ZNALECKÝ POSUDEK č. 4097-397/2014 O ceně rodinného domu v Praze, Jinonicích, Šternova č.p.132 a garáže bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.428, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m2, p.č.429/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 15 m2 a p.č.429/1, zahrada, o velikosti 80 m2, vše zapsáno na LV č.457 pro k.ú.Jinonice
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 29.9.2014
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Praze, Jinonicích, Šternova č.p.132 a garáže bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.428, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m2, p.č.429/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 15 m2 a p.č.429/1, zahrada, o velikosti 80 m2, vše zapsáno na LV č.457 pro k.ú.Jinonice
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Šternova 132/10 15800 Praha 5 - Jinonice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Jinonice 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.9.2014 za přítomnosti znalce a obou vlastníků nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.457 pro k.ú.Jinonice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
590322/0719, Pan Jiří Mašek, Šternova 132/10, 158 00 Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 650802/1971, Pan Miloslav Mašek, Šternova 132/10, 158 00 Praha 5 Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
Vlastníci pozemku: 590322/0719, Pan Jiří Mašek, Šternova 132/10, 158 00 Praha 5 - Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 650802/1971, Pan Miloslav Mašek, Šternova 132/10, 158 00 Praha 5 Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, zdivo tl.30 a 45 cm. Má sklonitou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu a asfaltové lepenky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z plastu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC, parket a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. V domě byly původně dva byty dispozice 1+1, nyní je v přízemí kuchyň, pokoj, koupelna a WC, v patře jsou pak dva pokoje a WC. Kuchyň je bez linky, jen sporák. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je podprůměrný, sklep je vlhký, celkové vybavení je podstandardní. Dům je užíván od roku 1929. V roce 1958 byla provedena nástavba patra. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí zděná garáž z roku 1958 a porosty.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka IV 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -5-
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,927
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s RD
Ocenění
Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 428
Výměra [m2] 157,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 480,00
Cena [Kč] 1 017 360,-
429/1
80,00
6 480,00
518 400,-
429/2
15,00
6 480,00
97 200,1 632 960,-
Ocenění staveb na pozemcích
-6-
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 5 85 let 7 922,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: patro: Název podlaží sklep: přízemí: patro:
= = =
7,4*8,7
Zastavěná plocha 27,18 m2 64,38 m2 64,38 m2
27,18 m2 64,38 m2 64,38 m2
Konstrukční výška 2,48 m 3,25 m 3,00 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 27,18*(2,48-0,5) vrchní stavba: 64,38*6,6 zastřešení: 64,38*1,2/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
53,82 m3 424,91 m3 38,63 m3 517,36 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,42
ZP1 = ZP =
-7-
64,38 m2 155,94 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,643
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900
Index polohy pozemku IP = 1,030
-8-
č. I
Vi typ B
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III II
0,00 -0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 922,- Kč/m3 * 0,643 = 5 093,85 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 517,36 m3 * 5 093,85 Kč/m3 * 0,900 * 1,030= 2 442 973,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 442 973,38 Kč
Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 5 56 let 3 777,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí:
3,08*5,35
Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 16,48 m2
16,48 m2
Konstrukční výška 3,10 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 16,48*3,4 Obestavěný prostor - celkem:
= =
-9-
56,03 m3 56,03 m3
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 56 let: s = 1 - 0,005 * 56 = 0,720
č. II
Vi typ B
II II I II III III
0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,720 = 0,575
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900
Index polohy pozemku IP = 1,030
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 777,- Kč/m3 * 0,575 = 2 171,77 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 56,03 m3 * 2 171,77 Kč/m3 * 0,900 * 1,030= 112 801,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
112 801,32 Kč
Cena staveb celkem
=
2 555 774,70 Kč
Pozemky s RD - zjištěná cena
=
4 188 734,70 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
4 188 734,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
4 188 734,70 Kč
Celkem
4 188 734,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
4 188 734,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD
4 188 734,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
4 188 734,70 Kč
Celkem
4 188 734,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 188 734,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřimilionyjednostoosmdesátosmtisícsedmsetčtyřicet Kč
- 11 -
4 188 740,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.100.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 4.950.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Menší domek v malebné části Prahy 5, zvané Malvazinky, která je právě pro svůj půvab vyhlášená. ,,Meziulička'', kterou se obvatelé mohou také dostávat ke svým domům vypadá přímo kouzelně. Domek je v udržovaném stavu, přesto je rekonstrukce zapotřebí. Některé rekonstrukční práce již byly zahájeny. Domek stojí na pozemku 76m2 velkém, zastavěná plocha je cca 40m2. Přístavba by eventuelně byla také možná, stavební úřad to v této oblasti již několikrát povolil. Požadovaná cena 4.750.000,- Kč.
- 12 -
dvougenerační rodinný dům o celkové užitné ploše 140 m2, dispozice 2x 2+1 + obytné podkroví, v klidné části obce Praha - Lochkov, ulice Za Chalupami. Cihlový dům z roku 1932 přízemí + v roce 1960 dostavba 1. patra + podkroví. Zastavěná plocha + nádvoří činí 210 m2 - z toho cca 85 m2 zastavěná plocha, ostatní nádvoří + pěkná udržovaná zahrada s altánkem o výměře 147 m2. V - 13 -
přízemí domu se nachází byt 2+1 o celkové užitné ploše 48,3 m2, v obývacím pokoji vestavěné patro na spaní, v pokoji vestavěná skříň, koupelna s vanou, WC společně, z předsíně vstup do sklepa, dále se v přízemí domu nachází kotelna a kůlna. V 1. patře domu se nachází byt 2+1 o celkové užitné ploše 48,66 m2 se vstupem po žebříku do zrekonstruovaného podkroví o užitné ploše cca 30 m2, v 1.patře koupelna s vanou, WC samostatně, v 1. patře je balkon. Rozměry místností přízemí: obývací pokoj - 20,6 m2, kuchyň - 13,15 m2, pokoj - 7,7 m2, předsíň a koupelna 6,85 m2, kotelna - 13,12 m2, kůlna - 12 m2, 1.patro: obývací pokoj - 20,6 m2, kuchyň 5,95 m2, koupelna - 2,11 m2, předsíň (jídelna) - 6,85 m2 + schodiště. Dům po částečných úpravách, částečně plastová okna, nová střecha, nový nátěr fasády. Vytápění na tuhá paliva, nebo elektro, ohřev vody bojler, plyn přiveden na hranici pozemku, voda + kanalizace obecní. Pozemek je celý oplocen. Dům je vhodný k úpravám dle představ nového majitele. Klidná lokalita v udržované obci, cesta v ulici zámková dlažba, parkování před domem či 1 auto na zahradě. Požadovaná cena 4.500.000,- Kč, právní servis zdarma.
Prodej dvougeneračního rodinného domu na Praze 5 ve čtvrti Zličín. Budova je z části podsklepený. Dispozice obsahuje v první patře zádveří, tři pokoje, kuchyni, koupelnu a WC. V 2Np má samostatný vchod a disponuje tři pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Nemovitost je napojena na elektrický rozvod, plyn, vodovod a kanalizaci. V zadní části je dvou garáž a skládek. Vynikající dostupnost do centra Prahy i na letiště. Požadovaná cena 4.249.000,- Kč včetně provize.
- 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 4.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 4.200.000,- Kč. Slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč
V Tršicích 29.9.2014
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4097-397/2014 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 457 ze dne 9.9.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
