Znalecký posudek č. 2838/111/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.945/12 s podílem na společných čístech domu č.p.644 a 945 a pozemcích parc.č. 11102/39 a 11102/40 v k.ú.Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3. 10. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 10 stran a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 4. 10. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+L v bytovém domě na Brněnské ulici v Plzni.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 10. 2013 za přítomnosti samosprávy domu. .
zástupce
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.19749 a LV č.10227 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté zástupcem samosprávy
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Plzeňský Plzeň Plzeň (721981)
5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná projektová dokumentace.
6. Celkový popis nemovitosti Dům postavený v roce 1989 pro stálé příslušníky vojenského útvaru v Plzni,, byl před několika lety privatizován tak, že prohlášením vlastníka byl rozdělen na jednotlivé bytové jednotky, které byly prodány uživatelům. Dům v atraktivní lokalitě na okraji zástavby Severního Předměstí je v dobrém technickém stavu. Centrum města je dostupné MHD.
7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 945/12
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Plzeň 1
Pozemky
a) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Plzeň. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % ×
2,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,131 1,954
Název zastavěná plocha zastavěná plocha Součet:
+
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 800,– 7 328,5942 800,– 7 328,5942
[m2] základní
Parc. č. Výměra 11102/39 267 11102/40 235 502
10 % × × ×
Cena [Kč] 1 956 734,65 1 722 219,64 3 678 954,29
Pozemky – zjištěná cena:
3 678 954,29 Kč
Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 945/12 – spoluvlastnický podíl: 72 / 2 231
3 678 954,29 Kč 3 678 954,29 Kč 118 729,14 Kč
–4– Byt
a) Bytová jednotka č. 945/12 – § 25 Bytová jednotka 3+1+L umístěná ve IV.NP obytného domu osmipodlažního, má celkovou podlahovou plochu 72,00 m2. Bytová jednotka je vybavena původní kuchyňskou linkou, vanou, imyvadlem a WC kombi v montovaném betonovém jádru. Vytápění a teplá voda z centrálního zdroje. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 72/2231. Obytný dům je součástí bloku postaveného do půdorysného tvaru U. Dům byl postaven v roce 1989 a obydlen v roce 1990. Technický stav domu je dobrý. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha
72,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 167 302 Indexovaná prům. cena (IPC): 28 759,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu okresu III. Převažující objekty pro bydlení 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 8
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,765
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,000 × 0,765 = 0,689 28 759,– × 0,689 = 19 814,95 Kč/m2 72,00 × 19 814,95 = 1 426 676,40 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: = 3 678 954,29 Kč Cena pozemků Spoluvlastnický podíl: × 72 / 2 231 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 118 729,14 Kč 118 729,14 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 545 405,54 Kč Bytová jednotka č. 945/12 – zjištěná cena:
1 545 405,54 Kč
–6–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 945/12 – spoluvlastnický podíl: 72 / 2 231
3 678 954,29 Kč 3 678 954,29 Kč 118 729,14 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 945/12 Cena po zaokrouhlení podle § 46:
1 545 405,54 Kč 1 545 410,– Kč
Zjištěná cena: 1 545 410,– Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetčtyřicetpěttisícčtyřistadeset Kč
Cena obvyklá : Cena bytové jednotky je vypočtena porovnávací metodou a tato cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti : - bytová jednotka má nejlepší dispoziční uspořádání ze tří typů bytů v domě - lokalita i dům jsou obydleny bezproblémovými obyvateli - v bezprostředním okolí domu jsou rekreační a oddechové plochy Zápory nemovitosti : - předpoklad menších oprav vybavení bytu Cena vycházející ze srovnávacích cen a situacena trhu s nemovitostmi je obdobná s cenou vypočtenou. Cena obvyklá - 1 500 000,-Kč (slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých)
, 4. 10. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–7–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2838/111/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 111/2013 podle připojené likvidace.
–8–
E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy
–9–
Snímek z pozemkové mapy
– 10 –
