Behoort bij V.R. 2009/95
Grondprijzen 2010
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
4.
Gemeentelijk grondprijzenbeleid............................................................................. 3 1.1. Inleiding......................................................................................................... 3 1.2. Factoren die van invloed zijn op de hoogte van de grondprijs ..................... 4 1.3. Actuele thema’s en ontwikkelingen............................................................... 5 1.4. Verkoop of erfpacht....................................................................................... 5 Grondprijzen woningbouw ...................................................................................... 7 2.1. Inleiding......................................................................................................... 7 2.2. Sociale huurwoningen .................................................................................. 9 2.3. Huur- en koopwoningen projectmatige ontwikkeling .................................. 10 2.4. Particuliere vrije sector bouw...................................................................... 13 2.5. Collectief particulier opdrachtgeverschap................................................... 14 2.6. Reststroken in de openbare ruimte ............................................................ 15 Grondprijzen Bedrijventerreinen ........................................................................... 16 3.1. Inleiding....................................................................................................... 16 3.2. Bedrijventerrein Kievitsmeent ..................................................................... 17 3.3. De Vallei...................................................................................................... 17 3.4. Bedrijventerrein A12 ................................................................................... 19 3.5. Overige bedrijventerreinen ......................................................................... 21 Overige bestemmingen ......................................................................................... 22 4.1. Niet-commerciële voorzieningen ................................................................ 22 4.2. Woonzorgzones .......................................................................................... 22 4.3. Commerciële voorzieningen ....................................................................... 23
Bijlage: vergelijking grondprijzen 2009 – 2010
4
1.
Gemeentelijk grondprijzenbeleid.
1.1.
Inleiding
Doel van de nota Grondprijzen 2010: Jaarlijks worden door u de grondprijzen vastgesteld voor de woningbouw, de maatschappelijke voorzieningen en de bedrijfsterreinen in het komende kalenderjaar. De voordelen van het hanteren van vastgestelde prijzen zijn: • duidelijkheid naar bestuur en marktpartijen • eenduidig handelen • afstemming op andere beleidsvelden wordt mogelijk • vastlegging van de uitgangspunten in onderhandelingssituaties • vastlegging van de uitgangspunten bij de opstelling van grondexploitaties Voor het verhalen van gemeentelijke kosten is de mogelijkheid voor het vaststellen van een exploitatieplan in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opgenomen. In het exploitatieplan worden de kosten evenredig naar de waarde van de bouwgrond over de eigendommen verdeeld. Het hebben van een transparante methodiek voor het bepalen van de waarden van bouwrijpe grond is daarmee ook voor het kostenverhaal van groot belang. Marktconform: Bij de verkoop van bouwgrond wordt levering tegen marktconforme prijzen beoogd. De ervaringen, opgedaan bij de verkopen in voorliggende jaren geven aanleiding te veronderstellen dat de opgenomen prijzen en berekeningssystematiek inderdaad overeenkomen met de waarde in het vrije economische verkeer. Voor de bepaling van de marktwaarde van de te produceren bedrijfskavels op BT A12 Ede–Veenendaal is gebruik gemaakt van recent opgedane ervaringen bij grondverkopen en reserveringen. Ook voor de overige functies en terreinen is gebruik gemaakt van de in 2009 opgedane ervaringen en marktontwikkelingen. Tevens is gekeken naar de prijzen en berekeningswijzen die door gemeenten in de regio worden gehanteerd. Voor specifieke locaties en/of functies wordt gebruik gemaakt van taxaties door de gemeentelijke deskundigen commissie, dan wel door derden. Bij de verkoop van onroerende goederen dient staatssteun te worden uitgesloten. Volgens de richtlijn kan dit door ofwel het betreffende onroerend goed in concurrentie op de markt aan te bieden, dan wel door het hebben van een tweetal onafhankelijke waardebepalingen. Bij de bepaling en vaststelling van de grondprijzen door de Raad wordt gebruik gemaakt van het vastleggen van zowel de systematiek van het bepalen van grondprijzen (gewogen quote systematiek voor vrije sector woningbouw en residuele benadering voor commerciële objecten), als van vaste grondprijzen voor kavels (bedrijfskavels en particuliere woningbouwkavels). Daar waar kavelprijzen worden voorgesteld zijn deze getoetst door makelaars voor vaststelling. Dit geldt eveneens voor de gewogen grondquote systematiek voor vrije sector woningbouw. In die gevallen dat bouwgrond voor de vastgestelde kavelprijzen wordt verkocht, dan wel op basis van de voorgestelde systematiek, mag erop vertrouwd worden dat van staatssteun geen sprake is. Daar waar de grondprijs wordt bepaald als residu tussen de marktwaarde van het vastgoed en de ontwikkelingskosten, is per definitie geen sprake van een steunmaatregel. Wel is het zaak in dergelijke gevallen de berekening door een tweede deskundige te laten toetsen. Relatie resultaat Grondbedrijf: In de "Grondnota 2009" van het Grondbedrijf is inzicht gegeven in de financiële positie van het Grondbedrijf. Bij de bepaling van de financiële positie is uitgegaan van een stijging van de grondprijzen voor de verkoop van gronden voor de diverse functies van 2%. Afwijkingen van de werkelijke opbrengststijging ten opzichte van deze aanname leiden tot een wijziging van het resultaat.
3
De grondprijzen voor 2010 leiden tot aanpassingen van de grondexploitaties. De consequenties voor de financiële positie worden aangegeven in de Grondnota 2010. In deze notitie zijn de aangegeven grondprijzen de prijzen voor bouwrijpe grond exclusief b.t.w. Resumerend wordt voorgesteld: 1 Voor de bepaling van de grondprijzen uit te gegaan van de marktwaarde voor bouwrijpe grond 2 Bij grondverkopen uit te gaan van vastgestelde grondprijzen en deze te laten toetsen door derden deskundigen is voldoende gegarandeerd dat afnemers niet worden bevoordeeld
1.2.
Factoren die van invloed zijn op de hoogte van de grondprijs
Het bepalen van de marktwaarde voor de grond voor een functie wordt makkelijker, naarmate zich meer onderling vergelijkbare transacties voordoen. In geval van het product bouwgrond zijn vergelijkingen vaak moeilijk te maken. Er zijn vele factoren die op de prijsstelling van invloed zijn, zoals de kwaliteit van de omgeving en daarmee de aantrekkelijkheid van een locatie, de bodemkwaliteit, gebruiksmogelijkheden en bestemming, ontsluiting en achterland. Daarnaast spelen de lokale of regionale vraag en het aanbod een grote rol bij de bepaling van de grondprijs. In de praktijk blijkt in Ede de gemeente de grootste aanbieder van bouwrijpe grond, waardoor zij ook voor een belangrijk deel de markt(waarde) bepaalt. Bovendien wordt de marktprijs mede bepaald door de marktontwikkelingen van het bestaande vastgoed. Kenmerken van de te verkopen grond Om -met name binnen één bestemming- tot een verantwoorde prijsdifferentiatie te komen, is een aantal factoren van belang: • bestemming van de grond: datgene wat er op de kavel grond mag worden gebouwd is mede bepalend voor de waarde van de bouwgrond; • ligging: een gunstige ligging in het plangebied of in de gemeente (vrij uitzicht, ligging aan de rand van een gebied, en bij bedrijventerreinen de zichtlocaties) levert een hogere grondprijs op; • terreinoppervlakte: hoe groter het terrein dat wordt verkocht, hoe hoger de grondwaarde • bouwhoogte: indien de mogelijkheid aanwezig is om in meerdere lagen te bouwen heeft dit een waardeverhogend effect; • kwaliteit van het te realiseren onroerend goed: de uiteindelijke stichtingskosten of huur c.q. beleggingswaarde van het op het terrein op te richten onroerend goed geven een indicatie van de toe te rekenen grondkosten; • kwaliteit van de omgeving: van belang is de kwaliteit (qua inrichting en afwerking) van de directe omgeving, evenals de nabijheid van voorzieningen, ontsluitingsmogelijkheden en dergelijke; • bij de verkoop te stellen voorwaarden: kostprijsverhogende voorwaarden in de koopovereenkomst hebben een waardedrukkend effect. • verhouding tussen vraag en aanbod Overige factoren Naast bovengenoemde factoren zijn van belang zaken als de rentestand, ontwikkelingen in de vastgoedsector (stijging/daling prijzen voor onroerend goed), ontwikkeling bouwkosten, algemene economische verwachtingen op korte en middellange termijn, fiscale regels (hoogte huurwaardeforfait, mogelijkheid tot renteaftrek, regelgeving voor vermogenswinsten, en dergelijke).
4
1.3.
Actuele thema’s en ontwikkelingen
In deze nota grondprijzen zijn enkele actuele thema’s ingebed. In het bijzonder gaat het om: • De grondwaardestelling bij zorg(gerelateerde) functies. Doel is een maatwerkbenadering te creëren, die aansluit bij de recente ontwikkelingen rond de financieringsstromen binnen deze sector • De grondwaardestelling in geval van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) • De grondwaardestelling bij de ontwikkeling van huurwoningen in de vrije sector • Het hanteren van het instrument van erfpacht Overwegingen bij het opstellen van deze nota Er is overwogen of de onzekerheid op de financiële markt moet leiden tot lagere grondprijzen, maar zowel voor woningbouw als voor bedrijventerreinen zijn er goede redenen om dat niet te doen. Belangrijkste reden is dat de de berekeningssystematiek zelfregulerend werkt: de actuele daling van V.O.N. prijzen voor woningen hebben, vanwege de koppeling van de grondprijs aan de verkoopprijs, automatisch lagere grondprijzen tot gevolg. Bovendien is er in Ede nog altijd een substantiële kwalitatieve vraag naar woningen, die voortkomt uit autonome groei, vervanging van te onttrekken woningen en het opheffen van ‘scheefheid’ in het aanbod. Deze vraag staat goeddeels los van de actuele financieringsproblematiek. Er zijn geen aanwijzingen dat deze problematiek kan worden opgelost door lagere grondprijzen te hanteren. Hoewel de grondprijzen voor bedrijventerreinen niet residueel of via een quotering tot stand komen, geldt hier een vergelijkbare redenering. De gemeenten rondom Ede bieden de komende jaren betrekkelijk weinig bedrijfsterrein aan. Voor bedrijventerrein A12 is nog voldoende belangstelling en er is een aanzienlijk aantal ha gereserveerd. Te verwachten is daarom dat de prijzen, in beginsel trendmatig verhoogd, overeenstemmen met de huidige marktomstandigheden. Niettemin wordt geconstateerd dat ook in Ede de onzekerheid op de financiële markt vertragingen oplevert bij de verkoop van gronden en de realisatie van vastgoedprojecten. Leningen worden minder makkelijk verstrekt en in algemeen zijn beleggers terughoudender geworden ten aanzien van het investeren in vastgoedprojecten. De aanwezigheid van een koper of huurder voor het te ontwikkelen vastgoed is, meer dan voorheen, een harde voorwaarde om met de bouw te beginnen. De feitelijke verkoop van grond voor bedrijventerreinen en kantoren loopt dan ook trager dan het aantal reserveringen deed verwachten. Daar staat overigens tegenover dat op BT A12 noord, veel eerder dan gepland, aanzienlijke oppervlakten worden verkocht en gereserveerd. In de woningbouw wordt geconstateerd dat ontwikkelaars kleinere bouwproducties tegelijk op de markt brengen. Hoewel deze ontwikkelingen naar verwachting negatieve gevolgen hebben voor de gemeentelijke grondexploitaties (uitgestelde inkomsten en renteverlies), wordt geadviseerd uitsluitend terughoudend te zijn met het doorvoeren van verhogingen. Daarbij kan worden aangetekend dat -eveneens als gevolg van de economische crisis- de ontwikkeling van bouwkosten in rustiger vaarwater lijkt te zijn gekomen. Ook dit werkt door in de grondprijssystematiek, en ondersteunt de conclusie dat verlaging van de grondprijs niet opportuun is. 1.4. Verkoop of erfpacht Zoals ook hierboven al is vermeld, is de financiering van bouwprojecten in bepaalde gevallen het belangrijkste struikelblok. Goed doordachte, haalbare planinitiatieven kunnen stranden indien geen volledige financiering wordt verstrekt. Zeker in een slappe markt is het zinvol in te kunnen spelen op dit probleem, door bijvoorbeeld de aankoop van de grond buiten de financiering te kunnen laten. Het instrument “erfpacht” is hiervoor een potentieel middel. Voorgesteld wordt om erfpacht in te zetten in specifieke situaties, waarbij ofwel de planontwikkeling dreigt te stagneren als gevolg van onvoldoende financieringscapaciteit, ofwel aanleiding bestaat tot het maatschappelijk binden van vastgoed.
5
Essentie erfpacht Bij erfpacht blijft de verpachter eigenaar van het “blote eigendom”, i.c. de grond. De verkrijger van het recht van erfpacht (de erfpachter) heeft feitelijk, tegen betaling van een jaarlijks pachtrecht ofwel canon, dezelfde rechten van een reguliere grondeigenaar, echter zonder dat de grond in één keer hoeft te worden gekocht. Het erfpacht is een verhandelbaar goed, en op basis van erfpacht kan grond worden bebouwd en daartoe financiering worden verkregen. Indien de erfpachter de verplichting om een canon te betalen afkoopt, is er feitelijk geen verschil meer met het volle eigendom. Wel kunnen er in de erfpachtovereenkomst allerlei bepalingen worden opgenomen die de rechten van de erfpachter verder beperken als indexering van de canon, toegestane gebruik en beëindiging. Als het instrument enkel wordt ingezet ter financieringsondersteuning van de vestigingsmogelijkheden, kan ervoor worden gekozen de mogelijkheid tot omzetting van het erfpachtrecht in koop in de overeenkomst op te nemen. Bepaling hoogte canon De hoogte van de canon is een afgeleide van de marktconform bepaalde grondwaarde, meer precies de jaarlijkse rentelast die daarover dient te worden berekend. De canon dekt deze last, over de totale looptijd van het erfpacht bezien, ten minste af. Per erfpachtcontract is maatwerk mogelijk waar het gaat om aanvangstermijn, wijze van indexatie en overige contractuele voorwaarden. Ervaringen met erfpacht en mogelijke toepassingen De gemeente Ede heeft al ervaringen met de toepassing van erfpacht. Zo wordt het ingezet bij de gronduitgifte voor maatschappelijke doeleinden, waarbij de grondprijs is gekoppeld aan het voorgestane gebruik, bij de ontwikkeling van functies op verontreinigde grond (waarbij gemeente verantwoordelijk blijft voor de verontreiniging) en voor beheersdoeleinden als bouwen in de natuur (waarbij het gebruik wordt beperkt). De bestaande, in erfpacht uitgegeven gronden, leveren door de indexatie van de canon een positief rendement op voor de gemeente. Naast de inzet van het instrument erfpacht ten behoeve van het interessant en mogelijk maken van investeringen van derden in vastgoed, is het ook mogelijk het instrument te gebruiken voor het maatschappelijk binden van vastgoed. Hiervan kan sprake zijn als de grond in relatie tot het gebruik volgens marktwaarde wordt verkocht (verpacht) maar bij doorlevering een veel hogere waarde krijgt. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij levering van grond voor goedkope woningen (startermarkt / sociale woningbouw) welke na verloop van tijd wordt verkocht voor bewoning in een duurdere sfeer. De meerwaarde van de grond kan op dat moment de gemeente toekomen als vorm van nabetaling. Via deze weg fungeert erfpacht tevens als antispeculatie instrument. Voorstel Voorgesteld wordt het erfpacht als instrument het komend jaar in te gaan zetten voor een tweetal doelen: 1 bij verkoop van bedrijfsterrein als blijkt dat de financiering door de koper lastig is. Bij verkopen zal erfpacht worden aangeboden als alternatief voor koop van de bouwrijpe grond. 2 bij de verkoop van bouwkavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap voor goedkope woningbouw als dit de bereikbaarheid voor starters vergroot dan wel als er noodzaak is tot maatschappelijke binding van het vastgoed.
Resumerend wordt voorgesteld: 3 Terughoudend te zijn bij het verhogen van de grondprijzen, verlaging van prijzen is echter niet aan de orde 4 Het instrument van erfpacht in te zetten in gevallen waarbij ofwel de planontwikkeling stagneert als gevolg van gebrek aan financieringscapaciteit, ofwel de wens bestaat tot het maatschappelijk binden van het vastgoed.
6
2.
Grondprijzen woningbouw
2.1.
Inleiding
(Landelijke) tendensen: Hoewel de financiële markt enigszins tot rust lijkt te komen, werkt de crisis sterk door in de bouw- en ontwikkelsector. Dit laat onverlet dat er nog steeds een tekort bestaat aan woningen die bereikbaar zijn voor lagere en middeninkomens, vooral voor starters op de woningmarkt. Als woningen tegen een "lage" prijs op de markt worden gebracht is het verschil tussen prijs en marktwaarde voor de eerste koper. Sinds het vervallen van de subsidiering van de koopwoningen door het Rijk is ook de methodiek van het afromen van deze verrijking bij verkoop niet meer mogelijk. De woningcorporaties zijn hierin gestapt door woningen met korting op de markt aan te bieden met een terugkoop- of afromingregeling. Hoewel deze systematiek goed werkt, blijft er aandacht nodig voor het op de markt kunnen krijgen van voldoende betaalbare woningen. Landelijk beleid is erop gericht een groter aandeel woningen als particulier te ontwikkelen woningen op de markt te brengen. In Ede geschiedde dit hoofdzakelijk voor de duurdere vrijstaande woningen. Aangezien particulier opdrachtgeverschap ook een mogelijkheid is om, bijvoorbeeld door zelfwerkzaamheid, woningen betaalbaar te houden is het voornemen om ervaring op te gaan doen met (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Binnen nieuw te ontwikkelen plannen zal deze mogelijkheid punt van aandacht zijn. De demografische ontwikkelingen vragen ook aandacht voor de te ontwikkelen woningproducten. De bestaande woningvoorraad is gebaseerd op de behoefte vanuit het verleden. Meer aandacht zal nodig zijn voor de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen en woningen specifiek voor de doelgroep ouderen. De verschuiving van de aandacht voor de ontwikkeling van woningen voor de doelgroepen starters en ouderen heeft vooralsnog geen consequenties voor de te hanteren systematiek van het bepalen van de grondprijzen. De verkoop van nieuwbouwwoningen is in Nederland tussen 2006 en mei 2009 teruggelopen met 56% (tegen 26% in de bestaande woningvoorraad), mede door de financiële crisis. De vraag is of de grondprijsstelling hier mede debet aan is. Afgaande op het rapport Gemeentelijk grondprijsbeleid en woningproductie in recessietijd van RIGO (juli 2009, in opdracht van Vereniging Eigen Huis), is dit niet het geval. Dit rapport legt de oorzaak bij het feit dat consumenten eerst hun eigen huis willen verkopen, voordat ze zelf een nieuwe woning kopen. RIGO zoekt de oplossing in het beter inspelen op de woningmarkt met de programmering. Ook ziet RIGO mogelijkheden in (collectief) particulier opdrachtgeverschap om de woningmarkt te stimuleren. Om de financiering van een nieuwbouwwoning te bevorderen, noemt RIGO ook het gebruik van erfpacht als instrument. Ten slotte geeft RIGO aan dat de markt voor dure appartementen slecht is en beveelt zij aan dit programma om te zetten naar goedkopere appartementen en / of grondgebonden woningen. Kijkend naar de Edese situaties, kan eveneens worden geconstateerd dat de appartementenmarkt behoorlijk onder druk staat. Veel appartementen staan lang te koop; wat -al dan niet direct- consequenties heeft voor de afzet van (grondgebonden) woningen in nieuwbouwprojecten. Hoe de woningmarkt zich de komende jaren verder zal ontwikkelen is erg lastig te voorspellen. Ten eerste is onduidelijk hoe lang de financiële crisis nog zal duren en welk effect deze zal hebben. Verder lijken er op rijksniveau discussies te ontstaan over de liberalisatie van de huurmarkt en de hypotheekrenteaftrek. Beide zijn van invloed op de prijsontwikkeling van het vastgoed, de eerste wellicht positief, de tweede zeker negatief. De Edese nieuwbouw is momenteel behoorlijk aanbodgestuurd, onder regie van de gemeente. In het licht van het advies van RIGO is de vraag dan ook gerechtvaardigd of niet meer aan de markt dient te worden overgelaten, waarbij de gemeente uiteraard haar regierol behoudt (onder andere via actief grondbeleid). Van een ontwikkelaar mag immers verwacht worden dat hij als beste op de markt kan inspelen.
7
In een dergelijk, scenario stelt de gemeente voor een plangebied een programma van eisen op (met o.a. ruimtelijke, stedenbouwkundige, programmatische, technische en financiële randvoorwaarden). Een ontwikkelaar maakt vervolgens een plan, dat door de gemeente alleen nog op de gestelde randvoorwaarden wordt getoetst. Dit zou gezien de marktkennis van de ontwikkelaar moeten leiden tot een goed uitvoerbaar plan. Hoewel een dergelijke werkwijze binnen Ede nog niet gebruikelijk is, wordt voorgesteld om in planontwikkeling meer ruimte te bieden aan marktpartijen om hun kennis van de vastgoedmarkt integraal in te brengen. Lokale en regionale ontwikkelingen woningbouwmarkt: Uit publicaties van de NVM en het CBS is gebleken dat de gemiddelde verkoopprijzen van woningen in Ede over de afgelopen 12 maanden zijn gedaald met 10,8%. Landelijk is dit 5,3%. Opvallend is dat de woningen t.o.v. vorig jaar gemiddeld veel langer te koop staan: 101 i.p.v. 47 dagen. Deze daling geldt voor alle woningtypen behalve vrijstaande woningen. Eind 2009 komen er steeds meer berichten dat de markt weer wat aantrekt. De prijzen stabiliseren en het aantal verkopen begint weer te stijgen. Het lijkt erop dat de markt dus enigszins gaat herstellen, maar het is nog te vroeg om hier conclusies aan te verbinden. Grondprijsberekening: Bij de bepaling van de grondprijzen voor woningbouw wordt een systematiek gehanteerd die, kort samengevat, op het volgende neerkomt: • Voor sociale huurwoningen is aansluiting gezocht bij de voorheen door de rijksoverheid voorgestelde normbedragen en wordt rekening gehouden met de door huurgrenzen bepaalde stichtingskosten. Tevens wordt rekening gehouden met het door Woonstede ontwikkelde product “de vrije keuze woning” • Voor vrije sector woningen, projectmatige ontwikkeling is de grondprijs een afspiegeling van (de waarde van het uiteindelijke product) de woning. De grondkosten zijn bepaald als een percentage van de vrij op naam verkoopprijzen van de woningen. Wel kunnen excessieve kosten voor locatiegebonden omstandigheden of extra gewenste kwaliteit bij de berekening van de grondwaarde worden gecorrigeerd • Voor de particuliere bouwkavels wordt een prijs per m² gehanteerd. Bouwkundige kwaliteit: Om te voorkomen dat door het toepassen van de hierboven beschreven systematiek het aanbrengen van extra gewenste kwaliteit leidt tot een verhoging van de grondprijs, wordt op de vrij-op-naamprijs van de woning een correctie toegepast. Deze correctie betreft de kosten voor door de gemeente opgelegde extra kwaliteit, voor zover deze niet verhaald kan worden in een hogere verkoopprijs en deze uitgaat boven het bouwbesluit in het jaar van uitgifte. De ontwikkelaar dient objectief aan te tonen welke kosten hij hiervoor moet maken. Overigens is het een misvatting dat kwaliteitseisen per definitie geld kosten. Een kwalitatief hoogwaardige verschijningsvorm van vastgoed en duurzaamheid, bepalen de belevingswaarde van de omgeving en zouden maatschappelijk als vanzelfsprekend moeten worden aangemerkt. Inmiddels is tijdens de uitwerking van de plannen voor het project Kernhem gebleken, dat het zeer goed mogelijk is om elementen te vinden die én voor de gemeente kwaliteit toevoegen in het kader van duurzaam bouwen, én door de ontwikkelaar kostenneutraal te realiseren zijn. Gemeentelijke parkeerverordening Er is momenteel een gemeentelijke parkeerverordening in de maak. Indien deze verordening vastgesteld beleid wordt, zullen hier naar verwachting consequenties uit voortvloeien voor het parkeren op eigen terrein en de toe te passen parkeernormering. Dit werkt nadrukkelijk door in de financiële haalbaarheid van gemeentelijke en particuliere plannen. Gepleit wordt voor een goede afweging tussen de verkeerskundige doelen die met de parkeerverordening worden nagestreefd en de volkshuisvestelijke en financiële oogmerken die aan nieuwbouwplannen verbonden zijn.
8
2.2.
Sociale huurwoningen
Onder sociale huurwoningen worden woningen verstaan die door een toegelaten instelling worden gerealiseerd met een huur onder de aftoppingsgrens zoals genoemd in de Wet op de huurtoeslag. Deze zijn afgelopen jaar met 2,5% gestegen. Hieronder staan de specifieke categorieën uitgewerkt met de maximaal toegestane huur. Leeftijd
Maximale huur Vanaf 1 juli 2009
Jonger dan 23 jaar
€ 357,37
23 jaar of ouder
€ 647,53
Gezinssamenstelling
Maximale huur Vanaf 1 juli 2008
Jonger dan 23 jaar
€ 348,99
23 jaar of ouder
€ 631,73
Naast sociale huurwoningen worden er ook ‘te woon’ woningen in maatschappelijk gebonden eigendom op de markt gebracht. Deze laatste vorm houdt in dat de woning op verschillende manieren in exploitatie kan worden gebracht; als sociale huurwoning met drie keuzevarianten, dan wel als goedkope koopwoning met twee keuzemogelijkheden. Recent zijn er in de media diverse berichten verschenen over toenemende financiële problemen bij woningbouwcorporaties. Deze problemen maken het voor corporaties moeilijker om onrendabele toppen op nieuw vastgoed te accepteren. Gezien de reeds lang gehanteerde grondprijzen voor sociale woningbouw, biedt verlaging van de grondprijzen voor corporaties geen uitkomst. Grondprijzen:
Voor 2009 is voor sociale huurwoningen een kavelprijs van € 12.650,- excl. b.t.w. gehanteerd. Voor 2010 wordt voorgesteld de grondprijzen voor de sociale huurwoningen trendmatig te verhogen met 2,5 % naar € 13.000,- excl. b.t.w.. Hierbij wordt uitgegaan van een kaveloppervlakte tot 125 m². Na het verdwijnen van de gesubsidieerde koopwoning wordt voor goedkope koopwoningen de quotesystematiek gehanteerd. Voor de als ‘te woon’ woning op de markt te brengen woningen is in de Grondprijzennota 2009 een prijs vastgesteld van € 26.400,-. Voor 2010 wordt voorgesteld de grondprijzen trendmatig te verhogen met 2,5%. De grondprijs komt hiermee op € 27.100,- excl. b.t.w. Deze grondprijs geldt alleen voor zover de woning in de koopvariant door de bewoner voor maximaal € 170.000,- (inclusief korting) gekocht kan worden. Zo niet, dan is de grondquote van toepassing. Erfpacht In gevallen waarbij de goedkope woningen door commerciële partijen op de markt gezet worden, kan een erfpachtconstructie worden aangeboden. Hierdoor houdt de gemeente op lange termijn controle over de woningen in dit segment. De drempel tot de koopmarkt wordt bovendien lager. Een andere mogelijkheden om de koopmarkt bereikbaarder te maken voor starters is collectief particulier opdrachtgeverschap. Resumerend wordt voorgesteld: 5 De grondprijzen voor sociale huur- en voor vrije keuze woningen trendmatig te verhogen met 2,5%
9
2.3.
Huur- en koopwoningen projectmatige ontwikkeling
Quote-systematiek De grondprijs voor woningen is afhankelijk van de verkoop- of exploitatiewaarde van het object minus de stichtingskosten inclusief bijkomende kosten en een vergoeding voor het werk en risico van de ontwikkelaar. Doordat de gemeente niet in staat is de kosten van een ontwikkeling en de marktwaarde vooraf te bepalen en de risico’s hiervoor ook ontwikkelingsrisico’s betreffen, wordt voor de benadering van de marktwaarde van de grond gebruik gemaakt van het hanteren van vaste percentages van de vrij-op-naamprijs, ofwel een grondquote. De quote neemt toe naarmate de V.O.N.-prijs stijgt, er zodoende sprake van een progressief tarief. De gehanteerde percentages zijn gebaseerd op ervaringen met grondprijzen voor meerdere locaties en over een langere periode. Bij het tot stand komen van overeenstemming over de grondprijs en verkoopvoorwaarden wordt in de huidige praktijk de relatie gelegd tussen de op basis van de quote-systematiek bepaalde vraagprijs van de gemeente en de waarde die de ontwikkelaar vanuit het rendement van het project aan de grond toekent. De voordelen van het hanteren van de quote-systematiek zijn: • aan het begin van de planvorming zijn kwalitatieve eisen en marktwaarde van de woningen niet bekend • de gemeente is niet verantwoordelijk voor de stichtingskosten • de gemeente heeft niet de deskundigheid om op een in alle gevallen vergelijkbare wijze de opgegeven stichtingskosten te kunnen beoordelen • er ontstaat een vergelijkbare situatie tussen verschillende locaties. Parkeergarages Bij de realisatie van een parkeergarage onder een (kleinschalig) appartementencomplex wordt een ontwikkelaar soms geconfronteerd met een onrendabel deel van de kostprijs van die garage. Daarom wordt voorgesteld om bij de grondprijs, berekend over de vrij-op-naamprijs inclusief de parkeerplaats, met maximaal € 5.000,- te verlagen voor het onrendabele deel van de kostprijs van de parkeergarage. De ontwikkelaar dient objectief aan te tonen welke kosten hij hiervoor moet maken, en welk deel als onrendabel moet worden aangemerkt. Het is aan de gemeente om vervolgens de hoogte van de correctie op de grondprijs te bepalen. Kwaliteit locatie De quote systematiek is gebaseerd op een locatie van gemiddelde kwaliteit en moeilijkheidsgraad. In de praktijk is de marktwaarde van woningen echter tevens sterk afhankelijk van de kwaliteit van de locatie. Voor vergelijkbare woningen in verschillende wijken bestaat aldus een verschil in marktwaarde. Indien de stichtingskosten gelijk mogen worden verondersteld, mag worden aangenomen dat het waardeverschil voor een groot deel wordt bepaald door het verschil in grondwaarde. Voor moeilijke bouwlocaties geldt het tegenovergestelde. Bouwkosten zijn relatief hoger bij een gelijke verkoopwaarde. Om deze nuancering in de quote-systematiek een plaats te geven, wordt voorgesteld om bij het hanteren van de quote systematiek vooralsnog een marge van plus en min 10% te hanteren voor de waardering van bijzondere locatie kwaliteit en / of een moeilijkheidsfactor voor het realiseren van bebouwing. Op basis van ervaringen en de planvorming van Ede Oost, zal de komende jaren worden afgewogen of deze systematiek bijstelling behoeft. Appartementen De aannames ten aanzien van de verhouding van bouw- en grondkosten voor appartementen volgens de quote- systematiek leiden relatief bezien tot te hoge grondkosten. In dit kader wordt bij vrije sector koopappartementen een kortingspercentage van 20% gehanteerd.
10
Toepassing quote-systematiek De verhouding tussen vrij- op- naamprijs en de grondprijs wordt bepaald op basis van grafiek 1, waarbij voor elke vrij- op- naamprijs het bijbehorende percentage voor de grondprijs kan worden afgelezen. Het betreft dus een glijdende schaal. Rekenvoorbeeld: Bij een vrij-op-naamprijs van €200.000 (incl. b.t.w.) hoort een percentage van 31,93% en dus een grondprijs van € 53.661,- (excl. b.t.w.). Voor een appartement met dezelfde v.o.n. prijs is de grondprijs 20% lager en dus € 42.929,- (excl. b.t.w.). grondquotes € 600.000
€ 525.000 € 500.000 € 472.500 € 420.000 € 400.000 € 367.500 € 315.000
€ 300.000 € 262.500 € 210.000
€ 200.000 € 183.750 € 152.250 € 100.000
€ 105.000 € 110.250
€ 120.750
€ 168.000
€ 136.500
€20,00%
21,00%
23,00%
25,00%
27,00%
29,00%
31,00%
32,50%
33,50%
34,50%
35,50%
36,50%
37,50%
38,50%
Grafiek 1
Toeslag kavelgrootte: Het kan voorkomen dat relatief goedkope woningen worden gerealiseerd op relatief grote kavels. In die gevallen wordt de met de quote berekende grondprijs gecorrigeerd. Hiervoor wordt een basis grondgebruik toegekend aan de verschillende prijscategorieën woningen. Onder "basis grondgebruik" is de oppervlakte aangegeven waarboven een toeslag op de grondprijs wordt geheven. De toeslag wordt bepaald door de overschrijding van de oppervlakte te vermenigvuldigen met de in de tabel van blz. 9 aangegeven "m² prijs". In grafiek 2 is de verhouding aangegeven tussen vrij op naamprijs en het basis grondgebruik. Indien bij bijvoorbeeld een vrij op naam prijs van de woning van € 210.000,- de kaveloppervlakte 260 m² bedraagt wordt voor de overschrijding van het voor deze woning bepaalde basisgrondgebruik van 240 m² met 20 m² à € 239,- de grondprijs verhoogd.
11
€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0
100
200
300
400
500
600
Grafiek 2
Voor verschillende vrij op naam prijzen zijn de grondquote, basis grondgebruik en verrekenprijs per m² aangegeven in navolgende tabel. V.o.n.-prijs
€ € € € € € € € € € € € € €
105.000 110.250 120.750 136.500 152.250 168.000 183.750 210.000 262.500 315.000 367.500 420.000 472.500 525.000
Grondquote grafiek 1 20,00% 21,00% 23,00% 25,00% 27,00% 29,00% 31,00% 32,50% 33,50% 34,50% 35,50% 36,50% 37,50% 38,50%
m²-prijs exc. BTW € € € € € € € € € € € € € €
147 154 169 184 199 213 228 239 250 265 274 286 298 309
m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²
Basis grondgebruik grafiek 2 120 m² 126 m² 138 m² 156 m² 174 m² 192 m² 210 m² 240 m² 295 m² 345 m² 400 m² 450 m² 500 m² 550 m²
De hiervoor aangegeven berekeningssystematiek van de grondprijzen is gebaseerd op de verkoopprijzen van de woningen. Voor de door projectontwikkelaars te realiseren huurwoningen volstaat deze systematiek niet. Voorgesteld wordt om in deze gevallen, in overleg met de projectontwikkelaar, een makelaar op basis van het definitieve ontwerp een bindend advies ten aanzien van de vrije verkoopwaarde van de woningen te laten bepalen. Op basis van deze waardebepaling wordt vervolgens, conform de quote-systematiek, de grondprijs vastgesteld.
Vrije sector huurwoningen Voor huurwoningen die in de vrije sector worden verhuurd was tot op heden in deze nota niet expliciet een methode van grondprijsberekening opgenomen. Dit komt mede omdat de markt hiervoor vrij beperkt is. In de praktijk wordt de in de nota vastgestelde grondquote-systematiek als basis voor de berekening gehanteerd. Voorgesteld wordt dit als volgt te expliciteren. De berekening van de grondprijs vindt plaats door een ‘fictieve’ vrij-op-naamprijs vast te stellen voor de woning. Van deze prijs wordt de grondwaarde afgeleid.
12
Specifieke situatie Kernhem De raad is in het verleden meerdere malen geïnformeerd over de voortgang van de onderhandelingen met de marktpartijen in Kernhem vlek B. De gemeente heeft inmiddels met beide partijen een overeenkomst gesloten conform de uitgangspunten van de grondprijzennota. Deze zijn vertrouwelijk aan de raad ter informatie aangeboden. Resumerend wordt voorgesteld: 6 De gewogen quote-systematiek bij het opstellen van exploitatieberekeningen, het maken van een prijsstelling naar de marktpartijen en als basis voor de onderhandelingen in geval van projectmatige ontwikkeling te hanteren 7 Bij de definitieve vaststelling van de verkoopprijs rekening te houden met door de gemeente voorgestane of geëiste kwaliteit, voor zover deze niet uit de verkoopprijs van de woningen kan worden gedekt 8 Voor kwaliteit van de locatie, dan wel voor problematische bouwomstandigheden, een correctie voor de grondprijs te hanteren tot 10% van de op basis van de quote systematiek bepaalde grondwaarde 9 Een kortingspercentage van 20% voor koopappartementen te hanteren 10 De te hanteren quote’ s voor 2010 vast te stellen conform bovenstaande tabel en grafieken 11 Voor de vrije sector huurwoningen bovenstaande berekeningsmethode te hanteren
2.4.
Particuliere vrije sector bouw
De gemeente is voornemens om de volgende kavels te verkopen: Berkhofweg te Lunteren Kavel á 400 m² voor het bouwen van 1 vrijstaande woning. Het voornemen is deze kavel via een open bieding procedure op de markt te brengen. Daarmee is de vaststelling van de grondprijs voor deze kavel niet aan de orde. Kraatsweg te Harskamp Drietal kavels van circa 995, 969 en 875 m² voor het bouwen van een vrijstaande woning. Het voornemen is deze kavels via een open bieding procedure op de markt te brengen. Daarmee is de vaststelling van de grondprijs voor deze kavels niet aan de orde. Laarweg te Bennekom Kavel á 540 m² voor het bouwen van een vrijstaande woning. Deze kavel is aanboden voor € 475,- per m² aan een gegadigde. Mocht deze gegadigde besluiten geen gebruik te willen maken van het aanbod is het voornemen om deze kavel via een open bieding procedure op de markt te brengen. Daarmee is de vaststelling van de grondprijs voor deze kavel niet aan de orde. Posthoornstraat te Ede Bij de waardering van deze kavel is uitgegaan van de ontwikkeling c.q. bouw van een bedrijfsruimte (kunst- of cultuurbestemming) op de begane grond met een b.v.o. van circa 118 m2 met daarboven een 3tal eenvoudige appartementen (zonder lift). Gezien de beperkte gebruiksmogelijkheden (specifieke bestemming, kleinschalig en ingeklemd tussen bestaande bebouwing) wordt voorgesteld om voor deze kavel een verkoopprijs van € 130.000,- exclusief omzetbelasting en kosten koper te hanteren. Zandingsweg te Otterlo Kavel á 640 m² met de mogelijkheid voor een twee-onder-een-kap woning. Het voornemen is deze kavel via een open bieding procedure op de markt te brengen. Daarmee is de vaststelling van de grondprijs voor deze kavel niet aan de orde. Resumerend wordt voorgesteld: 12 Individuele bouwkavels voor woningbouw in de markt aan te bieden conform de procedure en prijsstelling als hiervoor beschreven, tenzij gaat blijken dat bij verkoop via de makelaar de prijzen gunstiger uit zullen vallen.
13
2.5. Collectief particulier opdrachtgeverschap Collectief particulier opdrachtgeverschap (hierna: cpo) is een ontwikkelvorm die in toenemende mate in de belangstelling staat. Van cpo is sprake als een groep particulieren zelf en gezamenlijk grond verwerft, een bouwplan ontwikkelt en als opdrachtgever functioneert voor de uitvoering van de realisatie van het vastgoed. Zeker in de huidige economische omstandigheden is cpo een interessante vorm om plannen mee te ontwikkelen, naast de uitvoering door traditionele partijen als woningcorporaties en ontwikkelaars. Als voordelen kunnen worden genoemd: • Gelijkgestemden op het gebied van bewoning kunnen gezamenlijk een groep vormen om daarmee bijzondere woonvormen / woonwensen te kunnen realiseren • Door bepaalde mate van ontwikkelvrijheid kan worden afgeweken van standaard bouwen voor de “grote groep”. • Het elimineren van een tussenschakel kan kostenbesparend werken • Zelfwerkzaamheid kan een besparing op de kosten met zich mee brengen. • Voor de grondverkoop is er sprake van een extra speler op de markt, waarbij op voorhand afname van de grond is gegarandeerd. Voor de bepaling van de grondwaarde bij cpo door aangesloten groepen is het van belang af te bakenen welk doel met behulp van collectief particulier opdrachtgeverschap moet worden bereikt. Starters: De doelgroep starters vraagt om een benadering die aansluit bij de wijze van de bepaling van de grondprijs conform par. 2.2. Daar wordt voor sociale huurwoningen een vaste (lage) prijs gehanteerd, en voor ‘te woon’ woningen een mix tussen de prijs voor een goedkope koop- en een sociale huurwoning. Aangezien hier dezelfde doelgroep wordt beoogd als die, die doorgaans aan hiervoor genoemde woningen wordt geholpen, is het verantwoord aan te sluiten bij de prijs voor ‘te woon’ woningen. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale kevelgrote van 140 m2. Voorwaarde is dan wel dat er een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom ontstaat, vergelijkbaar met de systematiek van de “te woon” woning. Bij het afsluiten van nieuwe convenantafspraken met Woonstede kan worden afgesproken dat zij het hiervoor ontwikkelde instrument gaan gebruiken bij ontwikkelingen door cpo groepen. Als dit niet lukt, (vanwege gebrek aan belangstelling bij Woonstede of een andere corporatie), kan de gemeente zelf van een erfpachtconstructie toepassen. Hiermee kan worden voorkomen dat met de woningen wordt gespeculeerd. Als gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden die erfpacht biedt, kan hiermee ook een financieringsvoordeel en lagere aanloopkosten worden bereikt. Daarmee wordt dit instrument extra aantrekkelijk voor de beoogde doelgroep. Overige doelgroepen: Voor meer draagkrachtige groepen die een gezamenlijk doel hebben (beschermd wonen, ouderenwoningen, zorgwoningen en gemeenschappelijk wonen) is er geen sprake van het af moeten wijken van de bij projectmatige woningbouw (par. 2.3) gehanteerde methodiek van grondprijsbepaling. Wel is het voor dergelijke groepen nodig om een ontwerp- en ontwikkelvrijheid te hebben. Zekerheid over de grondprijs vooraf, dus voordat bouwplannen zijn ontwikkeld, is dan noodzakelijk. De groep krijgt vrijheid binnen bepaalde grenzen ten aanzien van ontwerp en woningdifferentiatie. Bij een gegeven grondprijs kan de groep kiezen voor meer of minder woningen, hoogte en stapeling. De grondprijs wordt bepaald door voor de kavel een ontwerpuitgangspunt te kiezen en de vrij op naam prijs van mogelijke woningen en bijbehorende grondprijs (gewogen quote) te bepalen. De cpo groep kan zelf beslissen conform welke verdeelsleutel de grondprijs aan de afzonderlijke leden wordt doorberekend. Resumerend wordt voorgesteld: 13 De grondwaardestelling voor projecten in de sfeer van collectief particulier opdrachtgeverschap af te stemmen op starters en andere specifieke doelgroepen, conform de methodiek als hiervoor beschreven.
14
2.6.
Reststroken in de openbare ruimte
Er komen wel eens verzoeken van particulieren binnen om een reststrook gemeentegrond grenzend aan hun woning aan te mogen kopen. Het gemeentelijke beleid in deze is om de grond niet te verkopen maar een gebruiksovereenkomst met betreffende particulier aan te gaan. Echter, in voorkomende gevallen kan de gemeente toch besluiten de grond te verkopen. Tevens kan het voorkomen dat geannexeerde grond gecorrigeerd moet worden door verkoop van het in gebruik zijnde stuk. Reststroken in openbare ruimten op bedrijventerreinen Het komt wel eens voor dat er verzoeken van bedrijven binnen komen om een reststrook gemeentegrond grenzend aan hun bedrijf t.b.v. parkeren aan te mogen kopen. Het gemeentelijke beleid in deze is om parkeren op eigen terrein op te lossen. Echter, in voorkomende gevallen kan de gemeente toch besluiten de grond te verkopen. Is het betreffende project waarin de gronden vallen nog niet afgerond en nog niet financieel afgesloten dan wordt de op dat moment geldende grondprijs exclusief omzetbelasting en kosten koper gehanteerd. Indien het project al afgesloten is, wordt voorgesteld de ‘minimale bedrijventerrein prijs’ te hanteren. Voor 2010 is deze € 140,- per m² exclusief omzetbelasting en kosten koper. Als er sprake is van een gemeentelijke aanbieding van de grond aan bewoners dan wel bedrijven (en de verkoop daarmee een gemeentelijk belang dient) kan de waarde van de grond en daarmee de prijs waarop overeenstemming kan worden bereikt afwijken van hiervoor genoemde prijzen. Resumerend wordt voorgesteld: 14 15 Reststroken in openbare ruimten op bedrijventerreinen: - Is het betreffende project waarin de gronden vallen nog niet afgerond en nog niet financieel afgesloten? - Is het project al wel afgesloten?
•
•
15
de op dat moment geldende grondprijzen hanteren exclusief omzetbelasting en kosten koper. minimale bedrijventerrein prijs á € 140,per m² exclusief omzetbelasting en kosten koper.
3.
Grondprijzen Bedrijventerreinen
3.1.
Inleiding
Momenteel heeft de gemeente Ede de volgende locaties van enige omvang in uitvoering / ontwikkeling: • De Vallei: hoogwaardige bedrijvigheid; • Bedrijventerrein A12 Ede-Veenendaal (kortweg BT A12) De bedrijventerreinen Harskamp en Wekerom komen in 2010 in ontwikkeling; tevens worden er voorbereidingen getroffen om Stroet IV in Lunteren in ontwikkeling te brengen. De ontwikkeling van BT A12 is in volle gang. Hier wordt ca. 100 ha aan bedrijventerrein, verdeeld over drie deellocaties, gerealiseerd. De deellocatie BT A12 zuid is bouwrijp gemaakt. Met de verkoop van de terreinen is gestart. Het overige gebied van BT A12 noord wordt in een later stadium bouwrijp gemaakt. Het op de markt brengen van het deelgebied BT A12 noord is inmiddels in volle gang.
Concurrentie In de regio waarvan de gemeente Ede onderdeel is, liggen bedrijventerreinen, die als concurrerend kunnen worden aangemerkt. Gelet op de nabijheid qua ligging, grondprijs en mogelijke overeenkomst in potentiële doelgroepen worden het toekomstige bedrijventerrein De Harselaar in de gemeente Barneveld, het bedrijventerrein Medel in de gemeente Tiel en het bedrijventerrein de Batterijen in Veenendaal als grootste concurrenten ervaren. De concurrentiepositie van het nieuw aan te leggen bedrijventerrein A12 Ede - Veenendaal is een aandachtspunt. De doelstellingen die Ede hanteert ten aanzien van het intensief ruimtegebruik en gebruik van duurzame energie zijn in de regio niet gebruikelijk. Onderstaande tabel geeft de voor de concurrerende bedrijventerreinen gehanteerde grondprijzen weer (prijspeil 2009). Bedrijventerreinen in de regio Plaats Naam bedrijventerrein Veenendaal
Oppervlakte uitgeefbaar (ha.)
Doelgroepen
De Batterijen
5,7
Pluriform (niet meer via gemeente)
Harselaar zuid
90
Lokaal en subregionaal, logistiek en productie
Medel
28 uitgeefbaar 14 in optie
Overbetuwe
Poort van MiddenGelderland Zuid
Amersfoort
Barneveld
Grondprijzen (€ excl. BTW) 200
Grote kavels, in toekomst ook kleinere kavels. Handel, transport en distributie, industrie, bouw
120-135
9
Gemengd, productie, handel
135-150
Vathorst
25
Hoogwaardig, kantoorlocatie
Ca.350
Amersfoort
Wieken/Vinkenhoef
12
Gemengd, zwaar
250-300
Apeldoorn
Ecofactorij
15
Grootschalige bedrijven logistiek en productie. Grote kavels. mil. cat. III-V
135-150
Velp
De Beemd
2,9
Gemengd
110-170
Ede
BA12
74,5
Modern gemengd, duurzaam
155-215
Tiel
Duiven
Harskamp
4
Regionaal, kleine kavels
165
De Laar Wekerom
4,7
Lokaal, middelgrote bedrijven
165
Roelofshoeve 2
14,6
Mil. cat IV-V
178
Duiven
Graafstaete
4
Mil. cat I-III
157-168
Duiven
Seingraaf
11
Mil. Cat II-III
ca. 170
Duiven
Nieuweling
4,5
Gemengd
16
128
Reserveringen: In de huidige praktijk gaat de gemeente met een gegadigde voor een bouwkavel een reserveringsovereenkomst aan. Gegadigde krijgt zes maanden de tijd om een bouwplan en een inrichtingsplan te ontwikkelen. In beginsel sluit de gemeente pas een koopovereenkomst met gegadigde, zodra de gemeente het bouwplan en het inrichtingsplan heeft goedgekeurd en gegadigde een bouwvergunning heeft aangevraagd. Indien het grondprijzenbeleid intussen is bijgesteld, rijst de vraag of het nieuwe grondprijzenbeleid bij de vaststelling van de koopsom in aanmerking moet worden genomen. In de nieuwe reserveringsovereenkomsten, met betrekking tot de kavels op bedrijventerrein BT A12, wordt in dat verband ten aanzien van de uitgangspunten voor de berekening van de koopsom een voorbehoud gemaakt: in geval met betrekking tot een kavel een koopovereenkomst tot stand komt, wordt bij de berekening van de koopsom de op dat moment geldende grondprijs gehanteerd, zoals genoemd in de dan geldende, door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzennota. Indien het een klant niet lukt binnen de reserveringstermijn een bouwplan te ontwikkelen wordt gekeken of het nog zin heeft een nieuwe reserveringsovereenkomst te sluiten. Als voldoende aannemelijk wordt gemaakt, dat op korte termijn wel een ontwikkeling van de grond komt, wordt gedurende de nieuwe reservering grondrente in rekening gebracht. Kantoren Uit onderzoek blijkt dat de kantorenmarkt zich het laatste jaar redelijk aan het herstellen is. Landelijk gezien is het aanbodniveau gedaald. In het huidige aanbod is nog voldoende kwalitatief goed aanbod (op korte termijn) beschikbaar. De regionale kantorenmarkt kenmerkt zich door de vraag naar kleinschalige zelfstandige kantorenunits. Het gaat hier vooral om centrumlocaties of een kantorenpark Een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid is daarbij een vereiste. Terughoudendheid ten aanzien van nieuwbouwontwikkeling van (grootschalige) kantoorlocaties lijkt nog steeds geboden.
3.2.
Bedrijventerrein Kievitsmeent
Project Kievitsmeent is afgesloten
Locatie ten westen van bedrijventerrein Kievitsmeent Voor een strook grond gelegen ten westen van bedrijventerrein Kievitsmeent wordt een wijzigingsprocedure voorbereid. De gemeente heeft hier circa 6 ha in eigendom. Het is de bedoeling deze 6 ha in te vullen met bedrijvigheid die past binnen een overgangszone tussen industriële bedrijvigheid en een meer groen gebied. Geopteerd wordt voor bedrijvigheid met een meer specifieke bestemming in een groene omgeving. Vooralsnog wordt gedacht aan een invulling van een gedeelte van deze zone met een tuincentrum en een vergistinginstallatie. Voor de grond, benodigd voor de vergistinginstallatie, wordt een prijs voorgesteld van € 90,- (gelijk aan vastgestelde grondprijs van de naastgelegen grond van de St. mestverwerking Gelderland). Omdat invulling van de rest van de gronden plaatsvindt met “specifieke voorzieningen in het groen” is het niet mogelijk op voorhand een grondprijs vast te stellen. De grondprijs zal vastgesteld worden via taxatie, nadat de bestemming bekend is. 3.3.
De Vallei
Op het bedrijventerrein de Vallei zijn inmiddels de meeste kavels verkocht. Voor de resterende kavels worden de in de hierna aangegeven tekening aangegeven prijzen gehanteerd. Voor de reserveringen geldt dat de daarbij gemaakte prijsafspraken gelden.
17
2
Grondprijzen bedrijventerrein ‘De Vallei’ (in € / m )
18
3.4.
Bedrijventerrein A12
Kenmerken Het Bedrijventerrein A12 Ede - Veenendaal Bestaat uit een drietal aaneengesloten gebieden. In totaliteit betreft het een uitgeefbaar oppervlak van circa 100 ha. Naar verwachting zullen de terreinen in tien jaar worden uitgegeven. Bedrijven in de milieucategorieën 1 tot en met 3 zijn welkom, met onder voorwaarden een ontheffingsmogelijkheid tot categorie 4. Parkmanagement is een belangrijk element bij het beheer van deze bedrijventerreinen. Hierbij wordt gedacht aan het organiseren van beveiliging, en bewegwijzering. De bedrijfsvereniging kan verder bepalen welke doelen zij middels parkmanagement na zullen streven. Duurzaamheid Voor de ontwikkeling van de bedrijventerreinen is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt. Hierbij komt de nadruk te liggen op een intensief gebruik van de ruimte, zowel voor het openbare als voor het uitgeefbare deel. Nagegaan wordt of de realisatie van centrale parkeervoorzieningen haalbaar is. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan het gebruik van duurzame energie. In BT A12 zuid aan de zijde van de A30 wordt een bouwmogelijkheid opgenomen voor twee windturbines. Op de bedrijventerreinen worden voorzieningen voor een glasvezelnetwerk getroffen. In BT A12 noord en zuid wordt voorzien in een WKO-systeem in combinatie met een centrale bluswatervoorziening(CBV). Prijzen BT A12 Zuid is bouwrijp en de eerste opstallen zijn opgeleverd. Van de 33 ha. uitgeefbaar terrein is naar verwachting 7,4 ha eind 2009 verkocht en 7,3 ha gereserveerd. Daarnaast wordt een gedeelte gereserveerd voor ontwikkelaars. Het terrein wordt aan de noordzijde begrensd door de Schutterweg, de hoofdontsluiting komende vanaf het Rijkswegennet. Door de ligging aan de A30 in het oosten en de A12 aan de zuidzijde kent het terrein drie kanten met belangrijke uitstraling. Van de bedrijven die zich hier vestigen wordt een goede uitstraling gevraagd, hetgeen de ontwikkeling van bouwplannen niet eenvoudig maakt. Door de gunstige ligging zijn 2 de bouwgrondprijzen relatief hoog. Aan de randen variëren de grondprijzen van € 180,- tot € 215,- per m terrein. Naar de binnenkant toe worden bedrijvenhoven voorgeschreven, waardoor de bedrijven dicht tegen elkaar aan worden gebouwd. Dit draagt bij aan de doelstelling van intensief ruimtegebruik, maar maakt de ontwerpopgave niet eenvoudig. De grondprijzen voor deze gronden variëren van € 160,- tot € 2 175,- per m . Voor BT A12 Noord zijn de voorbereidingen voor het bouwrijp maken van het bedrijfsterrein in volle gang. Het bedrijfsterrein beslaat 34 ha uitgeefbare grond. Het grootste deel wordt ontwikkeld door de gemeente, te weten 25,2 ha. Hiervan is in 2008 14,6 ha verkocht aan de Veiling Plantion. Door eigenaarontwikkelaars wordt 8,3 ha ontwikkeld, waarvan 3 ha voor eigen gebruik door Rozeboom. Er is nog 15,9 ha beschikbaar voor de markt. De gesprekken met kandidaten over de verkoop van deze gronden zijn opgestart. Er is 1 kavel gereserveerd. 2 De grondprijzen variëren van € 155,- tot € 180,- per m . Voor het bedrijventerrein de Klomp Oost wordt gewerkt aan een verkavelings- en matenplan. Het terrein is gelegen achter buurtschap De Klomp en tussen spoor en A12. Het terrein krijgt een rechtstreekse ontsluiting op de A12 en wordt via een verbindingsweg verbonden met bedrijventerrein De Klomp. Verwacht wordt dat het bedrijventerrein 33 ha uitgeefbaar terrein gaat leveren. De vormgeving aan de noordzijde bij het station de Klomp is nog onzeker, met name ten aanzien van de mogelijke ontwikkeling van kantoren en een transferium. Aangezien er in 2010 nog geen sprake zal zijn van (onderhandelingen over de) uitgifte van grond worden nog geen voorstellen gedaan ter vaststelling van de grondprijzen.
19
2
Grondprijzen bedrijventerrein A12 (in € / m )
20
3.5.
Overige bedrijventerreinen
Naast de hiervoor genoemde terreinen in Ede-stad worden ook in enkele dorpen bedrijventerreinen ontwikkeld. Belangrijk oogmerk van deze terreinen is het bedienen van lokaal gebonden ondernemingen en evenals het creëren van een alternatief voor onwenselijke of zelfs illegaal ontstane bedrijfsobjecten in het buitengebied. De grondprijzen voor deze terreinen lagen tot nog toe beduidend lager dan de prijzen op de terreinen in Ede-stad, ingegeven door het uitgangspunt dat de terreinen financieel voldoende bereikbaar dienen te zijn voor de doelgroep. Echter, in een aantal gevallen is gebleken is dat door de gemeente verkochte kavels met forse opslagen zijn doorverkocht. Dit wekt de indruk dat de tot op heden aangehouden prijsstelling beduidend lager is dan het marktconforme niveau. Naast de gesignaleerde speculatie is er een tweede onwenselijk effect verbonden aan een te lage prijsstelling, betreffende de ruimtelijke kwaliteit. Een marktconforme grondprijs is, vanuit een schaarstebenadering bezien, een stimulans voor het daadwerkelijk bebouwen van de kavel, binnen de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Om deze redenen wordt voorgesteld de prijsstelling naar boven toe te corrigeren, mogelijk gevolgd door een tweede correctie in 2011. Deze correctie betreft het resterende kavel op de Stroet III en de bedrijventerreinen Stroet IV en Harskamp. Zodra een prijsstelling voor bedrijventerrein Wekerom aan de orde komt, zal ook daar bij de correctie worden aangesloten. Stroet III Op bedrijventerrein Stroet III moet nog één kavel worden verkocht en geleverd. Op deze kavel is een reservering van toepassing. Als deze reservering vervalt, wordt voorgesteld de waarde van de kavel op € 165,- per m² te stellen. Stroet IV Ten oosten van het bestaande bedrijventerrein De Stroet te Lunteren is de gemeente van plan een uitbreiding te realiseren. Voorgesteld wordt de waarde van de kavels op deze uitbreiding vast te stellen op € 165,- per m². De kavels langs de Postweg hebben een duidelijke zichtfunctie en krijgen daardoor een hogere waarde. Bedrijventerrein Harskamp Ten zuiden van Harskamp wordt een plan ontwikkeld voor de uitbreiding van het industrieterrein. Er is circa 4 ha gereserveerd voor bedrijfsdoeleinden. In een aansluitend gebied is ruimte voor een eventuele extra ontsluiting. De bedrijven die hier verwacht worden zijn bedrijven met een binding aan Harskamp of omliggende dorpen. Voorgesteld wordt de waarde van deze kavels vast te stellen op € 165,- per m². Galvanistraat - A30: Voor de locatie, voormalig onderdeel van Heestereng aan de Galvanistraat nabij de A30, is een plan ontwikkeld. Voor deze locatie zijn 4 kavels verkocht . Aan de zuidzijde van de Galvanistraat is nog 1 kavel te verkopen. Voorgesteld wordt om voor deze kavel een grondprijs van € 195,- / m² te hanteren. Horapark: Op het Horapark is nog een laatste kavel van ca. 5.000 m² beschikbaar. Voor de waarde van deze kavel is in het verleden uitgegaan van een residueel vast te stellen prijs met een bodemprijs van € 230,- per m² b.v.o. Voorgesteld wordt bij de verkoop van de laatste kavel uit te blijven gaan van een residuele benadering van de grondprijs op basis van het te ontwikkelen plan, en er op voorhand van uit te gaan dat deze ca. € 300,- per m² b.v.o. zal kunnen bedragen.
21
4.
Overige bestemmingen
Naast de uitgifte van gronden voor woningbouw en bedrijven / kantoren zullen naar verwachting ook nog gronden uitgegeven worden voor overige (maatschappelijke) doeleinden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Bijzonder aandachtpunt vormt de grondprijs voor maatschappelijke doeleinden. Tot dusverre wordt bij de vaststelling van deze grondprijs vooral uitgegaan van een eenheidsprijs voor deze doeleinden die planologisch bestemd worden onder de verzamelnaam “maatschappelijke doeleinden”. Een differentiatie naar functionele voorzieningssoort is grondprijstechnisch noodzakelijk. Geconstateerd is dat de vestiging van huisartsen, apothekers, tandartsen, kruiswerk en fysiotherapie in of nabij winkelcentra plaatsvindt op basis van grondprijzen vergelijkbaar met die van winkelvoorzieningen. De bepaling van de grondprijs voor deze voorzieningen valt onder de methodiek als aangegeven in par. 4.3
4.1.
Niet-commerciële voorzieningen
Voorzieningen in de sociaal-maatschappelijke sfeer Hierbij gaat het om voorzieningen in de sociaal-maatschappelijke sfeer zoals onderwijs, welzijn, kerken en dergelijke voor zover ze niet op basis van winstoogmerk worden geëxploiteerd. Voorgesteld wordt om voor deze voorzieningen de grondprijs voor 2010 niet te verhogen, prijspeil 2009 aan te houden en vast te stellen op € 125,- per m². Sportvelden Voor de uitgifte voor gemeentelijke sportvelden wordt voorgesteld om voor deze voorziening de grondprijs voor 2010 niet te verhogen, prijspeil 2009 aan te houden en wederom een grondprijs van € 25,- per m² te hanteren. Samenvatting: Voorzieningen in de sociaal-maatschappelijke sfeer Sportvelden
4.2.
• •
€ 125,- per m² € 25,- per m²
Woonzorgzones
In de gemeente Ede zijn een aantal plaatsen aangewezen als woonzorgzone. Voorbeelden hiervan zijn Pollenstein, Veenderweg, het Bospoortgebied en Willem Marislaan. Het college Bouw hanteert naast de bouwkostennormen ook normbedragen voor de bepaling van de grondprijs voor zorginstellingen. Ieder jaar worden de bouw/grondkosten geactualiseerd (medio juli) en, na goedkeuring van de minister van VWS, bij Regeling opgenomen in het Besluit bouwmaatstaven. Deze regeling wordt in de Staatscourant gepubliceerd. De grondkosten omvatten de kosten van aankoop (incl. kosten koper), de kosten van het bouwrijp maken, het ontsluiten van de locatie en het slopen van de opstallen. De grondkosten worden uitgedrukt in maximaal (feitelijk) te besteden kosten per m² rekenoppervlakte. Deze grondkostennormen zijn afgeleid van de voorheen gehanteerde grondkostennormen per bed of per plaats, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar de diverse zorgsectoren. Per 1 januari 2009 zijn de door het College Bouw Zorginstellingen de volgende (maximale) grondkosten (excl. b.t.w.) per m² bruto vloeroppervlakte vastgesteld in het rapport Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2009 van augustus 2009:
22
Categorie Ziekenhuizen AWBZ-voorzieningen verblijfscategorie licht - somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen - andere doelgroepen Verblijfscategorie zwaar - somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen - andere doelgroepen verblijfscategorie beveiligd Jeugdzorg provinciaal gefinancierde jeugdzorg gesloten jeugdzorg
Grondkosten per m² b.v.o. € 223,-
€ 223,€ 263,€ 263,€ 302,€ 302,€ 263,€ 302,-
Voorgesteld wordt om uit te gaan van grondprijzen per m² b.v.o. tot een maximum van de hierboven genoemde oppervlaktes per bed/plaats. Daarbij dient de netto grondprijs die de gemeente in rekening brengt residueel bepaald te worden door aftrek van bovengenoemde bijkomende kosten. De overheid heeft het bouwregime afgeschaft en de zorgbouw geliberaliseerd. Dit betekent dat het College Bouw Zorginstellingen per 1 januari 2010 geen nieuwe aanvragen meer behandelt en dat de door haar gestelde normen hun rechtskracht verliezen. De financiering van de zorgbouw zal dus op een andere manier plaatsvinden. Het is nog de vraag welke invloed dit zal hebben op de grondprijsberekening. Vooralsnog is er van uit gegaan dat dit residueel bezien geen effect heeft voor de grondprijs, waarmee wordt vastgehouden aan de bovengenoemde normbedragen. Binnen de woonzorgzones worden nog een aantal aan zorg gerelateerde ruimten gerealiseerd. Voor zorg gerelateerde commerciële ruimten (fysiotherapeut e.d.) wordt voorgesteld een prijs van € 260,- te hanteren. (2009: € 250,-). Voor de uitgifte van ruimte t.b.v. de zorginfrastructuur (ontmoetingsruimte e.d.) wordt een prijs van € 125,- voorgesteld (2009: €125,-). De bij een woon-zorgcomplex behorende (aanleun)woningen (sociaal of vrije sector) worden gewaardeerd conform de in de grondprijzennota opgenomen bedragen c.q. grondquote voor projectmatige woningbouw.
4.3.
Commerciële voorzieningen
Commerciële voorzieningen De grondprijs voor de commerciële voorzieningen wordt bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethodiek. Dit houdt in dat op basis van de bestemming en het gebruik de beleggingswaarde van het onroerend goed wordt bepaald. Hiervan worden de bouw- en ontwikkelingskosten c.a. afgetrokken. Het verschil is de grondwaarde. De grondprijs is daarom afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die kan worden gerealiseerd en geëxploiteerd. Hiervoor is geen eenduidige grondprijs vooraf vast te stellen. In de praktijk blijkt dat er veelal wordt uitgegaan van een bodemprijs. Uitgegaan wordt van het hanteren van een bodemgrondprijs voor commerciële voorzieningen van € 190,- per m² b.v.o. dan wel per m² grond (2009: € 180,-). Nutsvoorzieningen Tot de commerciële voorzieningen kunnen ook de nutsvoorzieningen worden gerekend: traforuimten, regelstations en dergelijke. Voor deze voorzieningen is het ondoenlijk om op basis van de exploitatiewaarde een grondprijs te bepalen. Voorgesteld wordt om de grondprijs voor nutsvoorzieningen gelijk te stellen met m² voor commerciële voorzieningen, € 190,- per m² (2009: € 180,-).
23
Kinderopvang en commerciële sportvoorzieningen Voor met name de functies “kinderopvang”en “commerciële sportvoorzieningen” is de prijsvaststelling van de grond op basis van residuele grondwaardemethodiek problematisch. Voorgesteld wordt om voor deze categorieën in 2010 een prijs te hanteren van € 190,- per m² b.v.o. (2009: €180,-). Uitbreidingen van bestaande winkelruimten In principe wordt de grondprijs bepaald op basis van het gebruik, dat in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Indien beoogde gebruiker de mogelijkheden niet volledig benut, heeft dat consequenties voor de residueel bepaalde grondwaarde. Gekeken zal worden naar de mogelijkheid om bij latere verdere benutting van de bebouwingsmogelijkheden de grondprijs alsnog op te hogen. Voor uitbreidingen van bestaande winkelruimten is het problematisch om op basis van het verwachte toegevoegde rendement de grondwaarde te bepalen. Voorgesteld wordt om hiervoor een 2 bodemgrondprijs te hanteren van € 491,- per m (2009: € 479,-) in wijkwinkelcentra en aanloopstraten en 2 € 617,- per m b.v.o. (2009: € 602,-) in het centrum. Samenvatting: Commerciële voorzieningen Nutsvoorzieningen Kinderopvang en commerciële sportvoorzieningen Uitbreidingen van bestaande winkelruimten - wijkwinkelcentra en aanloopstraten - centrum
24
• • •
€ 190,- per m² b.v.o. € 190,- per m² € 190,- per m² b.v.o.
• •
€ 491 per m² b.v.o. € 617 per m² b.v.o.
Bijlage: vergelijking grondprijzen 2009-2010
Sociale woningbouw: - huur - goedkope koop - ‘te woon’ woning
2009 € 12.650 per woning ca. 27,5 % von prijs € 26.400 per woning bij een verhouding 50% huur, 50% koop
2010 € 13.000 per woning ca. 27,5 % von prijs € 27.100 per woning bij een verhouding 50% huur, 50% koop
Ontwikkeling marktwaarde 2008 ca +0,4 % Quote von prijs rekening houden met kwaliteitsaspecten op basis van onrendabele meerprijs Marge plus of min 10% Toetsing aan residuele waarde 80% van de quote von prijs (vrije sector)
Ontwikkeling marktwaarde 2009 ca -10,8 % Quote von prijs rekening houden met kwaliteitsaspecten op basis van onrendabele meerprijs Marge plus of min 10% Toetsing aan residuele waarde 80% van de quote von prijs (vrije sector)
“Open bieding”-procedure
“Open bieding”-procedure
- de Vallei
Variërend van € 150 t/m € 180 (duurste kavel verkocht)
Variërend van € 157 t/m € 190
- Kievitsmeent
€ 140
Maatwerkbenadering op basis van taxatie
- Bedrijventerreinen A12
€ 150 tot € 208
€ 165 tot € 215
- overige bedrijventerreinen
Buitendorpen € 140 Frankeneng € 160 Galvanistraat / A30 € 180
Buitendorpen € 165 Galvanistraat / A30 € 195
Projectmatige woningbouw - algemeen
- kwaliteit locatie - appartementen
Particuliere vrije sector Bedrijventerreinen
Horapark € 300 (residueel, per m b.v.o.)
Edese Manen € 227 Horapark € 300 2
Sociaal maatschappelijk
€ 125 per m
Commerciële functies - bodemprijs divers - bodemprijs kinderdagverblijven en sportvoorzieningen
Residueel 2 € 180 per m 2 € 180 per m
€ 125 per m
2
Residueel 2 € 190 per m 2 € 190 per m
25
2
