INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Hernádi László
A külföldiek ingatlanszerzése A rendszerváltást követően sorra születtek azok a törvények, amelyek alapján jelentős átrendeződés történt a termőföldek tulajdoni viszonyait illetően. A termőföldek magántulajdona a kárpótlási törvények, a szövetkezeti törvény, az állami tulajdon privatizációjára, a földkiadásra vonatkozó és más egyéb törvények végrehajtásának együttes eredményeként nyerhetett teret. Ezzel párhuzamosan, különös tekintettel az európai integrációs folyamatokban való részvételünkre, az ezzel járó piacnyitásra, a határok egyre inkább átjárhatóvá válására, szükségessé vált a külföldi jogi és magánszemélyek, illetve egyéb szervezetek ingatlanszerzésének szabályozása. Ez a kilencvenes évek közepén megtörtént, majd az Európai Unióhoz történt csatlakozásunk után tovább differenciálódott. Nem tekinthető azonban lezártnak a folyamat, hiszen az ún. átmeneti időszak leteltével ismét változni fog a szabályozás, várhatóan fokozatosan elhárul minden akadály a tagállami állampolgárok ingatlanszerzése elől.
Külföldiek, ingatlan, szerzés A téma címéből adódóan legfontosabb annak meghatározása, hogy kit kell külföldinek tekintetni, milyen módon különböztetik meg a vonatkozó jogszabályok a jogalanyokat, akár aszerint, hogy természetes vagy jogi személyek, illetve egyéb szervezetek, akár aszerint, hogy bel-, vagy külföldinek minősülnek. A jogalanyok megkülönböztetése mellett az ingatlanok csoportosítása is elengedhetetlen, tekintettel arra, hogy a jogalkotó által különböző ismérvek szerint csoportosított ingatlanokat eltérő feltételek mellett szerezhetik meg a különféle jogalanyok. Ugyancsak nem mellőzhető a szerzés fogalmának tisztázása, annak megállapítása, hogy mely szerzési módokon szerezhetnek 1
ingatlant a jogalanyok. A legfontosabb jogforrás mindezek tekintetében a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.), amely az alapvető fogalmakat, szabályokat határozza meg a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozóan. Ide sorolható a 7/1996. évi (I. 18.) Korm. rendelet, mely a külföldiek ingatlanszerzéséről címet viseli, s a közigazgatási hivatal által lefolytatott engedélyezési eljárás szabályait tartalmazza. Emellett igyekszünk a bírói gyakorlatból is meríteni feldolgozásunk során. A Tft. a fogalommeghatározó rendelkezések1 között határozza meg a külföldi magánszemély, illetve külföldi jogi személy fogalmát. Előbbiek körébe tartozik a törvényi meghatározás szerint az, aki nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy menekültként elismert személyt. Utóbbi körbe a külföldi székhelyű jogi személyek vagy az ilyen
Tft. 3. § c)-d) pont
www.resimmobiles.hu
8
2007. 1-2. szám
székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek tartoznak. További disztinkciót tesz a törvény a külföldi magánszemélyeket illetően a tagállami állampolgár fogalmának bevezetésével. A törvény szerint tagállami állampolgár az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára (a továbbiakban tagállami állampolgár).2 A külföldi jogalanyokra vonatkozóan tehát hármas felosztást alkalmaz a törvény: –
külföldi jogi személy;
–
tagállami állampolgárnak minősülő külföldi magánszemély;
– egyéb külföldi magánszemély. A fogalommeghatározások között nem tesz említést a törvény a belföldi jogi és magánszemélyekről, azonban a külföldi személyek meghatározása negatív módon meghatározza e fogalmakat is, hiszen aki nem minősül külföldinek, az belföldinek tekinthető, akár jogi személyről, akár magánszemélyről essék szó. Belföldi magánszemély a Tft. alkalmazása során tehát a magyar állampolgár, illetve a bevándorolt, továbbá menekültként elismert személy. A magyar állampolgárságról szóló 1993. évi LV. törvény 2. § (2) bekezdése értelmében azt a magyar állampolgárt, aki egyidejűleg más államnak is állampolgára – ha törvény másként nem rendelkezik –, a magyar jog alkalmazása szempontjából magyar állampolgárnak kell tekinteni. A kettős, vagy akár több állampolgársággal rendelkezők ennélfogva magyar állampolgárnak, tehát belföldi magánszemélynek minősülnek a Tft. alkalmazása során. Tft. 3. § t) pont Tft. 3. § a) pont 4 Tft. 3. § b) pont 5 1996. évi LIII. tv. 4. § g) pont 6 1996. évi LIII. tv. 4. § b) pont 2 3
RES IMMOBILES
Az ingatlanok alapvetően két nagy csoportra oszthatók: termőföldekre, illetve termőföldnek nem minősülő ingatlanokra. E két fogalmat szintén a Tft. értelmező rendelkezései között találhatjuk. Termőföldnek3 minősül az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. A Tft. 2. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a termőföldre vonatkozó rendelkezéseket – a haszonbérletre megállapított szabályok kivételével – alkalmazni kell a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is. Tehát a belterületi föld is termőföldnek minősül, amennyiben valamely mező-, vagy erdőgazdasági művelési ágban áll. Ingatlan-nyilvántartási szempontból a legtöbb problémát okozza az ingatlanok speciális csoportja, a tanya,4 melynek törvényi definíciója a következő: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 négyzetméter területű föld együttese. Az általánostól némileg eltérő szabályok vonatkoznak a védett természeti területnek minősülő ingatlanokra is. A védett természeti területek fogalmát nem a Tft. adja meg, hanem a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény. Eszerint védett természeti terület: e törvény vagy más jogszabály által védetté vagy fokozottan védetté nyilvánított (kiemelt természetvédelmi oltalomban részesülő) földterület5. Fontos megkülönböztetni ettől a természeti terület6 fogalmát, amely
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
jóval tágabb a védett természeti terület fogalmánál, s amelyre vonatkozóan a Tft. nem állít fel különös szerzési korlátozásokat. Az ingatlanok e minősége – jogi jellegként – feljegyezhető az ingatlan-nyilvántartásban, ahogyan egyébként a tanyai minőség is.7 Annak okán, hogy védett természeti területté törvény vagy jogszabály nyilváníthat valamely földrészletet, rögzíteni kell, hogy e tény ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének elmaradása nem érinti a hozzá fűződő joghatást. Következik ez az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 3. § (4) bekezdéséből, melynek értelmében a törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása - ha az Inytv. eltérően nem rendelkezik - a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. Szükséges azonban hozzáfűzni, hogy amennyiben a jogi jelleg ingatlan-nyilvántartási feljegyzése elmarad, a földhivatal nincs abban a helyzetben, hogy adott ügyben természetvédelmi területnek tekintse az érintett földrészletet. Ez azzal jár, hogy nem áll módjában alkalmazni a védett természeti területekre vonatkozó szabályokat. Termőföldnek nem minősülő ingatlannak8 tekintendő a törvényi definíció szerint a termőföldnek nem minősülő földrészlet, egyéb önálló ingatlan. A tagállami állampolgárok ingatlanszerzésének feltételi körében van jelentősége a termőföldnek nem minősülő ingatlanok további megkülönböztetésének, melynek kapcsán differenciálhatunk elsődleges, illetve másodlagos lakóhely között. Elsődleges lakóhelynek9 minősül az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész,
2007. 1-2. szám
9
továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ahol a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván tartózkodni. Másodlagos lakóhely10 pedig az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület, vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ami nem minősül elsődleges lakóhelynek. A Tft. II. fejezete szabályozza a termőföld tulajdonjogának megszerzését. A 4. § írja elő, hogy mit kell a törvény alkalmazása szempontjából tulajdonszerzésnek tekinteni. Ezek a szabályok azonban kizárólag a termőföldek tulajdonjogának megszerzésére vonatkoznak. A termőföldnek nem minősülő ingatlanok esetében ettől eltér a törvény szabályozási körébe vont szerzésmódok köre. A Tft. szabályozása szerint tulajdonszerzésnek minősül termőföldek tekintetében azok tulajdonjogának bármely jogcímen (szerzésmódon) történő megszerzése, kivéve a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzést. A tulajdonszerzésnek a Tft. 4. §-ában meghatározott fogalma, a kivételekkel együtt, vonatkozik minden termőföldet megszerezni kívánó jogalanyra, legyen az belföldi, külföldi, magán-, vagy jogi személy. A Tft. a tulajdonszerzés feltételeinek meghatározása során főként korlátozó szabályokat állít fel, aminek oka a termőföld-tulajdon társadalmi jelentősége. E jogalkotói szándék és a törvény megfogalmazása – „bármely jogcímen” – arra utal, hogy a kivételként meghatározott és korlátozásoktól mentes szerzési módokat nem lehet kiterjesztően értelmezni. A bírói gyakorlat is következetesnek mutatkozik e vonatkozásban. Így pl. a gazdasági társaságok bármely
7
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI.törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 39/A. §
8
Tft. 3. § q) pont
9
Tft. 3. § r) pont
10
Tft. 3. § s) pont
www.resimmobiles.hu
10
2007. 1-2. szám
módon történő jogutódlása nem tartozik a korlátozásmentes, kivételként elismert szerzési jogcímek körébe, nem alkalmazható a törvényes öröklés analógiájaként. Gazdasági társaság kiválással (jogutódlással) sem szerezhet termőföldtulajdont. Termőföld tulajdonjogát jogi személy apportálással sem szerezheti meg. A tulajdonszerzési korlátba ütköző tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be abban az esetben sem, ha a cégbíróság az apportálást nem kifogásolta.11 Nem jelent kivételt a végelszámolás során történő szerzés, de a közös tulajdon megszüntetése, mint jogcím sem.12 A törvényben nevesített, szorosan vett kivételektől eltekintve tehát minden egyéb, kimerítően fel nem sorolható szerzési mód a törvény korlátozó rendelkezéseinek hatálya alá esik.
Külföldiek termőföldszerzése A Tft. az említett II. fejezetében megszabja a jogalanyok egyes csoportjaira irányadó tulajdonszerzési szabályokat. Rendelkezik a belföldi jogi, illetve magánszemélyek tulajdonszerzéséről, megállapítva ennek törvényes korlátait. A külföldiek tulajdonszerzésére vonatkozóan kétféle szabályozást követ. Egyrészt a 7. § (1) bekezdésében általános szabályként kimondja, hogy külföldi magánszemély és jogi személy termőföld tulajdonjogát – a (2) bekezdésben foglaltak kivételével – nem szerezheti meg. Ugyanakkor – a (2) bekezdésben foglalt kivétellel – a tagállami állampolgárok számára lehetővé teszi bizonyos feltételek fennállása esetén a termőföld megszerzését. Eszerint „a belföldi magánszemélyre vonatkozó szabályok irányadók azon tagállami állampolgárra, aki önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván EBH2004. 1088.; KGD2005. 172.; BH2004. 462.; KGD2005. 7. KGD2003. 110. 13 Tft. 7. § (2) bekezdés 11 12
RES IMMOBILES
letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és folytat mezőgazdasági tevékenységet.” 13 A feltételek fennállását a tulajdonjog-bejegyzési kérelem benyújtásakor kell igazolni az ingatlanügyi hatóság felé. Egyrészt hatósági igazolások benyújtásával, másrészt – a jövőre vállalt kötelezettségként – teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal kell vállalnia a szerző félnek. Lássuk, mely tényeket mely okiratokkal kell igazolni: a) önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni: teljes bizonyító erejű magánokiratba, vagy közokiratba foglalt nyilatkozat arról, hogy Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik, illetve kötelezettséget vállal arra, hogy a termőföldet más célra nem hasznosítja a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítésén kívül, továbbá hogy a termőföld használatát másnak csak olyan mértékben engedi át, hogy az ebből származó bevétele nem haladja meg a mezőgazdasági tevékenységből származó bevétele 25%-át; b) legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik: az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány arról, hogy legalább három éve folyamatosan és jogszerűen lakik Magyarországon; a letelepedési engedéllyel nem rendelkező tagállami állampolgár esetén érvényes tartózkodási engedély, illetőleg az eziránti kérelem benyújtását tanúsító igazolás;
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2007. 1-2. szám
11
c) legalább három éve folytat mezőgazdasági tevékenységet Magyarországon: a mezőgazdasági igazgatási szerv14 igazolását arról, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben saját nevében, saját kockázatára folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott Magyarországon.
korlátozásba ütköző szerződés semmisségének megállapítása iránt az ügyész pert indíthat. A szerző félnek a tulajdonjog bejegyzési kérelemben nyilatkoznia kell arról, hogy szerzése nem ütközik törvényi korlátozásba. A nyilatkozat valóságtartalmát a földhivatal ellenőrizheti.
A különböző hatósági igazolások, illetve hatósági bizonyítvány nem lehetnek régebbiek hatvan napnál. A folyamatos mezőgazdasági tevékenységet igazolandó a mezőgazdasági igazgatási szerv környezettanulmányt készít, amely alapján eldönti, hogy a kérelmező tevékenysége folyamatos mezőgazdasági tevékenységnek minősül-e. A tagállami állampolgárnak a szerződés benyújtásakor kell igazolnia, hogy megfelel a feltételeknek, ezért ekkor kell az igazolásokat, nyilatkozatokat a bejegyzési kérelemhez mellékelnie. Ennek elmulasztása esetén a földhivatal hiánypótlási felhívást bocsát ki az Inytv. 39. § (1) bekezdése alapján. A hiánypótlásra 15 napos határidőt kell megállapítani, amely indokolt esetben kérelemre egyszer 15 nappal meghosszabbítható. Figyelembe véve, hogy az egyes hatósági igazolások beszerzése időigényes folyamat, ajánlatos az összes szükséges dokumentum birtokában megindítani az ingatlan-nyilvántartási eljárást, nehogy kifusson az akár meghosszabbított hiánypótlási határidőből a kérelmező.
Azok a tagállami állampolgárok tehát, akik a szerzési feltételeknek megfelelnek, s ezt a szükséges okiratokkal igazolják, a belföldi magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint szerezhetnek termőföldet. Ezért nyilvánvalóan irányadók rájuk azok az egyéb törvényi, jogszabályi rendelkezések, amelyek általában a tulajdonszerzésre vonatkoznak. Mindenek előtt és általában a Ptk. átruházásra (adás-vétel, ajándékozás, csere, elővásárlási jog, stb.) vonatkozó szabályai, a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó szabályai, illetve az ennek gyakorlásáról szóló részletes szabályok (16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet). Szintúgy a belföldi magánszemélyekre vonatkozó, szerzési mértéket korlátozó szabályok, anélkül, hogy kimerítő felsorolást adnánk.
A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Vonatkozik ez a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerzésmódra csakúgy, mint a megengedett szerzési mérték túllépésére. A földhivatal ilyen esetben az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el, vagyis elutasítja a kérelmet.15 A szerzési 14 15
Az ismertetett szerzési feltételek fennállását, illetve a kötelezettségvállaló nyilatkozat betartását a helyi birtokhasznosítási bizottság, ennek hiányában a települési önkormányzat jegyzője és az ingatlanügyi hatóság bevonásával a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrizheti. Az ellenőrzés szabályait a Tft. 8/C. §-a tartalmazza. A szerzési feltételek megsértése esetén meg kell szüntetni a jogsértő állapotot az előírt feltételek teljesítésével, vagy a megszerzett termőföld elidegenítésével. A jogsértő állapot megszüntetésére elrendelt határidő eredménytelen eltelte esetén a tulajdonos mindaddig ismétel-
Lásd 274/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatal létrehozásáról és működéséről. Tft. 9. § (1) bekezdés, Inytv. 51. § (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
12
2007. 1-2. szám
ten bírságolható, amíg fenntartja a törvénysértő helyzetet. További szankció, hogy „amíg a bírságolásra okot adó körülmény fennáll, de legkésőbb a Magyar Köztársaságnak az Európai Unióhoz való csatlakozása tárgyában kötött nemzetközi szerződésben meghatározott mentességi idő végéig a tulajdonosra a tagállami állampolgárnak nem minősülő külföldi magánszemélyre irányadó rendelkezéseket kell alkalmazni.” 16 Ezzel tehát azt mondja ki a jogalkotó, hogy további termőföldet az ilyen személy nem szerezhet. Ha az ingatlanügyi hatóságnak tudomása van arról, hogy a tagállami állampolgár e rendelkezés hatálya alatt áll, a termőföld megszerzésére vonatkozó szerződését semmisnek tekintve fogja elutasítani a tulajdonjog bejegyzési kérelmet.17
Külföldiek haszonélvezeti, használati, vételi joga termőföldön A Tft. nem kizárólag a tulajdonjog megszerzése terén állít korlátokat a külföldiek elé. A törvény III. fejezete tartalmazza a termőföldek használatára vonatkozó szabályokat. A 11. § (1) bekezdése értelmében „a haszonélvezeti jog és a használat jogának szerződéssel való alapítására a II. fejezet tulajdonszerzést korlátozó rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni. Ennek során a szerző fél tulajdonában lévő és haszonélvezetébe (használatába) kerülő földrészleteket össze kell számítani”. Az idézett jogszabály értelmezésével kapcsolatban több elvi jelentőségű döntést hozott a Legfelsőbb Bíróság, akként foglalva állást, hogy külföldi személy termőföld haszonélvezeti és használati jogát nem szerezheti meg (EBH2004. 1173, EBH2005. 1277). Az értelmezési problémát az érintett bekezdés második fordulata okozta, melyből a termőföld Tft. 8/C. § (6) bekezdés Tft. 9. § (1) bekezdés, Inytv. 51. § (1) bekezdés 18 EBH2005. 1277. 19 EBH2004. 1173. 16 17
RES IMMOBILES
haszonélvezeti jogát megszerezni kívánó külföldi felperesek azt a következtetést vonták le, hogy a korlátozás mindössze a megszerezhető mértékre vonatkozik. A Legfelsőbb Bíróság azonban rámutatott, hogy a Tft. II. fejezetének „megfelelő” alkalmazása a II. fejezetben foglalt teljes körű tilalmat jelenti a külföldiekkel szemben. A szerzési mértékre vonatkozó második fordulat kizárólag a belföldi magánszemélyekre vonatkozik. „A felperesek által a haszonélvezeti jog alapítására kötött megállapodás termőföldre vonatkozott, amelyet illetően a külföldiekre tulajdonszerzési tilalom – mint a korlátozás legmagasabb foka – állt fenn. A Tft. 11. §ának (1) bekezdése ugyanis a haszonélvezeti jog és a használati jog szerződéssel való alapítása körében is a II. fejezet tulajdonszerzést korlátozó rendelkezéseinek megfelelő alkalmazását rendeli. Ebből következően a külföldiek nem csak a termőföld tulajdonjogát, hanem haszonélvezeti és használati jogát sem szerezhetik meg.” 18 „A Tft. 9. § (1) bekezdése azt mondja ki, hogy a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis.” 19 Szükséges megjegyezni, hogy az ismertetett döntések még az európai uniós csatlakozásunk előtt indult ügyekben, a korábbi differenciálatlan szabályozás alapján születtek. Az EBH2005. 1277. számú ügyben felperesek német állampolgárok voltak. 2004. május elsejétől csak a külföldi jogi személyekre és azokra a külföldi magánszemélyekre vonatkozik a teljes tilalom, akik nem minősülnek tagállami állampolgárnak, vagy vele egy tekintet alá eső állam polgárának. A Tft. II. fejezetének megfelelő alkalmazása a tagállami állampolgárok vonatkozásában azzal jár, hogy ugyanolyan feltételek fennállása és igazolása esetén szerezhetnek haszonélvezeti és használati jogot termőföld ingatlanon, ami-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
lyen feltételekkel tulajdonjogot szerezhetnek. Lényeges kiemelni azt is, hogy a Tft. 11. § (1) bekezdése a haszonélvezeti, illetve használati jog szerződéssel történő alapítását korlátozza. Így az nem vonatkozik pl. arra az esetre, ha egy magyar állampolgár tulajdonában álló termőföldön, annak halála esetén külföldi házastársa özvegyi jogot szerez, hiszen az nem szerződésen, hanem törvényen alapul. A Tft. nem tesz említést arról, hogy vételi jog alapítható-e külföldiek részére termőföld ingatlanon. Mindettől függetlenül a hatályos jogszabályok értelmezésével a kérdés eldönthető. A vételi jog az adásvételi szerződés egyes különös nemei között helyezkedik el a Ptk.-ban. Vételi jogát gyakorolva annak jogosultja vétel címén szerzi meg a dolog tulajdonjogát, amely szerzési jogcím belföldi és külföldi jogi személyek, valamint külföldi magánszemélyek számára a tiltott szerzési módok közé tartozik. Ennek következtében e jogalanyok vételi jogot sem szerezhetnek termőföldön. Ez a következtetés látszólag nem magától értetődő. A Ptk. 117. § (3) bekezdése ugyanis úgy rendelkezik, hogy „ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges”. Márpedig a vételi jog bejegyzésével nem a tulajdonosváltozást jegyzi be a földhivatal, mi több, a vételi jog
20
KGD2005. 84.
21
Pl. elbirtoklással
2007. 1-2. szám
13
bejegyzését nem feltétlenül követi tulajdonjog bejegyzése. Nem okvetlenül eredményez tehát tulajdonszerzést a vételi jog alapítása, illetve ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. Azonban a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata következetesnek mutatkozik a kérdésben: „…a termőföldre vonatkozó vételi jog a Tft. tulajdonszerzési korlátozásába ütközik. A vételi jogot biztosító szerződés esetében a Tft. tulajdonszerzési korlátozásra vonatkozó rendelkezései alkalmazhatóak. A Ptk. 375. § (1) bekezdése alapján ugyanis a vételi jog jogosultja a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja, ebből következően a vételi jogot engedő szerződés sem ütközhet a Tft. tulajdonszerzést korlátozó rendelkezéseibe. A vételi jog csak akkor gyakorolható, ha az opciós szerződés is érvényesen létrejött, és nem sérti a termőföld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó törvényi előírásokat”.20 A jogi személyek és külföldi magánszemélyek javára vételi jogot alapító szerződés tehát semmis a Tft. 9. § (1) bekezdése alapján. A tagállami állampolgárok a rájuk vonatkozó általános tulajdonszerzési feltételek mellett szerezhetnek vételi jogot termőföldön. Hasonló okfejtés alapján juthatunk el arra a következtetésre, hogy külföldiek részére visszavásárlási jog sem alapítható termőföldön. Amennyiben tehát egy külföldi személy a jogszerűen megszerzett 21 termőföldet eladja, nem alapíthat egyidejűleg visszavásárlási jogot, hiszen vétel jogcímén nem szerezheti meg újra a termőföld tulajdonjogát.
www.resimmobiles.hu
14
2007. 1-2. szám
RES IMMOBILES
TERMÕFÖLD MEGSZERZÉSE TAGÁLLAMI ÁLLAMPOLGÁR ÁLTAL Szerzési feltételek Tft. 7. § (2) bek.
önálló vállalkozó mg-i termelõként kíván letelepedni M.o.-on
3 éve folyamatosan és jogszerûen M.o.-on lakik
3 éve mg-i tevékenységet folytat
e feltételek teljesülése esetén a belföldi magánszemélyre vonatkozó elõírások irányadók Feltétel igazolásának teljes bizonyító erejû módja magánokiratba, vagy közokiratba foglalt nyilatkozat Tft. 8/A. §
idegenrendészeti hatóság mezõgazdasági igazgatási által kiállított hatósági bizonyítvány; szerv igazolása érvényes tartózkodási engedély (kérelem benyújtása)
Nyilatkozat tartalma - M.o.-on önálló vállalkozó terTft. 8/A. § melõként letelepszik; - kötelezi magát, hogy a termõföldet más célra nem hasznosítja a mezõgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítésén kívül, továbbá hogy a termõföld használatát másnak csak olyan mértékben engedi át, hogy az ebbõl származó bevétele nem haladja meg a mezõgazdasági tevékenységbõl származó bevétele 25%-át; Tft. 8/B. §
fenti nyilatkozatot, igazolásokat a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell, 60 napnál nem lehetnek régebbiek
Földhivatal teendõi Tft. 8/B.-8/C. §-ok
a bejegyzõ határozatot és az okirat másolatát megküldi a mezõgazdasági igazgatási szervnek, amely a szerzési feltételek ellenõrzésébe bevonhatja
Egyéb 8/C. §
ha valaki a Tft. 8/C. §-a szerint bírságolható, akkor ennek fennállása alatt külföldinek tekintendõ, azaz nem szerezhet termõföldet.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzése külföldiek által A termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésének főszabálya 22 szerint külföldi jogi vagy magánszemély az ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal engedélyével szerezhet tulajdont. Az engedélyezés szabályait a 7/1996. évi (I. 18.) Korm. rendelet tartalmazza. Az engedélyköteles szerzés mellett kivételként egyrészt az öröklést, mint szerzési módot határozza meg a Tft. – s nem kizárólag a törvényes öröklést, mint a termőföldek megszerzésénél. Másrészt a tagállami állampolgárt, valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzet közi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezetet mint jogalanyt jogosítja fel arra, hogy a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezhesse meg. Más szabályok vonatkoznak a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épületre vagy épületrészre, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telekre. Az értelmező rendelkezések alapján az ilyen ingatlan – mint láttuk – minősülhet elsődleges, illetőleg másodlagos lakóhelynek aszerint, hogy a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván-e ott tartózkodni. Amennyiben elsődleges lakóhelyül kívánja az ingatlan tulajdonjogát megszerezni a tagállami állampolgár, azt engedély nélkül teheti, azonban teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban nyilatkoznia kell arról, hogy elsődleges lakóhely céljára 22 23
2007. 1-2. szám
15
szerzi meg az ingatlant. Ha pedig belterületen kialakított telek tulajdonjogát lakóhely létesítése céljából akarja megszerezni, akkor az illetékes építésügyi hatóság igazolását is be kell szereznie arról, hogy a telken lakás építhető. E dokumentumokat a tulajdonjog bejegyzési kérelemhez mellékelni kell. Az átmeneti időszak23 alatt csak egyetlen elsődleges lakóhelyül szolgáló ingatlannal rendelkezhet a tagállami állampolgár. Ennek tartama alatt a közigazgatási hivatal engedélye szükséges újabb lakóingatlan, azaz másodlagos lakóhelynek minősülő ingatlan megszerzéséhez. Azonban e szabály alól is van kivétel, ha ugyanis a tagállami állampolgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik, a másodlagos lakóhelyül szolgáló ingatlan tulajdonjogát engedély nélkül szerezheti meg. Ennek igazolására be kell szereznie az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítványt, melyet a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell. Összefoglalva a termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésének feltételeit: a) Külföldi jogi vagy magánszemély (bármely termőföldnek nem minősülő ingatlant): a közigazgatási hivatal engedélyével szerezhet; b) Tagállami állampolgár, jogi személy, egyéb szervezet (sem elsődleges, sem másodlagos lakóhelynek nem minősülő ingatlant): belföldi személyekkel azonos feltételek mellett (engedély nélkül); c) Tagállami állampolgár elsődleges lakóhelyet: engedély nélkül, teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal, illetve az építési hatóság
www.resimmobiles.hu Tft. VII. fejezet, 88. § Magyarország Európai Unióhoz történő csatlakozásától számított öt év, azaz 2004. május 1-től 2009. május 1-ig terjedő időszak.
16
2007. 1-2. szám
RES IMMOBILES
igazolásával építési telek esetén (az átmeneti időszak alatt csak egyet); d) Tagállami állampolgár másodlagos lakóhelyet: az átmeneti időszak alatt a közigazgatási hivatal engedélyével, illetve engedély nélkül, ha legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik. Utóbbi esetben az
idegenrendészeti hatóság hatósági bizonyítványának birtokában. Építési telek esetén az építésügyi hatóság igazolásával. A feltételek igazolásául szolgáló dokumentumok benyújtásának elmulasztása esetén hiánypótlási felhívást bocsát ki az ingatlanügyi hatóság. Ennek kapcsán csak utalunk a termőföldek megszerzésénél írtakra.
ELSŐDLEGES ÉS MÁSODLAGOS LAKÓHELY MEGSZERZÉSE TAGÁLLAMI ÁLLAMPOLGÁROK ÁLTAL
Engedélyeztetés
Elsődleges lakóhely céljára Tft. 3. § r) pont
Másodlagos lakóhely céljára Tft. 3. § s) pont
engedély nélkül szerezhet Tft. 88/A. § (1) bek.
a) közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével (2004. május 1-2009. május 1.) Tft. 88/A. § (1) bek. b) engedély nélkül, ha 4 éve folyamatosan és jogszerűen M.o.-n tartózkodik Tft. 88/A. § (2) bek.
Igazolások, nyilatkozatok (kérelemhez mellékelni kell)
teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozat arról, hogy elsődleges lakóhely céljára vásárolja Tft. 88/B. § (1) bek.
b) esetben idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány arról, hogy 4 éve jogszerűen tartózkodik M.o.-on Tft. 88/A. § (3) bek.
ha telket szerez, építésügyi hatóság igazolása arról, hogy a telken lakás építhető Tft. 88/B. (2) bek.
Védett természeti területek és műemléki védettség alatt álló ingatlanok megszerzése
lyek egyben védett természeti területek és termőföldek.
Néhány gondolatot ejteni kell a védett természeti területek megszerzésének feltételeiről is. A termőföldek tekintetében a törvény nem tér ki külön a védett természeti területekre. Ennélfogva a termőföldek megszerzésének általános feltételei irányadók azokra az ingatlanokra vonatkozóan, ame-
A termőföldnek nem minősülő védett természeti területeket külön említi a Tft., megtiltva megszerzését a külföldi magánszemélyek és jogi személyek részére. Kiveszi azonban a tilalom alól a tagállami állampolgárokat, illetve az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban,
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személyt, vagy jogi személyiség nélküli szervezetet. E jogalanyok, minthogy a törvény semmiféle megszorítást nem tesz, a termőföldnek nem minősülő ingatlanok megszerzésére vonatkozó – fent ismertetett – szabályok szerint szerezhetik meg a termőföldnek nem minősülő védett természeti területek tulajdonjogát is. Nem érdemtelen néhány szót ejteni a műemléki védettség alatt álló ingatlanokról. Külön, külföldieket érintő tulajdonszerzési korlátról e téren nem rendelkeznek a jogszabályok, ám fontos tudni, hogy a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. (Kötv.) törvény elővásárlási jogot biztosít a kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire ingatlanok esetében első helyen a Magyar Állam, másod- és harmadsorban pedig az ingatlant kezelő, használó, illetve az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat javára, amennyiben a védetté nyilvánító jogszabály ezt kimondja.24 Ha pedig az állam vagy egy önkormányzat az átruházó, akkor az illetékes miniszter, illetve a kulturális örökségvédelmi hatóság jóváhagyása szükséges.25
Külföldön élő magyar állampolgárok ingatlanszerzése Témánkkal való szoros összefüggésére tekintettel itt kell említenünk a magyar állampolgárok ingatlanszerzésének egyik elengedhetetlen feltételét, azt, hogy a szerző félnek személyi azonosító számmal kell rendelkeznie. Ez természetesen nem jelent gondot azon magyar állampolgárok esetében, akik már születésüknél fogva – gyakran kizárólag – magyar állampolgársággal 24
2001. évi LXIV. törvény 86. §
25
Kötv. 44. §
2007. 1-2. szám
17
rendelkeznek. Bonyodalmak akkor jelentkeznek, ha a magyar állampolgársággal rendelkező személynek nincs személyi azonosítója. Ez rendszerint olyan az esetekben fordul elő, amikor a magyar állampolgár külföldön él, s állampolgári viszony fűzi (legalább) egy más államhoz is. Előfordul, hogy az ilyen személyek nem rendelkeznek személyi azonosítóval. Tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez azonban a külföldön élő magyar állampolgárnak is rendelkeznie kell személyi azonosítóval. A Legfelsőbb Bíróság ezt mondta ki EBH 2004.1090 számon közzétett határozatában. Érvelése azon alapszik, hogy az Inytv. 32. § (1) bekezdés a) pontja alapján a magyar állampolgársággal rendelkező fél személyi azonosítóját tartalmaznia kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak, e rendelkezés ugyanis minden magyar állampolgárra vonatkozik, akkor is, ha külföldön él, vagy egyben más állam polgára is. A Legfelsőbb Bíróság által elbírált ügyben a külföldön élő magyar állampolgársággal rendelkező felperes azzal érvelt, hogy a polgárok személyi adatinak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény 4. § (2) bekezdése szerint a külföldön élő, illetőleg a Magyar Köztársaság területét a külföldi letelepedés szándékával elhagyó magyar állampolgárok akkor tartoznak a törvény hatálya alá, ha – a magyar állampolgárságuk igazolása után – kérik adataiknak a nyilvántartásba való felvételét, illetőleg meglévő adataik további kezelését. Tehát kizárólag kérelmükre látja el őket személyi azonosítóval a hatóság. Ezt pedig az ügy felperese nem kérte, ezért álláspontja szerint nem volt követelhető tőle a személyi azonosító megléte, illetve pótlása. A www.resimmobiles.hu
18
2007. 1-2. szám
Legfelsőbb Bíróság jogértelmezése szerint e rendelkezés azonban nem ad felmentést „az Inytv. 32. § (1) bekezdés a) pontja személyi azonosítóra vonatkozó kógens szabályának teljesítése alól. E rendelkezés tehát minden magyar állampolgárra kötelező akkor is, ha külföldön él. Ahhoz, hogy a felperes tulajdonjoga az ingatlannyilvántartásba bejegyezhető legyen, a Tv.26 szerinti adat- és lakcímnyilvántartó szervtől kérnie kell a személyi azonosítóról hatósági igazolvány kiállítását. Amennyiben a felperes tulajdonjog bejegyzési kérelmével nem indít ingatlan-nyilvántartási földhivatali eljárást, ilyen kötelezettsége ter-
RES IMMOBILES
mészetesen nem áll fenn, és nem tartozik a Tv. hatálya alá.” 27. Témánk tárgyához közvetlenül kapcsolódik a tanya külföldiek által történő megszerzése is, jelen cikk kereti között azonban nem tárgyaljuk részletesen, figyelemmel a téma bonyolultságára és a szerteágazó bírói gyakorlatra. E kérdés feltétlenül külön tanulmányt érdemel, mellyel egyelőre adósak maradunk, azonban a későbbiekben feltétlenül ki kell térni rá. ***
26 27
1992. évi LXVI. törvény EBH2004. 1090.
