VOORBEELD-TEKST1VOOR DE VERHUUR DOOR INTERMEDIAIRE ORGANISATIES ter aanvulling op de overeenkomst voor verhuur van een zorgvastgoed voorziening door een woningcorporatie aan een zorgorganisatie Dit Aanhangsel hoort bij de huurovereenkomst gesloten op
tussen en
De ondergetekenden: .................................................(naam corporatie); gevestigd te (plaats statutaire vestiging), rechtsgeldig vertegenwoordigd door (naam vertegenwoordiger(s)), hierna te noemen: ‘verhuurder’, en ..................................................(naam zorgorganisatie); gevestigd te (plaats statutaire vestiging), rechtsgeldig vertegenwoordigd door (naam vertegenwoordiger(s)), hierna te noemen: ‘huurder’, gezamenlijk aan te duiden als ‘partijen’, nemen het volgende in aanmerking:
Partijen hebben op een overeenkomst gesloten over de verhuur van een zorgvastgoed voorziening; als gevolg van de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf zal huurder voortaan (onder)huurovereenkomsten sluiten met (een deel van) zijn cliënten. Verhuurder verleent hiervoor toestemming onder de voorwaarden van dit aanhangsel; Verhuurder is als corporatie verplicht minimaal 80% van haar vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016). 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016) en 10% mag naar de hogere inkomens. Dit is een tijdelijke overheidsregeling, die loopt tot 1 januari 2021; Verhuurder is als corporatie tevens wettelijk verplicht om haar woningen passend toe te wijzen. Van de toewijzingen door de corporatie aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens dient minstens 95% een woning te betreffen met een kale huur tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag; Verhuurder dient zich over deze verplichtingen bij de toezichthouder nauwkeurig te verantwoorden en loopt bij overtreding hiervan risico staatssteun te verliezen; De hierboven genoemde verplichtingen gelden ook in geval corporaties zorgvastgoed verhuren aan zorgorganisaties (‘intermediaire organisaties’), die wooneenheden in dit zorgvastgoed op basis van een huurovereenkomst doorverhuren aan natuurlijke personen; In verband hiermee geldt voor verhuurder een registratieplicht alsmede de verplichting tot inzage in c.q. controle op de verhuuradministratie van huurder, een en ander zoals nader weergegeven in deze overeenkomst; Vanwege eerder genoemde eisen komen huurder en verhuurder in aanvulling op de op gesloten huurovereenkomst het volgende overeen:
1
Deze voorbeeld-tekst en de bijbehorende Toelichting en Stroomschema hebben de publicatiedatum januari 2016 (versie 2) en worden als hulpmiddel aan de sector ter beschikking gesteld. Alhoewel de tekst met grote zorgvuldigheid tot stand is gekomen, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. De tekst is gebaseerd op de wettelijke invulling van eisen van inkomenstoetsing en passend toewijzen in de nieuwe Woningwet. Corporaties en zorgaanbieders wordt geadviseerd zich in hun samenwerking te verzekeren van voldoende deskundigheid en kennis te nemen van wijzigingen in wet- en regelgeving, alsmede nieuwe inzichten.
Paraaf huurder:
1
Paraaf verhuurder:
PARTIJEN VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Artikel 1: Toewijzingseisen en eisen huurprijs 1.1
Huurder zal geen woningen met een huurprijs van € 710,68 of lager (prijspeil 2016) verhuren aan huishoudens met een hoger belastbaar inkomen dan € 35.739 (prijspeil 2016), behalve indien dit huishouden aantoonbaar beschikt over een indicatie voor verblijf of ADL-assistentie (beide o.g.v. de Wlz) of recht heeft op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar (o.g.v. de Zorgverzekeringswet)
1.2
Huurder is verplicht bij onderverhuur aan huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, met ingang van 1 januari 2016 een huurprijs te berekenen die valt op of onder de aftoppingsgrens voor het betreffende jaar (€ 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor huishoudens van drie of meer personen, prijspeil 2016).
1.3
Huurder zal de inkomenstoetsing zelf uitvoeren, voorafgaand aan het sluiten van de (onder)huurovereenkomst. óf zal de inkomenstoetsing uitvoeren, voorafgaand aan het sluiten van de (onder)huurovereenkomst . zal daartoe, alvorens tot het afsluiten van een (onder)huurovereenkomst over te kunnen gaan, de relevante gegevens van de onderhuurder ter toetsing overleggen aan en haar goedkeuring voor toewijzing verkrijgen.
1.4
Huurder zal bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst alle handelingen verrichten en aan verhuurder alle informatie verstrekken die voor verhuurder noodzakelijk zijn om te voldoen aan artikel 46, tweede lid en art. 48 eerste lid van de Woningwet.
Paraaf huurder:
2
Paraaf verhuurder:
Artikel 2: Controle gegevens 2.1
Huurder draagt er zorg voor dat de controle op juistheid en volledigheid, alsmede de verstrekking van de onderstaand genoemde gegevens en het verschaffen van de noodzakelijke inlichtingen uiterlijk op van het jaar volgend op het jaar waarop de gegevens betrekking hebben, plaatsvindt door zijn accountant aan de accountant van verhuurder: Een overzicht van alle mutaties van woningen met een maximale huurprijs van € 710,68 (prijspeil 2016); Een overzicht van alle nieuwe verhuringen, en bijbehorende overeengekomen aanvangshuurprijzen, aan huishoudens met een inkomen tot en met de van toepassing zijnde huurtoeslaggrens; De grootte van het huishouden van de onderhuurders; Een overzicht van alle - in de ministeriële regeling op basis van de Woningwet voorgeschreven – inkomensverklaringen van de onderhuurders. Voor woningen die verhuurd zijn aan huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan € 35.739 (prijspeil 2016) tevens door verstrekking van bewijs van: indicatie voor verblijf (o.g.v. Wlz), of; indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. Wlz), of; uit zorgplan blijkend recht op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar. <einde optie 1> óf
2.1
Huurder kan overgaan tot het sluiten van een huurovereenkomst met een onderhuurder nadat de onderstaande gegevens zijn verstrekt en verhuurder heeft vastgesteld dat de toewijzing voldoet aan de inkomenseisen voor toewijzing en de passendheidsnorm: De grootte van het huishouden van de onderhuurder; Het belastbaar inkomen, door verstrekking van de - in de ministeriële regeling op basis van de Woningwet voorgeschreven - inkomensverklaring van de onderhuurder; De huurprijs van de wooneenheid. Indien het belastbaar inkomen hoger is dan € 35.739 (prijspeil 2016) tevens door verstrekking bewijs van: - indicatie voor verblijf (o.g.v. Wlz), of; - indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. Wlz), of; - uit zorgplan blijkend recht op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar.
Paraaf huurder:
3
Paraaf verhuurder:
2.2
Huurder zal, op eerste verzoek van verhuurder, de accountant van verhuurder volledig toegang verschaffen tot zijn (huur)administratie ten behoeve van inzage en controle en zijn eigen accountant opdragen aan dit onderzoek mee te werken. <einde optie 2>
Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend,
Datum:
te:
Datum:
Namens huurder
Namens verhuurder
………………………
…………………………
te:
De tekst van dit aanhangsel bij de huurovereenkomst tussen corporatie en zorgorganisatie is opgesteld door: mr. Tanja de Groot | huurrechtadvocate VBTM | [email protected] mr. Rogier Goes | adviseur Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg | [email protected]
Paraaf huurder:
4
Paraaf verhuurder:
TOELICHTING BEHOREND BIJ:
VOORBEELD-TEKST AANHANGSEL ‘VERHUUR DOOR INTERMEDIAIRE ORGANISATIES’
Ter aanvulling op de overeenkomst voor verhuur van een zorgvastgoed voorziening door een woningcorporatie aan een zorgorganisatie
Inhoud Waarom deze aanvulling op het huurcontract? ....................................................................................................... 5 Wat is de status van het Aanhangsel? ..................................................................................................................... 5 Ik heb toch al een huurovereenkomst?................................................................................................................... 5 Moet ik mijn bestaande huurovereenkomst openbreken? ........................................................................................ 6 Mag ik een huurovereenkomst afsluiten met een zorgaanbieder zonder afspraken over toewijzing? ........................... 6 Welke toetsing dient plaats te vinden? ................................................................................................................... 6 Zijn huurders met een zorgvraag vrijgesteld van de inkomenstoetsing? .................................................................... 6 Moet de toetsing ook plaatsvinden bij zittende huurders? ........................................................................................ 6 Moet ik het Aanhangsel ook gebruiken voor intramuraal zorgvastgoed? ................................................................... 7 Wie doet de toetsing: de corporatie of de zorgorganisatie? ..................................................................................... 7
Waarom deze aanvulling op het huurcontract? Deze aanvulling op het huurcontract is noodzakelijk omdat corporaties strikte regels moeten naleven bij de toewijzing van huurwoningen. Sinds 2011 geldt al een inkomenstoets en sinds 1 januari 2016 moeten corporaties woningen passend toewijzen. De toetsing aan deze eisen moet ook plaatsvinden bij corporatiewoningen die via zorginstellingen aan ouderen of mensen met een beperking worden verhuurd. Deze zogenaamde ‘toewijzing bij intermediaire verhuur’ stelt vergaande eisen aan de controle door de corporatie en daarmee ook aan de zorgorganisatie. In het Aanhangsel kunnen de corporatie en de zorgorganisatie hun afspraken hierover vastleggen. Wat is de status van het Aanhangsel? De reacties van het ministerie van BZK en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants zijn benut voor deze documenten die nu als hulpmiddel aan de branche ter beschikking worden gesteld. Ik heb toch al een huurovereenkomst? Deze aanvulling is relevant voor alle huurovereenkomsten die zijn of worden afgesloten tussen corporaties en zorgorganisaties. Dus ook voor de voorbeeldhuurovereenkomst ‘voor de verhuur van zorgvastgoed door woningcorporatie aan zorgorganisatie’ die is gepubliceerd door het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (maart 2013). De regels over de inkomenstoetsing zijn complex en gaven in de praktijk aanleiding tot discussie. In het stroomschema ‘toetsing van inkomenseisen’ zijn de eisen afgebeeld. Daaruit blijkt over welke informatie corporaties die verhuren aan zorgorganisaties dienen te beschikken voor de accountantscontrole. Paraaf huurder:
5
Paraaf verhuurder:
Moet ik mijn bestaande huurovereenkomst openbreken? Van corporaties wordt niet geëist dat ze hun overeenkomsten die zijn afgesloten vóór 18 mei 2013 ( voor wat betreft de maximale inkomensgrens) of vóór 1 juli 2015 (voor wat betreft passend toewijzen) openbreken. Op corporaties rust dan wel een inspanningsverplichting om tot sluitende afspraken met de zorgorganisatie te komen over de verantwoording. Een eventueel tekortschietende verantwoording wordt in die situatie een corporatie niet aangerekend door de minister. Mag ik een huurovereenkomst afsluiten met een zorgaanbieder zonder afspraken over toewijzing? Huurovereenkomsten die na 18 mei 2013 (voor wat betreft de maximale inkomensgrens), resp. na 1 juli 2015 (voor wat betreft passend toewijzen) zijn ingegaan, dienen afspraken te bevatten die een volledige en juiste verantwoording over de toewijzingen mogelijk maken. Het stroomschema verduidelijkt de keuzemogelijkheden bij deze verantwoording. Het voorbeeld-Aanhangsel bevat sluitende afspraken om te voldoen aan de toewijzingseisen (voor zowel de inkomensgrens als de passendheidsnorm).
Welke toetsing dient plaats te vinden? 1e toetsing = Inkomensgrens Huurders met een inkomen boven € 35.739 (prijspeil 2016) komen in principe niet meer in aanmerking voor een huurwoning met een kale huurprijs onder € 710,68 (prijspeil 2016). Tijdelijk mag een corporatie tot 1 januari 2021 10% toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen tussen € 35.739 en € 38.950 (prijspeil 2016) en de overige 10% vrij toewijzen (dus: 80–10–10). 2e toetsing = Passend toewijzen Woningcorporaties moeten bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de passendheidsnorm. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. Van alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens moet de woningcorporatie zich in minstens 95% van de gevallen houden aan de maximale huurprijs (2016; kale huurprijs) van € 586,68 (bij een- en tweepersoonshuishoudens) of € 628,76 (bij drie- en meerpersoonshuishoudens). Deze eis geldt ook voor ouderen en mensen met een zware zorgindicatie. Bij hoogstens 5% van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens kan de woningcorporatie een uitzondering maken en een woning met een hogere aanvangshuur toewijzen.
Zijn huurders met een zorgvraag vrijgesteld van de inkomenstoetsing? De eis aan het maximale inkomen van de huurder geldt niet voor huishoudens met een (aan te tonen) hoge zorgvraag. Bij de passendheidsnorm wordt echter geen uitzondering gehanteerd. Inkomenstoetsing dient altijd plaats te vinden. Moet de toetsing ook plaatsvinden bij zittende huurders? Nee, de eisen gelden alleen voor nieuwe verhuringen
Paraaf huurder:
6
Paraaf verhuurder:
Moet ik het Aanhangsel ook gebruiken voor intramuraal zorgvastgoed? De eisen van inkomenstoetsing zijn alleen van toepassing bij toewijzing van (delen van) een sociale huurwoning op basis van een huurovereenkomst. Bij intramurale bewoning (zorg en verblijf worden integraal bekostigd vanuit Wlz of Zvw) is dit dus niet aan de orde. Uit het oogpunt van verantwoording dient de bestuurder van de zorgorganisatie dan jaarlijks een verklaring te overleggen dat geen verhuringen hebben plaatsgevonden. Dit is vermeld in het stroomschema en het Aanhangsel. Wie doet de toetsing: de corporatie of de zorgorganisatie? Dit is een keuze die de corporatie en de zorgorganisatie in gezamenlijk overleg maken. In het stroomschema en de Aanvulling zijn twee opties onderscheiden: optie 1: De zorgorganisatie doet zelf de toetsing en geeft opdracht aan haar accountant tot het uitvoeren van de controle hierop. De resultaten van deze accountantscontrole op juistheid en volledigheid, alsmede de relevante verhuurgegevens, worden aan de accountant van de verhuurder ter hand gesteld optie 2: De corporatie verzorgt de toetsing voor de zorgorganisatie en krijgt, voorafgaande aan een toewijzing, de relevante (onder-)huurdersgegevens voor akkoord voorgelegd. De zorgorganisatie stelt de accountant van de corporatie in staat om de volledigheidstoets uit te voeren en geeft daarvoor toegang tot de eigen (huur-)administratie. Indien in het Aanhangsel voor optie 1 (of optie 2) wordt gekozen, dient zowel in art. 1.3 als in art. 2.1 de bijbehorende tekst van optie 1 (resp. optie 2) te worden benut.
De tekst van dit aanhangsel bij de huurovereenkomst tussen corporatie en zorgorganisatie is opgesteld door: mr. Tanja de Groot | huurrechtadvocate VBTM | [email protected] mr. Rogier Goes | adviseur Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg | [email protected]
(versie 2: januari 2016, gepubliceerd door het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg)
Paraaf huurder:
7
Paraaf verhuurder:
