9 Volksvestiging in België Sociale huisvesting à terrein van Fm’ers In Nedl. Is de sector véél uitgebreider dan in België
9.1 Geschiedenis huisvesting in Belgie 19e eeuwse situatie van de arbeiders Franse revolutie zorgde voor einde overheersing adel en Kerk à nieuwe wind door Europa : liberalisme (rijke burgerij), socialisme (bescherming arme proletariaat) kwamen op. Wetenschappen en techniek evolueerde snel. Door techniek heeft de economie haar activiteit verhoogt : INDUSTRIELE REVOLUTIE è Gevolgen IR · Landbouwcrisis: machines zorgden voor minder behoefte aan werkkrachten in de landbouw à werkloosheid of landbouwcrisis op het platte land. · Plattelandsvlucht : industrie (in steden) had een grote vraag naar arbeiders. Er ontstond plattelandsvlucht, waardoor vele gezinnen niet gehuisvest konden worden in de steden. Tekort aan woningen à huurprijzen stegen, vele gezinnen woonden in kleine woningen (dichte opeenhoping, erbarmelijke hygiënische toestanden, epidemieën als gevolg).
è Antwoord op vraag naar huisvesting: Er werd stadstol opgeheven ende stadsomwallingen geen verklaard. Buiten de ommuringen waren er woonuitbreidingen door industriëlen opgericht zodat ze macht behielden door arbeiders uit te buiten. à probleem woningnood werd gewoon verplaats buiten de stad. MAAR sporadisch ook alleenstaande initiatieven (à door industriëlen die het beter voor hadden met arbeiders en met eigen voorzieningen fabrieksdorpen bouwden). Er was gelegenheid te : · Werken · Wonen · Winkelen · Scholen · Verzorgen Er was een patriarchale opvatting: de eigenaar woonde in het midden en de ‘onderdanen’ rondom het middelpunt gevestigd. Deze initiatieven getuigden van respect voor de medemens, grote invloed op latere sociale woningbouw. Hygiëne en epidemieën kamen ook voor bij beter gegoede burgerij en veroorzaakte ziekte en dood. Het kwam échter ook voor bij de arbeiders, zodus de productiviteit verminderde door ziekte, alcohol, verzwakking. Er was een grote ontevredenheid arbeidersmassa: socialisme werd een sterke drukkingsgroep. In Brussel was het sterftecijfer dubbel zo hoog dan elders in Europa, er waren vele
opstanden.
9.1.1 Eerste wettelijke ondersteuning (1889) Wettelijke ondersteuning van sociale intitiatieven: Wet op huisvesting: situatie creëren waarin arbeider in staat werd gesteld voor zichzelf een woning te verwerven. Probeerde daardoor alcoholisme in te dijken door ‘sociaal zelfconcept’ van arbeider te verbeteren door persoonlijk bezit. Gelukt , spreekwoord: Baksteen in de maag bij de Belgen. In de praktijk voorzag oprichting Algemene spaar en Lijfrentekas ( ASLK, nu Fortis) betaalbare leningen voor oprichten ‘werkmanswoning’. De wet voorzag ook sociale bouwmaatschappijen voor het oprichten van deze woningen aan betaalbare prijzen (niet direct van toepassing geweest, door tussenkomst van WOI). 9.1.2 Arbeiderswoning rond eeuwenwissel: FM? Welk bouwprogramma voldoet aan de behoeften voor arbeidersgezin? Wonen , eten, koken en wassen in 1 ruimte. Zijkamer : slaapkamer ouders. Andere gezinsleden sliepen op de zolder. Toiletten buiten de woning en gedeeld door andere woningen. Woonbare leefgedeelte (+- 12 pers.) = 60 m2. Interbellum : Tuinwijken en Hoogbouwideologie Wet van 1889 legt basis vast van een principe dat wij nog kennen : sociale woningbouw maatschappijen die optreden als initiatiefnemer en bouwheer die gecontroleerd worden door een natuurlijke organisatie. Eerste realisaties na WOI (vele verwoeste woningen). NMGWW: NATIONALE MAATSCHAPPIJ VOOR GOEDKOPE WONINGEN EN WOONVERTREKKEN. In 1919 operationeel. Leende krediet aan bouwmaatschappijen en controleerden de werking ervan. Verspreid over het land ontstonden sociale bouwmaatschappijen die onder begeleiding van het NMGWW initiatieven namen tot oprichten van sociale woningen. Eerste de steden, daarna ook buitengebieden. Nadruk lag op: zelf verwerven van eigen woning door arbeiders. De namen van deze maatschappijen waren vaak een afspiegeling van het doel, nl.: · · ·
Gentsche maatschapij voor goedkope woningen Antwerpsche maatschappij voor goedkope woningen Eigen haard is goud waard
9.1.3 Basisoplossing Tuinwijkgedachte en Hoogbouwideologie Aandacht richten op wederopbouw verwoeste steden en gemeenten zonder na te denken over architecturale aanpak. Veel reactie van modernistische architecten (tijdens de WOI hadden velen onderzoek naar oplossingen om een verantwoorde architecturaal en stedenbouwkundig antwoord te geven op woningschaarste). à er onstonden 2 overtuigen tegenover elkaar: Tuinwijkidee en Hoogbouwideologie. Deze hebben beiden analoge kenmerken, nl.: ·
Aandacht voor collectieve voorzieningen: nieuwe projecten buiten de stad, dus niet alleen wonen maar ook gedachte aan winkels, onderwijs, ontspanning,…
· · · · ·
Aandacht voor gescheiden verkeer: tussen auto’s en fietsers. Auto was belangrijker en het aspect won aan belang. Aandacht Sociale diversiteit: verschillende types van woningen mengen, verschillende soorten gezinnen (jong en oud) Inbreng nieuwe bouwtechnieken: staal en gewapend beton Vernieuwde omgeving: plat dak en kubusvorm Voldoende groen
TUINWIJKGEDACHTE: Architecten wouden na de oorlog dat arbeiders ( helden uit de loopgraven) net als de gegoede burgerij in het groen zouden wonen in kleine nette huisjes. Van de stad opnieuw een dorp maken waar gemeenschapszin heerst. Concept geïnspireerd op realisaties van de Engelse tuin architect Ebezener Haward en voorzag de gegroepeerde opstelling van verschillende woningen tot hoogwaardig en hygiënisch collectief. Tuinwijk was de voorloper van de moderne villa verkaveling. Verschil dat de moderne verkaveling individueel is, terwijl bij de tuinwijk de gedachte uitgaat naar het collectieve (speelplaatsen, parkjes, winkels, enz). De moderne verkaveling was alleen bereikbaar langs vanvoor. Tuinwijken hadden een intiemere bereikbaarheid, langs vanachter waar wandel en fietspaden liggen. Moderne verkaveling een flauw afkooksel van oorspronkelijk tuinwijkideaal. Vb’en van Belgische Tuinwijken: · · ·
Lagis en Floréal (als monument beschermd) Cité moderne Kappelleveld (hier kreeg ook vroegmoderne architectuur een kans)
9.1.4 HOOGBOUWGEDACHTE: Tuinwijken waren duur , dus kregen andere ontwerpers een kans. Moderne architectuur (20’) zat in de groep CIAM-congressen, opgericht door Le Corbusier. Centraal: minimumwoning. Belg: Victor Bourgeois. verschillende eisen minimumwoning: · ·
Oppervlakte: 2 pers. à 27,8 m2 , 4 pers à 47 m2 Elke woning was voorzien van: gas, elektriciteit en water
Men drukte de kosten door geprefabriceerde bouwelementen. En bouwen op één plek voor vele mensen. Hoogbouw was zeer revolutionair dus pas na WOI realiseerdbaar. Moderne flatgebouwen afkooksel van hoogbouw, waarom? De stedenbouwkundige en collectieve randvoorwaarden werden erin niet gevolgd en alleen de lucratieve programmadelen bleven behouden. Kritiek hoogbouw: té berperkte opp, wat later niet kon bijgebouwd worden zoals bij grond gebouwde woningen. CIAMcongressen à zorgden voor oppervlakte normen per woningstype. Échte realisaties met respect voor hoogbouwideologie is zeldzaam geweest. In België pas na WOII e
stedenbouwkundige randvoorwaarden werden achterwege gelaten. Bij correcte hoogbouw: strikte verhouding tussen open ruimte en bebouwde ruimte. En staan gebouwen in functie van hoogte en oriëntatie uit elkaar, 90% opp à groen, open recreatie, verkeer. Het ideaal was de bouwkosten verlagen en een gelijkaardige densiteit. Bekendste promotor was Le Corbusier, Unité d’Habitation in Marseille (vb) 9.1.5 Samengevat : Hoogbouwe en tuinwijkgedachte à zelfde ideologie Grote verschil: besteding open ruimte Tuinwijk: gezinstuinen, nadruk gezin Hoogbouw: openbaar groen, collectieve nadruk Volgens de Belgische sociale huisvesting koos de christelijke Belgische regering voor tuinwijk. Tot eind de jaren 50 werd hoogbouw als de meest interessante oplossing gezien.
9.1.6 Aanbeveling van Keulen 1957: Men bleef de huisvestingproblemen internationaal bestuderen. In 1957 publiceerde de studiegroep van Aanbevelingen van Keulen een geformuleerde minimum oppervlakte en minimum comfort eisen. Dezen werden houvast in de sociale huisvestingssector. Zo werd de badkamer als noodzaak bevonden. Ook elektrotechniek werd populair., wereldexpositie 1958 Brussel werd daar een symbool van. De aanbeveling van Keulen definieerden voor het eerst een indeling van woontypes dat vandaag nog wordt gehanteerd volgens het principe: 1 cijfer aantal slaapkamers/ 1 cijfer aantal bewoners Begintypes als 2/3 eindigden bij 5/8 (anticonceptiepil nog niet uitgevonden). Tegenwoordig types 0/2 en 2/2 (gezin)
9.1.7 Sixties: Zowel tuinwijkgedachte als Hoogbouw gerealiseerd op grote schaal. Ganse wijken leken op elkaar à gebrek aan differentiatie. Het patrimonium aan sociale woningen werd alsmaar groter. Maar alleen nieuwbouw stond in de belangstelling. De eerste sociale woningen daarentegen waren aan renovatie toe. Omstreeks 1958 bezat 4% een auto, in 1970 was dat 1/6. Bij het programma samenstelling voor sociale woningbouw had men daar té laat rekening mee gehouden. Dus moest men achteraf een autoberging bijplaatsen, dus verloor men aan ruimtelijke kwaliteit. Eind de jaren 60 kwam er meer kritiek. Er ontstond een ‘romantisch idealistische generatie tegen de schaalvergroting en de ontmenselijking’. De oplossing : kleinschaligere en grote differentiatie in woontypes. Deze oplossing werd later kneuterig genoemd. 60j à jaren van de experimenten.
9.1.8 Maatschappelijke en economische crisisjaren (70’- 85’) Maatschappelijke evoluties: veranderde gezinsstructuren, stijging levensverandering en populariseren van auto, gevolgd door een economische crisis hebben een stempel op de bouwwereld en architectuur gedrukt. 1971 werd de aanbeveling van Keulen herzien: de vergroting van de minimum oppervlakte met 25 tot 30%. Om aan reële noden te voorzien. Er ontstonden type woningen zoals 0/1 en ½ à gezinsveranderingen
1973: oliecrisis met daaraan gekoppelde bouwcrisis maakten een einde aan de periode van massale productie. Projecten werden kleiner en renovatie van bestaand patrimonium. Dorpskernen en stadscentra waren aan herwaardering toe. Integratie van architectuur was een belangrijk thema: hedendaagse vormgeving werd aangemoedigd, maar men pakte in in bestaande stedenbouwige structuren. 9.1.9 2e herziening aanbeveling van Keulen Vb. ergonomie was geen flauwe kul. Dingen herzien: zoals bergingen, sanitair en de inkomhal werd vergroot. Woningtypes voor kleingezinnen komen niet voor in tabellen omdat ze nog niet voorkwamen.
9.2 Huidige organisatie van de volkshuisvesting in België Aanvankelijk de sociale huisvesting georganiseerd en begeleid door de Belgische regering, de Nationale Huisvestingsmaatschappij (NMH). Later werd dat een Vlaamse bevoegdheid. De Vlaamse maatschappij voor Sociaal wonen (VMSW). De VMSW: sociale woningen gerealiseerd door ‘sociale huisvesting maatschappijen’ (SMH’s) die financiële middelen ontlenen aan de VMSW. SHM’s verdeeld in verhuring of verkoopmaatschappij. Sommigen doen het allebei. Ze hebben 4 hoofdactiviteiten: 1) 2) 3) 4)
Sociale huurwoningen laten realiseren (huursector) Sociale koopwoningen laten realiseren (koopsector) Sociale leningen toekennen voor bouw individuele sociale woningen Realiseren en verkopen van sociale verkaveling
9.2.1 Huursector Om een huurder van een sociale woning te worden, moet men zich inschrijven als kandidaat huurder bij SHM. Deze zijn aan een aantal voorwaarden verbonden: · · ·
Meerderjarig 3 voorgaande jaren geen woning (noch binnen of buitenland) in volle eigendom of vruchtgebruik hebben gehad. Inkomen dat lager ligt dan een bepaald plafond. Dit is verschillend voor gehuwden of samenwonenden tegenover alleenstaanden.
Het maximale toegestane inkomen wordt verhoogd per persoon die men ten laste heeft. Er wordt naar het inkomen gekeken van 3 jaar vooraf de inschrijving. Lijst met huurders wordt chronologisch afgewerkt. Men kan voorrang verkrijgen ,nl.:
· · · · · ·
Kandidaat huurder of gezinslid gehandicapt en de beschikbare woning is geschikt. Wanneer hij een niet- aangepaste woning huurt en de woning beter bij zijn gezinssamenstelling past. Inkomen lager dan 13202,81 euro en dit voor 40% van de in dat jaar toe te wijzen woning en voor zover dat men minder dan 40 van de onder dat bedrag ligt. Kandidaat 6 maand zijn hoofdverblijfplaats in een wagen of ongezonde woning Wanneer de kandidaat een woning bewoont die onteigent of gesloopt wordt De kandidaat een gewezen politieke gevangen of oorlogsinvalide of rechthebbende is
9.2.2 HUURPRIJZEN Basishuurprijs bedraagt een procentueel bedrag van de geactualiseerde kostrprijs (3 – 7,5%) De geactualiseerde kostprijs= oorspronkelijke prijs x overheid vastgestelde coëfficiënt Basishuurprijs= geactualiseerde huurprijs kostprijs x 3 – 7,5% Aanpassing van de basishuurprijs : de te betalen huurprijs is afhankelijk van de sociale situatie (=inkomen) van de betrokkene, rekening houdend met het aantal personen ten laste. Daartoe wordt de basishuurprijs vermenigvuldigt met de inkomingscoëfficiënt IC IC = I + 33.300 532.600 I= inkomen, verminderd met 924,64 euro voor elk van de eerste 2 personen ten laste à wanneer inkomen van de huurder meer bedraagt dan het bedrag waarbij hij 2x de basishuurprijs moet betalen, volgt een gemotiveerde huuropzeg: · · · ·
- 20% basishuurprijs, 3 pers ten laste - 30 % basishuurprijs, 4 pers ten laste - 40% basishuurprijs, 5 pers ten laste …
Maandelijkse reële huurprijs niet hoger dan 1/60 van het in aanmerking genomen inkomen. De maandelijkse reële huurprijs mag niet hoger zijn dan ‘ de normale huurwaarde’ (vgl. woning op de privémarkt). Reële prijs ook niet lager dan de helft van de basishuurprijs. Jaarlijkse herziening basishuurprijs: 1 januarie: huurprijzen opnieuw vastgesteld. Elk jaar wordt de huurder zijn financiële situatie voorgelegd of hij nog wel in aanmerking komt. Wanneer de huurder meer verdient à huurprijs verhogen. Men kan ook gemotiveerd opzeggen, dan zal de huurder een oplossing moeten zoeken op de privémarkt. Koopsector: Men kijkt naar het inkomen van 3 jaar. Om huurder te worden van een sociale woning moet de kandidaat zich inschrijven als kandidaatkoper bij een SHM, die zich bezighoudt met het oprichten en verkopen van sociale huurwoningen. Voorwaarden échter:
· ·
De 2 voorafgaande jaren zijn (vanaf aan zijn aanvraag) geen woningen in volle eigendom of vruchtgebruik gehad Voldoen aan inkomensgrens van maximaal belastbaar inkomen opgelegd door de VMSWW. Inkomensgrens ook verhoogt voor aantal personen ten laste.
Inkomensmaxima hoger in de koopsector dan in de huursector. Men kijkt naar het inkomen van voorafgaand jaar, geen compensatieregeling wanneer de financiële situatie van het gezin verbeterd. Enige voorwaarde: moet zijn woning zelf 20 jaar bewonen, niet verhuren, ookal verwierf hij een andere woning. Soms worden andere huurwoningen verkocht aan sociale huurders ervan, gekoppeld aan voorwaarden,nl: · ·
9.2.3
Ze moeten de woning gehuurd hebben Woning moet al langer dan 15j. als sociale huurwoning aangeboden geweest zijn.
Sector leningen
VMSWW kan leningen toestaan. Maximaal leningsbedrag is geplafonneerd. Leningen worden toegekend over een periode van 20j. Bij jongere mensen moet het afbetaald zijn tegen hun 65j. men kan leningen toestaan voor: · · · · · · · · ·
De aankoop van sociale woningen De aankoop van een woning binnen een herwaarderingsgebied De sanering van een ongezonde verbeterbare woning De aankoop van een ongezonde verbeterbare woning De verbetering van een eigen woning De aankoop van een eigen woning Het bouwen van een nieuwe woning na afbraak van een ongezonde woning Het bouwen van een nieuwe woning in een sociale verkaveling Het bouwen van een nieuwe woning
Leningsvoorwaarden: · · · · ·
Gedurende 2 voorafgaande jaren (vanaf zijn aanvraag) geen woning in volledig eigendom of vruchtgebruik te hebben gehad Voldoen aan maximaal belastbaar inkomen Woning moet voldoen aan technische eisen die de VSMW stelt aan haar eigen realisaties. De woning moet regelmatig vergund zijn geweest In geval van sanering moet het gaan om een woning ouder dan 30j. met een bepaald maximale geïndexeerd kadastraal inkomen
9.2.4 Rentevoeten Intrestvoeten worden berekend in verhouding tot het inkomen en de gezinssamenstelling (max. inkomen, verminderd naargelang aantal personen ten laste) worden om de 5j. herreken. Momenteel tussen de 2,5 en 4,5%.
9.2.5 Schuldsaldoverzekering Het afsluiten van een schuldsaldoverzekering bij een erkend verzekeringsorganisme en dit voor een bedrag gelijk aan het totaal van geleend bedrag is verplicht.
9.2.6 Sector verkavelingen VMSWW doel: betaalbare bouwkavel voor het oprichten van een gezinswoning, voorwaarden echter: · ·
Indentiek als deze van de koopsector Voor aankoop van een kavel kan geen sociale lening worden toegekend. Dit kan wel voor het oprichten van een sociale woning op de kavel.
10 Plannenregister en vergunningregister Gemeentebestuur is verplicht verschillende registers aan te leggen, nl.: · ·
Plannenregister: geeft per kadastraal gekend perceel, een overzicht van alle stedenbouwkundige plannen die op dat perceel van toepassing zijn Vergunningenregister: geeft per kadastraal gekend perceel die in het verleden verleende stedenbouwkundige vergunningen, processen verbaal en/of veroordeelingen van bouwovertredingen aan.
Via deze registers is het voor kopers mogelijk, via het aanvragen van een attest (vb. stedenbouwkundig attest), na te gaan wat de voorgeschiedenis is van een bepaald pand of stuk grond. Vastgoedmakelaars en/of notarissen zijn verplicht bij de transactie deze registers te raadplegen en de kandidaat-kopers van inhoud op de hoogte te brengen. Onteigeningsmaatregelen: overheid heeft het recht tegen bepaalde voorwaarden gronden of panden te onteigenen voor algemeen nut Recht van voorverkoop: geeft de overheid voorrang in gebieden op het Vlaamse Grondbeleidsplan staan aangegeven ontroerend goed te verwerven, wanneer dit door een particulier aangeboden wordt. Al wie ontroerend goed bezit kan hiermee geconfronteerd worden. Vlaams grondbeleidsplan kan opgedeeld worden in 2 grote blokken, nl: · ·
Maatregelen: die het aanbod aan sociale woningen fors laten stijgen Fiscale stimuli: laten het aandeel van verwaarloosde of verkrotte woningen drastisch dalen
10.1 BESTEMMINGSWIJZIGING: In kader van grondbeleid kan de overheid via haar stedenbouwkundige uitvoeringsplannen (RUP) de stedenbouwkundige bestemming van gronden en panden wijzigen. Eigendommen kunnen hierdoor in waarde stijgen of verminderen. Planschadevergoeding: kan toegekend worden aan een particulier als gevolg van een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan, waardoor zijn perceel niet langer in aanmerking komt om te bouwen of te verkavelen. Ook langbouwgrond naar natuurgebied kan aanleiding geven tot planschade. Planbaten: ruimtelijke uitvoeringsplannen door bestemmingswijziging meerwaarde doen ontstaan. Om het bedrag van planbaten te berekenen wordt de waard berekening van het perceel forfaitair berekend. Deze moeten steeds worden betaald door de bevoordeligde overheid. Dat geld komt terecht in het grondfonds.
10.2 Veiligheidscoördinatie:!!! Veiligheidscoördinatie is een V&G concept dat van toepassing is wanneer diverse activiteiten worden gevoerd op een dezelfde werkplaats. De bedoeling van veiligheidscoördinatie is algemeen om tot coördinerende V&G-maatregelen te komen waar die diverse activiteiten elkaars welzijn kunnen beïnvloeden. Wetgever maakt onderscheid tussen volgende 2 gevallen: · ·
Als de bouwheer een werkgever is en een door een andere onderneming werkzaamheden van welke aard ook op zijn terrein laat uitvoeren. Als twee aannemers gelijktijdig of achtereenvolgend op een zelfde bouwplaats tussenkomen.
Werkzaamheden van externe ondernemingen: De bouwheer heeft de hoedanigheid van werkgever van personeel op de vestigingsplaats waar door door een extern bedrijf werkzaamheden worden uitgevoerd. Werkgever- bouwheer moet: · · ·
De werkgever van externe onderneming inlichten over veiligheidsbeleid Controleren op personeelsleden die de werkzaamheden uitvoeren, geschikte opleiding en instructies hebben ontvangen Preventieactiviteiten van zijn eigen vestiging en die van de externe onderneming coördineren.
Werkgever van externe onderneming moet: Zijn eigen specifieke risicoanalyse van de uit te voeren werkzaamheden overhandigen aan de bouwheer. In die zin kan de werkgever-bouwheer mede verantwoordelijk zijn inzake werkongevallen
of ziekte, aangezien hij verondersteld wordt het veiligheidsbeheer van de contractant te evalueren. Dus wanneer de contractant zijn verplichtingen niet nakomt, de nodige preventiemaatregelen te treffen.
Tijdelijke of mobiele bouwplaatsen: Elke bouwplaats waar bouwwerken of werken van burgerlijke bouwkunde worden uitgevoerd en waar achtereenvolgend of gelijktijdig twee of meer aannemers tussenkomen is een tijdelijke of mobiele werkplaats. En deze plaats heeft een aantal principes, nl: · · ·
· · · · · ·
· · · · · · ·
Aanstelling: bouwheer stelt veiligheidscoördinator ontwerp aan tijdens ontwerpfase en veiligheidscoördinator uitvoering aan Wanneer bouwheer particulier is, worden veiligheidscoördinatoren aangesteld door bouwdirectie. Bouwdirectie= iedere natuurlijke of rechtspersoon, belast met het onderwerp en/ of de uitvoering en of de controle op de uitvoering van het bouwwerk voor rekening van de bouwheer. Wetgever splitst deze op in 3 personen: architect (ontwerp), aannemer (uitvoering) en architect (controle op uitvoering) De bouwdirectie is meestal de architect, wanneer de bouwwerken verlopen zonder architect is de bouwdirectie de aannemer. Coördinator ontwerp: degene die de coördinatie inzake V&G het ontwerp bewaakt Coördinator verwezenlijking: degene die belast is om zorg te dragen voor de Coördinatie inzake V&G tijdens de verwezenlijking van het bouwwerk. De aanstelling van het ontwerp gebeurt verplicht met een geschreven overeenkomst. Bij de start van de werkzaamheden rekeninghouden met een veiligheids 1 gezondheidsplan (V&G plan) Gans het proces moet men rekening houden met de preventiebeginselen, bij het nemen van architecturale fase (onwterpfase) en de technische/ organisatorische keuzes ( de verwezenlijkingsfase) V&G plan moet rekening houden met eventuele latere werkzaamheden (= postinterventies) Coördinator verwezenlijking moet de werkzaamheden en samenwerking coördineren, ongeacht of die gelijktijdig of achtereenvolgens werken. Ambtenaar is belast met het toezicht op de veiligheid op het werk (technische inspectie) moet vooraf in kennis worden gesteld van de start der werkzaamheden. De coördinators moeten aan de wettelijke opleidingseisen voldoen Er bestaan 2 niveaus tussen de coördinators. Nl. nivea A (meer dan B) en niveau B (maar tot een bouwsom van 2500 euro) Voor de coördinatoren worden erkende opleidingen georganiseerd Wetgever heeft coördinator bedacht met aantal specifieke taken, nl. het bijhouden van het V&G plan dat volgende zaken bevat (p. 98 onderaan, geen idee of we dat wel moeten kennen??)
Wet kleine gebouwen veiligheidsvoorschriften (<500m2) We benadrukken nogmaals dat de veiligheidscoördinatie op kleine bouwplaatsen en voor particuliere woningbouw niet is afgeschaft, zoals al te vaak ten onrechte wordt beweerd. Wanneer veiligheidscoördinatie? Veiligheidscoördinatie is verplicht voor alle bouwwerken die door minstens 2 aannemers tegelijk of achtereenvolgens worden uitgevoerd op de werf en dit zowel tijdens het ontwerp als tijdens de bouwwerken zelf. Het al dan niet toepassen van de coördinatieverplichting hangt uitsluitend af van het aantal aannemers dat tussenbeiden komt in de verwezenlijking van het bouwwerk. Zodra de bouwwerken worden uitgevoerd door tenminste 2 verschillende aannemers, geldt automatische de coördinatieverplichting ongeacht de aard, de omvang, de opp, de risicograad of de kostprijs van de werken. En dit zowel bij de bouwopdrachten voor particulieren als voor ondernemingen. Wie of wat is veiligheidscoördinator? Moet er voor zorgen dat het supplementair risico dat ontstaat als gevolg van de interactie van verschillende aannemers wordt ingedijkt. U heeft iemand nodig met ervaring. Werven kleiner dan 500 m2: 1. Architect 2. Indien er geen architect is: aannemer 3. Opdrachtgever indien die werkgever is
Werven groter dan 500 m2: U, de opdrachtgever Kosten? De kosten van de veiligheidscoördinator zijn voor u, de opdrachtgever. Meestal ligt dit tussen 1,5 tot 2,5 % van de kostprijs van de werken, ofwel een forfaitair bedrag vb. 1500 euro Taak veiligheidscoördinator? a) Gezondheids en veiligheidsplan opstellen b) Controleert regelmatig de werken, coördinatiedagboek c) Na de werken bezorgt hij een postinterventiedossier Opgelet bij werken kleiner dan 500m2 is er een versoepeling van de veiligheidscoördinatie en dan kunnen de architecten of aannemers zelf de veiligheidscoördinaties uitvoeren.
10.3 Energieprestatie en het binnenklimaat Proctol KYOTO: Om tegemoet te komen aan het protocol kyoto heeft de Europese regering eind 2002 de Europese richtlijn betreffende energieprestaties van de gebouwen goedgekeurd. Elke lidstaat moet deze regelgeving omzetten naar eigen wetten. EPB= energieprestatie en binnenklimaat Wat is energieprestatie? Energieprestatie van een gebouw, hoe het gebouw presteert op energieniveau. Prestaties hangen af van ondermeer: · · · · · ·
Thermische isolatie Ventilatie Oriëntatie en bezonning Installaties voor verwarming en warm water Eventueel zonne-energiesysteem Aard van de werkzaamheden
Welke EPB- eisen worden er gesteld? Men moet bepaalde normen halen, de maximale U-waarden en ventilatie eisen. 3 soorten eisen: 1) Thermische isolatie 2) Energieprestatie 3) Binnenklimaateisen
Thermische isolatie
Energieprest atie binnenklimaa t
Woongebouwen
Kantoren
Scholen
Max k 45 en U-max voor constructiedelen
Max k 45 en U-max voor constructiedelen
Max k 45 en U-max voor constructiedelen
Max E 80 per wooneenheid Minimale ventilatievoorzieni ngen en risico op oververhitting beperken
Max E 100
Max E 100
Minimale ventilatievoorzieni ngen
Minimale ventilatievoorzieni ngen
industriegebouwe n Ofwel :Max k 55 ofwel U-max voor constructiedelen
Minimale ventilatievoorzieni ngen
Welke eisen bij verbouwingen, renovaties en functiewijzigingen We gaan niet in op verbouwingen maar wel rekening houden met volgende gevallen: · · · ·
Functiewijziging: wanneer een gebouw van functie veranderd Renovatie: vernieuwen van bepaalde gebouwen Verbouwing: ingrepen doen aan bestaande structuur van een gebouw Uitbreiding: bestaande bouwvolume wijzigen door bijvoorbeeld aanbouw
HOE GAAT DEZE REGELGEVING IN ZIJN WERK: Start werkzaamheden: Elke bouwvergunning krijgt een codenummer, dat aan de Vlaamse regering wordt overgemaakt. Zo kan de Vlaamse overheid controles uitvoeren. Acht dagen voor de start van de werkzaamheden moet de EPB-verslaggever een startverklaring doorsturen naar het Vlaamse- Energieagentschap (VEA) Tijdens de werkzaamheden: Tijdens de werkzaamheden houdt de verslaggever alle zaken bij die de energieprestaties en het binnenklimaat van het gebouw beïnvloeden. Wijzing aan uitvoering van oorspronkelijk plan uit EPB- perspectief niet verboden, maar moeten wel voldoende bewaakt worden dat het gebouw blijft voldoen aan de EPB-vereisten. Na de werkzaamheden: Er wordt een definitieve EPB-berekening berekent voor de EPB-aangifte. Het eEPB-verslag dient dus als bewijs dat het gebouw aan de EPB-vereisten voldoet. Wat als het gebouw niet aan de EPB-vereisten voldoet? Dan kan de overheid administratieve boetes opleggen en wordt het gebouw in realiteit nog aangepast totdat het aan de eisen voldoet.
10.4 ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT EPC VOOR WOONGEBOUWEN: Het EPC moet beschikbaar zijn vanaf het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden, zo niet loopt de eigenaar een risico op boete. Op deze manier zijn de potentieel huurders en kopers op de hoogte gebracht. En de verkopers en verhuurders kunnen hun huis met een goed EPC de energiezuinige kenmerken van hun huis in de verf zetten. Het kerngetal wordt uitgedrukt in kWh/m2 en drukt uit wat het berekende jaarverbruik is ten opzichte van de bruikbare vloeroppervlakte van de woning. Er is ook een kleurenbalk aanwezig die van rood naar groen loopt gepositioneerd van de geldende referentiewaarden. Groene zone = goed.
Naast de score bevat het certificaat ook een aantal aanbevelingen. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht, maar bieden de huurder of koper nuttige informatie. Wat moet u als eigenaar doen als u uw woning wil verkopen? · ·
U zorgt ervoor dat er een EPC beschikbaar is en legt dit voor aan de koper Bij verkoop moet de originele EPC worden overgedragen aan de koper.
Vanaf wanneer moet het EPC aanwezig zijn ? Vanaf dat de woning te koop staat of te huur wordt aangeboden op de woningmarkt. Op deze manier kan de potentiële huurder of koper het EPC laten meespelen in hun besluit. Welke woningen vallen onder deze verplichting? · · · · · ·
Huis Appartement Studio Vakantiewoning Sociale woning Service flat
Welke woningen moet hieraan niet voldoen? · · ·
Woningen die onbewoonbaar werden verklaard Waar geen verwarmingssysteem aanwezig is : geen centrale verwarming, geen radiatoren, geen kachel Woningen waar enkel nog sfeerverwarming is
Wanneer er geen verwarming meer aanwezig is neemt de notaris dit zinnetje over in het contract, zodat men kan aantonen dat er geen EPC verplicht was.
Wie kan een EPC opmaken? · · ·
Een erkende energiedeskundige voor residentiële gebouwen type A Ernergiedeskundige van het VEA Erkend EPC-deskundige moet u een opleiding volgen
Moet u nog een EPC opmaken wanneer i kal een compromis heb over de verkoop? Ja vanaf dat men de woning te koop of te huur zet. Het EPC moet al aanwezig zijn voor de ondertekening van het compromis.
Moet ik een EPC laten opmaken bij verkoop van nieuwbouwwoning? U moet geen nieuwe EPC laten opmaken bij een nieuwbouw wanneer deze nog geldig is Als u dus een EPC hebt gekregen voor een nieuwbouw kan u deze ook gebruiken wanneer u deze later wilt verhuren of verkopen binnen de geldigheidstermijn van 10j. Moet ik EPC hebben wanneer de verkochte woning toch zal worden afgebroken of verbouwd? Ja, maar er zijn voldoende uitzonderingen. U moet geen EPC hebben als: · ·
U woning onbewoonbaar werd verklaard Geen verwarmingstoestellen in de woning aanwezig zijn
Kan ik mijn huis toch verkopen als ik geen EPC heb? Ja, maar u kan wel een boete krijgen van het VEA, wanneer u geen EPC heeft. Tussen de 500 en 5000 euro.
11 Conflicten in de bouw 11.1 AANSPRAKELIJKHEID IN DE BOUW Aansprakelijkheid in de bouw 1. aansprakelijkheid ten opzicht van derden derden = zijn rechtspersonen waarbij noch de aannemer, nog de ontwerper een overeenkomst hebben, maar die gebeurlijk wel schade kunnen oplopen als gevolg van de activiteiten van aannemers en/of ontwerpers. Vb: schade die optreedt aan de eigendom van derden als gevolg van werken Voorwaarden ? - er moet sprake kunnen zijn van een fout, nalatigheid of onvoorzichtigheid - er moet schade zijn bij een derde persoon (niet op een eigen werknemer) - er moet een oorzakelijk verband tussen beid zijn de verantwoordelijkheid voor schade aan derden duurt 30 jaar 2. aansprakelijkheid tegenover de opdrachtgever bij het realiseren van een gebouw hebben de verschillende partijen een bepaalde relatie ten opzichte van elkaar :
toch zijn deze verantwoordelijkheden moeilijk af te bakenen en overlappen ze elkaar door het : MELDINGSPLICHT in praktijk blijven aannemers en ontwerpers dus meestal “gedeeld verantwoordelijk” wanneer een schadegeval optreedt en is het zeer moeilijk om de verhouding tussen verantwoordelijkheden te bepalen. Tijdens de uitvoering van de werken : contractuele aansprakelijkheid = tot aan de definitieve oplevering bij contractuele aansprakelijkheid gaat het over zowel zichtbare als onzichtbare gebreken
na de uitvoering van de werken : de 10-jarige aansprakelijkheid = periode van 10 jaar vanaf de voorlopige oplevering hierbij mogen alleen onzichtbare gebreken ingeroepen worden voor schadeclaims indien ze voor zover de bewoonbaarheid en het gebruik in het gedrang brengen: aansprakelijkheid van onderaannemers en van de ingenieurs de onderaannemers en ingenieurs hebben dezelfde verantwoordelijkheid , maar dan t.o.v de hoofdaannemer samenhang van aansprakelijkheid doordat vele partijen betrokken zijn in het bouwwerk is het vaak de discussie hoeveel wie gaat betalen, daarom baseert de rechtbank zich op een deskundig verslag nl. een gerechtsexpert normaal wordt alle schade en gedane herstellingen vergoed aan de bouwheer maar in praktijk kunnen sommige partijen al failliet zijn of overleden zijn. Daarom hanteert men het principe van “veroordeling in solidum” = elke partij voor het geheel der kosten instaat, met mogelijkheid zelf de kosten te gaan terugvorderen bij de overige partijen.
P110!!!!! Expertise (deskundigenonderzoek) en conflicten in de bouw We onderscheiden : a) private expertises (in opdracht van bouwheer of andere partij) · scheikundig bodemonderzoek om de eventuele verontreiniging van de ondergrond te onderzoeken · mechanisch bodemonderzoek om de draagkracht van de ondergrond te onderzoeken · muurovername als men tegen een ander huis bouwt, dus als men een deel van de muur gebruikt van de buur moet men de muur afkopen · staat van bevinding aanstellen van een onpartijdig expert die alle schade opneemt aan het huis waartegen men bouwt zodat niks van schade kan verweten worden aan het bouwproces · partijdig advies bij gelede schade is het zo dat de opname ervan gebeurt door de verzekeringsmaatschappij die voor zo weinig mogelijk uitbetaling streeft, daarom zal de rechtbank advies vragen van een onafhankelijk expert. Dit is toepasbaar op het volgende puntje. · opname van brand en/of waterschade
b) gerechtelijke expertises (in opdracht van de rechtbank) · wanneer de rechter zicht onbevoegd verklaard om over technische aspecten van een bouwconflict te oordelen zal hij zich verlaten op het oordeel van een expert in dat vakgebied · bij tussenvonnis wordt te expert gevraagd om op de vragen van de rechter te antwoorden · de rechter baseert zich volledig op het verslag van de expert, beide partijen kunnen dan ook klacht indienen om een ander expert te wensen indien deze uit zou zijn op wraak conflicten in de bouw deze worden meestal uitgevochten in de rechtbank: men kan : · direct overeenkomen = minnelijke schikking · of in de private rechtbank = verzoeningscommisie in de bouw, deze werd in het leven geroepen om de enorme wachttijden bij het gerecht te omzeilen begrip hoofdelijke aansprakelijkheid : als de aannemer een 1-manszaak is Wat is deze commissie? · Een commissie opgericht door de confederatie Bouw, Bouwunie, test-Aankoop en koninklijke Federatie van architectenvereniging van België. · Er is een particuliere bouwheer betrokken, om bij bouwgeschillen het op een snelle en goedkope manier te regelen · Minimum aan formaliteiten en rekening houdend met de standpunten van de betrokkenen. · Deze oplossing is makkelijker voor beide partijen en verlicht het werk van de rechtbanken · Alle partijen moeten akkoord zijn om het geschil aan de Commissie voor te leggen, door het tekenen van een typebevoegdheidsclausule of typebeding in het aannemings en of architectencontract zelf. Commissie garandeerd? · · ·
Objectieve beoordeling Deskundige behandeling danzij inschakeling van deskundigen bemiddelaars met minstens 10 jaar ervaring Snelle afhandeling (max. 6 maanden)
De expert stelt dan een technisch verbindend verslag op dat de partijen principieel niet in twijfel kunnen trekken voor de rechter. Verzoeningsprocedure · · · · ·
Men organiseert een inleidende zitting Men stelt een ervaringsdeskundige aan Men organiseert een plaatsbezoek en probeert beide partijen plaatselijk te verzoenen Slaagt men daar niet in dan wordt een technisch verbindend verslag opgemaakt, ook voor later eventueel rechterlijke procedure Men garandeert echter ook dat alles onpartijdig en op tegensprekelijke wijze verloopt
Verzoeningskost Het inleiden van het dossier kost 375 euro, dit dekt alle verdere gemaakte kosten en is gelijk te verdelen over beide partijen. De partijen blijven échter meester over verdere kosten voor bijkomende onderzoeksdaden.
