84, Hlohovec

Znalec:

Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993

Zadávateľ:

Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec

Objednávka:

písomná DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 22/2016

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 61 na parcele č. 365 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Lipová č. 31, katastrálne územie Streda nad Bodrogom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. Počet strán (z toho príloh):

29( 14 )

Počet odovzdaných vyhotovení:

4

Znalecký posudok č. 22/2016

list č.2

__________________________________________________________________________________________________________________________________

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. predpisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku:

29.04.2016

1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok:

23.05.2016

1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje:

26.05.2016

1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: - objednávka DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Mikuláš Rugovský - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Marta Rugovská - originál - výzva DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016 - p. Renáta Rugovská - originál - odborné posúdenie č. P 01524-05-1 vypracované Henrietou Szabóovou zo dňa 23.03.2005 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom: - LV č. 367 - vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z kat. mapy vytvorená dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál - stavebné povolenie č. 913/2005 zo dňa 16.08.2005 - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI Žilina. - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené

II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1 Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky ÚSI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy som nemal k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 367 Vydaný: vytvorený dňa 02.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Streda nad Bodrogom Katastrálne územie: Streda nad Bodrogom A. Majetková podstata:


list č.3

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Pozemky - parc. č. 365 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 315 m2 - parc. č. 366 - záhrady o výmere 1401 m2 Stavby - rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 B. Vlastníci: - Rugovská Marta, rod. Csatlósová, nar. 26.02.1938 ......................... 1/2 - Rugovský Mikuláš, nar. 27.06.1970......................................... 1/2 Poznámky: - na LV 367 v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V-273/05, č.z. 57/05: - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku: 2.1.3. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 23.05.2016 o 17:45 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase. Na miestnej obhliadke sa nezúčastnila ani jedna z vyzvaných strán, nehnuteľnosť bola voľne prístupná. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení č. P 01524-05-01 nesúhlasí so skutkovým stavom. Skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1940 - na základe odborného posudku č. P 01524-05-1 viď. príloha znaleckého posudku. Prístavba k rodinnému domu začatá v roku 2005 na základe stavebného povolenia č. 913/2005, vydaná obecným úradom v Strede nad Bodrogom zo dňa 16.08.2005, prístavba nedokončená. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je v podielovom vlastníctve vlastníkov uvedených na LV 367 pod por. č. 1 a por. č. 2. Rodinný dom č.s. 61 je zapísaný na LV 367, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 365 v pôvodnom stave, nezakreslená prístavba k rodinnému domu. Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Stavby - rodinný dom, č.s. 61 na parcele č. 365 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 365 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 315 m2 - parc. č. 366 - záhrady o výmere 1401 m2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : - nie sú

2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1 Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2.1.1. Rodinný dom: rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365 v uličnej zástavbe, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Lipová, v obci Streda nad Bodrogom.


list č.4

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza obývacia izba, vstup, komora, kúpeľňa, 4 x izba a sklad. Stavebno-technický popis: Základy betónové s vodorovnou izoláciou a podmurovkou, zvislá nosná konštrukcia domu pôvodná časť murivo kamenné hr. 550 mm, prístavba z tvárnic Siporexových hr. 400 mm, deliace konštrukcie tehlové, ukončené na 90%, vnútorné omietky vápenné štukové, ukončené na 60%, stropy drevené trámové s rovným podhľadom, ukončené na 60%, strecha stanová, krytina z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy, ukončené na 70%, parapety, ukončené na 0%, fasádne omietky vápenné štukové, ukončené na 50%, dvere hladké plné alebo zasklené, ukončené na 40%, okná zdvojené drevené s dvojitým zasklením, ukončené na 60% (vstupné dvere a 2 x okná demontované), okenné žalúzie plastové, ukončené na 0%, podlahy obytných miestností podlahoviny z PVC, ukončené na 20%, ostatných miestností keramická dlažba, ukončené na 50%, rozvod vody z plastového potrubia, ukončené na 80%, elektroinštalácia svetelná a motorická, ukončené na 70%, rozvod zemného plynu, ukončené na 80%. Vnútorné vybavenie: V 1.n.p. kanalizácia z PVC, ukončené na 80%, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, ukončené na 0%, zdroj vykurovania lokálne plynové kachle 1 x a pec na tuhé palivo 1x, v kuchyni sporák plynový, elektrická rúra, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 4 m, celá kuchyňa ukončená na 0%, v kúpeľni vaňa plastová, umývadlo, splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 1 x pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla, 1 x páková nerezová, ukončené batérie na 0%, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze a sporáku, elektrický rozvádzač s automatickým istením, ukončené na 30%. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod a plyn, nie je možnosť napojenia na obecnú kanalizáciu - napojenie kanalizácie nebolo zistené. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1940 na základe Odborného posudku č. P 01524-05-1, vypracovaný p. Henrietou Szabóovou. Prístavba k rodinnému domu začatá v roku 2005 - na základe stavebného povolenia č. 913/2005 zo dňa 16.08.2005 vydané obecným úradom Streda nad Bodrogom. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 90 rokov z dôvodu zanedbanej údržby rodinného domu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY 1. NP

Začiatok užívania 1940

1. NP

2005

Podlažie

Spolu 1. NP

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

10,26*7,79 79,93 5,66*10,26+1,56*1,29+1,29*1,29+(9,51+3,94 108,15 )*3,45 188,08

kZP

120/188,08=0,638

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

3

Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

4

Hodnota

Dokon.

Vysled.

960

100

960,0

255

100

255,0

735

100

735,0


list č.5

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 5

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Vnútorné omietky

7

Stropy

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 8 10

Krytiny strechy na krove

12

Klampiarske konštrukcie strechy

10.1.c plechové pozinkované 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty

14.

Fasádne omietky

17

Dvere

14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 17.3 hladké plné alebo zasklené

19

Okenné žalúzie

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

19.2 plastové 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino

60

240,0

760

60

456,0

625

100

625,0

570

100

570,0

55

70

38,5

20

0

0,0

220

50

110

135

40

54,0

380

60

228,0

75

0

0,0

120

20

24,0

150

50

75,0

280

70

196,0

35

80

28,0

35

80

28,0

Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

25

400

Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23

144,0

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu

18

90

Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové

13

160

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická

30

Rozvod vody

31

Inštalácia plynu

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

5970

4766,5

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks)

35

36

37

38

20

80

16,0

35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks)

60

100

60,0

35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks)

20

100

20,0

60

0

0,0

30

0

0,0

220

0

0,0

37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)

65

100

65,0

37.5 umývadlo (1 ks)

10

100

10,0

35

0

0,0

Zdroj vykurovania

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) Vnútorné vybavenie

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)


list č.6

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)

30

0

0,0

38.3 pákové nerezové (1 ks)

20

0

0,0

25

100

25,0

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

100

80,0

40.4 vane (1 ks)

15

100

15,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

100

15,0

240

30

39

Záchod

40

Vnútorné obklady

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

45

Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu

72,0

945

378,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Podlažie 1. NP

Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia (5970 + 945 * 0,638)/30,1260

Výpočet RU na m2 ZP nedokončeného podlažia (4766,5 + 378 * 0,638)/30,1260

Hodnota RU dokončeného podlažia [€/m2]

Hodnota RU nedokončeného podlažia [€/m2]

218,18

166,22

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

Podlažie

1940

76

14

90

84,44

15,56

1. NP - prístavba

2005

11

14

25

44,00

56,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

1. NP z roku 1940 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota 1. NP - prístavba z roku 2005 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

218,18 €/m2*79,93 m2*2,307*0,95

38 220,46

166,22 €/m2*79,93 m2*2,307*0,95

29 118,18

15,56% z 29 118,18

4 530,79

218,18 €/m2*108,15 m2*2,307*0,95

51 714,54

166,22 €/m2*108,15 m2*2,307*0,95

39 398,62

56,00% z 39 398,62

22 063,23

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie 1. nadzemné podlažie

Východisková hodnota po dokončení [€] 89 935,00

Východisková hodnota nedokončenej stavby [€] 68 516,80

89 935,00

68 516,80

Spolu

Technická hodnota [€] 26 594,02 26 594,02

Dokončenosť stavby: (68 516,80€ / 89 935,00€) * 100 % = 76,18 %

2.2.1.2. VEDĽAJŠIE STAVBY 2.2.1.2.1. Plot: čelný Jedná sa o oplotenie parcely č. 365 a 366 od miestnej komunikácie. Základy betónové s podmurovkou, bez plotovej výplne a plotových vrát a vrátok. Plot postavený v roku 2005, životnosť stanovujem na 40 rokov.


list č.7

__________________________________________________________________________________________________________________________________ ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. 1.

Popis

Počet MJ

RU

17,50m

700

23,24 €/m

100

17,50m

926

30,74 €/m

100

Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu:

4.

53,98 €/m

Plotové vráta: a) plechové plné

5.

Dok.

Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu

2.

Body / MJ

1 ks

7435

246,80 €/ks

0

1 ks

4050

134,44 €/ks

0

Plotové vrátka: a) plechové plné

Dĺžka plotu: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

17,50 m kCU = 2,307 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2005

11

29

40

27,50

72,50

čelný

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota dokončenej stavby Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (17,50m * 23,24 €/m + 17,50m * 30,74 €/m + 1ks * 246,80 €/ks + 1ks * 134,44 €/ks) * 2,307 * 0,95 (17,50m * 23,24 €/m * 100 / 100 + 17,50m * 30,74 €/m * 100 / 100 + 1ks * 246,80 €/ks * 0 / 100 + 1ks * 134,44 €/ks * 0 / 100) * 2,307 * 0,95 72,50 % z 2 070,34 €

Hodnota [€] 2 905,89 2 070,34 1 501,00

Dokončenosť stavby: (2 070,34 / 2 905,89) * 100% = 71,25%

2.2.1.2.2. Plot: zadný Jedná sa oplotenie na parcele č. 366. Základy betónové okolo stĺpikov, plot vlnitý pozinkovaný plech, plotové vráta plechové. Plot postavený v roku 2000, životnosť stanovujem na 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. 1.

Popis

Počet MJ

Body / MJ

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených

4,43m

170

Spolu: 3.

5,64 €/m 5,64 €/m

Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch

4.

Rozpočtový ukazovateľ

8,86m2

611

20,28 €/m

1 ks

7435

246,80 €/ks

Plotové vráta: a) plechové plné


list č.8

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Dĺžka plotu: 4,43 m Pohľadová plocha výplne: 4,43*2 = 8,86 m2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov zadný


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2000

16

14

30

53,33

46,67

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (4,43m * 5,64 €/m + 8,86m2 * 20,28 €/m2 + 1ks * 246,80 €/ks) * 2,307 * 0,95 46,67 % z 989,46 €

Hodnota [€] 989,46 461,78

2.2.1.3. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1.3.1 Vonkajšia úprava: vodovodná prípojka Jedná sa o vodovodnú prípojku z vodomernej šachty, umiestnenej na parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 €/bm 2,1 bm kCU = 2,307 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov vodovodná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1980

36

14

50

72,00

28,00


Výpočet

Východisková hodnota

2,1 bm * 41,49 €/bm * 2,307 * 0,95

Technická hodnota

28,00 % z 190,96 €

Hodnota [€] 190,96 53,47

2.2.1.3.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu na parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek:

7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 1,0*1,2*1,0 = 1,2 m3 OP


list č.9

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1980

36

14

50

72,00

28,00

vodomerná šachta


Výpočet

Hodnota [€]


1,2 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,307 * 0,95

668,73

Technická hodnota

28,00 % z 668,73 €

187,24

2.2.1.3.3. Vonkajšia úprava: plynová prípojka Jedná sa o plynovú prípojku cez parc. č. 365, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

425/30,1260 = 14,11 €/bm 4,5 bm kCU = 2,307 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1980

36

14

50

72,00

28,00

plynová prípojka


Výpočet


4,5 bm * 14,11 €/bm * 2,307 * 0,95

Technická hodnota

28,00 % z 139,16 €

Hodnota [€] 139,16 38,96

2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

68 516,80

26 594,02

2 070,34

1 501,00

989,46

461,78

Ploty čelný zadný Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka

190,96

53,47

vodomerná šachta

668,73

187,24

plynová prípojka

139,16

38,96

72 575,45

28 836,47

Celkom:

2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE


list č.10

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľností:

Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Streda nad Bodrogom, k.ú. Streda nad Bodrogom vzd. od okresného mesta Trebišov asi 37 km, v zastavanom území, mimo hlavnej komunikácii, na okraji obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s dobrým dispozičným riešením. Nehnuteľnosť si vyžaduje rozsiahlu opravu, terén rovinatý, možnosť napojenia na vodu, plyn a elektrinu, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, skladba obyvateľstva priemerná hustota, orientácia obytných miestností juh, východ a západ, doprava autobusová a železničná, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, materská a základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita - rieka Bodrog a jej mŕtve ramena, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia až 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú nehnuteľnosť. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,25 (v zmysle Metodiky USI Žilina je koeficient predajnosti pre ostatné obce odporúčaný v intervale 0,20-0,30). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať ako rodinný dom na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku:


list č.11

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500)

0,750

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,500

III. trieda

Priemerný koeficient

0,250

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,138

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,250 - 0,225)

0,025

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

7

Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

8

Skladba obyvateľstva v mieste stavby

pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % priemerná hustota obyvateľstva 9

Výsledok kPDI*vI

V.

0,025

13

0,33

III.

0,250

30

7,50

IV.

0,138

8

1,10

I.

0,750

7

5,25

III.

0,250

6

1,50

II.

0,500

10

5,00

V.

0,025

9

0,23

II.

0,500

6

3,00

II.

0,500

5

2,50

Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6

Váha vI

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

5

kPDI

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší

2

Trieda

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ – JV

10

Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

0,750

6

4,50

11

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti

III.

0,250

7

1,75

III.

0,250

7

1,75

III.

0,250

10

2,50

IV.

0,138

8

1,10

II.

0,500

9

4,50

III.

0,250

8

2,00

IV.

0,138

7

0,97

12

železnica a autobus 13

14

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m

15

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

16

Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

bežný hluk a prašnosť od dopravy bez zmeny 17

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby


list č.12

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

V.

0,025

III.

0,250

4

0,10

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

20

5,00

180

50,57

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 50,57/ 180

0,281

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 28 836,47 € * 0,281

8 103,05 €

2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcely sa nachádzajú v obci Streda nad Bodrogom, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha - zastavaná hlavnou stavbou a záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem kanalizácie. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na výmeru pozemku a druh možnej zástavby redukujem hodnotu parc. č. 366 o 60 %. Parcela

Druh pozemku

365

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Podiel

Výmera [m2]

1/1

315,00

Streda nad Bodrogom VHMJ = 3,32 €/m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Spolu výmera [m2] 315 315,00

Hodnota koeficientu

Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,80

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov

1,00 0,85 1,00 1,20 1,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie

Výpočet

Hodnota

kPD = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32

* 0,8160

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 315,00 m2 * 2,71 €/m2

0,8160 2,71 €/m2 853,65 €


list č.13

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 2.3.2.2. Identifikácia pozemku: záhrada Parcela

Druh pozemku

366

Vzorec

záhrada

Podiel

Výmera [m2]

1/1

1401,00

Streda nad Bodrogom VHMJ = 3,32 €/m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Spolu výmera [m2] 1401 1401,00

Hodnota koeficientu

Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,80

1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 – 3-podlažné kV stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke koeficient intenzity využitia nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby koeficient redukujúcich a pod.) faktorov

0,90

0,85 1,00 0,80 1,00 0,40

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie

Výpočet

Hodnota

kPD = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 0,40 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32

* 0,1958

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 401,00 m2 * 0,65 €/m2

0,1958 0,65 €/m2 910,65 €


list č.14

__________________________________________________________________________________________________________________________________

III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 61 na parcele č. 365 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Lipová č. 31, katastrálne územie Streda nad Bodrogom pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 090/2016 zo dňa 29.04.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 8 103,05 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 1 764,30 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby rodinný dom č.s. 61 na parc. č. 365

7 472,92

Ploty čelný

421,78

zadný

129,76

Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka

15,03

vodomerná šachta

52,61

plynová prípojka

10,95

Spolu stavby

8 103,05

Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 365 (315 m2) záhrada - parc. č. 366 (1 401 Spolu pozemky (1 716,00

853,65

m2)

910,65

m 2)

1 764,30

Spolu VŠH

9 867,35

Zaokrúhlená VŠH spolu

9 900,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Deväťtisícdeväťsto Eur V Trebišove 26.05.2016

9 900,00 €

................................ Ing. Zdenko Weiss

3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 367 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 367 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené:


list č.15

__________________________________________________________________________________________________________________________________

IV. PRÍLOHY -

objednávka výzvy list vlastníctva kópia z katastrálnej mapy stavebné povolenie doklad o veku stavby pôdorysný náčrt fotodokumentácia

84, Hlohovec

Recommend Documents