Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden, ingekomen op 20 mei 2013 door het raadslid Piet van der Wal namens de fractie PAL/ GroenLinks, over verschillende aspecten van de woningmarkt.
Inleiding: De afgelopen jaren hebben meerdere kabinetten ingegrepen op de ordening van de woningmarkt. Het denken over de rol van corporaties hierin is ook aan het verschuiven. Van een brede taak op het gebied van wonen, leefbaarheid en zorg wil het huidige kabinet deze weer terugbrengen naar een kleinere taak. Het kabinet Rutte-Asscher heeft daarnaast al diverse maatregelen doorgevoerd die de woningmarkt raken. Een belangrijke maatregel voor de corporatiesector is de verhuurdersheffing die de komende jaren een substantiële bijdrage aan de rijksfinanciën moet leveren. Naast de overheidsmaatregelen zijn er andere omstandigheden die de het functioneren van corporaties beïnvloeden. In de huidige woningmarkt neemt de verkoop van huurwoningen af, en daarmee een belangrijke inkomensbron voor de corporatie. Daarnaast moeten alle corporaties bijdragen aan het financieel ondersteunen van de saneringsplannen voor de corporaties Vestia en WSG. Leeuwarden heeft met WoonFriesland en Elkien vorig jaar prestatieafspraken (Leeuwarder bestek) gemaakt. Hierin staan procesafspraken en afspraken over te bereiken prestaties. Maar er is ook een gezamenlijke visie op de (gewenste) ontwikkeling van de Leeuwarder woningmarkt gemaakt. Deze langjarige visie staat niet ter discussie en we blijven de corporaties vergen over het realiseren van de gemaakte afspraken..
Vragen
Antwoorden
1.
De berichtgeving in de media was niet correct. De projecten in Oldegalileën en de woningen boven de parkeergarage gaan door. Woningcorporatie Elkien heeft dit bevestigd. Dit is het resultaat van intensief overleg van ons college met Elkien. Buiten de gemeente Leeuwarden is Elkien (net zoals andere corporaties) haar investeringsportefeuille kritisch aan het doorlopen. Een aantal plannen zal daardoor niet, gewijzigd of later worden doorgevoerd. Realisatie van de gemaakte afspraken uit het Leeuwarder bestek blijft onze prioriteit en daarmee onderwerp van gesprek met de corporaties.
Kloppen de berichten over het afblazen van nieuwbouwprojecten in Oldegalileën en de Galileër Kerkstraat en zo ja, welke mogelijkheden ziet het college deze plannen alsnog te realiseren? (Over het eventueel afblazen van de geplande nieuwbouw van huurwoningen in de dorpen Grou, Jirnsum en Reduzum mogen we ons tot 1 januari 2014 alleen maar zorgen maken, maar nog niet om een reactie van het college van Leeuwarden vragen. Wellicht kunt u ons via het college van Boarnsterhim toch informeren?)?
Door Elkien worden 80 woningen gebouwd aan de Nijdjipstrjitte te Grou. Twee nieuwbouwprojecten in Warga en Wartena zijn geschrapt. Samen totaal 34 woningen. Naar de projecten Jirnsum (26 woningen)en 2e fase MFC Grou (25 woningen) wordt nog gekeken. Elkien legt de nadruk qua investeren duidelijk bij de stad en in de grotere kernen. Dit is een heldere lijn die richting ons college is uitgesproken.
2.
Volgens de woningcorporatie WoonFriesland, daarbij ondersteund door Elkien, zijn de stichtingskosten van een sociale huurwoning tegenwoordig zo’n € 175.000! (zie Bijlage exploitatie voorbeelden I en II). Bij een maximale jaarhuur van € 6.600 zou dat een tekort opleveren van € 4.930 per jaar. Volgens deze berekening kan er pas een sociale huurwoning worden gebouwd als er drie bestaande huurwoningen (met winst) kunnen worden verkocht om de onrendabele top van € 91.000 van een nieuwbouwwoning te compenseren. Aangezien de koopmarkt al jaren stagneert, stagneert volgens deze redenering ook de sociale nieuwbouw.
De woningcorporaties en de gemeente leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en bereikbaarheid van de voorraad in de dorpen. Een kwalitatief en kwantitatief voldoende kernvoorraad per dorp is daarbij noodzakelijk. Het maken en uitvoeren van de goede plannen in de dorpen kan niet zonder maatwerk. De genoemde bijlagen zijn ter illustratie van de kostenopbouw van een nieuwbouw sociale huurwoning. Er is een groot aantal variabelen die de uiteindelijke stichtingskosten bepalen (grondprijs, grootte woning, gebruikte materialen et cetera). Wel is het zo dat het vaak niet mogelijk blijkt om voor een nieuwe sociale huurwoning een dekkende huur te vragen. Dit heeft er onder andere mee te maken dat corporaties verplicht zijn om de waarde van de woning jaarlijks af te boeken. Maar ook doordat het vaak gaat om vervangende nieuwbouw, waarbij eerst ook kosten van sloop, vervangende huisvesting, verhuiskosten e.d. meegenomen moeten worden.
A. Hoe beoordeelt het college deze louter financiële redenering? B. Hoe kijkt het college aan tegen de hoogte van de gemelde stichtingskosten van een sociale huurwoning, terwijl er bijvoorbeeld in Jabikswoude goed geïsoleerde huizen in de vrije sector voor €120.000 tot € 160.000 worden gerealiseerd?
Zie antwoord bij A.
C. Mocht deze rekenmethode kloppen, hoe krijgen we dan ooit nog één nieuwe sociale huurwoning gerealiseerd?
Er worden zowel door de corporaties en door marktpartijen nieuwe sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. De corporaties kunnen dit financieren door de financiële middelen die bij het verkopen van bestaande huurwoningen vrijkomen. De situatie bij marktpartijen is divers. Soms betreft het de realisatie van appartementen in de sociale huur in bestaande bebouwing (b.v. boven winkels). Indien er geen verwervingskosten zijn (omdat het pand al in eigendom was), dan drukt dit de stichtingskosten aanmerkelijk. Daarnaast hoeven marktpartijen niet af te boeken op de waarde, wat ook een aanmerkelijke jaarlijkse kostenpost scheelt.
3.
Welke voordelen biedt de status van ‘toegelaten instelling’ van woningcorporaties nog ten opzichte van een ‘niet-toegelaten instelling’ in de sociale woningbouw, gezien alle belastingen en heffingen die de ‘toegelaten instellingen’ opgelegd hebben gekregen??
Er is een aantal faciliteiten voor toegelaten instellingen ingericht. Ten eerste staan de corporaties onderling borg voor elkaar, via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Doordat hiernaast ook de overheden als achtervang functioneren, kunnen corporaties tegen een lage rente op de kapitaalmarkt lenen. Ten tweede dragen alle corporaties bij op het moment dat een van hen in financiële problemen raakt. Het geval van Vestia is daarbij overigens uniek, qua schaal en oorzaak van de problemen. Dit levert in dit geval een (tijdelijke) extra last op, maar regulier biedt dit extra zekerheid voor geldaanbieders. De verhuurdersheffing is een rijksmaatregel die alle aanbieders van 11 of meer gereguleerde huurwoningen raakt. In die zin is er geen onderscheid tussen de corporaties en particuliere aanbieders.
4.
Kunnen ‘toegelaten instellingen’ in de sociale woningbouw via het WSW tegen een lagere rente financiering voor hun projecten krijgen dan ‘niet-toegelaten instellingen’ als gemeenten bij de Bank Nederlandse Gemeenten?
Hier is geen rechtstreeks antwoord op te geven. De hoogte van de rente hangt van een groot aantal factoren af. Voor financiering van woningbouwprojecten hangt het b.v. af van hoe hoog de risico’s worden ingeschat. Zowel de WSW als de Nederlandse overheid hebben de hoogste rating van de ratingsbureaus. Dit betekent dat in de praktijk de rente weinig van elkaar verschilt. Het is zeker niet het doorslaggevende punt bij het wel of niet laten doorgaan van een project.
5.
Is het college met mij van oordeel dat wij als gemeente voor de uitvoering van het (sociaal) volkshuisvestingsbeleid veel te afhankelijk zijn geworden van twee corporaties die eigenmachtig lijken te kunnen besluiten of ze met de gemeente afgesproken projecten al dan niet zullen uitvoeren?
Nee. De wetgever heeft gekozen voor een taakverdeling waarbij corporaties verantwoordelijk zijn voor het huisvesten van die doelgroepen die hier niet zelf in kunnen voorzien. Gemeenten hebben van de wetgever een meer algemene zorgplicht ten aanzien van wonen toebedeeld gekregen. Met beide corporaties hebben wij in het Leeuwarder bestek een gezamenlijke visie geformuleerd en een werkwijze om deze te realiseren. Het betreft een gedeelde opgave, met wederzijdse afhankelijkheden waarbij elke partij zijn eigen verantwoordelijkheid kent en neemt.
6.
Is het, afgezien van de politieke wenselijkheid, juridisch mogelijk een Gemeentelijk Woning Bedrijf (GWB) op te richten en zo ja, welke voor- en nadelen kleven er aan een dergelijk ‘niet-toegelaten instelling’ in de sociale woningbouw?
Een Gemeentelijk Woningbedrijf zou in de praktijk een onderdeel of aanvulling van onze vastgoedpoot zijn. Het oprichten van een toegelaten instelling (in de zin van de Woningwet) is niet mogelijk, omdat deze niet onder toezicht van een gemeente mogen staan. Of een gemeentelijk woonbedrijf wel of niet geschikt is, hangt van een zeer groot aantal factoren af. De basis ligt daarbij in een politieke keuze. Qua volkshuisvestingsbeleid (dus aanbod gereguleerde huurwoningen) is er geen aanleiding om een eigen woonbedrijf op te richten. Hieronder schetsen we kort een aantal voor- en nadelen. De gemeenteraad kan ervoor kiezen een vastgoedtak met gereguleerde huurwoningen in het leven te roepen. Een voordeel zou zijn dat de gemeente sociale huurwoningen in eigen bezit zou hebben. Er zouden dan locaties in ontwikkeling kunnen worden genomen die momenteel niet in ontwikkeling zijn. Nadelen zijn er ook. Omdat staatssteun verboden is, zou dit deel van ons apparaat onder dezelfde omstandigheden als corporaties en andere aanbieders van gereguleerde huurwoningen moeten opereren. Er zou wat dat betreft geen extra voordeel zijn. Een tweede nadeel is dat binnen de gemeente geen apparaat beschikbaar is voor het (grootschalig) ontwikkelen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Het binnenhalen van dergelijke expertise vergt behoorlijke investeringen. Omdat er geen tekort aan gereguleerde huurwoningen is, zou een eigen woonbedrijf mogelijk gaan concurreren met andere aanbieders van gereguleerde huurwoningen. Deze concurrentie zou het rendement negatief beïnvloeden, waardoor deze aanbieders uiteindelijk minder middelen voor nieuwbouw en investeringen in bestaand bezit overhouden.
7.
Zijn er in den lande nog ‘niettoegelaten’ Gemeentelijke Woning Bedrijven in werking, dan wel in oprichting en zo ja, kan het college een overzicht van geven van hun resultaten c.q. vorderingen?
Er is landelijk nog een klein aantal gemeentelijke woonbedrijven. De meeste gemeenten zitten in een proces om deze af te stoten aan een toegelaten instelling. De redenen hiervoor zijn hetzelfde als hiervoor genoemde nadelen. Zover wij weten is geen sprake van nieuw op te richten gemeentelijke woonbedrijven.
8.
Hoeveel wooneenheden verhuurt de gemeente op dit moment in de sociale sector en hoeveel daar buiten?
De gemeente heeft momenteel totaal vijftien woningen in bezit die allen onder de huurtoeslaggrens vallen.
9.
Is het college bereid te onderzoeken wat de voor- en nadelen zijn van een eventuele (her)oprichting van (een vorm van) een Gemeentelijk Woning Bedrijf en dat aan de raad te rapporteren?
10. Welke andere effectieve mogelijkheden ziet het college om de lokale woningmarkt uit de stagnatie halen?
Naar de mening van het college zal het functioneren van de lokale woningmarkt niet profiteren van een gemeentelijk woonbedrijf. Wij verwachten niet dat nader onderzoek wat dat betreft nieuwe inzichten oplevert.
Binnen de lokale woningmarkt is onderscheid tussen een aantal deelmarkten te maken. Een aantal van deze deelmarkten functioneren prima. Te denken valt aan studentenhuisvesting (inclusief nieuwbouw), de huursector en de toegankelijkheid van de koopmarkt voor starters. Het deel van de (lokale) woningmarkt die het moeilijk heeft, is dat van de doorstromers. Een groeiend aantal woningbezitters heeft te maken met een hypotheek die groter is dan de actuele prijs van de woning. De eventuele restschuld beperkt deze huishoudens in het nemen van een vervolgstap. Het is dan ook deze groep die vooral zorgt voor het lagere aantal verkopen in de markt. Ten aanzien van een ander aspect van de woningmarkt, de kwaliteit hiervan, hebben we al een aantal maatregelen. In de combinatie Leeuwarder Bestek/ wijkenaanpak zijn we met de corporaties bezig het bestaande bezit te verbeteren en te verduurzamen. Vanaf dit jaar richten we ons daarbij steeds nadrukkelijker op de eigen woningbezitters. De gemeentelijke duurzaamheidslening is hierbij een van de instrumenten. Met uw raad willen we op de informerende woonavond verder van gedachten wisselen over de feitelijke stand van zaken in de woningmarkt en welke instrumenten de gemeente heeft om invloed uit te oefenen op het functioneren van de woningmarkt.
Leeuwarden, 17 september 2013
Burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
burgemeester.
secretaris.
