Aelman Voorwoord Op 1 juli 2005 was het precies 15 jaar geleden dat ik met een agrarisch adviesbureau startte. In een advieslandschap waar betaalde dienstverlening aan agrariërs nog maar nauwelijks zijn intrede had gedaan, diende ik een positie te verwerven tussen de gevestigde orde. Dit bleef niet onopgemerkt. In die tijd baarde de start zelf zoveel ophef dat dit nieuws was voor zowel de regionale radio als provinciale en landelijke agrarische vakpers. Wat is er veel veranderd; niet alleen in de agrarische advieswereld, maar ook binnen de sector!
Geslaagd symposium over toekomst melkveehouderij Dinsdag 13 september hield de Aelmans Adviesgroep in een volle Baexheimerhof een geslaagd symposium over de toekomst van de melkveehouderij, dit in relatie met het nieuwe landbouwbeleid. De Belgische landbouwjournalist en EU specialist ir. Jacques van Outryve en Campina directeur Wim Krol gaven, ieder vanuit hun eigen achtergrond, hun visie op toekomstige ontwikkelingen in de melkveehouderij en zuivelindustrie. (vervolg op pagina 4)
20
Het lijkt wel of in die 15 jaar alles op zijn kop is gezet. Economische motieven dwingen agrariërs tot schaalvergroting, bedrijfsbeëindiging of -verbreding. Regelgeving leidt tot beperkingen of tot de noodzaak de koers drastisch aan te passen. Gaandeweg is er een steeds grotere behoefte ontstaan aan een adviseur die naast de ondernemer staat. Een adviseur die kritisch en reflecterend met de ondernemer in gesprek gaat en daarbij problemen -maar zeker ook kansen- tijdig voor hem of haar weet te signaleren. Ook wij hebben op deze ontwikkeling ingespeeld in de afgelopen jaren. Het agrarisch adviesbureau is gaandeweg uitgebreid met zusterbedrijven, waardoor de adviesgroep is ontstaan. Om over voldoende kennis te kunnen beschikken, is steeds gericht gewerkt aan een juiste omvang van ons kantoor. Verder zijn we onze eigen(wijze) koers blijven varen en hebben, vaak tegendraads, kansen gezien en gepakt. U mag beoordelen of we dit naar uw tevredenheid hebben gedaan. Bent u niet tevreden? Laat het ons weten! Bent u tevreden? Zegt het voort! Ten slotte, laat ik het over een ding duidelijk zijn, zonder u als klant was het nooit iets geworden! Bedankt voor uw vertrouwen. Jo Aelmans
In een volle Baexheimerhof hield de Aelmans Adviesgroep een geslaagd symposium over de toekomst van de melkveehouderij.
pagina
2 Wetenswaardigheden derogatie
pagina
3 Toeslagrechten uit nationale reserves
pagina
4 Vervolg symposium melkveehouderij Nieuwe zorgstelsel
pagina pagina
5 Boer van het zuiden SAN/SN overeenkomsten 6 Vastgoedmanagement:
pagina
een nadere kennismaking 7 Planschade: een vervolg…
pagina
8 Beleid bij bodemverontreiniging
pagina pagina
9 Ook voor uw bedrijf een website? 10 Bouwplannen en de artikel 19
pagina pagina
WRO vrijstelling 11 Evaluatie Rood voor Groen 12 Verplaatsing Lemmers
Inhoud
nieuwsbrief
no oktober 2005
Over enkele weken vervangt u de kalender 2005 door die van 2006. Op datzelfde moment gaat het nieuwe stelsel van gebruiksnormen voor gronden van start. In dit kader wordt veelvuldig de term ‘derogatie’ gebezigd. Velen vragen zich nog steeds af: “Wat is derogatie nou precies, en past dit ook binnen mijn bedrijf ”. In dit artikel staan we in het kort stil bij enkele wetenswaardigheden rondom derogatie.
Wetenswaardigheden
rondom derogatie Dienst Regelingen, maar u bent verplicht dit 5 jaar in uw administratie te bewaren. In het bemestingsplan dient u op te nemen hoe de feitelijke bemesting plaatsvindt in relatie tot de te hanteren gebruiksnormen. De exacte voorschriften zal de Dienst Regelingen medio november bekendmaken.
Bemonsteren In de Europese Nitraatrichtlijn staat dat per hectare maximaal 170 kg. stikstof (N) uit dierlijke mest mag worden aangewend, dit is de zgn. gebruiksnorm. Deze richtlijn bevat echter een uitzonderingsmogelijkheid: de derogatie. Nederland heeft bij de EU een derogatieverzoek ingediend van 250 kg/N/ha uit dierlijke mest. Op 27 juni 2005 heeft het Nitraatcomité over dit verzoek een positief advies uitgebracht. Bedrijven die beschikken over minimaal 70% grasland van het totale areaal kunnen hiervoor in aanmerking komen. De Eerste Kamer heeft op 13 september jl. het wetsvoorstel aangenomen. Nu is het nog wachten op de definitieve beschikking uit Brussel. Op het eerste gezicht lijkt de derogatie zaligmakend, maar om de ruimere norm van 250 kg te mogen hanteren, moet u aan een reeks voorwaarden voldoen.
70% grasland De belangrijkste eis is dat minimaal 70% van uw areaal landbouwgrond grasland moet zijn. Hiervoor tellen alleen die percelen mee die u van 15 mei tot en met 15 september onafgebroken als grasland in gebruik heeft. Het gras moet bestemd zijn voor de ruwvoederwinning (veevoer). Graszaadteelt telt dus niet mee.
Insturen derogatieverzoek Deelname aan derogatie gaat niet automatisch. U dient zich vooraf, doch uiterlijk op 1 december van het voorafgaande jaar, aan te melden bij Dienst Regelingen. Voor het jaar 2006 geldt een verlenging van 2 maanden, waardoor u uw verzoek tot uiterlijk 1 februari 2006 kunt indienen. De benodigde formulieren zijn momenteel nog niet beschikbaar. Ik adviseer u derhalve de vakbladen hieromtrent te volgen!
Opstellen bemestingsplan In het betreffende jaar moet u een bemestingsplan opstellen. Dit plan hoeft u niet in te dienen bij de
Eén keer in de vier jaar bent u verplicht de grond te laten bemonsteren op de fosfaattoestand en het stikstofleverend vermogen.
Drijfmest In tegenstelling tot de “normale” uitrijmogelijkheden voor bouwland op kleigrond, mag u géén drijfmest uitrijden tussen 16 september en 31 januari. “Normale” periode uitrijden mest op kleibouwland 2005: 1 februari-30 november 2006: 1 februari-15 november 2007: 1 februari-31 oktober 2008: 1 februari-15 oktober 2009: 1 februari-15 september
Graasdiermest Bedrijven met staldieren zoals pluimvee, varkens en vleeskalveren komen niet voor de derogatie in aanmerking. Met andere woorden, als u berekent dat u met de ruimere gebruiksnorm van 250 kg nog ruimte binnen uw graasdierenbedrijf heeft om mest aan te voeren van derden, dan kunt u de berekende ruimte slechts opvullen met mest van graasdieren. Voor de aanvoer varkens- of pluimveemest dient u voor dat betreffende gedeelte de strengere norm van 170 kg toe te passen. In de komende weken zal de Dienst Regelingen bovenstaande zaken nog nader uitwerken. Wij adviseren u echter om hier alvast rekening mee te houden bij het berekenen van de gebruiksnormen voor uw bedrijf. Uiteraard informeren wij u graag over de gevolgen van de derogatie voor uw specifieke situatie. Fabienne van Hoven-Beusmans
2
Extra toeslagrechten uit de Nationale Reserves Afgelopen voorjaar kon u met het inventarisatieformulier toeslagrechten aangeven dat u in aanmerking wenste te komen voor extra rechten uit de nationale reserves of dat u grond verwerft waarbij u de toeslagrechten van de vorige eigenaar overneemt. Degenen die zich hiervoor hebben aangemeld hebben van de Dienst Regelingen de brochure “Private overeenkomst (voor overdracht toeslagrechten) en nationale reserves” inclusief de bijbehorende formulieren ontvangen.
Private overeenkomst Met een private overeenkomst kunt u, tot uiterlijk 15 mei 2006, toeslagrechten bij grondaankopen overnemen. Bij een grondaankoop kunt u er ook voor kiezen een beroep te doen op de nationale reserves. Het voordeel van de private overeenkomst is dat u de waarde van de rechten reeds vooraf kunt bepalen. De waarde van de rechten uit de nationale reserves zijn (nog) niet bekend. Ook kunt u op het formulier aangeven of u een onderscheid wenst te maken tussen voeder- en akkerbouwgewassen. Voorbeeld Een melkveehouder verkoopt 4 ha. grond. In de referentiejaren omvatte zijn bedrijf 10 ha. snijmaïs en 20 ha. grasland. De dierlijke premie (slachtpremie) bedroeg gemiddeld € 800,-. De maïspremie bedroeg in totaal € 4.000,- (afgerond € 400,-/ha.). De totale gemiddelde premie is derhalve € 4.800,-. Het bedrijfstoeslagareaal is 30 ha. hetgeen resulteert in 30 toeslagrechten met een waarde van € 160,-/recht. Bij de private overeenkomst kan de melkveehouder ervoor kiezen om 4 toeslagrechten ter waarde van € 160,-/recht mee over te dragen. Hij kan er ook voor kiezen om alleen de rechten van de voeder(dierlijk) of akkerbouwgewassen over te dragen. De toeslagrechten van de voedergewassen bedragen € 800,-/ 20 ha grasland = € 40,- per recht. Als gekozen wordt voor de rechten van de akkerbouwgewassen dan zijn de rechten € 4.000,-/ 10 ha. snijmaïs = € 400,- per recht waard. Uit bovenstaand voorbeeld blijkt het belang van goede afspraken tussen koper en verkoper van de grond. De waardes van de over te dragen rechten kunnen vaak op 3 verschillende manieren worden benaderd. De verkopende partij dient in 2006 wel bij Dienst Regelingen nog bekend te zijn c.q. ingeschreven te staan, anders is de private overeenkomst nutteloos.
Nationale reserves U kunt een beroep doen op de nationale reserves als u door een bijzondere situatie geen of minder rechten krijgt toegekend dan u zou willen. Met 3
name de omstandigheid dat investeringen in productiecapaciteit (tot uiterlijk 15 mei 2004) hebben plaatsgevonden, zullen leiden tot een beroep op de nationale reserves. Onderstaand beperken we ons tot de vraag of het altijd zinvol is om aanspraak te maken op de nationale reserves. De aard van de investeringen heeft immers invloed op de waarde en de wijze waarop de nationale reserves worden toegekend. Uitbreiding productiecapaciteit inclusief uitbreiding grond Het extra referentiebedrag waar u recht op heeft wordt gedeeld door het aantal verworven (aangekochte en gepachte) ha. grond. U krijgt dus extra rechten naast de rechten welke u heeft opgebouwd middels de referentiejaren 2000-2002. Uitbreiding productiecapaciteit zonder uitbreiding grond Het extra referentiebedrag wordt gedeeld door het aantal toeslagrechten die u in de referentiejaren 2000-2002 heeft opgebouwd. De waarde van uw “oude” rechten neemt dus toe. Neemt de waarde van de oude rechten meer dan 20% toe, dan worden alle rechten als nationale reserves beschouwd. In deze situatie moet u al uw rechten 5 jaar lang allemaal benutten en kunt u de rechten de eerst vijf jaar niet overdragen. Daarom is ons advies om goed te overwegen of u op basis van alle investeringen wel extra rechten wenst te ontvangen. Met de juiste keuze kunt u ervoor zorgen dat de oorspronkelijke rechten meer waard worden. Met name voor melkveehouders, waarbij met ingang van 2007 de melkpremie wordt ontkoppeld naar de op dat moment aanwezige toeslagrechten, lijkt het aanbevelingswaardig ervoor te zorgen dat ze niet te veel rechten creëren. Aan het verkrijgen van de nationale reserves zijn nogal wat aanvullende voorwaarden gekoppeld. In dit kader voert het te ver om deze allemaal uit te werken. Het mag duidelijk zijn dat het belangrijk is om alle voor en tegens af te wegen, voordat u rechten uit de nationale reserves aanvraagt. Doe er uw voordeel mee en laat u goed informeren! Fabienne van Hoven-Beusmans & Ettien Eijssen
Jacques van Outryve: “Boeren hebben niets te vrezen van concurrentie uit de nieuwe EU lidstaten”.
Campina directeur Wim Krol: “Melkprijzen zullen verder dalen”.
Van Outryve en Krol hadden in Baexem te maken met een kritisch gehoor.
Geslaagd symposium over toekomst melkveehouderij (vervolg van pagina 1) Van Outryve nam regelmatig het vreemde EU-beleid op de hak. “Het aantal groeidagen in de lidstaten verschillen heel sterk, maar de nitraatnormen niet”. Volgens van Outryve hoeven de Nederlandse en Belgische boeren niet echt te vrezen voor concurrentie uit de nieuwe EU lidstaten. “Door de stijging van de welvaart, zal de consumptie in deze landen fors stijgen terwijl deze landen nu nog lang niet zelfvoorzienend zijn”. Hij gaf aan hoe kleine lidstaten
toch grote invloed kunnen uitoefenen op het gemeenschappelijk beleid. Daarbij verwees hij naar Oostenrijk. “Dit land drukte het EU verbod op kippenbatterijen door”. Wim Krol had een minder prettige mededeling voor de melkveehouders: “We moeten ons instellen op een verdere daling van de melkprijzen. Die gaan er komen”. De melkcoöperatie gaat zich, nog meer dan voorheen, focussen op de eigen leden.“Campina staat niet te wachten op nieuwe leden”.
Het nieuwe zorgstelsel komt er voor iedereen De laatste tijd worden we overspoeld met informatie over het nieuwe zorgstelsel dat per 1 januari 2006 wordt ingevoerd. Er komt één zorgverzekering voor alle Nederlanders. Dit betekent dat u niet langer particulier of ziekenfonds verzekerd bent. Óók u als zelfstandig ondernemer wordt hiermee geconfronteerd. De premie van de nieuwe zorgverzekering bestaat uit een nominaal bedrag van circa € 1.100,- euro per jaar en een inkomensafhankelijke bijdrage. Deze bijdrage bedraagt 6,5% van het inkomen tot een maximum van ca. € 30.000,-. Zelfstandigen betalen een verlaagde inkomensafhankelijke bijdrage van 4,4%. Als tegemoetkoming in de (hogere) kosten van de zorgverzekering kunt u onder voorwaarden een zorgtoeslag bij de Belastingdienst aanvragen.
Enkele belangrijke data:
1 november 2005: Uiterste inzenddatum aanvraagformulier zorgtoeslag. 16 december 2005: Vóór deze datum stuurt uw huidige zorgverzekeraar u een offerte voor een nieuwe zorgverzekering en een eventuele aanvullende verzekering. 1 januari 2006: De nieuwe Zorgverzekeringswet gaat in. Als u op deze dag nog niet heeft gereageerd op het aanbod van uw zorgverzekeraar, dan bent u vanaf die datum automatisch verzekerd voor uw zorgverzekering. 1 maart 2006: Uiterste datum voor het opzeggen van uw huidige zorgverzekering als u een andere polis of zorgverzekeraar wilt kiezen. 1 mei 2006: Als u het aanbod van uw huidige verzekeraar heeft afgewezen, heeft u tot 1 mei 2006 de tijd om een zorgverzekering bij een andere zorgverzekeraar af te sluiten.
September 2005: Ontvangst aanvraagformulier zorgtoeslag.
4
Thei Meuwissen
“Boer van het Zuiden”
Thei Meuwissen uit Susteren, cliënt van ons kantoor, is door Expo Management, de organisator van de Landbouw Vakbeurs Zuid Nederland in Den Bosch en het onafhankelijke vakblad Stal en Akker van Agrio uitgeverij BV, uitgeroepen tot “Boer van het Zuiden”. Melkveehouder Thei Meuwissen wist zich te onderscheiden door als timmermanszoon binnen 11 maanden een melkveebedrijf met een omvang van 800.000 kg melk uit de grond te stampen. Hij exploiteert dit bedrijf in Duitsland, pal aan de grens met Susteren. Daar huurt hij sinds afgelopen jaar een ligboxenstal. Op de Duitse quotumbeurs heeft hij via drie inschrijvingen dit melkquotum vergaard. De jury looft zijn inventiviteit, ondernemerschap en doorzettingsvermogen. De Aelmans Adviesgroep kan zich geheel in het
Onze cliënt Thei Meuwissen is uitgeroepen tot “Boer van het Zuiden”. juryrapport vinden en feliciteert Thei Meuwissen van harte met deze mooie erkenning.
Eerste SAN en SN-overeenkomsten Programma Beheer lopen af Loopt uw SAN- of SN overeenkomst in 2006 af, dan dient u een subsidievaststelling aan te vragen. Wilt u het beheer voortzetten, dan dient u in de komende aanvraagperiode (november-december 2005) een nieuwe aanvraag in te dienen. In 2000 is het Programma Beheer van het ministerie van LNV van start gegaan als opvolger van de RBONbeheersovereenkomsten. Beheersovereenkomsten in de SAN- of SN-regeling worden steeds voor een periode van 6 jaar afgesloten. Komend jaar lopen de eerste afgesloten overeenkomsten dus af. Aan het eind van de periode van 6 jaar berekent de Dienst Regelingen de definitieve subsidiebedragen van uw aanvraag. Dit noemt men de subsidievaststelling. Het SAN of SN bedrag dat u ieder jaar ontvangt, zijn
voorschotten op het totale beschikte subsidiebedrag. Om uw subsidie vast te stellen moet u binnen acht weken na afloop van het tijdvak bij Dienst Regelingen een aanvraag tot subsidievaststelling indienen. Hiertoe moet u een apart aanvraagformulier invullen, welke u door de Dienst Regelingen wordt toegestuurd. Stuurt u uw aanvraag niet of later in, dan kan de subsidieverlening alsnog worden ingetrokken en moet u de reeds ontvangen voorschotten terugbetalen. Dienst Regelingen herberekent uw subsidie waarbij ze aangepaste tarieven gebruikt op basis van gemiddelde kosten en opbrengsten. De voorschotten die u reeds ontvangen heeft, worden hierop in mindering gebracht, evenals eventueel nog niet betaalde sancties. Het kan dus gebeuren dat u na subsidievaststelling nog geld ontvangt van Dienst Regelingen, maar ook dat Dienst Regelingen nog geld van u terugvordert. Blijkt bij de eindcontrole dat u zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden en verplichtingen van de SAN/SN, dan kan de subsidieverlening in het meest extreme geval worden ingetrokken en worden alle betaalde voorschotten teruggevorderd. Wanneer Dienst Regelingen constateert dat het einddoel van het pakket niet is gehaald, bijvoorbeeld het aantal vereiste plantensoorten, dan krijgt u te maken met een sanctie. In dit geval wordt het totale subsidiebedrag verminderd met 15%. Voor een vakkundige afhandeling van de SAN/SN aanvragen en subsidievaststelling kunt u uiteraard bij ons bureau aankloppen. Ettien Eijssen
5
Zoals u in de vorige AelmanScoop heeft kunnen lezen heeft de Aelmans Adviesgroep haar vastgoedactiviteiten uitgebreid met vastgoedmanagement. Daarmee wordt ingespeeld op de toenemende groep particuliere vastgoedbeleggers die willen dat alles rond hun eigendom op rolletjes loopt.
Maatwerk Aelmans Vastgoedmanagement levert het complete gamma diensten die onder vastgoedmanagement kunnen worden verstaan. Enkele aanvullende zaken, zoals het technisch beheer worden, onder regie van Aelmans, uitbesteed. De werkzaamheden concentreren zich vooral op administratief beheer en portefeuille management. In de praktijk komt het neer op het leveren van maatwerk. Een verzameling gebouwen ontstaat nooit vanzelf, elke belegger heeft zijn eigen sterkten. Zo heeft de een bijvoorbeeld ondersteuning nodig bij het opstellen van een onderhoudsprogramma, terwijl een ander het juist
Het fundament voor een appartementencomplex is de professionele begeleiding tijdens de oprichtingsfase voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). Steeds meer projectontwikkelaars zijn er van overtuigd dat een professionele begeleiding van de VvE tijdens de oprichtingsfase een bijdrage levert aan een positieve koopervaring. Vaak worstelen kopers van een appartement met vragen over de VvE. Enkele veel gestelde vragen zijn bijvoorbeeld: Hoe moet ik de splitsingsakte uitleggen? Welk aandeel in de kosten van de VvE komt voor mijn rekening? Ik wil een parketvloer in
Aelmans Vastgoedmanagement beheert uw onroerend goed van A tot Z leuk vindt om te jagen op nieuwe panden voor zijn portefeuille, maar geen interesse heeft in de administratie en huurincasso. In een kennismakingsgesprek wordt duidelijk welke activiteiten het beheer van de portefeuille kunnen optimaliseren. Hierbij wordt de navolgende indeling gehanteerd: 1. commercieel beheer (regelen huur en verhuur); 2. administratief beheer (huur incasso, aanpassing e.d.); 3. portefeuille management (doorlichten van de portefeuilles, aan- en verkoop van onroerende zaken); 4. administratie en technisch beheer (onderhoud- en onderhoudsplanning); 5. VvE beheer (vereniging van eigenaren).
mijn appartement, hoe zit het met geluid? Tijdens een eerste ledenvergadering is het heel belangrijk dat de appartementeneigenaren een duidelijke uitleg krijgen. Niet alleen over de rechten maar ook over de plichten die zij jegens de VvE hebben. Er moet als het ware een saamhorigheidsgevoel ontstaan dat de basis vormt voor een prettig toekomstig woonklimaat. Onze vastgoedmanagers voeren deze begeleiding graag uit, maar ook na de oprichtingsfase nemen zij de VvE werk uit handen. Het voeren van een degelijke financiële administratie, incasso van de bijdragen, het opmaken van de jaarstukken, het regelen en notuleren van de vergaderingen, inkoop van dienstverlening, correct verzekeren van het complex, plannen en regelen van het onderhoud rekenen zij tot hun taak.
Vereniging van eigenaren (VvE) Deze laatste activiteit is afwijkend, omdat er niet sprake is van een belegger, maar van een vereniging van eigenaren. De meeste appartementencomplexen hebben zo’n vereniging die tot doel heeft het beheren van de belangen van de individuele appartementeneigenaren. De VvE beheert de gemeenschappelijke ruimten en de schil (buitenkant) van het gebouw. Dit is in de wet geregeld.
Vertrouwen Wij zijn ons er goed van bewust dat we vaak met zuurverdiende spaarcenten of het familievermogen van onze opdrachtgever of belegger omgaan. Voor ons extra reden om gedegen te werk te gaan op basis van goede marktverkenningen en inventarisatie van de feiten en omstandigheden ter plaatse. Vertrouwen is hierbij een sleutelwoord. Voor het complete dienstenpakket van Aelmans Vastgoedmanagement verwijzen wij naar: www.aelmans.com. Jo Ortmans
6
In AelmanScoop nummer 17 hebben we een aantal misverstanden omtrent het begrip ‘planschade’ aan de orde gesteld. Belangrijkste conclusie in dat artikel was dat niet de feitelijke, maar de planologische situatie uiteindelijk de hoogte van de planschade bepaalt. Sinds deze publicatie is op het gebied van planschade weer het nodige veranderd. In dit vervolgartikel informeren wij u over de actuele wijzigingen als gevolg van de Spoedwet Planschade en belichten we een stukje praktijkervaring.
PLANSCHADE: een vervolg… Wijzigingen Tot 2 mei 2003 werd de toegekende planschadevergoeding afgewenteld op de veroorzaker, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. Deze afspraak werd ook vastgelegd in een planschadevergoedingsovereenkomst. Op 2 mei 2003 oordeelde de Hoge Raad echter dat deze overeenkomsten ongeldig waren. De Spoedwet Planschade lost dit probleem nu op door het wettelijk mogelijk te maken om de planschadevergoeding af te wentelen en in een planschadevergoedingsovereenkomst vast te leggen. Hiermee is de oude praktijk weer in ere hersteld en wordt het recht van gemeenten erkend om met verzoekers van bestemmingsplanwijzigingen contracten te sluiten tot verhaal van de kosten van planschade. Gelijktijdig zijn een aantal procedureregels voor de planschadevergoeding aangepast. Zo is voortaan niet de gemeenteraad, maar het College van Burgemeester en Wethouders, het bevoegd gezag voor toekenning van planschade. Voor het indienen van een verzoek om planschade dient de aanvrager tussen de 100,- en 500,- euro legeskosten aan de gemeente te betalen. Bij een positieve uitspraak op zijn planschadeclaim krijgt hij dit bedrag terug. Ten slotte is nu een verjaringstermijn van vijf jaar in de wet opgenomen.
Praktijk Door de invoering van de legesheffing zal het aantal discutabele aanvragen verminderen. Voorheen was het motto: Baat het niet, dan schaadt het ook niet. De verzoeker kon kosteloos planschade claimen. Vervolgens liet de gemeente een extern bureau de aanvraag onderzoeken. Door de legesheffing zal de verzoeker eerst een gedegen afweging maken. De verjaringstermijn van vijf jaar is een belangrijke wijziging. Voorheen kon een planschadeclaim nooit verjaren. Dit betekende dat men zelfs een planschadeclaim kon indienen voor een wijziging in een bestemmingsplan uit bijvoorbeeld de jaren
zeventig. Vooral voor particuliere initiatiefnemers van plannen leidt dit tot ongewenste situaties. Nu is na vijf jaar definitief duidelijk hoeveel kosten een ontwikkelaar voor zijn project aan planschade moet uitbetalen. Deze verjaringstermijn heeft ook een positief effect op de planschadevergoedingsovereenkomsten. In het verleden moesten initiatiefnemers als het ware een blanco cheque uitschrijven voor alle planschade die ooit nog zou komen. Dankzij de verjaringstermijn heeft de overeenkomst na vijf jaar feitelijk geen betekenis meer. In de praktijk eist de gemeente van een particuliere initiatiefnemer vaak een planschaderisicoanalyse. Hiermee wenst de gemeente reeds op voorhand duidelijkheid te verkrijgen omtrent de hoogte van planschade die door een project kan worden veroorzaakt. Met een planschadevergoedingsovereenkomst wentelt de gemeente de te verwachten planschade vervolgens af op de initiatiefnemer. Ten slotte wil ik de deskundigenkosten aan de orde stellen. Deze kosten worden in de regel niet vergoed door de gemeente. Echter de specifieke uitgangspunten voor planschade, de gewenste gegevensverstrekking alsook de interpretatie van de voorliggende stukken, die bepalend zijn voor de uitkomst, dwingen de meeste verzoekers om deskundige bijstand te vragen. Planschade is en blijft een vak apart. Aelmans Rentmeesters & Makelaars begeleiden planschadeprocedures, verzorgen planschadetaxaties en voeren planschaderisicoanalyses uit. Wilt U weten of het beroep op planschade voor uw specifieke situatie zin heeft, of dat er bij uw bouwplannen risico’s op planschadeclaims reëel aanwezig zijn, neemt u dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Arno Beckers
7
Lekkerkerk was niet alleen de eerste maar ook de bekendste bodemsanering van Nederland. In dit artikel nemen we in vogelvlucht de beleidsontwikkeling met betrekking tot bodemverontreinigingen in ogenschouw.
Lekkerkerk en de gevolgen op het bodembeleid Een typisch Nederlands polderlandschap, bekend onder de naam Lekkerkerk, werd eind jaren ’60 begin jaren ’70 bouwrijp gemaakt met afval. Een win-win situatie. De gemeente kwam immers makkelijk van zijn huishoudelijk afval af, terwijl het terrein met het afval geschikt werd gemaakt als bouwlocatie. Later bleek dat niet alleen huishoudelijk afval, maar ook veel vaten met giftige stoffen waren gestort. De “chemische tijdbom”, zoals de giftige vaten in die tijd werden genoemd, moesten onschadelijk worden gemaakt. Vanwege de onbekendheid met bodemsanering en door het ontbreken van ervaring kon niet worden teruggevallen op bestaande regelgeving of normen. Gekozen werd voor een rigoureuze aanpak: verwijdering van alle verontreinigingen met behoud van de woningen. In de loop der jaren is de ervaring met dit soort gevallen gegroeid. Inmiddels zijn talloze studies, gericht op onderzoek en sanering van verontreinigingen, uitgevoerd.
Beoordeling van verontreiniging Destijds wist men van de risico’s van bodemverontreiniging aanmerkelijk minder dan nu. De onbekendheid met het fenomeen leidde tot het gevoel van grote urgentie, waarbij werd uitgegaan van het ergste scenario. Dit betekende dat alle verontreinigde grond verwijderd diende te worden. Er kon alleen maar getoetst worden aan normen voor de volksgezondheid. Tegenwoordig worden de risico’s eerst geïnventariseerd en onderverdeeld naar humane blootstelling, verspreiding en ecologische gevolgen. Hiervoor maakt men gebruik van diverse ontwikkelde rekenprogramma’s. Met behulp van deze rekenprogramma’s worden de drie genoemde dimensies
elk op zich beoordeeld. Naast de stoffen worden ook o.a. de lokale omstandigheden beoordeeld. De uitkomst geeft uitsluitsel over de ernst en urgentie van de verontreinigde locatie. Door ontwikkelingen op het gebied van kennis, onderzoek en analysemethoden, toepassing van nieuwe technieken en gebruik van apparatuur, maar bovenal de beschikbaarheid van combinaties van deze zaken, is onder meer inzicht ontstaan in de gedragingen van verschillende stoffen, waaronder afbraak, omzetting en vastleggen en de wijze waarop de gedragingen beïnvloed kunnen worden.
Aanpak van verontreiniging Ten tijde van Lekkerkerk bestond er totaal geen beleid over hoe een verontreiniging aan te pakken. Er werden ad hoc beslissingen genomen. In de loop der jaren is dit geëvolueerd tot het huidige beleid. In dit beleid is meer aandacht voor dwarsverbanden van bodemverontreiniging met onder meer ruimtelijke ontwikkelingen en de maatschappelijke gevolgen daarvan. Dit betekent dat bodemverontreinigingen tegenwoordig functiegericht en kosteneffectief worden verwijderd, met als gevolg dat bij saneringen regelmatig restverontreinigingen in de bodem achterblijven. Aan de hand van de rekenprogramma’s en de opgedane ervaringen wordt nu, voorafgaand aan een sanering, bepaald of eventuele restverontreinigingen gevolgen hebben op humaan, verspreiding en/of ecologisch gebied. Om eventuele risico’s op deze gebieden te voorkomen is het mogelijk dat men aanvullende maatregelen neemt, bijvoorbeeld in de vorm van het aanbrengen van een leeflaag, een dampdichte vloer e.d. Verder heeft het managen van een saneringsproject een belangrijkere rol gekregen dan 25 jaar geleden. Toen waren de werkzaamheden meer gericht op de aanpak en uitvoering. Nu de overheid een zorgvuldige werkwijze en verantwoording eist, vormen beheersing en vastlegging van informatie, in alle fasen van een project, steeds belangrijkere aspecten. De opgedane ervaringen hebben geresulteerd in een nauwkeurige vastlegging en het functioneel en kosteneffectief saneren van bodemverontreinigingen in Nederland. Ragna Eeken 8
Het merendeel van de MKB-bedrijven bezit een eigen website. De motieven verschillen echter per bedrijf. Waar de een zich wil presenteren op internet omdat ‘de rest het ook doet’, heeft de ander een duidelijke strategie voor ogen. Het digitaliseren van een bestaande brochure is de gemakkelijkste doch niet altijd de beste keuze. Investeren in een website rendeert namelijk; het goed nadenken en uitstippelen van internetplannen verdient zich terug.
Informatievoorziening
Webcommunicatie
Relaties en (potentiële) klanten kunnen op zoek zijn naar informatie over uw bedrijf. De meest voor de hand liggende voorbeelden zijn contactgegevens, een routebeschrijving of gegevens over producten en diensten. Waar vroeger nog de telefoon of een (snel verouderde) brochure ter hand werd genomen wordt tegenwoordig standaard het WWW-adres van uw bedrijf ingetikt.
In diverse branches is het van belang om veelvuldig te communiceren met de klant. Of het nu gaat om de verkoop van een huis, het organiseren van een evenement of zelfs de ontwikkeling van een website; op gezette tijden is overleg tussen de betrokken partijen noodzakelijk. Met een on-line ‘communicatiecentrum’ kunnen uiteenlopende zaken gecentraliseerd en interlokaal toegankelijk
Ook voor uw bedrijf een website? worden gemaakt. Zo wordt het voor partijen mogelijkheid om documenten, schetsen, foto’s of agenda’s te delen, zonder het gebruik van telefoon, fax, e-mail of vergaderruimte.
Verkopen via de website Via de website producten verkopen is een steeds belangrijkere toepassing. De acceptatie groeit en betalingsmogelijkheden zijn veilig. Kortom het concept is volwassen. Desondanks denkt een deel van de bedrijven in bepaalde sectoren dat verkoop via de website voor hen niet is weggelegd. Ten onrechte; of het nu een product of een dienst betreft; elke zaak die telefonisch of persoonlijk wordt aangeboden kan, met de juiste aanpak, ook on-line worden verkocht.
Marketing en promotie Traditionele marketing wordt tegenwoordig vaak ondersteund met on-line campagnes. De voordelen zijn evident; op een toegankelijke wijze wordt het publiek voorzien van de laatste actualiteiten, met een hoge vorm van interactie, tegen relatief lage kosten. Mensen hoeven geen telefoonnummer, adres of bedrijfsnaam te onthouden wanneer ze uw naam voorbij hebben zien komen in advertenties, commercials of andere uitingen; ze hebben voldoende aan de domeinnaam. Naast deze schoolvoorbeelden gaan steeds meer bedrijven een stap verder. Internet wordt ingeschakeld ter bevordering van kostenbesparing, efficiency en interactie met de klant. Papier, afdruk- en verzendkosten worden vervangen door een gebruikersnaam en wachtwoord, welke een klant toegang geven tot een gepersonaliseerd onderdeel op de bedrijfswebsite. Na het inloggen kan de klant zijn facturen, orderspecificaties en overige persoonlijke informatie bekijken. De kostenvoordelen en het verhoogde gemak voor de klant spreken voor zich.
9
De beschreven toepassingen, slechts een greep uit de mogelijkheden, zijn niet enkel weggelegd voor grote bedrijven. Zelfs een eenmanszaak kan profiteren van het doelbewust inzetten van een website. Argumenten dat de toepassingen te duur of niet gebruiksvriendelijk zijn, gaan niet op. Met de juiste voorbereiding, ontwikkeling en implementatie verdient een investering zich terug. A3 Web adviseert en ontwikkelt internettoepassingen. Van een eenvoudige presentatie op internet tot geavanceerde, gebruiksvriendelijke bedrijfstoepassingen. Tijdens een vrijblijvend gesprek wisselen wij graag met u van gedachten over uw mogelijkheden op het World Wide Web. Martijn Hoes
Uw bouwplan en de artikel 19 WRO vrijstelling Om een bouwplan te realiseren dat niet past binnen het bestemmingsplan is de artikel 19 procedure op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) de aangewezen weg.
Strijdig met bestemmingsplan Wenst u een bouwplan te realiseren dat strijdig is met het hetgeen daarover is opgenomen in het bestemmingsplan, dan is het verkrijgen van de bouwvergunning niet onmogelijk. Bij goed onderbouwde plannen, die passen binnen het gemeentelijke en provinciaal beleid, is de gemeente veelal bereid een vrijstellingsprocedure, zoals geregeld in artikel 19 lid 1 van de WRO, te starten. In de praktijk betekent dit meestal het begin van een tijdrovende en kostbare procedure. Gemeenten zijn op grond van de WRO verplicht om bestemmingsplannen om de tien jaar te herzien. Op deze verplichting staat echter geen rechtstreekse sanctie. Meerdere gemeenten werken (voor delen van de gemeente) dan ook nog met bestemmingsplannen van tientallen jaren oud. Hetgeen wat in deze verouderde bestemmingsplannen staat en de feitelijke situatie zijn daardoor vaak volledig met elkaar in strijd. Zo kan bijvoorbeeld aan een al jaren geleden gerealiseerd woongebied nog steeds een agrarische bestemming zijn toegekend. Om in deze gebieden te kunnen bouwen moet gebruik worden gemaakt van een vrijstelling van het bestemmingsplan. De leges die de gemeente, buiten de leges voor de bouwvergunning, voor een dergelijke vrijstellingsprocedure in rekening brengt bedragen vaak meerdere duizenden euro’s. Hierbij kan regelmatig de vraag worden gesteld of deze extra legeskosten ook gerechtvaardigd zijn. Naar onze smaak is het niet redelijk de burger te laten betalen voor een procedure om te komen tot een vrijstelling van het vigerend bestemmingsplan, als de gemeente niet aan haar wettelijke verplichting tot het tijdig herzien van het bestemmingsplan heeft voldaan. De komende wijziging van de WRO maakt hier wellicht een einde aan.
Goede ruimtelijke onderbouwing Kort door de bocht gezegd zal de gemeente op grond van een oud bestemmingsplan géén bouwvergunning meer kunnen verlenen en gaat de thans geldende vrijstellingsmogelijkheid van het beroemde artikel 19 WRO vervallen. Omdat een groot deel van Nederland bebouwd is met behulp van artikel 19, zal ook in de gewijzigde wet een ontsnappingsmogelijkheid worden ingebouwd. Dit in de vorm van de zogenaamde ‘zelfstandige projectprocedure’. Oude wijn in nieuwe zakken? De tijd zal het leren. Wenst u een bouwplan te realiseren met toepassing van artikel 19 WRO dan is de gemeente sinds enkele jaren verplicht het project te voorzien van een zogenaamde ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Deze onderbouwing vormt voor het gemeentebestuur het toetsingskader om medewerking te verlenen aan de gevraagde vrijstelling. De inhoud van de ruimtelijke onderbouwing is niet concreet in de Wet vastgelegd. Gemeenten gaan daar vaak anders mee om. Volgens een lijst van een willekeurige gemeente dient aan de navolgende aspecten in ieder geval aandacht te worden besteed:
• milieuaspecten, bodem, geluid, luchtkwaliteit, geur, Wet milieubeheer, milieuzonering , MER; externe veiligheid; archeologie en cultuurhistorie; watertoets; landschapswaarden; flora- en faunawet; vogel- en habitatrichtlijn; verkeer, infrastructuur en parkeren; ondergrondse infrastructuur; volkshuisvesting; stedenbouw en welstand; distributieplanologie; civielrecht; maatschappelijke uitvoerbaarheid; economische uitvoerbaarheid. Ja, dit is een behoorlijke waslijst van aandachtspunten.
• • • • • • • • • • • • • •
10
Een aantal aspecten zijn soms wel, soms niet en vaak in beperkte mate van toepassing. Veel zaken moeten gehaald worden uit bestaande ruimtelijke documenten, zoals het bestemmingsplan en het POL.
Kostenaspect In de afgelopen periode hebben wij veel opdrachtgevers begeleid bij de noodzakelijke procedures om tot een wijziging of vrijstelling van het bestemmingsplan te komen. Daardoor hebben we inmiddels vele onderbouwingen geschreven. De daarbij opgedane ervaringen heeft ons geleerd, dat goed overleg met o.a. gemeente en Provincie, het raadplegen van de beschikbare informatie, alsmede een goede motivatie kan leiden tot een beperking van de opgesomde te verrichten onderzoeken. Dit levert niet alleen een aanzienlijke kostenbesparing op, maar ook tijdwinst. Een voorbeeld van deze aanpak is de verplichte afsluiting van regenwater van het riool en de daarmee samenhangende infiltratie in de bodem. Samen met de opdrachtgever kan daarvoor een creatieve oplossing worden bedacht. Door deze oplossing met het Waterschap te bespreken, en dit geaccordeerde voorstel vervolgens onderdeel te laten zijn van de ruimtelijke onderbouwing, beschikt u op vrij eenvoudige wijze over de zogenaamde watertoets. Wanneer deze oplossing dan wordt gevonden in bijvoorbeeld het aanleggen van een infiltratiebosje welk deel uitmaakt van een verplicht inpassingsplan, dan is sprake van een win-win situatie voor alle betrokkenen. Ook het archeologisch en natuurwaardenonderzoek
kan veelal worden beperkt door vooraf informatie te verzamelen en deze met de gemeente en/of Provincie voor te bespreken. Vaak kan met dit beperkte onderzoek worden volstaan, of kan het aanvullende onderzoek beperkt blijven tot enkele concrete aspecten op het gebied van natuur en/of flora en fauna (bijvoorbeeld één plantensoort of alleen onderzoek naar de aanwezigheid van bepaalde dier- of vogelsoorten).
Wat te doen Laat door een deskundige onderzoeken, voordat u de feitelijke ruimtelijke onderbouwing laat schrijven, of de betreffende (technische) onderzoeksrapporten voor de goede ruimtelijke onderbouwing wel noodzakelijk zijn. Veel informatie is reeds voorhanden, mits je weet waar je het kunt vinden (internet). De ervaring leert dat de kosten die bureaus u in rekening brengen, voor het uitvoeren van de noodzakelijke diverse technische onderzoeken, aanzienlijk kunnen verschillen. Je moet op basis van ervaring weten welk bureau geschikt is voor het uitvoeren van welk onderzoek. De door ons in de afgelopen jaren opgedane ervaring kan u daarbij van dienst zijn. Samengevat, met goede communicatie en inventiviteit kunnen vaak oplossingen worden gecreëerd die niet alleen tijdwinst opleveren maar ook kostenbesparend werken. Daarmee voorkomt u dat de kosten van uw bouwplan onnodig uit de hand lopen. Jo Bovens/Hub Steins
Vorming nieuwe landgoederen In de afgelopen 3 jaar heeft de Provincie Limburg op experimentele basis de ontwikkeling van nieuwe landgoederen toegelaten. Met dit “rood voor groen” experiment zijn 10 bouwplannen van particulieren ontwikkeld. Het experiment is rond de zomerperiode afgerond. Doel van het experiment was het creëren van nieuw bos op daarvoor gewenste plaatsen binnen de huidige Provinciale ontwikkelingszone Groen (POG). Om dit zonder verdere financiële ondersteuning van de grond te krijgen werd in beperkte mate woonbebouwing toegelaten in het buitengebied. Voor de aanleg van 10 hectare bos/natuur mocht één rood element (één of meerdere wooneenheden binnen één gebouw) worden gerealiseerd. Aan de hand van de resultaten van dit experiment ontwikkelt de Provincie nu nieuw beleid en stelt de randvoorwaarden bij. Na vaststelling van dit beleid
door Gedeputeerde Staten kan de rood voor groen-regeling provinciebreed worden toegepast. We verwachten dit nieuwe beleid in het voorjaar van 2006. Over de 10 experimenten is een uitvoerige evaluatienota geschreven. U kunt deze opvragen via onze afdeling ROM. Hub Steins
11
Familie Lemmers wacht niet op daadwerkelijke uitvoering gemeentelijke plannen Eerder dit jaar werd het nieuwe bedrijfscomplex van Lemmers Food Group BV in Weert officieel in gebruik genomen. Enkele jaren geleden werd duidelijk dat op termijn de oude bedrijfslocatie verlaten moest worden. De gemeente Weert presenteerde toen namelijk plannen voor woningbouw op de plek waar vader en moeder Lemmers in 1959 hun bedrijf startten. Ondernemen zit de familie duidelijk in het bloed. Niet alleen de twee bedrijfswoningen en de veertien stallen en schuren op de oude locatie zijn hiervan het tastbare bewijs, ook het feit dat Lemmers als enige in Nederland een opfokbedrijf voor leghennen, legbedrijf, een pakstation én een eiproductenfabriek op één locatie heeft geconcentreerd, getuigt van ondernemerszin. Juist op het moment dat de gemeente haar woningbouwplannen concreter maakte, wilden Math en Petra Lemmers hun stallen moderniseren en de capaciteit van de verwerking vergroten. “De markt voor halffabrikaten is zeer concurrerend. Voor de afnemers in deze markt is schaalgrootte en continuïteit heel belangrijk”, legt Math Lemmers de expansieplannen uit. De gemeente Weert realiseert zich dat de invloed van het bedrijf op de omgeving aanzienlijk is. Ze hinkt op twee gedachten. Enerzijds moet het bedrijf weg om de woningbouwplannen te realiseren, anderzijds wil ze een toponderneming voor haar gemeente behouden. Om het overleg te stroomlijnen tekenen in 2003 de gemeente en de familie Lemmers een intentieovereenkomst waarin ze beider doelen vaststellen en afspraken maken hoe ze met elkaar zullen omgaan. De familie Lemmers zoekt vervolgens “stad- en land” af om een geschikte nieuwe bedrijfslocatie te vinden. Deze wordt uiteindelijk een straat verder gevonden. Nog voordat de aankoop met de gemeente en de schadeloosstelling rond is, koopt ze deze locatie en start direct met de bouwplannen. Het onder druk maken van plannen, onderhandelen en blijven produceren resulteert in een intensieve samenwerking tussen architect, accountant, financier, rentmeester, vergunningenadviseur, aannemers en installateurs. Om binnen het juiste tijdpad de goede keuzes te
kunnen maken, moeten ze veel informatie delen. De adviseurs moesten op hun specialistisch gebied meeondernemen. “Door het heft in eigen hand te nemen en niet te wachten op de gemeente, is het ons gelukt om de productie geruisloos te laten overgaan, de capaciteitsvergroting op korte termijn te regelen en een toekomstgericht bedrijf te bouwen. Colofon Ons doel was AelmanScoop is een periodieke duidelijk en zaken uitgave voor relaties van zijn pragmatisch Aelmans Adviesgroep opgelost”, aldus Kerkstraat 4, 6367 JE Voerendaal Math Lemmers. Tel. (045) 575 32 55 Het pakstation en eiproducten draaien Fax (045) 575 15 09 sinds eind 2004 op Abenhofweg 2, 6095 NE Baexem de nieuwe locatie. Tel. (0475) 459 260 Eind dit jaar verFax (0475) 459 282 huizen de kippen, zodat begin 2006 internet: www.aelmans.com de oude locatie e-mail:
[email protected] aan de gemeente kan worden Redactie overgedragen. M&O Guus Queisen Vof, Sittard De intensieve Fotografie twee jaren waarin M&O Guus Queisen Vof, Sittard veel beslissingen Ontwerp zijn genomen, P&P Company BV, Beek investeringen Druk gedaan en risico’s Comar BV, Margraten genomen is dan voorbij. Het Overnemen met bronvermelding is toegestaan. eindresultaat Deze uitgave van AelmanScoop is met veel zorg mag er zijn! samengesteld. De lezer dient er echter rekening mee te houden dat de regel- en wetgeving Wij wensen de bijzonder gecompliceerd is. Bovendien is deze familie Lemmers voortdurend aan verandering onderhevig. veel succes. Wij kunnen dan ook geen enkele verant12
woordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies naar aanleiding van de inhoud van deze publicatie onderneemt.
