijk ook een structurele daling van het aantal huishoudens inzetten. Uit de SWOT-analyse komt echter naar voren dat Parkstad Limburg nog diverse toekomstperspectieven heeft. Een kans om de demografische krimp te doen afnemen kan liggen in het aantrekken van immigranten uit Oost-Europa. Voor Parkstad Limburg is het door de hoge werkloosheid echter moeilijk om deze kans te benutten. Voor deze immigranten zou eerst werk gecreëerd moeten worden. Daarnaast zou de mogelijkheid onderzocht kunnen worden om mensen uit Aken en Belgisch Limburg voor de regio aan te trekken. Toekomstperspectieven voor Parkstad Limburg zouden mogelijk kunnen liggen in medische technologie, domotica, de zorg, duurzame technologie en toerisme. Met nieuwe economische perspectieven kan getracht worden nieuwe werkgelegenheid te creëren. Daarentegen staan Parkstad Limburg in de toekomst ook enkele nieuwe bedreigingen te wachten. Samengevat geven de huidige beleidsneutrale prognoses een goede indicatie over de bevolkingsontwikkelingen, maar hoeven deze prognoses niet per definitie exact te kloppen. Het is mogelijk dat Parkstad Limburg door nieuwe kansen en bedreigingen een positievere of negatievere ontwikkeling doormaakt dan de huidige bevolkingsprognoses voorspellen.

40


Hoofdstuk 6: Terugblik woningmarkt Parkstad Limburg In paragraaf 6.1 wordt de woningvoorraad van Parkstad Limburg beschreven. Vervolgens wordt in de paragrafen 6.2 en 6.3 de huidige woningmarkt van Parkstad Limburg geanalyseerd. Hierbij gaat het om een woningmarkt die reeds beïnvloed is door een bevolkingsdaling, maar nog slechts beperkt beïnvloed is door een daling van het aantal huishoudens. De daling van het aantal huishoudens was de afgelopen jaren in Parkstad Limburg immers nog gering. 6.1 Huidige woningvoorraad Parkstad Limburg De koop/huur verhouding bedraagt in Parkstad Limburg ongeveer 52% koopwoningen ten opzichte van 48% huurwoningen. Het eigenwoningbezit is in Parkstad Limburg lager dan zowel het landelijk (57%) als provinciaal gemiddelde (61%). De koop/huur verhouding verschilt overigens sterk tussen de 7 gemeenten onderling. [Factsheet PL; VROM DGW SYSWOV] Parkstad Limburg kent relatief weinig nieuwe woningen. Het aandeel woningen gebouwd na 1990 is fors lager dan zowel het landelijk als provinciaal gemiddelde. In Parkstad Limburg is slechts 11% van de voorraad gebouwd na 1990. In grote lijnen is de rest van de woningvoorraad van Parkstad Limburg te vergelijken met het provinciaal gemiddelde.

Fig. 6.1: Bouwjaar woningvoorraad Parkstad Limburg ten opzichte van het provinciaal en landelijk gemiddelde (bronnen: factsheet Parkstad Limburg 2007 en Website VROM: SYSteem WOningVoorraad)

De totale woningvoorraad in Parkstad Limburg bestaat voor een groot deel uit grondgebonden woningen. De voorraad bestaat vooral uit tussenwoningen en half vrijstaande woningen. De voorraad verschilt sterk per gemeente. In de landelijke gemeenten komen relatief veel vrijstaande woningen voor, terwijl in Heerlen relatief veel appartementen gelegen zijn. [Factsheet PL, 2007]

Fig. 6.2: Woningvoorraad Parkstad Limburg per 31-12-2007 (bron: Factsheet PL, 2007)

41

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Tussen 2002 en 2007 is de woningvoorraad nog slechts beperkt gegroeid. Enerzijds werden er nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd, maar anderzijds werden er ook de nodige woningen aan de voorraad onttrokken. [Provincie Limburg, 2006] De totale leegstand bedraagt in Parkstad Limburg ongeveer 4,9%. In de gemeente Kerkrade is de leegstand het hoogst. In de gemeente Voerendaal is het leegstandspercentage daarentegen nog vrij laag (3,2%). [Parkstad Limburg, 2008B]

Totale leegstand (%)

7,0 6,0

5,4

5,8 4,7

5,0 4,0

4,2

4,1

4,0

3,2

3,0 2,0 1,0 0,0

Heerlen

Kerkrade

Landgraaf

Brunssum

Voerendaal

Simpelveld

Onderbanken

Fig. 6.3: Totale leegstand incl. frictieleegstand per 31-12-2007 (bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020)

Kwaliteit koopwoningvoorraad en kwaliteit huurwoningvoorraad Parkstad Limburg kent een woningvoorraad met kwalitatief mindere woningen in zowel de huurals de koopsector. Over het algemeen worden goedkopere huurwoningen door woningcorporaties goed onderhouden. Maar in de koopsector wordt een deel van de goedkopere koopwoningen daarentegen slecht onderhouden. Hierdoor ontstaat het risico dat in de koopsector woningen lastig te verkopen worden en met structurele leegstand te maken kunnen krijgen. [Interview Vaessens; Interview Pickee] 6.2 6.2 Terugblik huurwoningmarkt huurwoningmarkt Parkstad Limburg Op de huurwoningmarkt zijn de afgelopen jaren al enkele honderden woningen gesloopt om de huurwoningvoorraad kwantitatief te verkleinen. Uit gesprekken met woonconsulenten komt naar voren dat de woningvoorraad van Wonen-Zuid goed verhuurbaar is en geen structurele leegstand kent. [Interview Veldhuijzen; Interview van der Wal] Er zijn gewoonlijk tientallen reacties per aangeboden woning en het aantal reacties is de afgelopen jaren zelfs toegenomen. Volgens de statistieken is het aantal reacties per woning in Heerlen het hoogst en in Kerkrade het laagst. Overigens is de reactiegraad op eengezinswoningen duidelijk hoger dan op meergezinswoningen.

Figuur 6.4: Gemiddeld aantal reacties op een woning van Wonen-Zuid in Brunssum, Heerlen en Kerkrade

42

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Ook de meeste andere woningcorporaties lijken vooralsnog weinig structurele leegstand te kennen. [Interview Vaessens] Volgens de officiële cijfers is de leegstand bij woningcorporaties in Parkstad Limburg iets hoger dan het provinciaal gemiddelde. [Woonmonitor Limburg, 2007] 6.3 6.3 Terugblik koopwoningmarkt Parkstad Limburg Ontwikkeling woningprijzen De woningprijzen zijn de afgelopen jaren in Parkstad Limburg duidelijk minder sterk gestegen dan in de rest van Nederland. Tussen 1999 en 2007 zijn de woningprijzen in Nederland ongeveer 70% gestegen, terwijl de woningprijzen in Parkstad met ongeveer 40% zijn gestegen. In Parkstad Limburg zijn de afgelopen jaren met name vrijstaande woningen en appartementen nog in prijs gestegen. De prijzen van twee-onder-één-kap woningen zijn daarentegen vrijwel gestabiliseerd. Zie bijlage 8. [Sprekende cijfers, 2008]

Fig. 6.5: Ontwikkeling koopwoningprijzen in Parkstad Limburg tussen 1999 en 2007 ten opzichte van het landelijk gemiddelde (bewerking van Verwest et al, 2008; woningmarktcijfers.nl)

In totaal telt Nederland 441 gemeenten. In de onderstaande tabel staat weergegeven waar de gemeenten van Parkstad Limburg zich qua woningprijzen bevinden ten opzichte van andere Nederlandse gemeenten. De gemeenten in Parkstad Limburg staan hier laag genoteerd. De woningprijzen (in 6 van de 7 gemeenten) in Parkstad Limburg liggen zowel onder het provinciaal als het landelijk gemiddelde. Kerkrade, Heerlen en Brunssum behoren zelfs tot de gemeenten met de laagste woningprijzen in heel Nederland. Gemeente Voerendaal Onderbanken Simpelveld Landgraaf Brunssum Heerlen Kerkrade Provinciaal gemiddelde Nederlands gemiddelde

Gemiddelde koopsom € 246.600 € 207.300 € 200.300 € 180.800 € 156.700 € 154.300 € 153.900 € 208.900 € 254.900

Positie t.o.v. andere gemeenten 270 van 441 gemeenten 367 van 441 gemeenten 382 van 441 gemeenten 415 van 441 gemeenten 435 van 441 gemeenten 437 van 441 gemeenten 439 van 441 gemeenten -

Tabel 6.1: Gemiddeld koopsom voor een woning in Parkstad Limburg in 2008 ten opzichte van andere gemeenten in Nederland (cijfers van het kadaster, bron: www.woningmarktcijfers.nl)

Lange verkooptijden Parkstad Limburg heeft één van de ruimste woningmarkten van Nederland. De afgelopen jaren is de verkooptijd van koopwoningen verder toegenomen. Woningen staan in de regio duidelijk langer te koop dan in de rest van Nederland. [Sprekende cijfers, 2008]

43

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 6.4 Conclusies Parkstad Limburg kent één van de ruimste woningmarkten van Nederland. Deze ruime markt is mede het gevolg van het feit dat het aantal huishoudens niet meer toeneemt en al licht daalt. Hierdoor neemt de vraag naar woonruimten in Parkstad Limburg niet meer toe. De huidige problemen op de woningmarkt van Parkstad Limburg doen zich met name voor in de koopsector. In de sociale huursector zijn er daarentegen nog tientallen reacties per aangeboden huurwoning van Wonen-Zuid, wat waarschijnlijk mede het gevolg is van de kwantitatieve verkleining van de huurwoningvoorraad. Binnen Parkstad Limburg lijken de gevolgen van krimp op de woningmarkt al het meest merkbaar in Kerkrade. De leegstand is in deze gemeente het hoogst en het aantal reacties per aangeboden huurwoning het laagst.

44


Hoofdstuk 7: Toekomstige gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt woningmarkt van Parkstad Limburg In hoofdstuk 3 en 4 zijn de gevolgen van demografische krimp op de marktmechanismen van de woningmarkt onderzocht. In hoofdstuk 5 en 6 is gekeken naar de regio Parkstad Limburg en de toekomstperspectieven van deze regio. In hoofdstuk 7 worden de onderzoeksresultaten van de voorgaande hoofdstukken geclusterd om een beeld te schetsen van de te verwachten gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt van Parkstad Limburg. Hoofdstuk 3: Theorie effecten krimp op de woningmarkt

Hoofdstuk 4: Casestudy regio’s met een dalend aantal huishoudens

Hoofdstuk 5: Context Parkstad Limburg

Hoofdstuk 6: Terugblik woningmarkt Parkstad Limburg

Hoofdstuk 7: Toekomstige gevolgen demografische krimp op woningmarkt van Parkstad Limburg

Fig. 7.1: In hoofdstuk 7 worden de onderzoeksresultaten van de voorgaande hoofdstukken geclusterd

7.1 Veranderingen eranderingen in woonvoorkeuren Door demografische veranderingen (kleinere huishoudgrootte, ontgroening, vergrijzing) zal de kwalitatieve vraag naar woningen veranderen. In Parkstad Limburg zal alleen de vraag van kleinere 65-plus huishoudens toenemen. De vraag van alle andere huishoudklassen zal afnemen. Voor de woningmarkt kan dit resulteren in een afnemende vraag naar meergezinswoningen zonder lift en (in mindere mate) eengezinswoningen. Daarentegen zal de vraag naar meergezinswoningen met lift en gelijkvloerse eengezinswoningen relatief sterk blijven.

Fig. 7.2: PMC matrix. Door demografische veranderingen zal het aantal grotere en jongere huishoudens afnemen . Dit kan leiden tot een vraag naar andere woningtypen.

7.2 Mogelijk kwetsbare woonlocaties woonlocaties Woonlocaties waar leegstand zou kunnen optreden, lijken met name: • Locaties in gemeenten waar de krimp zich het eerst zal voordoen en waar de krimp het hevigst zal zijn; • Wijken met een mindere leefbaarheid; • Wijken met een kwalitatief mindere woningvoorraad;

45


•

Wijken met een lager voorzieningenpeil.

In bijlage 10 staat weergegeven hoe de wijken in Parkstad Limburg presteren ten aanzien van deze criteria. Volgens deze analyse zullen de gevolgen van demografische krimp waarschijnlijk het eerst en het sterkst merkbaar worden in de gemeente Kerkrade. Heerlen Kerkrade Landgraaf Brunssum Voerendaal Onderbanken Simpelveld -2,8% -5.4% -0.6% -0.9% +2,6% -1,8% -3,3% Tabel 6.4: Ontwikkeling aantal huishoudens tussen 2008 en 2020 volgens E,til prognose (E,til, 2008B)

In Kerkrade presteren de buurten Heilust, Rolduckerveld en Erensteinerveld op leefbaarheid onder het gemeentelijk gemiddelde. [Leefbaarometer, 2006] In deze buurten is daarnaast het aantal reacties op vrijkomende woningen nu al relatief laag. [Interview Van der Wal] De daling van het aantal huishoudens zal volgens de prognoses ook relatief sterk zijn in Simpelveld en Heerlen. Binnen Heerlen presteren de buurten Weggebekker, Zeswegen, Hoppertsgraaf en Dr. Schaepmanplein momenteel het laagst op leefbaarheid. In Simpelveld is de leefbaarheid goed, maar is wel sprake van enkele afgelegen woonlocaties met een lager voorzieningenpeil. [Leefbaarometer, 2006]

Fig. 7.3: Gemiddeld presteren de wijken in Parkstad Limburg positief in het leefbaarheids onderzoek van VROM. Er zijn echter een aantal buurten in de regio met een matige of matig positieve leefbaarheid in de regio (bron: Leefbaarometer, 2006)

Op de langere termijn zullen de gevolgen van demografische krimp ook merkbaar worden in andere gemeenten in Parkstad Limburg. Brunssum kent een aantal locaties met een lagere leefbaarheid, terwijl Landgraaf enkele locaties met een lager voorzieningenpeil kent. Alleen in de gemeente Voerendaal zal de demografische krimp relatief lang op zich laten wachten en zullen de gevolgen voor de woningmarkt naar verwachting beperkt zijn.

46

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp 7.3 Toekomstscenario’ Toekomstscenario’s gevolgen krimp op woningmarkt woningmarkt van Parkstad Limburg In hoofdstuk 5 is naar voren gekomen dat Parkstad Limburg nog diverse toekomstperspectieven heeft. De beleidsneutrale prognoses hoeven dan ook niet per definitie exact te kloppen. Voor de gevolgen van krimp op de woningmarkt van Parkstad Limburg kan onderscheid worden gemaakt in 3 toekomstscenario’s: gemaakt in 3 toekomstscenario’s: • Boven gemiddeld scenario (daling aantal huishoudens kleiner dan verwacht); • Trendscenario (daling aantal huishoudens gelijk aan huidige prognoses); • Onder gemiddeld scenario (daling aantal huishoudens groter dan verwacht). In het trendscenario en het boven gemiddeld scenario zal de overheid trachten het aanbod op de woningmarkt te verkleinen. Hierdoor valt te verwachten dat vraag en aanbod op de woningmarkt redelijk in balans blijven. In het onder gemiddeld scenario zal de krimp echter dermate sterk zijn dat er onvoldoende woningen uit de markt worden gehaald. Hierdoor zal er op de woningmarkt overaanbod ontstaan. Met name in het onder gemiddeld scenario zullen de gevolgen voor de woningmarkt aanzienlijk zijn.

Fig. 7.4: Toekomstscenario’s woningmarkt bij Parkstad Limburg demografische krimp

7.4 7.4 Woningmarkt bij trendscenario Het trendscenario is het meest waarschijnlijke toekomstscenario voor de woningmarkt van Parkstad Limburg. Hieronder wordt een beeld geschetst van de woningmarkt bij het trendscenario. Hierbij is een tijdshorizon aangenomen van de woningmarkt voor de komende 10 jaar (ongeveer 2020). Daarnaast is de veronderstelling ingenomen dat de huidige financiele crisis niet langer dan een aantal jaren zal duren.10 De hypotheekmarkt Demografische krimp heeft effect op de woningprijzen. Aangezien een woning vaak als onderpand geldt bij een financiering, is het in theorie mogelijk dat financiers kritischer worden bij het financieren van woningen in regio’s waar demografische krimp voorkomt. Mogelijke maatregelen zijn het incalculeren van een extra risk-premium in de financiering of het weigeren om nog langer tegen 100% van de waarde van de woning te financieren. In andere regio’s waar een daling van het aantal huishoudens heeft plaatsgevonden (zoals Delfzijl) zijn dit soort maatregelen echter niet genomen. Anderzijds is het niet uit te sluiten dat mede door de recente kredietcrisis- dit soort maatregelen in de toekomst bij demografische krimp wel genomen gaan worden. De bouwmarkt Met de bouwmarkt wordt de markt bedoeld in de bouwindustrie, waaronder aannemers en fabrikanten van bouwmaterialen vallen. Door demografische krimp valt te verwachten dat de nieuwbouwactiviteiten zullen afnemen, terwijl de sloopactiviteiten zullen toenemen. Indien het 10

Mocht de economische crisis aanmerkelijk langer duren dan deze aanname, dan kan de woningmarkt in Parkstad Limburg zich negatiever ontwikkelen.

47

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp aanbod op de woningmarkt wordt verkleind, zullen er op termijn ook minder woningen gerenoveerd en onderhouden worden, simpelweg omdat het aantal woningen afneemt. Samenvattend zou de demografische krimp mogelijk tot minder werk en toenemende concurrentie in de bouwsector kunnen leiden. Deze toenemende concurrentie kan een remmend effect hebben op de bouwkostenontwikkeling. De grondmarkt Aangezien nieuwbouw nog vooral een vervangingsvraag zal zijn, zal de vraag naar bouwgrond afnemen. Daarnaast neemt het aanbod van grond toe door grond die vrijkomt door sloopactiviteiten. Volgens de Residuele Grondwaarde Methode wordt de grondprijs gerelateerd aan de marktwaarde van de te realiseren woningen. Aangezien woningprijzen door demografische krimp geremd worden, zullen grondprijzen ook geremd worden. In Saarland is een stabilisatie van de grondprijzen opgetreden. Het lijkt waarschijnlijk dat in Parkstad Limburg een soortgelijke ontwikkeling zal ontstaan. Mogelijk zullen de grondprijzen zelfs dalen. De huurwoningmarkt Indien de huidige toekomstverwachtingen uitkomen, zal de vraag naar woonruimten afnemen. Het overheidsbeleid zal gericht zijn op verkleining van de woningvoorraad. Door het overheidsbeleid kan de mate van leegstand op de huurmarkt worden beperkt. In regio’s waar demografische krimp is voorgekomen is gebleken dat markthuurprijzen door demografische krimp niet per definitie hoeven te dalen. Het is mogelijk dat huurprijzen ook bij demografische krimp stijgen. Op basis van ervaringen elders lijkt het wel waarschijnlijk dat de markthuurprijzen op zijn minst geremd worden door krimp. Woningtypen die kwetsbaar lijken voor leegstand zijn met name oudere meergezinswoningen zonder lift. Daarnaast kunnen ook woningen gelegen op woonlocaties met een mindere leefbaarheid of een laag voorzieningenpeil potentieel kwetsbaar zijn. De koopwoningmarkt Indien de overheid er in slaagt vraag en aanbod op de woningmarkt in Parkstad Limburg redelijk in balans te houden, zal de leegstand beperkt blijven. Indien andere factoren (consumentenvertrouwen, rentestand e.d.) gunstig zijn, hoeft een afnemend aantal huishoudens niet per definitie tot een daling van de woningprijzen te leiden. Wel zullen woningprijzen in krimpende regio’s op zijn minst geremd worden door demografische krimp. Indien de woningprijzen op nationaal niveau dalen, valt te verwachten dat de prijzen in gebieden met krimp nog sterker dalen dan elders. Waarschijnlijk zullen bepaalde woningtypen in Parkstad Limburg een betere waarde-ontwikkeling doormaken dan andere woningtypen. In Parkstad Limburg zal waarschijnlijk met name de vraag naar meergezinswoningen zonder lift dalen. Daarentegen zal de vraag naar gelijkvloerse woningtypen relatief sterk blijven. Waarschijnlijk zullen de verkooptijden in Parkstad Limburg relatief lang blijven. In Parkstad Limburg zal immers sprake zijn van een vragersmarkt, waarop woonconsumenten alle keuzevrijheid hebben. Hierdoor kan leegstand onder koopwoningen ontstaan. De minst aantrekkelijk woningen kunnen ook met structurele leegstand te maken krijgen. De vastgoedbeleggingsmarkt Onder de vastgoedbeleggingsmarkt wordt hier de huurmarkt bedoeld die in eigendom is van vastgoedbeleggers. Vastgoedbeleggers willen een zo hoog mogelijk rendement scoren bij een zo laag mogelijk risico. Door demografische krimp nemen de risico’s voor beleggers toe. Het directe rendement kan afnemen door leegstand en door remming van de markthuurprijzen. Daarnaast kan ook het indirect rendement afnemen door remming van de woningprijzen. Toch hoeven de rendementen in regio’s die met krimp geconfronteerd worden niet altijd negatief te zijn. Demografische krimp hoeft niet per definitie tot dalende woningprijzen of dalende markthuurprijzen te leiden. Het is mogelijk dat kwalitatief goede woningen die goed aansluiten op de veranderende marktvraag toch positieve rendementen behalen. Het lijkt wel waarschijnlijk dat

48

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp de rendementen in regio’s die met krimp geconfronteerd worden lager liggen dan in regio’s die niet met krimp te maken hebben. De markt van nieuwbouwwoningen Bij een dalende vraag valt te verwachten dat nieuwbouw weliswaar door zal gaan, maar in omvang zal verminderen. In een groeiende woningmarkt bestaat de vraag uit een combinatie van een uitbreidingsvraag en een vervangingsvraag. In een woningmarkt bij krimp zal de vraag nog uitsluitend bestaan uit een vervangingsvraag. Hierdoor zal het aantal nieuwbouwprojecten afnemen en ook de omvang van de projecten kleiner worden. Er valt te verwachten dat commerciële projectontwikkelaars kritischer worden om te investeren in een woningmarkt bij demografische krimp. Het kenmerk van een projectontwikkelaar is dat deze risico draagt over het geïnvesteerde vermogen gedurende de ontwikkeling van het onroerend goed. Door krimp nemen de risico’s voor ontwikkelaars toe. Woningen kunnen moeilijker te verkopen zijn. Als daarnaast de prijzen gaan dalen, dan komen de gevolgen hiervan voor rekening van de projectontwikkelaar. Te verwachten valt dat projectontwikkelaars een grotere riskpremium gaan incalculeren op hun investeringen. Toch lijkt het in een woningmarkt die met krimp geconfronteerd wordt, mogelijk winsten op nieuwbouwwoningen te behalen. Woningprijzen hoeven niet per definitie te dalen door krimp. 7.5 Woningmarkt bij boven gemiddeld scenario In het boven gemiddeld scenario zal Parkstad Limburg een betere ontwikkeling doormaken dan de huidige prognoses voorspellen. Hierbij zal de economische activiteit in de regio verbeteren en zal het aantal huishoudens slechts beperkt dalen. De voornaamste verschillen van het boven gemiddeld scenario ten opzichte van het trendscenario zijn: •

•

•

•

Huurwoningmarkt: uurwoningmarkt: Door een verbeterende economische positie van de regio wordt het mogelijk immigranten uit Oost-Europa en de Euregio aan te trekken. Hierdoor zal de vraag minder dalen dan verwacht, en zullen vraag en aanbod op de woningmarkt in balans blijven. De hoeveelheid leegstand zal beperkt blijven. De huurprijzen zullen nauwelijks door krimp beïnvloed worden; Koopwoningmarkt: oopwoningmarkt: Doordat vraag en aanbod op de woningmarkt in Parkstad Limburg in balans blijven, zal de leegstand beperkt blijven en zullen de effecten op koopwoningprijzen gering zijn; Vastgoedbeleggingsmarkt: Door een verbeterende situatie in de regio zullen directe en indirecte rendementen relatief goed blijven. Hierdoor zullen vastgoedbeleggers bereid blijven om in Parkstad Limburg te investeren. Markt van nieuwbouwwoningen: Bij goed ontwikkelende woningprijzen blijven ontwikkelaars in Parkstad Limburg bereid nieuwe woningen te realiseren.

Voor de niet genoemde overige deelmarkten zullen de gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt niet wezenlijk verschillen ten opzichte van het trendscenario. 7.6 7.6 Woningmarkt bij onder gemiddeld scenario In het onder gemiddeld scenario zullen er onvoldoende woningen uit de markt worden gehaald om het dalend aantal huishoudens te compenseren. In dit geval er een aanzienlijk overaanbod op de woningmarkt van Parkstad Limburg ontstaan. De voornaamste verschillen van het onder gemiddeld scenario ten opzichte van het trendscenario zijn: • Hypotheekmarkt: ypotheekmarkt: Door toegenomen risico’s lijkt het mogelijk dat hypotheekverstrekkers een extra riskpremium in de financiering incalculeren of weigeren nog langer tegen 100% van de waarde van de woning te financieren. Hierdoor kunnen woningprijzen verder onder

49


• •

•

•

•

druk komen te staan. Daarnaast wordt het voor starters (met weinig eigen geld) moeilijk om toegang tot de koopsector te krijgen; Grondmarkt: rondmarkt: Door overaanbod van bouwkavels in combinatie met dalende woningprijzen, kunnen de grondprijzen gaan dalen; Huurwoningmarkt: uurwoningmarkt: Op de huurwoningmarkt met overaanbod zullen woningverhuurders mogelijk de huurprijzen van huurwoningen moeten verlagen om huurwoningen verhuurd te krijgen. Bij de kwalitatief minste woningen zullen prijsverlagingen echter nog nauwelijks effect hebben. Het kwalitatief minste deel van de huurwoningvoorraad kan hierbij structureel uit de markt vallen. Kwetsbaar lijken hierbij met name meergezinswoningen zonder lift. Daarnaast lijken ook woningen die gelegen zijn op woonlocaties met een lagere leefbaarheid of een lager voorzieningenpeil potentieel kwetsbaar. Koopwoningmarkt: oopwoningmarkt: In het onder gemiddeld scenario zal er overaanbod op de koopwoningmarkt ontstaan. Hierdoor zullen woningen in eerste instantie langer te koop staan. Vervolgens zal een deel van de verkopers van de verkoop afzien indien zij de gewenste prijs niet krijgen, waardoor het aantal transacties afneemt. Uiteindelijk zal overaanbod ook woningprijzen beïnvloeden. Woningprijzen zullen zich minder ontwikkelen dan in regio’s waar geen krimp voorkomt. Ondanks dat het mogelijk is dat woningprijzen ook bij overaanbod nog stijgen, lijkt de kans op dalende woningprijzen aanzienlijk. De gevolgen van krimp laten zich sterker voelen in bepaalde buurten of dorpskernen. In deze gebieden kan de leegstand sterk toenemen. In deze buurten kan vervolgens een neerwaartse spiraal ontstaan, waardoor de leefbaarheid in deze buurten achteruit kan gaan. De woningprijzen kunnen in deze buurten of dorpskernen lokaal in een vrije val terecht komen. Vastgoedbeleggingsmarkt astgoedbeleggingsmarkt: beleggingsmarkt: In het onder gemiddeld scenario zullen de risico’s voor beleggers aanzienlijk zijn. Zowel directe als indirecte rendementen komen onder druk te staan en kunnen dalen. Beleggers zullen waarschijnlijk of (1) helemaal niet meer investeren in regio’s die met demografische krimp te maken hebben, of (2) op hun investeringen een hogere riskpremium gaan eisen. Dit zal leiden tot een dalend aantal beleggingen in krimpende regio’s. Markt van nieuwbouwwoningen: nieuwbouwwoningen Voor projectontwikkelaars nemen de risico’s toe. Dalende woningprijzen kunnen tot verliesgevende projecten leiden. Indien woningprijzen tot onder het niveau van bouwkosten dalen, zal er nog nauwelijks nieuwbouw plaatsvinden.

7.7 7.7 Koop/huur balans in Parkstad Limburg Tot op heden lijken de gevolgen van demografische krimp met name merkbaar in de koopsector, terwijl in de huursector de reactiegraad op huurwoningen nog vrij hoog is (zie paragraaf 6.3). Het is echter niet met zekerheid te zeggen wat de gevolgen van demografische krimp op de langere termijn zullen zijn voor de koop/huur balans in Parkstad Limburg. De reden hiervan is dat er zowel mechanismen aan te wijzen zijn die kunnen leiden tot een groter wordende vraag naar huurwoningen als er mechanismen zijn die tot een groter wordende vraag naar koopwoningen kunnen leiden. Welke van deze mechanismen de overhand krijgen is moeilijk te voorspellen. Ook de referentiecases (Delfzijl en Saarland) laten wat dit betreft een sterk wisselend beeld zien. Mechanismen die tot een toenemende vraag naar huurwoningen kunnen leiden Bij demografische krimp zijn het vaak hogere inkomensklassen die wegtrekken, terwijl lagere inkomensgroepen en ouderen achterblijven. Lagere inkomensklassen zijn vaak aangewezen op de sociale huursector. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de vraag naar (sociale) huurwoningen relatief sterk blijft. Ook eventuele extra financieringseisen door hypotheekverstrekkers zouden ervoor kunnen zorgen dat veel mensen geen toegang meer tot de koopsector krijgen en op de huursector aangewezen zijn.

50

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Daarnaast is het aantal overstappers van huur- naar koopsector mede afhankelijk van de regionale economische groei. (zie Renes & Jókövi, 2008) Aangezien demografische krimp een remmend effect kan hebben op de regionale economie (zie paragraaf 2.4), zou dit tot een afnemend aantal overstappers naar de koopsector kunnen leiden. Door demografische krimp nemen de risico’s om een koopwoning te kopen in ieder geval toe. De woningprijzen zullen zich minder ontwikkelen dan elders en dit brengt ook grotere risico’s met zich mee. Mogelijk zullen hierdoor meer mensen voor huren kiezen. Mechanismen die tot een toenemende vraag naar koopwoningen kunnen leiden Anderzijds is het makkelijker een huurwoning te verlaten dan een koopwoning te verlaten. Bij een huurwoning kan men simpelweg het huurcontract opzeggen. In een koopwoning moet men daarentegen de eigen woning kwijt zien te raken. Dit kan uiteindelijk tot een afnemend aantal verhuizenden uit de koopsector leiden. [Verwest et al, 2008] Daarnaast is uit empirisch onderzoek gebleken dat de overstap van huur naar koop in sterke mate beïnvloed wordt door financiële barrières. [Renes & Jókövi, 2008] In woningmarkten met een woningtekort stijgen koopwoningprijzen vaak sterker dan (gereguleerde) huurwoningprijzen, waardoor de overstap van huur naar koop bemoeilijkt wordt. Door demografische krimp zullen koopwoningprijzen echter geremd worden, waardoor de overstap voor meer mensen haalbaar zou kunnen worden. Conclusie Zoals blijkt is de vraag of demografische krimp met name de koop- of de huursector zal treffen niet met zekerheid te beantwoorden. Op de langere termijn lijkt het meest waarschijnlijk dat zowel de koopals de huursector de gevolgen van demografische krimp zal ondervinden. In zowel de koopals huursector komen kwalitatief mindere woningen voor die met leegstand te maken kunnen krijgen. Tot op heden zijn met name huurwoningen gesloopt. Om de woningmarkt op termijn in balans te houden zal echter ook de koopwoningvoorraad kwantitatief verkleind moeten worden. 7.8 7.8 Concurrentie onder woningverhuurders Indien overaanbod op de woningmarkt ontstaat valt te verwachten dat demografische krimp tot sterkere concurrentie tussen woningverhuurders zal leiden. Bij het ontstaan van overaanbod op de huurmarkt zal op korte termijn waarschijnlijk met name op prijs geconcurreerd gaan worden. Aangezien commerciële verhuurders (in tegenstelling tot sociale verhuurders) de markthuurprijs vragen voor huurwoningen, lijken woningprijzen van commerciële verhuurders hierbij het meest onder druk komen te staan. Op de langere termijn zal waarschijnlijk de kwaliteit van de aangeboden woning de doorslag geven. Te verwachten valt dat bepaalde woningen structureel uit de markt vallen, ook indien de prijzen van deze woningen worden verlaagd. Dit zal met name het geval zijn in de minder aantrekkelijke delen van het woningaanbod. 7.9 Doelgroepformulering huursector De doelgroepformulering is mede afhankelijk van het toekomstscenario. In het trendscenario worden de voornaamste doelgroepen gevormd door senioren, pendelaars, starters en terugkeerouderen. In het boven gemiddeld scenario kunnen ook migranten en recreanten een doelgroep vormen. In het onder gemiddeld scenario zal het daarentegen moeilijk worden bepaalde doelgroepen aan te trekken of voor de regio te behouden.

51


Fig. 7.5: Doelgroepformulering bij diverse toekomstscenario’s voor Parkstad Limburg 7.10 Conclusies gevolgen van demografische krimp op een woningverhuurder Demografische krimp kan invloed uitoefenen op alle deelmarkten van de woningmarkt. Hierdoor kunnen complexe mechanismen op gang komen. Voor de toekomst van Parkstad Limburg kan er in beginsel onderscheid worden gemaakt in een 3-tal toekomstscenario’s. De gevolgen van demografische krimp zijn met name in het onder gemiddeld scenario voor een woningverhuurder aanzienlijk. Voor een woningverhuurder geldt dat er bij het ontstaan van overaanbod (langdurige) leegstand kan ontstaan. In wijken waar veel leegstand ontstaat kan de leefbaarheid onder druk komen te staan. Daarnaast kunnen woningen door demografische krimp lastiger te verkopen zijn en zal de boekwinst bij verkoop gering zijn. Daarnaast kan ook de waarde van grondposities mogelijk dalen. Ook de risico’s bij het ontwikkelen van koopwoningen kunnen toenemen. In dit hoofdstuk zijn tenslotte enkele nieuwe doelgroepen voor de woningsector benoemd. Deze doelgroepen kunnen tussen de toekomstscenario’s onderling verschillen. Senioren en pendelaars zullen in ieder geval een belangrijke doelgroep voor de woningsector gaan vormen.

52


Hoofdstuk oofdstuk 8: 8: Effecten krimp op portefeuille WonenWonen-Zuid In het vorige hoofdstuk is besproken wat de gevolgen van demografische krimp vermoedelijk op de woningmarkt van Parkstad Limburg zullen zijn. In dit hoofdstuk zal de vertaalslag worden gemaakt naar de effecten van de krimp op Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg. 8.1 Positie WonenWonen-Zuid binnen Parkstad Limburg De totale woningvoorraad van Parkstad Limburg bestaat uit ongeveer 115.000 woningen. WonenZuid bezit ongeveer 4.350 woningen in Parkstad Limburg. Dit komt overeen met ongeveer 4% van de totale woningvoorraad. [Factsheet PL, 2007]

Fig. 8.1: Woningvoorraad in Parkstad Limburg (op basis van gegevens Factsheet Parkstad Limburg en VROM Systeem Woningvoorraad)

Binnen de sociale huursector is het marktaandeel van Wonen-Zuid ongeveer 11%. Wonen-Zuid is hiermee in Parkstad Limburg de op drie na grootste sociale verhuurder, na Weller (25%), Woonpunt (16%) en Hestia Groep (15%).

Fig. 8.2: Woningvoorraad van Parkstad Limburg in eigendom van woningcorporaties per 31-12-2006 (op basis van gegevens website VROM)

8.2 Portefeuillesamenstelling WonenWonen-Zuid regio Parkstad Limburg In grote lijnen komt de woningvoorraad van Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg wat betreft bouwjaar overeen met de totale woningvoorraad in de regio. De portefeuille van Wonen-Zuid kent wel een hoger percentage woningen gebouwd na 1990 (16% t.o.v. 11%) en een hoger percentage

53

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp vooroorlogse woningen (21% t.o.v. 19%) dan het regionaal gemiddelde. Het oudere woningbezit van Wonen-Zuid is gelegen in de historische buurten Molenberg en Treebeek. Nieuwere woningen zijn met name gelegen in Chevremont.

Fig. 8.3: Bouwjaar woningbezit Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg

De woningvoorraad van Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg bestaat voor een groot deel uit meergezinswoningen (53%). Deze meergezinswoningen bestaan zowel uit meergezinswoningen met lift als meergezinswoningen zonder lift. Het ontbreken van een lift maakt een deel van de woningvoorraad potentieel kwetsbaar voor demografische ontwikkelingen (zoals vergrijzing). Meergezinswoningen zonder lift zijn met name gelegen in Aarveld, Treebeek, Douve Weien, Erensteinerveld en Chevremont.

Fig. 8.4: Woningvoorraad Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg

8.3 Potentieel Potentieel kwetsba kwetsbaa wetsbaar woningbezit De woningen van Wonen-Zuid zijn gespreid over Heerlen, Kerkrade en Brunssum. Er is een analyse opgesteld om te identificeren in welke buurten de leegstand binnen de portefeuille van Wonen-Zuid zou kunnen optreden. Hierbij wordt verondersteld dat de volgende buurten het meest kwetsbaar zijn:

54


• • • • • •

Wijken die met de sterkste daling van het aantal huishoudens te maken krijgen; Buurten met woningen met een lage reactiegraad11; Buurten met oudere woningen of een fysiek mindere kwaliteit; Woningtypen die onvoldoende aansluiten op demografische veranderingen (zoals meergezinswoning zonder lift); Buurten met een lagere leefbaarheid; Buurten met een lager voorzieningenpeil.

Het lijkt waarschijnlijk dat de gevolgen van demografische krimp voor Wonen-Zuid het grootst zullen zijn in de buurt Erensteinerveld. In dit deel van Kerkrade zal de krimp volgens de E,tilprognose sterk zijn. Daarnaast is de reactiegraad op aangeboden huurwoningen in Erensteinerveld nu al relatief laag en kent deze buurt veel oudere meergezinswoningen zonder lift. Andere mogelijk kwetsbare buurten kunnen Haanrade, Spekholzerheide, Molenberg en Aarveld zijn.

Fig. 8.5: Analyse kwetsbaarheid woningbezit Wonen-Zuid voor leegstand. Woningen in buurten met de meeste rode blokjes lijken hierbij het meest kwetsbaar.

8.4 Conclusie positie WonenWonen-Zuid binnen woningmarkt woningmarkt van Parkstad Limburg De woningportefeuille van Wonen-Zuid kent zowel sterkte- als zwaktepunten. Sterktepunt is dat Wonen-Zuid een relatief groot aandeel nieuwere woningen in bezit heeft. Daarnaast is het merendeel van de portefeuille van Wonen-Zuid geconcentreerd in relatief sterke buurten. Zwaktepunt van de portefeuille is het relatief grote aandeel meergezinswoningen zonder lift. Daarnaast heeft Wonen-Zuid woningbezit in een aantal buurten die potentieel kwetsbaar kunnen worden geacht bij demografische krimp. Eventuele portefeuillestrategieën kunnen liggen in het aanbrengen van een lift bij meergezinswoningen en het verdunnen van bepaalde wijken. Deze strategische keuzes worden uitgebreid beschreven in het volgende hoofdstuk.

11

De reactiegraad geeft het gemiddeld aantal reacties van geïnteresseerde woningzoekenden aan op een door Wonen-Zuid in de krant en/of op internet aangeboden huurwoning.

55


Hoofdstuk 9: Strategievorming en positionering bij krimp In hoofdstuk 9 worden strategieën beschreven die een woningverhuurder kan hanteren om op demografische krimp te anticiperen. Allereerst zal gewezen worden op een nieuwe manier van denken voor een woningverhuurder (planning for decline). Vervolgens zullen nieuwe gebiedsconcepten voor Parkstad Limburg worden aangedragen en zullen portefeuillestrategieën worden beschreven. Tenslotte wordt gewezen op beleid dat de overheid kan voeren om woningverhuurders te ondersteunen bij deze complexe opgave. 9.1 Een nieuwe manier van denken voor woningverhuurders Na de tweede wereldoorlog hebben woningcorporaties op grote schaal nieuwe woningen gerealiseerd om de sterke bevolkingsgroei tijdens de babyboom periode te kunnen opvangen. Zo veel mogelijk bouwen was destijds het devies. In krimpende gebieden vindt nu net het tegenover gestelde plaats en dit vraagt om een andere manier van denken. Niets doen lijkt geen optie in een woningmarkt met demografische krimp. Hierdoor zal overaanbod en leegstand ontstaan. Dat kan leiden tot een verminderende leefbaarheid en een neerwaartse spiraal in bepaalde wijken. Meer dan ooit te voren moet een pro-actief portefeuillebeleid ervoor zorgen dat alle delen van de portefeuille een woningaanbod presenteren met een concurrerende prijs/kwaliteit verhouding. Minder sterke portefeuilledelen kunnen met langdurige leegstand te maken krijgen. Daarnaast zal over een goede bedrijfsstrategie voor de langere termijn moeten worden nagedacht. Hierbij zullen ook nieuwe samenwerkingsvormen overwogen kunnen worden (zie 9.6 en 9.7). 9.2 Gebiedsconcepten Om op de demografische krimp te anticiperen zijn er enkele gebiedsgerichte strategieën opgesteld. Centraal staan hierbij nieuwe economische perspectieven, het verdunnen van wijken en het behouden van de leefbaarheid in verdunde gebieden. Nieuwe economische perspectieven Om de regionale economie een stimulans te geven, zal de regio Parkstad Limburg moeten zoeken naar nieuwe economische perspectieven. Door de vergrijzing en de nabijheid van opleidingsinstituten en academische ziekenhuizen zouden er perspectieven kunnen liggen in medische technologie, domotica en de zorg. Andere mogelijke economische perspectieven kunnen liggen in bijvoorbeeld duurzame energie. Indien bepaald personeel niet binnen de regio gevonden kan worden, zouden mogelijk immigranten voor bepaalde werkzaamheden aangetrokken kunnen worden. Verdunning Om de leegstand te beperken en een goede leefbaarheid te behouden, zal er in diverse wijken verdund moeten worden. Er zullen woningen gesloopt moeten worden om de woningvoorraad te verkleinen en dit biedt mogelijkheden om vervolgens hoogwaardige woonmilieus in het groen te creëren. Door de lokale overheid van Parkstad Limburg is reeds een verdunningsplan opgesteld op basis van ecologische en stedenbouwkundige criteria. (zie bijv. Gerrichhauzen & Dochterom, 2007) Daarnaast zal sloop plaats vinden onder woningen met een lage boekwaarde om de kosten van de sloopopgave te verkleinen. Maar te slopen woningen dienen niet alleen te worden aangewezen op grond van stedenbouwkundige criteria en op grond van een lage boekwaarde. Er moet ook gestreefd worden naar het creëren van een woningvoorraad die zo goed mogelijk aansluit op de woonwensen van de consument. Verdunningen zullen dan ook met name plaats moeten vinden onder minder populaire woningtypen op minder aantrekkelijke woonlocaties (zie paragraaf 8.3 voor meer informatie).

56

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp De grootste verdunningsopgave binnen Parkstad Limburg wacht in de gemeente Kerkrade. Hier zal volgens de prognoses de daling van het aantal huishoudens het sterkst zijn. Aangezien Heerlen volgens de Leefbaarometer veel wijken met een mindere woningvoorraad heeft (zie bijlage 10), zou ook in deze gemeente sterke verdunning plaats kunnen vinden. Ook in de gemeenten Simpelveld, Brunssum, Landgraaf en Onderbanken zal op termijn verdund moeten worden. Alleen in de gemeente Voerendaal zal voorlopig nog niet verdund hoeven te worden. Verdunningen kunnen plaatsvinden in wijken met een lagere leefbaarheid en in wijken een woningvoorraad met veel oudere meergezinswoningen zonder lift. In Kerkrade gaat het hierbij onder andere om de buurten Heilust, Rolduckerveld en Erensteinerveld. In Heerlen zou verdund kunnen worden in bijvoorbeeld Weggebekker, Zeswegen, Hoppertsgraaf, Vrieheide en Meezenbroek. Doordat er in Parkstad Limburg ook kwalitatief slechte woningen in de koopsector voorkomen, zullen ook kwalitatief slechte koopwoningen gesloopt moeten worden. Voor Wonen-Zuid komt met name de buurt Erensteinerveld in aanmerking voor verdunning, omdat deze buurt nog slechts beperkte toekomstperspectieven heeft. Daarnaast zal in mindere mate ook in enkele andere buurten in Kerkrade en Heerlen verdund kunnen worden. In Heerlen zullen verdunningen met name plaats kunnen vinden in de buurten Aarveld en Dr. Schaepmansplein. In Aarveld zijn veel meergezinswoningen gelegen die onvoldoende aansluiten op de veranderende marktvraag, terwijl de buurt Dr. Schaepmansplein een buurt is die een lagere leefbaarheid kent.

Fig. 9.1: Mogelijke verdunning in wijken waar Wonen-Zuid bezit heeft

57

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Behouden leefbaarheid in verdunde gebieden door recombinatie Door de intensieve verdunning zullen de stedelijke structuren ingrijpend veranderen. Het zal noodzakelijk zijn strategieën te ontwikkelen om de leefbaarheid in verdunde gebieden op peil te houden. Een mogelijke strategie is hierbij “recombinatie”. [Gerrichhauzen & Dogterom, 2007] Hierbij tracht men voorzieningen te clusteren in plaats van voorzieningen te spreiden. Dit met als doel een evenwichtige bevolkingssamenstelling in de buurt te behouden en plaatsen te creëren waar mensen uit diverse leeftijdsgroepen samenkomen. In voorzieningenclusters zouden o.a. de volgende voorzieningen geclusterd kunnen worden: • Buurtwinkels; • Verzorgingscentrum; • Brede school en kinderopvang; • Woon/werk milieus. Voor Wonen-Zuid komen met name de buurten Chevremont en Douve Weien in aanmerking voor een voorzieningencluster. Daarnaast kunnen voorzieningenclusters worden aangelegd in Molenberg, Treebeek en mogelijk Eygelshoven.

Fig. 9.2: Mogelijke voorzieningenclusters in wijken waar Wonen-Zuid bezit heeft

Het is essentieel voor de leefbaarheid om buurtwinkels te behouden. Een mogelijke strategie om buurtwinkels te behouden zou kunnen zijn om een systeem met vouchers op te zetten. Hierbij krijgen huurders vouchers van hun woningverhuurder die recht geven op korting bij de lokale buurtwinkel. Doel is ervoor te zorgen dat huurders de boodschappen bij de lokale buurtwinkel blijven doen, zodat buurtwinkels behouden blijven.

58

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Plaatselijk verdichten In de nabijheid van voorzieningenclusters zou eventueel plaatselijk verdicht kunnen worden. In de nabijheid van voorzieningen zouden zorgcentra en aanleunwoningen gerealiseerd kunnen worden. 9.3 Strategieën voor woningverhuurders in een krimpende markt Een woningverhuurder in een regio met demografische krimp is in wezen een marktpartij in een krimpende markt.12 Indien er een krimpende markt ontstaat, vraagt dit een heroverweging van de strategische positie van een marktpartij. Hieronder worden een aantal strategieën genoemd om succesvol te opereren in een krimpende markt: Vermijden van uitputtingsslag en toepassen oogst-strategie In een onderzoek concluderen Harrigan en Porter (1983) dat ondernemingen die succesvol zijn in een krimpende markt een uitputtingsslag met concurrenten proberen te voorkomen. Tevens nemen zij de eerste tekenen van een krimpende markt serieus. Een mogelijke strategie voor een krimpende markt is de “oogst-strategie”. Hierbij wordt gestreefd naar beperking van de kosten op korte termijn om op de langere termijn geleidelijk een deel van de producten uit de markt te halen. [Droste & Harlaar, 2006] Het zoeken naar nichemarkten en unieke producten Uit een onderzoek van Harrigan en Porter (1983) blijkt echter dat ondernemingen die succesvol zijn in een krimpende markt echter niet per definitie de oogst-strategie hanteren. Er kan ook succes worden behaald door nieuwe nichemarkten te zoeken, waarop vervolgens een uniek product wordt aangeboden. Hierbij wordt gestreefd naar een sterke positie in een kleinere deelmarkt die wel nog voldoende toekomstperspectieven biedt. Nichemarkten die mogelijk nog kansen bieden voor verhuurders in Parkstad Limburg zijn bijvoorbeeld huisvesting van senioren, pendelaars en terugkeerouderen. Streven naar geografische spreiding van de portefeuille Woningverhuurders in krimpende regio’s kunnen streven naar een geografisch meer gespreide portefeuille. In regio’s met krimp zou gekozen kunnen worden voor een planmatige verkleining van de portefeuille. Daarentegen kan gestreefd worden naar een uitbreiding van de portefeuille in groeiende regio’s. Uitbreiding naar groeiende regio’s zou plaats kunnen vinden door acquisities of door te streven naar fusies met verhuurders in groeiende regio’s. Als woningverhuurder zou men de omslag kunnen maken van een woningverhuurder die zich binnen een beperkt verzorgingsgebied op veel doelgroepen richt (geografisch georiënteerde corporatie), naar een woningverhuurder die zich binnen een groter verzorgingsgebied op specifieke doelgroepen richt (doelgroepencorporatie). Het genereren van customer value 13 Om leegstand te beperken moeten woningverhuurders in krimpende gebieden trachten huurders te behouden en trachten te voorkomen dat huurders overstappen naar de koopsector of naar een concurrerende verhuurder. Woningverhuurders hebben dus alle baat bij een hoge loyaliteit onder hun eigen huurders. De loyaliteit onder huurders wordt enerzijds beïnvloed door het aangeboden product (woning en woonomgeving). Maar daarnaast kan de loyaliteit verder worden verhoogd door een hoge kwaliteit van dienstverlening en het aanbieden van een sterk aanbod van additionele woondiensten/steundiensten. [Dogge, 2003] Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan zorg aan huis, boodschappendienst, maaltijdservice etc. Deze additionele woondiensten kunnen de klantbinding vergroten en bieden mogelijkheden huurders voor de verhuurder (en de regio) te behouden. 12

Een krimpende markt mag voor de woningmarkt een nieuw verschijnsel zijn, maar in veel andere branches zijn krimpende markten eerder voorgekomen. Bijvoorbeeld fabrikanten langspeelplaten en oudere typen beeldbuis-TV’s Customer value betekent het creëren van meerwaarde voor de klant met als doel de klanttevredenheid en de loyaliteit van de klant te vergroten. 13

59

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Het aantrekkelijker maken van de regio om in te wonen Daarnaast kan de aantrekkelijkheid om te wonen verder worden verbeterd door sterktepunten van de regio te benutten. Hierbij valt te denken aan de relatief goede leefbaarheid van wijken en de mogelijkheden om wijken te verdunnen. Door wijken te verdunnen kunnen hoogwaardige woonmilieus in het groen worden gecreëerd. Een goede samenwerking met andere marktpartijen Een goede samenwerking tussen diverse publieke en private partijen is essentieel. Elke woningverhuurder dient hierbij zijn verantwoordelijkheid te nemen. Een goede samenwerkingsstrategie is hierbij “coöpetitie”, waarbij enerzijds concurrentie plaatsvindt, maar anderzijds ook vergaand wordt samengewerkt. Dit om gezamenlijke doelstellingen te behalen en een uitputtingsslag onder verhuurders te voorkomen. 9.4 Woonconcepten om nieuwe doelgroepen te bedienen Ondanks de demografische krimp zijn er een aantal doelgroepen voor Parkstad Limburg te benoemen die nog perspectieven kunnen bieden. Op deze nichemarkten zouden woningverhuurders zich kunnen richten. In hoofdstuk 5 zijn de volgende doelgroepen voor Parkstad Limburg geformuleerd: senioren, pendelaars, starters, terugkeerouderen, immigranten en recreanten. Bij deze doelgroepen kunnen de volgende woonconcepten worden benoemd: Woonconcept voor senioren De doelgroep senioren zal in Parkstad Limburg sterk groeien. Voor deze senioren kunnen gelijkvloerse eengezinswoningen of meergezinswoningen met lift geschikt zijn. De doelgroep senioren is divers en bestaat zowel uit senioren met een grotere als een kleinere portemonnee. Voor deze doelgroep kan ook worden nagedacht over het aanbieden van additionele woondiensten zoals boodschappenservice of maaltijdservice. Voor hulpbehoevende senioren kan een woon/zorg concept worden aangeboden. Mogelijkheden voor deze doelgroepen kunnen ook liggen in aanleunwoningen en mantelzorgwoningen, waarbij zorg aan huis wordt aangeboden. Woonconcept voor pendelaars Pendelaars zijn mensen die elders werken, maar in Parkstad Limburg (blijven) wonen. Met een sterk woonconcept moet het voor een inwoner van Parkstad Limburg makkelijker worden gemaakt om in Parkstad Limburg te blijven wonen als men elders werk heeft. Onderdeel hiervan is het verkleinen van de reistijd en het aanbieden van een woonconcept dat goed aansluit op de vaak drukke levensstijl van pendelaars. Potentieel aantrekkelijke woonlocaties voor pendelaars bestaan uit woonlocaties die gelegen zijn op locaties nabij verkeersknooppunten (afslag autosnelweg of NS station). Daarnaast bieden additionele woondiensten (boodschappenservice, maaltijdservice, babysitdienst e.d.) ook mogelijkheden voor deze doelgroep. Woonconcept voor starters Parkstad Limburg heeft door de lage koopwoningprijzen mogelijkheden starters voor de regio te behouden. Geschikte woningen voor starters zijn met name goedkope koopwoningen. Te verkopen sociale huurwoningen kunnen voor deze doelgroep zeer geschikt zijn. Mogelijkheden lijken hierbij met name te liggen in eengezinswoningen gelegen op locaties met een laag percentage eigenwoningbezit. Door het verkopen van huurwoningen kan het percentage eigenwoningbezit in deze wijken worden verhoogd. Woonconcept voor terugkeerouderen Voor het terug laten keren van ouderen naar de regio dienen de kwaliteiten van de regio zoveel mogelijk te worden benut. Potentiële kans is hierbij het inspelen op nostalgische gevoelens. Woonconcepten kunnen bestaan uit het creëren van hoogwaardige woonmilieus in de nabijheid van natuurrijke gebieden met een mooi uitzicht over de regio. Voor terugkeerouderen kunnen zowel koopals huurwoningen geschikt zijn.

60

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Woonconcept voor immigranten uit OostOost-Europa Immigranten uit Oost-Europa kunnen zich in Parkstad Limburg vestigen indien werkgelegenheid voor hen gecreëerd wordt. Aangezien OostEuropeanen vaak kiezen voor huren lijken Oost-Europeanen een doelgroep voor huurwoningen in het lagere prijssegment. De bestaande woningvoorraad van woningcorporaties biedt in principe mogelijkheden om deze doelgroep te huisvesten. Voor Oost-Europeanen kunnen zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen geschikt zijn. Er moet wel worden getracht de doelgroep te spreiden, waardoor de sociale samenhang in de wijken niet te ingrijpend gewijzigd wordt. Woonconcept voor immigranten immigranten uit de Euregio De bevolkingsgroei in de regio Aken biedt mogelijkheden immigranten uit de Euregio aan te trekken. Immigranten uit de Euregio kunnen worden aangetrokken door het aanbieden van woningen met een concurrerende prijs/kwaliteit verhouding. In de koopsector liggen de koopwoningprijzen in Parkstad Limburg lager dan in de regio Aken. Dit biedt misschien mogelijkheden woonconsumenten uit deze regio aan te trekken. Om hen te wijzen op de mogelijkheden om in Parkstad Limburg te wonen lijkt een sterke marketingcampagne een must. Woonconcept voor recreanten Mogelijk zou een deel van de woningvoorraad verkocht of verhuurd kunnen worden aan mensen uit grote steden als zijnde een tweede woning. Het gaat hierbij met name om woningen gelegen op goede woonlocaties. Waarschijnlijk zijn met name woningen in he heuvelland hier geschikt voor en zal de woningvoorraad van woningcorporaties slechts beperkt hiervoor geschikt zijn. 9.5 Portefeuillestrategieën voor krimpende regio’s In een krimpende markt moet een pro-actief portefeuillebeheer er voor zorgen dat alle delen van de woningportefeuille een goede prijs/kwaliteit verhouding aanbieden. Hieronder zijn een aantal vastgoedstrategieën gegeven voor het opereren in een krimpende woningmarkt. 9.5.1 Portefeuille Portefeuille strategie voor dispositie Sloop om verdunning te realiseren Om verdunning te bewerkstelligen zal er in bepaalde buurten gesloopt moeten worden. Hierbij kunnen woningen met een lagere boekwaarde gesloopt worden om de kosten van de sloopopgave te beperken. Een lage boekwaarde dient echter niet het enige criterium te zijn op basis waarop te slopen woningen worden aangewezen. Woningen die voor sloop in aanmerking komen zouden onaantrekkelijke woningen moeten zijn op minder aantrekkelijke woonlocaties. Het gaat hierbij met name om oudere meergezinswoningen zonder lift in buurten met een beperkt toekomstperspectief. Voor Wonen-Zuid komen hiervoor met name oudere meergezinswoningen in de buurten Erensteinerveld, Haanrade en Aarveld in aanmerking. Om de complexe sloopopgave te bewerkstelligen, lijkt een planmatige strategie cruciaal. Met een planmatige strategie kunnen de financiële cashflows zo goed mogelijk worden gespreid. Verdunningen moeten plaatsvinden naar urgentie. De sloopopgave in Kerkrade lijkt hierbij het meest urgent. Bij een verminderende verhuurbaarheid zou in deze gemeente mogelijk al in de periode 2010-2015 gestart kunnen worden met verdunnen. Verdunningen in Heerlen en/of Brunssum lijken gezien de goede verhuurbaarheid en demografische ontwikkelingen vooralsnog minder urgent. In de gemeente Heerlen zou op termijn eventueel sloop kunnen plaatsvinden van een aantal meergezinswoningen zonder lift in buurten met een lagere leefbaarheid. Voor Wonen-Zuid zouden een aantal complexen in Aarveld en Dr. Schaepmansplein hiervoor in aanmerking kunnen komen. Voor woningcomplexen die op termijn gesloopt worden zou tijdelijk een oogststrategie overwogen kunnen worden. Hierbij wordt gestreefd naar een beperking van de kosten op korte termijn waarna op termijn sloop zal plaatsvinden. Grote renovaties of upgrading zal in deze complexen

61

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp niet meer plaatsvinden. Mogelijk kunnen te slopen woningcomplexen nog tijdelijk als huisvesting voor Oost-Europese immigranten dienen. Herbestemming als alternatief voor sloop Herbestemming zou bij sommige woningcomplexen een alternatief kunnen vormen voor sloop. Woningcomplexen zouden herbestemd en gerenoveerd kunnen worden tot zorgcentra. Ook valt te denken aan herbestemming tot buurtwinkel of herbestemming tot centra zoals de MehrGeneration-Häuser14 in Saarland. De voordelen van herbestemming ten opzichte van sloop zijn aanzienlijk. Enerzijds worden afboekingkosten beperkt, terwijl anderzijds de verhuurbaarheid en marktpositie van omringende (huur-)woningen kan worden vergroot. Herbestemming zal met name interessant zijn voor realisatie van voorzieningenclusters (in bijv. Douve Weien, Chevremont, Molenberg en Treebeek). Verkoop en uitponding Om de sloopopgave te financieren kan overwogen worden woningen te verkopen. Te verkopen woningen moeten woningen zijn die enerzijds geen portefeuilleverzwakking betekenen bij verkoop, maar anderzijds niet kansloos op de woningmarkt worden geacht. Het verkopen van kansloze woningen zou bij kopers op termijn tot problemen kunnen leiden en zodoende tot imagoschade voor een sociale verhuurder kunnen leiden. Voor verkoop van huurwoningen lijken starters een interessante doelgroep. Met het aanbieden van betaalbare koopwoningen kan men trachten deze bevolkingsgroep voor de regio te behouden. Voor verkoop kunnen goedkopere eengezinswoningen geschikt zijn. 9.5.2 Portefeuillestrategie voor exploitatie Een deel van de woningvoorraad zal in exploitatie worden gehouden. Het woningbezit dat in exploitatie wordt gehouden komt in aanmerking voor de strategieën consolideren, upgraden en/of herpositioneren. Doel is hierbij ook een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad te realiseren, die beter is afgestemd op nieuwe doelgroepen. Consolideren Het nieuwste en kwalitatief beste woningbezit komt in aanmerking voor de strategie “consolideren”. Deze woningen kunnen voorlopig ongewijzigd worden doorgeëxploiteerd. De woningcomplexen die in aanmerking komen voor deze strategie zijn voornamelijk nieuwere eengezinswoningen en meergezinswoningen met lift. Voor Wonen-Zuid gaat het hierbij om woningbezit in de buurten Emma, Bekkerveld, Hopel, Vink en Chevremont. In Rolduckerveld heeft Wonen-Zuid reeds verdund en zou voor de resterende complexen eveneens voor de strategie “consolideren” gekozen kunnen worden. Upgraden en herpositioneren Een deel van het woningbezit komt in aanmerking voor upgrading of renovatie. Doel hiervan is de marktpositie van de woningcomplexen te versterken of ze geschikt te maken voor nieuwe doelgroepen. De doelgroep senioren zal sterk in omvang toenemen. Zodoende zouden enkele woningcomplexen die gelegen zijn in locaties die geschikt zijn voor de doelgroep senioren (en nog voldoende toekomstperspectieven bieden) van een lift kunnen worden voorzien. Tevens kunnen deze complexen gerenoveerd worden. Voor Wonen-Zuid komen met name complexen in Douve Weien in aanmerking voor het aanbrengen van een lift. Voor de doelgroep pendelaars lijken (door de nabijheid van een autosnelweg) met name de woningcomplexen in Douve Weien, Aarveld en Bekkerveld geschikt te zijn.

14

Mehr-Generation-Häauser (MGH) zijn gebouwen waar mensen uit diverse leeftijdsklasse elkaar kunnen ontmoeten. In deze MGH’s zijn onder andere een kinderdagverblijf en informatiecentrum gelegen en worden computercursussen voor jong en oud gegeven. Globaal is er onderscheid te maken in MGH’s die alleen een ontmoetingsfuctie vervullen en MGH’s die tevens een woonfunctie vervullen.

62


Fig.9.3: Mogelijke strategie voor woningbezit Wonen-Zuid

Verkleining aantal wooneenheden door samenvoeging en knippen Daarnaast zou voor enkele woningcomplexen samenvoeging van meerdere wooneenheden overwogen kunnen worden. Op deze manier kunnen grotere wooneenheden worden gecreëerd. Samenvoeging kan eventueel een alternatief vormen voor sloop van woningcomplexen. Mogelijke doelgroep voor samenvoeging van meerdere wooneenheden zouden rijkere senioren kunnen zijn. Ook kan de strategie “knippen” plaatselijk worden ingezet. Hierbij worden enkele wooneenheden verwijderd in bouwblokken van rijtjeswoningen. Op de vrijgekomen kavels kunnen vervolgens garages worden gebouwd of kan op de begane grond een extra slaapkamer (voor de doelgroep senioren) worden gerealiseerd. Doel is hierbij het aantal woningen te verkleinen en de marktpositie van overblijvende woningen te versterken. Additionele woondiensten en customer value Om huurders voor de regio en de verhuurder te behouden kan gestreefd worden naar het aanbieden van additionele woondiensten. Additionele woondiensten kunnen in principe op alle woningcomplexen worden aangeboden, maar in het bijzonder lijken woningcomplexen bestemd voor de doelgroepen senioren, pendelaars en terugkeerouderen hiervoor geschikt. Voor woningcomplexen die gericht zijn op de doelgroep senioren lijken zorg aan huis, boodschappendienst en maaltijdservice geschikte additionele woondiensten. Voor woningen voor de doelgroep pendelaars kunnen maaltijdservice, kinderopvang en babysitdienst geschikte woondiensten zijn.

63


9.5.3 Portefeuillestrategie voor acquisitie en nieuwbouw Alhoewel het accent bij een woningmarkt met demografische krimp op dispositie ligt, kunnen toch enkele gerichte acquisities gedaan worden. Acquisities zijn noodzakelijk om nieuwe doelgroepen aan te trekken en de positie in bepaalde nichemarkten te versterken. Acquisities nabij zorgcentra Voor de doelgroep senioren zouden acquisities van grondposities nabij zorgcentra gedaan kunnen worden. Dit met als doel in de nabijheid nieuwe aanleunwoningen te realiseren. Aanleunwoningen zijn geschikt om hulpbehoevende senioren te huisvesten. De vraag naar aanleunwoningen is momenteel al groot en zal in de toekomst door de vergrijzing verder toenemen. Acquisities nabij verkeersknooppunten Eventueel zouden nieuwe acquisities van grondposities gedaan kunnen worden in de nabijheid van verkeersknooppunten. Door de mogelijke aanleg van de Buitenring en de Hogesnelheidslijn zullen in Parkstad Limburg nieuwe verkeersknooppunten ontstaan. Nabij deze nieuwe verkeersknooppunten zouden woningen voor de doelgroep pendelaars gerealiseerd kunnen worden. Acquisities om portefeuille geografisch te spreiden Tenslotte zou men ook nog kunnen streven naar het vergroten van de regionale spreiding van de portefeuille door nieuwe acquisities te doen in regio’s waar wel nog sprake is van groei. Door een betere regionale spreiding kan de portefeuille worden versterkt. Mogelijk kunnen onrendabele investeringen in krimpende gebieden (sloopopgave) gefinancierd worden met winsten behaald op woningen in groeiende regio’s. In Parkstad Limburg maakt de gemeente Voerendaal relatief gezien de beste demografische ontwikkelingen door. In deze gemeente zal voorlopig nog sprake zijn van enige groei. Daarnaast is er sprake van sterke groei in diverse gemeenten in Midden- en Noord-Limburg. Overwogen zou kunnen worden acquisities te doen of nieuwbouw te plegen in deze regio’s. Het kan hierbij zowel gaan om het realiseren van koopals huurwoningen. Overigens kan het noodzakelijk zijn om statutenwijzigingen bij het ministerie aan te vragen om als woningcorporatie in nieuwe gebieden actief te mogen zijn.

Fig. 9.4: Enkele gebieden in Limburg waar wel nog sprake is van huishoudensgroei volgens de PEARL prognose 2005-2025 (bewerking van Van Dam, 2005; RPB)

9.6 Samenwerkingsstrategie Samenwerkingsstrategie Bij demografische krimp zal gestreefd moeten worden naar een goede samenwerking tussen diverse marktpartijen. Met name een goede samenwerking met andere verhuurders is hierbij van belang.

64

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Woningverhuurders in krimpende gebieden zijn enerzijds in concurrentie met elkaar, maar kunnen anderzijds vergaand samenwerken. Een mogelijke samenwerkingsstrategie is hierbij coöpetitie 15. Samenwerking in een krimpende regio kan bijvoorbeeld bestaan uit het gezamenlijk trachten voorzieningenclusters te realiseren in gebieden waar meerdere verhuurders woningbezit hebben. De eventuele kosten van de voorzieningenclusters kunnen vervolgens gedeeld worden. Daarnaast zou overwogen kunnen worden intentie-overeenkomsten op te stellen met meerdere verhuurders om de hoeveelheid nieuwbouw en/of sloop naar rato tussen de woningverhuurders te verdelen. Dit met als doel het onderling vertrouwen tussen woningverhuurders te vergroten en te trachten de kosten en baten onderling te verdelen. De meest vergaande samenwerkingsstrategie voor een woningverhuurder in een krimpende regio zou kunnen zijn om te streven naar een fusie met een woningverhuurder uit een groeiende regio. Dit met als doel de portefeuille beter te spreiden en de hoge investeringskosten in krimpende regio’s te financieren. Hierdoor kunnen de mogelijkheden om de sloopopgave ook op de langere termijn te blijven bekostigen vergroot worden. 9.7 Samenwerking met de overheid De complexiteit van de transformatie-opgave waarvoor woningverhuurders in krimpende regio’s gesteld staan is groot. Het lijkt dan ook noodzakelijk dat de overheid woningverhuurders ondersteunt bij deze complexe opgave. Rijksoverheid Mogelijke manieren waarop de Rijksoverheid woningverhuurders in krimpende regio’s zou kunnen ondersteunen is door: • Dat het ministerie goedkeuring verleend aan statutenwijzigingen om het werkgebied van woningcorporaties te vergroten. Hiermee worden mogelijkheden geschapen voor woningcorporaties om winsten uit groeiende regio’s in te zetten om onrendabele investeringen in krimpende regio’s te financieren; • Dat de Rijksoverheid geld beschikbaar stelt om mee te betalen aan de sloopopgave (ook de sloopopgave in de koopsector); • Het invoeren van een fonds waarin woningcorporaties uit het hele land participeren, waarin geld wordt verzameld om de sloopgave in de huur- en/of de koopsector te bekostigen (vergelijkbaar met het fonds voor Vogelaer-wijken); Daarnaast kan de Rijksoverheid de demografische krimp trachten te verminderen door de werkgelegenheid te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door bepaalde semi-overheidsinstellingen naar Limburg te verplaatsen of door nieuwe fiscale maatregelen om het voor bedrijven aantrekkelijker te maken zich in Parkstad Limburg te vestigen. Provinciale overheid De provinciale overheid kan geld beschikbaar stellen om mee te betalen aan de sloopopgave in de koop en/of de huursector. Daarnaast kan de provincie er naar streven om flexibele structuurplannen op te stellen, waarin mogelijkheden worden gecreëerd om woningcomplexen te herbestemmen tot nieuwe functies. De provincie kan de bereikbaarheid van de regio zowel per auto als openbaar vervoer sterk verbeteren. Hierbij dient zowel aandacht te worden besteed aan een goede bereikbaarheid binnen Nederland (Eindhoven, Randstad) als een goede bereikbaarheid naar economische kernpunten in Duitsland (Aken) en België (Luik).

15

Coöpetitie is het tegelijk in samenwerking en in concurrentie zijn tussen marktpartijen onderling.

65

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Gemeenten en regionale overheid De lokale overheid kan woningverhuurders ondersteunen door flexibele bestemmingsplannen op te stellen. Hiermee kunnen de mogelijkheden om tot herbestemming van woningcomplexen over te gaan, vergroot worden. Om de werkgelegenheid te verbeteren dient Parkstad Limburg op zoek te gaan naar nieuwe economische perspectieven. Mogelijke economische perspectieven van de regio zouden kunnen liggen in domotica, medische technologie, duurzame energie en de zorg. Met deze nieuwe economische perspectieven kan de werkgelegenheid in de regio worden verbeterd. Parkstad Limburg moet een aantrekkelijk imago hebben om in te wonen. Parkstad Limburg zou hierbij soortgelijke initiatieven kunnen nemen als Delfzijl heeft genomen met de marketingcampagne “echte sterren wonen in Delfzijl”. De kosten van dit soort campagnes zouden door gemeenten, woningverhuurders en ontwikkelaars gedeeld kunnen worden. 9.8 Conclusies strategieën voor woningverhuurders Niets doen lijkt geen optie voor een woningverhuurder in een regio met demografische krimp. Dit zou tot leegstand en een neergaande spiraal in bepaalde wijken kunnen leiden. Het lijkt dan ook noodzakelijk woningen te slopen en bepaalde wijken te verdunnen. Door middel van voorzieningenclusters kan vervolgens getracht worden de leefbaarheid in verdunde gebieden te behouden. De strategieën voor een woningverhuurder zouden zich kunnen richten op het zoeken naar nieuwe nichemarkten, het streven naar een geografisch gespreide portefeuille en het vergroten van klantbinding door het aanbieden van additionele woondiensten. Nichemarkten die nog toekomstperspectieven zouden kunnen bieden (in Parkstad Limburg) zijn huisvesting van senioren, pendelaars, terugkeerouderen en mogelijk immigranten. Immigranten zijn echter alleen een potentiële doelgroep indien er voor hen werk gecreëerd wordt in de regio. Door een pro-actief portefeuillebeheer kan getracht worden de genoemde doelgroepen zo goed mogelijk te huisvesten met een sterk woonconcept. Samenwerking lijkt cruciaal om de complexe opgave in krimpende gebieden te realiseren. Mogelijkheden liggen hierbij onder andere in het samenwerken met andere verhuurders bij het realiseren van voorzieningenclusters. Daarnaast kan ook de overheid woningverhuurders ondersteunen bij deze complexe opgave door flexibele bestemmingsplannen op te stellen en statutenwijzigingen mogelijk te maken.

66


Hoofdstuk 10: Conclusies & aanbevelingen In hoofdstuk 10 worden conclusies getrokken en wordt de probleemstelling van het onderzoek beantwoord. Daarnaast zullen aanbevelingen ten aanzien van vervolgonderzoek en beleidsmaatregelen worden gedaan. 10.1 Conclusies In de inleiding van het afstudeeronderzoek is de volgende probleemstelling geformuleerd: “Op welke wijze is te verwachten dat demografische krimp de woningmarkt in Parkstad Limburg zal beïnvloeden en welke strategieën zou een woningverhuurder kunnen hanteren om op dit verschijnsel te anticiperen ?” 10.1.1 Te verwachten gevolgen van demografische krimp op de woningmarkt van Parkstad Limburg Voor de woningmarkt zullen de gevolgen in sterke mate afhankelijk zijn van de vraag in hoeverre het aanbod op de woningmarkt wordt aangepast aan het dalend aantal huishoudens. Op grond hiervan is onderscheid te maken in 3 toekomstscenario’s voor Parkstad Limburg: het trendscenario, het boven gemiddeld scenario en het onder gemiddeld scenario. In het trendscenario en het boven gemiddeld scenario zal de overheid trachten de woningmarkt in balans te houden door een verkleining van de woningvoorraad. In het onder gemiddeld scenario zullen er echter onvoldoende woningen uit de markt worden gehaald en zal er een aanzienlijk overaanbod op de woningmarkt ontstaan. De gevolgen van demografische krimp zullen in het onder gemiddeld scenario dan ook het grootst zijn. Door demografische veranderingen (ontgroening, vergrijzing, kleinere huishoudgrootte) zal er een vraag naar andere woningtypen ontstaan. Met name de vraag naar meergezinswoningen zonder lift zal dalen. Daarnaast zou in mindere mate ook de vraag naar eengezinswoningen kunnen afnemen. Daarentegen zal de vraag naar gelijkvloerse woningtypen waarschijnlijk relatief sterk blijven. De gevolgen van demografische krimp zullen het sterkst merkbaar zijn in minder aantrekkelijke buurten of dorpskernen. Kwetsbaar voor leegstand lijken met name buurten in gemeenten waar de krimp het grootst is, buurten met een geringe leefbaarheid, buurten met een mindere woningvoorraad en afgelegen woonlocaties met een laag voorzieningenpeil. Waarschijnlijk zullen de gevolgen van demografische krimp binnen Parkstad Limburg het eerst merkbaar worden in de gemeente Kerkrade. Vervolgens zullen de gevolgen echter ook in andere gemeenten in de regio steeds meer merkbaar worden. Alleen in de gemeente Voerendaal zullen de gevolgen nog relatief lang op zich laten wachten. Volgens onderzoek van VROM zijn buurten met een geringe leefbaarheid met name gelegen in Heerlen. Buurten met een lager voorzieningenpeil zijn daarentegen met name gelegen in Simpelveld en Landgraaf. Het is mogelijk dat demografische krimp zal leiden tot veranderingen in de koop/huur balans. Of met name de vraag naar koop- of huurwoningen zal dalen is echter niet met zekerheid te beantwoorden. In principe kan men ervan uitgaan dat met name lager opgeleiden en ouderen achterblijven in krimpende gebieden. Dit zijn van oudsher doelgroepen van de sociale huursector. Daarnaast wordt het risicovoller om een koopwoning te kopen, waardoor de vraag naar huurwoningen zou kunnen toenemen. Anderzijds is het mogelijk dat de overstap van huur- naar koopsector wel voor meer mensen financieel haalbaar wordt. Daarnaast zal ook de kwaliteit van de woningvoorraad een belangrijke rol spelen bij de vraag waar de leegstand kan optreden. Doordat in Parkstad Limburg kwalitatief mindere woningen in zowel huurals koopsector voorkomen, lijkt het waarschijnlijk dat zowel huurals koopwoningen met leegstand te maken kunnen krijgen.

67

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp In beginsel kan ervan uit worden gegaan dat demografische krimp invloed kan uitoefenen op alle deelmarkten van de woningmarkt en aanverwante markten. Ten aanzien van aanverwante markten kunnen hypotheekverstrekkers kritischer worden bij het verstrekken van leningen en kan de hoeveelheid werk in de bouwnijverheid afnemen. Voor een woningverhuurder geldt dat er door overaanbod (langdurige) leegstand onder huurwoningen kan ontstaan. In wijken waar veel leegstand ontstaat kan vervolgens ook de leefbaarheid onder druk komen te staan. In regio’s die te maken hebben met demografische krimp kunnen de markthuurprijzen geremd worden. Daarnaast kunnen huurwoningen lastiger te verkopen zijn. Demografische krimp hoeft niet per definitie tot dalende koopwoningprijzen te leiden, maar koopwoningprijzen zullen waarschijnlijk een mindere ontwikkeling doormaken dan elders. Hierdoor zal de boekwinst bij verkoop van huurwoningen beperkt zijn. Tenslotte kunnen ook grondposities die woningverhuurders bezitten in waarde dalen en kan het risicovoller worden om nieuwe koopwoningprojecten te ontwikkelen. 10.1.2 Strategieën om te anticiperen op demografische krimp Woningverhuurders in regio’s waar demografische krimp voorkomt staan voor een grote en complexe opgave. Zij kunnen strategieën samenstellen om op demografische krimp te anticiperen. In diverse wijken zal verdund moeten worden om de woningmarkt in balans te houden. In verdunde gebieden zal vervolgens de leefbaarheid op peil moeten worden gehouden. Een mogelijke strategie is hierbij voorzieningen te clusteren (recombinatie). Door het creëren van hoogwaardige woonmilieus kan de regio aantrekkelijker worden gemaakt om in te wonen. Een woningverhuurder in een krimpende regio is in feite een marktpartij in een krimpende markt. Mogelijke strategieën voor een krimpende markt zijn de oogst-strategie, het vermijden van een uitputtingsslag met concurrenten en het zoeken naar nichemarkten die wel nog toekomstperspectieven bieden. Voor woningverhuurders in Parkstad Limburg zijn nichemarkten die nog toekomstperspectieven kunnen bieden de huisvesting van senioren, pendelaars, terugkeerouderen en mogelijk immigranten.16 Door een sterk woonconcept kan men trachten een uniek product aan te bieden in deze nichemarkten. Daarnaast kan overwogen worden de woningportefeuille geografisch meer te spreiden. Uitbreiding naar groeiende regio’s zou bereikt kunnen worden door nieuwe acquisities. Ook zou een woningverhuurder kunnen trachten de loyaliteit onder eigen huurders te vergroten. Door een sterk aanbod van additionele woondiensten kunnen mogelijk huurders voor de eigen woningvoorraad en de regio behouden worden. In een krimpende regio zal een goede samenwerking essentieel zijn. Tussen woningverhuurders kan eventueel samen worden gewerkt bij het realiseren van voorzieningenclusters om de leefbaarheid in verdunde gebieden op peil te houden. Daarnaast zou gestreefd kunnen worden naar een fusie met een verhuurder uit een groeiende regio. Mogelijk kunnen onrendabele investeringen in krimpende regio’s met winsten uit groeiende regio’s gefinancierd worden. Een pro-actief portefeuillebeheer zal er voor moeten zorgen dat alle delen van de portefeuille een concurrerend woningaanbod presenteren. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in strategieën ten aanzien van dispositie, exploitatie en acquisitie. Sloop zal moeten plaatsvinden in wijken met een beperkt toekomstperspectief. Te slopen woningen kunnen onder andere meergezinswoningen zonder lift zijn. Daarnaast zal het hierbij gaan om woningen met een lagere boekwaarde. Als alternatief voor sloop zou incidenteel herbestemming overwogen kunnen worden. Door middel van herbestemming tot zorgcentrum of buurtwinkel kunnen voorzieningen worden gerealiseerd en kan de marktpositie van omringende woningcomplexen worden vergroot.

16

De doelgroep Oost-Europese immigranten zal alleen een interessante doelgroep zijn indien er in de regio ook werk voor hen gecreëerd wordt.

68

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Ten aanzien van de exploitatie van het vastgoed kan het beste deel van de woningvoorraad ongewijzigd door worden geëxploiteerd. Het gaat hierbij voornamelijk om nieuwere meergezinswoningen met lift of eengezinswoningen. Voor woningcomplexen in buurten met een goed toekomstperspectief zou eventueel ook renovatie en/of upgrading overwogen kunnen worden. Een deel van het woningbezit kan mogelijk worden geherpositioneerd voor nieuwe doelgroepen (zoals voor senioren, terugkeerouderen en pendelaars). Herpositionering zou plaats kunnen vinden door het aanbrengen van een lift bij meergezinswoningen en/of het aanbieden van op de doelgroep afgestemde additionele woondiensten. Daarnaast zouden bij sommige woningcomplexen meerdere wooneenheden samengevoegd kunnen worden. Acquisitie en nieuwbouw zal in een krimpende regio beperkt zijn. Acquisitie en nieuwbouw zal nog voornamelijk plaatsvinden om nieuwe doelgroepen aan te trekken, de marktpositie in nichemarkten te versterken of de portefeuille geografisch uit te breiden naar regio’s met een groeiend aantal inwoners. 10.2 Aanbevelingen 10.2.. 10.2..1 Beleidsaanbevelingen Voor een woningverhuurder zal een andere manier van denken noodzakelijk zijn (planning for decline). Strategieën zouden kunnen bestaan uit het zoeken naar nichemarkten, het verbeteren van het woningaanbod, het aanbieden van additionele woondiensten en het geografisch uitbreiden van de portefeuille naar groeiende regio’s. Daarnaast kan ook de overheid ondersteuning bieden bij de complexe opgave waarvoor woningverhuurders in krimpende regio’s gesteld worden. Door het opstellen van flexibele bestemmingsplannen kunnen de mogelijkheden om tot herbestemming over te gaan (als alternatief voor sloop) worden vergroot. Ook kan de Rijksoverheid goedkeuring verlenen aan statutenwijzigingen, zodat woningcorporaties onrendabele investeringen in krimpende regio’s kunnen financieren met winsten uit groeiende regio’s. Last but not least zal de regio Parkstad Limburg moeten zoeken naar nieuwe economische perspectieven. Mogelijk zouden er perspectieven kunnen liggen in medische technologie, domotica, duurzame energie, de zorg en toerisme. 10.2.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Dit onderzoek heeft een basis gelegd voor wetenschappelijk onderzoek op het gebied van demografische krimp binnen het vakgebied van vastgoedmanagement. Eventuele vervolgonderzoeken zouden hierbij meer in bepaalde details kunnen treden. In dit onderzoek is strategievorming om te anticiperen op demografische krimp voornamelijk benaderd vanuit het perspectief van de huursector. In vervolgonderzoeken zou meer de nadruk kunnen worden gelegd op strategievorming om probleemsituaties in de koopsector op te lossen. Ook kan in vervolgonderzoek meer de nadruk worden gelegd op de gevolgen van demografische krimp wat betreft economische en psychologische aspecten en het gedrag van mensen. Economische en psychologische aspecten kunnen indirect immers ook van invloed zijn op de woningmarkt. Deze indirecte effecten zouden nader onderzocht kunnen worden. In het onderzoek is ook gewezen op de mogelijkheid immigranten aan te trekken uit de Euregio. Er zouden vervolgonderzoeken uitgevoerd kunnen worden naar de haalbaarheid van deze strategie. Tenslotte zou in vervolgonderzoeken nog gekeken kunnen worden naar nieuwe economische perspectieven voor krimpende regio’s. In dit onderzoek zijn reeds enkele nieuwe economische perspectieven genoemd, maar mogelijk zal een meer specifiek onderzoek hiernaar nog enkele nieuwe economische perspectieven aan het licht brengen.

69


Begrippenlijst Casestudy:

Bij een casestudy worden één of enkele cases onderzocht door middel van veel variabelen met behulp van meerdere typen gegevensbronnen gedurende een bepaalde periode. Dit met als doel uitspraken te doen over een onderzoekseenheid.

Coöpetitie:

Een samenwerkingsvorm waarbij twee of meer partijen tegelijk in concurrentie en in samenwerking zijn met elkaar. [Teisman, 2001]

Customer value:

Het genereren van een waarde voor de klant met als doel de loyaliteit onder klanten te vergroten. [Dogge, 2003]

Empirisch onderzoek:

Een onderzoeksmethode waarbij gebruik wordt gemaakt van directe of indirecte waarnemingen.

Exploratief onderzoek:

Binnen de onderzoekscyclus is dit de fase waarin een wetenschappelijke theorie wordt gevormd. Deze theorie kan vervolgens in toetsend onderzoek worden getoetst.

Herpositioneren:

Strategische ingrepen met als doel vastgoedobjecten geschikt te maken voor nieuwe of andere doelgroepen.

Hypothetisch:

Een stelling die door middel van onderzoek kan worden bevestigd of verworpen.

Mantelzorgwoning:

Een woning die is afgestemd op de mogelijkheden om mantelzorg in de woning aan te bieden aan hulpbehoevenden.

Nichemarkten:

Een nichemarkt is een kleine en specifieke markt binnen een grotere totale markt. Vaak gaat het hierbij om een specifieke doelgroep met specifieke eisen binnen een grotere markt. [Marketingportaal, 2008]

Oogst-strategie:

Een marketingstrategie die streeft naar beperking van de kosten en verhoging van de winst op korte termijn, waarna op termijn terugtrekking uit een bepaalde markt plaatsvindt. [Droste & Harlaar, 2006]

Pendelaars:

Potentiële woonconsumenten die in een bepaald gebied werken en in een ander gebied wonen.

Referentiecases:

Onderzoekseenheden die als referentie worden gebruikt om uitspraken te doen over een andere onderzoekseenheid .

Ruralisatie:

het verhuizen van de stad naar het platteland.

Recombinatie:

Een combinatie van twee of meer gespecialiseerde voorzieningen die in de nabijheid van elkaar worden gerealiseerd. [Gerrichhauzen & Dogterom, 2007]

Reactiegraad:

Het gemiddeld aantal reacties van geïnteresseerde woningzoekenden op een door Wonen-Zuid in de krant en/of op internet aangeboden huurwoning.

Marktimperfecties

Factoren die de marktwerking op een bepaalde markt (waarop vraag en aanbod samenkomen) beperken. Deze factoren zorgen ervoor dat geen sprake is van “volkomen marktwerking” op een bepaalde markt.

Upgraden:

Strategische ingrepen met als doel de marktpositie van vastgoedobjecten te verbeteren.

70


Literatuurlijst Literatuur •

ABF Research (2005) “Primos 2005 - Prognosemodel voor Bevolking, Huishoudens en Woningbehoefte”.

•

Abrissprogramm Illingen (2008) “Platz Da ! – Abrissprogramm Illingen” in brochure Project zukunft: Illingen 2030, Uitgave van gemeente Illingen in samenwerking met Kernplan en deelstaat Saarland.

•

Alders, M. & Nicolaas, H. (2005), “Huishoudensprognose 2004-2050: belangrijkste uitkomsten”, in Bevolkingstrends, nr.53, pp 14-18

•

Balchin, P. & Rodin, M. (1998), “Housing: the essential foundations”, Routledge, Londen

•

Delken, E. (2007), “Happiness in shrinking cities in Germany”, Happiness Studies (2008), Vol. 9. pp. 213-218.

•

Derks (2006), “Bevolkingskrimp: krimpt bouw”, in Real Estate Magazine, nr. 49, pp 9-11.

•

Derks, W., Hovens, P. & Klinker, L. (2006), “De krimpende stad – Vergrijzing krimp en de gevolgen daarvan op de lokale economie”, SDU uitgevers, Den Haag.

•

Destatis (2006) “Wohnsituation Deutschland 2006 – Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung Krooigierte Fassung April 2008”, Destatis.

•

Dam, F., Van, De Groot, C. & Verwest, F. (2005), “Krimp en Ruimte – Bevolkingsafname ruimtelijke gevolgen en beleid”, Ruimtelijk Planbureau, NAi Uitgevers, Den Haag.

•

Destatis (2008), “Häuserpreise – Ergebnisse für 2007 und erste Resultate für Transferkosten”, Destatis.

•

Dogge, P. (2002), “Van woningverhuurder naar aanbieder van woongenot”, doctoraalscriptie, faculteit bouwkunde, leerstoel vastgoedbeheer, Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven.

•

Droste, H. & Harlaar, M. (2006), “Businessplanning: ondernemerschap”, eerste druk, Wolters-Noordhoff.

•

E,til (2008A), “Parkstad Limburg – Bevolkingsprognose 2008-2040”, E,til bv, Maastricht.

•

E,til (2008B), “Parkstad Limburg – Bevolkingsprognose en prognose woningvoorraadbehoefte 2008-2040”, E,til bv, Maastricht.

•

Feijten, P. (2005), “Life events and the housing career: A retrospective analysis of timed effects.”: Eburon Publishers, Delft.

•

Fraanje, R., Hessel, H. Vliet, van, M. (2008) “Krimpkansenkrant”, Uitgifte van Berenschot in opdracht van provincie Noord-Holland en gemeente Amsterdam.

•

Gerrichhauzen, L. & Dochterom, J. (2007), “Krimp als kans”, Adviesrapport van Gerrichhauzen en Partners in opdracht van Parkstad Limburg, Provincie Limburg, ROW en Ministerie van VROM, Dordrecht.

•

Ham, Van (2002), “Job access, workplace mobility and occupational achievement”, Eburon, Delft.

de

praktijk

van

persoonlijk

71


•

Harms, E. (2006), “Zo krachtig is die rollator economie nu ook weer niet”, in Real Estate Magazine, Nr. 49, pp 12-15.

•

Harrigan, K. & Porter, M. (1983), “End-game strategies for declining industries”, Harvard Business Review, Universiteit van Harvard, Verenigde Staten.

•

Hassler (2007) “Statistisches Quartalsheft Saarland, 3/2007”, in Quartalsheft Saarland.

•

Jones, L. (1989), “Current wealth and tenure choice”, AREOEA Journal, Nr. 17, pp 7-40

•

Jong, De, A. & Alders, M. (2005) “Achtergronden en veronderstellingen bij het model pearl”, uitgifte van NAi uitgevers in opdracht van het Ruimtelijk Planbureau in samenwerking met het CBS.

•

OESO Review (2007), “OECD territorial reviews, Randstad Holland, Netherlands”, Uitgifte van Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD).

•

Oswalt, P. (2005), “Shrinking cities: Volume 1 – International research”, Ostfeldern, Hatje. In opdracht van Kulturstiftung des Bundes.

•

Oswalt, P. (2006), “Shrinking cities: Volume 2 – Interventions”, , Ostfeldern, Hatje. In opdracht van Kulturstiftung des Bundes.

•

O’ Sullivan, T. & Gibb, K. (2003), “Housing economics and public policy”, Blackwell Science, Oxford.

•

Parkstad Limburg (2005) “Regionale woonvisie op hoofdlijnen Parkstad Limburg 2006-2010” Uitgifte in opdracht van Parkstad Limburg.

•

Parkstad Limburg (2008A), “Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020”, Uitgifte van E,til bv, in opdracht van Provincie Limburg.

•

Parkstad Limburg (2008B) “Factsheet Parkstad Limburg 2007”. Uitgifte van E,til bv, in opdracht van Provincie Limburg.

•

Preisspiegel Saarland 2007 (2007), “Preisspiegel 2007: wohn- und gewerbeimmobilienmarkt Saarland”, Immobilienverband Deutschland (IVD).

•

Preisspiegel Saarland 2008 (2008), “Preisspiegel 2008: wohn- und gewerbeimmobilienmarkt Saarland”, Immobilienverband Deutschland (IVD).

•

Provincie Groningen (2008), “Evaluatie nota Bouwen en Wonen 2005-2008”, gedeputeerde staten provincie Groningen, Groningen.

•

Provincie Limburg (2006) “Woonvisie Parkstad Limburg 2006-2010” Uitgifte van E,til bv, in opdracht van Provincie Limburg.

•

Provincie Limburg (2006b), “Eindrapportage monitoring Ruimtelijke Volkshuisvestingsplannen”, 92006, Afdeling ruimtelijke ontwikkeling, provincie Limburg, Maastricht.

•

Provincie Limburg (2007), “Woonmonitor Limburg 2007” Uitgifte van E,til bv, in opdracht van Provincie Limburg.

•

Ratingen, B., van (2006), “Cut the krimp”, in Real Estate Magazine, nr. 49, pp 6-8.

•

Reede, M. & Maas, S. (2006), “De kunst van het krimpen”, in Real Estate Magazine, nr. 49, pp 1618.

•

Renes, G. & Jokovi (2008), “Doorstroming op de woningmarkt”, NAi Uitgevers, in opdracht van het Ruimtelijk Planbureau, Den Haag.

72


•

RPB/CBS (2005), “PEARL Prognose aantal huishoudens 2005-2025”, Ruimtelijk Planbureau in samenwerking met CBS.

•

Rouwendal, J. & Vermeulen, W. (2007) “Vormt vergrijzing een bedreiging voor de Nederlandse woningmarkt?”, Property Research Quarterly Vol. 4. pp 20-25.

•

Sprekende cijfers (2008), : “Sprekende Cijfers Woningmarktrapport 2008/2”, Dynamis, VBA Amersfoort, Amersfoort.

•

Soeter & Meuwsen (2006), “Hoezo krimp?”, in Real Estate Magazine, vol. 49, pp 32-38.

•

Strohmeier, K. & Bader, S. (2004), ‘Demographic decline, segregation and social urban renewal in old industrial metropolitan areas’, in Deutsche Zeitschrift für Kommunalwissenschaften 44, 1: 5169.

•

Ten Have, G. (2002), “Taxatieleer vastgoed 1”, derde druk, Wolters-Noordhoff, Groningen/Houten.

•

Teisman, G. (2001): “Ruimte mobiliseren voor coöpetitief besturen – over management in netwerksamenlevingen”, Erasmus Universiteit Rotterdam.

•

Tielrooij et al (2000), “Bouwen aan een beter Delfzijl: Advies op Hoofdlijnen”, Commissie woonproblematiek Delfzijl, Onderzoek in opdracht van provincie Groningen en gemeente Delfzijl.

•

Van Gool, P., Jager, P. & Weisz, R. (2001), “Onroerend goed als belegging”, 3e druk, WoltersNoordhoff, Groningen/Houten.

•

Verwest, F.; Sorel, N.; Buitelaar, E. (2008), “Regionale krimp en woningbouw – omgaan met een transformatieopgave”, Ruimtelijk Planbureau, NAi Uitgevers Rotterdam, Den Haag.

•

Wittebrood, K. (2006), “Slachtoffers van criminaliteit. Feiten en achtergronden”, Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag.

•

Zeeuw, De (2006) “Zo krachtig is die rollator economie nu ook weer niet”, in Real Estate Magazine, Nr. 49, pp 12-15.

Internet •

Aachen (2008), Interpagina www.aachen.de, bezocht op 15-12-2008

•

Avantis (2008), Internetpagina www.avantis.nl, bezocht op 11-12-2008

•

Destatis (2008), Internetpagina www.destatis.de, bezocht op 4-12-2008. Informatie over aantal huishoudens in Duitsland. Gebruikte rapporten zijn “Bevölkerung und Erwerbstätigkeit” van de jaren 2002 t/m 2007.

•

Heerlen (2008), Internetpagina www.heerlen.nl, bezocht op 11-12-2008

•

Kernplan (2009), Internetpagina www.kernplan.de/leerstandsmanagement, bezocht op 10-2-2009

•

Leefbaarometer (2006), Internetpagina www.leefbaarometer.nl, bezocht op 11-12-2008.

•

Locatie in Limburg (2008), Internetpagina www.locatieinlimburg.com, bezocht op 10-12-2008

•

Open Universiteit (2008), Internetpagina Open Universiteit: www.ou.nl, bezocht op 10-12-2008

•

Parkstadlimburg.nl (2008B), Internetpagina www.parkstadlimburg.nl, bezocht op 12-11-2008.

73


•

Parkstad buurtmonitor (2007), Internetpagina www.parkstadmonitor.nl, bezocht op 10-12-2008

•

Arbeitsamt (2008), Internetpagina www.statistik.arbeitsamt.de, bezocht op 12-11-2008

•

Smart Homes (2008), Internetpagina www.smart-homes.nl, bezocht op 10-12-2008

•

VROM (2008), SYSteem WOningVoorraad, Internetpagina http://vois.datawonen.nl, onderdeel van www.vrom.nl, bezocht op 15-12-2008

•

Wonen in Delfzijl (2008), Internetpagina www.wonenindelfzijl.nl, bezocht op 2-12-2008.

•

Woningmarktcijfers (2008), Internetpagina www.woningmarktcijfers.nl, bezocht op 2-12-2008.

TV uitzendingen •

Buitenhof (2008), Uitzending d.d. 21-12-2008. Discussie over demografische krimp in Nederland.

•

Tegenlicht (2008), documentaire genoemd “Here comes the sun”. Uitzending d.d. 20-10-2008. De documentaire wijst op de grote vooruitgang die zonne-energie de afgelopen jaren doorgemaakt heeft als energiebron.

Interviews en contactpersonen •

Backes, R., Beleidsmedewerker gemeente Illingen in Saarland, telefonisch interview over leegstand in Illingen en Saarland, d.d. 20-3-2009.

•

Brauns, M., Marktonderzoeker en senior beleidsmedewerker, mondeling interview over woningmarkt in Parkstad Limburg, d.d. 20-11-2008.

•

Collaris, B., Programmamedewerker woonbeleid Parkstad Limburg, mondeling interview over woonbeleid in Parkstad Limburg, d.d. 25-11-2008.

•

Dalen, van, A., Woningcorporatie Acantus, mondeling interview over strategieën gebruikt in Delfzijl, d.d. 29-4-2009.

•

Degenhart, G., Projectmedewerker Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD), telefonisch interview en interview per e-mail over leegstand in Delfzijl, d.d. 7-1-2009.

•

Jansen, N., Erkend makelaar bij makelaarskantoor Pickee in Landgraaf, Mondeling interview over de koopwoningmarkt van Parkstad Limburg, d.d. 20-4-2009.

•

Noorda, A., Beleidsmedewerkster Woningcorporatie Acantus. Interview per e-mail over huurwoningmarkt Delfzijl en gevolgen van demografische krimp. d.d. 20-4-2009

•

Schonewille, B., Erkend hypotheekadviseur, Huis & Hypotheekkantoor Delfzijl, telefonisch interview over financieringen van koopwoningen in Delfzijl, d.d. 7-1-2009.

•

Sibbes, D., Coördinator sociaal beleid gemeente Delfzijl, telefonisch interview over leegstand in Delfzijl, d.d. 5-12-2008.

•

Timmermans, R.., Medewerker Wonen-Zuid, mondeling interview over reactiegraad op woningen bij Wonen-Zuid, d.d. 21-10-2008.

•

Uwer, C., Professor RWTH Aachen, onderzoeker van demografische krimp in Saarland, presentatie strategieën toegepast in Saarland, d.d. 12-12-2008.

•

Vaessens, F., Adviseur beleid en productontwikkeling, woningcorporatie Weller, interview over woningvoorraad en leegstand, d.d. 27-4-2009.

74


•

Veldhuijzen, N., Woonconsulente Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg, mondeling interview over verhuurbaarheid woningvoorraad Wonen-Zuid in Heerlen, d.d. 21-10-2008.

•

Wal, van der, I., Woonconsulente Wonen-Zuid regio Parkstad Limburg, mondeling interview over verhuurbaarheid woningvoorraad Wonen-Zuid in Kerkrade en Brunssum, d.d. 4-11-2008.

Conferenties en bijeenkomsten •

Bijeenkomst demografische krimp & waardecreatie, d.d. 10-3-2009

•

Kringbijeenkomst demografische krimp, discussie over demografische krimp, d.d. 12-12-2008.

•

Bespreking structuurvisie Kerkrade-Noord

•

Bespreking structuurvisie Kerkrade-Oost

Bronnen figuren en tabellen •

Destatis (2002) “Bevölkerung und Erwerbstätigkeit 2002”, Destatis.

•


•


•


•


•


•

Destatis (2008), “Häuserpreise – Ergebnisse für 2007 und erste Resultate für Transferkosten”, Destatis.

•

E,til (2008A), “Parkstad Limburg – Bevolkingsprognose 2008-2040”, E,til bv, Maastricht.

•

E,til (2008B), “Parkstad Limburg – Bevolkingsprognose en prognose woningvoorraadbehoefte 2008-2040”, E,til bv, Maastricht.

•

EIS (2006). EIS2006 Euregio Maas-Rijn in cijfers, onderzoek van projectgroep Euregionale Informatie Service, Euregio in Cijfers.

•

Euregiobib (2008), Afbeelding van internetpagina www.euregio-bib.net, bezocht op 9-1-2009

•

Google maps (2008), Afbeelding Delfzijl, internetpagina google.maps.com

•

Hassler (2007) “Statistisches Quartalsheft Saarland, 3/2007”, in Quartalsheft Saarland.

•

Leefbaarometer (2008), afbeelding van www.leefbaarometer.nl, bezocht op 11-12-2008.

•

Provincie Limburg (2007), “Woonmonitor Limburg 2007” Uitgifte van E,til bv, in opdracht van Provincie Limburg.

•

Verwest, F.; Sorel, N.; Buitelaar, E. (2008), “Regionale krimp en woningbouw – omgaan met een transformatieopgave”, Ruimtelijk Planbureau, NAi Uitgevers Rotterdam, Den Haag

•

Woningmarktcijfers.nl (2008), Internetpagina www.woningmarktcijfers.nl, bezocht op 2-12-2008.

75


Bijlagen Bijlage 1: Prognosemodellen voor demografische ontwikkelingen Bijlage 2: Hypothetisch scenario woningmarkt bij demografische krimp op basis van theoretische redenaties Bijlage 3: Achtergrondinformatie Delfzijl Bijlage 4: Woningprijzen Delfzijl en Nederland Bijlage 5: Achtergrondinformatie Saarland Bijlage 6: Woningprijzen Saarland en Duitsland Bijlage 7: Prognoses voor Parkstad Limburg Bijlage 8: Woningprijzen Parkstad Limburg Bijlage 9: Toekomstperspectieven Parkstad Limburg op basis van SWOT-analyse Bijlage 10: Wijken Parkstad Limburg Bijlage 11: Mogelijke strategie per buurt Bijlage 12: Kosten sloopopgave voor Wonen-Zuid

76


Bijlage 1: Prognosemodellen Prognosemodellen voor demografische ontwikkelingen Er zijn meerdere modellen om demografische ontwikkelingen te prognosticeren. In grote lijnen doen de prognosemodellen voorspellingen door middel van statistische analyses. Aan de hand van het doorrekenen van historische trends en het aanvullen van te verwachten veranderingen, worden toekomstige demografische ontwikkelingen geprognosticeerd. Hierbij is onderscheid te maken in prognoses voor het aantal inwoners en het aantal huishoudens. Voor de woningmarkt is met name de ontwikkeling van het aantal huishoudens belangrijk. Er zijn meerdere prognosemodellen om demografische ontwikkelingen in Parkstad Limburg te prognosticeren: •

Progneff In Limburg worden veel onderzoeken uitgevoerd door het onderzoeksbureau E,til, dat verbonden is aan de Universiteit Maastricht. E,til heeft een eigen model ontwikkeld om demografische ontwikkelingen te voorspellen: het Progneff model. De berekeningen met Progneff worden uitgevoerd op verschillende schaalniveaus: provinciaal, regionaal, per gemeente en per wijk.

•

PRIMOS Een ander veel gebruikt prognosemodel is het PRIMOS model. PRIMOS staat voor PRognose-, Informatie-, en MOnitoring Systeem. Oorsponkelijk is het PRIMOS model in de jaren ‘70 ontwikkeld door TNO. Inmiddels wordt het Primos model gebruikt door ABF Research om demografische ontwikkelingen te prognosticeren.

•

PEARL Recent is door het Ruimtelijk Planbureau (RPB) in samenwerking met het CBS het model PEARL ontwikkeld. Dit prognosemodel maakt bij bevolkingssamenstellingen ook onderscheid tussen kenmerken van de huishoudens (zoals autochtoon/allochtoon).

Veronderstellingen Om prognoses te kunnen doen is het noodzakelijk om een aantal aannames of veronderstellingen te doen. Voorbeelden van veronderstellingen zijn dat lange afstands migratiepatronen min of meer onveranderlijk in de tijd worden geacht. Korte afstandsmigratie wordt vaak gerelateerd aan de afstand waarover men moet verhuizen, de woonaantrekkelijkheid van een gemeente en de relatieve ruimte op de woningmarkt. Toch zijn er ook enkele verschillen in veronderstellingen tussen de modellen. Zo wordt in het Progneffmodel voor het migratiesaldo geen onderscheid gemaakt tussen stedelijke en niet-stedelijke gemeenten. In dit opzicht verschilt de door E,til gehanteerde methodiek van PEARL. Het PEARL model heeft de landelijke verstedelijkingsafspraken in tegenstelling tot het Progneff-model wel meegenomen als beleidsinput. (zie E,til, 2008A; De Jong et al, 2005; ABF Research, 2005)

77


Bijlage 2: Hypothetisch scenario woningmarkt met overaanbod op basis van theoretische redenaties Inleiding Om een indicatie te verkrijgen over hoe de marktwerking in een woningmarkt met overaanbod functioneert is eerst een hypothetisch scenario opgesteld op basis van theoretische redenaties. Er wordt niet gesteld dat dit scenario ook op precies dezelfde wijze in de praktijk zal verlopen. Het onderstaande scenario moet dus vooral indicatief worden gezien. Het is een mogelijke zienswijze over hoe een woningmarkt met overaanbod functioneert. Verderop in deze bijlage zal gewezen worden op beperkende factoren, waardoor het scenario in de praktijk niet helemaal op hoeft te gaan. Theoretische veronderstellingen In het hypothetisch scenario zijn een aantal theoretische uitgangspunten ingenomen: • Het scenario gaat ervan uit dat de prijs van een woning in samenspraak is met de kwaliteit van een woning 17; • Het scenario gaat uit van een rationeel handelende consument in een woningmarkt met volkomen marktwerking; • Het scenario gaat ervan uit dat de woningvoorraad kwantitatief niet verkleind wordt; • Het scenario geeft een versimpelde voorstelling van de woningmarkt weer waarbij mensen wonen in een woning die op hun inkomen aansluit; • Er wordt ervan uitgegaan dat de daling van het aantal huishoudens gelijkmatig over alle diverse inkomensklassen plaatsvindt. Hypothetisch scenario woningmarkt met overaanbod overaanbod 1. In de bestaande situatie zijn vraag en aanbod in balans. 2. In de veronderstelling dat de afname van het aantal huishoudens in gelijke mate over de inkomensklassen plaatsvindt, daalt de vraag naar woningen in alle marktsegmenten. 3. Door de afname van het aantal huishoudens onder alle inkomensgroepen, ontstaat er overaanbod op de woningmarkt. Hierdoor kunnen woningen in alle marktsegmenten leeg komen te staan. 4. In een markt met overaanbod zal er sterker geconcurreerd worden. Woningverhuurder X heeft het liefst dat de leegstand voor rekening van de concurrent komt, in plaats van voor rekening van de eigen portefeuille. Door de toegenomen concurrentie valt te verwachten dat er acties worden ondernomen om op prijs/kwaliteit te concurreren. Kwalitatief goede woningen kunnen in principe op kwaliteit concurreren. Indien deze kwalitatief woningen te duur zijn en daardoor leeg komen te staan, zullen de prijzen op termijn worden verlaagd. Een in prijs verlaagde woning levert nog altijd meer op dan een leegstaande woning. Hierdoor is het mogelijk de potentiële doelgroep voor kwalitatief betere woningen te vergoten. Door prijsverlagingen krijgen ook lagere inkomensgroepen toegang tot kwalitatief betere woningen. Daardoor kunnen woonconsumenten als het ware een trap omhoog gaan op de woningladder. 5 & 6. De kwalitatief mindere woningen zullen op prijs moeten concurreren. Doordat zij onvoldoende op kwaliteit kunnen concurreren. Er ontstaat overaanbod en leegstand onder kwalitatief mindere woningen. De kwalitatief minste woningen dreigen hierbij uit de markt te vallen. Deze kunnen niet op kwaliteit concurreren en tevens moeilijk op prijs concurreren doordat de prijzen in het lagere woningsegment al gezakt zijn. Uiteindelijk zullen de kwalitatief minste woningen en woningen die onvoldoende op de doelgroep aansluiten met leegstand te maken krijgen. Het gaat hierbij om kwalitatief mindere woningen en/of woningen die gelegen zijn op een mindere locatie. Deze woningen zullen dan alleen nog door de allerlaagste sociale klassen bewoond worden en deels leeg komen te staan. Andere woonconsumenten hebben meer keus op een ontspannen

17

Indien dit op korte termijn niet het geval is zal dit op de termijn door marktwerking alsnog geschieden doordat te hoog ingeprijsde woningen anders niet meer te verkopen of verhuren zijn. Aanbieders zullen liever minder huur ontvangen dan helemaal geen huur ontvangen. Kwalitatief mindere woningen zakken dus in prijs tot een peil dat in samenspraak is met hun kwaliteit;

78

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp woningmarkt en kunnen (zich mede door de prijsverlagingen) kwalitatief betere woningen permitteren.

Fig. B2.1: mogelijke zienswijze over woningmarkt met overaanbod bij volkomen marktwerking Uit dit hypothetisch scenario van marktwerking in een krimpende markt kunnen de volgende conclusies getrokken worden: a. De leegstand van kwalitatief goede woningen kan geholpen door prijsverlagingen op termijn verminderen; b. De leegstand van kwalitatief mindere woningen (en woningen die onvoldoende op doelgroep aansluiten) is meer structureel van aard; c. In een huurwoningmarkt met overaanbod wordt sterk op kwaliteit geconcurreerd; Effecten marktimperfecties marktimperfecties en overheidsregulering op dit theoretisch scenario Zoals eerder aangegeven is het eerder genoemde scenario een theoretisch scenario. In de praktijk is er op de woningmarkt sprake van marktimperfecties en overheidsregulering. Hieronder worden een aantal factoren genoemd die de marktwerking kunnen beperken en er aangegeven wat zij kunnen betekenen voor het eerder beschreven theoretisch scenario. Vraagzijde woningmarkt: •

Emotionele band met een woning. Een belangrijke marktimperfectie in de woningmarkt is dat consumenten niet volledig rationeel handelen. Indien bewoner A met veel plezier in zijn woning woont, krijgt hij na verloop van tijd een emotionele band met zijn woning en woonomgeving. Hierdoor is verhuizen voor hem of haar geen optie, ondanks dat hij rationeel gezien een betere

79

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp woning voor een vergelijkbare prijs kan krijgen. Voor starters op de woningmarkt zal dit vanzelfsprekend minder van toepassing zijn. •

Transactiekosten. Een andere marktimperfectie op de woningmarkt zijn de transactiekosten. In de koopsector gaat het hierbij in ieder geval om de kosten koper, wat toch een aanzienlijke kostenpost van ca. 8% van de koopsom bedraagt. Naast de kosten koper is er in zowel de koopals de huursector de noodzaak tot het aanschaffen van nieuw behang, vloerbedekking, het bestellen van een verhuiswagen etc. Bovenop deze financiële kosten komen ook nog eens de “menselijke kosten” van het investeren van vrije tijd en moeite in een verhuizing. [O’ Sullivan & Gibb, 2003]

Aanbodzijde woningmarkt: •

Aanbieders verlagen de prijzen niet of onvoldoende. Het scenario van doorschuiving gaat ervan uit dat aanbieders de prijzen van hun duurdere woningen bij leegstand verlagen. Op termijn leidt het geen twijfel dat dit ook zal geschieden. Voor een in prijs verlaagde woning ontvangt een woningverhuurder nog altijd meer geld dan een leegstaande woning die alleen maar geld kost. Aanbieders op de woningmarkt hebben echter tijd nodig om te realiseren dat een woning voor de gewenste prijs niet te verkopen of verhuren is. Het niet verlagen van de prijzen kan voor een aanzienlijke tijdsvertraging in het scenario zorgen.

•

Scheefwonen. In de praktijk woont niet iedereen in een woning die qua prijs op zijn inkomen aansluit. Mensen met hogere inkomens blijven in goedkopere woningen wonen. Hierdoor kan de doorschuiving op de woningmarkt beperkt worden en kunnen ook duurdere woningen voor langere tijd leeg komen te staan.

•

Aanbod wordt volledig aan de vraag aangepast. Indien het aanbod exact wordt aangepast aan de vraag zijn vraag en aanbod in balans. In dit geval treed er geen leegstand op en gaat het scenario van doorschuiving niet op, simpelweg omdat er geen doorschuiving plaats hoeft te vinden. Alle woningen kunnen worden verhuurd. Tevens blijft de marktwaarde van de woningvoorraad op peil.

Conclusies In deze bijlage is een mogelijk scenario beschreven van een woningmarkt met overaanbod bij volledige marktwerking. Het lijkt waarschijnlijk dat in een woningmarkt met overaanbod uiteindelijk de kwaliteit van de aangeboden woning doorslaggevend zal zijn. In theorie kan er een doorschuivingsproces op gang komen. De prijzen in de hogere woningsector worden verlaagd om de woningen verhuurd of verkocht te krijgen. In de lagere woningsector zal hierdoor op de langere termijn overaanbod ontstaan. Prijsverlagingen hebben hier nog nauwelijks effect. Hier dreigt structurele leegstand. Dit doorschuivingsproces op basis van volledige marktwerking kan in de praktijk echter sterke vertraging oplopen of zelfs helemaal niet plaatsvinden. In de praktijk is er op de woningmarkt namelijk sprake van marktimperfecties en overheidsinterventie. Zodoende moet dit scenario vooral indicatief worden gezien. Hoe woningmarkten zich in de praktijk gedragen bij demografische krimp, wordt in hoofdstuk 4 onderzocht.

80


Bijlage 3: Achtergrondinformatie Delfzijl Geografische ligging De gemeente Delfzijl is gelegen in het noord-oosten van Nederland in de provincie Groningen. Deze gemeente is net als Parkstad Limburg binnen Nederland decentraal gelegen. De gemeente Delfzijl is omringd door de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum. Gezamenlijk vormen deze gemeenten het regionaal samenwerkingsverband Eemsdelta.

Figuur B3.1 Geografische ligging Delfzijl (bewerking van Google maps, 2008) Regionale economie economie De provincie Groningen maakt een moeilijke economische ontwikkeling door. Groningen maakte in 2007 van alle Nederlandse provincies de moeilijkste economische ontwikkeling door. In 2007 bedroeg de economische groei in de provincie -1,4%. [Regionale economie, CBS] Delfzijl vormt geen uitzondering en kent eveneens een kwakkelende economie. Er wordt beargumenteert dat de economische moeilijkheden voor Delfzijl begonnen tijdens de oliecrisis van de eind jaren ’70. Daarna is het bergafwaarts gegaan met de economische ontwikkeling in de regio. De economie in de regio presteert nog altijd matig. [Verwest, 2008] Demografische krimp in Delfzijl De economische problemen en het gebrek aan werkgelegenheid hebben tot een bevolkingsdaling geleid. Tussen 1998 en 2007 daalde het aantal inwoners van de gemeente Delfzijl met ongeveer 10%. Deze bevolkingsdaling zal zich waarschijnlijk in de toekomst voortzetten. Daarnaast is ook het aantal huishoudens behoorlijk gedaald. Tussen 1998 en 2006 daalde het aantal huishoudens met 2,5%. Deze huishoudensdaling is ongeveer vergelijkbaar met de huishoudenprognoses voor Parkstad Limburg tussen 2008 en 2020. [CBS, 2008; E,til, 2008B] Aantal huishoudens

1998 12.552

1999 12.457

2000 12.308

2001 12.313

2002 12.407

2003 12.431

2004 12.423

2005 12.342

2006 12.158

2007 12.015

2008 11.934

Tabel B3: Aantal huishoudens gemeente Delfzijl (bron: CBS, 2008) Woningvoorraad van Delfzijl Voor de woningmarktanalyses is het zinvol om de samenstelling van de woningvoorraad van Delfzijl te kennen. Dit is noodzakelijk om de woningmarkt goed te kunnen analyseren. Delfzijl telt ruim 4.000 huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Dit is ruim 30% van de totale woningvoorraad van Delfzijl. De resterende 60 tot 70% bestaat voor het overgrote deel uit koopwoningen en voor een kleiner deel uit particuliere en commerciële huurwoningen. Het grootste deel van de woningvoorraad van Delfzijl bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen. Het aantal meergezinswoningen in de gemeente is gering. Door de sloopopgave in Delfzijl is de woningvoorraad in Delfzijl de afgelopen jaren geslonken. Doordat er de afgelopen jaren met name huurwoningen gesloopt zijn is het eigenwoningbezit in Delfzijl toegenomen. [SYSteem WOningVoorraad, website VROM]

81


Bijlage 4: Woningprijzen Woningprijzen in Delfzijl en Nederland Tussen 1996 en 2001 was er sprake van overaanbod op de woningmarkt van Delfzijl. De leegstand deed zich voornamelijk voor in de huursector. In de koopsector bedroeg de prijsstijging van vrijstaande woningen tussen 1996 en 2001 in Delfzijl 76% tegen een landelijke stijging van 104%. De prijsstijging van tussenwoningen bedroeg in Delfzijl slechts 21% tegen een landelijke stijging van 80%. [Woningmarktcijfers, 2008]

Fig. B4.1: Woningprijsindexatie Delfzijl ten opzichte woningmarktcijfers.nl , op basis van gegevens kadaster)

van

Nederlands

gemiddelde

(bron:

82


Bijlage 5: Achtergrondinformatie Saarland Geografische ligging Saarland is een deelstaat gelegen in West-Duitsland. De regio Saarland is vernoemd naar de rivier de “Saar”. De regio Saarland grenst aan de west- en zuidzijde aan Frankrijk en in de noord- en oostzijde aan de Duitse deelstaat Rheinland-Pfalz. Binnen Duitsland is Saarland enigszins decentraal gelegen. Saarland telt ruim 1 miljoen inwoners. Saarbrücken is de grootste stad in Saarland en telt ongeveer 176.000 inwoners.

Fig. B5.1: Saarland (bewerking van www.culture-castles.de) Regionale economie Saarbrücken was vroeger een belangrijke industriestad. In de regio Saarland vond net als in Parkstad Limburg veel mijnbouw plaats. Daarnaast vond in de regio ook veel staalindustrie plaats. De laatste decennia is het de industriële belang van Saarbrücken echter afgenomen. De industrie in Saarland heeft te maken met sterke concurrentie van omringende regio’s als Luxemburg, Trier en Metz. Door de afnemende industriële activiteit is de werkgelegenheid in de regio afgenomen. [Interview Backes; Reede en Maas, 2006; statistik.arbeidsamt.de] Saarland probeert nu de omslag te maken van een industriële economie naar een diensteneconomie. Saarland zit nog volop in deze transitie. [Fraanje et al, 2008] Bevolkingssamenstelling Saarland Qua bevolkingssamenstelling is Saarland nu al sterk vergrijst. Bijna 22% van de bevolking is ouder dan 65 jaar. Het aantal 65-plussers is inmiddels hoger dan het aantal jongeren. Saarland kent een vergelijkbare vergrijzing met het Parkstad Limburg van omstreeks 2015/2020. [Statistischer Quartal Saarland, 2007; Woonvisie Limburg] Demografische krimp in Saarland Sinds medio jaren ’90 is de bevolking van Saarland aan het dalen. In het begin was deze daling nog zeer gering, maar sinds het begin van de 21e eeuw is de daling in een stroomversnelling geraakt. De bevolkingafname is voor een deel het gevolg van een negatief geboorte-overschot. Daarnaast is sinds het begin van de 21e eeuw ook sprake van een negatief migratiesaldo in Saarland. [Statistischer Quartal Saarland, 2007] Het aantal huishoudens is in Saarland sinds 2004 ook sterk aan het dalen. Tussen 2004 en 2007 daalde het aantal huishoudens van 517.000 naar 496.000. [Destatis, 2008] Huishoudens (x1000)

1991 492

1996 511

2000 508

2002 514

2003 510

2004 517

2005 502

2006 504

2007 496

Tabel B5: Aantal huishoudens in Saarland (bron: Destatis, 2008)

83

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Woningvoorraad De woningvoorraad van Saarland kent voor Duitse maatstaven een hoog eigenwoningbezit van ongeveer 54%. Dit percentage eigenwoningbezit is vergelijkbaar met het percentage eigenwoningbezit in Parkstad Limburg. Daarnaast zijn de woningen in Saarland ten opzichte van het Duits gemiddelde vrij groot. De gemiddelde woonoppervlakte die een inwoner van Saarland ter beschikking heeft bedraagt bijna 49 m². Dit is aanzienlijk meer dan het Duits en West-Duitse gemiddelde. [Destatis, 2006] Het grootste deel van de woningvoorraad van Saarland bestaat uit eengezinswoningen (37%). Daarnaast bestaat de woningvoorraad van Saarbrücken voor een aanzienlijk deel uit Duitse “familienhäuser” waar twee huishoudens samenwonen (33%). Tot slot bestaat 30% van de woningvoorraad van Saarland uit meergezinswoningen bestaande uit meer dan 2 huishoudens. De woningvoorraad verschilt overigens tussen stedelijke en landelijke gebieden. Saabrücken kent relatief veel meergezinswoningen, terwijl in de landelijke dorpskernen relatief veel eengezinswoningen gelegen zijn. [Statistisches Quartalsheft Saarland, 2007]

Fig. B5.2: Woningvoorraad Saarland en Saarbrucken (op basis van Statistisches Quartalsheft Saarland, 2007)

84


Bijlage 6: Woningprijzen in Saarland en Duitsland Huurprijzen in euro’s per vierkante vierkante meter in diverse plaatsen in Saarland in 2006, 2007 en 2008 **

Eenvoudige woningen*** 2006

Dillinger 3,50 Dudweiler 3,50 Homburg 3,75 Merzig 3,25 Neunkirchen 3,25 Ottweiler 3,25 Saarbrü 3,75 Saarbrücken Saarlouis 3,75 St. Ingbert 3,75 St. Wendel 3,50 Sulzbach 3,50 Volklingen 3,00 Wadern 3,25 GEMIDDELDE**** GEMIDDELDE**** 3,46

2007

2008

3,50

3,50

3,50

3,50

3,75

3,75

3,25

3,25

3,25

3,25

3,25

3,25

3,75

3,75

3,75

3,75

3,75

3,75

3,50

3,50

3,50

3,50

3,00

3,00

3,25

3,25

3,46

3,46

200620062008* 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Gemiddelde woningen*** 2006

2007

2008

4,00

4,00

4,00

4,00

4,00

4,00

4,50

4,50

4,50

4,00

4,00

4,00

4,00

4,00

4,00

4,25

4,25

4,25

4,75

4,75

4,75

4,25

4,25

4,25

4,50

4,50

4,50

4,00

4,00

4,50

4,00

4,00

4,00

3,75

3,75

3,75

3,75

3,75

3,75

4,13

4,13

4,17

200620062008* 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% +13% 0% 0% 0% +1% +1%

Goede woningen*** 2006

2007

2008

5,00

5,00

5,00

5,00

5,00

5,50

5,75

5,75

6,00

4,75

4,75

5,00

4,50

4,50

5,00

4,50

4,50

4,50

6,00

6,00

6,50

5,75

5,75

6,50

5,00

5,00

5,50

4,75

4,75

5,00

4,75

4,75

5,00

4,25

4,25

4,50

4,50

4,50

4,50

4,96

4,96

5,27

200620062008* 0% +10% +4% +5% +11% 0% +8% +13% +10% +5% +5% +6% 0% +6% +6%

(Bron: Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008) Koopwoningprijzen eigendomswoningen in diverse plaatsen in Saarland Saarland in 2006, 2007 en 2008 **

Eenvoudige woningen*** 2006

Dillinger 650 Dudweiler 670 Homburg 700 Merzig 600 Neunkirchen 550 Ottweiler 550 Saarbrü 750 Saarbrücken Saarlouis 750 St. Ingbert 700 St. Wendel 690 Sulzbach 650 Volklingen 580 Wadern 560 GEMIDDELDE**** GEMIDDELDE**** 646

2007

2008

600

550

625

500

650

650

550

550

500

500

500

500

675

550

675

675

650

650

625

625

600

600

500

500

500

500

588

565

Gemiddelde woningen*** Goede woningen*** 20062006- 2006 2007 2008 20062006- 2006 2007 2008 2008* 2008* -15% 800 750 750 -6% 1100 1100 1050 -25% 800 800 800 0% 1150 1150 1100 -7% 950 925 925 -3% 1300 1300 1300 -8% 800 775 775 -3% 1000 1000 1000 -9% 800 750 750 -6% 1000 1000 1000 -9% 750 725 700 -7% 950 950 900 -27% 1000 1000 1050 5% 1450 1450 1550 -10% 950 950 950 0% 1400 1400 1450 -7% 950 925 925 -3% 1400 1375 1400 -9% 950 925 925 -3% 1200 1200 1200 -8% 800 775 775 -3% 1050 1050 1050 -14% 750 700 700 -7% 1050 1000 1000 -11% 700 675 675 -4% 950 900 900 -13% 846 821 823 -3% 1154 1154 1144 1146

200620062008* -5% -4% 0% 0% 0% -5% 7% 4% 0% 0% 0% -5% -5% -1%

(Bron: Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008)

85

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Grondprijzen in diverse plaatsen in Saarland in 2006, 2007 en 2008 **

Gemiddelde bouwkavel 2006

Dillinger 85 Dudweiler 120 Homburg 100 Merzig 75 Neunkirchen 75 Ottweiler 70 Saarbrü 110 Saarbrücken Saarlouis 120 St. Ingbert 120 St. Wendel 80 Sulzbach 75 Volklingen 70 Wadern 40 GEMIDDELDE**** GEMIDDELDE**** 88

2007

2008

85

85

120

120

100

100

75

75

75

75

70

70

110

110

120

120

120

120

80

80

75

75

70

70

40

40

88

88

200620062008* 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Goede bouwkavel 2006

2007

2008

100

100

100

180

180

180

155

155

155

90

90

90

85

85

85

90

90

90

145

150

150

155

155

155

155

155

155

95

95

95

105

105

105

115

115

115

45

45

45

117

117

117

200620062008* 0% 0% 0% 0% 0% 0% +3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Zeer goede bouwkavel 2006

2007

2008

140

140

140

230

230

230

230

230

230

135

135

135

145

145

145

140

140

140

400

420

420

290

300

300

240

240

240

145

145

145

165

165

165

170

170

170

80

80

80

193

195

195

200620062008* 0% 0% 0% 0% 0% 0% +5% +3% 0% 0% 0% 0% 0% +1%

(Bron: Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008) * = procentuele stijging tussen 2006 en 2008 (niet het jaarlijks percentage, maar over een duur van 2 jaar gemeten) ** = Prijzen zijn indicatief. De prijzen zijn per plaats afgerond. *** =

Eenvoudige woningen: bijv. WC, eenvoudige badkamer, geen centrale vergwarming, enkele beglazing. Gemiddelde

woningen: bijv. Bad en WC, dubbele beglazing, centyrale verwarming, goede ontsluiting en een goede bouwstaat, gemiddeld oppervlak. Goede woningen: bijv. moderne badkamer, WC, centrale verwarming, geïsoleerde beglazing, grotere oppervlakte. **** =

Het gemiddelde is berekend door het gemiddelde te berekenen van 13 plaatsen in Saarland, niet gecorrigeerd naar het

aantal vastgoedtransacties per plaats.

(Bron: Preisspiegel Saarland 2007 en Preisspiegel Saarland 2008) Prijsontwikkeling koopwoningen in Duitsland

Koopwoningprijzen van bestaande woongebouwen, 2005=index 100 (Bron: Destatis, Häuserpreise – Ergebnisse für 2007 und erste Resultate für Transferkosten, Destatis, 2008)

86


Koopwoningprijzen van nieuwbouw woongebouwen, 2005=index 100 (Bron: Destatis, Häuserpreise – Ergebnisse für 2007 und erste Resultate für Transferkosten, Destatis, 2008)

87


Bijlage 7: Prognoses Prognoses voor Parkstad Limburg E,til prognose prognose aantal huishoudens 20082008-2040 2008 2010 2015 2020 2025 2030 Brunssum 13.644 13.840 13.760 13.520 13.180 12.720 Kerkrade 22.851 22.780 22.350 21.620 20.650 19.480 Heerlen 44.200 44.010 43.740 42.970 41.770 40.150 Landgraaf 17.146 17.280 17.290 17.040 16.570 15.900 Onderbanken 3.457 3.420 3.430 3.400 3.320 3.210 Simpelveld 4.778 4.750 4.710 4.620 4.480 4.280 Voerendaal 5.412 5.440 5.530 5.550 5.480 5.320 Parkstad 111.488 111.500 110.800 108.700 105.500 101.100 Limburg Bron: E,til, bevolkingsprognose en prognose woningvoorraadbehoefte 2008-2040

2035 12.130 18.150 38.160 14.980 3.030 4.040 5.070 95.600

2040 11.440 16.730 35.830 13.880 2.800 3.770 4.760 89.200

PRIMOS prognose 2007: aantal huishoudens 2006 2006-2020 2006 2010 2015 2006 Brunssum 13.423 13.763 13.787 Kerkrade 22.891 23.320 23.318 Heerlen 44.309 44.367 43.916 Landgraaf 17.055 17.504 17.348 Onderbanken 3.410 3.340 3.231 Simpelveld 4.740 4.880 4.907 Voerendaal 5.385 5.428 5.430 Parkstad 111.213 112.602 111.937 Limburg Bron: ABF Research, Primos prognose 2007

2020 13.683 23.082 42.745 17.092 3.162 4.878 5.412 110.054

PEARL prognose aantal huishoudens 20052005-2025

Bron: RPB/CBS ,PEARL prognose 2005-2025 Conclusie Alle prognosemodellen gaan ervan uit dat het aantal huishoudens in Parkstad Limburg zal dalen. Alleen in de mate van daling zijn er verschillen te zien tussen de drie modellen. Doordat de E,til prognose de meest recente prognose is voor Parkstad Limburg, kan deze prognose het meest waarschijnlijk worden geacht.

88


Bijlage 8: Woningprijzen Parkstad Limburg De afgelopen jaren zijn de woningprijzen in Parkstad Limburg nog slechts beperkt gestegen. Tussen 2003 en 2008 zijn nog met name vrijstaande woningen en appartementen in prijs gestegen.

Woningprijzen in Parkstad Limburg per woningtype, cijfers op basis van gegevens NVM , (bron: Sprekende cijfers woningmarktrapport 2008-2)

89


Bijlage 9: Toekomstperspectieven Parkstad Limburg op basis van SWOTSWOTanalyse Op basis van een SWOT-analyse zijn enkele nieuwe kansen en bedreigingen voor Parkstad Limburg benoemd. Hieronder wordt gewezen op nieuwe strategieën die men zou kunnen hanteren om de krimp te verminderen of de op de gevolgen van krimp in te spelen. SKSK-strategieën Nieuwe economische perspectieven Voor Parkstad Limburg kunnen nieuwe toekomstperspectieven liggen in de zorg, medische technologie en domotica. Door de vergrijzing zal de vraag naar zorg toenemen. Door de nabijheid van vooraanstaande academische ziekenhuizen in Maastricht en Aken kunnen ook kansen liggen bieden voor nieuwe economische perspectieven voor Parkstad Limburg. Economische perspectieven zouden kunnen liggen in bijvoorbeeld de industrie voor nieuwe medische producten en technologie voor ziekenhuizen. Daarnaast zal ook de vraag naar domotica voorzieningen voor (zorg-)woningen toenemen, wat eveneens kansen biedt voor nieuwe economische perspectieven. Daarnaast is in Duitsland zonne-energie als energiebron de afgelopen jaren in een stroomversnelling beland. De vraag naar zonne-collectoren neemt hier sterk toe. Mogelijk zal in de toekomst een soortgelijke trend in Nederland ontstaan. Parkstad Limburg zou door zijn ligging nabij Duitsland van de kennis in Duitsland en de Duitse markt kunnen profiteren. Het kenniscentrum duurzame energie en nabijgelegen opleidingsinstituten als de Hogeschool Zuid, de RWTH Aachen en de TU Eindhoven zouden kunnen helpen nieuwe economische perspectieven te creëren. Lage koopwoningprijzen als kans Parkstad Limburg kent lage koopwoningprijzen. Vaak worden deze lage prijzen als een zwaktepunt of bedreiging gezien. Toch kan dit ook als een sterktepunt of potentiële kans worden gezien. Starters die elders geen toegang krijgen tot de koopwoningsector, hebben in Parkstad Limburg door de lagere prijzen mogelijk wel toegang tot de koopsector. Dit biedt mogelijkheden om starters voor de regio te behouden of mogelijk zelfs uit nabijgelegen regio’s aan te trekken. Eventueel zouden ook kansen kunnen liggen voor Parkstad Limburg in het aantrekken van mensen uit de Euregio. In diverse regio’s in Duitsland en België is namelijk nog sprake van bevolkingsgroei. Het aantrekken van mensen uit e Euregio kan een alternatief vormen voor sloop van woningen. Er zal echter onderzoek nodig zijn naar de haalbaarheid van deze strategie. ZKZK-strategieën Aantrekken Oost-Europese immigranten Voor Parkstad Limburg kan de eenwording van Europa en de komst van immigranten uit Oost-Europa kansen bieden. Het probleem is echter dat in de huidige situatie de werkgelegenheid in Parkstad Limburg beperkt is. Er zal eerst werk moeten worden gecreëerd voor Oost-Europeanen. Mogelijk kan werk voor OostEuropeanen gecreëerd worden in de eerder genoemde nieuwe economische perspectieven. Bereikbaarheid verbeteren De regio Parkstad Limburg is binnen Nederland decentraal gelegen en kent een matige bereikbaarheid. Deze beperkte bereikbaarheid maakt het moeilijk kansen die elders liggen (Randstad, Eindhoven, Aken, Brussel) te benutten. Door de matige bereikbaarheid worden de mogelijkheden om in Parkstad Limburg te blijven wonen terwijl men elders werktbeperkt. Strategieën voor de toekomst van Parkstad Limburg zouden zich kunnen liggen in het verbeteren van de bereikbaarheid door een verbetering van de infrastructuur. SBSB-strategieën strategieën Globalisering Bedreigingen voor Parkstad Limburg liggen onder andere in de toenemende globalisering. De goede opleidingsmogelijkheden en het “leven lang leren” waar de Open Universiteit nadrukkelijk op inzet, bieden mogelijkheden kennis te ontwikkelen om een voorsprong te behouden op opkomende economieën in Azië. Daarnaast bestaat tegenwoordig de economie van Parkstad Limburg in sterke mate uit dienstverlening. Globalisering vormt een minder groter bedreiging voor de dienstverlening dan bijvoorbeeld voor de industrie. Dit maakt Parkstad Limburg iets minder kwetsbaar.

90

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp ZBZB-strategieën Verdere verslechtering economische positie ? De Limburgse economie is in sterke mate ook afhankelijk van externe factoren die zij zelf niet of nauwelijks kan beïnvloeden. Voorbeelden hiervan zijn beleid van de Rijksoverheid, de economische achteruitgang in het Ruhr-gebied en de toenemende globalisering. Een gevaar is hierbij dat de economische positie en de werkgelegenheid in de regio nog verder onder druk komt te staan. Helaas kan Parkstad Limburg tegen deze dit soort externe invloeden niet zoveel doen. Wat Parkstad Limburg wel kan doen is zelf te zoeken naar nieuwe economische perspectieven.

91


Bijlage 10: Wijken Parkstad Limburg In de onderstaande figuur staat weergegeven hoe de wijken in Parkstad Limburg presteren ten aanzien van criteria als ontwikkeling aantal huishoudens, leefbaarheid, woningvoorraad en voorzieningenpeil. Hierbij is de ontwikkeling per wijk afgezet tegen het gemiddelde van Parkstad Limburg. De gegevens van de analyses zijn afkomstig van de E,til prognose 2008-2020 en de VROM Leefbaarometer 2006.

Bron: Ontwikkeling aantal huishoudens, Leefbaarheid, Woningvoorraad en Voorzieningenpeil in Parkstad Limburg (bron: E,til prognose 2008-2020 en VROM Leefbaarometer 2006)

92

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Op basis van deze analyse kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • Wijken met de meest negatieve prognoses voor huishoudensontwikkelingen lijken zich met name te bevinden in de gemeenten Kerkrade, Simpelveld en Heerlen. Hierbij dient wel aangetekend te worden dat in deze analyse wordt uitgegaan van een tijdshorizon tot 2020. Als een langere tijdshorizon wordt genomen krijgen ook wijken in andere gemeenten met sterk negatieve huishoudensontwikkelingen te maken. • Wijken met een onder gemiddelde leefbaarheid zijn volgens de VROM Leefbaarometer met name in Heerlen gelegen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat op buurtniveau gemeten ook buurten in andere gemeenten een mindere leefbaarheid kennen (enkele buurten in Kerkrade, Brunssum en Onderbanken, zie paragraaf 7.2) • Volgens de VROM Leefbaarometer (2006) zijn wijken met een kwalitatief mindere woningvoorraad voornamelijk in Heerlen en Kerkrade gelegen; • Wijken met een lager voorzieningenpeil zijn voornamelijk gelegen in Landgraaf en de meer landelijk gelegen gemeenten (Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken)

93


Bijlage 11 11: Mogelijke strategie per buurt GEMEENTE

BUURT

MOGELIJKE STRATEGIE VOOR BEZIT WONENWONEN-ZUID

Kerkrade Kerkrade

Hopel

Consolideren

Vink

Consolideren

Eygelshoven

Consolideren

Haanrade

Plaatselijk verdunnen

Chevremont

Consolideren & upgraden

Erensteinerveld

Verdunnen

Rolduckerveld


Speckholzerheide

Verdunnen of upgraden

Treebeek Zuid

Consolideren & Upgraden

Emma

Consolideren

Heerlen Centrum

Consolideren

Bekkerveld

Consolideren

Aarveld

Plaatselijk verdunnen & upgraden

Douve Weien


Dr. Nolensplein


Dr. Schaepmansplein


Brunssum

Heerlen

94


Bijlage 12: Kosten sloopopgave voor WonenWonen-Zuid Aantal te slopen woningen door WonenWonen-Zuid in Parkstad Limburg De kosten van de sloopopgave zijn voor Wonen-Zuid in sterke mate afhankelijk van het aantal woningen dat gesloopt moet worden. Volgens de lokale overheid zullen in totaal ongeveer 12.000 woningen gesloopt moeten worden tussen 2010 en 2020 (zie paragraaf 5.3). Het gaat hierbij om het totaal aantal te slopen woningen in de regio, waarin dus geen onderscheid tussen huur- en koopsector is gemaakt.18 Hierbij zijn voor Wonen-Zuid twee scenario’s denkbaar: •

•

Scenario 1: Er worden alleen huurwoningen van woningcorporaties gesloopt. Wonen-Zuid heeft binnen de sociale huursector een marktaandeel van ca. 11%. Hierbij zal de sloopopgave voor Wonen-Zuid uitkomen op ongeveer 1320 woningen; Scenario 2: De sloop wordt verdeeld naar marktaandeel. Wonen-Zuid bezit ongeveer 4% van de totale woningvoorraad van Parkstad Limburg. In dit geval zullen er dus ook koopwoningen gesloopt worden en zal de sloopopgave voor Wonen-Zuid uitkomen op ongeveer 480 te slopen huurwoningen.

Benadering vanuit boekwaarde Voor beide scenario’s is een berekening opgesteld om de afboekingskosten van de sloopopgave in kaart te brengen. De berekeningen zijn hierbij benaderd vanuit de boekwaarde methode. Wonen-Zuid schrijft af tot 50% van de historische kostprijs. Hierbij is een gemiddelde boekwaarde aangenomen van ongeveer €30.000,-. Opgemerkt dient te worden dat indien men de kosten zou benaderen vanuit marktwaarde of bedrijfswaarde er andere bedragen uit de berekening zouden komen. De marktwaarde van een gemiddelde woning van Wonen-Zuid bedraagt ongeveer €95.000,- en de bedrijfswaarde ongeveer €35.000,-. Woningcorporaties financieren hun activiteiten met huuropbrengsten en bijvoorbeeld verkoop van huurwoningen. Op de gesloopte woningen zal echter geen periodieke kasstroom meer binnenkomen en deze woningen kunnen ook niet meer tegen marktwaarde verkocht worden. De mogelijkheden om activiteiten met verkoop of huuropbrengsten te financieren zullen dan ook sterk afnemen. Daarnaast zullen financiers bij een sterk dalende bedrijfswaarde van het vastgoed mogelijk ook minder snel leningen willen verstrekken aan een woningcorporatie. Een dalende marktwaarde of bedrijfswaarde zal dus ook financiële gevolgen hebben. In de onderstaande berekeningen zijn de kosten echter in kaart gebracht met een benadering vanuit de boekwaarde. Voorbeeldberekening Voorbeeldberekening scenario 1 Aantal te slopen woningen Aantal te slopen woningen door Wonen-Zuid PL Aantal te slopen woningen per jaar Sloop- en afboekingskosten per woning Boekwaarde woning Verhuiskosten Afsluitkosten Sloopkosten & herinrichtingskosten Communicatie Projectmanagement Onvoorzien (5%) Sloopkosten per woning

1320 woningen 120 woningen € 30.000,€ 5.300,€ 1.000,€ 5.000,€ 300,€ 200,€ 1.840,€ 43.640,-

Jaarlijkse kosten 120 woningen * €43.640,- = ongeveer € 5,24 miljoen (prijspeil 2009)

18

Het overheidsbeleid houdt rekening met 12.000 te slopen woningen, waar ongeveer 6.000 nieuwe woningen voor terug worden gebouwd. De aanname wordt ingenomen dat de sloopkosten niet door vervangende nieuwbouw kunnen worden gedekt. Uit ervaring blijkt dat woningcorporaties in Parkstad Limburg op vervangende nieuwbouw nauwelijks geld verdienen.

95

R.H.G. Senden – Woningen verhuren in de krimp Deze kosten kunnen vervolgens worden geïndexeerd tegen 2,5% per jaar. Indexering vindt plaats voor de overige kosten, maar niet voor de boekwaarde. Op de boekwaarde wordt niet afgeschreven, doordat ervan uit wordt gegaan dat de woningen al afgeschreven zijn. 2010 2011 Sloopkosten 5,28 5,32 Bedragen in miljoenen euro’s

2012 5,36

2013 5,41

2014 5,45

2015 5,50

2016 5,55

2017 5,59

2018 5,64

2019 5,70

2020 5,75

De kosten van jaarlijkse sloop van 120 woningen bedragen vanuit de boekwaarde benaderd ongeveer 5,2 tot 5,8 miljoen euro per jaar. De cumulatieve kosten over de totale termijn (2010 t/m 2020) bedragen ongeveer 61 miljoen euro. Bij een benadering vanuit de markwaarde zullen de bedragen echter hoger uitvallen. Voorbeeldberekening scenario 2 Aantal te slopen woningen Aantal te slopen woningen door Wonen-Zuid PL Aantal te slopen woningen per jaar Sloopkosten per woning Boekwaarde woning Verhuiskosten Afsluitkosten Sloopkosten & herinrichtingskosten Communicatie Projectmanagement Onvoorzien (5%) Sloopkosten per woning

480 woningen ongeveer 45 woningen € 30.000,€ 5.300,€ 1.000,€ 5.000,€ 300,€ 200,€ 1.840,€43.640,-

Jaarlijkse kosten sloopopgave 45 woningen * € 43.640,- = ongeveer € 1,96 miljoen (prijspeil 2009) Deze kosten kunnen vervolgens worden geïndexeerd tegen 2,5% per jaar. Indexering vindt plaats voor de overige kosten, maar niet voor de boekwaarde. Op de boekwaarde wordt niet afgeschreven, doordat ervan uit wordt gegaan dat de woningen afgeschreven zijn. 2010 2011 Sloopkosten 1,98 1,99 Bedragen in miljoenen euro’s

2012 2,01

2013 2,03

2014 2,04

2015 2,06

2016 2,08

2017 2,10

2018 2,12

2019 2,14

2020 2,16

De kosten van jaarlijkse sloop van 45 woningen bedragen vanuit de boekwaarde benaderd ongeveer 1,9 tot 2,2 miljoen euro per jaar. De cumulatieve kosten over de totale termijn (2010 t./m 2020) bedragen ongeveer 23 miljoen euro. Bij een benadering vanuit de markwaarde zullen de bedragen echter hoger uitvallen.

96

afstudeerscriptie Auteur: R.H.G. Senden Identiteitsnummer:

Recommend Documents