Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegroting

Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegroting 2011-2015 Door E. Meijerman Inleiding Voor het advies is naar drie zaken gekeken: 1. Wat is het beleid. Welke vragen zijn daarbij denkbaar voor een bewonersorganisatie. 2. Wat zijn de risico’s voor de continuïteit, gegeven het beleid in het licht van de vragen. 3. Wat valt in de cijfers 2009 op in vergelijking met de referentiegroep, wat lijkt daarvan door te werken in 2011, en is het verhaal/de cijferopstelling innerlijk consistent. Daarbij zijn betrokken de verstrekte meerjarenbegroting 2011-2015, de CFV rapportage en het CFV oordeel 2010 over de jaarcijfers 2009 en het meerjarenperspectief 2010-2014, het ondernemingsplan 2010, de verkorte versie van het ondernemingsplan 2006-2010 en verder en de reactie op het advies meerjarenbegroting 2009. DUWO heeft na het moeilijke jaar 2008 duidelijk met succes ingezet op het beperken van bedrijfslasten en rentelasten en daarmee financiële ruimte vrijgemaakt voor onrendabele investeringen. Dit advies is dan ook veel positiever. DUWO zet bij haar maatschappelijke taak als corporatie (het huisvesten van mensen die dat zonder ondersteuning niet zelf kunnen) bij voorrang in op de doelgroep, ze haalt de 90% norm met gemak. Ze kiest daarbij, op grond van de grote behoefte, nog meer voor de kansrijke studentenpopulatie daarbinnen. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit de inzet om in Hoofddorp met een kennelijk moeilijker doelgroep MBO studenten tot een andere populatie in de DUWO panden te komen of deze af te stoten. De inzet voor jongeren zoals in Delft of Den Haag wordt losgelaten, oude verplichtingen worden nagekomen. Niet studenten bezit wordt geleidelijk verkocht (bijvoorbeeld de komende jaren 600 van de 2.000 gewone woningen in Delft). DUWO heeft weinig bezit en investeringen in achterstandwijken. DUWO had zich ook tot een expert voor de MBO student of jongeren projecten als kamers met kansen kunnen ontwikkelen en daarmee een meer uitdagende invulling aan haar maatschappelijke taak en de leefbaarheid in achterstandwijken kunnen leveren. Daarbij zou ook samenwerking met de onderwijspartners gezocht kunnen worden, zoals Ymere dat doet. DUWO kiest daar niet voor.

Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegroting 2011-2015

Algemeen oordeel DUWO heeft in het algemeen haar financiën nu duidelijk op orde en zet het beleid voort dat de beheerkosten zowel voor het onderhoud als voor het algemeen beheer, duidelijk heeft teruggedrongen. De daling van de beheerkosten in 2009 ten opzichte van 2006 met bijna 50%, 2,5 maal zoveel als bij de referentie groep, is spectaculair. De A status is behouden en de borgingsruimte is voldoende om te kunnen investeren conform plan. Bij het beheer ligt een zware druk en drive op kostenbesparing, zowel ten behoeve van de continuïteit (kasstroom), van de investeringsruimte als voor de noodzaak om de woonlasten voor de gekozen doelgroep draagbaar te houden. De lage onderhoudskosten en leefbaarheiduitgaven per woonaangelegenheid betekenen dat er voor de huurders een risico ligt op teveel besparen op onderhoud en/of voorzieningen. De DUWO drive ligt duidelijk op de kwantiteit van productie, voldoende Short Stay Housing (SSH) eenheden en hernieuwde beschikbaarheid (tijdelijke contracten, de doelstelling gaat voor huurbescherming). Met onderwijsinstellingen en gemeenten worden daar prestatieafspraken over gemaakt. De spanning in het DUWO beleid zit daarmee in de daaruit voortvloeiende keuzes tussen enerzijds kwaliteit, prijs en condities van de dienstverlening en anderzijds het bedienen van de verschillende groepen huurders en de wensen van de overige stakeholders, voorop de hoger onderwijs instellingen in het werkgebied en de gemeenten waarin deze gelegen zijn. De prijs/kwaliteit verhouding voor de eindgebruiker tegenover het scheppen van ruimte voor investeringen en SSH. Een derde groep stakeholders zijn de conculega (= collega/concurrerende) corporaties, die gespecialiseerde ontwikkeling en/of beheer wordt aangeboden. Nieuw is om zelfs alleen kennis en advies in de vorm van franchise te gaan aanbieden. DUWO lijkt in de eerste plaats een ontwikkelaar en facilitator van het beleid van hoger onderwijsinstellingen, om buitenlandse studenten en postdocs aan te trekken, te willen zijn. Maar ook beheer, dienstverlening en werkgeverschap moeten goed zijn (KWH, tevredenheidonderzoek medewerkers, betaalbare woonlasten, geen huurcommissie procedures). Met de onderwijsinstellingen, gemeenten en corporatie worden prestatieafspraken of samenwerkingsovereenkomsten over met name productie en aantallen SSH eenheden gemaakt. Voor dat laatste doel worden zelfs de randen van de wet opgezocht en wellicht opnieuw overschreden. Bewoners(organisaties) hebben adviesrecht.

2


Advies: 1. Voor een goede en transparante balans tussen investeren in kwantiteit en goed beheren is het wenselijk dat ook met de bewoners op DUWO, stedelijk of complexniveau prestatieafspraken worden gemaakt met betrekking tot: o Het na te streven onderhoudsniveau (nu sober en doelmatig, wind/waterdicht, veilig, geen huurcommissie zaak mogelijk maken) van de complexen. o Een energievisie: beïnvloeden gebruiksgedrag, investeringen in energiebesparing bij mutaties en renovatie, (schone) productie/inkoop. De TU docenten en studenten hebben daar expertise over en ideeën voor. o KWH scores: wat wordt waar gemeten, welke scores, verbeterpunten. o Woonlasten: het streefpercentage maximale huur per complex; waar en hoeveel woningen worden afgetopt op de maximale huurtoeslagbijdrage tot 23 jaar; het percentage “duurdere” complexen/woningen/kamers; de inzet op huurtoeslag voor kamers en het behoud van de omvang van de huurtoeslag. o De inspanning m.b.t. begeleiding herhuisvesting na het campus contract. o Geen opzegging/condities opzegging contract vanwege SSH. o De condities SSH. o De leefbaarheidinspanningen: Nestoren; sociaal beheer; ruimte voor bewonersinitiatieven en – inzet; (zelfbeheer) voorzieningen voor bewoners; groen; de inzet op schoon, heel en veilig in de complexen; de relatieve mutatiegraad, KWH scores en klachten als indicator voor de leefbaarheid. o Diensten (welke, prijs, condities). o De aantallen woningen/kamers en bijbehorende voorzieningen voor studenten met beperkingen. o Een laagdrempelige en transparante klachtenregeling. o Bevordering van de participatie en ruimte voor de actieve inzet bewoners. o Communicatie afspraken en faciliteiten. 2. Het blijft van belang om inzicht te geven in de verhouding kosten/baten bij o Exploitatie reguliere studenten woningen/kamers in eigen bezit; o Exploitatie/beheer studentenwoningen/kamers voor collega corporaties; o De Short Stay Housing en de verschillende producten (pmc’s) daarbinnen; o Franchise activiteiten; o Kosten/opbrengsten verkoop, waaronder inzet in VVE’s. en afspraken te maken in hoeverre cross subsidiëring mogelijk/wenselijk is. Een afspraak zou bijvoorbeeld kunnen zijn om een vast opslag percentage “bijdrage

3


aan de algemene DUWO kosten en doelstellingen” op de variabele kosten van deze vijf activiteitenvormen. 3. DUWO blijft doorgaan met de inzet op kwantiteit. De inzet om te komen tot goedkoper bouwen en renoveren is daarom zeer verstandig en uitdagend. Dat geldt zeker voor het doel om te komen tot een kostenniveau dat onrendabel investeren onnodig maakt. Ook hier lijkt een partnerschap met de docenten en studenten gemeenschap van de TU Delft en andere onderwijspartners voor de hand te liggen. 4. DUWO kent een aantal algemene en specifieke risico’s, het is verstandig om in het overleg regelmatig de ontwikkelingen met betrekking tot deze risco’s te bespreken. In een reactie op dit advies kan DUWO een eerste schets van de ontwikkelingen geven: o Kosten voor het leveren van de gewenste kwaliteit/prijsverhouding lopen harder op (specifiek) dan de opbrengsten. Als daardoor de exploitatie negatief of te weinig positief wordt, gaat het hele beeld weer draaien en daarmee de investeringskracht en uiteindelijk de continuïteit. Verkoop van bezit kan dat een tijdje matigen/compenseren, maar is eindig. Terecht dat DUWO daar niet afhankelijk van wil zijn. o Marginaal calculeren (dus alleen de direct zichtbare extra kosten in rekening brengen) op producten, die de overige stakeholders wensen. (Specifiek). Als deze nieuwe producten dan in omvang toenemen, ondergraven ze de dekking voor het leveren van kwaliteit op de al bestaande producten die wel aan de algemene kosten en beleidsdoelen bijdragen. Daar ligt het belang om blijvend inzicht in de toerekening van kosten aan de verschillende producten te hebben en te krijgen. Zie ook het tweede adviesonderdeel. o Imagoverlies vanwege de beperkte inzet in moeilijke wijken en voor moeilijke doelgroepen (specifiek). Zo lang de wel aanwezige inzet op het tekort aan studentenwoningen dat “overstraalt” zal dat meevallen, maar het kan bij inlopen van dat tekort of als bij de collega corporaties dat zwaar drukt, gaan meetellen. Ook het te ver gaan met het aantasten van de huurbescherming op grond van het beleid kan het imago en daarmee de samenwerkingskansen en/of verhuur schaden. o Rente risico, in de jaren 2011, 2013, 2016 moet meer dan 15%, zelfs 20% van de leningen opnieuw gefinancierd worden (Specifiek). Het risico bij herfinanciering is dat meer rente betaald moet worden dan over de oude lening. Hoe groter het te herfinancieren deel hoe groter de onzekerheid. Als de oude lening al een hoge rente had, dan is het risico weer minder natuurlijk. Het is wenselijk dat DUWO tracht haar renterisico voor haar laagrentende leningen jaarlijks onder de 15%, bij voorkeur onder de 10% brengt. Verder is het natuurlijk prima om als er nog oudere hoogrentende leningen zijn deze nu waar mogelijk tegen een lagere rente over te sluiten. Het doorgaan met de huidige inzet op kortdurende roll over leningen met nu een lage variabele rente en het afdekken met “player swaps” kan 4


bij een langdurig scherp stijgende rente (bijv. bij het doorzetten van de eurocrises) riskant worden. Dan kan juist een wat hogere maar langlopende vaste rente verstandig worden. Daarom is en lager renterisico in 2013, 2016 en na 2017 te prefereren. De terugstort faciliteit is verstandig. In feite is de vraag, wat is de onderliggende rentevisie van DUWO, wat verwacht DUWO dat de rente het komend decennium zal gaan doen? o Verkeerde investeringen en daardoor verliezen (Specifiek). DUWO heeft volgens het CFV geen risicovolle deelnemingen, maar in het bijzonder de SSH heeft grote ondernemingsrisico’s. Het scenario alternatief 2, 10% leegstand is gebaseerd op een algemeen slechte economie en daarmee samenhangende vraaguitval. Dat blijkt het meest ongunstige scenario. Leegstand/verliezen kunnen (maar dan niet over de hele linie) echter ook optreden omdat een verkeerd product wordt aangeboden, die kunnen ook grote vermogenseffecten hebben (denk aan de S.S. Rotterdam van Woonbron). Volkshuisvestelijk leidt een mislukt SSH project niet alleen tot verlies maar ook nog tot onnodige leegstand. Ook vele kleintjes kunnen samen groot zijn. o Overheidsbeleid (Algemeen), zie bijv. voorgeschiedenis wel/niet Vogelaarheffing, condities VPB, prestatievelden, wel/niet borging van activiteiten (“Europa”), wel/niet huurtoeslagheffing, wel/niet/omvang huurtoeslag voor woningen en kamers, woningwaarderingsstelsel, huurcontractrecht. o Ontwikkeling rente en inflatie (Algemeen), zie de vijf alternatieve scenario’s. Als de rente fors gaat oplopen en de inflatie en daaraan veelal gekoppelde huurverhoging niet, dan ontstaat er een probleem. Voor DUWO geldt dan wel gedeelde smart is halve smart. De Nederlandse samenleving als geheel heeft dan een probleem waar iets mee gedaan moet worden. o Zie ook de overige scenario’s, deze zijn “minder waarschijnlijk”.

5


Bijlage 1. Opmerkingen en vragen n.a.v. samenvatting CFV oordeel 2010 (over 2009 en prognose 2011). o De hoge mutatiegraad 2009: 65%, 15 procentpunten meer dan de referentiegroep. Bij maximaal vijf/zes jaar campuscontract is de minimum mutatiegraad 16/20%. Er zijn nu dus gemiddeld 3 verhuizingen per contract periode. De eerste vraag is wat is het aandeel SSH hierin en wat is het beeld bij de “reguliere” campuscontracten en de overige gewone woningcontracten. Als de mutatiegraad ook daar hoog is of er veel verschil is per complex, komt de vraag op of er sprake is van pushfactoren in (een deel van ) het bezit: Kwaliteitsverschil/kwaliteit locatie kamers (kamer wooncarrière), voorzieningen rond bepaalde complexen. Uitplaatsing vanwege SSH, anders? Is het een indicatie voor dreigende leegstand? Stuurt DUWO op beperking van de mutaties? o Benutting huurprijsruimte is in 2009 (88,6%) t.o.v. het DUWO doel (95%). Wat zal effect van de invoering van het E-Label op maximale huur zijn? Hoeveel bedragen de gemiddelde woonomgevingspunten bij DUWO (woningen/kamers). Verwacht DUWO bij invoering van het kabinetsvorostel voor +25 woonomgevingspunten (dus totaal 50 i.p.v. 25 nu) in gespannen woningmarktgebieden een hogere maximale huur? Zet DUWO dan aftoppingen op de maximale huur voor een bijdrage huurtoeslag voor jongeren tot 23 jaar en zo nodig een bruto woonlastenquote door? o DUWO heeft geen problemen met het halen van de Europese toewijzingsnorm (in 2009 bijna 95%), ze kan collega’s zelfs compensatieruimte bieden. o DUWO heeft in 2009 bijna geen bezit voor gehandicapten (Voor CFV niet meetbaar). Moet DUWO in haar steden niet meer woningen /kamers voor gehandicapte studenten aanbieden? o DUWO levert conform haar beleid een relatief hoge bijdrage aan “voorzien in woningbehoefte”, score 2009 is 2,4% (+50%, + 0,8 % punt t.o.v. de referentiegroep) van de voorraad. De prognose is 2,1% (+30%, 0,5 procentpunt t.o.v. de referentiegroep) ook dat past bij het beleid om veel te bouwen. o De DUWO realisatie index nieuwbouw gelijk aan landelijk (50%), De DUWO realisatie index verkoop is 33,5% om landelijk bijna 60%. Voor de minister reden om op voorspraak van het CFV te vragen om het verbeteren van deze prestaties. Het ondernemingsplan en deze meerjaren begroting met haar minimum en “wensbenadering” van nieuwbouw en renovatie kan daar een bijdrage aan zijn. De financiering van de minimuminzet is veiliggesteld, nu moet alleen nog op tijdige plan- en besluitvorming gestuurd worden. Het voorkomen van bezwaarprocedures en goed ontwerpen/calculeren/aanbesteden zijn daarbij belangrijke instrumenten. o De DUWO financiële inzet op leefbaarheid blijft/lijkt laag, €15,8 per woongelegenheid t.o.v. de referentie €66,2 (ook studentenhuisvesting). Mondeling is gemeld dat dat deels een kwestie van het niet geheel financieel zichtbaar kunnen maken van de inzet is. Daar kan dan een verbeterslag gemaakt worden. Verder is van belang wat de bewoners zelf vinden van de leefbaarheid in de complexen. Dat bepaalt of de inspanning vergroot moet worden. o Het bezit wordt bij dit bouwtempo in 50 jaar vernieuwd, dat is relatief snel. o De bedrijfslasten per woongelegenheid zijn in 2009 iets lager dan de referentiegroep (€743 om € 777). De daling t.o.v. 2006 is spectaculair -49,3% t.o.v. 2006, bij de referentiegroep is dat -19,7%.

6


o De DUWO kosten nieuwbouw (ruim €61.000) zijn in 2009 ruim 25% lager dan bij de referentiegroep, de kosten van renovatie (bijna €22.000) zijn ruim 50% hoger dan referentie én regio Haaglanden. De eerste score past goed bij het beleid, de tweede niet. De vraag is bij beide, hoeveel ervan was onrendabel. o De DUWO rentelast was in 2009 ca 0,25% hoger dan referentie, daar is nog ruimte voor verbetering. o Het DUWO volkshuisvestelijk vermogen was in 2009 38,3% (bij de referentiegroep 32,8), en naar door het CFV op basis van de meerjarenprognose 2010-2014 verwacht in 2014 32% (bij de referentiegroep: 24,9%). Dit positieve verschil kan verder groeien door a) hogere opbrengsten (huren/verkoop/diensten), b) lagere bedrijfs-/rentelasten en schaalvoordelen, c) minder dan gepland onrendabel investeren. o Het CFV beoordeelt het risico bij DUWO als relatief laag. De score is 8,1 bij DUWO om 9 bij de referentiegroep in 2009 en 9,7 bij DUWO om 11 bij de referentie in 2014 vanwege de geraamde kosten/opbrengsten de voorgenomen onrendabele investeringen, beide in het licht van hoe het CFV aankijkt tegen de omstandigheden en marktontwikkelingen ter plekke van het DUWO bezit nu en in de komende jaren. De onrendabele investeringen maken natuurlijk wel een volkshuisvestelijke prestatie: meer voor de doelgroep betaalbare studentenwoningen en –kamers mogelijk.

7


Bijlage 2. Opvallend in de cijfers MJB 2010-2014 Totaal: o Tabel investeringen, welke grondexploitatie wordt bedoeld met GREX (pnr.97), waarom staat projectnummer 136 op nul en zonder opleverdatum? o De extra, maar toch voorzichtige, inzet op verkopen leidt meer dan verdubbelen van de begrote opbrengst, maar is in lijn met de verwachte realisatie 2010. o De VVE’s verschijnen op de begroting; o Begroting Planmatig onderhoud loopt met bijna 3 miljoen verder terug (bijna 50%), terwijl niet planmatig onderhoud nauwelijks stijgt. Ook t.o.v. de verwachte realisatie 2010! Deze post “verklaart” voor ruim de helft de verwachte daling met 5,4 miljoen van het begrote verlies 2011 t.o.v. het begrote verlies 2010 (dat overigens naar verwachting ca de helft lager zal zijn dan begroot). Verklaart deze post het grillige verloop van het exploitatieresutaat per jaar in de periode tot 2015? o Het aantal complexen in beheer, lijkt gezien de stijging van de post “betaalde huren derden” verder toe. Klopt dat?; Algemeen beheer DUWO totaal: o De post opleidingen verdubbelt bijna, dat past bij het beleid. o De post afschrijving kantoor neemt met 50% toe. Komt dat door nieuwe investeringen of sneller afschrijven van kosten? Algemeen beheer groep o De ICT kosten dalen flink (bijna 25%), dat past niet bij het geschetste beeld van investeringen in ICT. Amsterdam: o Blad W&V. Ook hier planmatig onderhoud, zelfs mee dan de helft er af (1,3 miljoen) o Blad W&V De post verzekeringen daalt met ca 35%, leidt dat tot meer risico of was er sprake van oververzekering? o Blad AB. De extra post afschrijving kantoor komt uit Amsterdam + 300.000 Delft: o Blad W&V. Geen opbrengst verkopen in 2011, t.o.v. €750.000 in 2010. In het beleid is wel sprake van een extra verkoopprogramma in Delft. o Blad W&V De extra VVE post komt uit Delft. o Blad W&V Planmatig onderhoud daalt in Delft veel minder ruim 10% (0,5 miljoen), ook hier stijgt niet planmatig licht. o Blad AB Opvallende stijging bijzondere activiteiten met bijna €50.000 Den Haag/Leiden: o Blad W&V. De post afschrijving stijgt hier met ruim €400.000 o Blad W&V. Hier stijgt Planmatig onderhoud met ca 10% (0,5 ton), ook hier lichte stijging niet planmatig onderhoud SSH: o De omvang daalt licht. Is dat een trend?

8


Bijlage 3. Uit “Ondernemingsplan DUWO 2010” De DUWO formule o Snelle laagdrempelige toewijzing. De toewijzingsregels zijn beperkt en transparant. DUWO streeft naar duidelijke klantinformatie en één digitaal loket voor aanbod en werkt bij onzelfstandige woningen (kamers) met instemmingen of coöptatie; o Tijdige beschikbaarheid door verhuur met campuscontract. Het campuscontract zorgt ervoor dat woningen voor studenten beschikbaar blijven; o Toegepast Programma van Eisen. Voor nieuwbouw heeft DUWO een – op studentenhuisvesting gericht – programma van eisen ontwikkeld; o Aanvaardbare prijs-kwaliteitverhouding. Een betaalbare huur is voor veel studenten het belangrijkste zoekcriterium. Alle beleid is gericht op het laag houden daarvan. DUWO heeft een inflatievolgend huurbeleid en houdt rekening met de jongerengrens voor huurtoeslag en de totale bruto woonlasten; o Intensief sociaal en technisch beheer. DUWO-beheerders zijn veel aanwezig in studentencomplexen. Ruimte voor vrijheid en eigen initiatief van studenten staat tegenover een onverbiddelijk lik-op-stukbeleid; o Huurders betrekken bij beleid en beheer. DUWO neemt bewonersparticipatie serieus en voert regelmatig overleg met bewonerscommissies en huurdersorganisaties op basis van een participatiereglement; o Op maat gesneden producten en diensten. Maatwerk in dienstverlening voor de doelgroep studenten; o Apart bedrijfsonderdeel voor huisvesting buitenlandse studenten. Huisvesting voor buitenlandse studenten is een bijzondere tak van sport. Een aparte business unit zorgt bij DUWO voor deze short stay housing. o De campusfilosofie. Door de vele studentenvoorzieningen en de prettige en veilige woonomgeving biedt de campus een aantrekkelijk woon- én leerklimaat. DUWO ziet daarom de campus als een uitstekende vorm van huisvesting voor studenten. Je studietijd vergeet je nooit meer!

9

Advies DUWO Werkplan 2011 en Meerjarenbegroting

Recommend Documents