9. A LAKÁSÉPÍTÉS FINANSZÍROZÁSA ÉS A PÉNZÜGYI STABILITÁS – VISSZA A KEZDETEKHEZ? HOUSING FINANCE AND FINANCIAL STABILITY – BACK TO BASICS?
Összegzés A lakásépítési piac látványos fellendülése és azt követő beszakadása súlyos pénzügyi instabilitást és jelentős terheket okozott sok ország gazdaságának az elmúlt években, markánsan rávilágítva a lakásszektor jelentőségére. Mégis figyelemreméltó az, hogy a lakáspiacok fellendülése és beszakadása mennyire eltérő mértékű pénzügyi instabilitást okozott az egyes országokban, jelentős részben az egyes országokban működtetett lakásfinanszírozási rendszerek különbözőségei – beleértve ebbe az egyes kormányok részvételének súlyát is – hatására. Ez a fejezet azt elemzi, hogyan működnek a lakásfinanszírozás működő rendszerei számos releváns fejlett és feltörekvő országban annak érdekében, hogy azonosítsa azokat a tényezőket, amelyek növelhetik a lakásfinanszírozási rendszerek és az általános pénzügyi stabilitást egy országban. Alapos vizsgálat tárgyát képezi az is, hogy a Magyarországon korábban működtetett lakásfinanszírozási rendszer miként jutott válságba. Bemutatásra kerül empirikus elemzések révén, hogyan ment végbe a jelzáloghitelek gyors növekedése. Elemzésre kerül a lakásfinanszírozási rendszer számos jellemzőinek a hatása a jelzáloghitelek alakulására. A fejezetben részletesen elemzésre kerülnek a bajba jutott devizahitelesek megsegítésére hozott kormányzati intézkedések legfőbb hatásai is. Végül e fejezet több konkrét javaslatot fogalmaz meg a válság miatt megtépázott magyar lakásfinanszírozási rendszer megújítására vonatkozóan. Summary Housing market booms followed by busts have been associated with financial instability and significant costs to the economy in many countries over the years, reflecting the importance of the housing sector. Still, the degree to which such house price boom-bust episodes have led to more widespread financial instability differs between countries, in part because of important differences in countries’ housing finance systems, including the role of government. This chapter analyzes housing finance systems in a number of representative advanced and emerging economies in order to identify factors that enhance the stability of housing finance systems and financial stability more generally. In particular, it examines aspects of housing finance systems in Hungary that contributed to financial instability in the recent crisis. The chapter draws in large part on empirical analyses that confirm that rapid mortgage credit growth. The analyses also account for the impact of a number of housing finance characteristics on mortgage credit The chapter will be analyzed in detail the effects of government measures to help distressed borrowers in foreign currency. Lastly the chapter makes specific recommendations for the housing finance system in Hungary, where the recent crisis in part had its origins.
9.1 Az állam szerepe a lakásfinanszírozásban A kormányzatok lakásfinanszírozásban való részvételének számos formája létezik. Ideértve azokat a szociális lakáspolitikai támogatásokat, amelyek az alacsony jövedelemmel rendelkezők és az első lakást vásárlókat segítik, a különféle adókedvezményeket, a lakásépítésekhez jelzáloghiteleket nyújtó állami pénzintézményeket, valamint mindazokat az állami forrásokkal támogatott vagy állami tulajdonban lévő lakásfinanszírozó szervezeteket, ügynökségeket, amelyek jelentős pénzügyi eszközökkel látják el a lakáspiacokat. Az állami részvétel célja általában a megfizethető lakhatás és lakáshoz jutás elősegítése, az új lakásépítések és a lakásfelújításokon keresztül az építőipari vállalkozások megrendeléseinek bővítése, ezáltal a gazdasági növekedés erősítése. Az állam növelheti és korlátozhatja is a versenyt a pénzügyi szektorban, és növelheti vagy akár csökkentheti a kamatfelárakat, valamint bővítheti és korlátozhatja is a lehetséges jelzálogtermékek választékát. A kormányzat részvétele lehet nagyon kedvező hatású egy ország gazdasági és társadalmi fejlődésének alakulására, ugyanakkor lehet akár nagyon kedvezőtlen is, ha az alkalmazott beavatkozás nem megfelelő, például ha egy kormányzat lehetőségein túl, nem fenntartható módon nyújt támogatásokat, kedvezményeket. Ezért kiemelkedően fontos kérdés az állam megfelelő részvételének kialakításakor a pénzügyi stabilitás fenntarthatóságának, javíthatóságának kérdése. A kormányzati részvétel leginkább a feltörekvő és újonnan iparosodott országokban jellemző, különösen a belföldi jelzálogpiacokon jelenlevő nagy állami tulajdonú vállalkozásoknak köszönhetően, de a fejlett országokban is általános. Mindazonáltal például az Egyesült Államok jelentősen eltér a többi országtól, miután a kormányzat sokkal nagyobb szerepet tölt be a lakásépítések finanszírozásában, mint sok más fejlett és kevésbé fejlett országban. A kormányzatoknak a világ országaiban elsősorban elterjedt lakáspiaci részvételének formái az alábbiak:1 1. Megfizethető lakások építése. Az állam sokszor közvetlenül ad formális megbízást megfizethető lakások építésére az alacsony jövedelemmel rendelkező háztartások részére. A feltörekvő és újonnan iparosodott országokban leggyakoribbak az állampolgárok első lakáshoz jutásához és az alacsony jövedelműek lakásépítéséhez nyújtott közvetlen állami támogatások. Ennek egyik különleges, speciális módja, amely elsősorban Németországban és Magyarországon jellemző, hogy az állam egy speciális szerződéses rendszeren keresztül a háztartások takarékpénztárakban vagy Bausparkassenekben elhelyezett lakáscélú megtakarítását támogatja adókedvezményekkel és kedvezményes kamatozású hitelekkel.2 2. Lakásépítéseket közvetve finanszírozó intézmények. Az alacsony jövedelemmel rendelkezők lakásvásárlásainak közvetlen támogatásával ellentétben a kormányok sokszor speciális intézményeket hoztak létre a lakásépítések közvetett finanszírozására például az Egyesült Államokban, valamint Japánban és Hollandiában. Az Egyesült Államokban egyedülállóan jelentős súlyt képviselnek a kormányzat által támogatott lakásépítést finanszírozó intézmények az értékpapírpiacon (például a Fannie Mae, a Freddie Mac és a Ginnie Mae révén) és a jelzálogpiacon (a Federal Housing Administration révén) egyaránt. Míg olyan fejlett országokban, mint például Japánban
1
International Monetary Fund: Global Financial Stability Report. Durable Financial Stability Getting There From Here. International Monetary Fund, April 2011. 124–127. 2 Lásd részletesebben erről például: DÜBEL, Hans-Joachim: Contract Savings for Housing. In: Loďc Chiquier – Michael Lea: (eds.): Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009.
és Dél-Koreában sokkal kisebb a kormányzati szervek piaci részesedése a jelzálogpiacon, mint az USA-beli társaiknál.3 1. táblázat: A kormányzatoknak a lakásfinanszírozás piacán való részvételének indexe, 2008
Kategóriasúlyok Alkategória -súlyok
Kormányzati támogatások különféle kategóriái és az azokhoz tartozó súlyok Kategória (A)-(D) Kategória (E) Kategória (F)-(G) Kategória (H) 0,25 0,25 0,25 0,25 0,0625
0,0625
0,0625
0,0625
0,25
0,125
0,125
0,25
(A) Támogatások az első lakásvásárláshoz vagy más vevők swapügyleteihez
(B) A lakásvásárlók támogatása a megtakarítási számlákhoz való hozzájárulás vagy kedvezményes díjak révén
(C) Kiválasztott csoportok, alacsonyés középjövedelműek támogatása
(D) Gondoskodási alapok korai visszavonhatósága lakásvásárlásra
(E) Lakásfinanszírozási alapok, kormányzati szervek által nyújtott garanciák és hitelek
(F) Adó levonhatósága a jelzálog hitelekből
(G) Tőke nyereségadó levonhatósága
(H) Többségi piaci részesedéssel rendelkező állami intézmények a jelzáloghitelezési piacon
(I) A kormányzati részvétel indexe (különböző súlyok alkalmazásával az egyes alkategóriák esetében
(J) Alternatív kormányzati részvétel indexe (a 8 alkategória egyforma súlyozásával
1 1
1 1 1 1 1
1 1
0,75 0,75 0,63 0,69 0,63 0,31 0,44
0,75 0,63 0,63 0,50 0,50 0,50 0,38
1 1
0,44 0,38 0,38 0,38 0,31 0,31 0,19 0,19
0,38 0,38 0,38 0,38 0,25 0,25 0,25 0,25
1
0,19
0,25
0,19 0,40
0,25 0,41
Feltörekvő és újonnan iparosodott országok Brazília 1 1 1 Szingapúr 1 India 1 1 Thaiföld 1 Indonézia 1 1 Taiwan 1 1 1 Orosz1 ország Dél-Korea 1 Chile 1 1 Kína 1 Malaysia 1 Szlovákia 1 Dél-Afrika 1 Csehország 1 Horvát1 ország Magyar1 ország Szlovénia 1 % és átlag 42% 47% 58% Fejlett országok Egyesült 1 Államok Ausztrália 1 1 1 Hollandia Kanada Francia1 ország Spanyol1 3
1 1 1 1 1
26%
1
1 1 1
1 1 1
1 1 1 1
1 1 1
63%
1 58%
11%
1
1
1
0,56
0,50
1 1
1 1
1 1 1 1
0,31 0,50 0,44 0,31
0,50 0,38 0,38 0,38
1
1
0,31
0,38
26%
LEA, Michael: Alternative Forms of Mortgage Finance: What Can We Learn From Other Countries? Harvard Joint Center for Housing Studies National Symposium (April). 2010. www.hofinet.org/documents/doc.aspx?id=271. (letöltés: )2014. január 19. LEA, Michael: International Comparison of Mortgage Product Offerings. Research Institute for Housing America, Mortgage Bankers Association (Washington, September). 2010. http://www.housingamerica.org/RIHA/RIHA/Publications/74023_10122_Research_RIHA_Lea_Report.pdf (letöltés: )2014. január 19.
ország Ausztria 1 1 1 Japán 1 1 Belgium 1 1 Dánia 1 1 Írország 1 1 Olaszország 1 1 Német1 1 ország Egyesült 1 Királyság % és átlag 14 36 21 7 29 64 86 0 Forrás: International Monetary Fund: Global Financial Stability Report Durable Financial Stability: Getting There Washington D.C. April 2011. 126., 170.
0,19 0,38 0,25 0,25 0,25 0,25 0,19
0,38 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25
0,13
0,13
0,29 0,31 from Here. IMF
Az Egyesült Államokon kívül a fejlett országokban a kormányok által támogatott vállalatok általában egyáltalán nem vagy csak korlátozottan támogatják a lakásfinanszírozó alapok portfolióinak tőkefelhalmozását. A német fejlesztési bank, a Kreditanstalt für Wiederaufbau például kizárólag csak mindazok jelzálog hiteleit támogatja, akik a kereskedelmi bankoktól olyan hitelt vesznek fel, amely energiahatékony lakások megépítésére és más, társadalmilag kívánatos célok megvalósítására (üzleti célú start-up vállalkozások indítása, idősek otthona építése stb.) szolgálnak. Malajzia kormánya pedig az általa támogatott másodlagos jelzálogpiaci likviditási eszközökkel (Cagamas) a hitelek refinanszírozását támogatja, de azok kezdeményezését viszont nem. 3. Felügyeleti és szabályozási struktúrák. A legtöbb fejlett országban vagy nagyon egyszerű a jelzáloghitelek szabályozása, vagy több szabályozó együttes bevonásával szabályozzák ezt a területet. Az Egyesült Államok ezen a területen is eltér a többi fejlett országtól, mivel a jelzálog szabályozás rendszere rendkívül széttagolt a sok különféle hatóság miatt, amelyek mindegyike a különböző pénzintézmények egy-egy típusának a szabályozását végzi. Amíg az amerikai jelzáloghitel nyújtók általában egy vagy több szövetségi szabály és állami törvény hatálya alá tartoztak, amelyek együttesen határozták meg a felügyelet erejét és intenzitását a válság előtt, addig a betétgyűjtő intézményekre és a bankholding vállalatokra, valamint azok leányvállalataira sokkal szigorúbb szabályozás vonatkozott, mint a független jelzáloghitel brókerekre és hitelezőkre. 4. Adókedvezmények. A fejlett országokban, valamint a feltörekvő és újonnan iparosodott országokban egyaránt széles körben elterjedtek, habár ezen adókedvezmények természete jelentősen megváltozott az utóbbi években. A legtöbb kormány ösztönzi a saját tulajdonú lakások építését, főként kedvezőbb adózási feltételek révén. Amint azt Keen, Klemm és Perry egy 2010-ben készült tanulmányában megjegyzi, olyan átfogó jövedelemadó-rendszerre lenne szükség, amely teljesen semleges a háztulajdonosok vonatkozásában. Véleményük szerint adózási szempontból az lenne optimális, ha a bérleti díjak és a házakon szerzett tőkejövedelem egységesen lenne megadóztatva, a jelzáloghitelek kamatainak levonhatóságával kombinálva.4 A gyakorlatban azonban ritkán adóztatják a beszámított bérleti díjakat és a házak tőkenyereségét az elsődleges lakhelyül szolgáló házak esetében, ezzel jelentős torzulást idézve elő az elsődleges lakhelyül szolgáló saját tulajdonú lakásépítések javára, amelyet tovább erősít a jelzáloghitelek kamatainak levonhatósága ott, ahol ez létezik. Kivételnek számít ebből a szempontból
4
KEEN, Michael – KLEMM, Alexander – PERRY, Victoria: Tax and the Crisis. Fiscal Studies, vol. 31. 2010/1. 43–79.
Hollandia és Svájc, ahol megadóztatják a beszámított bérleti díjakat.5 Több országban levonhatók a jelzáloghitelek kamatai, gyakran felülről korlátozzák az alacsony marginális adókulcsokat. Csak az Egyesült Államokban lehetséges a jelzáloghitelek kamatainak majdnem teljes levonhatósága a beszámított bérleti díjak beszámítása nélkül. 5. Kormányzati részvétel és lakástulajdon. A kormányzati részvétel logikája gyakran ösztönzi a háztulajdon-szerzést. Azonban a két tényező nem mindig áll szoros kapcsolatban egymással. Sok fejlett országban, mint például Ausztráliában magas a saját tulajdonú lakások aránya anélkül, hogy jelentős lenne a kormányzat részvétele a lakásépítések terén.6 Több országban pedig éppen részben azért alacsony a saját tulajdonú lakások aránya, mivel az állam, mint például Németországban, sokkal inkább a bérlakások építését támogatja, mintsem a saját tulajdonú lakások építését. 9.2 A lakásfinanszírozás és pénzügyi stabilitás kapcsolatának szorosabbá válása A pénzügyi válság markánsan mutatott rá arra, hogy a piaci szereplők felelőtlen magatartása alááshatja a pénzügyi rendszer alapjait, és minden fél, de különösen a fogyasztók esetében súlyos bizalomvesztéshez és rendkívül káros társadalmi és gazdasági következményekhez vezethet. Számos fogyasztó vesztette el a pénzügyi szektorba vetett bizalmát, a hitelfelvevők számára pedig egyre nehezebben fizethetővé váltak a felvett hitelek, aminek következtében nőtt a nem teljesítések és a jelzálogfedezetek kényszerértékesítéseinek száma. Emiatt a G20 csoportba tartozó országok megbízták a G20 csoport Pénzügyi Stabilitási Tanácsát, hogy a lakóingatlanokhoz kapcsolódó megfelelő hitelezési feltételekre vonatkozóan új, a korábbiaknál szigorúbb alapelveket állapítson meg.7 Ennek érdekében a G20 csoport Pénzügyi Stabilitási Fóruma 2008. április 12-én elkészített egy tanulmányt a G7 országok pénzügyminiszterei számára, amely részletes ajánlásokat tett a pénzpiacok és pénzügyi intézmények ellenállóbbá tételére. Ezek a javaslatok a pénzügyi felügyeletek működésének alábbi öt területére terjedtek ki:8 1. A prudenciális tőke, likviditás- és kockázatkezelés felügyeletének megerősítése; 2. A hitelezési feltételek átláthatóságának és a fedezetül szolgáló ingatlanok és ingóságok értékelések megbízhatóságának növelése; 3. A hitelminősítések szerepének és alkalmazásának megváltoztatása; 4. A hatóságok kockázatok iránti érzékenységének a felerősítése; 5. A pénzügyi intézmények stressz tűrőképességét javító robosztus intézkedések végrehajtása. Jóllehet a pénzügyi válság kapcsán a legnagyobb problémák közül több az Európai Unión kívül keletkezett, az uniós fogyasztók adósságszintje igen jelentőssé vált, és a tartozások nagy 5
International Monetary Fund: Debt Bias and Other Distortions: Crisis-Related Issues in Tax Policy. IMF Fiscal Affairs Department, Washington D.C., June 2009. 6 LEA, Michael: International Comparison of Mortgage Product Offerings. Research Institute for Housing America, Mortgage Bankers Association (Washington, September). 2010. http://www.housingamerica.org/RIHA/RIHA/Publications/74023_10122_Research_RIHA_Lea_Report.pdf (letöltés:2014. január 19. ) 7 Az alábbi országok delegáltak tagokat a Pénzügyi Stabilitási Tanácsba: Argentína, Ausztrália, Brazília, DélAfrika, Dél-Korea, Egyesült Államok, Egyesült Királyság, Franciaország, Hollandia, Hong Kong, India, Indonézia, Japán, Kanada, Kína, Mexikó, Németország, Olaszország, Oroszország, Spanyolország, Svájc, Szaud-Arábia, Szingapúr, Törökország. 8 Financial Stability Forum: Report of the Financial Stability Forum on Enhancing Market and Institutional Resilience. 7 April 2008.
része éppen a lakóingatlanokhoz kapcsolódó hitelekben koncentrálódott. Ezért az Európai Unió illetékes szervezeti úgy vélték, hogy meg kell szilárdítani az Európai Unió e területre vonatkozó szabályozási keretét, elsősorban annak érdekében, hogy összhangban álljon a nemzetközi elvekkel és megfelelő módon alkalmazza a széles választékban rendelkezésre álló eszközöket. Többek között a hitelfedezeti arányt, a hitel–jövedelem arányt, az adósságjövedelem arányt és egyéb hasonló mutatókat, vagyis olyan szinteket határozzon meg, amelyek esetében a hitelek nem minősülnek megengedhetőnek, illetve egyéb kiegyenlítő intézkedéseket olyan helyzetekben, amikor a fogyasztók számára nagyobb a mögöttes kockázat, vagy amikor ilyen intézkedésekre a háztartások túlzott eladósodottságának megelőzése érdekében van szükség. Tekintettel a pénzügyi válság által napvilágra került problémákra, valamint a hatékony és versenyképes, a pénzügyi stabilitáshoz hozzájáruló belső piac biztosítása érdekében az Európai Bizottság a piacok felelősségteljességének és megbízhatóságának megteremtésével és a fogyasztói bizalom helyreállításával összefüggésben már 2009 márciusában több intézkedést javasolt a lakóingatlanokhoz kapcsolódó hitel-megállapodásokra vonatkozóan.9 Így többek között javaslatot tett egy megbízható szabályozási keret létrehozására a hitelközvetítéssel kapcsolatban. Az „Egységes piaci intézkedéscsomag – Tizenkét mozgatórugó a növekedés serkentéséhez és a bizalom növeléséhez” című, 2011. április 13-i közleményében a Bizottság újfent megerősítette a hatékony és versenyképes belső piac melletti elkötelezettségét. Végül 2014. február 4-én született meg az a lakóingatlanokhoz kapcsolódó hitelmegállapodásokról szóló irányelv, amely már egyaránt tükrözi az Európai Parlament és az Európai Tanács álláspontját is.10 Az Európai Bizottság szerint: „a pénzügyi válság megmutatta, hogy a felelőtlen hitelezés és hitelfelvétel milyen súlyos következményekkel jár mind a fogyasztó, a pénzügyi szektor és az egész gazdaság vonatkozásában. Ezért a helytelen gyakorlatok megakadályozása az európai egységes piac vonatkozásában kifejezett jelentőséggel bír.” Az irányelv fő célja, hogy elősegítse a felelős jelzáloghitelezést, és magas szintű fogyasztóvédelmi előírások révén megakadályozza a felelőtlen hitelfelvételt/hitelnyújtást, a fizetési késedelem kialakulását és a nemfizetés negatív következményeit (végrehajtás). A Tanács és a Parlament véleménye szerint a korábbi uniós szabályozások a jelzáloghitelek vonatkozásában nem kellően rendezték a megtévesztő reklámok, a tisztességtelen feltételek, továbbá a szerződéskötés előtti tájékoztatás kérdését. Az irányelv a hitelnyújtók számára már olyan előírásokat tartalmaz a hitelképesség felmérésére, amely kimondja: ha a felmérés eredménye negatív, az intézmény nem nyújthat hitelt. Az irányelv emellett előírásokat tartalmaz a hitelközvetítők engedélyezésére, felügyeletére, nyilvántartására vonatkozóan is annak érdekében, hogy a közvetítők egységes elvek mentén tudjanak bármely tagállamban hiteltermékeket közvetíteni. A számos fogyasztóvédelmi előírás közül kiemelendő a standard információs dokumentum (ESIS) alkalmazására irányuló rendelkezés, melynek révén a fogyasztók képessé válnak a különböző jelzáloghitel-termékek összehasonlítására. Az ESIS fogyasztóbarát módon tartalmazza a termékek legfőbb jellemzőit, és átláthatóan mutatja be az azokhoz kapcsolódó kockázatokat. Az irányelv emellett követelményeket fogalmaz meg a félrevezető hirdetések, az értékesítők képzési kritériumai, az árukapcsolás tilalma, az elő- és végtörlesztés, valamint az értékbecslés kapcsán.
9
Lásd például részletesebben az Európai Bizottság „Impulzusok az európai gazdaság élénkítéséhez” című, 2009. március 4-i közleményében. 10 Az Európai Parlament és a Tanács 2014/17/EU irányelve a lakóingatlanokhoz kapcsolódó fogyasztói hitel megállapodásokról és a 2008/48/EK és a 2013/36/EU irányelv és az 1093/2010/EU rendelet módosításáról
Magyarországon a pénzügyi stabilitás fenntartása és erősítése érdekében a Magyar Nemzeti Bank új feladatokat kapott az új jegybank törvény keretében, másrészt az új feladatokhoz új eszközök kerültek hozzárendelésre. Ezek közül is kiemelkedő a szerepe a 2013. október 1-jén megalakult Pénzügyi Stabilitási Tanácsnak. A Pénzügyi Stabilitási Tanács a Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény alapján létrehozott döntéshozatali testület, mely hatáskörébe tartozik a Monetáris Tanács által meghatározott stratégiai keretek között a törvény 4. § (5) és (7)–(9) bekezdésében meghatározott feladatokkal, többek között a pénzügyi közvetítőrendszer egészével, illetve a pénzügyi piacok stabilitásával kapcsolatos döntéshozatal. Habár az empirikus vizsgálatok eredményei különösen a feltörekvő országok esetében nem támasztják alá egyértelműen a hitelfedezeti arány korlátainak hatásosságát, mégis feltételezhető, hogy van pozitív kapcsolat a hitelfedezeti arányok, a hitelek és a lakásárak növekedése között, legalábbis rövidtávon. Mindazon prudenciális intézkedések, amelyek határt szabnak a megfelelő mértékű hitelezésnek, tompíthatják a lakáspiac túlzott felfuttatásából származó kockázatokat.11 Ugyanakkor számolni kell azzal is, hogy a hatékony prudenciális korlátok egyúttal a szabályozatlan szektorokba terelhetik a hitelfelvevőket. Ezért különösen fontos az, hogy végre ezek a korlátozások egységesen minden jelzáloghitel nyújtóra kiterjedjenek: bankokra és nem bankokra egyaránt. Az is nagyon fontos, hogy ezek a korlátozások minden részletet figyelembe vegyenek, beleértve a hitelfelvevők összes kötelezettségeit a jelzálog mellett. A megfelelő hitel fogalmának meghatározásakor tekintettel kell lenni az egyes országok lakás- és jelzálogpiacának olyan jellemzőire is, mint például az ingatlanok relatív költségei. Végül azt is figyelembe kell venni, hogy az abszolút hitelfedezeti korlátok kizárhatják az amúgy hitelképes első alkalommal lakásvásárlókat/hitelfelvevőket.12 Ezért játszanak különösen fontos szerepet a jelzálog-biztosítások abban a néhány országban, ahol magas hitelfedezeti limiteket alkalmaznak.13 Alternatív megoldás lehet ilyen esetekben, ha a bankfelügyelők magasabb kockázati súlyokat rendelnek a nem megfelelő jelzálog ingatlanokhoz.14 9.2.1 A korábbi kormányzati részvétel újraértékelésének szükségessége A kormányzat szerepét a lakáspiacokon mindig gondosan át kell vizsgálni, mivel akaratlanul is növelheti a pénzügyi instabilitást. A kormány részvétele az ingatlanpiacokon meglehetősen költséges is lehet államháztartási szempontból, és nem is mindig túl hatékony a lakásárak csökkentésében. Szükség van ugyanakkor jól kalibrált kormányzati részvételre, amely kevésbé koncentrál a közvetlenül nyújtott jelzáloghitelekre, sokkal inkább a lehetséges rendszer pénzügyi stabilitására és az externális hatásokra összpontosít. A jobban kalibrált kormányzati részvétel célzott intézkedésekkel olyan társadalmi célok megvalósítására törekszik, mint például a megfizethető lakások építése és a lakhatás biztosítása az alacsony jövedelműek számára. A lakásfinanszírozással foglalkozó állami szervezeteket mindig 11
CROWE, Christopher – DELL’ARICCIA, Giovanni – IGAN, Deniz – RABANAL, Pau: Policies for Macrofinancial Stability: Options to Deal with Real Estate Booms. IMF Staff Discussion Note 11/02 International Monetary Fund, Washington D.C., 2011. 12 Lásd bővebben: Financial Services Authority (FSA): Mortgage Market Review. FSA Discussion Paper 09/3 (October). www.fsa.gov.uk/pages/Library/Communication/PR/2009/140.shtml (letöltés: )2014.április 14. 13 BLOOD, Roger: Mortgage Insurance. In: Loďc Chiquier – Michael Lea: Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009. 14 SCHARFSTEIN, David: Comments on the Future of Housing Finance. Presentation at the FRS/FDIC Conference on Mortgages and the Future of Housing Finance, October 25–26. 2010. www.fdic.gov/bank/analytical/cfr/oct2010-conf.html (letöltés: )2014. április 14.
gondosan szükséges megszervezni és átláthatónak kell lennie. Továbbá a kormány garanciavállalásainak mindig egyértelműnek kell lennie az árak alakulására, a kockázatok enyhítésére vonatkozóan, és a hitelezők számára legyen nyilvánvaló, hogy túlzott kockázatvállalás esetén a kormányzat nem fogja őket megmenteni válság esetén. Ha a kormányzati intézkedések aránytalanul a lakástulajdon megszerzését támogatják, ezzel felerősíthetik a lakásárak ingadozását a kormányzat és a pénzügyi vállalkozások növekvő versenye miatt, a kormányzat által támogatott jelzáloghitelek és enyhe hitelfeltételek következtében. Néhány országban ezért érdemes újraértékelni a korábban folytatott lakáspolitikát, és célszerűbb lehet jó minőségű bérlakásokat a korábbiaknál jobb feltételekkel kínálni az alacsony jövedelmű háztartások számára. A saját tulajdonú és a bérlakások többszintű adóztatása ezt kiegészítve segíthet csökkenteni a saját tulajdonú lakások iránti túlzott nagyobb keresletet a lakáspiacokon. Ezért különösen azokban az országokban, ahol a beszámított bérleti díjak és a házakon szerzett tőkejövedelem nincs megadóztatva, célszerű maximalizálni a jelzáloghitelek kamatainak levonhatóságát, és kizárólag az elsődleges lakhelyül szolgáló ingatlanok megszerzéséhez szükséges jelzáloghitelekre alkalmazni. 9.2.2 A kockázatkezelés, a kockázatviselési feltételek és a felügyelet átalakításának szükségessége Majdnem lehetetlen túlbecsülni a jobb belső kockázatkezelési gyakorlat és kockázatviselési feltételek jelentőségét mind a jelzáloghitel kezdeményezők, mind a befektetők, brókerek, hitelezők, valamint a gyenge kockázatviselés szankcionálás és a megerősített prudenciális felügyelet esetében. A jelzáloghitelezésen alapuló üzletág egyik sarokköve a jó kockázatvállalási feltételek, amelyeknek konzisztensnek kell lenniük az összes különféle jelzáloghitelező és befektető esetében. A teljes üzletágra kiterjedő standardok esetében különösen fontos, hogy a lehető leggondosabban írják elő a jelzáloghitelek alapjául szolgáló ingatlanok értékelésének, a hitelfelvevők hitelképességének és az általuk benyújtott adatok ellenőrzésének, valamint azok független és megfelelő értékelésének szabályait. Ebben az összefüggésben a hitelfedezeti15 és az adósság jövedelem aránymutatók16 határértékeinek a megállapítása kellő óvatosság mellett hasznos felügyeleti eszközként alkalmazható a hitelek és a lakásárak túlzott növekedésének megfelelő visszafogására. Ebben az esetben értelemszerűen e mutatóknak a lakásfinanszírozási rendszer szempontjából lényeges vonásait értve, nem pedig más makroprudenciális intézkedéseket, mint például az anticiklikus hitelfedezeti limiteket17 vagy a dinamikus céltartalék képzést. Magyarországon 2015. január elsejétől lép hatályba a túlzott lakossági eladósodás és a devizahitelezés újbóli felfutásának megakadályozása érdekében a jövedelemarányos törlesztőrészlet korlátozás.18 Az új adósságfék-szabályozás három pillérből áll. A jövedelemarányos 15
Hitelfedezeti arány a hitelfelvevő eladósodottsága a lakásfedezet értékéhez képest (ez az ún. hitelfedezeti arány, az LTV-mutató, Loan-to-value ratio). Nem pusztán a nem teljesítő hitelek magas aránya okoz problémát a bankoknak, hanem az is, hogy egyes hiteltípusokban rendkívül magas a lakosság eladósodottsága a lakásfedezet értékéhez képest (ez az ún. hitelfedezeti arány, az LTV-mutató). Az ügyfelek számára is veszélyes a magas LTV-mutató, hiszen fennáll a kockázata annak, hogy ha értékesítésre kerül is az ingatlan a fizetésképtelenség miatt, a bank további nagy összeget követel majd az adóson. Magyarországon a lakáscélú devizahiteleknél vált a legkritikusabbá a helyzet: 2013. harmadik negyedévében, amikor 56,5%-ra emelkedett a 90% feletti LTVmutatóval rendelkezők aránya az egy évvel korábbi 52,9%-ról. 16 Az adósság–jövedelem arány a hitelfelvevő eladósodottsága az általa rendszeresen kapott jövedelemhez képest. Az adósság–jövedelem aránymutató, a DTI mutató, Debt-to-income (DTI ratio) az adós tartozásaihoz kapcsolódó havi fizetési kötelezettségeit fejezi ki havi jövedelmeinek százalékában. 17 Lásd részletesebben: CROWE, C. – DELL’ARICCIA, G. – IGAN, D. – RABANAL, P.: Policies for Macrofinancial Stability: Options to Deal with Real Estate Booms, i. m. 18 Magyar Nemzeti Bank 2014. évi sajtóközlemények: A jövedelemarányos törlesztő-részlet szabályozás.
törlesztő-részlet mutató (JTM) az ügyfelek rendszeres, legális jövedelmének meghatározott arányában korlátozza az új hitelfelvételkor maximálisan vállalható törlesztési terheket, és ezzel mérsékli az ügyfelek eladósodását. A hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezett hiteleknél (például jelzáloghitelek) a fedezetek (lakásérték) arányában korlátozza a felvehető hitelek nagyságát. Az új szabályozás harmadik eleme, hogy rendelkezésre álló jövedelemként csak az igazolt, legális nettó jövedelem (munkabér, nyugdíj, családi pótlék stb.) számítható majd be. Ha az MNB erőteljes lakossági hiteldinamikát észlel, az adósságfék szigorításával kívánja korlátozni a túlzott hitelkiáramlást. 2. táblázat: A 2015-től hatályos új MNB szabályozás fő tartalmi elemei Jövedelemarányos törlesztő-részlet JTM Definíció
Havi törlesztő-részletek összege/havi nettó igazolható jövedelem. Az eszköz Az ügyfelek túlzott célja eladósodottságának megakadályozása, törlesztési képességük biztosítása. Kit véd az Elsősorban az adóst védi, hiszen intézkedés? megakadályozza a túlzott törlesztési teher vállalását. Milyen Minden hiteltípusra és pénzügyi hiteltípusra lízingre vonatkozik. vonatkozik? Lehetséges Jövedelmi kategóriák és a hitel differenciálás devizaneme szerint. Egyéb hatás
Hitelfedezeti aránymutató HFM Bruttó hitel/vagyontárgy értéke. A vagyontárgy megfelelő fedezetet nyújtson a hitelre vonatkozóan (egy esetleges értékcsökkenés esetén is). Elsősorban a hitelezőt védi a nem teljesítéskori veszteségek minimalizálásával. Csak a jelzáloggal és gépjárművel fedezett hitelekre és pénzügyi lízingre vonatkozik. A fedezet típusa (lakás vagy gépjármű) és a hitel devizaneme szerint.
A feketegazdaság visszaszorulását ösztönözheti (ha a hitelfelvétel során csak az igazolható jövedelem vehető figyelembe).
Forrás: PALKÓ István: Itt az MNB bejelentése: új világ jön a lakossági hiteleknél. Portfolio.hu, 2014. augusztus 27.
http://www.portfolio.hu/vallalatok/penzugy/itt_az_mnb_bejelentese_uj_vilag_jon_a_lakossag i_hiteleknel.202897.html?utm (letöltés: 2014. 08. 27.) 9.2.3 A tőkepiaci jelzálog-finanszírozás hatékonyabb ösztönzésének szükségessége Kiemelkedő kérdés a magánforrások optimális allokációját lehetővé tevő jelzálog értékpapír piacokon a kezdeményező-befektetőket ösztönzők megfelelő igazítása. A válság egyik fontos tanulsága, hogy nem engedhető meg a jelzálogpiacokon az, ami az Egyesült Államokban és a világ számos országában a válság előtt bekövetkezett: a jelzálogeszközök és -díjak maximalizálásának ösztönzése a jelzálogeszközök minőségének a rovására. Ebben a tekintetben hasznosak lehetnek azok a politikai kezdeményezések, amelyek célja, hogy arra ösztönözzék a jelzáloghitel kibocsátókat, hogy csökkentsék hitelkockázati kitettségüket a mögöttes hitelek és azok értékpapírosítását lehetővé tevő tranzakciókon belül. Emellett a
jegyzési feltételek javulását segítheti a magán források értékpapírosításának megújítása is.19 Szükség van a szolgáltatási színvonal és a felügyelet javítására, és jobban össze kell hangolni a kibocsátók és befektetők ösztönzését is. A fedezett kötvények fontos kiegészítő eszközök lehetnek a jelzáloghitelek finanszírozásának értékpapírosításában. Ugyanakkor a fedezett kötvények ösztönzése során mindig figyelemmel kell lenni ezen támogató intézkedések lehetséges hatásaira: a bankcsődökre és a betétbiztosítási programokra. A fentiekben vázolt intézkedések jelentős mértékben hozzájárulhatnak egy a jelenleginél jóval stabilabb lakásfinanszírozási rendszer kialakításához. Számos más a lakásfinanszírozási tényező is lényegesen befolyásolhatja a pénzügyi stabilitást, beleértve a különböző országokban jellemző jogi kereteket, pénzügyi infrastruktúrát stb., továbbá, ha jelzáloghitel termékek esetében jelentős különbségek vannak a feltételek, kockázatok vonatkozásában a hitelezők és a kölcsönfelvevők között. A változó kamatozású jelzáloghitelek esetében alkalmazott kamat felső határ például jelentősen korlátozhatja a kölcsönvevők nem fizetési kockázatát, mialatt egyúttal csökkenti a hitelezők lehetséges hozamát is. Kimutatták, hogy a jelzálog kikötése korlátozza a hitelfelvevők felelősségét, és ösztönzőleg hat a hitelek nem teljesítésére. Az, hogy a hitelezők mikor és milyen mértékben folyamodhatnak a hitel nem teljesítése esetében a jelzálog elvételéhez, számos tényezőtől függ, többek között az adott ország jogi környezetétől vagy a hitelfelvevő számára rendelkezésre álló más forrásoktól is. A hátralékos hitelekkel kapcsolatos kárenyhítési mechanizmusok esetében különösen fontos lehet a reagálási sebesség a lakáspiacon kialakuló sorozatos visszacsatolási stresszhelyzetek kialakulásának elkerülése miatt. Különösen a feltörekvő és újonnan iparosodott országokban a lakásfinanszírozási rendszerek fejlesztése során érdemes figyelembe venni a más országokban ezen a téren eredményesen alkalmazott legjobb gyakorlatok megfelelő adaptálását. Ennek során különösen fontos, hogy pénzügyileg és jogi szempontból is arányos, kiegyensúlyozott, új rendszer jöjjön létre. Ezekben az országokban célszerű a hitelfedezeti és adósságjövedelem felső határokat alacsonyabban megállapítani, mint a fejlettebb országokban, mivel az a tapasztalat, hogy ezekben az országokban a pénzügyi és a gazdasági visszaesés sokkal súlyosabb.20 Az újonnan iparosodott és feltörekvő országokban fokozottabban célszerű megvizsgálni a hitelfedezeti arány limitek esetleges hatásait, különös tekintettel a szabályozatlan informális pénzügyi szektor esetleges bővülésének megakadályozása érdekében. Például az adósság-jövedelem arány határok megszabása esetében érdemes feltárni az informális szektorokból származó lehetséges jövedelmek mértékét. Továbbá érdemes ezeken a piacokon teljes mértékben kiiktatni azoknak a nagyon bonyolult termékeknek az alkalmazását, mint például a devizában kikötött jelzálog vagy a deviza indexelt jelzáloghitel kamatok, ahol a piacok nem nyújtanak ezekhez megfelelő fedezeti lehetőségeket, és a hitelfelvevők nem képesek az ezekhez a termékekhez kapcsolódó kockázatok beárazására. A kevésbé fejlett országokban a háztartásoknak sokkal kevesebb lehetőségük van ezeknek az árfolyam kockázatoknak a fedezésére. Emellett a refinanszírozási eszközök kiválasztásánál mindig számba kell venni a választott eszközök, mint például a fedezeti kötvények vagy az értékpapírosítás alkalmazásának teljes kockázatmérséklő képességét és a mögöttes jogi elemek lehetséges hatásait. A kevésbé fejlett országokban különösen célszerű megerősíteni a kormányzat szerepét a jobb szabályozások kidolgozása és a széleskörű tájékozottság jobbítása (az elérhető hitel termékek nyilvántartása és elemzése, a háztartások pénzügyi ismereteinek a javítása) terén, és célszerű óvakodni a jelzálogtermékek
19
International Monetary Fund: Global Financial Stability Report, World Economic and Financial Surveys. IMF, Washington D.C. October 2009. 20 CLAESSENS, Stijn – KOSE, M. Ayhan – TERRONES, Marco E.: How Do Business and Financial Cycles Interact? IMF Working Paper International Monetary Fund, Washington, D.C., 2011.
közvetlen támogatásától, illetve a jelzálogtermékek árának adókedvezmények és támogatások révén történő torzításától.21 9.3 A magyar lakásfinanszírozás korábbi modelljének válságba jutása A bankok termékkínálatának az alakítását, árazását tekintve két, lényegében eltérő modell közismert a szakirodalomban:22 ● a konzervatív (az egykori nyugat-európai) és ● az akvizíciós (a gyorsan iparosodó – délkelet-ázsiai és észak-amerikai – országokból származtatott). A magyar piacon körülbelül az ezredfordulóig a konzervatív modell volt a jellemző, amelynek a lényege a következőképpen foglalható össze: a bank szolgáltat, és minden egyes terméke önállóan árazott, és nyilvánvalóan minden termékért külön-külön fizetnie kell annak, aki igénybe veszi azokat. Az akvizíciós modell központi eleme a verseny az ügyfelekért, jellemzői a rejtett árak, a feltételekhez kötött árkedvezmények, az egymáshoz rendelhető termékekre figyelő fejlesztés, vonzóan árazott termékcsomagok. A modellváltás, az akvizíciós modell felé való fordulás eredményeként a lakosság által felvett hitelek összege 2002 és 2010 között közel öt és félszeresére emelkedett. 3. táblázat: A háztartások készpénz- és betét-, valamint hitelállományának alakulása 2002 és 2012 között (milliárd Ft) Év
Készpénz és betét
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
5 090 5 923,9 6 438,8 7 240,7 7 830,3 8 506,6 9 637,6 10 096,3 9 954,5 10 671,9 10 402,7 10 215,2
Változás 2002-höz képest 116,38% 126,50% 142,25% 153,84% 167,12% 189,34% 198,36% 195,57% 209,66% 204,38% 200,69%
Hitelek
1 932,7 3 146 4 094,9 5 147,2 6 183,8 7 528,8 9 698,2 9 748,1 10 585,2 10 418,1 9 521,7 8 449,1
Változás 2002-höz képest 162,78% 211,87% 266,32% 319,96% 389,55% 501,80% 504,38% 547,69% 539,04% 492,66% 437,17%
Készpénz és betét/Hitelek 263,36% 188,30% 157,24% 140,67% 126,63% 112,99% 99,38% 103,57% 94,04% 102,44% 109,25% 120,90%
Forrás: Saját szerkesztés a Magyar Nemzeti Bank. A nemzetgazdaság pénzügyi számlái. Pénzügyi eszközök és kötelezettségek állománya. Nem konszolidált állományok. Időszak végén táblázat megfelelő adatai alapján.
A rendszerváltásig a hazai lakosságot egyértelműen megtakarítói pozíció jellemezte. Az államadósságot így nagyrészt a lakossági megtakarítások finanszírozták. Ez a pozíció 2002 után folyamatosan leépült, és csak 2010-et követően kezdett ismét javulni. Önmagában szemlélve a lakossági megtakarítások növekedése látványos volt. 2002 és 2009 között a 21
CHIQUIER, Loďc – LEA, Michael (eds.): Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009. 22 BÁNFI Zoltán: (M)értéktelenül – A lakossági hitelek növekedése a válság előtt. Hitelintézeti Szemle, 9. évf. 2010/4. 350–351.
készpénz- és betétállomány csaknem a kétszeresére, 5090 milliárd forintról 10 000 milliárd forint fölé növekedett. Ez a növekedés nem volt egyenletes, a legnagyobb ütemű növekedés 2007-ről 2008-ra következett be. Ugyanakkor a lakossági hitelek állományának a növekedése többszöröse volt ugyanebben az időszakban a készpénz- és betétállományénak, 1932,7 milliárd forintról 9748,1 milliárd forintra, több mint ötszörösére növekedett. Az idősor egészét tekintve a készpénz- és betétállomány két év kivételével minden évben meghaladta a hitelállomány összegét. A hitelállomány 2010 végén azonban már 630,7 milliárd forinttal magasabb volt a készpénz- és betétállománynál. A készpénz- és betétállomány többlete, amely 2002-ben még meghaladta a 3100 milliárd forintot, egyre erőteljesebben gyorsulva apadt el 2010-ig. A periódus egészére jellemző trend nem magától, hanem egyértelműen a válságnak betudhatóan tört meg 2009-ben. Amikoris a hitelek állománya gyakorlatilag bezuhant és ettől kezdődően a hitelállomány egyre gyorsuló csökkenése vált jellemzővé. 4. táblázat: A háztartásoknak nyújtott lakáscélú és fogyasztási hitelek állománya a felhasználás célja szerinti részletezésben 2002 és 2013 között, a december végi adatok alapján (milliárd Ft) Év
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lakáscélú hitelek 781,2 1 508,3 1 910,1 2 283,2 2 699,5 3 145,5 3 918,5 3 976,2 4 383,1 4 243,0 3 534,8 3 340,6
Szabad felhasználású jelzáloghitelek
188,8** 388,2 746,8 1 268,7 2 041,1 2 098,1 2 556,0 2 662,4 2 307,0 2 155,3
Személyi hitelek
Gépjármű vásárlási hitelek
328,1* 463,3 431,3 460,6 545,6 642,1 598,3 565,9 511,5 401,3 343,3
84,3* 83,2 142,5 211,8 254,3 319,4 291,3 299,0 337,7 265,7 289,2
Áruvásárlási Összesen és egyéb hitelek 781,2 72,9* 1 993,6 86,3 2 731,7 96,8 3 342,0 106,2 4 224,9 79,7 5 293,8 75,5 6 996,6 93,3 7 057,2 73,5 7 877,5 48,3 7 802,9 39,0 6 547,8 35,2 6 163,6
* 2004. márciusi adat, ** 2005. január végi adat Forrás: Saját szerkesztés a Magyar Nemzeti Bank. A lakáscélú hitelek állománya szektor, lejárat és deviza szerinti bontásban és a háztartásoknak nyújtott fogyasztási hitelek állománya a felhasználás célja szerinti részletezésben táblázatok megfelelő adatai alapján.
A lakásépítés, lakásvásárlás egyértelműen hitelvezérelt, hitelkondíció-függő volt már 1990 előtt is, s ez csak fokozódott az ezredfordulót követően. A lakáshitelek állománya 2002 és 2011 között közel a hatszorosára növekedett. A növekedés 2009-ig rendkívül dinamikus, évről évre több mint 15%-os volt. 2008-ban, abban az évben, amelynek az őszén Magyarországot telibe találta a gazdasági válság, trend fölött, közel 25%-kal növekedett az állomány. 2010-től viszont a válság hatására jelentős csökkenésnek indult. A lakásépítési hitelekhez hasonlóan ugrásszerű növekedés következett be az úgynevezett szabad felhasználású hitelek esetében is. Szerepe a lakáshitelek után az összes háztartási hitelen belül 2006-óta a legjelentősebb, s az évek során egyre nagyobb arányt képviselt. A banki gyakorlat elsősorban a lakossági hitelek két fő csoportját különbözteti meg:23 • az ingatlanfedezettel rendelkezőt és 23
BÁNFI Z.: (M)értéktelenül – A lakossági hitelek növekedése a válság előtt, i. m. 355.
•
az ingatlanfedezettel nem rendelkezőt.
Az ingatlanhoz, ingatlanfedezethez tapadó illúzió – amely szerint értéktartó, forgalomképes és viszonylag könnyen likvidálható – indokolta ezt a csoportosítást, és tette lehetővé a szabad felhasználású jelzáloghitelek 2004 és 2011 közötti elképesztő mértékű, több mint 13,5szeresére történő növekedését. Gyors felfutásához az is hozzájárult, hogy a Lakossági Bankközi Adósnyilvántartó Rendszerben (BAR) – amelynek későbbi elnevezése Központi Hitelnyilvántartó Rendszer (KHR) – nem tiltott, és ingatlannal rendelkező ügyfelek – szemben a szintén ingatlanfedezetű lakásvásárlási hitelekkel – gyakorlatilag minden kötöttség nélkül vehették igénybe ezt a hiteltípust. A személyi hitelek a legrégebbi, már a rendszerváltás előtt is létező lakossági hitelfajta, amely a folyószámlahitel-típusú hiteleknek tulajdoníthatóan a vizsgált periódusban már nem mutatott nagyobb dinamizmust. 2002 és 2008 között „csupán” közel kétszeresére nőtt az állománya. Ráadásul a válság bekövetkeztét követően 2009-től jelentős csökkenésnek indult az állománya. A gépjármű-vásárlási hitelek összege közel három és félszeresére növekedett 2002 és 2010 között. Az áruvásárlási és egyéb hitelek állománya 2002 és 2006 között közel másfélszeresére nőtt, azóta azonban meglepő módon, 2009-et leszámítva, jelentősen csökkent. A fogyasztási hitelek összege 2002 és 2010 között több mint hatszorosára nőtt, és eltérő ütemben ugyan, de egészen 2010 végégig folyamosan növekedett. A háztartásoknak nyújtott fogyasztási hitelek állománya az összes háztartásoknak nyújtott hitelen belül a 2003-as 24,3%-ról 2010-re a közel kétszeresére, 45,6%-ra emelkedett. Míg a fogyasztási hitelek állománya 2003-ban a lakáshitelek (1508,3 milliárd forint) egyharmadát sem érte el, 2010-ben már 79,7%-áig növekedett, elsősorban a szabad felhasználású jelzáloghiteleknek köszönhetően, amely a legdinamikusabban növekvő hitelcsoporttá vált. Az úgynevezett devizahitelekre 2004-től szokott rá a lakosság. Euróban denominált hitellel ugyan már 2002-ben is találkozhattunk, összesen 12 milliárd forintnak megfelelő összegben, s bár állománya 2010-re a tizenhét és félszeresére, 210,1 milliárd forintra emelkedett, így is csak 5,3%-a volt a teljes lakáshitel-állománynak. Az euró bázisú hitel jelentősége csupán 2009-től emelkedett némiképp, mivel az új hiteleknél gyakorlatilag a svájci frank és japán jen helyére lépett forrásszerzési, szabályozási és egyéb okok miatt. Az egyéb devizában denominált lakáshitelek felfutása 2004-ben indult, állománya évről évre gyorsulva növekedett, de igazi lendületet 2007-ben kapott, amikor az előző, amúgy is duplázó évhez képest is még 63%-kal nőtt. Ennek a gyors növekedésnek az eredményeként az egyéb devizában denominált lakáshitelek részaránya a teljes lakáshitel-állományon belül 2010-re számottevően, 57,1%-ra növekedett. A devizahitelek felfuttatásának az időszakában a hazai bankok folyamatosan jobbnál jobb, már-már amerikai típusú ajánlatokkal bombázták a lakosságot a lakás-, a jelzálog- és gépjárműhitelek esetében is. Ennek eredményeként ezekben az években a legkonzervatívabbnak számító OTP Bank Nyrt. esetében is mérséklődött a megkívánt fedezeti szint a lakáshiteleknél, és kiemelt körzetekben a hitel biztosíték arány közelített a többi bank által elvárthoz. Tény ugyanakkor, hogy valamennyi hazai bank gyakorlata még ennek ellenére is rendkívül biztonságosnak volt tekinthető még ebben az időszakban is az Egyesült Államok bankjai vagy az angol, ír, spanyol bankok lakásvásárlásfinanszírozási gyakorlatához képest, ahol minimális vagy akár 0 saját erőt vártak csak el. A bankok versenye azonban Magyarországon is általában rendkívül kiélezett volt az ekkor még igen magas profittal kecsegtető egyéb, devizában denominált hitelek esetében. És ha csak a tortán osztozkodtak volna egymás közt, most kisebb volna a baj. De csábító akcióikkal számottevően növelték magát a tortát. Ezek nélkül a lakosság eladósodottsága lényegesen alacsonyabb lett volna, különösen az egyéb devizában denominált hitelek aránya esetében.
5. táblázat: A háztartásoknak nyújtott lakáscélú és fogyasztási hitelek állománya a felhasználás célja szerinti részletezésben 2002 és 2013 között, a december végi adatok alapján (milliárd Ft) Év
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lakáscélú hitelek Forint
Euró
769,1 1 490,2 1 764,8 1 808,6 1 788,3 1 683,6 1 545,7 1 496,8 1 541,4 1 587,5 1 626,9 1 579,0
11,9 17,9 21,9 37,5 38,7 36,1 54,2 210 256,1 277,1 235,6 224,8
Fogyasztási hitelek Egyéb deviza 0,1 0,3 123,2 458,1 872,4 1 425,9 2 318,7 2 269,4 2 585,5 2 378,4 1 672,4 1 536,7
Forint
Euró
495,2 511,6 518,1 479,1 469 530,2 681 812,4 940,6 949,7
43,6 86 77,8 68,7 78,1 207,9 224,3 233,5 190,3 181,4
Egyéb deviza 93,8 461 929,8 1 600,8 2 530,9 2 343,3 2 534,5 2 514,0 1 881,9 1 691,7
Forrás: Saját szerkesztés a Magyar Nemzeti Bank. A lakáscélú hitelek állománya szektor, lejárat és deviza szerinti bontásban és a háztartásoknak nyújtott fogyasztási hitelek állománya a felhasználás célja szerinti részletezésben táblázatok megfelelő adatai alapján.
A fedezeti kötvények az egyik leggyakoribb módja a jelzáloghitelek finanszírozásának. A magyar Országgyűlés a hosszú lejáratú kölcsönnyújtás elősegítése, a jelzáloghitelezési aktivitás javítása, a fedezeti kötvénypiac működésének előmozdítása érdekében alkotta meg a 1997. évi XXX. törvényt a jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről. 2005-ig a fedezeti kötvények voltak a forintban denominált jelzáloghitelek a fő forrásai. A devizalapú (euró, de főként svájci frank) jelzáloghitelezés növekedése miatt 2006-tól kezdődően a fedezeti kötvények aránya a jelzáloghitelezés finanszírozásában 2012 végére lecsökkent a teljes jelzáloghitel állomány mintegy 25%-ára. Míg a forint alapú jelzáloghitelek esetében a fedezeti kötvények aránya mindvégig magasabb volt, 2013 végén mintegy 33% volt. Az összes jelzálogkötvény állomány (a devizában és a forintban denominált hitelek esetében együttesen) 2012 végén 1447 milliárd forintot (körülbelül 5 milliárd eurót) tett ki. Ez az összeg éves szinten mintegy 9%-kal csökkent. Magyarországon nem használnak jelzálog fedezetű értékpapírokat a jelzáloghitelek fedezésére. Tekintettel arra, hogy a külföldi denominált jelzáloghitelek egyre nagyobb jelentőségre tettek szert az évek során, ezért a betétfinanszírozás és a külföldi anyabankok költséghatékony alapjainak a jelentősége is megnőtt a válság előtt, de ez a növekvő trend megtört 2009-ben. Magyarországon a bankszektorban a hitel–betét arány 2009 januárjában elérte a maximális, mintegy 160%-os szintet. 2012 végére a pénzügyi válság miatt és a tőkeáttétel-csökkentési erőfeszítések hatására csökkent mintegy 115%-ra. A magyar háztartások devizában történő túlzott eladósodásának folyamatait vizsgáló parlamenti bizottság megállapította, hogy a lakossági devizahitelek állománya a 2010. évi magyar GDP megközelítően 24%-át tette ki, és mindenféle egyéb híresztelések ellenére a devizában fennálló adósságon belül a fogyasztási és egyéb hitelek részaránya magasabb volt,
mint a lakáshiteleké. Jóllehet a fogyasztási és egyéb hitelösszegek költségvetésre terhet jelentő hatása kisebb, de áttételesen a háztartások törlesztésre fordítható jövedelem összegeit és az ország adósságállományát is jelentősen befolyásolta.24 A parlamenti vizsgálóbizottság úgy értékelte, hogy a 2003–2004. évtől gyorsuló ütemben elinduló devizahitelezés alapvető katalizátora a kamat volt. A háztartások fogyasztási és egyéb hitelei, valamint a lakáshitelek tekintetében is azt tekintették mérvadónak, hogy a devizakamatok sokáig alacsonyabb értéket mutattak a forintkamatoknál, és a különböző lehetséges hatásokat, de különösen a hosszabb távon lehetséges következményeket a felvevők nem kalkulálták megfelelő alapossággal. Az ügyfelek csak kamatoldali gondolkodását és a választás tényét nem is lehetne kifogásolható magatartásnak felróni akkor, ha a lakosság kellőképpen tájékozott lett volna az árfolyamkockázatok lehetséges nagyságáról, illetve azt is kalkulálhatták volna előre, hogy a bankok az esetleges árfolyammozgások valamennyi terhét át fogják hárítani a hitelfelvevőre. Szükség lett volna olyan mélységű lakossági tájékoztatásra is, amelyből kiderül legalább részben az is, hogy milyen nagyok lehetnek a devizahitel kockázatai, és azt sem ártott volna a lakosság tudomására hozni, hogy ezeket a kockázatokat a bankok teljes egészében a hitelfelvevőre fogják áthárítani.25 Az eligazodást voltak hivatottak segíteni 1990-et követően az új típusú reklámok, azonban inkább csak mennyiségbeli változás következett be ezen a téren, mintsem a részletes és informatív tájékoztatás vált volna jellemzővé. Ez mára sem változott sokat, csupán a jogszabályok adta korlátok próbálják megfelelő irányba terelni a hirdetéseket, a viszonylag új jogi normák például igen részletesen tárgyalják a megtévesztés tilalmát. A hitelfelvevők „jóléti illúziója” és a bankok intenzív piacszerzési törekvései, az azt erősítő erőteljes reklámkampányok egymást is erősítve egyre kockázatosabb valuták és ügyletek felé terelték a lakosságot. Óriási reklámdömping és médiakampányok közepette a PSZÁF és a Bankfelügyelet sem hoztak létre olyan környezetet, amelyben a hitelfelvevők helyes döntéseket hozhattak volna. Az MNB az általa magasan tartott alapkamat révén még tovább gyorsította a devizahitelek és az egyre kockázatosabb valuták felé történő elmozdulást. A parlamenti vizsgálóbizottság tényként rögzítette, hogy sem a Jegybank, sem a PSZÁF – az egyébként jó szándékú figyelemfelhívások és tájékoztatások mellett – nem tettek semmit az ellen, hogy a bankok, különösen a külföldi tulajdonúak már szinte standardizált termékként kezelték az óriási kockázatokat hordozó devizahitelezést még a válság és a válságos helyzetű gazdaság közepette is. A kialakult helyzetet tovább rontotta, hogy nagyszámú hitelközvetítő kapcsolódott be a folyamatba, akik sajátos érdekeiknek megfelelően egyre erőteljesebben terelték a hitelfelvevőket a kockázatos ügyletek felé.26 Azután bekövetkezett az, amire a nem megfelelő tájékoztatás miatt senki sem számított, és egyáltalán nem volt megfelelően felkészítve: A 2008-ban kitört pénzügyi, gazdasági válság hatására a reálgazdasági gyengülés mellett a forint euróval szembeni gyengülése, majd a svájci frank szinte valamennyi valutával szembeni jelentős felerősödése. Az árfolyamváltozások és a kockázati felárak emelkedése együttesen jelentősen megnövelte a háztartások törlesztő részleteit.
24
Az Országgyűlés Alkotmányügyi, igazságügyi és ügyrendi bizottságának jelentése a 2002–2010. közötti lakossági deviza-eladósodás okainak feltárásáról, valamint az esetleges kormányzati felelősség vizsgálatáról. Budapest, 2012. február. 5–6. 25 I. m. 7–8. 26 I. m. 9.
Ugyanakkor a parlamenti vizsgálóbizottság azt is megállapította, hogy a nemzetközi szervezetek (a Nemzetközi Valutaalap, az Európai Bizottság, a Világbank, az Európai Központi Bank és a Deutsche Bank is) ezt megelőzően szinte egybehangzóan hívták fel a figyelmet a devizahitelezés kockázataira, és ugyan nem „követeltek” lépéseket, de hatáselemzéseikre hivatkozva pénzügyi stabilitási szempontból minősítették az átlagostól nagyobb kockázatúnak a magyar gyakorlatot. Konkrétan az IMF úgy minősítette a Keleteurópai régióban Magyarországot, mint ahol a leggyengébb a szabályozói fellépés a lehetséges kockázatok mérsékelésére, egyértelműen utalva ezzel a szükséges jegybanki és kormányzati lépések elmaradására.27 A parlamenti vizsgálóbizottság a korábbi magyar kormányok és az államapparátus, illetve a kormánytól független intézmények felelősségét a 2002–2010 közötti lakossági devizaeladósodásának kialakulásában többek között az alábbi kérdések esetében látta megalapozottnak:28 • • • • • •
•
A magyar kormányok 2002 és 2008 között gyakorlatilag teljes mértékben negligálták a lakosság deviza-alapú eladósodásának rendszerkockázatát. A 2002-től elindult felelőtlen költségvetési költekezés a kiszorító hatáson keresztül közvetlenül hozzájárult a forintforrások drágaságához. A lakástámogatási rendszer változásai széles körben tették vállalhatatlanná a forintalapú lakásfinanszírozást, és serkentették ezzel a devizahitelek keresletét. A jogszabályi környezet módosításának lehetősége fel sem merült, de még a veszélyekre figyelmeztető kommunikáció szintjén sem óvta a Kormány a mind kockázatosabb körülményektől a lakosságot. A magán-nyugdíjpénztári kötelező portfolió-választás 2008. őszi jogszabályi időzítése az erre irányuló kifejezett szándékok létezése esetén sem lehetett volna szerencsétlenebb. A Magyar Nemzeti Bank ugyan a kormányoknál sokkal előbb észlelte és kommunikálta is a keletkező rendszerkockázatokat, de lépései nem voltak olyan erőteljesek, hogy érdemben módosítsanak a devizahitelezésben érintett szereplők motivációján. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a teljes vizsgált időszakban képtelennek bizonyult arra, hogy megfelelő súllyal jelenítse meg a fogyasztóvédelmi érdekeket a devizahitelezés folyamatában. Még olyan eklatáns jelenségek esetében sem lépett közbe, mint amilyen a hitelközvetítők tömeges megjelenése a devizahitelek terítésénél, vagy a THM félrevezető alkalmazása, nem is beszélve a manipuláló reklámok kérdésköréről. A PSZÁF a jelenségekhez mérten elkeserítően erőtlen, csak a kockázatok észlelésének dokumentálására alkalmas lépéseire csak az a kézenfekvő magyarázat kínálkozik, hogy a szervezet vezetői nem akartak vagy nem mertek élesebben konfrontálódni a kormányzati politikával, illetőleg a bankrendszerrel.
A parlamenti vizsgálóbizottság a bankrendszer érintett szereplőinek felelősségét a 2002–2010 közötti lakossági deviza-eladósodás kialakulásában többek között az alábbi kérdések esetében látta megalapozottnak:29
27
I. m. 11. I. m. 62–64. 29 I. m. 65–67. 28
•
•
•
•
A hazai bankok úgy emelték a lakossági szektor devizahitelezését növekedési versenyük központi termékévé, hogy kezdetektől tisztában voltak a kockázatok aránytalan megosztásával. A kidolgozott szerződéses megoldások eleve abból indultak ki, hogy jelentősebb sokkok vagy rendszerszintű problémák fellépése esetén azokat az ügyfelekre – kritikus tömeg elérése esetén rajtuk keresztül az aktuális kormányra – lehessen továbbhárítani. Tették mindezt annak tudatában, hogy az ügyfelek elsöprő többségének nyilvánvalóan nem álltak és nem is állhattak rendelkezésre olyan eszközök, amelyek segítségével e kockázatokat fedezhették volna. A moral hazard fogalmát ez a magatartás biztosan kimeríti. Az ügyfelek kockázati tájékoztatása a formális előírásoknak ugyan megfelelt, de a ténylegesen fennálló információs aszimmetriák felszámolása tipikusan nem is állt a bankok szándékában. Sőt mi több: az információs aszimmetriákra alapozva igyekeztek versenyelőnyt szerezni a termékek valós tulajdonságait elrejtő konstrukciók (halasztott törlesztés, kezdeti akciós kamatidőszak stb.) és manipulatív információk, illetve reklámok alkalmazásával. A hitelközvetítők bevonása a devizahitelek tömeges terítésébe az ügyfelek reális kockázati felvilágosítását olyannyira ellehetetlenítette, hogy az a banktulajdonosi érdeket is sértette a hitel portfolió minőségének szisztematikus rontásán keresztül. A bankrendszer intézményrendszere – egyes ritka kivételektől eltekintve – versenypozícióik megtartása és jövedelmezőségi érdekeik miatt minden gátlás nélkül vette át azokat a finanszírozási technikákat, amelyek nem minden elemükben illeszkedtek a magyar gazdaság elemeihez, de különösen nem a hitelfelvevők viszonyaihoz. Az eredményérdekeltségüket biztosítandó olyan eladási technikákat alkalmaztak, amelyek ugyan nem ütköztek közvetlenül jogszabályi tiltásba, de a jó ízlés határait és a tisztességes üzleti magatartás viszonyait alapvetően feszegették.
A parlamenti vizsgálóbizottság a lakosság érintett szereplőinek felelősségét a 2002–2010 közötti lakossági deviza-eladósodás kialakulásában többek között az alábbi kérdések kapcsán állapította meg:30 • • •
Elemi arányérzék hiánya a célok és lehetőségek összevetésekor. Perspektivikus, hosszabb horizontú tervezés és kalkuláció hiányai. A privát hasznok és társadalmi kockázatkezelés kombinációját valós opciónak, sőt természetesnek tartó gondolkodásmód.
9.4 A bajba jutott devizahitelesek megsegítésére hozott Otthonvédelmi Program legfőbb hatásai Az állam részéről a fizetési nehézségekkel küzdő devizahitelesek az Otthonvédelmi Akció keretében juthattak segítséghez. A Magyar Kormány 2011 májusában hozta létre az Otthonvédelmi Akciótervet.31 Az egyes intézkedéscsomagok az alábbiak voltak: 1. Törlesztés rögzített árfolyamon Az Országgyűlés 2011. június 20-án fogadta el a 2011. évi LXXV. törvényt a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok 30
I. m. 68. 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról 31
2.
3.
4.
5.
kényszerintézkedésének rendjéről. Az árfolyamrögzítést választó adósok havi törlesztő részlete 36 hónapos időszakra (de legkésőbb 2014. december 31-ig) került rögzítésre a svájci frank esetében 180 HUF/CHF, az euro esetében 250 HUF/EUR, míg a japán jennél 2 HUF/JPY árfolyamon. 2013 folyamán az árfolyamgát-konstrukcióhoz való hozzáférés feltételei több lépésben enyhültek. Az árfolyamgát kiszélesítésével a belépés megnyílt a korábban erre nem jogosult, alacsonyabb státuszú háztartások számára is. 2013 végéig a devizaalapú jelzáloghitel szerződéssel rendelkezők 32%-a lépett be az árfolyamgátba. Kényszerértékesítési kvóták A tömeges kilakoltatások elkerülésére és a lakáspiac védelme érdekében bevezetett kvótarendszer értelmében a 90 napot meghaladó fizetési késedelemmel rendelkező lakossági jelzáloghitel-szerződések darabszámához viszonyítva 2011 negyedik negyedévében azok 2%-ának, 2012-ben negyedévente 3%-ának, 2013-ban negyedévente 4%-ának, 2014-ben negyedévente 5%-ának esetében kezdeményezhető árverés. 2015. január elsejétől minden érintett ingatlan szabadon értékesíthető és birtokba vehető. A kvótákat megyénként, valamint Budapesten külön-külön kell alkalmazni. 2013 novemberében az árfolyamgát kiszélesítésével egyidejűleg sor került a kilakoltatási moratórium meghosszabbítására 2014. április 30-áig (a moratórium eredetileg a három téli hónapra érvényes). Ez a bírósági ítélettel elrendelt kilakoltatásokra vonatkozik, így a 60 napnál nem régebben a lakásban élő önkényes lakásfoglalókra például nem, és közép-, illetve hosszú távon nem jelent megoldást az eladósodott háztartások lakhatási helyzetének rendezésére. Nemzeti Eszközkezelő Társaság A Nemzeti Eszközkezelő Társaságot 100 millió forint jegyzett tőkével, 1,9 milliárd forint tőketartalékkal 2011. augusztus 30-án alapította meg az MNV Zrt. A Bankszövetséggel kötött megállapodásnak megfelelően az Eszközkezelő 25 000 ingatlant kell megvásároljon 2014 végéig, továbbá a Nemzeti Eszközkezelő által megvásárolt ingatlanok nem számítanak be a kényszerértékesítési kvótába. Végtörlesztés Ezen intézkedések fő célja az volt, hogy az adósok kedvezményes árfolyamon teljesíthessék a deviza (többnyire svájci frank) alapú jelzáloghiteleiket. 2012. január végéig közel 120 ezer ügyfél több mint 600 milliárd forintot fizetett be végtörlesztésre, és a január végi határidőig még majd ezermilliárd forintnyi plusz végtörlesztési szándékot jelentettek be. Bankszövetséggel kötött megállapodás A Kormány és a Bankszövetség által 2011. december 15-én aláírt dokumentum négy fő részre tagolódik: három rész a Kormány és a Bankszövetség közötti megállapodást tartalmaz, míg a negyedik rész az úgynevezett Növekedési Paktum.
A kormányzati intézkedések egyik legfőbb hatása az volt, hogy az összes fennálló lakossági jelzáloghitel állomány jelentősen lecsökkent, elsősorban a Magyar Kormány által bejelentett és 2011 szeptemberétől 2012 áprilisáig tartó kedvezményes előtörlesztési lehetőségek eredményeként. Nemzetközi összehasonlításban is 2012 és 2014 között Magyarországon jelentősen lecsökkent a lakáscélú jelzáloghitelek összes fennálló összege, ellentétben az EU számos országával (például: Belgium, Csehország, Dánia, Egyesült Királyság, Lengyelország, Németország, Svédország). 7. táblázat: Az összes fennálló lakáscélú jelzáloghitel állományának alakulása negyedévenként 2012–2013 (millió €)
2012. I.
2012. II.
2012. III.
2012. IV.
2013. I.
2013. II.
2013. III.
2013. IV.
166 870 20 961
169 657 20 575
171 322 21 290
173 401 21 750
174 193 21 495
176 152 21 737
177 823 22 492
179 645 21 694
239 556 1 499 259
241 373 1 565 940
241 761 1 587 307
242 856 1 553 837
244 066 1 498 424
244 561 1 480 111
245 078 1 521 524
240 508 1 531 643
852 000
857 600
863 900
874 200
880 800
888 500
897 500
902 600
644 716
650 815
653 019
652 725
651 316
648 486
646 668
637 135
Írország
129 593
128 696
127 538
126 744
125 688
124 553
123 708
122 585
Lengyelország Magyarország Németország Olaszország Portugália Románia
75 633
76 334
78 277
79 434
78 339
77 088
79 229
80 812
20 906
20 890
20 509
19 985
19 346
19142
18 856
18 499
1 164 627
1 167 711
1 176 349
1 184 853
1 186 614
1 193 162
1 202 466
1 208 822
366 801
367 089
366 235
365 588
364 624
363 908
362 363
361 390
133 703
112 655
111 606
110 520
109 615
108 573
107 544
106 585
8 066
8 248
8 510
8 766
8 962
9 187
9 057
9 243
313 848 320 461 336 142 334 922 348 732 336 349 Svédország 659 940 654 417 647 992 641 510 633 572 627 797 Spanyolország Forrás: EMF Quaterly Review, Q4 2013. European Mortgage Federation, 4.
344 782
340 379
619 168
612 819
Belgium Csehország Dánia Egyesült Királyság Franciaország Hollandia
A kormányzati intézkedések másik nagyon fontos hatása a deviza alapú hitelek súlyának jelentős mérséklődése volt. A nem teljesítő jelzáloghitelek állománya az összes fennálló hitel mintegy 20%-át, míg a forint hitelek esetében 10%-át tette ki 2012 végén. A kedvezményes előtörlesztés 2011. szeptemberi lehetőségének meghirdetése előtt a hitelek mintegy 56%-a volt svájci frank alapú hitel. Ezt követően 2012 végére ez az arány 45%-ra csökkent. Ezzel egy időben a forint alapú hitelek aránya ugyanebben az időszakban 34%-ról 46%-ra nőtt. Ez az intézkedés elsősorban azokat a családokat segítette, amelyek képesek voltak egy összegben visszafizetni deviza (többnyire svájci frank) alapú jelzáloghiteleiket, mivel a rögzített árfolyam a svájci frank estében mintegy 30%-kal volt kedvezőbb az aktuális árfolyamnál. A két árfolyam közötti különbözetet a hitelezőknek kellett finanszírozniuk. Ez a jogszabály átmenetileg ösztönzőleg hatott a refinanszírozási tevékenységre is, mivel egyes adósok a deviza alapú hiteleik visszafizetését új forint alapú jelzáloghitelekből finanszírozták. Más adósok pedig az ingatlanjaik eladásából finanszírozták azok kedvezményes árfolyamon való visszafizetését. Ezek az események 2012 első felében pozitív befolyást gyakoroltak a magyar jelzáloghitel piacra (növelve a refinanszírozói aktivitást és az ingatlanok eladását). A 2012-es év második felében azonban ismét a korábbi negatív trendek váltak jellemzővé a lakás- és jelzáloghitel piacokon, szinte teljesen elapadt a hajlandóság a hitelfelvételre. Nemcsak a fennálló hitelek száma csökkent, hanem az új hitelek száma is. Az új hitelek külföldi devizában történő nyújtását megtiltotta a kormány, ezáltal új hitelek már csak forintban voltak felvehetők. A jelzálogpiac ösztönzésére és a magas kamatok (10% feletti) negatív hatásainak enyhítésére a kormány új támogatási rendszert vezetett be 2012 szeptemberétől. Mivel az első eredmények nem voltak túl biztatóak, az új hitelezés nem nőtt 2012 negyedik negyedévében,
a támogatási feltételeken tovább javítottak 2013 januárjától (fix arányos kamattámogatás nyújtása az első 5 évben). A kormány intézkedéseinek további fontos hatása volt, hogy az Európai Unióban kiugróan magas magyar jelzáloghitel kamatok is jelentős csökkenésnek indultak 2012 első negyedévétől, és 2013 végére 13,05%-ról 8,69%-ra csökkentek. 8. táblázat: A jellemző jelzáloghitel kamatlábak alakulása negyedévenként 2012–2013
Belgium Dánia Egyesült Királyság Franciaország Hollandia Írország Lengyelország Magyarország Németország Olaszország Portugália Románia Svédország Spanyolország
2012. I.
2012. II.
2012. III.
3,90 4,46 3,40
3,67 4,33 3,70
3,59 4,08 3,82
4,02
3,70
4,48 3,13 7,00
2012. IV.
2013. I.
2013. II.
2013. III.
2013. IV.
3,69 4,06 3,74
3,64 3,95 3,56
3,50 3,71 3,37
3,62 4,16 3,22
3,84 4,27 3,14
3,50
3,20
3,00
2,90
3,10
3,00
4,34 3,00 7,10
4,19 3,12 7,10
4,07 3,43 6,60
4,04 3,16 6,00
3,80 3,21 5,20
3,65 3,31 5,20
3,64 3,25 5,20
13,05
12,82
12,80
11,95
11,15
9,82
8,91
8,69
3,29
3,04
2,85
2,78
2,77
2,57
2,82
2,85
3,90 4,15 5,16 3,98 3,47
3,72 3,91 4,83 3,76 3,22
3,54 3,69 4,51 3,37 2,94
3,43 3,45 4,29 2,90 2,66
3,47 3,31 4,41 2,70 2,90
3,44 3,18 4,40 2,59 2,91
3,37 3,15 4,63 2,65 2,78
3,19 3,28 5,02 2,38 2,84
Forrás: EMF Quaterly Review, Q4 2013. European Mortgage Federation, 8.
A fizetési nehézségekkel küzdő jelzáloghitelesek helyzetének rendezése érdekében kidolgozott programcsomag fontos eleme volt egy nemzeti eszközkezelő szervezet létrehozása, amely már az új kormány megalakulását követően bemutatott, 2010. júniusi 29 pontos akciótervében is szerepelt. Az Otthonvédelmi Akcióterv keretein belül létrehozott Nemzeti Eszközkezelő feladata egy olyan program működtetése, amely a jelzáloghiteltörlesztés miatt súlyosan eladósodott, a gazdasági válság miatt kiszolgáltatott helyzetbe került családok lakhatását hosszú távon biztosítani képes. A korábban példa nélküli konstrukció lényege, hogy az Eszközkezelő a hiteladósok ingatlanát az állam javára megvásárolja, egyben biztosítja a bérlés lehetőségét. A társaság küldetése a fentiekkel összhangban az otthonok és a családok védelme, a gazdasági válság hatásainak tompítása. A Magyar Állam nevében a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. minden olyan ingatlant megvásárol, amelynek eladásához a hitelező pénzügyi intézmények hozzájárulnak. A Nemzeti Eszközkezelő ennek érdekében felveszi a kapcsolatot a hiteladóssal, időpontot egyeztet vele, hogy a lakóingatlant leltárba vegye, valamint, hogy megkössék az adásvételi szerződést és a bérleti szerződést. Ennek eredményeképp a korábbi hiteladós – mint bérlő – továbbra is az otthonában maradhat.
Bérlőként az Eszközkezelőtől határozatlan időtartamra bérli az ingatlant, melynek használatáért havi bérleti díjat fizet.32 A Nemzeti Eszközkezelő 2012. január 1-jétől fogad lakásfelajánlásokat, a programot több körben bővítették. Az eredeti terveknek megfelelően 2013 végéig összesen 15 ezer eladósodott család, vagyis 60–70 ezer személy lakhatását rendezte a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. 33 A Kormány az 1279/2011. (VIII. 10.) Korm. határozatban hirdette meg a Szociális Családiház-építési Program megvalósítását, hogy elhelyezést biztosíthasson azon személyek számára, akik devizaalapú jelzáloghitel szerződésből, valamint forint alapú jelzáloghitelszerződésből fakadó tartozás miatt elveszítették lakóingatlanukat. A program Ócsa közigazgatási területén egy 236 ha nagyságú állami tulajdonú területen valósul meg, lebonyolítására a BMSK Beruházási, Műszaki Fejlesztési, Sportüzemeltetési és Közbeszerzési Zrt. kapott megbízást. A Belügyminisztérium a Magyar Építész Kamara közreműködésével 2011. augusztus 30-án kiírta a Szociális Családiház-építési Program I. üteme után építendő további 420 családi ház és a közösségi épületek beépítési és környezetalakítási javaslatára vonatkozó ötletpályázatot. A pályázat célja az volt, hogy megalapozza a teljes Program (500 lakás és közösségi épületek) megvalósításához szükséges további településrendezési feladatokat, a területre vonatkozó építési szabályozás elkészítését. A Belügyminisztérium adatai szerint a lakóegyüttes felépítése 2,36 milliárd forintba került (beleértve az eredetileg tervezett 500 lakásra méretezett infrastruktúra-hálózat kiépítését is). Az egy lakásra jutó átlagos támogatási összeget figyelembe véve a program költséghatékonysága nem mondható igazán jónak, ezért e projektet ebben a tekintetben mindenképpen át kell alakítani.34 A Nemzetgazdasági Minisztérium 2013 márciusában arra kérte az önkormányzatokat, hogy önkormányzati lakások szociális alapú bérlésének lehetőségével vállaljanak részt a jelzáloghitel- tartozásuk miatt lakhatásukat vesztő háztartások problémáinak megoldásában. Figyelembe véve az önkormányzati tulajdonban levő lakásállomány rendkívül alacsony arányát, e téren az önkormányzatoknak nincsenek tartalékaik, ezért úgy tűnik, nehezükre esik kiírni ilyen pályázatokat. Az önkormányzati bérlakás-rendszer fejlesztésére emiatt a mai napig nem történtek érdemi intézkedések. Jogosan merül fel kérdésként az is, hogy a lakhatásukban más okból, például közműtartozások miatt veszélyeztetett vagy egyéb problémákkal küzdő, szociális bérlakásra szoruló háztartásokhoz képest indokolt-e a bajba jutott jelzáloghiteles háztartásokat előnyben részesíteni. A roma integrációval kapcsolatos kormányzati célkitűzéseket a lakhatás területén is a Nemzeti Társadalmi Felzárkózási Stratégia35 és annak aktuális, 2012–2014-re vonatkozó Intézkedési terve36 foglalta össze. Az intézkedések megvalósulásának ellenőrzésére vonatkozóan a kormányzat kidolgozott és elindított egy monitoring rendszert, amelyet pozitívan értékelt az Európai Bizottság 2013 júniusában megjelent, a Nemzeti Romaintegrációs Stratégiák megvalósulásának strukturális feltételeire koncentráló elemzése is.38 Az Akciótervben meghatározott lakhatási intézkedésekről azonban jelenleg még nem állnak rendelkezésre 32
Nemzeti Eszközkezelő Zrt. honlapja főoldala: http://www.netzrt.hu/ A Nemzeti Fejlesztési Minisztérium Kommunikációs Főosztályának 2014. január 3-i közleménye 34 Építésügyi portál (2013) 35 KIM Társadalmi Felzárkózásért Felelős Államtitkárság (2011) 36 1430/2011. (XII. 13.) Korm. határozat A Nemzeti Társadalmi Felzárkózási Stratégiáról, valamint végrehajtásának a 2012–2014. évekre szóló kormányzati intézkedési tervéről 38 COM (2013) 15. oldal 33
felhasználható információk. Néhány civil szervezet – közöttük a Habitat for Humanity Magyarország – az elmúlt időszakban több alkalommal vizsgálta a Nemzeti Társadalmi Felzárkóztatási Stratégia Akciótervének megvalósulását, amelyről civil társadalmi jelentéseket is kiadott. E jelentések az Intézkedési Tervben foglaltak megvalósítását tekintve megállapítják, hogy a lakásvesztés kockázata és a lakásfenntartási terhek csökkentése szempontjából nem történtek rendszerszintű lépések, azonban a 2013. év szakpolitikai intézkedései közül kiemelhető a rezsicsökkentés, amely a lakosság egy jelentős részénél érdemben csökkentette a lakásfenntartás terheit. Azonban a rezsicsökkentő intézkedések esetében a legalacsonyabb jövedelmi csoportoknál jelentkező kiadáscsökkenés mértéke jelenleg még nem elégséges ahhoz, hogy érdemben javítson az érintettek lakásfenntartási problémáin.39 9.5 Állami támogatások a lakásfinanszírozáshoz – Otthonteremtési program A Nemzetgazdasági Minisztérium 2011 októberében jelentette be az Otthonteremtési program elindítását 2012-től, amely valójában két különféle, lakástulajdon-szerzést támogató konstrukciót foglalt magában: egy forint alapú lakáshitelekhez nyújtott állami kamattámogatást, valamint a „szocpol” újraindításának szánt Lakásépítési támogatást. A programok igénybevevőinek száma egyelőre alacsony, részben az igénybevétel szűkre szabott feltételei miatt. Az Otthonteremtési program intézkedéseinek elsődleges célja, hogy hozzájáruljon a hazai népesedési célkitűzések megvalósulásához, ösztönözze a gyermekvállalást, javítsa a munkavállalás feltételeit, növelje a munkaerő mobilitását, a lakosság életminőségét. Az új otthonteremtési program létrehozásának kiemelkedően fontos célkitűzése az volt, hogy a mielőbbi kilábalás érdekében megállítsa a lakásépítések számának évek óta tartó csökkenését, élénkítse a lakáspiacot, növelje a lakáscélú beruházási kedvet (lakásépítés, felújítás, korszerűsítés). Mindezt úgy, hogy ne jelentsen vállalhatatlan kockázatot és terhet a lakosság és a költségvetés számára. Ezért az új otthonteremtési program a tervek szerint a költségvetés helyzetéből adódóan több lépcsőben, az egyes intézkedések fokozatos bevezetésével fog megvalósulni. 9.6 A lakhatással kapcsolatos költségvetési kiadások A lakhatással kapcsolatos költségvetési kiadások számbavétele és elemzése manapság nem igazán egyszerű feladat, mivel a lakhatási kiadások a magyar költségvetésben több fejezetben és sokszor nehezen elkülöníthetően jelennek meg. Ennek oka elsősorban az, hogy a lakhatással kapcsolatos feladatok továbbra is több minisztérium között oszlanak meg: a Belügyminisztérium, az Emberi Erőforrások Minisztériuma, a Közigazgatási és Igazságügyi Minisztérium, a Nemzetgazdasági Minisztérium és a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium között. A lakáspolitika kormányzati kompetencia- és felelősségi struktúrája jelenleg nehezen nyomon követhető, nem igazán átlátható. Összességében 2013-ban a lakhatással összefüggő éves költségvetési kiadások 182,1 milliárd forintot tett ki. Ez az összeg ahhoz képest, amelyet a lakhatás játszik a magyar gazdaság és társadalom életében, meglehetősen csekély. Joggal vetődik fel a kérdés elsősorban persze a szakma képviselőiben és a megannyi érintettben, hogy erre miért nem ad több pénzt az állam, amikor nyilvánvalóan több kellene, és miért ad 39
Roma Integráció Évtizede Titkárság Alapítvány (2013) és Updated Civil Society Monitoring Report on the implementation of the National Roma Integration Strategies and Decade Action Plan in 2012 and 2013 in Hungary 42 A szakma lakásprogramja 2014.
pénzt az állam sok mindenre, amire lényegesen kevésbé kellene. Ráadásul a lakhatással kapcsolatos kiadások között kimagaslóan legnagyobb tételt a korábban felvett hitelekkel kapcsolatos kiadások (régi hitelek kamattámogatása, devizahitelesek megsegítése stb.) jelentetik. Alátámasztva, hogy a magyar lakáspolitika középpontjába a devizahitelesek megsegítésére vonatkozó programok kerültek, amelyek mindegyikének végrehajtása kétségtelen rendkívül fontos. De úgy tűnik, a kormányzat jelenleg a szociális bérlakások drasztikus csökkenése, a megfizethető városi bérlakások hiánya, a lakásmobilitás elősegítése, a szegény telepek felszámolása, a lakásköltségek megfizethetősége, a lakásállomány energiahatékony és általános minőségi megújítása és a gazdaságélénkítő építkezések kérdéseire azok gazdasági és társadalmi jelentőségéhez képest kevésbé összpontosít. 13. táblázat: A lakhatással kapcsolatos költségvetési kiadások 2013-ban Régi (2000–2004) közötti hitelek kamattámogatása Lakás takarékpénztárak támogatása Lakásfenntartási és adósságkezelési támogatás Devizahitelesek megsegítése – Gyűjtőszámla Devizahitelesek megsegítése (Nemzeti Eszközkezelő) Lakásépítési támogatás (szocpol) Egyéb (minisztériumi fejezetekben lévő programok, garanciák, további támogatások) Hajléktalanok támogatása Gyermekvédelmi lakásalap Devizahitelesek megsegítése (Ócsai program) Mindösszesen
58,8 milliárd forint 35,5 milliárd forint 23,6 milliárd forint 19,6 milliárd forint 13,0 milliárd forint 10,2 milliárd forint 10,2 milliárd forint 8 milliárd forint 1,7 milliárd forint 1,5 milliárd forint 182,1 milliárd forint
Forrás: Saját szerkesztés KOLTAI Luca: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2013. Habitat for Humanity Magyarország, 2014. adatai alapján, 51.
9.7 A jelenlegi magyar lakásállomány és a lakhatási kiadások néhány jellemzője A házak körülbelül 60%-a 1980 előtt épült, a lakások mindössze csupán 10%-a épült az elmúlt 15 évben. Ezért a meglévő házak és lakások állapota meglehetősen elavult. Elgondolkodtató, hogy 2013-ban kevesebb lakás épült, mint a világháborúk és a nagy gazdasági világválság idején. A 2013-as évben 7300 lakás épült Magyarországon – ez az utóbbi évszázad legalacsonyabb lakásépítési száma. Ilyen ütem mellett a hazai lakásállomány megújulási ciklusa több mint 600 év, ennek alapján a mai lakásállománynak sok száz évig kellene fennmaradnia. Mivel hazánkban több mint négymillió lakás van, ha azt akarnánk, hogy száz év alatt kicserélődjön az állomány, évi 40 ezer új lakást kellene építeni. Ezzel szemben 2013-ban csupán 7300 épült. Építésügyi szakemberek számításai szerint 10 000 lakás felépítése 44 000 embernek adhatna munkát. Ezért ha a hiányzó évi 33 000 lakás felépülne, az több mint 120 000 új munkahelyet hozhatna létre.42 A lakásállomány 11%-a tartozott 2011-ben a nem lakott, vagyis a más célra használt, idényszerűen lakott, illetve üresen álló lakások körében. Korábban, 2001-ben ezek aránya még 9,2% volt.43 Magyarországon a 2011-es népszámlálás adatai szerint a lakásállomány nagysága 4 390 302 volt, 8%-kal volt több, mint az előző, a 2001. évi népszámláláskor. Miközben a 43
KSH: 2011. évi népszámlálás. 3. Országos adatok. Központi Statisztikai Hivatal, Budapest, 2013. 34.
népszámláláskor 4,1 millió háztartást regisztráltak. Tehát Magyarországon nem beszélhetünk mennyiségi lakáshiányról. A lakások döntő részben a városokban (50,8%), ezen belül egyötöde (20,6%) Budapesten, míg egy jelentős része községekben (28,6%) található. A lakások közel kétharmada készült téglából, 13,3%-a panel és 14,9%-a vályogfalazatú. Az Európai Unió országai között kiemelkedőnek számít a lakástulajdonosok aránya (90% feletti), a legtöbb lakás magántulajdonban van. A lakott lakások 96,3%-a magánszemélyek, 2,7%-a települési önkormányzatok, 1%-a egyéb intézmények, szervezetek tulajdonában van. A lakásokban 2011-ben a lakók 91,6%-a tulajdonosként, 7,1%-a bérlőként, míg 1,3%-a más jogcímen élt.44 Európai összehasonlításban Magyarországon az egyik legalacsonyabb a bérlakás szektor részesedése a lakásállományból, emiatt évtizedek óta jelentős probléma a szociális bérlakások hiánya. Ezért európai viszonylatban is nagyon alacsony a bérlakásban élők aránya, különösen a megfizethető szociális bérlakásokban élőké. Miközben 383 ezer üres lakás van az országban, akár 300 ezer családnak is szüksége lehet megfizethető bérlakásra. A szociális bérlakások hiánya és az elmúlt évtized felelőtlen lakáshitelezési gyakorlata számos családot, állampolgárt kényszerített eladósodásba erőn felüli lakástulajdon szerzéssel.45 A lakott lakások átlagos alapterülete 2011-ben 78 m2 volt, 3 m2-rel több, mint a 2001-es népszámláláskor. A 100 m2-nél nagyobb alapterületű lakások aránya nőtt, ma már minden negyedik lakás ebbe a kategóriába tartozik. Magyarországon az összes állami tulajdonban lévő lakás és ház privatizációjára sor került. 1990-ben az összes lakásállomány mintegy 23%a volt állami tulajdonban, ma az állami tulajdonban lévő házak, lakások aránya körülbelül 3%-ra tehető. Ráadásul az állami tulajdonban megmaradt házak, lakások az ott élők állapotát is beleértve meglehetősen leromlott. Habár ugyanez elmondható a magántulajdonba került házak, lakások döntő részéről is. A lakások közművekkel való ellátottsága az elmúlt tíz évben tovább javult. A lakások 98%-a rendelkezik vezetékes vízzel, ezen belül 96%-uk hálózati vízzel, 2,2%-uk házi vízvezetékkel felszerelt. A hálózati vízzel ellátott lakások aránya 5%-kal több, mint a legutóbbi népszámláláskor. A legnagyobb előrelépés a közcsatorna-hálózat fejlődésében mutatkozott. Tíz éve a lakott lakások 56%-a rendelkezett közcsatornával, napjainkra ez az arány 77%-ra nőtt, a házi szennyvízelvezetéssel ellátott lakások aránya csökkent, jelenleg 21%. Az ellátottsági mutatók javulása ellenére több mint 90 ezer lakás nem rendelkezik sem vezetékes vízzel, sem szennyvízelvezetéssel, több mint 200 ezer lakásban nincs vízöblítéses WC és meleg folyóvíz.46 A kormány rezsicsökkentési programja keretében 2013. január 1-jétől 10%-kal csökkent a földgáz, a távhő és a villamos energia ára.47 További közszolgáltatások ára csökkent 2013. július 1-től, a víz- és csatornadíj 10%-kal lett kevesebb.48 A szemétszállításért fizetendő díj 2014. december 31-ig a 2012. áprilisi ár legfeljebb inflációval megemelt összegéből csökkent 10%-kal. A szennyvízszippantás ára szintén 10%-kal mérséklődött.49 A kéményseprés rezsióradíja megfeleződött. A PB-gáz is hatósági árassá vált, és az ára szintén 10%-kal
44
KSH: 2011. évi népszámlálás. 3. Országos adatok, i. m. 8. KOLTAI Luca: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2013. Habitat for Humanity Magyarország, 2014. adatai, 51. alapján, 13. 46 KSH: 2011. évi népszámlálás. 3. Országos adatok, i. m. 37–40. 47 1586/2012. (XII. 15.) Korm. határozat a lakossági villamos energia, földgáz és távhő végfogyasztói árak csökkentéséről 48 2013. évi LIV. törvény a rezsicsökkentések végrehajtásáról 49 2013. évi CXIV. törvény a szippantott szennyvízre vonatkozó rezsicsökkentésről, valamint egyes törvényeknek a további rezsicsökkentéssel összefüggő módosításáról 45
csökkent 2013. július 1-től.50 A lakossági villamos energia, földgáz és távhő további 11,1%-os csökkentéséről született döntés 2013. november 1-jei hatállyal.51 Az intézkedések nyomán csökkenő lakásfenntartási költségek hatásai értelemszerűen nem érték el azokat a háztartásokat, amelyeknek nincs hozzáférése az érintett közszolgáltatásokhoz. A 2011-es népszámlálás adatai szerint 917 ezer olyan lakott lakás található az országban, amely kizárólag olyan energiahordozókkal fűt, amelyeket nem érintett a rezsicsökkentés (fa, szén, fűtőolaj, egyéb fűtőanyag, megújuló energiaforrás).52 Jelentős részük lakhatási szegénységben élő háztartás, ezek ugyanis (a megújuló energiaforrásokat kivéve) tipikusan azok a fűtőeszközök, amelyeket az alacsonyabb jövedelmi kategóriákba tartozó háztartások használnak. Szintén nem érték el az intézkedések azokat, akiknél a megfizethetőségi problémák nyomán felhalmozódott tartozások miatt már korábban kikapcsolták a közszolgáltatásokat. Civil szervezetek becslései szerint legalább 100 ezer fogyasztónál kapcsoltak ki már egy vagy több közművet.53 Szakértők arra hívják fel a figyelmet, hogy az energiaárak csökkentése miatt a kormány és a lakosság egyre kevésbé fordít arra figyelmet, hogy energiahatékonysági beruházásokra költsön, miközben hosszabb távon ezek elengedhetetlenek, emellett klímavédelmi szempontból is fontosak lennének.54 Az Energiaklub felmérései szerint kb. 1 millió magyar háztartás tervez energiahatékonysági felújítást, ezeknek 0,04%-a részesül jelenleg támogatásban. Ha minden évben csak ennyi forrás jut a lakossági energiahatékonysági beruházásokra, akkor 660 évig tartana, amíg minden ma felújításra váró lakásra sor kerül.55 9.8 Követésre méltó örökségek a múltból A két világháború között a nagyobb gyárak tulajdonosai és az állam is természetes kötelességüknek érezték, hogy a dolgozóik lakhatásáról gondoskodjanak, és lakó kolóniákat hozzanak létre, többnyire a gyáraik területén. E munkáslakótelepek szép példái a Ganz-gyár területén létrehozott Ganz-MÁVAG kolónia, aztán például egyes MÁV-lakótelepek (szecessziós stílusban!), a Dreher sörgyár területén található igazgatósági villák és munkásbérházak vagy a Wekerle-telep. A mára leromlott állapotú épületeken jól látszik, hogy a kornak megfelelően kiváló színvonalon, kiváló anyagokból épültek.56 A több mint 100 éves Wekerletelep olyan magyarországi és világépítészeti különlegesség, amelyet méltán tart számon a nemzetközi építész-szakma, és amely népi építészeti örökségével, otthonosságával, közösségteremtő és megtartó erejével jó példa a jelenkori városfejlesztés számára is. A munkás- és tisztviselőtelep építése során Wekerle Sándor új városépítési koncepciót valósított meg. Budapesten és környékén a nagymérvű lakáskereslet 50
2013. évi LXXIX. törvény a földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény módosításáról 2013. évi CLXVII. törvény egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásához szükséges módosításáról 52 KSH: 2011. évi népszámlálás. 3. Országos adatok, i. m. 37–39. 53 KOLTAI L.: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2013, i. m. 33. 54 Regionális Energiagazdasági Kutatóközpont: Vihar a rezsiben: A REKK elemzése a 2013. januári rezsicsökkentésről. REKK-1/2013 műhelytanulmány 2013. március. http://www.rekk.eu/images/stories/letoltheto/rekk-rezsimuhelytanulmany.pdf?14c7e2ee2520855d5ac98ec049c29945=579dcd21557be1c743f08db44ced79b2 (letöltés: 2014. 08. 28.) 55 Greenfo: Csepp a tengerben az új lakossági energiahatékonysági pályázat. 2013. 07. 11. http://www.mehi.hu/rolunk-irtak/greenfo-csepp-a-tengerben-az-uj-lakossagi-energiahatekonysagi-palyazat (letöltés: 2014. 08. 28.) 56 PÁRDI Zsófia: Bálterem és kiskertek a kolónia közepén. 2014. július 22. http://www.igylakunk.hu/blogok/item/392-balterem-es-kiskertek-a-kolonia-kozepen (letöltés: 2014. 08. 12.) 51
következtében üzletággá vált a lakások bérbeadása, miközben a századvégi infláció nyomán visszaszorult a házépítési vállalkozás. Mindez határozott intézkedéseket követelt akkoriban a főváros vezetőségétől és a kormánytól. A lakáshelyzet megoldására 1908-ban törvény született, amely felhatalmazta az akkori pénzügyminisztert, hogy Kispest község határában és Budapest székesfőváros X. kerületében, az úgynevezett Óhegyen legfeljebb 12 000 000 korona erejéig, egyszerű kivitelben munkásházakat építtessen, és azokat az állami és más üzemek munkásai, esetleg alkalmazottai részére bérbe adhassa.57 Wekerletelep a maga idejében nem volt egyedülálló kezdeményezés. Európa számos országában, így Magyarországon is találunk hasonló jellegű telepeket, városrészeket, amelyek a 19. és 20. század fordulóján népszerűvé vált kertváros-építési mozgalom hatására jöttek létre. Fleischl Róbert neves építész a sokemeletes, függőfolyosós bérkaszárnyákkal ellentétben ezt a kertvárosi építési módot javasolta a kormánynak. A vidékről felkerülő, munkássá és tisztviselővé váló emberek ugyanis kiszakadtak addigi környezetükből, a kertek, növények és fák világából. A kormány és a főváros vezetése azt várta az építészektől, hogy a „kertvároskoncepcióval” mentsék meg a városiasodás miatt háttérbe szoruló értékeket. A nyertes építészek eszerint tervezték meg a kispesti lakótelep típusépületeit. Az építkezések során háromfajta épületet emeltek: családi házakat (ikerházakat, sorházakat), bérházakat („csoportosított lakóházakat”) és garzonházakat (egyedülállók számára). Wekerle Sándor miniszterelnök nagyszabású építkezési programja. 1909-től fokozatosan megvalósult, s egyre több lakó érkezett a telepre. A kormány és a főváros vezetése azt várta az építészektől, hogy egy „kertváros-koncepcióval” mentsék meg a városiasodás miatt háttérbe szoruló értékeket. A tervezők a 472 ezer négyszögölnyi, üres, homokos területen olyan kertvárost álmodtak, amely az angol Ebenezer Howard útmutatásai alapján ötvözi a város és a falu előnyeit. A kertvárosok számtalan példájával találkozhatunk ma is, a legismertebb külföldi és hazai példák. 14. táblázat: A kertváros építési mozgalom jellegzetes külföldi és hazai példái Külföldi példák Bedford Park, London, Egyesült Királyság Port Sunlight, Egyesült Királyság Hampstead, London, Egyesült Királyság Letchworth Brentham, London, Egyesült Királyság Welwyn Garden City, Egyesült Királyság New Earswick, Egyesült Királyság Bournville, Birmingham, Egyesült Királyság Humberstone, Leicester, Egyesült Királyság Hellerau, Drezda, Németország 57
Hazai példák Wekerletelep, Budapest XIX. Dunakeszi Gyártelep Győr – Gyárváros Óbudai Gázgyár munkás- és tisztviselő telepe, Budapest III. Százados úti művésztelep, Budapest VIII. Rákospalotai MÁV-telep, Budapest XV. GANZ-MÁVAG munkás- és tisztviselőtelep, Budapest VIII. Diósgyőr-vasgyári kolónia, Miskolc Salgótarjáni Vasmű tisztviselő- és munkástelepe Velence-telep, Ózd
1908. évi XXIX. törvénycikk a Budapest székesfővárosban és környékén állami költségen létesítendő munkásházakról
Bottrop-Welheim, Németország
Albertfalvai tisztviselő és munkástelep, Budapest XI.
Bergmannsplatz, Duisburg-Neumühl, Németország Margaretenhöhe, Essen, Németország Radburn, New Jersey, Amerikai Egyesült Államok Forrás: Wekerlei társaskör, Kertváros-építési mozgalom. http://wekerletelep.hu/node/661 (letöltés: 2014. 08. 12.)
Mind a telep területének beosztásában, mind a lakóházak típusainak megválasztásában is a célszerűség mellett a szépészeti szempontok érvényesültek, nagy súlyt fektetve arra, hogy lehetőleg elkerüljék a hasonló jellegű lakóház-telepeken szokványos egyhangúságot. Ezért a háztípusokban, a lakásbeosztásokban, valamint a külső építészeti kivitelben és az épületeknek a telekbe való behelyezésében sokféleségre törekedtek. Erre legcélszerűbb megoldásként az a mód kínálkozott, hogy az építéssel több olyan építészt bíztak meg, akik terveikbe a legtöbb eredetiséget és változatosságot vitték bele. Ily módon a telep építésekor 48 különböző háztípust alkalmaztak, főképpen a homlokzat kiképzésében, a házak külső színezésében és az épületek különböző elhelyezésében. Wekerle Sándor miniszterelnök nagyszabású építkezési programja 1909-től fokozatosan valósult meg. Wekerle kezdeményezésére Budapesten, egy világváros külső kerületében otthonos feltételeket teremtő kertváros épült. Mai mércével mérve is modern lakóhelyet kaptak a beköltözők, a mozi, az iskolák, az üzletek, a szép középületek, a sportpálya, a főtér parkja, a lakások kertjei aktív tevékenységre kínáltak lehetőséget, s a telep lakói fokozatosan eljutottak a lokálpatrióta felelősségvállalásáig. A Fő tér kiépítésére külön pályázatot írtak ki, s Kós Károly mint meghívott építész terve nyert. A teret körülvevő utcák sugaras rendszerét a központba vezető nyolc befutóút kötötte össze. A teret a Heintz Béla által jóval később, 1930-ban tervezett katolikus templom zárja le, tornya messziről jelzi a központ helyét. A Fő tér 2. és 3. számú épületét és a kapuépítményt szintén Kós Károly tervezte. A kor neves építészei közül különlegesen szép épületet tervezett még Schodits Lajos és Éberling Béla, s figyelmet érdemel az 1912-ben felépült rendőrségi épület is. A központban – ahol főleg a tisztviselők laktak – üzletek sorakoztak, s ott épült meg az akkori idők legnagyobb élményét, szórakozását nyújtó mozi is. A befutó utak a Fő térre irányították az ügyeiket intézőket vagy a szórakozni és pihenni kívánókat. Az erdélyi kisvárosok hangulatát idéző tágas tér épületeinek és terének esztétikuma kilencven éve nemzedékeket köt Kispesthez.
9.9 Következtetések és szakpolitikai következmények – vissza az alapokhoz? Ebben a fejezetben a fejlett, a feltörekvő és újonnan iparosodott országok és Magyarország jelenlegi lakásfinanszírozási gyakorlatát kívántam bemutatni számos releváns és reprezentatív példa segítségével és azok hatását elemezni a pénzügyi stabilitásra. A nemzeti hatóságok és a
politikai döntéshozók megfontolásainak elemzése azért különösen hasznos, mert elősegítheti egy egészséges lakásfinanszírozási rendszer létrejöttét, különös figyelmet fordítva azokra a funkciókra, amelyek egyúttal a pénzügyi stabilitás megerősítéséhez is hozzájárulhatnak. A jelenleg a világban működő lakásfinanszírozási rendszerek között jelentős különbségek alakultak ki néha korábbi történelmi események hatására. A mai lakásfinanszírozási rendszereket több tényező határozza meg, beleértve a befektetőknek nyújtott pénzügyi eszközöket (fix vagy változó kamatozású, különböző lejáratú hitelek), az előtörlesztésre alkalmazott szankciók alkalmazását,59 a finanszírozás módját (megtakarítások versus tőkepiacok), a nem teljesítő hitelfelvevők esetében igénybe vehető egyéb követelések és jövedelmek mértékét, valamint a kormányzati részvétel súlyát, különös tekintettel a lehetséges adókedvezményekre. Míg több különböző rendszer jól működik, és elősegíti a lakásépítések stabil finanszírozását, azok elemzése és megvitatása révén azonosíthatóvá válhatnak a mindenki számára alkalmazható legjobb gyakorlatok: a továbbfejlesztett kockázatkezelés, kockázatviselési feltételek és felügyelet; a korábbiaknál jobban kalibrált kormányzati részvétel; és a tőkepiaci jelzálog-finanszírozás hatékonyabb ösztönzése. Ma Magyarországon többen a lakásfinanszírozás korábbi, a 2000-es évek elején az első Orbán-kormány által életre hívott gazdaságösztönző modelljéhez való visszatérésre buzdítanak.60 Mások éppen ellenkezőleg, a 2000-es lakásfejlesztési programmal szemben is több kritikai észrevételt fogalmaznak meg. Habár Mádi László például a lakáspolitika minden fontosabb szegmensét átfogó elemező doktori (PhD) értekezésében többek között annak a véleményének ad hangot, hogy a 2000-es évben a Széchenyi-terv keretein belül elindított otthonteremtési program egy átfogó s alapvetően eredményesnek minősíthető kormányzati lakáspolitikai eszközrendszer volt. Olyan, amelyik óriási lendületet adott a lakásépítéseknek, a lakás-mobilitásnak, a lakás felújításoknak, azaz az egész lakáspiacot megmozgatta, lendületbe hozta.61 Mi több, 2000-ben a Széchenyi-terv meghirdetésével – túlzás nélkül lehet állítani, hogy – új időszámítás kezdődött a hazai otthonteremtési politikában.62 Mégis e szerző e programmal kapcsolatban számos jogos kritikai észrevételt is megfogalmazott, amelyek a jövőt tekintve megfontolásra érdemesek. Így például az a megállapítása is, hogy a 2002-ben bekövetkezett politikai és gazdaságpolitikai fordulat következményeként a megváltozott feltételek hatására a Széchenyi-terv otthonteremtési programja később fenntarthatatlannak bizonyult.63 Mindenképpen megvizsgálandó – s a további következtetések szempontjából pedig nagyon tanulságos lehet – a lakáspolitika és a tágan értelmezett demográfia összefüggéseinek megismerése, feltérképezése és kielemzése is.64 Más elemzők szerint a 2000 februárjában elindított lakáshitelezési rendszer nem volt képes igazodni a háztartások törekvéseihez, a piac reakcióihoz és ez olyan folyamatokhoz vezetett, amelyek költségvetési és szociális szempontból is tarthatatlanná váltak. Érvelésük szerint a 59
Kanadában például általában a hitelfelvevők 15–20%-a fizeti ki hamarabb az eredeti hiteltartozását, amely után nem köteles büntetést vagy bármilyen más tranzakciós költséget fizetnie. Egy ilyen rendszer kétségtelenül gátolja a refinanszírozás vezérelt áttételek optimális működését, mindazonáltal ösztönzőleg hat a tőkeáttételek leépítésére, ha a hitelfelvevő megfelelő likviditási többlettel rendelkezik. Lásd bővebben: KIFF, John: Canadian Residential Mortgage Markets: Boring but Effective. IMF Working Paper No. 09/130 International Monetary Fund, Washington D.C., 2009. 60 Lásd például: KÖPÖNCEI Csilla: Feltámadhat a 2000-es lakásprogram. Magyar Nemzet, 2014. június 13. 61 MÁDI László: Lakáspolitika – otthonteremtés: történések és tapasztalatok a közelmúlt Magyarországi időszakából. PhD értekezés. Nyugat-Magyarországi Egyetem Közgazdaságtudományi Kar, „Gazdasági folyamatok elmélete és gyakorlata” doktori iskola. Sopron, 2008. 6–7. 62 MÁDI L.: Lakáspolitika – otthonteremtés, i. m. 7. 63 MÁDI L.: Lakáspolitika – otthonteremtés, i. m. 132. 64 Uo.
lakáshitelezési rendszer olyan módszereket alkalmazott, amelyek hosszú távú kötelezettségeket róttak a költségvetésre. A lakossági deviza-eladósodottság okait feltáró parlamenti bizottság ülésén László Csaba korábbi pénzügyminiszter egyenesen diszfunkcionálisnak, fenntarthatatlannak nevezte a megoldást. Arra is felhívta a figyelmet, hogy ez a rendszer szociálisan sem volt elég célirányos. Alapvetően azokat támogatta, akiknek már volt valamije, tehát rászorultsági alapon ezeket a támogatásokat soha nem korlátozták. Kétségtelen az, hogy a pénzügyi válság tapasztalatainak fényében a jövőben kizárólag csak olyan lakásfinanszírozási rendszer működtethető, amely a pénzügyi stabilitás szempontjait is mindvégig figyelembe veszi. Nehogy ugyanaz a helyzet álljon elő, mint a korábbiakban alkalmazott megelőző lakásfinanszírozási rendszerekkel történt, hogy hosszú távon fenntarthatatlanná váljon a költségvetés és/vagy a lakosság és/vagy a bankok számára. Mára számos kérdésben egyértelmű konszenzus látszik kialakulni a legkülönfélébb szakértők között. Például, hogy a lakáspolitikában nem elégségesek a rövid távú intézkedések, hosszú távú, kiszámítható lakásprogramra, lakásépítési és lakás-felújítási célszámokra lenne szükség. A lakáskörülmények alapvetően meghatározzák az egyének, családok és rajtuk keresztül az egész társadalom életminőségét, jövőképét, testi-lelki állapotát. Át kellene alakítani a jelenlegi állami lakáspolitikai eszközrendszert, s megfelelő szakmai és politikai konszenzussal megfogalmazni a stratégiát, újra kellene kalibrálni az állam helyét, valamint szerepét a lakáspiac működésében. Az új koncepció végrehajtásához szorosan illeszkedő, hatékony és egységes szervezeti irányítást kell kialakítani. Számos kérdés megoldatlansága miatt a jelenlegi lakásfinanszírozási és fenntartási modell eredményessége és fenntarthatósága erősen kérdéses. A szociális házépítés és fenntartás új modelljének létrehozása nélkül a lakásfenntartás és -finanszírozás további társadalmi konfliktusok forrása marad. Állami kamattámogatott forinthitel és finomított szocpol – a program, amelyet a Kormány 2012-ben indította újra –, ám a feltételeket mindeddig sikerült olyan szigorúra szabni, hogy érdemi nagyságrendben nem segítette az otthonteremtőket. A lakhatási szegénységről szóló éves jelentések oldalain a lakásköltségek megfizethetőségének nehézségével, a lakhatás bizonytalanságának növekedésével, régi fájó problémák konzerválódásával szembesülhetünk; a lakhatási szegénység által érintett csoportok (például a hajléktalan emberek, a mélyszegénységben élők vagy a törlesztő részletek és rezsiköltségek megfizetésével küszködő háztartások) és az egész társadalom problémáival.65 Meg kell teremteni egy a mostaninál kiterjedtebb, jól működő, megfizethető szociális bérlakás szektort. Ebben a bérlakásépítés mellett a meglevő lakásállomány szociális bérlakás-állományba történő bevonásának is nagyobb szerepet kellene szánni. A jelenleginél sokkal nagyobb figyelmet és erőforrásokat kell fordítani a lakossági energiahatékonysági beruházásokra. Végül, de nem utolsósorban a követésre méltó múltbeli törekvéseinkből tanulva és merítve a stratégiai szövetségeseinkkel, gyárakkal, üzemekkel, vállalkozókkal szorosan együttműködve a munkaerő mobilitás javítása és a képzett munkaerő itthon tartásának megerősítése érdekében újra életre kellene hívni kiváló színvonalú kertvárosi munkás, tisztviselő, alkalmazotti lakóegyüttesek építésére irányuló projektek sorát. Irodalom 1908. évi XXIX. törvénycikk a Budapest székesfővárosban és környékén állami költségen létesítendő munkásházakról
65
KOLTAI L.: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2013, i. m. 56.
Az Európai Parlament és a Tanács 2014/17/EU irányelve a lakóingatlanokhoz kapcsolódó fogyasztói hitel megállapodásokról és a 2008/48/EK és a 2013/36/EU irányelv és az 1093/2010/EU rendelet módosításáról A lakás takarékpénztárak működésére vonatkozó szabályokról szóló többször módosított 1996. évi CXIII. törvény A hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény A rezsicsökkentések végrehajtásáról szóló 2013. évi LIV. törvény A földgázellátásról és a 2008. évi XL. törvény módosításáról szóló 2013. évi LXXIX. törvény A Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény A szippantott szennyvízre vonatkozó rezsicsökkentésről, valamint egyes törvényeknek a további rezsicsökkentéssel összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CXIV. törvény Egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásához szükséges módosításáról szóló 2013. évi CLXVII. törvény A lakás-takarékpénztárak általános szerződési feltételeiről szóló 47/1997 (III. 12.) Kormányrendelet A munkába járással összefüggő terhek csökkentését célzó támogatásokról, valamint a munkaerő-toborzás támogatásáról szóló 39/1998. (III. 4.) Kormányrendelet A lakásépítési támogatásról szóló 256/2011. (XII. 6.) Kormányrendelet A Nemzeti Társadalmi Felzárkózási Stratégiáról, valamint végrehajtásának a 2012–2014. évekre szóló kormányzati intézkedési tervéről szóló 1430/2011. (XII. 13.) Korm. határozat http://romagov.kormany.hu/download/6/67/20000/MK149_1_1.pdf (letöltés: )2014. március 19.
A lakossági villamos energia, földgáz és távhő végfogyasztói árak csökkentéséről szóló 1586/2012. (XII. 15.) Korm. határozat A Nemzeti Fejlesztési Minisztérium Kommunikációs Főosztályának 2014. január 3-i http://www.netzrt.hu/wp-content/uploads/2014/02/20140103_Közlemény_Több-ezerközleménye, eladósodott-családon-segített-a-NET-program.pdf (letöltés: )2014. augusztus 11. A szakma lakásprogramja 2014. Letöltve: 2014. 08. 12. http://www.igylakunk.hu/2014-02-18-16-0507/a-szakma-lakasprogramja?tmpl=component&print=1 (letöltés: )2014. augusztus 12.
Az Országgyűlés Alkotmányügyi, igazságügyi és ügyrendi bizottságának jelentése a 2002– 2010. közötti lakossági deviza-eladósodás okainak feltárásáról, valamint az esetleges kormányzati felelősség vizsgálatáról. Budapest, 2012. február, 70. BÁNFI Zoltán: (M)értéktelenül – A lakossági hitelek növekedése a válság előtt. Hitelintézeti Szemle, 9. évf. 2010/4. 350–351. BLOOD, Roger: Mortgage Insurance. In: Loďc Chiquier – Michael Lea: Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009. CHIQUIER, Loďc – LEA, Michael (eds.): Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009. CLAESSENS, Stijn – KOSE, M. Ayhan – TERRONES, Marco E.: How Do Business and Financial Cycles Interact? IMF Working Paper International Monetary Fund, Washington, D.C., 2011. CLAESSENS, Stijn – KOSE, M. Ayhan – TERRONES, Marco E.: Financial Cycles: What? How? When? In: Richard Clarida – Francesco Giavazzi (ed.): NBER International Seminar in Macroeconomics 2010, Cambridge. National Bureau of Economic Research, Massachusetts, 2011. COM(2013) 454 Brussels, 26.6.2013 Steps forward in implementing national roma integration strategies. 15. http://ec.europa.eu/justice/discrimination/files/com_2013_454_en.pdf (letöltés: 2014. 08. 27. CROWE, Christopher – DELL’ARICCIA, Giovanni – IGAN, Deniz – RABANAL, Pau: Policies for Macrofinancial Stability: Options to Deal with Real Estate Booms. IMF Staff Discussion Note 11/02 International Monetary Fund, Washington D.C., 2011.
DÜBEL, Hans-Joachim: Contract Savings for Housing. In: Loďc Chiquier – Michael Lea: (eds.): Housing Finance Policy in Emerging Markets. World Bank, Washington D.C., 2009. EMF Quaterly Review, Q4 2013. 4., 14. European Mortgage Federation. Építésügyi portál: Ócsai szociális családiház-építési program. 2013. http://www.eepites.hu/print/ocsai-szocialis-csaladihaz-epitesi-program (letöltés: 2014. 08. 14.) Financial Services Authority (FSA): Mortgage Market Review. FSA Discussion Paper 09/3 (October). www.fsa.gov.uk/pages/Library/Communication/PR/2009/140.shtml (letöltés: ) 2014. április 14. Financial Stability Forum: Report of the Financial Stability Forum on Enhancing Market and Institutional Resilience. 7 April 2008. 70. (letöltés: )2014. április 14. Greenfo: Csepp a tengerben az új lakossági energiahatékonysági pályázat. 2013. 07. 11. http://www.mehi.hu/rolunk-irtak/greenfo-csepp-a-tengerben-az-uj-lakossagi-energiahatekonysagi-palyazat
(letöltés: 2014. 08. 28.) Hypostat: A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets. European Mortgage Federation, November 2013. 114. International Monetary Fund: Debt Bias and Other Distortions: Crisis-Related Issues in Tax Policy. IMF Fiscal Affairs Department, Washington D.C., June 2009. International Monetary Fund: Global Financial Stability Report, World Economic and Financial Surveys. IMF, Washington D.C. October 2009. International Monetary Fund: Global Financial Stability Report. Durable Financial Stability Getting There From Here. International Monetary Fund, April 2011. 170. JÁNVÁRI Richárd – GUBICZ Gyula – RÓZSA Gyula: Idős fák árnyékában. 100 éves a Wekerletelep. Főkert Nonprofit Zrt., Budapest, 2009. november 17. KEEN, Michael – KLEMM, Alexander – PERRY, Victoria: Tax and the Crisis. Fiscal Studies, vol. 31. 2010/1. 43–79. KIFF, John: Canadian Residential Mortgage Markets: Boring but Effective. IMF Working Paper No. 09/130 International Monetary Fund, Washington D.C., 2009. KIM Társadalmi Felzárkózásért Felelős Államtitkárság: Nemzeti társadalmi felzárkózási stratégia – mélyszegénység, gyermekszegénység, romák (2011–2020). Budapest, 2011. november http://romagov.kormany.hu/download/8/e3/20000/Stratégia.pdf (letöltés: ) 2014. március 19. KOLTAI Luca: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2013. Habitat for Humanity Magyarország, 2014. adatai alapján, 51., 56. KÖPÖNCEI Csilla: Feltámadhat a 2000-es lakásprogram. Magyar Nemzet, 2014. június 13. KSH: 2011. évi népszámlálás. 3. Országos adatok. Központi Statisztikai Hivatal, Budapest, 2013. 276. LEA, Michael: Alternative Forms of Mortgage Finance: What Can We Learn From Other Countries? Harvard Joint Center for Housing Studies National Symposium (April). 2010. www.hofinet.org/documents/doc.aspx?id=271. (letöltés: )2014. január 19. LEA, Michael: International Comparison of Mortgage Product Offerings. Research Institute for Housing America, Mortgage Bankers Association (Washington, September). 2010. http://www.housingamerica.org/RIHA/RIHA/Publications/74023_10122_Research_RIHA_Lea_Report.pdf (letöltés: ) 2014. január 19.
Magyar Nemzeti Bank 2014. évi sajtóközlemények: A jövedelemarányos törlesztő-részlet szabályozás. http://www.mnb.hu/Sajtoszoba/mnbhu_pressreleases/mnbhu_pressreleases_2014/mnbhu_pressrelease_0827
(letöltés: 2014. 08. 27.) MÁDI László: Lakáspolitika – otthonteremtés: történések és tapasztalatok a közelmúlt PhD értekezés. Nyugat-Magyarországi Egyetem Magyarországi időszakából. Közgazdaságtudományi Kar, „Gazdasági folyamatok elmélete és gyakorlata” doktori iskola. Sopron, 2008. 159. MORVAI Gábor: Állami támogatások otthonteremtéshez III. Magyar Nemzet, 2013. augusztus 9.
Nemzeti Eszközkezelő Zrt. honlapja főoldala: http://www.netzrt.hu/ PALKÓ István: Itt az MNB bejelentése: új világ jön a lakossági hiteleknél. Portfolio.hu, 2014. augusztus 27. http://www.portfolio.hu/vallalatok/penzugy/itt_az_mnb_bejelentese_uj_vilag_jon_a_lakossagi_hiteleknel.20289 7.html?utm_ (letöltés: 2014. 08. 27.) PÁRDI Zsófia: Bálterem és kiskertek a kolónia közepén. 2014. július 22. http://www.igylakunk.hu/blogok/item/392-balterem-es-kiskertek-a-kolonia-kozepen (letöltés: 2014. 08. 12.)
PSZÁF tájékoztatók. Otthonteremtési lehetőségek állami támogatással. Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet, 2013. július. 2., 4. és az otthonteremtési kamattámogatásról szóló 341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet 2014. március 15-től hatályos változata alapján. https://felugyelet.mnb.hu/fogyasztoknak/hitelek/korultekinto_hitelfelvetel/kamattamogatas_uj/kamattamogatas_ ujlakashoz_masolat.html (letöltés: ) 2014. április 19.
Regionális Energiagazdasági Kutatóközpont: Vihar a rezsiben: A REKK elemzése a 2013. januári rezsicsökkentésről. REKK-1/2013 műhelytanulmány 2013. március. http://www.rekk.eu/images/stories/letoltheto/rekk-rezsimuhelytanulmany.pdf?14c7e2ee2520855d5ac98ec049c29945=579dcd21557be1c743f08db44 ced79b2 (letöltés: 2014. 08. 28.) Roma Integráció Évtizede Titkárság Alapítvány: Civil társadalmi jelentés a Nemzeti Társadalmi Felzárkózási Stratégia megvalósításáról Magyarországon 2012-ben. 2013. http://www.romadecade.org/cms/upload/file/9270_file9_hu_civil-society-monitoring-report_hu.pdf (letöltés: 2014. 08. 27.) SCHARFSTEIN, David: Comments on the Future of Housing Finance. Presentation at the FRS/FDIC Conference on Mortgages and the Future of Housing Finance, October 25–26. 2010. www.fdic.gov/bank/analytical/cfr/oct2010-conf.html (letöltés: )2014. áprilisi 14. Updated Civil Society Monitoring Report on the implementation of the National Roma Integration Strategies and Decade Action Plan in 2012 and 2013 in Hungary. http://www.romadecade.org/cms/upload/file/9270_file30_hu_updated-civil-society-monitoring-report.pdf
(letöltés: 2014. 08. 27.) Wekerlei társaskör, Kertváros-építési mozgalom. http://wekerletelep.hu/node/661 (letöltés: 2014. 08. 12.)
