Adviseren over vaststellen tarieven onroerende-zaakbelastingen

Aan de leden van de commissie Vergadering d.d. Casenummer Notitienummer

Commissienotitie Middelen 14 maart 2013 AB13.00145 CN2013.009


Adviseren over vaststellen tarieven onroerende-zaakbelastingen

Gemeente Bussum

Brinklaan 35 Postbus 6000 1400 HA Bussum




Telefoon: 035 69 28 888 Fax: 035 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail: [email protected]

Geachte leden, 0. SAMENVATTING In deze notitie gaan wij in op de aspecten die de leegstand van onroerende zaken heeft op het vaststellen van de OZB tarieven. 1. INLEIDING Tijdens de behandeling van het raadsvoorstel “vaststellen OZB tarieven 2013” in de vergadering van de commissie Middelen van 29 november 2012 heeft de wethouder van Financiën toegezegd om in een commissienotitie in te gaan op de voor- en nadelen van de huidige berekeningswijze van de jaarlijkse OZB tarieven, waarbij de effecten van leegstand van de nietwoningen (dit zijn: winkels, bedrijven, instellingen etc.) ten laste worden gebracht van de groep gebruikers van de niet-woningen. De achterliggende gedachte is waarom de derving van de OZB inkomsten door de leegstand van bedrijfspanden niet bij de eigenaar van de niet-woningen in rekening wordt gebracht. Deze switch van belastingplichtige voor het gebruikersdeel is – volgens de vragensteller - te rechtvaardigen, omdat de leegstand wordt veroorzaakt door het niet verhuren van het pand als gevolg van een hogere huur dan de marktwaarde. De eigenaar gebruikt de fictieve hoge huur om de boekwaarde van het pand niet te hoeven verlagen. Kortom hij maakt gebruik van de leegstand. Als de huur van het bedrijfspand zou worden verlaagd dan zou de gemeente wel OZB van de werkelijke gebruikers kunnen innen. Voordeel van deze interpretatie van gebruik zou dan tweeledig zijn: 1. het stimuleert de verhuurder de huur aan te passen aan de marktprijs (voorkomt leegstand) en 2. de leegstand wordt niet verhaald op de overige gebruikers van de nietwoningen in Bussum. Hierna zullen wij ingaan op onze zienswijze. Voor de wijze waarop jaarlijks de OZB tarieven worden berekend, verwijzen wij u kortheidshalve naar bijlage 1. 2. INHOUDELIJK EN FINANCIËLE ASPECTEN Leegstand en het verschuiven van de belastingdruk naar de eigenaar van dat pand Omdat de belastingheffing plaatsvindt op basis van wettelijke objectieve grondslagen worden de belastingaanslagen per belasting op basis van dezelfde systematiek opgelegd. Kortom alle burgers in dezelfde omstandigheden worden voor die belasting op dezelfde manier behandeld. Bij leegstand van een bedrijfspand op 1 januari van het belastingjaar kan wettelijk geen OZB voor het gebruikersdeel van dat pand worden geheven. Omdat deze (gebruikers)belasting van de gebruiker wordt geheven, is het wettelijk niet mogelijk de eigenaar van dat pand bij leegstand voor deze (gebruikers)belasting aan te slaan. Ook niet als het pand voor handels- of 1

Inlichtingen bij H.J. van der Linden (FIN) Doorkiesnummer 035-6928730 E-mail adres [email protected]

beleggingsdoeleinden wordt gebruikt. Dit heeft de Hoge Raad in uitspraken bevestigd (Hoge Raad 22 juli 1985, nr. 22649 BNB 1985/258). De in de vraag voorgestelde switch van belastingplichtige is dus niet mogelijk. Het gaat feitelijk om een andere belasting. Voor een goed begrip merken wij nog op dat de eigenaar van het bedrijfspand bij leegstand wel een OZB aanslag ontvangt voor de eigenarenbelasting. Gewenste effect op andere manier te bereiken Het is denkbaar om de gederfde inkomsten voor leegstand niet bij de belasting(groep) gebruikers niet-woningen in rekening te brengen, maar op een andere manier op te lossen. Aan de volgende twee mogelijkheden zou gedacht kunnen worden: 1. Het verschuiven van de gederfde belastingopbrengst naar de totale belasting(groep) eigenaren niet-woningen; 2. De gemeente neemt de gederfde inkomsten leegstand ad € 45.700 voor eigen rekening. Op beide oplossingen wordt hierna nader ingegaan. Ad 1. Verschuiven belastingopbrengst naar andere belastinggroep Het is mogelijk het bedrag van € 45.700 dat met de leegstand is gemoeid niet bij alle gebruikers van niet-woningen in rekening te brengen, zoals nu plaatsvindt, maar te laten opbrengen door alle eigenaren van de nietwoningen. Zoals hiervoor gezegd kan dit niet per leegstaand pand worden geregeld, maar wel collectief. Dit is te realiseren door een verhoging van het OZB tarief van de eigenaren van niet-woningen met ongeveer 10,9% (de berekening is opgenomen in bijlage 2). De geraamde netto OZB opbrengst voor de eigenaren van niet-woningen wordt dan verhoogd met € 45.700. Deze verhoging komt dan in de plaats voor de huidige werkwijze, waarbij de netto OZB raming van de gebruikersheffing wordt verhoogd. Op zich is dit mogelijk, omdat enige jaren geleden de wettelijke tariefmaxima voor de OZB zijn afgeschaft. Dit betekent echter wel een lastenverschuiving tussen twee verschillende belastingen, die ook verschillende belastingplichtigen hebben. Wij zijn van mening dat met een dergelijke switch zeer terughoudend zal moeten worden omgegaan, omdat de overheid als belastingheffer wel consistent moet opereren. Het verschuiven van belastingdruk tussen groepen belastingplichtigen is volgens ons alleen te rechtvaardigen als er zeer gegronde redenen voor zijn. Een goede reden zou bijvoorbeeld kunnen zijn als de ene groep belastingplichtigen door bewust handelen min of meer verantwoordelijk is voor de lagere belastingopbrengst van de andere groep belastingplichtigen. Omdat in de vraag de leegstand centraal staat, is het voor de beoordeling van deze situatie van belang om te weten waardoor de huidige leegstand wordt veroorzaakt. Als oorzaken hiervan kunnen worden genoemd: • speculatieve overwegingen (te hoge huur); • slechte economische situatie (er zijn feitelijk te weinig ondernemers); • overgangsfase (bijvoorbeeld pand wordt binnenkort weer verhuurd of wordt gesloopt). Het is niet mogelijk objectief vast te stellen hoe groot (met bijbehorende WOZ waarde) elke groep is. In hoeverre de speculatieve overwegingen – waar de vraagsteller vanuit gaat – de boventoon voeren, is dus niet aan te geven. Daarom achten wij het niet gerechtvaardigd de gederfde belastingopbrengsten als gevolg van leegstand aan een andere belastinggroep (i.c. de eigenaren van niet-woningen) toe te rekenen. Terzijde merken wij in dit verband nog op dat indien toch wordt besloten tot een lastenverschuiving: 1. alle eigenaren (ook van de bedrijfspanden die niet leeg staan) een hogere aanslag ontvangen en niet alleen de eigenaar van de leegstaande bedrijfspanden; 2

2. het bij de OZB verhoging slechts om jaarlijks geringe bedragen ten opzichte van de huuropbrengst gaat. Van deze beperkte OZB verhoging op zich gaat volgens ons geen extra prikkel voor de eigenaar uit om tot een extra huurverlaging van vele tientjes per maand over te gaan (voor een pand met een WOZ waarde van € 300.000 komt de hogere OZB aanslag neer op - 10,9% van € 195,30 - € 21 per jaar. Dat is slechts circa € 2 per maand). Daarnaast is het OZB tarief van de eigenaren van niet-woningen (ook na de toegepaste leegstandscorrectie) hoger dan het OZB tarief van de gebruikers van de niet-woningen. In de praktijk wordt de eigenaar dus al zwaarder belast dan de gebruiker van het bedrijfspand. Wij komen dan ook tot de conclusie dat er geen goede redenen zijn om de gederfde OZB inkomsten die verband houden met de leegstand te laten opbrengen door een andere groep belastingplichtigen (i.c. de eigenaren van de niet-woningen) Ad 2. Gederfde inkomsten ad € 45.700 neemt gemeente voor eigen rekening Als andere mogelijkheid zou ook nog gedacht kunnen worden aan de oplossing, waarbij de gemeente de gederfde OZB inkomsten voor eigen rekening neemt. Het tarief voor zowel de gebruikers als de eigenaren van niet-woningen wordt dan niet verhoogd voor de leegstandseffecten. De opbrengstraming van de OZB voor 2013 zou dan met een bedrag van € 45.700 moeten worden afgeraamd. Wij vinden een dergelijke oplossing in deze tijd waarin de gemeente met grote bezuinigingen wordt geconfronteerd ongewenst. 3. CONCLUSIE Het college verzoekt de commissie te adviseren over de vaststelling van de OZB tarieven.

Burgemeester en wethouders van Bussum, de secretaris, de burgemeester,

D.J. van Huizen

mw. drs. R. Kruisinga

3

BIJLAGE 1 HUIDIGE WERKWIJZE BEREKENING OZB TARIEVEN Huidige werkwijze De OZB tarieven worden berekend op basis van de volgende twee basiselementen: 1. de gewenste bruto OZB opbrengst (per belastinggroep); 2. de nieuwe WOZ waarde (per belastinggroep). ad 1 Geraamde bruto OZB opbrengst De huidige wijze, waarop de OZB tarieven worden berekend, is in de loop van de jaren als volgt tot stand gekomen. Tot 2006 werd er landelijk van vier groepen OZB geheven, namelijk: • eigenaren niet-woningen; • gebruikers niet-woningen; • eigenaren van woningen; • gebruikers van woningen. In 2006 is de belasting voor deze laatste groep afgeschaft. Feitelijk gaat het nu dus om drie verschillende belastingen. Vandaar dat er over onroerende zaakbelastingen wordt gesproken en niet over de onroerende zaakbelasting. Destijds gold zowel bij de groep “woningen” als bij de groep “niet-woningen” een wettelijke maximale tariefverhouding gebruiker : eigenaar van: 1 : 1,25. Het tarief van de eigenaar mocht dus maximaal 25% hoger zijn dan het tarief van de gebruiker. Deze maximale tariefverhouding werd in Bussum gehanteerd en hierop werden dus ook de gewenste OZB opbrengsten per groep gebaseerd. In 2008 is deze wettelijke tariefverhouding vervallen. Daarvoor in de plaats kwam uiteindelijk een landelijke macronorm, waarbij de minister jaarlijks een landelijk maximaal stijgingspercentage (2013: 2,76%) vaststelt waarmee de landelijke OZB opbrengst maximaal mag stijgen. Op deze manier wordt een bovengrens aan de totale stijging van de OZB opbrengst voor alle Nederlandse gemeenten vastgesteld. Voor de individuele gemeente geldt echter geen maximum OZB tarief of een maximaal stijgingspercentage. In de praktijk komt in Bussum de begrotingsraming van de OZB opbrengst per belasting(groep) als volgt tot stand. De raming van het vorige jaar wordt verhoogd met de voor het komende jaar ingeschatte inflatie (plus of min een correctie van de voor het vorige jaar ingeschatte inflatie op basis van het werkelijke inflatiecijfer). Over een reeks van jaren gezien wordt de begrotingsraming dus verhoogd met de werkelijke inflatie. Uiteraard kan de gemeenteraad naast de inflatie ook om andere redenen tot een tariefaanpassing besluiten. Met areaaluitbreidingen wordt bij de hoogte van de begrotingsraming geen rekening gehouden, omdat de omvang van de nieuwbouw in Bussum over het algemeen zeer beperkt is. Omdat de nieuwe WOZ waarden op het moment van het schrijven van de stukken van de programmabegroting nog niet bekend zijn, wordt in de paragraaf lokale heffingen (begroting 2013: blz. 104 en 115) volstaan met de vaststelling van de voor het komende begrotingsjaar gewenste netto OZB opbrengst per groep belastingplichten. Het gaat in 2013 om de volgende netto ramingen: • eigenaren niet-woningen: € 416.200 • gebruikers niet-woningen: € 320.400 • eigenaren van woningen: € 2.663.100 Totaal € 3.399.700. De taak van het college is vervolgens om deze opbrengsten ook daadwerkelijk te realiseren. Negatieve effecten Tijdens het belastingjaar doen zich echter omstandigheden voor die tot een lagere OZB opbrengst leiden. Deze negatieve effecten zijn bijvoorbeeld: • leegstand van niet-woningen (2013: € 45.700); • oninbare vorderingen (2013: niet-woningen gebruikers: € 7.000; niet-woningen eigenaren: € 3.000 en woningen eigenaren: € 2.000).

4

Om de in de programmabegroting geraamde netto opbrengst per groep ook daadwerkelijk te kunnen realiseren wordt voor de tariefberekening deze netto opbrengst verhoogd met het geraamde bedrag voor deze negatieve effecten. Deze nieuwe raming wordt de geraamde bruto OZB opbrengst genoemd. Om het systeem overzichtelijk te houden worden de tegenvallers opgevangen binnen de belastinggroep waar ze ook daadwerkelijk ontstaan. Voor 2013 levert dit het volgende beeld op. Belastinggroep Gewenste netto OZB opbrengst 2013

Leegstand, en oninbaar

Geraamde bruto OZB opbrengst 2013

Niet-woningen (eigenaren)

416.200

3.000

419.200

Niet-woningen (gebruikers)

320.400

52.700

373.100

Woningen (eigenaren)

2.663.100

2.000

2.665.100

Totaal

3.399.700

57.700

3.457.400

Ad 2 WOZ waarde De andere component die nodig is om de OZB tarieven te kunnen berekenen is de WOZ waarde per belasting(groep). Jaarlijks worden alle onroerende zaken in de gemeente opnieuw gewaardeerd. De waardepeildatum van de WOZ is 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. Dus voor het belastingjaar 2013 is de waardepeildatum 1 januari 2012. Het accent van het herwaarderingstraject ligt op de tweede helft van het jaar, omdat vanaf medio 2012 pas een goed referentiekader voor de taxaties kan worden opgebouwd, omdat: • Dan uitspraak is gedaan op een groot deel van de bezwaarschriften (lopende belastingjaar); • Door het geringe aantal verkopen ook de verkoopgegevens tot de helft van het jaar noodzakelijk zijn; • Dan de gegevens van de landelijke database (onroerende zaken) bekend zijn. Deze gegevens worden gebruikt voor de waarde van de niet-woningen. Dit heeft tot gevolg dat de OZB tarieven pas tegen het einde van het jaar door de gemeenteraad kunnen worden vastgesteld. Overigens doen zich, net als bij de raming van de netto OZB opbrengst, ook bij de berekening van de totale WOZ waarde negatieve effecten voor. Met als gevolg een lagere OZB opbrengst. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan het honoreren van bezwaar- of beroepschriften tegen de hoogte van de WOZ waarde. Omdat het in die gevallen om een waardecorrectie gaat, worden deze effecten niet op de hoogte van de geraamde OZB opbrengst gecorrigeerd, maar op de hoogte van de WOZ waarde in die belastinggroep. Berekening OZB tarieven Door vervolgens per belastinggroep de geraamde bruto OZB opbrengst in relatie te brengen met de gecorrigeerde WOZ waarde per groep kunnen de drie OZB tarieven worden berekend. De OZB tarieven voor 2013 zijn door de raad in de vergadering van 11 december 2012 vastgesteld op de volgende percentages van de WOZ waarde. Belastinggroep

Geraamde bruto OZB opbrengst 2013

Totale raming van de nieuwe WOZ waarde

Tarief 2013 in %

Niet-woningen eigenaren

€

419.200

€

643.939.000

0,0651

Niet-woningen gebruikers

€

373.100

€

619.024.000

0,0603

Woningen eigenaren

€ 2.665.100

€ 5. 385.606.000

0,0495

5

Opleggen belastingaanslagen aan inwoners en bedrijven De uiteindelijk door de gemeente gerealiseerde belastingopbrengst is de som van alle geïnde OZB aanslagen, die zijn opgelegd voor de woningen en bedrijven. De OZB aanslag wordt per onroerende zaak opgelegd en berekend door het door de raad vastgestelde tariefpercentage te vermenigvuldigen met de WOZ waarde van het pand. Per woning wordt één OZB aanslag opgelegd, terwijl per bedrijfspand twee OZB aanslagen worden verzonden. De hoogte van de OZB aanslag wordt als volgt berekend. niet woningen (bedrijven): Voor een bedrijf met een WOZ waarde van bijvoorbeeld € 300.000 bedraagt de aanslag in 2013: voor de eigenaar 0,0651% van € 300.000 = € 195,30; voor de gebruiker/exploitant: 0,0603% van € 300.000 = € 180,90. Woningen: Voor de eigenaar van een woning met een waarde van bijvoorbeeld € 250.000 bedraagt de OZB aanslag voor 2013 (0,0495% van € 250.000) €123,75. De gebruiker van de woning hoeft geen OZB te betalen, omdat deze belasting een aantal jaren geleden is afgeschaft.

6

BIJLAGE 2

Tarieven onroerende zaakbelastingen 2013 Berekening huidige tarieven OZB 2013 netto soorten belastingplichtigen raming 2013 begr 2013 leegstand eigenaar woningen 2663100 eigenaar niet woningen 416200 gebruiker niet woningen 320400 45700 3399700

45700

bruto 2013 raming oninbaar begr 2013 2000 2665100 3000 419200 7000 373100 12000

WOZ waarde 5385606000 643939000 619024000

tarieven 2013 0,049486 0,065099 0,060272

afgeronde tarieven 2013 0,0495 0,0651 0,0603

3457400

Gecorrigeerde OZB tarieven 2013 (na verschuiven gederfde OZB opbrengst leegstand van gebruikers naar de eigenaren) bruto gecorr. soorten belastingplichtigen raming correctie aangepaste WOZ tarieven begr 2013 leegstand raming waarde 2013 eigenaar woningen 2665100 2665100 5385606000 0,049486 0,0495 eigenaar niet woningen 419200 45700 464900 643939000 0,072196 0,0722 gebruiker niet woningen 373100 -45700 327400 619024000 0,05289 0,0529 3457400

0

Verschillen tussen de twee berekeningen soorten belastingplichtigen tarieven 2013 eigenaar woningen 0,0495 eigenaar niet woningen 0,0651 gebruiker niet woningen 0,0603

gecorr. tarieven 0,0495 0,0722 0,0529

7

3457400

bedrag verschil 0 0,0071 -0,0074

% verschil 0 10,9 -12,3