Advies. Besluit energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur residentiële gebouwen

Brussel, 5 september 2007 090507 Advies EPB-certificaat residentiële gebouwen

Advies Besluit energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur residentiële gebouwen

Advies EPB-certificaat residentiële gebouwen

Inhoud Inhoud .................................................................................................................................... 2 1.

Inleiding en krachtlijnen ............................................................................................. 3

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Advies .......................................................................................................................... 4 Complexe regeling ........................................................................................................ 4 Energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen......................................................... 4 Erkenning als energiedeskundige type A en type B ....................................................... 7 Handhaving................................................................................................................... 7

Referentielijst......................................................................................................................... 9

2


1. Inleiding en krachtlijnen De SERV ontving op 31 juli 2007 een adviesvraag van de minister van Openbare Werken, Energie, Leefmilieu en Natuur over een voorontwerp van besluit houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit. Dit besluit kadert in de omzetting van de EU-Richtlijn 2002/91/EG betreffende de energieprestatie van gebouwen en in de uitvoering van het decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat. De voormelde Europese richtlijn verplicht lidstaten ervoor te zorgen dat bij bouw, verkoop of verhuur van een gebouw de toekomstige koper of huurder van de eigenaar een energieprestatiecertificaat krijgt. Dat certificaat vermeldt de energieprestatie van het gebouw. De Vlaamse regering heeft er voor gekozen het energieprestatiecertificaat stapsgewijs in te voeren. De Vlaamse regering maakte daarmee gebruik van de uitstelmogelijkheid tot 4 januari 2009 voorzien in de richtlijn. De regeling van het energieprestatiecertificaat voor nieuwbouw werd vastgelegd in een besluit van de Vlaamse Regering van 2 december 2005. De regeling voor publieke gebouwen is vervat in een besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 2007. Het voorliggende voorontwerp bevat het voorstel van regeling voor het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van bestaande residentiële gebouwen. Voor 4 januari 2009 moet ook nog een regeling worden uitgewerkt voor het energieprestatiecertificaat voor nietresidentiële gebouwen. Over het EPB-decreet en de reeds goedgekeurde uitvoeringsbesluiten bracht de SERV eerder al omstandige adviezen uit. Om die reden is het voorliggende advies beknopt gehouden. De belangrijkste opmerking van het advies is dat de complexiteit van de Vlaamse energieprestatieregelgeving met het voorliggende besluit nog vergroot. Opnieuw is sprake van onnodige of ongewenste verschillen tussen de afzonderlijke regimes naargelang het soort gebouw. Volgens de SERV zijn er in principe geen redenen die afdoende motiveren waarom de regeling van het energieprestatiecertificaat zou moeten verschillen voor verschillende types gebouwen. De raad herhaalt dan ook zijn vraag naar een substantiële vereenvoudiging en een spoedige codificatie van de alle bepalingen die kaderen in de uitvoering van de EPB-richtlijn (EPBbesluiten, besluit stookinstallaties, …).

3


2. Advies 2.1. Complexe regeling In eerdere adviezen heeft de SERV – zonder succes overigens - gewezen op de complexiteit van de Vlaamse energieprestatieregelgeving en op onnodige of ongewenste verschillen tussen de afzonderlijke regimes naargelang het soort gebouw. Volgens de SERV zijn er in principe geen redenen die afdoende motiveren waarom de regeling van het energieprestatiecertificaat zou moeten verschillen voor verschillende types gebouwen. Die complexiteit wordt met het voorliggende besluit nog vergroot. Opnieuw is sprake van afzonderlijke regelingen, hetgeen leidt tot meerdere soorten certificaten, categorieën energiedeskundigen, opleidings- en diplomavereisten, types softwarepakketten, berekeningsmethodes enz. Uiteraard gebeurt dit met goede bedoelingen (maatwerk en in tweede orde het drukken van de kostprijs van een certificaat). Maar het resultaat is volgens de SERV net het omgekeerde: door de complexe regeling en de segmentering van de markt van certificaten en energiedeskundigen is er een groot risico op een dure en minder effectieve regeling. Verder heeft de SERV in eerdere adviezen gewezen op de nadelen van de gefragmenteerde totstandkoming van de EPB-regelgeving, waardoor er meerdere afzonderlijke uitvoeringsbesluiten zijn die bovendien nog zullen worden aangevuld door een reeks ministeriële besluiten en richtlijnen van het Vlaams Energieagentschap. De raad herhaalt dan ook zijn vraag naar een substantiële vereenvoudiging en een spoedige codificatie van de alle bepalingen die kaderen in de uitvoering van de EPB-richtlijn (EPBbesluiten, besluit stookinstallaties, …) in één uitvoeringsbesluit. In die operatie moeten ook de administratieve lasten van de regeling – die naar het oordeel van de raad overigens laag zijn ingeschat in de RIA – worden herbekeken. In bijkomende orde formuleert de raad hierna zijn opmerkingen op de verschillende hoofdstukken en artikels van het voorontwerp van besluit.

2.2. Energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen Art. 2 §1 bepaalt dat de minister de nadere regels tot vaststelling van de vorm en inhoud van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen vast legt.

4


De Raad stelt vast dat de energieprestatie van het gebouw zou worden uitgedrukt aan de hand van een kengetal met aanduiding van referentiewaarden. Een alternatief is het werken met labels (cf. het Nederland). De raad vraagt dat deze keuze wordt gemotiveerd. Hij merkt in elk geval op dat ook aan het werken met referentiewaarden nadelen zijn verbonden. Het systeem is in elk geval ingewikkelder voor de bevolking dat de intussen ingeburgerde labels (A, B, C…). Bovendien zijn er vandaag nog geen betrouwbare cijfers, waardoor de referentiewaarden uit de energieprestatiedatabank zullen worden gehaald. Dat betekent dat de referentiewaarden zullen veranderen wanneer het woningpark gemiddeld energiezuiniger wordt. Energiebesparende investeringen in een woning zullen daarom niet automatisch leiden tot een betere score ten opzichte van de referentiewaarde. Nochtans was dit naar verluidt nochtans één van de argumenten voor de keuze voor een systeem van kengetallen en referentiewaarden. Verder merkt de Raad op dat de inhoud van het inspectieprotocol bepalend zal zijn voor de kostprijs van een certificaat. De kosten van de energiedeskundige omvatten de verplaatsing van en naar de woning, de inspectie ter plaatse, en het invoeren, verwerken en doorsturen van de gegevens. Als het de bedoeling is - om het systeem betaalbaar te houden - dat de tijd voor de opmaak van een certificaat door een energiedeskundige beperkt blijft tot een halve dag, is het niet realistisch om te veronderstellen dat er tijd is om ter plaatse metingen te doen of vergaande inspectiemethodes te gebruiken. Daarom stelt de raad voor dat ook facturen kunnen dienen als bewijsmateriaal. Uit de nota aan de Vlaamse regering (p 4) blijkt echter dat dit zou worden uitgesloten “om misbruiken te voorkomen en om de reproduceerbaarheid te garanderen.” Tot slot is het volgens de SERV wenselijk dat de aanvullende regels ook verduidelijken wat moet worden verstaan onder een “kosteneffectieve” verbetering van de energieprestatie van het gebouw. Art. 2 §2 stelt dat een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen betrekking heeft op een enkele wooneenheid. §3 bepaalt dat de minister kan besluiten dat voor de certificering van bepaalde residentiële gebouwen, zoals appartementen en (sociale) woningen1, gegevens van gelijksoortige gebouwen kunnen worden hergebruikt. De minister kan nadere regels vastleggen met betrekking tot het hergebruik van die gegevens. Aangezien een energiedeskundige enkel toegang heeft tot de certificatendatabank voor die gebouwen die hij zelf heeft gecertificeerd, werkt dit monopolievorming in de hand. De raad geeft daarom voorkeur aan de Nederlandse regeling die stelt dat voor een gebouw dat meerdere voor afzonderlijk gebruik ontwikkelde gedeelten bevat (a) een energieprestatiecertificaat dat is afgegeven voor het gehele gebouw volstaat indien dat gebouw een gemeenschappelijk verwarmingssysteem heeft, en (b) een energieprestatiecertificaat voor een afzonderlijk gedeel-

1

De “zoals…” is legistiek niet wenselijk en moet hier worden geschrapt. Zoiets hoort eerder thuis in een toelichting.

5


te van het gebouw kan worden afgegeven op basis van het energieprestatiecertificaat voor een ander representatief gedeelte van het gebouw. Art. 3 §1 bepaalt dat een energiedeskundige toegang heeft tot de certificatendatabank (voor die gebouwen die hij zelf heeft gecertificeerd) en dat hij het energieprestatiecertificaat ter beschikking moet stellen van de aanvrager van het energieprestatiecertificaat. Volgens art. 4 hebben notarissen leesrecht. Ook dit creëert een vorm van monopolie: eigenaars moeten bij verlies van het certificaat steeds via hun vroegere energiedeskundige (als die nog bestaat) of de notaris passeren om een duplicaat van hun certificaat te bekomen. Dat is niet wenselijk. Eigenaars moeten zelf een duplicaat van hun energieprestatiecertificaat kunnen opvragen bij of downloaden op het Vlaams Energieagentschap. Art. 4 en 5 regelen de overdracht van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur. De raad vraagt dat wordt verduidelijkt wat moet worden begrepen onder een “geldig” energieprestatiecertificaat. Betekent dit niet vervallen en niet ingetrokken? Of wordt een actueel certificaat bedoeld dat overeenstemt met de investeringen die intussen misschien zijn gedaan? Het is bovendien onduidelijk hoe een huurder kan nagaan of een afgeleverd certificaat al dan niet ingetrokken werd. Verder merkt de raad op dat voor verkoop de afdwingbaarheid is geregeld via de authentieke akten van verkoop (art. 4). Voor verhuur is die niet geregeld (art. 5). Nochtans zijn er ook daar mogelijkheden, zoals een bijvoeging van het certificaat bij registratie van de huurovereenkomst of een koppeling aan het conformiteitsattest voorzien in de Vlaamse Wooncode voor de verhuur van woningen. Verder verwacht de raad, zonder aanvullende maatregelen, negatieve sociale effecten van de energieprestatiecertificaten op de huurmarkt. In tegenstelling tot wat er staat in de nota aan de Vlaamse regering, geeft een certificaat immers géén indicatie van de te verwachten energiekosten maar enkel van het primair energieverbruik per m². Dit kengetal zegt de gemiddelde Vlaming weinig. De raad verwacht aan de andere kant dat – als de verplichting voor de eigenaar een stimulans betekent om energiebesparende investeringen uit te voeren – de huurprijzen van (energiezuinigere) woningen zullen stijgen. Zelfs al liggen de totale huurkosten daardoor lager, kan dit resulteren een beperktere toegankelijkheid van kwaliteitsvolle woningen voor sociaal zwakkere bevolkingsgroepen omdat voor hen vaak de vaste huurkosten primeren op de variabele huurkosten en die (variabele) energiekosten niet eenvoudig kunnen worden afgeleid van het energieprestatiecertificaat.

6


2.3. Erkenning als energiedeskundige type A en type B Art. 9 tot 12 regelen de erkenning van energiedeskundigen type A en type B. Naast de bedoelde deskundigen zijn er nog andere deskundigen die energieprestatiecertificaten kunnen afleveren bij nieuwbouw, interne energiedeskundigen voor publieke gebouwen en erkende energiedeskundigen voor niet-residentiële gebouwen. Zij worden geconfronteerd met telkens een andere certificatiesoftware (EPB-software voor nieuwbouw, EPACT-software voor verkoop en verhuur, EAP-software voor de energieaudit). Bovendien zijn de vereisten en software verschillend in Brussel en Wallonië. Dit alles leidt tot een complexe regeling en een onnodige segmentering van de markt. De raad vraagt dan ook dat wordt nagegaan hoe een meer uniforme en eenvoudige regeling kan worden gerealiseerd. In elk geval moet het mogelijk zijn voor energiedeskundigen om zonder al te veel formaliteiten of bijkomende opleidingsvereisten te functioneren als energiedeskundige van een ander type. Art. 10 §3 bepaalt dat het Vlaams Energieagentschap op zijn website de lijst met erkende energiedeskundigen type A openbaar maakt. De raad vraagt hoe zal worden verzekerd dat de lijst actueel is, niet alleen wat betreft nieuwe erkenningen maar ook qua erkende deskundigen die ophouden met hun activiteiten. Idem voor art. 12 §3.

2.4. Handhaving Art. 13 §1 stelt dat de ambtenaren van het Vlaams Energieagentschap worden aangesteld om de nodige controles met betrekking tot de energieaudit en het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen uit te voeren en om overtredingen van de bepalingen van het EPB-decreet en dit besluit op te sporen. De raad meent dat het moet gaan om “bevoegde” ambtenaren. Art. 13 §3 bepaalt dat bij als het uitgereikte energieprestatiecertificaat van onvoldoende kwaliteit getuigt, het Vlaams Energieagentschap het energieprestatiecertificaat in kwestie kan intrekken. Hiermee wordt echter de eigenaar gesanctioneerd en niet de energiedeskundige die verantwoordelijk is voor de kwaliteit van het certificaat. Eigenaars kunnen die kwaliteit doorgaans onvoldoende beoordelen (net daarom zijn ze verplicht om een energiedeskundige aan te stellen). De raad stelt daarom voor dat wordt bepaald dat ingeval een energieprestatiecertificaat wordt ingetrokken omdat het van onvoldoende kwaliteit getuigt, de energiedeskundige verplicht is om (bv. binnen een periode van 30 dagen) kosteloos een nieuw, kwaliteitsvol energieprestatiecertificaat aan de eigenaar af te leveren. In dezelfde zin is het vreemd dat de eigenaar in beroep moet gaan tegen een beslissing tot intrekking van een certificaat aangezien het niet zijn fout is en hij niet over de deskundigheid

7


beschikt om in beroep gelijk te halen. Daarnaast is het niet duidelijk of het beroep al dan niet schorsend werkt. Idem voor het beroep in art. 15 §2.

8


Referentielijst SERV, 15.01.2003, Advies over het ontwerpbesluit van de Vlaamse regering inzake de erkenning van energie-auditors voor woningen en houdende bepaling van de uitvoeringsvoorwaarden van de energie-audit, Brussel : SERV SERV, 06.10.2004, Advies over het ontwerpbesluit onderhoud stookinstallaties, Brussel: SERV. SERV, 05.05.2004, Advies over het voorontwerp van besluit van de Vlaamse regering tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, Brussel: SERV SERV, 14.09.2005, Advies over het ontwerpbesluit energieprestatiecertificaat bouw & Stappenplan invoering energieprestatiecertificaat, Brussel: SERV SERV, 12.04.2006, Advies Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen. Voorontwerp decreet & ontwerp wijzigingsbesluit. Brussel: SERV. SERV, 21.06.2006, Advies energieprestatiecertificaat publieke gebouwen. Brussel: SERV.

9

Advies. Besluit energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur residentiële gebouwen

Recommend Documents