A. Nález. 1. Znalecký úkol. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku

Znalecký posudek č. 675 - 46/09 ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - jednotky (bytu) č. 825/7, vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k zastavěnému pozemku p.č.2532, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.10518. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná atypickému zděnému bytovému domu Nerudova čp. 824,825,826,827, v k.ú. České Budějovice, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4184. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní právo smluvní, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.44Nc-5653/2009-4 a Usnesení o ustanovení znalce č.j.76 EX 183/09-12. Ocenění je provedeno v souladu a na základě PVB s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 8 Mgr.Michal Rudý soudní exekutor Přípotoční 1519/10c 101 00 P r a h a 10 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.76 EX 183/09-12 ze dne: 15.05.2009, převzato 20.05.2009 vystavil: Mgr.Jiří Šlapal,exekutorský kandidát, pověřený soudním exekutorem

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Ing.Bohuslav Wohlschläger), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/20001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 08.06.2009 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 18 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 09.06.2009

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - jednotky (bytu) č. 825/7, vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k zastavěnému pozemku p.č.2532, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.10518. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná atypickému zděnému bytovému domu Nerudova čp.824,825,826,827, v k.ú. České Budějovice, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č.4184. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce a zástavní právo smluvní, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není pronajatá (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.44Nc-5653/2009-4 a Usnesení o ustanovení znalce č.j.76 EX 183/09-12. Ocenění je provedeno v souladu a na základě PVB s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Požadovaný termín zpracování je dodržený.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 06. a 08.06.2009 - konečné venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemné a telefonické výzvy ke kontaktu) s informacemi zjištěnými od souseda a vlastníka stejného typu bytu (JUDr. Šnejda) v domě při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.10518, z 14.05.2009 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.4184, z 21.05.2009 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z 21.05.2009 - Prohlášení vlastníka budovy (PVB) z 30.05.2007 s přílohami - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PRAHA 8 z 15.05.2009, č.j. 76 EX 183/09-12 - USNESENÍ o exekuci na majetek, vydané Okresním soudem v Českých Budějovicích, č.j. 44Nc-5653/2009-4, ze dne 28.01.2009 ZNALECKÝ POSUDEK Č.675-46/09, 09. 06.2009

–3– - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k nemovitostem : LV č.10518 Jednotky : Ing.Bohuslav W o h l s c h l ä g e r (530722/203), bytem Nerudova 825/21, 370 04 České Budějovice 4 povinný z exekuce č.jednotky 825/7 - byt v budově č.p.824,825,826,827 na LV č.4184, k.ú. České Budějovice 3, na parcele p.č.2532 Podílový spoluvlastník pozemku : Ing.Bohuslav W o h l s c h l ä g e r (530722/203), bytem Nerudova 825/21, 370 04 České Budějovice 4 povinný z exekuce parcela p.č. 2532 zastavěná plocha a nádvoří 810 m2

Celkový spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemku na LV č. 4184 : 8514/199602

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje z dokumentace PVB zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření 06. a 09.06.2009, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí domu a jednotky, vybavení bytu a opotřebení, obytné plochy jednotlivých místností dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno, jednotka není prokazatelně pronajatá.

6. Celkový popis nemovitostí hlavní stavba - jedná se o obytný dům řadový dům se čtyřmi samostatnými sekcemi čtyř popisných čísel, s bytovými prostory a se společnými částmi budovy, provozní prostory se nevyskytují, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovaný byt (existuje PVB - prohlášení vlastníka budovy), je obytný atypický dům, samostatný, zděného klasického konstrukčního systému keramického zdiva a montovaných stropů, v jednom technickém podlaží suterénu se společnými prostorami a technickým zázemím, s byty ve čtyřech obytných nadzemních podlažích, je osazený v rovinném terénu okolního pozemku s příjezdem a přístupem v 1.NP z přístupového chodníku hlavního vchodu z ulice Nerudova.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.675-46/09, 09. 06.2009

–4– Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky škrábaný břizolit, vnitřní hladké vápenné a štukové, na chodbách linkrusty dtto s olejovým nátěrem soklu stěn, stropy rovné. Společné chodby keramická dlažba a betonové mazaniny, schodiště atypické kamenné dvouramenné, zábradlí atypické tyčové kovové. Dveře dřevěné atypické a typové plné a prosklené, kovové prosklené dveře zadního vstupu a předního vstupu, dřevěné a plastové balkónové dveře, na schodišti prosvětlení sklobetonovým svislým okenním pásem, zděné zábradlí balkónových lodžií, zděné sklepní kóje s laťovým členěním. Okna zčásti původní dvojitá dřevěná atypická a nová plastová s izolačním dvojsklem. Ke všem bytům (1.- 4.NP) středního traktu č.p.825 a 826 náleží zadní balkónové lodžie, podlahy lodžií dlažba. Nejsou osazeny domovní hydranty, není výtah. Střešní konstrukce sedlové střechy klasická dřevěná bez upraveného podkroví, vaznicové soustavy, s novou krytinou na dřevěné latě - betonové tašky, je osazený bleskosvod a STA. Klempířské prvky kompletní, nově opravené z ocelového pozinkovaného plechu, vč. parapetů. Dům je umístěný uvnitř zastavěné obytné části obce s obdobnými zděnými obytnými domy individuálního a společného bydlení - v obytné zóně obce, dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci ulice Nerudova s návazností na páteřní komunikaci města Pražská tř. směr centrum-Praha. Dům je dislokovaný nedaleko centrálního náměstí (15 minut chůze), s dobrou dopravní a pěší dostupností a možností parkování před domem. Je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, STA, splaškové a dešťové kanalizace, rozvodu tepla z přilehlé CPS a zemního plynu. Je členěný dle Prohlášení vlastníka na jednotky, jsou určeny podíly na společných částech domu a pozemku. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní standardní úpravy konstrukcí a technického vybavení dtto v oceňované jednotce. Dům je částečně podsklepený, má jedno technické NP a čtyři obytná NP, viz. fotodokumentace. Přesná dispozice ostatních bytů než předmětného nezjištěna. Dispozice suterénu : společné části domu a příslušenství bytů - zádveří, vstupní venkovní schodiště předního a zadního vstupu do 1.NP, zadní vstupní zádveří, komunikační chodby, sklepní kóje, sklady, prádelny, mandlovny, kotelna, sušárny. Dispozice 1.NP : komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do 2.NP, 8x bytová jednotka (824/1,824/2,825/1,825/2,826/1,826/2,827/1,827/2) Dispozice 2.NP: komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do 3.NP, 8x bytová jednotka (824/3,824/4,825/3,825/4,826/3,826/4,827/3,827/4) Dispozice 3.NP: komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště do 4.NP, 8x bytová jednotka (824/5,824/6,825/5,825/6,826/5,826/6,827/5,827/6) Dispozice 4.NP: komunikační chodba se vstupní podestou, schodiště na půdu podstřešního prostoru, 4x bytová jednotka (825/7,825/8,826/7,826/8) K domu náleží přípojka vody, dešťová a splašková kanalizace, přípojka silnoproudu a zemního plynu, délky nezjištěny (jsou na pozemku jiného vlastníka-Města Č.Bud.), okolní pozemek p.č.2528/1 je užívaný obyvateli domu na základě dohody s vlastníkem - příjezdové a parkovací plochy před garážemi, zadní travnatá plocha a přístupový chodník. Dům i byt je průměrně udržovaný, je užívaný dle zjistitelných podkladů od roku 1952, stáří domu je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 57 let. Před dvěma lety provedeny opravy střechy, nová krytina a klempířské prvky, v některých bytem provedena výměna oken za plastová.


–5–

7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 Byt b) Byt 1) BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP)


–6–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné a výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice 2, České Budějovice 3

Popisy objektů Pozemek

a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 Podílový spoluvlastník pozemku : Ing.Bohuslav W o h l s c h l ä g e r (530722/203), bytem Nerudova 825/21, 370 04 České Budějovice 4 povinný z exekuce parcela p.č. 2532 zastavěná plocha a nádvoří 810 m2 Celkový spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemku na LV č. 4184 : 8514/199602 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z 14.05.2009 se jedná o stavební pozemek- zastavěnou plochu a nádvoří bytovým domem České Budějovice 3, Nerudova č.p 824,825,825,827, v k.ú. České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Pozemek pod objektem je dislokovaný v místní části starší bytové zástavby města, s výbornou vybaveností inž. sítěmi, s výbornou docházkovou a dopravní dostupností do centra statutárního města. Byt

b) Byt 1) BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) 1) Bytová jednotka č.825/7 v domě Nerudova čp.824,825,826,827 1. Byt 4 + 1, z uličního pohledu hlavního vstupu krajní, levý, umístěný ve 4.NP budovy č.p.825/21, standardní vybavení, detaily viz. “Prohlášení vlastníka”, další text a schéma v přílohách, výlučný vlastník povinný Ing.Bohuslav Wohlschläger.


–7– celková plocha s příslušenstvím…………....................…………85,14 m2 Jednotka č.825/7 se skládá z :

m2 21,01 13,94 12,12 9,50 6,44 10,19 2,39 0,85 1,89 0,64 0,58 7,48

Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyň předsíň koupelna WC balkón komora spíž sklep

pro zjištění ceny se balkón a sklep nezapočítávají do celkové plochy bytu, podílem se započítávají do ceny bytu Vybavení jednotky č.825/7 :

Název vana umyvadlo WC mísa s nádrží mísící baterie radiátory ÚT s TRV zvonek listovní schránka sporák plynový plynová karma

ks 1 1 1 2 7 1 1 1 1

Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, okna a dveře, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky) od elektroměru pro danou jednotku, zemního plynu, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, pitné vody, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a rozvody STA. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu. Předmět převodu vlastnictví je ohraničený : -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech domu, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, komíny, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vstup a chodba, schodiště, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, společné prostory a chodba v 1.PP, přípojka vody, přípojka kanalizace, spol. rozvody pitné vody, tepla, zemního plynu, kanalizace a el. s osv. tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací, střešní okapy a svody, klempířské ZNALECKÝ POSUDEK Č.675-46/09, 09. 06.2009

–8– prvky, bleskosvod s uzemněním, předložené schody. Oceňovaná jednotka má standardní vybavení, splachovací WC, koupelna ocelová smaltovaná vana s umyvadlem, ústřední dálkové vytápění, litinové radiátory, dřevěná atypická kuchyňská linka, plynový sporák, plynový ohřívač TUV, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace a zemního plynu, domácí zvonek, silnoproudé el. rozvody, STA. Okna atypická, původní dřevěná dvojitá, dveře atypické dřevěné náplňové, hladké a prosklené. Stěny a příčky keramické, stropy rovné montované, vápenné hladké štukové omítky, bělninové obklady, povlaky PVC ostatních podlah na dřevěných podlahách, v obytných místnostech dřevěné vlysy. Konstrukce a vybavení původní, opotřebované, jsou hodnoceny jako standardní vybavení. K jednotce je možné užívat na základě domluvy přilehlý pozemek p.č.2528/1 s travnatými plochami, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování.

Ocenění Pozemek

a) Pozemky a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): České Budějovice.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 150 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí – 3% Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ – 1% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 6% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Byty) × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha a 2532 810 800,– 3 600,6228 nádvoří Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 – zjištěná cena:

2,500

1,060 2,131 0,797 Cena [Kč] 2 916 504,47

2 916 504,47 Kč


–9–

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v žádané lokalitě zděné bytové zástavby v klidové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra města a okolní přírody, s cyklistickými stezkami v místě. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 2532 Výměra: 810,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 810,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 5 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

4,25 0,00 0,05 4,20 2,78 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 000 000,– × 2,78) / (100 – 2,78) Jednotková cena stavebního pozemku: 57 189,88 / 810,00 Výsledná cena pozemků: Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 – zjištěná cena:

57 189,88 Kč 70,60 Kč/m2 57 189,88 Kč

57 189,88 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v žádané lokalitě zděné bytové zástavby v klidové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do centra města a ZNALECKÝ POSUDEK Č.675-46/09, 09. 06.2009

– 10 – okolní přírody, s cyklistickými stezkami v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 2532 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce 50 000 až 100 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obchodní a byty E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Pozemek p.č.2532 - zastavěný pozemek bytovým domem č.p.824,825,826,827 – zjištěná cena:

800,–

1,50 1,50 1,20 2,00 1,25 1,00 6,750 000 5 400,– 810,00 4 374 000,–

4 374 000,– Kč

Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 456/2008 Sb. b.1.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) – § 25 Podlahové plochy bytu: pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyň předsíň koupelna WC komora spíž Podlahové plochy bytu – celkem:

= = = = = = = = = = =

21,01 m2 13,94 m2 12,12 m2 9,50 m2 6,44 m2 10,19 m2 2,39 m2 0,85 m2 0,64 m2 0,58 m2 77,66 m2

Podlahové plochy balkónů: balkón

=

1,89 m2

Podlahové plochy teras a sklepů: sklep

=

7,48 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkónu (1,89 m2 × 0,17): Započítaná podlahová plocha teras a sklepů (7,48 m2 × 0,10):

= = =

77,66 m2 0,32 m2 0,75 m2


– 11 – =

Podlahové plochy (PP) – celkem:

78,73 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: České Budějovice 2, České Budějovice 3 Počet obyvatel: 95 071 Základní cena (ZC): 20 531,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 2 Místní obliba v obci nebo v III. preferované oblasti 3 Okolní zástavba a životní proIV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků středí 4 Veřejná doprava IV. Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací možnosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 6 Změny v okolí s vlivem na cenu IV. Pozitivní změny nemovitosti 7 Vlivy neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu

Pi 0,00 0,00 0,03 0,03 0,00 0,01 0,01

7

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,080

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované III. Ostatní světové strany - s výhledem 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep)

Vi 0,10 0,00 0,10 0,00 0,03 0,00 0,00


– 12 – 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

0,00 0,00 0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,732

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):

0,990 × 1,080 × 0,732 = 20 531,– × 0,783 =

Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

78,73 × 16 075,77 =

0,783 16 075,77 Kč/m2 1 265 645,37 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = 2 916 504,47 Kč Spoluvlastnický podíl: × 8 514 / 199 602 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 124 403,16 Kč 124 403,16 Kč 1 390 048,53 Kč

+ =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) – zjištěná cena:

1 390 048,53 Kč

b.2) Věcná hodnota podle THU b.2.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) Podlahové plochy: pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 pokoj 4 kuchyň předsíň koupelna WC komora spíž Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + + + + + =

21,01 m2 13,94 m2 12,12 m2 9,50 m2 6,44 m2 10,19 m2 2,39 m2 0,85 m2 0,64 m2 0,58 m2 77,66 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv

Kp

Kv

VRN

Váha

Základní jedn. cena Upravená jedn. cena


– 13 – domy řadové s občanským vybavením svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 Jednotková cena: 15 700,– Kč/m2 2 2 77,66 m × 15 700,– Kč/m Cena stavby:

803.52

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 57 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 1 219 262,– Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

2 854,– Kč 2 854,– Kč

=

– =

BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) – zjištěná cena:

1 219 262,– Kč 1 219 262,– Kč

487 704,80 Kč 731 557,20 Kč 731 557,20 Kč

b.3) Výnosová hodnota b.3.1) BYTOVÁ JEDNOTKA 825/7 (4.NP) Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 694,12 Kč × 85,14 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitalizoC × iA ––––––––––– vaná na zbytkovou ži(1+ iA)T – 1 votnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:

85,14

144 237,38

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 390 048,53 20 000,– 4 000,– 1 500,– 0,0300

roků

80

Kč/rok

4 325,48

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

500,– 5 000,– 35 325,48 108 911,90


– 14 – Úroková míra Výnosová hodnota

i V / i – NJ

Kč

0,0700 1 555 880,–


– 15 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 456/2008 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody

2 916 504,47 Kč 57 189,88 Kč 4 374 000,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

1 390 050,– 731 560,– 1 555 880,– 1 143 720,– 1 143 720,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny celkového výlučného vlastnického práva k nemovitostem na LV č.10518 a 4184. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti bylo použito obecné metodiky. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2008 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2009, viz přiložené kopie. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě nabízená cena stejné nemovitosti, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (lépe technicky vybavených), které se pohybují v rozpětí od 2,090.000,- do 1,725.000,Kč, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za poslední tři měsíce propadly o 10 – 12 %. Viz. komentář v dalším textu : Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky po nových bytech až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci.


– 16 – Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen bytů trvající od roku 2005 téměř zastavil. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňovaná nemovitost je v dobrém stavu, má standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb a je v osobním vlastnictví, fyzicky (dle zjištěných údajů v místě od sousedů v domě) není pronajímaná-smlouva nezjištěna. Využití nemovitostí pro účely bydlení je velmi vhodné, lokalita je klidná v žádané městské lokalitě, výborně občansky a technicky vybavená, vzdálenost do centra docházkou cca 15 minut, docházkové vzdálenosti a dostupnost městské dopravy výborná, cyklistická stezka v dosahu. Dle informací od obyvatele domu (JUDr.Šnejda) je současná tržní cena obdobného bytu v domě 2,000.000,- Kč.

Závěr znalce : na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře, konstatuji, že obvyklá cena oceňovaných nemovitostí se neshoduje s cenou stanovenou administrativním porovnávacím způsobem, je vyšší. Odhaduji proto obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí na LV č. 10518 a 4184 podle odborného odhadu znalce činí : 1,820.000,– Kč Cena slovy:jedenmiliónosmsetdvacetisíc Kč

Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 17 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 675 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.09/08 podle připojené likvidace.


– 18 –

E. Seznam příloh 1 1 4 3 2 5 2

x A4 x A4 x A4(3 listy) x A4 x A4(1 list) x A4 x A4

snímek katastrální mapy snímek ortomapy výpis z Katastru memovitostí Prohlášení vlastníka budovy Schéma umístění jednotky fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


A. Nález. 1. Znalecký úkol. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku

Recommend Documents