Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1529-029/2014 o ceně nebytového objektu, budovy velkoskladu květin s příslušenstvím, stavební plocha p.č.188 v k.ú. Dobrá Voda u Orlického Podhůří, obci Orlické Podhůří, okres Ústí nad Orlicí.
Objednatel posudku:
INKOS HK - Turnov v.o.s. Insolvenční správce Boharyně 70/19 503 12 Boharyně
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 18. 2. 2014. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran.
V Ostravě, 18. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 2. 2013 za přítomnosti zástupce objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dobrá Voda u Orlického Podhůří, obec Orlické Podhůří, okres Ústí nad Orlicí, list vlastnictví č. 627, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Ústí nad Orlicí Orlické Podhůří Dobrá Voda u Orlického Podhůří (712108)
List vlastnictví číslo: 627 Vlastník: SYLVA 94 s.r.o. Rviště 54, Orlické Podhůří, 562 01 List vlastnictví číslo: 635 Vlastník: SYLVA 94 s.r.o. Rviště 54, 56201 Orlické Podhůří
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku a) Velkosklad květin b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 627 2) Pozemky na LV číslo 635 c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m –0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,009 i=2
–4–
a) Velkosklad květin – § 12 Oceňován je objekt velkoskladu květin a administrativních prostor, který je situován na st..pč. 188 + 80/2. Jedná se o přízemní objekt, v objektu je vestavěna kancelář ve 2.NP. Oceňovaný objekt na stpč. 188 je proveden ze samonosných sendvičových panelů kovových s řç izolací polyuretanovou a povrchovou úpravou akrylátovou. Střecha je pultová ze střešních zateplovacích panelů s oboustrannou povrchovou úpravou. Nemovitost je osazena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Podlahu objektu tvořit v provozních prostorách betonová dlažba a v administrativních prostorách PVC a v soc. prostorách je keramická dlažba. Vytápění je řešeno elektrickými přímotopy. V objektu se nalézá rozvod teplé a studené vody s ohřevem v boileru. Elektroinstalace je 220/380 V. Osazena jsou okna plastová s dvojsklem s nižším prostupem tepla. Dveře jsou osazeny hladké a plastové. Vrata jsou sendvičová.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název 1 NP 1 NP zastřešení Součet:
Výška 2,80 m 4,30 m 0,25 m
Zastavěná plocha 6,382×12,43+8,5×6,2 8,31×20,68+1,04×5,2+421 6,382×12,43+8,5×6,2+8,31×20,68+ 1,04×5,2
= =
132,03 m2 598,26 m2
=
309,29 m2 1 039,58 m2
7,35 m = =
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,80 × (6,382×12,43+8,5×6,2) 1 NP 4,30 × (8,31×20,68+1,04×5,2+421) zastřešení 0,25 × (6,382×12,43+8,5×6,2+8,31×20,68+1,04×5,2) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů
= = = =
Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 %
2,90 m 346,53 m2
369,68 m3 2 572,51 m3 77,32 m3 3 019,51 m3
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–5– 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra
0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0320 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9390 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0241 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 3 661,15 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 3 019,51 m3 × 3 661,15 Kč/m3
=
11 054 879,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 104 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 104) = 13,333 % Odpočet opotřebení: 11 054 879,04 Kč × 13,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 473 947,02 Kč 9 580 932,02 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,009 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
9 580 932,02 Kč 1,009 9 667 160,41 Kč
–6– Velkosklad květin – určená cena:
9 667 160,41 Kč
b) Pozemky b.1) Pozemky na LV číslo 627 – § 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Orlické Podhůří Ústí nad Orlicí Název okresu: Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 5 Dopravní obslužnost obce zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,65 0,60 0,01 1,00 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 570,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1,56 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,009 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,009 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1,5740 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 188 zastavěná plocha a nádvoří 319 st. 211/2 zastavěná plocha a nádvoří 22
Cena [Kč] 9 570,– 660,–
–7– Součet:
341
10 230,–
§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č. 150/4 150/4 Součet:
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra základní upravená trvalý travní porost 72041 271 3,32 5,3120 trvalý travní porost 72021 209 4,28 6,8480 480 [m2]
1,600 Cena [Kč] 1 439,55 1 431,23 2 870,78
§ 9 odst. 5 – Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC × 0,04 × (100 – s) ÷ 100 Parc. č. 760/3 760/4
Název ostatní plocha - jiná plocha ostatní plocha - jiná plocha
Výměra [m2] s 203 0 %
ZCU [Kč/m2] 10,0000*
48 0 %
10,0000*
Součet: 251 *) základní cena upravená byla omezena dle § 9 odst. 6 na 10 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 627 – určená cena:
Cena [Kč] 2 030,– 480,– 2 510,–
=
15 610,78 Kč 15 610,78 Kč
b.2) Pozemky na LV číslo 635 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Orlické Podhůří Název okresu: Ústí nad Orlicí Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 570,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1,56 Kč/m2
Oi 0,65 0,60 0,01 1,00 0,70 1,00
–8– Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,009 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,009 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1,5740 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 80/1 zastavěná plocha a nádvoří 15
Cena [Kč] 450,–
§ 9 odst. 5 – Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC × 0,04 × (100 – s) ÷ 100 Parc. č. 434/1 434/2
Název ostatní plocha - jiná plocha ostatní plocha - jiná plocha
Výměra [m2] s 180 0 %
ZCU [Kč/m2] 10,0000*
39 0 %
10,0000*
Součet: 219 *) základní cena upravená byla omezena dle § 9 odst. 6 na 10 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 635 – určená cena: Rekapitulace nákladových cen: a) Velkosklad květin b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 627 2) Pozemky na LV číslo 635 Pozemky – celkem: Rekapitulace nákladových cen – celkem:
Cena [Kč] 1 800,– 390,– 2 190,–
=
2 640,– Kč 2 640,– Kč
9 580 932,02 Kč 15 610,78 Kč 2 640,– Kč 18 250,78 Kč 9 599 182,80 Kč
c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 31 a § 32 Velkosklad Výměra pronajaté plochy: Jednotkové nájemné:
730,00 m2 250,– Kč/m2
–9– Roční nájemné:
730,00 m2 × 250,– Kč/m2
=
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 182 500,– Kč – 73 000,– Kč Účel užití stavby: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace: 8 % Cena určená výnosovým způsobem (CV):
182 500,– Kč 73 000,– Kč 73 000,– Kč
=
109 500,– Kč
/
8,00 % 1 368 750,– Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A – změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): 9 599 182,80 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 × | CV – CN | Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu:
4 660 923,12 Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen: a) Velkosklad květin b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 627 2) Pozemky na LV číslo 635 Pozemky – celkem: Rekapitulace nákladových cen – celkem:
9 580 932,02 Kč 15 610,78 Kč 2 640,– Kč 18 250,78 Kč 9 599 182,80 Kč
Cena nemovitosti zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Cena nemovitosti činí ke dni odhadu celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 4 660 920,– Kč Cena slovy: čtyřimilionyšestsetšedesáttisícdevětsetdvacet Kč
V Ostravě, 18. 2. 2014
Ing. René Bystroň
4 660 923,12 Kč 4 660 920,– Kč
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1529-029/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
– 12 –
Fotodokumentace
– 13 –
LV 627 + Katastrální mapa
– 14 –
– 15 –
LV 635 + Katastrální mapa
– 16 –
