ADVIEZEN OP AANBEVELINGEN WONINGBEHOEFTENONDERZOEK. - Een doorkijk over de crisis heen -

ADVIEZEN OP AANBEVELINGEN WONINGBEHOEFTENONDERZOEK - Een doorkijk over de crisis heen -

Februari 2012

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ............................................................................................................................ 3 1. De woningmarkt van Noordwijk ............................................................................................ 4 1.1 Visie op Noordwijk........................................................................................................... 4 1.2 Omvang en segmentering ................................................................................................ 4 1.3 Doelgroepen ................................................................................................................... 6 1.4 Krachten op de woningmarkt ............................................................................................ 7 1.5 Overzicht aanbevelingen .................................................................................................. 9 2. De sociale woningsector..................................................................................................... 10 2.1 Inleiding ...................................................................................................................... 10 2.2 Rol NWS ...................................................................................................................... 10 2.3 Rol gemeente ............................................................................................................... 11 3. AANBEVELING: Startersleningen contineren ......................................................................... 12 3.1 Inleiding ...................................................................................................................... 12 3.2 Toelichting ................................................................................................................... 12 3.3 Advies ......................................................................................................................... 12 4. AANBEVELING: Het aantal MGE woningen vergroten ............................................................. 14 4.1 Inleiding ...................................................................................................................... 14 4.2 Toelichting ................................................................................................................... 14 4.3 Advies ......................................................................................................................... 15 5. AANBEVELING: Verkoop van kleine goedkope sociale huurwoningen stimuleren........................ 16 5.1 Inleiding ...................................................................................................................... 16 5.2 Toelichting ................................................................................................................... 16 5.3 Advies ......................................................................................................................... 17 6. AANBEVELING: Voorzichtig zijn met de bouw van kleine goedkope woningen ........................... 18 6.1 Inleiding ...................................................................................................................... 18 6.2 Toelichting ................................................................................................................... 18 6.3 Advies ......................................................................................................................... 19 7. AANBEVELING: Duurdere koopwoningen toevoegen .............................................................. 20 7.1 Inleiding ...................................................................................................................... 20 7.2 Conclusie en advies ....................................................................................................... 20 8. AANBEVELING: Bijstellen van differentiatie uit het woningbouwprogramma.............................. 21 8.1 Inleiding ......................................................................................................................... 21 8.2 Verschillende prijscategorieën............................................................................................ 21 8.3 Toelichting ...................................................................................................................... 22 8.4 Advies en aandachtspunten ............................................................................................... 23 9. Voorstellen van de raadswerkgroep..................................................................................... 24 9.1 Inleiding ......................................................................................................................... 24 9.2 Aanbeveling: In beperkte mate duurdere koopwoningen toevoegen ....................................... 24 9.3 Aanbeveling: Zoeken naar vernieuwende bouwconcepten en aandacht voor bouw- en proceskosten ........................................................................................................................ 24 BIJLAGEN ................................................................................................................................ 25

2

VOORWOORD In de afgelopen periode is er veel aandacht geweest voor het functioneren van de woningmarkt. Dit is aanleiding geweest om, in samenwerking met de raadswerkgroep Woonruimteverdeling, in juni 2011 een woningbehoeftenonderzoek uit te voeren. Het gemeentebestuur wilde graag weten welke woonwensen er bij de bevolking leven. Hoe beleven de inwoners van Noordwijk hun woonsituatie, zowel hun eigen woning als de buurt, zouden zij misschien heel anders willen wonen dan nu? Kloppen de globale inzichten in de woningbehoefte in Noordwijk en in het functioneren van de Noordwijkse woningmarkt? Op basis van de bevindingen uit het onderzoek heeft onderzoeksbureau Quintis een aantal aanbevelingen gedaan met betrekking tot thema’s die de gemeente Noordwijk van belang vindt. Op verzoek van de raadswerkgroep is een aantal aanbevelingen aangescherpt. De uitkomsten van het Woningbehoeftenonderzoek zijn ook voorgelegd aan marktpartijen die actief zijn in Noordwijk en de rest van Nederland: projectontwikkelaars, bouwbedrijven en makelaars. Een overzicht van de belangrijkste resultaten van de bijeenkomst met marktpartijen is in de bijlagen opgenomen. De voorstellen op de aanbevelingen in deze notitie hebben als doel om beweging te krijgen in de woningmarkt. In deze tijd van economische achteruitgang en een stagnerende woningmarkt is het meer dan ooit noodzakelijk dat de lokale overheid en de marktpartijen elkaar actief informeren, ontwikkelingen signaleren en prioriteiten benoemen. De expertmeeting met marktpartijen heeft ten aanzien van de problematiek waardevolle signalen opgeleverd. Met elkaar zullen we de woningmarkt moeten loswrikken. Alleen zo krijgen wij, in combinatie met de uitkomsten van het Woningbehoeftenonderzoek een compleet beeld van de Noordwijkse woningmarkt en proberen we de lange termijn visie vast te houden en met elkaar over de crisis heen te kijken.

Leendert de Lange wethouder Bouwen en Wonen

3

1.

De woningmarkt van Noordwijk

1.1

Visie op Noordwijk

In de Toekomstvisie Noordwijk 2025 waarin de gemeente Noordwijk in 2004 haar visie op de ontwikkelingen voor de komende twintig jaar heeft gegeven staat het begrip “kwalitatieve groei” voor Noordwijk centraal. Noordwijk wil een aantrekkelijke verblijfplaats zijn, zowel voor bewoners als voor bezoekers, die zich qua uitstraling en beleving onderscheidt van andere plaatsen aan de Noordzeekust: ingetogen, stijlvol en charmant. Noordwijk wordt gezien als een gemeente met een rijke cultuurhistorie, met diversiteit, geborgenheid en authenticiteit. Deze kwaliteiten moeten door gerichte ontwikkelingen worden versterkt.

De gemeente Noordwijk wil de doorstroming op de woningmarkt verbeteren door gericht woningen toe te voegen die op korte en middellange termijn bijdragen aan het verminderen van de spanning op de woningmarkt. Daarnaast wil Noordwijk de bestaande woningvoorraad beter laten aansluiten op de woonwensen van haar inwoners. Ook wil zij de kwaliteit van het woonklimaat binnen haar gemeentegrenzen versterken. Tot slot wil de gemeente woningen toevoegen die (1) bijdragen aan de kwaliteit van Noordwijk als kustplaats en (2) investeringen mogelijk maken om bijzondere voorzieningen die daarmee samenhangen te kunnen realiseren.

De coalitie heeft ‘de woonvisie Wonen op maat’ geactualiseerd aan de hand van de wens om in Noordwijk te komen tot levendige en afwisselende nieuwe wijken met woningen in diverse prijsklassen en kansen voor woongroepen. Het doel is dat alle maatregelen samen leiden tot een betere doorstroming op de woningmarkt en zoveel mogelijk Noordwijkse jongeren kunnen starten in hun eigen gemeente. In het verder te ontwikkelen uitleggebied, Nieuw Oost, wordt gestreefd naar een gedifferentieerde wijkopbouw met woningen in diverse prijsklassen en met een gedifferentieerde bevolkingsopbouw. Dit wordt mede bereikt door bestemmingsplannen voor zo ver mogelijk zo flexibel mogelijk in te vullen. Noordwijk kent geen herstructureringsopgaven in de zin van wijken met leegstand en verpaupering. De herstructurering in de zin van sloop en nieuwbouw speelt in Noordwijk op het niveau van (nieuw)bouwlocaties. Een groot aantal daarvan is al in beeld binnen de gebiedsontwikkelingen van de kernen Noordwijk Binnen en Noordwijk aan Zee. Welke gebieden revitaliseringsopgaven zijn voor de middellange termijn, is gebaseerd op de ouderdom van de woningvoorraad en de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor deze gebieden zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden in ontwikkeling, die als kader zullen dienen voor de ontwikkelingen van particulieren binnen deze gebieden. In de structuurvisie zijn de volgende revitaliseringsgebieden aangewezen: • Beeklaankwartier inclusief Losplaatsweg • Bonnikeplein- Deining (Vinkeveld) • Boerenburg-Zuid (inclusief Rederijkersplein, Zilveren Kruis en Duinwetering) • Duinpark/Alexanderpark (inclusief DPO gebouw)

1.2

Omvang en segmentering

De huidige woningmarkt in Noordwijk bestaat uit 11.217 woningen, waarvan ruim 70% koopwoningen zijn, 11% particuliere huurwoningen en 19% sociale huurwoningen. Figuur 1 geeft een indicatie van de omvang van de verschillende (sub)segmenten en geeft de ‘ladder’ weer die woonconsumenten kunnen beklimmen: sommige traptreden zijn zo dun dat er gaten dreigen te vallen bij onvoldoende dynamiek in dat segment. In de figuur wordt duidelijk dat de koopmarkt in Noordwijk met 70% groot is en bovendien vooral woningen omvat in de prijscategorieën van meer dan € 250.000. In de figuur wordt ook duidelijk dat de vrije of particuliere huursector met 11% vrij klein is. Tot slot is ook de sociale huursector met 19% relatief klein, waarbij het opvalt dat de binnen de sociale woningvoorraad voornamelijk de woningen met een lage huur overheersen. Het zwakke deel in de woonlader loopt dus vanaf huurprijzen van € 550 tot koopwoningen tot een prijs van ca. € 250.000.

4

Figuur 1: verdeling Noordwijkse woningmarkt in (sub)segmenten

5

Verkopen in 2011 In onderstaande grafiek zijn de verkopen in Noordwijk in 2011 in beeld gebracht. Het grootste deel van de verkopen vond plaats in de onderste prijscategorieën.: 25% in het segment tussen € 150.000 en € 200.000 16% respectievelijk 18% in de segmenten tot € 250.000 en € 300.0000.

Verkopen 2011 in Noordwijk 14

> 1000000 3 €950.000

0 5

€850.000

1 1

€750.000

6 4

€650.000

8 4

€550.000

5 6

€450.000

9 11

€350.000

29 54

€250.000

49 66

€150.000

12 0

10

20

30

40

50

60

70

Bron: afdeling Dienstverlening gemeente Noordwijk1

1.3

Doelgroepen

De verschillende segmenten bedienen over het algemeen verschillende doelgroepen, in termen van inkomen. Daarbij moet worden aangetekend dat het beeld vertekend is voor met name de huishoudens die al meer dan 15 jaar op de woningmarkt actief zijn en niet zijn verhuisd. De kopers onder deze groep kunnen veelal met een veel lager inkomen woonachtig zijn in dure en zeer dure koopwoningen omdat de prijzen destijds veel lager waren en omdat velen ook (delen) van de koopsom hebben afgelost en dus woningeigenaar zónder (forse) schuld zijn. Voor de langjarige huurders geldt veelal dat zij dezelfde huurkorting genieten als toen zij de woning betrokken. Hun huren zijn dus alleen met de jaarlijkse huurverhogingen (veelal gelijk oplopend met de inflatie) mee gestegen. Hierdoor zijn ook hun maandlasten relatief laag. Toch is er in algemene termen wel iets te zeggen over het deel van de woningmarkt waar verschillende inkomensgroepen een beroep op kunnen doen. Zeker als we ervan uit gaan dat het huishoudens zijn die nu of op korte termijn een woning zoeken. In figuur 2 is aangegeven op welke segmenten verschillende inkomensgroepen in het algemeen een beroep kunnen doen.

1

In deze cijfers zijn alleen de verkopen van bestaande woningen meegenomen.

6

Figuur 2: welke inkomensgroepen kunnen een beroep doen op welke segment(en)? De inkomensgrenzen die hier worden gehanteerd hebben de volgende basis. De Europese Commissie heeft in 2010 bepaald dat woningcorporaties 95% van hun (nieuwe) verhuringen aan huishoudens moeten doen met een inkomen dat lager is dan € 33.614. Met een inkomen van € 35.000 kun je onder de huidige condities ca. € 140.000 á € 157.500 lenen. Daarmee kun je in Noordwijk nauwelijks een koopwoning bemachtigen, zeker niet een eengezinswoning met tuin of een appartement met een lift (en daar is nu juist vraag naar, zo blijkt uit het WBO). Er is voor een betaalbare koopwoning (van circa € 200.000 tot € 250.000, welke in Noordwijk beperkt beschikbaar is) een inkomen nodig van minimaal € 45.000. Dat betekent dat huishoudens met een inkomen groter dan € 33.614 en lager dan € 45.000 zijn aangewezen op de vrije huursector en de goedkoopste koopsector (< € 200.000). Trends op dit moment zijn stagnatie van inkomensgroei, afnemende (leen- of) financieringsmogelijkheden, stijgende werkloosheid (en daarmee dalende huishoudinkomens) en voortgaande besparingen in de zorg die gevolgen hebben voor de huisvesting van kwetsbare mensen met een laag inkomen.

1.4

Krachten op de woningmarkt

De woningmarkt is in economische termen een typische voorraadmarkt: de prijs en kwaliteit van nieuwbouw worden beoordeeld en afgezet tegen de bestaande bouw. Het huidige prijsniveau in de woningvoorraad heeft tot gevolg dat er een sterke prijsopdrijvende kracht aanwezig is. De afgelopen decennia zijn er diverse krachten aan het werk geweest die aan de huidige situatie hebben bijgedragen. In figuur 3 is een aantal belangrijke krachten weergegeven die op de verschillende segmenten hebben ingewerkt en deels nog steeds inwerken.

7

Figuur 3: krachten die op de (Noordwijkse) woningmarkt in hebben gewerkt en deels nog steeds werken. In figuur 3 is te zien dat de prijzen op de sociale huurmarkt relatief laag zijn gebleven, onder meer omdat het Rijk jarenlang de huurprijsverhogingen maximeerde op of rond het inflatieniveau. Bovendien verhuren de meeste corporaties hun woningen tegen een lagere prijs dan is toegestaan op basis van het Woningwaarderingstelsel (WWS). Daarnaast is de woningkwaliteit van de sociale huursector in het algemeen laag (zeker wat betreft de oudere woningen). Het gemiddelde prijs niveau van de sociale huursector bedraagt ongeveer 68% van de maximaal redelijke huurprijs. De komende jaren stijgt het prijsniveau in de sociale huursector. In schaarste gebieden (dus ook in Noordwijk)is het toegestaan afhankelijk van de woz-waarde per m2 gebruiksoppervlak 15 of 25 extra woningwaarderingspunten toe te kennen. In principe is het daardoor mogelijk sociale huurwoningen extra in prijs te verhogen. Een mogelijkheid waar de NWS tot op heden geen gebruik heeft gemaakt. Tenslotte wordt de gemiddelde sociale huurwoning duurder als gevolg van de sloop of verkoop van kleine (goedkope) huurwoningen en de toevoeging van nieuwbouw met een hogere kwaliteit. De komende jaren stijgt het prijsniveau in de sociale huursector, onder meer als gevolg van het feit dat er meer WWS-punten worden toegekend in gebieden met een hoge WOZ-waarde (dus ook in Noordwijk), er extra rijksbelastingen zullen worden geheven (die de corporaties deels uit huurinkomsten zullen dekken) en omdat de nieuwe woningtoevoegingen over het algemeen van veel hogere kwaliteit zijn dan in het verleden. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het huurbeleid van de NWS, dat erop gericht is bij te dragen aan meer evenwicht op de woningmarkt en doorstroming van (relatief) hogere inkomens. In figuur 3 is ook te zien dat de schaarste van de vrije huurmarkt er toe heeft bijgedragen dat de prijzen relatief hoog zijn. Het aanbod neemt momenteel echter toe, omdat een aantal woningeigenaren die hun woningen moeilijk kunnen verkopen ervoor kiest deze dan tijdelijk te verhuren. Bovendien bewegen ook woningcorporaties zich langzaam maar zeker op deze markt, mede omdat zij daarmee ook mensen met een inkomen boven de € 33.614 kunnen bedienen. De vraag neemt echter ook toe, wat de prijsdruk gedeeltelijk in stand houdt: potentiële kopers krijgen moeilijker een lening en zoeken het dan op de vrije huurmarkt en veel senioren willen hun grondgebonden koopwoning inruilen voor een (ruim) appartement met lift, waar ze hun volgende levensfase comfortabel kunnen doorbrengen.

8

Figuur 3 laat ook zien dat de prijzen op koopmarkt de afgelopen jaren mede sterk zijn gestegen als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, een ruimhartig kredietbeleid en een krap ruimtelijke ordeningbeleid. Bovendien vormde de relatief lage kwaliteit van een groot deel van de huursector ook geen aantrekkelijk alternatief. Inmiddels zijn er tegenkrachten geactiveerd: de kredietmarkt is in de afgelopen 10 jaar beperkt door diverse ingrepen en bovendien is het consumentenvertrouwen laag en nog steeds dalende. Hierdoor is het aanbod sterk toegenomen (woningen staan langer te koop, eigenaren verkopen eerst hun woning alvorens een nieuwe te kopen) en is de vraag afgenomen. Al deze krachten samen genomen is de meer algemene verwachting dat de spanning op de woningmarkt de komende jaren relatief beperkt zal zijn voor het segment dure woningen maar voor het segment eengezinskoop tot € 250.000 wél hoog blijft. Vanuit de voorraad zelf is er echter nog wel een spanning in de duurdere sociale huur, de vrije huur en de goedkope koop. Dit wordt ook bevestigd door het woningbehoeftenonderzoek van Quintis.

1.5

Overzicht aanbevelingen

Quintis • • • • •

heeft in haar rapportage de volgende aanbevelingen geformuleerd: Startersleningen vervullen een nuttige rol Het aantal MGE woningen vergroten Verkopen van goedkope sociale huurwoningen stimuleren Voorzichtig zijn met de bouw van goedkope woningen Duurdere koopwoningen toevoegen

Voor het overzicht is in figuur 4 aangegeven op welke punten van de woningmarkt de verschillende aanbevelingen aangrijpen.

Figuur 4: aangrijpingspunten aanbevelingen op de woningmarkt

9

2.

De sociale woningsector

2.1

Inleiding

Van het totale woningaantal in Noordwijk is circa 19% beschikbaar voor de sociale verhuur (in eigendom bij de NWS). Noordwijk heeft hiermee een beperkte voorraad van betaalbare huurwoningen en koopwoningen voor de primaire - (inkomen tot € 33.614,-) en de secundaire doelgroep (inkomen tot € 45.000,-). De primaire doelgroep is voornamelijk aangewezen op de sociale huurmarkt (tot € 650,-) en de secundaire doelgroep op de vrije huurmarkt (> € 650,-) en de koopmarkt tot max. € 198.000,(regionale sociale koopprijsgrens). Het bezit van de NWS voorziet in sociale huurwoningen voor in het bijzonder doelgroepen die kwetsbaar zijn op de woningmarkt, zoals huishoudens met een laag inkomen en/of een grote zorgbehoefte, senioren en starters. De NWS beredeneert haar huidige beleid vanuit de marktsituatie, oftewel: hoe ontwikkelen vraag en aanbod zich op de lokale en regionale woningmarkt en hoe kan de NWS daar zo optimaal mogelijk op inspelen.

2.2

Rol NWS

Huurbeleid 2011 en verder De prijsstelling van bestaande NWS-woningen is op twee manieren niet in balans. Aan de ene kant zijn er de woningen met oude(re) huurcontracten, waarvan de huurprijs nog niet is aangepast en zich dus op een laag niveau bevinden. Aan de andere kant zijn er de nieuwbouwwoningen en de woningen waarvan de huurprijs inmiddels wel is aangepast (bij het leegkomen na een verhuizing). Deze groep woningen heeft een (veel) hogere huurprijs. Een tweede onbalans zit in het grote prijsverschil tussen woningen met een vrije huurprijs en de sociale huurwoningen. Deze grote verschillen in relatieve huurprijs belemmeren de doorstroming; bewoners worden er niet door aangemoedigd om door te stromen naar een betere, ruimere woning. Onbedoeld stimuleren de prijsverschillen daarmee het scheefwonen in de sociale woningvoorraad: het feit dat mensen met een te hoog inkomen in een goedkope huurwoning wonen en deze zo ‘bezet’ houden voor mensen met een laag inkomen. Om dit dubbele probleem aan te pakken, heeft de NWS voor 2011 een nieuw huurbeleid ontwikkeld. Hierbij worden onder meer bij vrijkomende sociale huurwoningen de huren opgetrokken naar 100 procent van ‘maximaal redelijk’. Dit verkleint de kloof tussen oude en nieuwe woningen, het stimuleert de doorstroming en geeft de NWS extra huurinkomsten. In het vastgestelde huurbeleid van de Noordwijkse Woningstichting voor 2011 zijn onderstaande belangrijkste wijzigingen opgenomen, die ook in 2012 worden voortgezet: • Alle woningen van de NWS met minder dan 142 woningwaarderingspunten worden aangeboden aan de primaire doelgroep van woningcorporaties tegen een huur van 100% van maximaal redelijk met een maximum huur van ongeveer €550,- (de aftoppingsgrens in de huurtoeslag). Al deze niet geliberaliseerde woonruimte zal bij voorrang worden aangeboden aan inkomens beneden de € 33.614,- belastbaar huishoudinkomen. • Woningen met meer dan 142 woningwaarderingspunten zullen in principe geliberaliseerd worden aangeboden aan de inkomenstussengroep met een huishoudinkomen van globaal tussen de €33.000,- en de €45.000,- per jaar. • De verdeelsleutel in bovenstaande categorieën is 75% voor de primaire doelgroep en 25% voor de secundaire doelgroep. • Om de doorstroming uit grote woningen naar kleinere woningen te stimuleren is besloten huurders van de NWS de gelegenheid te geven met meeneming van hun oude relatieve huurprijs te verhuizen naar een kleinere woning van de NWS (horizontaal doorstromen). De NWS zet bovenstaand ingezet beleid in 2012 in voort. Omdat de aftopping op de bovenste huursubsidiegrens het prijssignaal verstoort, alle woning in de prijsrange 550-650 euro worden immers voor 550 euro verhuurd, heeft de NWS besloten met ingang van 1 januari 2012 deze aftopping los te laten. Door het wegvallen van de aftopping is de prijsaansluiting tussen het gesubsidieerde en het geliberaliseerde segment beter. De doorstroming vanuit het sociale naar het geliberaliseerde segment wordt hiermee bevorderd. Nieuwbouwbeleid NWS De NWS streeft naar een aanzienlijke uitbreiding van haar woningbezit in de gemeente Noordwijk. De bouw voor starters en senioren vormt daarbij een belangrijk speerpunt. De NWS realiseert nu gemiddeld 30 tot 40 woningen nieuwe woningen per jaar. Op dit moment zijn er ongeveer 100 MGE

10

woningen in Noordwijk die bij verkoop aan de NWS aangeboden dienen te worden. Daarnaast loopt een landelijk rijksvoorstel waarin het recht van de huurders wordt voorgesteld om van de corporaties 75% van de woningen aan te mogen kopen “Right to buy”. De NWS verwacht dat het effect van deze voorgestelde koopconstructie marginaal zal zijn omdat zittende huurders naar verwachting vanwege de lage huidige huurprijs niet gaan kopen en nieuwe huurders onvoldoende inkomen hebben om te kunnen kopen.

2.3

Rol gemeente

In 2011 en begin 2012 heeft constructief bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de NWS en de gemeente Noordwijk. Op basis hiervan kunnen in deze aanbeveling opgenomen voorstellen, die betrekking hebben op de samenwerking met de NWS, zoals de verkoop van kleine goedkope sociale huurwoningen en het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen, in de nog overeen te komen prestatieafspraken met de NWS en de gemeente Noordwijk nader uitgewerkt worden.

11

3.

AANBEVELING: Startersleningen contineren

3.1 Inleiding Sinds november 2009 is, conform het vastgestelde raadsbesluit, de Regeling starterslening Noordwijk in werking getreden. Dit was een van de onderdelen uit het actieprogramma naar aanleiding van het raadsinitiatief jongerenhuisvesting. Met de starterslening werd een starter in de gelegenheid gesteld het verschil te overbruggen tussen de totale verwervingskosten van de koopwoning en het bedrag dat het startershuishouden op basis van het eigen inkomen maximaal bij de bank kon lenen. De starterslening (tot een maximum van € 40.000,-) was bedoeld als duwtje in de rug van de koopstarter. In eerste instantie droegen zowel de gemeente als het Rijk (elk voor 50%) bij aan de lening. Het Stimuleringsfonds volkshuisvesting (SVn) deed een uiteindelijke toets en stelde vast of en zo ja welk bedrag werd toegekend aan de aanvrager. Eind mei 2010 heeft het Rijk de bijdrage aan de startersleningen onverwachts stopgezet. De gemeente Noordwijk heeft besloten de regeling geheel ten laste van het eigen budget voort te zetten. De totale bijdrage van het Rijk, tot eind mei 2010, bedroeg uiteindelijk €408.000,-. Argumenten: - stimulans voor koopstarters op de woningmarkt - overbrugging kredietfaciliteit - doorstroming - behoud jongeren op de Noordwijkse woningmarkt - de lening dient terugbetaald te worden, de middelen vloeien dus (grotendeels) terug Kanttekeningen: - beperkte groep (30 – 40 koopstarters) kan geholpen worden - kosten gemeente: beheervergoeding aan SVn en gederfde renteopbrengsten 3.2 Toelichting De starterslening is destijds ingesteld met het doel om zoveel mogelijk starters te faciliteren bij het kopen van een eerste woning. Uiteraard moet gerealiseerd worden dat het aantal leningen (36 in totaal) beperkt is. De analyse van de feiten en cijfers geeft echter wel een aantal trends en uitkomsten die van belang zijn. Vooral de leeftijdscategorie tot 30 jaar heeft een beroep gedaan op de regeling. In mindere mate deed ook de groep van 31-35 jaar dit. Opvallend is dat er niemand van 36-40 jaar van de regeling gebruik heeft gemaakt. In 2010 en 2011 zijn in Noordwijk respectievelijk 352 en 299 woningen verkocht (inclusief nieuwbouw). De meeste startersleningen zijn verleend in 2010. Aangezien de meeste leningen zijn verstrekt in 2010 betekent dit dat ongeveer 10% van de woningverkopen zijn ondersteund door een starterslening. Zonder de starterslening hadden de kopers de desbetreffende woningen niet kunnen aanschaffen. Immers, met de starterslening werd de koper in de gelegenheid gesteld het verschil te overbruggen tussen de totale verwervingskosten van de koopwoning en het bedrag dat hij of zij op basis van het eigen inkomen maximaal bij de bank kon lenen. Uit de cijfers blijkt dat in bijna 75% van de gevallen een woning in de prijsklasse tot € 250.000,- gekocht werd. In de meeste gevallen werd een lening van €40.000,- gevraagd en ook verleend. Hierbij moet wel de kanttekening geplaatst worden dat voor de kopers van een woning in het hogere segment (tot € 350.000,-) het beschikbaar stellen van een maximum bedrag er toe geleid heeft dat in een duurder segment werd gezocht. Wellicht hadden zij, zonder de starterslening of met een kleinere bijdrage, een woning gekocht in een lagere prijsklasse. Dit zou een argument kunnen zijn om zowel het maximale bedrag voor een starterslening en het criterium ten aanzien van de maximale aanschafwaarde van de woning te verlagen. Voor wat betreft de doorstroming op de Noordwijkse woningmarkt geldt dat in 33,3% van de gevallen een huurwoning werd achtergelaten en dit zorgde dus voor doorstroming. In de meeste gevallen (66,7%) vonden de (koop)starters een eerste woning en werd er geen woning achtergelaten. In totaal kocht 80,6% van de starters een bestaande woning. Tijdens de bijeenkomst met marktpartijen in januari 2012 werd voorgesteld dit laatste punt nog sterker aan te zetten in het beleid. Door de starterssubsidie geheel te richten op bestaande woningen, wordt het instrument ingezet om starters te helpen én om de vastgelopen koopmarkt te stimuleren, omdat er dan bestaande woningen worden afgenomen. Doordat mensen hun woning kunnen verkopen, ontstaat er een verhuisketen.

3.3

Advies

In het woningbehoeftenonderzoek wordt ten aanzien van de starterslening de aanbeveling gedaan dat startersleningen een nuttige rol vervullen. Uit bovenstaande analyse blijkt dat de startersleningen op

12

een aantal punten zeker het bedoelde effect hebben gehad en wordt het nut en noodzaak van de startersleningen onderschreven. Om meer in te zetten op doelgroepenbeleid, segmentering en doorstroming zou de regeling op een aantal punten aangepast moeten worden. Daarbij wordt gedacht aan het maximale bedrag van de lening, de maximale aanschafwaarde van de woning en het feit dat het geen nieuwbouwwoning mag zijn. Het voorstel is om het bedrag van de lening vast te stellen op € 30.000,- en de aanschafwaarde van de woning te maximeren op € 250.000,-. Met de aanscherping op deze drie punten wordt concreet op het onderste segment van de woningmarkt ingezet en een verhuisketen op gang gebracht. Bovendien is de verwachting dat de lening eerder wordt afgelost, zodat het weer eerder kan worden ingezet voor nieuw beleid (mogelijk in de vorm van een nieuwe lening). Vanuit het Volkshuisvestingsfonds (gelden beschikbaar gesteld in verband met de woningbouwproductie over 2005 t/m 2009) is nog een bedrag van € 1.461.216,- beschikbaar. Hiervan zou € 1.000.000,beschikbaar kunnen worden gesteld voor een nieuwe tranche startersleningen. Dit geld kan worden gebruikt voor het verstrekken van een lening, die te zijner tijd moet worden terugbetaald. Op termijn is het geld, evenals het eerder verstrekte budget door de gemeente voor startersleningen, dus weer beschikbaar voor volkshuisvestelijke beleidsdoeleinden (na aftrek van beheerkosten door SVn en mogelijk gedeeltelijk niet terugbetaalde leningen). Voor een aanpassing van de voorwaarden voor de verstrekking van de startersleningen dient de verordening te worden aangepast middels een raadsbesluit.

13

4.

AANBEVELING: Het aantal MGE woningen vergroten

4.1 Inleiding Uit het onderzoek komt naar voren dat er veel behoefte is aan betaalbare koopwoningen tot € 250.000,-. Dit betreft zowel eengezins- als gestapelde woningen. Vanwege de schaarste in deze prijscategorie, de aantrekkelijkheid van Noordwijk als vestigingsplaats en dus de relatief hoge huizenprijzen zullen ook goedkoop gebouwde koopwoningen de neiging hebben sterk in prijs te stijgen. Het aanbieden van betaalbare woningen zal naar verwachting dus slechts een korte termijn effect hebben. Dit kan worden tegengegaan door woningen onder bepaalde constructies aan te bieden, zoals Maatschappelijk gebonden eigendom, Koopgarant, Slimmer kopen, Kopen naar wens, etc.. Hierdoor behouden de woningen ook op de lange termijn een lagere prijs. Bovendien blijven, vanwege de terugkoopplicht aan de corporatie, de woningen behouden voor de sociale woningvoorraad. De marktpartijen merkten tijdens de bijeenkomst in januari 2012 op dat in de huidige markt de terugkoopplicht ook aantrekkelijk is, aangezien aspirant kopers ook vrezen voor een prijsdaling. Een constructie die de verkoop garandeert en de prijsontwikkelingen dempt, is dan aantrekkelijk. Argumenten: - lagere prijs - behoud woningen voor sociale woningvoorraad (bij toepassing door toegelaten instelling) of goedkope of betaalbare woningvoorraad (bij toepassing door commerciële instelling) - mogelijkheden voor starters op de woningmarkt - lagere lasten koper - terugkoopgarantie - risicobeperking Kanttekeningen: - concurrentie voor verkopers (eigenaars) van bestaande woningen - corporatie / ontwikkelaar is nodig voor uitvoering - winstbeperking bij positieve koopprijsontwikkeling - toevoeging aan basiswoning inperken om indirecte subsidie (extra investeringsvermogen) te voorkomen - NWS past alleen MGE constructie toe op sociale koopwoningen (prijspeil 2011: < € 198.000,-) waarbij het bij nieuwbouw alleen appartementen betreft Het beleidsmatige uitgangspunt bij een MGE, of een vergelijkbare constructie, is dat er door het bouwen van woningen met een dergelijke constructie zo lang mogelijk huishoudens kunnen worden bediend die hiermee de stap van sociale huur naar de koopmarkt kunnen maken. Het streven hierbij is om ten eerste de woningen zo lang mogelijk te behouden voor de sociale woningvoorraad. Daarnaast is het streven erop gericht om de hoeveelheid kapitaal die in de woningen wordt geïnvesteerd (inclusief het rendement dat dit door eventuele prijsstijgingen oplevert) te behouden. Dat betekent dat het doel dan niet alleen meer is om het object (de woning) in de constructie te houden, maar ook om het kapitaal van de ontwikkelaar (de corporatie) aan deze vorm van woningaanbod te binden, bijvoorbeeld door afspraken te maken over herinvestering. Mogelijkheden voor ontwikkelaar In de rijkswoonvisie is opgenomen dat het voor projectontwikkelaars aantrekkelijker is gemaakt om ook voor nieuwbouwwoningen met een soort Koopgarant regeling te gaan werken. Projectontwikkelaars mogen woningen voor een prijs tot € 240.000,- met een korting verkopen. Bij verkoop wordt de winst of het verlies op fifty-fifty basis verdeeld over koper en ontwikkelaar. Aangezien dit pas is ingevoerd moet in de praktijk nog blijken hoe dit uitgewerkt kan worden in afspraken met een ontwikkelaar. De gemeente Noordwijk wil voorkomen dat regelingen gestapeld worden, dus geen combinatie van MGEwoningen en startersleningen. De gemeente Katwijk ontwikkelt op dit moment in samenwerking met de Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij 18 KOM-Garant woningen in het park Rijnsoever. Koopgarantwoningen zijn (eengezins)woningen met een soort MGE constructie (zie bijlage). In de vastgestelde (gemeentelijke) woonvisie is voor het toepassen van een MGE constructie uitgegaan van een toegelaten instelling (corporatie). Aangezien het in de huidige woningmarktsituatie van belang is om vernieuwende concepten voor MGE constructies uit te werken, wordt voorgesteld het beleid hierop aan te passen en op te nemen dat ook andere partijen constructies zoals MGE / Koopgarant kunnen toepassen.

4.2

Toelichting

In de afgelopen periode is een aantal projecten gerealiseerd met MGE-woningen. Het betrof o.a. projecten in Boechorst en de Morgenster. Ten aanzien van het project Peterhof in Boechorst is bij

14

doorverkoop van de woning gebleken dat de prijzen aanzienlijk gestegen waren. Verbeteringen aan de woning (uitbouw, dakkapel etc.) waren hiervan de oorzaak. Om dit te voorkomen heeft de NWS in overleg met de gemeente de nieuwe MGE bepalingen aangepast om toevoegingen aan de basiswoning en de hiermee samenhangende prijsopdrijvende effecten te beperken. In het project Morgenster zijn 31 appartementen met een MGE constructie gerealiseerd. Van de meeste woningen bedroeg de verkoopprijs €135.600,-. 128 potentiële “Noordwijkse” kopers hebben zich ingeschreven voor dit project. De reële aanschafwaarde van deze woningen lag tussen de ca. €170.000 (oppervlakte 60 m²) en €205.000,- (oppervlakte 75 m²). Deze 31 woningen zijn grotendeels aan Noordwijkse starters verkocht en een paar aan huurders van de Noordwijkse Woningstichting. Het was voor deze doelgroep niet haalbaar geweest de woning zonder MGE constructie (dus tegen 100% eigendom) aan te schaffen. Op basis van het raadsbesluit van november 2009, waarbij het actieprogramma naar aanleiding van het raadsinitiatief jongerenhuisvesting is vastgesteld, kunnen de starterslening en de MGE-constructie niet gelijktijdig worden toegepast omdat een starter dan door twee sturingsmiddelen financieel ondersteund zou worden.

4.3

Advies

Geadviseerd wordt de aanbeveling over te nemen om te streven naar een uitbreiding van het aantal MGE-woningen. Het inzetten van dit sturingsinstrument heeft geholpen de doelgroep te laten toetreden tot de woningmarkt. Gezien de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat het realiseren van MGE woningen of woningen met een vergelijkbare constructie, ook de komende jaren een nuttig sturingsinstrument kan zijn. Zoals reeds aangegeven kunnen MGE constructies zowel door toegelaten instellingen (corporaties) als door ontwikkelaars worden toegepast. Hierbij kunnen vernieuwende concepten worden toegepast die nog nader onderzocht en uitgewerkt moeten worden. Uitvoering Met woningcorporaties en ontwikkelaars moet in gesprek worden gegaan over de mogelijkheden waaronder MGE constructies en andere vernieuwende constructies uitgewerkt kunnen worden. Dit zal ook worden opgenomen in de nog uit te werken prestatieafspraken met de Noordwijkse Woningstichting.

15

5. AANBEVELING: Verkoop van kleine goedkope sociale huurwoningen stimuleren 5.1

Inleiding

In het rapport wordt aangegeven dat een overschot aan kleine goedkope sociale huurwoningen dreigt en dat er behoefte is aan duurdere sociale en geliberaliseerde huurwoningen met meer kwaliteit. In dat kader wordt voorgesteld om de kleine goedkope huurwoningen te verkopen, zodat voorzien kan worden in de vraag naar goedkope koopwoningen. Om het aanbod in de huursector op peil te houden kunnen met de opbrengsten van de verkoop nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. Kanttekening bij deze aanbeveling: De Noordwijkse Woningstichting heeft inderdaad een redelijke voorraad aan goedkope, kleine sociale huurwoningen. Doordat er weinig tot geen doorstroming plaatsvindt vanuit deze goedkope, kleine huurwoningen, in verband met voornamelijk de lage huurprijzen, bestaat er vooralsnog geen overschot in dit segment. Argumenten: - realiseren (koop)starterswoningen - behoud starters woningmarkt - opbrengsten genereren voor realisatie huurwoningen Kanttekeningen: - versnipperd woningbezit corporatie kan wijkaanpak bemoeilijken - afnemende belangstelling door economische recessie - verouderde woningen - NWS is initiatiefnemer, gemeente faciliteert - afname aanbod lage segment huurwoningen - de mutatiegraad van de zeer kleine woningen in Noordwijk is erg laag - door de reële prijsverhogingen in de huursector vindt er naar verwachting een verschuiving van de vraag naar goedkopere en kleinere woningen plaats - de voortgaande extramuralisering en bezuinigingen in de zorgsector (met name bij mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking) brengt de komende jaren een stroom nieuwe woningzoekenden met een (permanent) laag inkomen op de woningmarkt die met name op deze woningen aangewezen zullen zijn Opbouw sociale woningvoorraad Ten aanzien van de opbouw van de sociale woningvoorraad van de NWS wordt in de beleidsnotitie 'Strategisch Voorraadbeleid Noordwijkse Woningstichting 2010 - 2015' geconcludeerd dat het merendeel van het bezit van de NWS geschikt is voor 1- en 2 persoonshuishoudens. De afgelopen decennia is het ruimtegebruik per bewoner structureel gegroeid en de verwachting is dat deze ontwikkeling zich doorzet. In de loop van de tijd zal de geschiktheid voor meerpersoonshuishoudens (verder) afnemen. (bron: beleidsnotitie 'Strategisch Voorraadbeleid Noordwijkse Woningstichting 2010 2015'). Het verkopen van sociale huurwoningen in deze categorie en het realiseren van levensloopbestendige huurwoningen die meer aansluiten op de geschiktheid (senioren, meergezins etc.) kan bijdragen aan een evenwichtigere verdeling in de sociale huurvoorraad. In de notitie geeft NWS aan dat zij overweegt een groep woningen te selecteren die via MGE kunnen worden verkocht. In het bestuurlijk overleg met de NWS en de gemeente Noordwijk van 4 oktober 2011 is afgesproken dat de NWS een uitwerking maakt van de woningen die kunnen worden verkocht als starterswoningen. De opbrengst hiervan kan vervolgens geïnvesteerd worden in de bouw van sociale levensloopbestendige huurwoningen in OffemZuid. De NWS geeft hierbij als kanttekening mee dat de mutatiegraad van de zeer kleine woningen erg laag is. Gelet hierop kunnen deze woningen niet op eenvoudige wijze worden ingezet ter financiering van de transformatie. Daarbij vindt er, door de reële prijsverhogingen in de huursector en het beroep dat de zorginstellingen ook zullen gaan doen op deze kleine woningen voor hun cliënten, naar verwachting een verschuiving plaats van de vraag naar goedkopere en kleinere woningen.

5.2

Toelichting

In de uitwerking van de aanbeveling ten aanzien van de bouw van kleine goedkope woningen wordt aangegeven dat het aanbod in het goedkope segment (tot € 160.000,-) beperkt is. Zoals eerder opgemerkt moet de bouw van kleine goedkope woningen voorzichtig en op beperkte schaal worden uitgevoerd. Door de bestaande huurwoningen in (MGE-)koop aan te bieden wordt op kleine schaal

16

ingezet op deze vraag en zal duidelijk worden of de behoefte in de markt bestaat. Uiteraard moet hierbij opgemerkt worden dat deze aanbeveling geen doel op zich is, maar dient als middel om uiteindelijk nieuwe sociale woningen aan de huurvoorraad toe te voegen en een meer gedifferentieerd woningaanbod te realiseren. In geval van verkoop van huurwoningen worden enerzijds starterswoningen gerealiseerd en met de opbrengsten hiervan kunnen tegelijkertijd nieuwbouw sociale levensloopbestendige huurwoningen worden toegevoegd. Tijdens de bijeenkomst van de Stichting Huurdersbelangen op 16 november 2011 heeft de NWS aangegeven dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen met name gericht zal zijn op het realiseren van seniorenwoningen om zo meer differentiatie in het huuraanbod te krijgen.

5.3

Advies

Deze aanbeveling sluit aan bij de verwachtingen van de NWS, zoals beschreven in de notitie ‘Strategisch Voorraadbeleid’. In het bestuurlijk overleg met de NWS van 4 oktober 2011 is hierover reeds gesproken. Wellicht kunnen ook de producten van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) een bijdrage leveren aan de uitvoering hiervan (zie bijlage). Gelet op bovenstaande motivatie wordt voorgesteld om deze aanbeveling over te nemen. In verband met de koppeling met de aanbeveling in het woningbehoeftenonderzoek ‘voorzichtig zijn met de bouw van kleine goedkope woningen’ kunnen kleine goedkope woningen naar verwachting in zeer beperkte aantallen alsnog op deze manier gerealiseerd worden. Met de Noordwijkse Woningstichting worden hierover nadere afspraken uitgewerkt in de prestatieafspraken.

17

6. AANBEVELING: Voorzichtig zijn met de bouw van kleine goedkope woningen 6.1 Inleiding De uitkomsten van het onderzoek geven aan dat er in het goedkope segment geen uitgesproken voorkeur bestaat voor huur of koop. Slechts 20% van de huishoudens die een woning in het goedkope segment zoekt, wil uitsluitend kopen. De andere groep wil eventueel ook huren. In het onderzoek wordt geconstateerd dat er in de categorie tot € 160.000 nauwelijks aanbod is en alleen door het realiseren van nieuwbouw aan deze vraag kan worden voldaan.2 De gemeente Noordwijk heeft aangegeven starterskoopwoningen te willen realiseren. In het coalitieakkoord is vermeld, dat Noordwijk ‘binnen twaalf maanden wil starten met de realisatie van de eerste vijftig starterskoopwoningen voor Noordwijkers en dat zal de komende jaren verder moeten groeien’. Deze woningen zullen met name in het sociale koopsegment vallen. Het betreft woningen vanaf 40m2 met een verkoopprijs vanaf €145.000. In het rapport wordt aangegeven dat, om een dergelijke woning te kunnen kopen, een inkomen van minimaal € 35.000 noodzakelijk is. Tweederde van de belangstellenden voor een woning onder de € 160.000 heeft echter een inkomen dat lager is dan € 25.000. De stellers van het rapport twijfelen in dit opzicht aan de realiseerbaarheid van deze afspraak van de coalitie en bevelen aan om voorzichtig te zijn met de bouw van kleine goedkope woningen, gezien de lage kwaliteit (klein) en beperkte vraag (veel huishoudens kunnen dit niet lenen). Argumenten: - weinig aanbod - behoud Noordwijkse jongeren - verjonging in bevolkingsopbouw Kanttekeningen: - lage inkomens doelgroep, die kunnen dit niet of nauwelijks financieren - eigen geld of andere financiële steun nodig - te kleine woningen voor slechts beperkt tijdelijk gebruik, niet toekomstbestendig - slechts 5% wil een 1- of 2-kamer woning Projectgroep starterswoningen Gezien de ambitie van het college is in 2011 het project Starterwoningen gestart. Er is een projectplan opgesteld en een projectgroep vormgegeven. Met verschillende initiatiefnemers is gesproken over het realiseren van starterswoningen binnen hun bouwplannen. Er is nauw samengewerkt om een bijdrage te leveren aan de uitwerking van het woningbehoeftenonderzoek en starterswoningen. Inmiddels zijn volgende starterswoningen gerealiseerd: 31 appartementen in Morgenster, 25 in Springtij en 15 benedenbovenwoningen in De Hagen (Boechorst) zijn als sociale koop in de markt gezet. Ten aanzien van deze aanbeveling is het dus de opgave om bij alle initiatieven voor starterswoningen te onderzoeken of de woningen voldoen aan de gewenste (kwalitatieve) criteria. De komende periode zal verder gestuurd moeten worden op het realiseren van betaalbare woningen in het onderste marktsegment. Om deze doelstelling te bereiken is afstemming met de marktpartijen essentieel.

6.2 Toelichting Duidelijk is dat het aanbod in het segment tot € 160.000,- beperkt is en dat het inkomen van jongeren niet toereikend is om te kopen. Gezien de vergrijzing en het streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw is het wel van belang om de starters te behouden in Noordwijk. Dit lijkt echter nog niet zo gemakkelijk. De huizenprijzen liggen in Noordwijk relatief hoog. Ook de aangescherpte regelgeving in de bancaire sector, maakt de financiering van een woning vaak lastig. Zonder eigen geld of financiële steun wordt het voor starters en doorstromers lastig een woning te kopen. Behalve het knelpunt ten aanzien van de financiering moet de vraag worden gesteld of voor een bedrag van € 145.000,- wel de gewenste kwaliteit gebouwd kan worden die de doelgroep wenst. Uit het onderzoek komt naar voren dat slechts een kleine groep een 1 of 2 kamer woning wil. Ook de kwalitatieve aspecten van de woning moeten dus meegenomen worden. In het project Morgenster werden woningen vanaf € 135.600,- aangeboden. Aangezien de woningen aangeboden zijn via een MGE constructie ligt de reële waarde van deze woningen rond €170.000,-. Het was voor deze doelgroep dus niet haalbaar geweest de woning tegen 100% eigendom aan te schaffen. Daarbij hebben deze woningen een oppervlakte van ca. 60 m². Zonder de toegepaste MGE constructie 2 Medio 2011 is een aantal starterswoningen in deze prijscategorie in de Springtij beschikbaar gekomen voor verkoop.

18

konden woningen met deze omvang dus niet tegen deze prijs worden aangeboden.

6.3 Advies Bij de aankoop van een woning spelen bij starters zowel financiële als kwalitatieve aspecten een rol. Een woning van ongeveer € 145.000,- heeft beperkte afmetingen (ca. 40 m²) en duidelijk is dat de doelgroep behoefte heeft aan een grotere koopwoning. Wij adviseren dan ook om de aanbeveling ten aanzien van de bouw van kleine goedkope woningen over te nemen. De bouw van kleine goedkope woningen tot €160.000,- moet op beperkte schaal ingezet worden. Vooraf onderzoek naar vraag in de markt en overleg met marktpartijen is hierin essentieel. Het realiseren van kleine starterswoningen (45 m2) onder € 160.000,- kan wellicht ook via de verkoop van huurwoningen van NWS (bv. kluswoningen) gerealiseerd worden.3 Met de opbrengsten van de verkoop kan de NWS levensloopbestendige nieuwbouw huurwoningen voor senioren en starters realiseren. Naar aanleiding van de aanbevelingen van het college op het woningbehoeftenonderzoek kunnen met de Noordwijkse Woningstichting deze afspraken nader worden uitgewerkt in concrete Prestatieafspraken. Het advies hierbij is om te zoeken naar vernieuwende financiële en juridische constructies en bestaande middelen in te zetten, waardoor de doelgroep de woning van de gewenste kwaliteit vindt maar ook in staat is deze woning te financieren. De bereikbaarheid van koopwoningen voor starters kan vergroot worden door: - Ondersteuning van de kopers (via startersleningen) - Goedkoper aanbieden van woningen (MGE-constructie, Koopgarant, Kopen naar Wens, antispeculatie beding, nieuwe bouwconcepten). Voor nadere toelichting op bovenstaande punten verwijzen wij naar de uitwerking van de aanbevelingen ‘Startersleningen’ en ‘MGE-woningen’. Conclusie met betrekking tot de aanbeveling: voorzichtig zijn met de bouw van kleine goedkope woningen Gelet op bovenstaande motivatie wordt voorgesteld om deze aanbeveling over te nemen. In verband met de koppeling met de aanbeveling in het woningbehoeftenonderzoek ‘verkoop van kleine goedkope sociale huurwoningen stimuleren’ kunnen de kleine goedkope woningen in beperkte aantallen alsnog op deze manier gerealiseerd worden.

3

Zie uitwerking aanbeveling verkoop huurwoningen

19

7.

AANBEVELING: Duurdere koopwoningen toevoegen

7.1 Inleiding Uit het woningbehoeftenonderzoek komt naar voren dat er voldoende woningen zijn om in de lokale behoefte van duurdere woningen te voorzien. Daarentegen wordt aanbevolen om toch duurdere koopwoningen toe te voegen omdat op deze manier in een bovengemeentelijke behoefte wordt voorzien. Tevens zorgt het realiseren van duurdere woningen voor een meer gedifferentieerde wijkopbouw. De vraag naar dure woningen is uitsluitend afkomstig van doorstromers en betreft vooral woningen tussen €350.000 en € 550.000. In het dure segment is er vraag naar eengezinswoningen. Ook voor het topsegment laten de resultaten uit het onderzoek zien dat hier in principe voldoende aanbod is. Toch wordt er voor gepleit om ook in het dure segment te bouwen. Behalve de genoemde argumenten voor het segment tot € 600.000 worden ook motieven genoemd als het beïnvloeden van de bevolkingssamenstelling en het genereren van opbrengsten. De opbrengsten zijn immers nodig om sociale woningbouw te financieren of middelen te creëren voor andere stimuleringsmaatregelen. Tijdens de bijeenkomst met marktpartijen in januari 2012 werd duidelijk dat ook ontwikkelaars en bouwers zich in deze lijn kunnen vinden. Zij denken dat beperkte toevoegingen in het dure en topsegment mogelijk zijn, waarbij de locatie en de niche in de markt van cruciaal belang zijn.. Argumenten: - differentiatie in wijkopbouw - voorzien in bovengemeentelijke vraag - beïnvloeden bevolkingssamenstelling - genereren van opbrengsten Kanttekeningen: - er is al voldoende aanbod - vraag afhankelijk van concurrerend aanbod omgeving Noordwijk (afzetrisico) - vraaguitval door economische crisis - marktonderzoek van belang, zeer afhankelijk van locatie en omgevingsfactoren

7.2 Conclusie en advies Alhoewel het onderzoek aangeeft dat het beschikbare aanbod in principe voldoende zou moeten zijn om te voorzien in de woningbehoeften aan duurdere woningen zijn de motieven als differentiatie in wijkopbouw, bevolkingssamenstelling zwaarwegend. Het advies is om de aanbeveling ten aanzien van het bouwen van duurdere woningen over te nemen. Gezien de aantrekkelijkheid, de uitstraling en het imago van Noordwijk moet hier markt voor zijn. Bij de uitwerking van de aanbeveling ‘bijstelling van de differentiatie uit het woningbouwprogramma’ wordt de verdeling in de segmenten aangegeven. Opgemerkt moet worden dat deze verhouding tussen de categorie tot € 600.000 en het topsegment als richtlijn moet gelden. Het afzetrisico in deze segmenten is groot en per project zal een actuele markt- en concurrentieanalyse moeten plaatsvinden. Overleg met de verschillende marktpartijen en het peilen van de behoeften van de woonconsument is hierin dus essentieel. Er zal flexibel ingespeeld moeten worden op de vraag in de markt.

20

8. AANBEVELING: Bijstellen van differentiatie uit het woningbouwprogramma 8.1 Inleiding In de Regionale Structuurvisie is nog de ambitie opgenomen om tot 2020 33.000 woningen te bouwen in de regio, voornamelijk binnen de rode contouren. In verband met de huidige stagnerende woningmarksituatie en de economische crisis worden de aantallen regionaal eveneens herbezien. De regionale woonvisie wordt aangepast mede in verband met de uitbreiding van Holland Rijnland en nieuw rijks- en provinciaal beleid waarbij de huidige woningmarktsituatie is betrokken. Naar aanleiding van de uitkomsten van het woningbehoeftenonderzoek wordt een doorkijk geschetst van de te realiseren woningbouwproductie tot 2030. Voor de periode tot 2020 komt dit neer op 760 woningen.4 Tevens wordt een aantal aanbevelingen gedaan ten aanzien van de segmentatie van de nieuwbouwproductie en worden de dilemma’s voor de Noordwijkse situatie in beeld gebracht. Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, is de spanning in het segment < € 250.000 of huur tussen € 550 en € 1.000 het grootst. Bijeenkomst marktpartijen Tijdens de bijeenkomst met marktpartijen (januari 2012, zie bijlage) bleek dat deze partijen een bouwprogramma verwachten dat redelijk overeenkomt met de wensen van de woonconsument. Dit houdt in dat het grootste gedeelte van de woningbouw in het segment tot € 350.000 geprogrammeerd zou moeten worden. Hierbij werd echter wel als kanttekening meegegeven dat het van groot belang is als gemeente een eigen lange termijn visie te formuleren op dat wat de gemeente een wenselijke samenstelling van de woningvoorraad vindt. Bovendien werd gesteld dat de gemeente als bewaker van het lange termijnbelang niet blind de (korte termijn) wensen van markt en consument moet volgen. In de voorgestelde segmentering (zie 8.4) is dan ook gebaseerd op een langere termijn visie. De marktpartijen (Klankbord Bouwen en Wonen) worden betrokken bij de verdere uitwerking van de aanbeveling.

8.2 Verschillende prijscategorieën a) Prijscategorie tot € 250.000 Uit het woningbehoeftenonderzoek is naar voren gekomen dat in de bestaande woningvoorraad relatief veel aanbod is van woningen met een koopprijs boven € 250.000 én dat hier veel vraag naar is. In dit deel van de woningmarkt is de verhuisdynamiek het grootst, maar per saldo is de voorraad woningen in deze prijscategorie voldoende om in de lokale woningbehoefte te voorzien. Het knelpunt zit in de vraag naar woningen tot 250.000. Het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad is in dit segment geringer dan de vraag. Het toevoegen van woningen in dit segment kan plaatsvinden door verkoop van huurwoningen of door nieuwbouw. Voorgesteld wordt door Quintis om in het segment tot € 250.000 tot 2020 in totaal 380 woningen5 aan de voorraad toe te voegen. Hierin zitten ook de aantallen voor de sociale woningbouw verwerkt. In regionaal verband is afgesproken dat 30% sociaal (tot €198.000, prijspeil 2011) moet worden gerealiseerd. Argumenten: - beperkt aanbod, sluit aan bij huidige vraag - doorstromers/ jonge gezinnen behouden ivm vergrijzing en streven naar gelijkmatige bevolkingsopbouw Kanttekeningen: - bouwen kwalitatief goede woningen in goedkope categorieën relatief lastig - prijsniveau in Noordwijk relatief hoog - differentiatie in wijkopbouw bewaken - ook andere partijen nodig om dit op te lossen (corporaties en ontwikkelaars) - de kwaliteit van de woningvoorraad van Noordwijk op lange termijn daalt b) Prijscategorie tot € 600.000 Ten aanzien van de prijscategorie tot €600.000 blijkt uit het woningbehoeftenonderzoek dat de verwachte vraag van Noordwijkers niet hoger zal zijn dan het verwachte aanbod. Toch wordt op basis 4

De genoemde aantallen bedragen de netto cijfers. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat in verband met het risico van planuitval of –vertraging uiteindelijk gerekend zal worden met een factor 1,5. 5 Pag. 10 rapport

21

van de uitkomsten van het onderzoek voorgesteld om duurdere koopwoningen (tot € 600.000,-) toe te voegen. Hiermee zal in een bovengemeentelijke woningbehoefte worden voorzien. Bovendien zorgt het toevoegen van duurderde woningen voor meer differentiatie in de wijkopbouw. (Zie ook aanbeveling 7.) Argumenten: - differentiatie in wijkopbouw - voorzien in bovengemeentelijke vraag - inkomsten voor de gemeente waarmee het sociale gedeelte gefinancierd kan worden Kanttekeningen: - er lijkt al voldoende aanbod te komen uit de bestaande voorraad - vraag afhankelijk van concurrerend aanbod omgeving Noordwijk (afzetrisico) - vraaguitval door economische crisis is een risico - marktonderzoek van belang c) Topsegment (>€ 600.000,-) Voor wat betreft de nieuwbouw in het topsegment stelt het onderzoek dat er voor uitbreiding van de voorraad in dit segment vanuit de lokale markt in principe geen aanleiding is. Dit betekent zeker niet dat er geen vraag is, maar het potentiële aanbod is voldoende om hierin te voorzien. Het onderzoek erkent dat er andere motieven een rol kunnen spelen om wel in het dure segment te bouwen, zoals het beïnvloeden van de bevolkingssamenstelling of het genereren van opbrengsten uit gronden. Wel wordt opgemerkt dat het afzetrisico in dit segment gezien de huidige marktsituatie groot is. De marktpartijen gaven tijdens de bijeenkomst in januari 2012 aan dat zij dit laatste ook zo zien. De specifieke kenmerken van een locatie zijn uiteindelijk bepalend. Argumenten: - beïnvloeden bevolkingssamenstelling - differentiatie in wijkopbouw - generen van opbrengsten voor de gemeente - voorzien in bovengemeentelijke vraag Kanttekeningen: - voldoende aanbod - afzetrisico

8.3 Toelichting De coalitie heeft in oktober 2010 de geactualiseerde woonvisie vastgesteld. Het streven is om te komen tot levendige en afwisselende nieuwe wijken met woningen in diverse prijsklassen en kansen voor woongroepen. De opwaartse prijsdruk op de markt voor koopwoningen in Noordwijk is jarenlang zeer groot geweest. Hoewel deze druk voor de woningmarkt als geheel inmiddels is verdwenen door de economische en financiële crisis, geldt nog steeds dat er in het onderste segment van de koopmarkt relatief veel druk is. In de woonvisie van Holland Rijnland is in regionaal verband vastgelegd dat elke gemeente bij haar nieuwbouwprogramma streeft naar 30% sociale woningbouw. Dit kan zowel sociale huur als sociale koop zijn. Deze richtlijn blijft ook in het nieuwe voorstel voor een woningbouwprogramma gehandhaafd. Zoals uit het Woningbehoeftenonderzoek blijkt is er veel vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen. Voor wat betreft de categorie sociale huur wordt uitgegaan van een huurprijs tot €652. In de categorie koopwoningen is er vooral behoefte aan betaalbare eengezinswoningen tot €250.000. In deze categorie worden in Noordwijk met name appartementen te koop aangeboden. Eengezinswoningen in deze categorie zijn in Noordwijk nauwelijks te vinden. In Noordwijk liggen de huizenprijzen relatief hoger dan grote delen van de rest van de regio. Het voorstel is daarom in het beleid een prijscategorie van €250.000,- tot €350.000,- toe te voegen. MGE woningen, maar ook andere vernieuwende juridische, bouw- en financieringsconcepten bieden wellicht oplossingen om betaalbare eengezins koopwoningen in dit segment te realiseren. Een andere mogelijkheid is om in bepaalde projecten eengezinswoningen via Koopgarant (vergelijkbaar met de MGE constructie) aan te bieden waardoor de aankoopprijs rond € 250.000,- ligt. Door het toepassen van Koopgarant of MGE vindt er geen verstorend effect op de markt plaats en wordt voorkomen dat de maatregel een korte termijn effect heeft en de eerste koper profiteert van een eenmalig voordeel (een indirecte ‘subsidie’). Een ander aandachtspunt in het woningbouwprogramma is het vergroten van het aanbod van levensloopbestendige woningen. Voor wat betreft de koopsector is hier in het gestapelde segment voldoende aanbod. In de sociale huursector moeten hierover afspraken met de corporatie gemaakt worden. Opvallend is dat uit het onderzoek naar

22

voren komt dat de behoefte onder 55+ers vooral gericht is op huurwoningen, in het gestapelde segment met lift (pag. 56 rapport). Het bedienen van deze doelgroep zal in verder overleg met o.a. de Noordwijkse Woningstichting uitgewerkt moeten worden.

8.4 Advies en aandachtspunten Geadviseerd wordt de woningbouwprogramma’s en segmentering bij te stellen, zoals uitgewerkt in onderstaande tabel. De nieuwe segmentering (ten opzichte van de geactualiseerde woonvisie) ziet er als volgt uit:

Geactualiseerde woonvisie - 30% sociaal (tot 198.000) huurtoeslaggrens tot € 652 - 20% middelduur (tot 275.000) huur vanaf € 652 - € 800

Voorstel nav woningbehoeftenonderzoek - 30% sociaal (tot € 198.000) Sociale huur tot € 652 - 10% betaalbaar (tot € 250.000) Huur vanaf € 652 tot € 800

- 20% duur (tot 600.000) huur € 800,- € 2.000

20% middelduur (€ 250.000 - € 350.000) Huur vanaf € 800 tot € 1.200 - 20 % duur (tot € 600.000) Huur vanaf € 1.200 tot € 2.000

- 30% topsegment (vanaf 600.000) huur > € 2.000

- 20 % topsegment (boven € 600.000) Huur vanaf € 2.000

Tabel 1 Aandachtspunt in het woningbouwprogramma zijn de categorieën betaalbaar en middelduur eengezinskoop ( vanaf €200.000,- tot € 350.000,-). Om jonge gezinnen of doorstromers in Noordwijk te behouden is het van belang om juist in deze categorieën te bouwen. Het realiseren van vernieuwende bouwconcepten en regelingen zoals Maatschappelijk gebonden eigendom, Koopgarant, Slimmer kopen, Kopen naar wens (voor overzicht koopconstructies zie bijlage) bieden hierin wellicht mogelijkheden. Bovenstaande percentages zijn richtinggevend. Uiteraard is het van belang om in deze tijd van economische crisis en onzekerheid op de woningmarkt voortdurend in gesprek te blijven met de marktpartijen. Alleen plannen die aansluiten op de vraag hebben kans van slagen. Jaarlijks zal de productie en voortgang van de plannen gemonitord moeten worden. Indien nodig zullen programma’s geactualiseerd en bijgesteld moeten worden. Dit vraagt van de gemeente en de verschillende marktpartijen flexibiliteit en slagvaardigheid. Om de woningmarkt in beweging te krijgen is consumentgericht bouwen noodzakelijk. De projecten zullen kleinschaliger en gefaseerd aangepakt moeten worden. Ook voor de ontwikkelaars is het, gezien de huidige economische situatie, lastig om grootschalige projecten te financieren. Zij zullen om het afzetrisico te beperken projecten op kleinere schaal ontwikkelen, hiermee voortdurend rekening houdend met de wensen en behoeften van de woonconsument. Overleg met marktpartijen, ontwikkelaars en de woningcorporaties is meer dan ooit van belang. De overheid zal in hoofdlijnen de kaders moeten vaststellen zodat de marktpartijen dat kunnen leveren waar de consument behoefte aan heeft.

23

9.

Voorstellen van de raadswerkgroep

9.1 Inleiding De raadswerkgroep ‘Woonruimteverdeling na 2012’ is intensief betrokken bij het Woningbehoeftenonderzoek. Op advies van de raadswerkgroep is een aantal aanbevelingen aangescherpt en een nieuw segment benoemd. In de categorie woningen van € 200.000 - € 250.000 is het segment betaalbare woningen aan het woningbouwprogramma toegevoegd. Tevens is gevraagd een overzicht op te nemen van de nieuwe koopvormen (zie bijlage). Ten aanzien van de procentuele verdeling tussen de verschillende segmenten stelt de raadwerkgroep een andere verdeling voor. In onderstaande tabel is deze verdeling opgenomen.

Voorstel raadswerkgroep 30% sociaal (tot € 198.000) 30% betaalbaar (€198.000 – € 250.000) 15% middelduur (€ 250.000 € 350.000) 15% duur (tot 600.000) 10% topsegment (boven € 600.000) Uit het overleg met de raadswerkgroep is naar voren gekomen dat het college en de raadswerkgroep een gezamenlijk doel nastreven. Het college heeft de wens van de werkgroep vertaald door een toevoeging van een segment middelduur. In de toekomstvisie Noordwijk 2025 is diversiteit een belangrijk uitgangspunt. De kracht van Noordwijk is dat zij plaats biedt aan jongeren en ouderen, met hoge en lage inkomens. Dit vraagt om een gedifferentieerd woningbouwprogramma, waarin voor alle doelgroepen gebouwd wordt. Het is van groot belang om als gemeente een lange termijn visie te formuleren op dat wat de gemeente een wenselijke samenstelling van de woningvoorraad vindt. Ten opzichte van het voorstel van de raadswerkgroep voor 30% betaalbaar wil het college meer inzetten op het middeldure segment. In de toegevoegde categorie middelduur kunnen MGE woningen, maar ook andere vernieuwende juridische, bouw- en financieringsconcepten oplossingen bieden om betaalbare eengezins koopwoningen te realiseren. Het toevoegen van een categorie middelduur heeft bovendien een positief effect op de doorstroming vanuit het betaalbare segment. Ook door met de NWS in overleg te treden om wel aanbod in dit segment te genereren, zonder dat daar nieuwbouw aan te pas komt, acht het college een verstandige weg voor de toekomst.

9.2 Aanbeveling: In beperkte mate duurdere koopwoningen toevoegen De raadswerkgroep stelt voor om slechts in beperkte mate duurdere koopwoningen toe te voegen. In bovenstaande tabel zijn de percentages voor de segmenten duur en topsegment weergegeven. De verdeling ten aanzien van duurdere koopwoningen wijkt af van het voorstel van het college, zoals in hoofdstuk 8 gemotiveerd.

9.3 Aanbeveling: Zoeken naar vernieuwende bouwconcepten en aandacht voor bouw- en proceskosten In de toelichting en het advies in hoofdstuk 8 is opgenomen dat het van belang is om vernieuwende bouwconcepten te realiseren. Deze aanbeveling zal als uitgangspunt worden meegenomen in de gesprekken met ontwikkelaars.

24

BIJLAGEN

25

BIJLAGE 1 Reacties op rapport ‘De woningmarkt van Noordwijk’ ONDERWERP Motie puur Noordwijk d.d. 2 november 2011

Motie CDA d.d. 2 november 2011

Bijeenkomst ‘Betaalbare koopwoningen in Noordwijk’ d.d. 24 november 2011

TOELICHTING - Onderzoeken of het realiseren van starterswoningen gelijk aan de Morgenster mogelijk is aan het ‘Voorhof’. - in overleg treden met woningcorporaties, waaronder de Noordwijkse woningstichting, om tot realisatie te komen van senioren- en levensloopbestendige woningen. - daarbij ook af te spreken dat de oude huur kan worden meegenomen. - Onderzoek starten naar concrete en innovatieve oplossingen die de lagere en middeninkomens in staat te stellen om in Noordwijk een nieuwbouwwoning te kunnen kopen in de categorie tot ca. € 250.000, waarbij in ieder geval gedacht wordt aan innovatieve bouwconcepten, verbeterde en bijzondere MGE constructies, etc. - Goedkoper bouwen en vooral grondgebonden tot ca. € 200.000 – 250.000 - meer creativiteit en innovatie in de bouw - meer huurwoningen in verschillende prijsklassen bouwen - let op marktverstoring, dus geen kadootjes uitdelen

- meer particulier opdrachtgeverschap

- verkoop huurwoningen NWS - huizen permanent labelen

- geen nieuwe dure appartementen meer bouwen

REACTIE Wordt meegenomen in gesprekken ontwikkelaars.

Geagendeerd voor eerstvolgend bestuurlijk overleg. Ook onderdeel van nog te maken prestatieafspraken en onderdeel van het beleid van de NWS.

In 2011 is de NWS gestart met het experiment ‘Horizontale doorstroming’. Dit wordt voortgezet in 2012. Zie advies ‘bijstelling van de differentiatie uit het woningbouwprogramma (hfst. 7) Aandachtspunt in het woningbouwprogramma is de categorie tot 350.000. Om jonge gezinnen of doorstromers in Noordwijk te behouden is het van belang om in deze categorie vernieuwende bouwconcepten te realiseren. Regelingen zoals ‘Koopgarant’ (MGE), bieden hierin mogelijkheden. Door het aanbieden van woningen met MGE constructies of Koopgarant is de aanschafwaarde lager dan €300.000. Zie advies ‘bijstelling van de differentiatie uit het woningbouwprogramma (hfst. 8) Marktpartijen die dit aanbieden worden actief benaderd. Is meegenomen in hoofdstuk 8.4

Zie toelichting in hoofdstuk 4. Door het toepassen van constructies als MGE, Koopgarant etc. vloeit de winst niet door naar de eerste koper en blijven de woningen behouden voor de doelgroep. Opgenomen in actie 5 van de geactualiseerde woonvisie. Mogelijk kunnen collectieve vormen van particulier opdrachtgeverschap worden ondersteund. Zie hoofdstuk 5. NWS labelt voor senioren. MGE is een mogelijkheid om te labelen voor doelgroep. Andere mogelijkheden onderzoeken. Ten aanzien van de prijscategorie tot €600.000 wordt op basis van de uitkomsten van het onderzoek voorgesteld om toch duurdere koopwoningen (tot 600.000) toe te voegen, immers hiermee zal ook in een bovengemeentelijke woningbehoefte worden voorzien. Bovendien zorgt het

26

- vooral consument gericht bouwen

- meer aantrekkelijk huurappartementen voor senioren ontwikkelen die vervolgens weer een koopwoning achterlaten Met gelijke huur doorstromen van groot naar klein - naast startersleningen ook kijken naar doorstroomleningen

Manifest Stichting Huurdersbelangen Noordwijk

- grond in erfpachtconstructies uitgeven - manifest voor de Noordwijkse huurders met een kleine portemonnee. Betrekking op het beleid van de NWS Belangrijkste acties: Afspraken over minimale omvang van de sociale woningvoorraad tbv starters en doorstromers met lagere inkomens.

toevoegen van duurderde woningen voor meer differentiatie in de wijkopbouw. Uiteraard is het van belang om in deze tijd van economische crisis en onzekerheid op de woningmarkt voortdurend in gesprek te blijven met de marktpartijen. Alleen plannen die aansluiten op de vraag hebben kans van slagen. Jaarlijks zal de productie en voortgang van de plannen gemonitord moeten worden. Indien nodig zullen programma’s geactualiseerd en bijgesteld moeten worden. Dit vraagt van de gemeente en de verschillende marktpartijen flexibiliteit en slagvaardigheid. Om de woningmarkt in beweging te krijgen is consumentgericht bouwen noodzakelijk. Sluit aan bij consumentgericht bouwen zoals opgenomen in hoofdstuk 8.

In 2011 is de NWS gestart met het experiment ‘Horizontale doorstroming’. Dit wordt voortgezet in 2012. Een doorstroomlening leidt ertoe dat er doorstroming naar en binnen het grote segment van € 250.000 - € 600.000 plaatsvindt om uiteindelijk een wooneenheid voor starters beschikbaar te krijgen. De (indirecte) maatregel grijpt dus in op een stuk van de woningmarkt waar geen vraag- en aanbod probleem is. De vraag is of de overheid wel in dit segment moet interveniëren. Er is een aantal kanttekeningen te plaatsen en ook wordt er door SVn nog geen gelijksoortig product aangeboden. Dit is een soort MGE/Koopgarant constructie. Het manifest is gericht aan de NWS. In het bestuurlijk overleg met de NWS en de gemeente Noordwijk behartigt de NWS de belangen van haar doelgroepen zoals verwoord in hoofdstuk 2. Tevens worden de belangen van deze doelgroepen vastgelegd in de overeen te komen Prestatieafspraken met de gemeente en de NWS. Gemeente: In de regio vindt afstemmingsoverleg plaats over de voorgenomen bouwprogramma’s.

Doorstroming bevorderen Beperken verkoop sociale woningen. Gematigd huurbeleid

27

Raad voor Wonen, Zorg en Welzijn

Gemeente: afspraken maken met buurgemeenten over koopaanbod voor lagere en middeninkomens De raad voor Wonen, Zorg en Welzijn heeft in de vergadering van 6-12-11 een advies uitgebracht op het WBO. -

-

-

-

-

-

Nieuwbouw levensloopbestendig bouwen Minimaal 30% sociale woningbouw realiseren Uitbreiding van woonzorgzones met gemêleerd wonen Groepswonen in huur en koopwoningen van primaire tot secundaire inkomensgrens meer faciliteren en/of ondersteunen Jaarlijks monitoren van beleid Open Ruimte en het Wantveld, tevens uitbreiding van Groot Hoogwaak, benutten voor sociale woningbouw in de koopen huursector Starterslening ook gebruiken voor bestaande oudere kleine woningen. 55+ willen doorstromen van een grotere naar een kleinere levensloopbestendige seniorenwoning.

-

Reeds als actiepunt opgenomen in de geactualiseerde woonvisie

-

30% sociaal opgenomen in woonvisie en segmentering Aandachtspunt voor nog op te stellen nieuwe nota woonzorgzones Woonvisie: Voor minimaal 1 procent te bouwen ten behoeve van groepswonen, kangoeroewonen of anderszins. Past binnen consumentgericht en kleinschalig bouwen (hoofdstuk 8.4)

-

-

-

Opgenomen in aanbeveling

-

Groot Hoogwaak afspraken gedeelte sociaal te realiseren. Per project bekeken. Totale woningbouwprogramma 30% sociaal

-

Startersleningen alleen voor bestaande bouw beschikbaar

-

‘Horizontale doorstroming’ voor senioren mogelijk bij NWS. Sluit aan bij consumentgericht bouwen zoals opgenomen in hoofdstuk 8.

28

BIJLAGE 2 Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een onafhankelijke financieel partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen op het terrein van wonen, wijken en stedelijke vernieuwing. Namens haar partners beheert SVn fondsen waaruit zij laagrentende leningen verstrekt die bijdragen aan de kwaliteitsverbeterking van de wijken. Financieringsproducten SVn - Starterslening. - Duurzaamheidslening. Deze lening kan worden ingezet tbv de financiering voor energiebesparende maatregelen aan de eigen woning. De bijbehorende borgstelling Garantie Energiebesparingskrediet (GEBK) biedt gemeenten een verantwoorde en veilige oplossing voor energiebesparende maatregelen aan eigendomswoningen. - Stimuleringslening. Voor het financieren van VVE’s die energiebesparende maatregelen willen treffen is de flexibel in te richten Gemeentelijke Stimuleringslening een bruikbaar instrument. Deze lening kan onder andere worden ingezet voor: o Collectief Particulier Opdrachtgeverschap o Funderingsherstel o Groot Onderhoud VvE's o Herstructurering o Monumenten o Multifunctionele accommodaties o Particuliere woningverbetering o Wonen boven Winkels o Wonen en Zorg - Plusfonds. Jaarlijks wordt een deel van het eigen vermogen beschikbaar gesteld in een revolverend fonds, het SVn Plusfonds. Gemeenten kunnen op deze manier lenen tegen lage rente voor projecten die duurzaam bijdragen aan de leefbaarheid in wijken en dorpskernen. - Corporatie Starterslening Sinds enige jaren is er ook een Corporatie Starterslening, specifiek ontwikkeld met en voor woningcorporaties. In het jaarverslag van SVn wordt vermeld dat in de loop van 2010 meer gebruik is gemaakt van deze mogelijkheid en ook bij corporaties de interesse is gegroeid om zelfstandig, in geval van verkoop van huurwoningen, de Corporatie Starterslening, in te zetten. In de komende tijd bekijkt SVn of dit instrument verbetering behoeft om zo meer maatwerk in het segment verkoop huurwoningen mogelijk te maken (bron: Jaarverslag SVn 2010). Nieuwe afkoopmethodiek voor startersleningen en duurzaamheidsleningen Met ingang van 1 januari 2012 biedt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting een aanvullend product op het gebied van startersleningen en duurzaamheidsleningen aan. De SVn zorgt voor de financiering van dit fonds. In plaats van dat gemeenten zelf het totaalbedrag voor het gewenste aantal Startersleningen en Duurzaamheidsleningen in een fonds bij SVn storten, stelt SVn het benodigde bedrag beschikbaar. SVn brengt de gemeente de rente- en beheerskosten in rekening, uitgedrukt in een percentage van de hoofdsom. Bij de starterslening is dit percentage 30% en bij de Duurzaamheidslening 25%. Wanneer een gemeente zelf geen financiële middelen beschikbaar heeft is dit een mogelijkheid om toch startersleningen aan te bieden. Situatie gemeente Noordwijk In de huidige opzet krijgt de gemeente de ingebrachte gelden, op (de langere) termijn, afhankelijk van de hertoetsingen, naar verwachting grotendeels terug en is er sprake van een revolverend fonds. Met de terugbetaalde gelden van de oorspronkelijke regeling kunnen weer nieuwe startersleningen worden verstrekt. Die mogelijkheid bestaat bij de afkoopmethodiek niet meer omdat de leningen bij SVn worden afgekocht. Aangezien de gemeente Noordwijk de beschikking heeft over een volkshuisvestingsbudget, waar op basis van de BLS gelden budget voor bijvoorbeeld de startersleningen is gereserveerd, is deze optie voor de gemeente Noordwijk financieel onvoordelig.

29

BIJLAGE 3 Overzicht voorwaarden startersleningen gemeenten Katwijk, Hillegom en Oegstgeest

Gemeente Katwijk Voorwaarden:

•

U bent als aanvrager 18 jaar of ouder, ingezetene van de gemeente Katwijk (voorheen Katwijk, Rijnsburg en Valkenburg) en heeft de afgelopen 3 jaar in Katwijk gewoond.

•

U bent als aanvrager 18 jaar of ouder, géén ingezetene van de gemeente Katwijk maar heeft van de afgelopen 10 jaar minimaal 6 jaar in Katwijk gewoond.

•

De koopwoning die u wilt kopen staat in de gemeente Katwijk.

•

De verwervingskosten voor een bestaande woning mogen niet hoger zijn dan € 245.000,-. De kosten voor verbetering van de woning mogen niet hoger zijn dan 5% van de koopprijs.

•

De koopprijs voor een nieuwbouwwoning mag niet hoger zijn dan € 175.000,- exclusief bijkomende kosten. De bijkomende kosten voor een nieuwbouwwoning bestaan uit: notariskosten hypotheek, afsluitprovisie, taxatiekosten en bouwrente.

•

Het verschil tussen de maximaal te verkrijgen eerste hypotheek (volgens de richtlijnen van de Nationale Hypotheek Garantie) en de totale kosten voor de aankoop van een woning mag niet meer bedragen dan 20% van de koopsom met een maximum van € 30.000.

•

De hypotheek moet worden verstrekt onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en heeft een rentevaste periode van minimaal 10 jaar. Het is niet mogelijk om na de ingangsdatum, op een later moment, extra geld vanuit deze hypotheek te verstrekken.

•

De verwervingskosten bestaan uit de koopsom inclusief bijkomende kosten zoals: overdrachtsbelasting, taxatiekosten, notariskosten, makelaarskosten, afsluitkosten hypotheek en provisie Nationale Hypotheek Garantie.

Gemeente Oegstgeest Voorwaarden:

•

Je bent 18 jaar of ouder;

•

Je woont minimaal 3 jaar in de gemeente Oegstgeest;

•

De aan te kopen woning staat in Oegstgeest;

• De verwervingskosten (kosten voor het verkrijgen in eigendom) zijn maximaal € 224.000,- voor bestaande koopwoningen en € 216.000,- voor nieuwbouwkoopwoningen; De hoogte van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de koopsom tot een maximum van € 30.000,-. Gemeente Hillegom Voorwaarden: Een starterslening kan maximaal € 30.000 bedragen. Per jaar worden maximaal 20 startersleningen door de gemeente Hillegom verstrekt. Er zijn een aantal criteria waaraan men moet voldoen om in aanmerking te komen voor de starterslening: 1.

Dit is de eerste koopwoning die je koopt;

2.

Je woont minimaal 1 jaar in Hillegom;

30

3.

Je hebt in Hillegom gewoond, maar bent ergens anders gaan wonen. Je hebt niet langer dan 5 jaar buiten Hillegom gewoond;

4.

De verwervingskosten van de woning bedragen niet meer dan € 250.000.

31

BIJLAGE 4 Bijeenkomst met marktpartijen over Woningbehoeftenonderzoek 31 januari 2012 Aanwezigen: Wethouder Van Ast, Wethouder Van Duin, Wethouder De Lange, lokale en regionale en landelijke projectontwikkelaars en 1 makelaar, leden van de raadswerkgroep woonruimteverdeling (zie bijgevoegde lijst) Financiële sector niet aanwezig bij bijeenkomst. Tekenend volgens de aanwezigen dat de burgers het loket van de banken niet meer vinden op dit moment. Partijen concluderen dat alleen kleinschalige projecten, evt. op bijzondere plekken, tegen redelijke prijzen, waarmee de lokale markt bediend wordt, momenteel door de ontwikkelaars worden opgepakt. Het afzetten van 50 woningen op dergelijke locaties is momenteel al veel. Bij toekomstige kopers overheerst de angst om de oude woning niet kwijt te raken. Het besef dat de huidige woning minder waard is in de huidige woningmarkt moet nog door de huizenbezitters worden geaccepteerd en daarna gehandeld, dus waardedaling bij verkoop voor hun rekening nemen. Probleem bij de banken is dat de waardedaling van de woning die wordt achtergelaten niet wordt gefinancierd waardoor geen doorstroming op de woningmarkt ontstaat. De verkoopprijzen zijn gecorrigeerd met een 20% minder t.o.v. 2008. De prijzen zakken waarschijnlijk nog met 10%. Daarbij bestaat onzekerheid over de aftrek van hypotheekrente. Tevens bestaat de vraag om toch iets te doen aan de grondprijs. Kopers kijken gelet op het bovenstaande meer naar de woonlasten van een nieuwe woning. Het energielabel, de onroerendgoedbelasting, krijgen hierdoor iets meer invloed. MGE constructies bieden, gelet op het bovenstaande, de kopers zekerheid (terugverkoop) en is mede hierdoor een aantrekkelijke constructie. Echter ook bij deze constructies wordt een daling geconstateerd. Een hypotheek wordt nu gelet op het bovenstaande meer als een last ervaren waardoor de vraag naar huurwoningen groeiende is. Beleggers en pensioenfondsen moeten meer geïnteresseerd worden om in duurdere huurwoningen te gaan investeren. De NWS is van mening dat geen luxe huurwoningen kunnen worden gerealiseerd voor €750,-. Echter de ontwikkelaars vermelden dat bij goedkopere grondprijzen en ontwikkelingskosten projectontwikkelaars net als Dura Vermeer goedkope woningen kunnen wegzetten. Partijen zien de startersleningen en het omlaag brengen van de grondprijzen als instrumenten die de gemeente kan inzetten. Bij de startersleningen wordt door alle partijen bevestigd dat het inzetten van deze lening alleen moet plaatsvinden voor de bestaande goedkopere woningvoorraad en niet voor nieuwbouw. Geconcludeerd wordt dat in Noordwijk woningen in de prijscategorie tussen de €160.000, en ca. €200.000, - niet verkocht worden omdat alleenstaanden hiervoor geen financiering kunnen krijgen. Verzocht wordt om flexibele bestemmingsplannen, waarbij door wethouder Van Ast vermeld wordt dat in het kader van de extra toevoegingen in het sociale segment in de wijk Boechorst, deelplan De Hagen, bij de gemeente Noordwijk hierdoor veel planschadeprocedures liepen. Geconstateerd wordt dat bezwaren en proceduretrajecten zeer vertragend werken. Wethouder Van Ast geeft aan dat op rijksniveau de Crisis- en Herstelwet aangepast zou moeten worden zodat projecten als het Middengebied hier ook onder zouden kunnen vallen. Geconstateerd wordt dat de onderkant van de markt, de starters en door de demografische druk, vergrijzing, de woningmarkt gaat bepalen. Hierbij wordt er wel op geattendeerd dat het beleid van de gemeente Noordwijk voor de langere termijn moet worden bepaald. Hierbij wordt aangegeven dat van belang is wat voor een "dorp" Noordwijk op de lange termijn wil zijn. Het college heeft in het coalitieakkoord als een van de hoofdpunten het realiseren van starterswoningen opgenomen.

32

Gevraagd naar de verwachtingen van de aanwezige marktpartijen, gaven zij de volgende segmentatie op: Segmentatie volgens marktpartijen op 31-01-2012 huurprijzen koopprijzen segmentatie

hoogste

laagste

sociaal betaalbaar

< € 650 < € 800

< € 200.000 < € 250.000

24 27

40 40

10 12,5

middelduur duur

< € 1.000 < € 2.000

< € 350.000 < € 600.000

27 14

40 30

20 5

topsegment

> € 2.000

> € 600.000

8

12,5

2

Dit overzicht komt redelijk overeen met de wensen van de woonconsument. Alle partijen hebben de categorie €200.000 tot €350.000 als belangrijkste segment aangeven om woningen in te realiseren. De meeste partijen hebben dit wel ingevuld vanuit een korte termijnvisie (ca. 5 jaar) terwijl de gemeente juist vanuit de lange termijnvisie beleid moet opstellen. Door alle partijen wordt onderkend dat doorstromers geholpen zouden moeten worden. Als optie wordt meegegeven leningen te geven om bestaande woningen tot €200.000 te kunnen verkopen. Verder wordt als instrument nog de huur-koop of andere leaseconstructies vermeld. In het kader van het rijksbeleid is het mogelijk dat de NWS 75% van haar bestaande bezit te koop aan moet gaan bieden. De NWS staat hier wel positief tegenover maar verwacht in de praktijk niet dat hier veel gebruik van zal worden gemaakt. Voor zittende huurders zullen de lasten van de hypotheek hoger uitvallen dan de huidige huur en nieuwe huurders zullen de koopprijs vaak financieel niet rond krijgen ivm een te laag inkomen.

Aanwezigen namens marktpartijen: Naam ASR Vastgoed Ontwikkeling Bouwfonds Ontwikkeling B.V. De Raad Bouw B.V. Noordwijks Woningstichting Van Rhijn Bouw Van der Wiel Bouw B.V. Vorm Bouw B.V. BAM Van der Poel Vastgoed Van der Meer Makelaars Westvast

aanhef Dhr. W. van Dalen Dhr. Pieterse Dhr. P. Brandjes Dhr. de heer Uilkema Dhr. de heer J. van Duijn Dhr. A.H. van der Wiel Dhr. P. Klink Dhr. M. den Heijer Dhr. A.B.G. van der Poel Mw. L. van der Meer en dhr. B. Marbus Dhr. Draijer

33

BIJLAGE 5

HERZIENINGEN VAN DE GEACTUALISEERDE WOONVISIE

Actieprogramma op basis van de geactualiseerde woonvisie Actie 1: De norm van 30% (kernen) – 40% (uitleggebieden) sociale woningbouw is geen hard gegeven, waarbij bouwtempo en bouwprogramma worden gericht op Noordwijkse behoefte.

Aanbeveling college op basis van het WBO Aanpassing in segmentering op basis van Noordwijkse behoefte naar: - 10% betaalbaar (tot € 250.000) Huur vanaf € 652 - € 800 - 20% middelduur (€ 250.000 - € 350.000) - 20 % duur (tot 600.000) Huur € 1.000- € 2.000, - 20 % topsegment (boven 600.000) Huur vanaf > € 2.000 Waarbij aandacht voor overleg met marktpartijen, ontwikkelaars en de woningcorporatie, consument gericht en kleinschaliger bouwen. Jaarlijkse monitoring en indien nodig actualiseren en bijstellen van de woningbouwplannen.

Niet gewijzigd Functionele levensloopbestendigheid van de nieuwbouwstroom te verhogen. Reeds gerealiseerde levensloopbestendige woningen ook in de toekomst voor de doelgroep te behouden. Actie 2: Start realisatie van 50 starterswoningen medio 2011 Actie 3: Woningen voor Noordwijkse starters De gemeente Noordwijk wil dat nieuwe woningen die op de woningmarkt komen primair voor inwoners van Noordwijk bestemd zijn.

Op basis van MGE of vergelijkbare constructie vanaf daadwerkelijke koopprijs ca €170.000,In het WBO wordt geconstateerd dat in het segment tot€ 250.000,- een tekort is voor de eigen woningbehoefte. Instrumenten om dit te realiseren: • startersleningen, aanbeveling om dit instrument op een gewijzigde basis voor de Noordwijkse starters in te zetten tot € 250.000,- voor bestaande koopwoningen met een maximumbedrag van € 30.000 • MGE of vergelijkbare constructies waarbij voorwaarden stellen conform woningen Morgenster Regionale woonruimteverdeling Sociale huurwoningen en koopwoningen: Op basis van de huidige Huisvestingsverordening Noordwijk 2009 middels het toepassen van lokaal maatwerk.

Actie 4: Behoeftenonderzoek 55-plussers

Op basis van de nieuwe Huisvestingsverordening 2013 nieuwbouw vrij, voor starters en bestaande sociale huur 30% vooralsnog lokaal maatwerk (Noordwijk verzoek 50%). Het onderzoek is meegenomen in het WBO en in de aanbevelingen van het college.

Actie 5:

Woonvisie: Voor minimaal 1 procent te bouwen ten

34

Uitwerken beleid woongroepen De gemeente heeft een faciliterende rol Mogelijk kunnen collectieve vormen van particulier opdrachtgeverschap worden ondersteund. Actie 6: Volgen kansen om goedkoop scheefwonen tegen te gaan Actie 7: Wooninstellingen in woonwijken Actie 8: Vaststellen beleid ten aanzien van MGE woningen

behoeve van groepswonen, kangoeroewonen of anderszins. Past binnen consumentgericht en kleinschalig bouwen (hoofdstuk 8.4) Huurbeleid NWS (zie hoofdstuk 2.2.) en horizontaal doorstromen sluiten hierbij aan Nieuwe nota woonzorgzones in voorbereiding, juni 2012 commissie en raadsbehandeling Nadere uitwerking van actie 8: Met de woningcorporaties en ontwikkelaars moet in gesprek worden gegaan over de mogelijkheden waaronder MGE constructies en eventuele andere vernieuwende constructies uitgewerkt kunnen worden. Dit zal ook worden opgenomen in de nog uit te werken Prestatieafspraken. Aanvulling op de woonvisie: Toepassing van een MGE of vergelijkbare koopconstructie uitbreiden met projectontwikkelaars.

Actie 9: Verduurzaming woningvoorraad

Blijvend aandachtspunt.

35

BIJLAGE 6

OVERZICHT KOOPCONSTRUCTIES EN KOM-GARANTWONINGEN

36