84, Hlohovec

Znalec: Zadávateľ: Objednávka:

Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec písomná DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 31/2016

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 688 na parc. č. 1583/1 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Porubská 24, obec Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016 Počet strán (z toho príloh):

35 ( 18 )

Počet odovzdaných vyhotovení:

4

Znalecký posudok č. 31/2016

list č.2

__________________________________________________________________________________________________________________________________

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku:

17.05.2016

1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok:

22.09.2006

1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje:

13.06.2016

1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016 - originál - výzva DDr. DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016 (Emília Švirbeľová) - originál - odborné posúdenie P-08531-06-09 vypracované Miroslavom Mikuškom zo dňa 22.09.2006 - kópia - fotodokumentácia zo dňa 22.09.2006 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 1264 - vytvorený dňa 20.05.2016 cez katastrálny portál - list vlastníctva č. 1265 - vytvorený dňa 20.05.2016 cez katastrálny portál - doklad o veku stavby - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 20.05.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti dňa 13.06.2016 - fotodokumentácia zo dňa 13.06.2016 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľom posudku bola zaslaná vlastníkovi nehnuteľnosti výzva č. DDr.103/2016 zo dňa 17.05.2016, v ktorej bol vyzvaný, aby dňa 13.06.2016 o 16,00 hod. umožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 13.06.2016 o 16,00 hod. nebola umožnená, zadávateľ posudku v objednávke č. DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016, žiada stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia § 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorá priamo uvádza: „Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím odberného posúdenia č. P-08531-06-09 vypracovaného Miroslavom Muškom dňa 22.09.2006, popísaného v odbornom posúdení č. P-08531-06-09 a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa 13.06.2016.

II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE


list č.3

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 1264 Vydaný: vytvorený dňa 20.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Vranov nad Topľou Katastrálne územie: Čemerné A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 1583/1 - zastavaná plocha o výmere 135 m2 Stavby - rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 B. Vlastníci: - Švirbeľová Emília, rod. Sepešiová, nar. 11.05.1957 ....................... 1/1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 1550/2005 a V - 1053/2007 List vlastníctva č.: 1265 Vydaný: vytvorený dňa 20.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Vranov nad Topľou Katastrálne územie: Čemerné A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 1584/1 - zastavaná plocha o výmere 354 m2 B. Vlastníci: - Švirbeľová Emília, rod. Sepešiová, nar. 11.05.1957 ....................... 2/4 - JUDr. Sepeši Zdeněk, nar. 24.12.1953.......................................1/4 - JUDr. Sepeši Zdeněk, nar. 24.12.1953.......................................1/4 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 1550/2005 a V - 1053/2007 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 13.06.2016 o 16,00 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená z interiéru nehnuteľnosti, exteriér nehnuteľnosti bol voľne prístupný. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase bez prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení nesúhlasí so skutkovým stavom. Predpokladaný skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou zo dňa 22.09.2006 v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1957. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 1264 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 688 je zapísaný na LV 1264, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 1583/1. Parcela č. 1584/1, je v podielovom vlastníctve uvedené na LV 1265 pod pol. č. 1, 4, 5. Na liste vlastníctva č. 1264 a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:


list č.4

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Stavby - rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 - hospodárska časť - studňa - plot - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 1583/1 - zastavaná plocha o výmere 135 m2 - parc. č. 1584/1 - zastavaná plocha o výmere 354 m2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú

2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s.688, na ul. Porubská 24 na parc. č. 1583/1, čiastočne podpivničený, s jedným nadzemným podlažím, obec Vranov nad Topľou, k.ú. Čemerné. Dispozičné členenie: V 1. n.p. predpokladám podľa doloženej fotodokumentácie z 22.09.2006 že sa nachádza chodba, kuchyňa, kúpeľňa s WC, vstup a 3 x izba v 1. p.p. sa nachádza pivnica. Stavebno-technický popis: Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený z interierovej časti, podrobný stavebnotechnický popis interiéru sa nachádza v zaslanom odbornom posúdení č. P-08531-0609 - viď. príloha znaleckého posudku. Základy betónové s izoláciou, osadený do terénu s priemernou hĺbkou od 1 m do 2 m so zvislou izoláciou a podmurovkou z opracovaného kameňa, nosná konštrukcia domu v 1. p.p. kamenné murivo hr. do 40 cm, v 1.n.p. murovaná z tehál hr. do 40 cm, strop v 1. p.p. betónový v 2. n.p. drevený trámový s rovným podhľadom, strecha valbová, krytina z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy, ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky 1 p.p. obklady z prírodného kameňa 3 x od 1/2 do 2/3 a 1 x do 1/3, fasádne omietky 1. n.p. brizolitové 3 x nad 2/3 a 1 x nad 1/2 do 2/3, vnútorné omietky vápenné štukové, vnútorný obklad kúpeľne, vane a kuchynskej linky, dvere dyhované plné alebo presklené, okná plastové, podlahy obytných miestností PVC, podlahy ostatných miestností prevažne betónový poter, vykurovanie teplovodné s panelovými radiátormi, elektroinštalácia svetelná a motorická s poistkami, kanalizácia, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: zdroj vykurovania a teplej vody - plynový kotol ústredného vykurovania, rozvod kanalizácie kameninový, v kúpeľni vaňa, umývadlo, WC, batéria páková so sprchov a obyčajná, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva, kuchynský drez smaltovaný, obyčajná batéria, plynový sporák s elektrickou rúrou a sporák na tuhé palivo. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je možné napojiť na elektrinu, vodu, plyn a kanalizáciu. Stavba užívaná od roku 1957. Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky primeraná veku stavby. Murivo tehla hr. do 400 mm. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. do 45 cm - životnosť 80 - 100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY


list č.5

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 1. PP

Začiatok užívania 1957

1. NP

1957

Podlažie

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

9,68*4,3

41,62

120/41,62=2,883

9,68*13,17

127,49

120/127,49=0,941

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod 1

Položka 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou

4

690

6

Vnútorné omietky

7

Stropy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 13.2 z pozinkovaného plechu

17

1040

Obklady fasád 15.2.b obkladové murivo z prírodného kameňa (haklíky, kopáky) nad 1/2 do 2/3

330

15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3

45

Dvere

18

Okná

23

Dlažby a podlahy ost. miestností

135

18.7 jednoduché drevené alebo oceľové

150

23.6 cementový poter, tehlová dlažba

50

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná

31

400

20

17.3 hladké plné alebo zasklené

25

750

Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm

15.

Hodnota

Osadenie do terénu

155

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu

35

Spolu

3800

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35

Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Spolu

155 155

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

3

Podmurovka

2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 3.6.a podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška nad 100 cm - z opracovaného kameňa 4

520 980

Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm

5

Hodnota

1000

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

160


list č.6

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 6

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

7

Stropy

8

Krovy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 8.2 väznicové valbové, stanové 10 12

Klampiarske konštrukcie strechy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13.2 z pozinkovaného plechu

17

55 20 195

14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3

40

Dvere Okná

19

Okenné žalúzie

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 19.2 plastové

190 530 75

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino

23

Dlažby a podlahy ost. miestností

24

Ústredné vykurovanie

25

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

23.6 cementový poter, tehlová dlažba 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25.1 svetelná, motorická

120 50 480 280

Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

31

570

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3

18

30

625

Fasádne omietky

17.2 plné alebo zasklené dyhované

22

760

Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované

14.

400

55

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

35 7140

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

34

Zdroj teplej vody

33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 36

37

38

50 40

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks)

60

36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)

20

36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)

15

Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)

30

37.5 umývadlo (1 ks)

10

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

38.4 ostatné (2 ks)

30


list č.7

__________________________________________________________________________________________________________________________________ 39

Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

40

45

25

Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

40.4 vane (1 ks)

15

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks)

145

Spolu

570

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Podlažie

Výpočet RU na m2 ZP

Hodnota RU [€/m2]

1. PP

(3800 + 155 * 2,883)/30,1260

140,97

1. NP

(7140 + 570 * 0,941)/30,1260

254,81

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. PP

1957

59

41

100

59,00

41,00

1. NP

1957

59

41

100

59,00

41,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

1. PP z roku 1957 Východisková hodnota

140,97 €/m2*41,62 m2*2,307*1,00

Technická hodnota

41,00% z 13 535,56

13 535,56 5 549,58

1. NP z roku 1957 Východisková hodnota

254,81 €/m2*127,49 m2*2,307*1,00

74 944,57

Technická hodnota

41,00% z 74 944,57

30 727,27

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie

Východisková hodnota [€]

1. podzemné podlažie

13 535,56

Technická hodnota [€] 5 549,58

1. nadzemné podlažie

74 944,57

30 727,27

Spolu

88 480,13

36 276,85

2.2.2. PRÍSLUŠENSTVO Z dôvodu umiestnenia drobnej stavby, studne a vonkajších úprav na pozemku 1584/1, ktorý je v podielovom vlastníctve, ohodnocujem tieto stavby a úpravy v podiele 2/4 vlastníctva p. Emílii Švirbeľovej (50% z ceny).

2.2.2.1. Drobná stavba: hospodárska časť Spoluvlastnícky podiel:

2 / 4

Jedná sa o hospodársku časť na parc. č. 1584/1, za rodinným domom. Stavba je drobná, je jednopodlažná, nezakreslenú v kópii z katastrálnej mapy, nezapísanú v liste vlastníctva, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie tehlové hr. 15cm, strecha pultová, krytina z pozinkovaného plechu, fasádne omietky brizolitové, vnútorné omietky hladké, deliace konštrukcie tehlové, dvere hladké plné, podlahy cementový poter,


list č.8

__________________________________________________________________________________________________________________________________ elektroinštalácia svetelná, okenné otvory jednoduché oceľové, bez vnútorného vybavenia. Stavba postavená a užívaná od roku 1957. Údržba primeraná veku, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok užívania 1957

Výpočet zastavanej plochy 2,80*4,07

ZP [m2] 11,4

kZP 18/11,4=1,579

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy a podmurovka

3

Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

Hodnota

2.3 bez podmurovky, iba základové pásy

615

3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm 4

930

Stropy 4.5 podbitie krovu

150

5

Krov

6

Krytina strechy na krove

5.3 pultové

545

6.1.c plechová pozinkovaná 9

760

Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit

480

10

Vnútorná úprava povrchov

12

Dvere

10.2 vápenná hladká omietka

185

12.4 hladké plné alebo zasklené 13

150

Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové

14

Podlahy

18

Elektroinštalácia

65

14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter

185

18.4 len svetelná - poistky

190

Spolu

4255

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Podlažie 1. NP

TECHNICKÝ STAV

Výpočet RU na m2 ZP (4255 + 0 * 1,579)/30,1260

Hodnota RU [€/m2] 141,24


list č.9

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1957

59

1

60

98,33

1,67

1. NP


Výpočet

Východisková hodnota

141,24 €/m2*11,40 m2*2,307*1,00

Technická hodnota

1,67% z 3 714,58

Hodnota [€] 3 714,58 62,03

2.2.2.2. Plot čelný a bočný Jedná sa o oplotenie parc. č. 1584/1 od miestnej komunikácie a suseda. Základy betónové, podmurovka betónová plotová výplň oceľová tyčová v ráme, plotové vráta a vrátka z kovových profilov s tyčovou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1957, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č.

Popis

1.

Základy vrátane zemných prác:

2.

Podmurovka:

Počet MJ

z kameňa a betónu betónová monolitická alebo prefabrikovaná

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

18,00m

700

23,24 €/m

18,00m

926

30,74 €/m

Spolu: 3.

53,98 €/m

Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme

4.

19,80m2

435

14,44 €/m

1 ks

7505

249,12 €/ks

1 ks

3890

129,12 €/ks

Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

5.

Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Spoluvlastnícky podiel:

9,3+8,7 = 18,00 m 18*1,1 = 19,80 m2 kCU = 2,307 kM = 1,00 2 / 4

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov plot čelný a bočný


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1957

59

1

60

98,33

1,67

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (18,00m * 53,98 €/m + 19,80m2 * 14,44 €/m2 + 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,307 * 1,00 1,67 % z 3 773,77 €

Hodnota [€] 3 773,77

2.2.2.3. Studňa: kopaná - Kopaná Jedná sa o kopanú studňu s priemerom 1000 mm, hĺbky 7m, užívanú od roku 1957, životnosť stanovujem na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY

63,02


list č.10

__________________________________________________________________________________________________________________________________ JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Spoluvlastnícky podiel:

7 m 1000 mm kCU = 2,307 kM = 1,00 2 / 4

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov kopaná


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1957

59

41

100

59,00

41,00


Výpočet

Hodnota [€]


(81,49 €/m * 5m + 149,21 €/m * 2m) * 2,307 * 1,00

Technická hodnota

41,00 % z 1 628,44 €

1 628,44 667,66

2.2.2.4. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku 1970. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 €/bm Počet merných jednotiek: 2,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov prípojka vody


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

4

50

92,00

8,00


Výpočet


2,4 bm * 59,09 €/bm * 2,307 * 1,00

Technická hodnota

8,00 % z 327,17 €

Hodnota [€] 327,17 26,17

2.2.2.5. Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň, užívanú od roku 1957. Životnosť stanovujem na 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 €/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00


list č.11

__________________________________________________________________________________________________________________________________ TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov domáca vodáreň


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1957

59

1

60

98,33

1,67


Výpočet


1 Ks * 220,74 €/Ks * 2,307 * 1,00

Technická hodnota

1,67 % z 509,25 €

Hodnota [€] 509,25 8,50

2.2.2.6. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku 1970. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 €/bm Počet merných jednotiek: 8,7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov prípojka kanalizácie


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

4

50

92,00

8,00


Výpočet


8,7 bm * 30,54 €/bm * 2,307 * 1,00

Technická hodnota

8,00 % z 612,97 €

Hodnota [€] 612,97 49,04

2.2.2.7. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku 1970. V súčastnosti je plynomer odpojený. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 €/bm Počet merných jednotiek: 8,7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov prípojka plynu


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

4

50

92,00

8,00


Výpočet

Hodnota [€]


list č.12

__________________________________________________________________________________________________________________________________ Východisková hodnota

8,7 bm * 14,11 €/bm * 2,307 * 1,00

Technická hodnota

8,00 % z 283,20 €

283,20 22,66

2.2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov

Východisková hodnota [€]

rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1

Technická hodnota [€]

88 480,13

36 276,85

hospodárska časť

3 714,58

62,03

plot čelný a bočný

3 773,77

63,02

kopaná

1 628,44

667,66

prípojka vody

327,17

26,17

domáca vodáreň

509,25

8,50

prípojka kanalizácie

612,97

49,04

prípojka plynu

283,20

22,66

99 329,51

37 175,93

Vonkajšie úpravy

Celkom:

2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v okresnom meste Vranov nad Topľov, k.ú. Čemerné v zastavanom území obce, na okraji obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave potrebná rozsiahla rekonštrukcia, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - hospodárska časť, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na juh a sever, terén rovinatý, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod, plyn a kanalizáciu, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OkÚ, banka, súd, DÚ, SŠ, ZŠ, MŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, kompletná sieť obchodov a základné služby, bez prírodnej lokality, životné prostredie - zvýšená hlučnosť od dopravy, cesta druhej triedy, bez možnosti ďalšieho rozšírenia. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako problémovú z dôvodu prístupu k rodinnému domu, t.j. parcely č. 1584/1, ktorá je v podielovom vlastníctve a pristavaný rodinný dom s prístupom po tej istej parcele. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre okresné mestá v intervale 0,40-0,50). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 1264 a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,42

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,420 + 0,840)

1,260

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,840

III. trieda

Priemerný koeficient

0,420

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,231

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,420 - 0,378)

0,042


list č.13

__________________________________________________________________________________________________________________________________

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce 3 4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

7

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

III.

0,420

13

5,46

III.

0,420

30

12,60

IV.

0,231

8

1,85

I.

1,260

7

8,82

III.

0,420

6

2,52

IV.

0,231

10

2,31

V.

0,042

9

0,38

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu

6

Trieda

Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %

8

Skladba obyvateľstva v mieste stavby II.

0,840

6

5,04

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu

III.

0,420

5

2,10

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,260

6

7,56

II.

0,840

7

5,88

IV.

0,231

7

1,62

II.

0,840

10

8,40

priemerná hustota obyvateľstva

10 11

12

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus

13

14

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby


list č.14

__________________________________________________________________________________________________________________________________ žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15

zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy 16

0,042

8

0,34

III.

0,420

9

3,78

III.

0,420

8

3,36

V.

0,042

7

0,29

V.

0,042

4

0,17

IV.

0,231

20

4,62

Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny

17

Možnosti ďalšieho rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

žiadna možnosť rozšírenia nehnuteľnosti bez výnosu 19

V.

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

Názor znalca problematická nehnuteľnosť Spolu

180

77,09

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 77,09/ 180

0,428

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 37 175,93 € * 0,428

15 911,30 €

2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v okresnom meste Vranov nad Topľou, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením a hospodárskou časťou, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu, plyn, vodovod a kanál. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na podielové vlastníctvo parc. č. 1584/1 a prechod po tejto parcele k inému rodinnému domu, redukujem hodnotu o 40 %. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela 1583/1

Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Vzorec

Spolu výmera [m2] 135 135,00

Podiel 1/1

Výmera [m2] 135,00

Vranov nad Topľou VHMJ = 9,96 €/m2 Hodnotenie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR 11. závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo priechodu alebo prejazdu, koeficient redukujúcich ochranné pásmo a pod.) faktorov

Hodnota koeficientu 1,10 1,00 0,85 1,00 1,30 1,00 1,00


list č.15

__________________________________________________________________________________________________________________________________ VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

Hodnota

kPD = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 1,00 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 135,00 m2 * 12,11 €/m2

1,2155

* 1,2155

12,11 €/m2 1 634,85 €

2.3.2.2. Identifikácia pozemku: zastavná plocha Parcela

Druh pozemku

1584/1

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Spolu výmera [m2] 354 354,00

Výmera podielu [m2] 2/4 177,00

Podiel

Vranov nad Topľou VHMJ = 9,96 €/m2 Hodnota koeficientu

Hodnotenie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR 11. závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo priechodu alebo prejazdu, koeficient redukujúcich ochranné pásmo a pod.) faktorov

1,10 1,00 0,85 1,00 1,30 1,00 0,60

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie

Výpočet

Hodnota

kPD = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 0,60 €/m2

* 0,7293

0,7293

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96

7,26 €/m2

Všeobecná hodnota pozemku v celosti

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 354,00 m2 * 7,26 €/m2

2 570,04 €

Všeobecná hodnota podielu pozemku

VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 2/4 * 2 570,04 €

1 285,02 €


list č.16

__________________________________________________________________________________________________________________________________

III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 688 na parc. č. 1583/1, ul. Porubská 24, obec Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa 17.05.2016 Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: 15 720,72 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou poloh. Diferenc. spoluvlastníckeho pod.: 2 919,87 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota celej časti [€]

Všeobecná hodnota Spoluvl. spoluvlastníckeho podielu podiel [€]

Stavby rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 hospodárska časť plot čelný a bočný kopaná

15 526,49

1/1

15 526,49

26,55

2/4

13,27

26,97

2/4

13,49

285,76

2/4

142,88

11,20

2/4

5,60

3,64

1/1

3,64

20,99

2/4

10,49

9,70

2/4

Vonkajšie úpravy prípojka vody domáca vodáreň prípojka kanalizácie prípojka plynu Spolu stavby

4,85 15 720,72

Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 1583/1 (135 m2)

1 634,85

1/1

1 634,85

zastavná plocha - parc. č. 1584/1 (177 m2)

2 570,04

2/4

1 285,02

Spolu pozemky (312,00

m 2)

2 919,87

Spolu VŠH

18 640,59

Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Osemnásťtisícšesťsto Eur V Trebišove 17.06.2016

18 600,00 18 600,00 €

........................ Ing. Zdenko Weiss

3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 1264 a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené


list č.17

__________________________________________________________________________________________________________________________________

IV. PRÍLOHY -

objednávka výzva list vlastníctva 2 x kópia z katastrálnej mapy doklad o veku stavby odborné posúdenie pôdorysný náčrt fotodokumentácia zo dňa 13.06.2016 fotodokumentácia zo dňa 22.09.2006

84, Hlohovec

Recommend Documents