Advies invulling locat ie "Ronerborg" Roden
In opdracht van de heer De Vries van de Wind Groep geven wij graag ons advies inzake de mogelijkheden over invulling van de locatie "Ronerborg", gelegen aan de Nieuweweg - H. Scheepstrastraat - mr. Wychellaan te Roden. Locatie
Op het terrein van de voormalige School "De Ronerborg" is een plan voor bebouwing, waarbij de gedachte uitgaat naar grondgebonden woningen in combinatie met een gezondheidscentrum. Het bijzondere van de locatie is dat het een te herontwikkelingen locatie betref t nabij het centrum van Roden. De locatie ligt ín een omgeving met hoof dzakelijk woonhuizen gerealiseerd in de jaren zestig. De type woningen in de omgeving zijn variërend in tussenwoningen, helf t van dubbel, vrijstaand en bungalows. Typerend is de eenvoudige architectuur. In de directe aangrenzende omgeving is gevestigd zorgcentrum De Hullen. De noordzijde van de locatie is gelegen aan de Nieuweweg, een doorgaande weg die het centrum van Roden verbindt met de westelijk gelegen woonwijken.
c
l
5
Padkamp
S
^oerskamp
I
1
II
X
v
5
7
tl
i Ē ÍT.
X
j
Marktsituatie
In de huidige markt merken wij dat er vraag en behoef te is aan woningen die de voorzieningen als slaapkamer en badkamer op de begane grond hebben. De doelgroep van zestig plus met de kinderen de deur uit zijn op zoek naar een ander huis wat beter past bij hun nieuwe levensstijl. Tien jaar geleden was bedacht dat deze doelgroep naar een appartement zou gaan. De ervaring leert dat de nieuwe zestig plussers hier heel anders tegen aan kijken. Hun wens is een woning met de voorzieningen op de begane grond. Daarbij dient er voldoende ruimte te zijn om bijvoorbeeld de kleinkinderen te kunnen ontvangen en te werken aan huis. Belangrijk is de tuin, niet te groot maar zeker geen "balkon" formaat. Het meest belangrijke is de locatie "op loopaf stand van het centrum."
Kíjken we kritisch naar Roden voor de doelgroep zestig plus en naar het aanbod in de markt dan valt op dat er wel woningen zijn met slaapkamer en badkamer op de begane grond. Het gaat hierbij wel om beperkte aantallen. Opvallend is wel dat het veelal gaat om woningen uit de jaren zestig en zeventig die gedateerd zijn en vaak ook geheel g erenoveerd moeten worden. De meeste mensen hebben hier echter g een zin meer in. Ze willen een huis dat g elijk is te betrekken. Daarbij wordt vaak ook kritisch g ekeken naar kwaliteit en onderhoud ín de toekomst (schilderwerk) en de energiezuinigheid. Met de locatie "Ronerborg " is een unieke locatie beschikbaar g ekomen voor deze doelgroep. De uitdaging is om hiervoor een passende woonomg eving te maken waarbij een keuze moet worden gemaakt in woningtype, prijsklasse en uitstraíing van het totale plan. Recentelijk hebben we met succes de laatste woning en in het plan "De Carre" ín de woonwijk de Vijfde Verloting verkocht. Het ging hierbij om dertien rijtjes woningen met een vanaf prijs van C 137.500,- v.o.n. Bij de kopers was de prijs van doorslaggevend belang en niet de locatie in Roden. De kopers kwamen veelal uit een huursituatie en een deel van de kopers hebben gekocht door veranderende omstandigheden zoals scheidingen. Deze groepen hadden in ieder g eval niets te verkopen waardoor de verkoop van het project vlot verliep. Een andere groep die wij in de huidige markt teg en komen zijn huurders die lang e tijd hebben gehuurd en nu de stap naar koop willen maken. De andere groep komt vanaf buiten, veelal stad Groningen, en zoeken de rust van het dorp met voldoende voorzieningen en goede verbinding naar Groningen. Deze beide groepen zijn vaak financieel in staat te kopen tussen de Ě 150.000,- en C 230.000,-. Daarbij wordt g ekeken naar helft van dubbele woning en met g arag e. De doorstroming naar woningen van C 250.000,- tot Ĉ 300.000,- stagneert. Oorzaak is dat deze groep feitelijk wel wil kopen maar het niet kan. Dit heeft vaak te maken dat deze voornamelijk jongere groep mensen in de afgelopen zes tot acht jaar geleden een woning heeft gekocht waarbij de waarde inmiddels lager ligt dan de destijds betaalde koopprijs. Door de relatief hoge hypotheken waarbij niet is afgelost (aflossingsvrije hypotheken) ís het voor hen niet mogelijk hu n woning te verkopen of ze houden een restschuld over wat aankoop van een ander hu is flink lastiger maakt. De doelgroep van zestig plus hebben vaak nog wel een eigen woning te verkopen. Daarbij valt wel op dat zij vaak nog maar een beperkte hypotheek hebben waardoor zij in staat zíjn hun woning ook voor een lager bedrag te verkopen zonder het probleem van restschu ld. De afgelopen vier jaar is het inmiddels voor veel huiseigenaren een gewoonte geworden om eerst de eigen woning te verkopen en dan op zoek te gaan naar een andere woning. In de praktijk betekent dít dat we met regelmaat potentiële kopers tegenkomen die hu n eigen hu is hebben verkocht en iets nieu ws weer willen kopen.
Voor welke doelgroep bouwen? Rekening houdende met de boven beschreven marktsituatie en de informatie over de doelgroepen zou rekening kunnen worden gehouden met de volgende plannen: 1.
De doelgroep zestig plus. Een plan realiseren met alleen vrijstaande woningen op kavels van ca. 60011000 m , Daarbij zou kunnen worden gedacht aan een ruime opzet van het plan met veel groen. De kavelgrenzen zouden minder zichtbaar kunnen zijn en met elkaar kunnen overlopen. Te denken valt aan huizen die niet allemaal keurig naast elkaar staan maar verschillend van elkaar staan en over het bouwplan verspreid. Vanaf de Nĩeuweweg gezien zou dit een prachtig aangezicht kunnen worden. Hiermee zou de kwaliteit van de omgeving 2
een flinke boost kunnen krijgen en iets extra's aan Roden kunnen geven in relatie met de veelal eenvoudige jaren zestig woningen. De kracht van het plan is de eenheid van de vrijstaande woning met daarbij de aantrekkingskracht voor een duidelijke doelgroep.
. ļ
2.
De doelgroep zestig plus. Een plan realiseren met patiow oningen. In relatie tot plan 1 zouden er meer w oningen kunnen w orden gerealiseerd. Echter zal het prijsniveau ook anders komen te liggen. Uitstraling van het plan is hierbij ook belangrijk. Andere zaken waar rekening mee moet w orden gehouden is een praktische indeling met voldoende ruimte, een garage en een woonprogramma op de begane grond. Dit zijn belangrijke voorw aarden die moeten aansluiten bij de wens van deze doelgroep.
I
]
De doelgroep van huurders die lange tijd hebben gehuurd en nu iets willen kopen en de doelgroep die bijvoorbeeld vanuit Groningen komt. Belangrijk hierbij is iets te realiseren in de prijsklasse C 150.000,- f C 230.000,-. Daarbij zou kunnen worden gedacht aan een traditionele helft van dubbele woning met garage.
Aandachtpunten
De kracht van de locatie is de ligging en de afstand naar het centrum, Realisatie van woningen in combinatie met een Gezondheidscentrum zou afbreuk kunnen doen aan het gehele plan. Het is de vraag of mensen wel willen wonen tussen een zorgcentrum (De Hullen) en een gezondheidscentrum. Het is wenselijk om te kijken naar mogelijkheden om de noordzijde aan de Nieuweweg vrij te houden voor woningbouw. Daarbij is het wellicht een optie om voor een gezondheidscentrum te kijken naar andere locaties. Het huidige postkantoor staat leeg. Dit zou ook een prima locatie kunnen zijn voor een gezondheidscentrum. De kavelindeling van dit perceel zou zich hier uitstekend voor lenen. Bij realisatie voor doelgroep zestig plus is het beter om een plan te ontwikkelen voor deze gehele doelgroep dan een variatie met jongeren en zestig plussers.
Wij gaan er vanuit met dit advies de mogelijkheden voor planrealisatie op de locatie goed uiteen te hebben gezet. Mochten er nog vragen zijn dan horen we dit graag. Uiteraard zijn wij ook graag bereid een nadere toelichting te geven.
J.J. Bennink
BENNINK ÍVIAK
J. Nijdam
N
NIJDAM M A K E L A A R S
t L A A K j Roderweg 17
Statenlaan 2b 9301 RL Roden Tel,: 0 5 0 - 5 0 1 72 72
9311 PA Nieuw Roden Tel.: 0 5 0 - 4 0 235 40
[email protected]
[email protected]
www.benninkmakelaars.nl
www.ntjdammakelaars.nl
www, nieuwbouwnoordenveld.nl
www.nieuwbouwnoordenveld.nl
