Znalec:
Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 329 993
Zadávateľ:
Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec
Objednávka:
písomná DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016
ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 28/2016
Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 99 na parcele č. 476 s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Choňkovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016. Počet strán (z toho príloh):
30 ( 14 )
Počet odovzdaných vyhotovení:
4
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.2
__________________________________________________________________________________________________________________________________
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. predpisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku:
06.05.2016
1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok:
01.06.2016
1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje:
09.06.2016
1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: - objednávka DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - originál - výzva DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Jančo Peter - originál - výzva DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Jančová Alžbeta - originál - odborné posúdenie č. P -28463-11, G-535801 vypracované p. Geletičová zo dňa 26.10.2011 - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom: - LV č. 9 - vytvorený dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z kat. mapy vytvorená dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - čestné prehlásenie o veku stavby zo dňa 01.06.2016 - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia - internetová realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI Žilina. - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené
II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1 Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky ÚSI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 9 Vydaný: vytvorený dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Choňkovce Katastrálne územie: Choňkovce
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.3
__________________________________________________________________________________________________________________________________ A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 476 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 697 m2 - parc. č. 477 - záhrady o výmere 112 m2 - parc. č. 478 - záhrady o výmere 1 541 m2 Stavby - rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 B. Vlastníci: - Jančo Peter, nar. 12.02.1973 ......................... 1/1 Poznámky: - na LV 9 v prílohe znaleckého posudku. C. Ťarchy: - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V 730/08 - zmluva o zriadení záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V 551/2011 2.1.3. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 01.06.2016 o 18,35 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti p. Janča Petra. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení nesúhlasí so skutkovým stavom. Skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1969 a prístavba v roku 1973 (čestné prehlásenie majiteľa nehnuteľnosti). 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 9 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 99 je zapísaný na LV 9, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 476 spolu s prístavbou. Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Stavby - rodinný dom, č.s. 99 na parcele č. 476 - hospodárska časť - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 476 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 697 m2 - parc. č. 477 - záhrady o výmere 112 m2 - parc. č. 478 - záhrady o výmere 1 541 m2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : - nie sú 2.2.1 Výpočet východiskovej a technickej hodnoty:
2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Zlúčená stavba: rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 2.2.1.1. Rodinný dom: rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476 pri hlavnej ceste, čiastočne podpivničený, s jedným nadzemným podlažím, v obci Choňkovce. Dispozičné členenie: V 1.p.p. sa nachádza 2 x sklad. V 1.n.p. sa nachádza predsieň, 2 x chodba, komora, kúpeľňa, kuchyňa a 5x izba.
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.4
__________________________________________________________________________________________________________________________________ Stavebno-technický popis: Základy betónové s vodorovnou izoláciou, čiastočne podpivničený osadený do terénu v priemernej hĺbke od 1 m do 2 m bez zvislej izolácie. V 1.p.p. murivo v 1.p.p. kamenné hr. 40 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, strop železobetónový, fasáda vápenná štuková. V 1. n.p. základy kamenné s vodorovnou izoláciou, podmurovka do 1/2 zastavanej plochy výšky 50 - 100 cm z lomového kameňa, murivo zo siporexových kvádrov hr. 40 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, stropy s rovným podhľadom drevené trámové, krov manzardový, krytina strechy azc šablóny a pozinkovaný plech, klampiarske konštrukcie strechy a ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky striekaný brizolit, dvere hladké plné alebo zasklené, okná plastové so žalúziami, podlahy obytných miestností osb dosky, ostatných miestností keramická dlažba, ústredné vykurovanie teplovodné s oceľovými panelovými radiátormi, elektroištalácia svetelná a motorická, rozvody vody z pozinkovaného plechu. Vnútorné vybavenie: V 1.n.p. kanalizácia z PVC, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, zdroj vykurovania kotol na tuhé palivo, v kuchyni elektrický sporák s keramickou platňou a elektrická rúra, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 3,3m, v kúpeľni vaňa plechová smaltovaná, umývadlo, splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 2 x páková nerezová, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze a sporáku, v izbe č. 3. kozub s vyhrievacou vložkou, elektrický rozvádzač s poistkami. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod a neskolaudovanú obecnú kanalizáciu, možnosť napojenia na plyn. Pôvodný rodinný dom postavený v roku 1969 a prístavba k rodinnému domu postavená v roku 1973 - prehlásenie vlastníka nehnuteľnosti. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 90 rokov z dôvodu podmáčania základov a vysokej spodnej vody (viď. fotodokumentácia v prílohe znaleckého posudku). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY 1. PP
Začiatok užívania 1969
4,69*4,98
23,36
1. PP
1973
4,98*2,12
10,56
1. NP
1969
10*(8,53+3,53)+8,53*2,01
137,75
1. NP
1973
4,98*2,12+6,13*4,53
38,33
Podlažie
Výpočet zastavanej plochy
Spolu 1. PP
ZP [m2]
33,92
Spolu 1. NP
176,08
kZP
120/33,92=3,538
120/176,08=0,682
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod
Položka
1
Osadenie do terénu
4
Murivo
1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 5
560 690
Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Hodnota
160
Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
400
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.5
__________________________________________________________________________________________________________________________________ 7
Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické
14.
18
1040
Fasádne omietky 14.3.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/3 do 1/2
50
14.4.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/3
20
Okná 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové
150
Spolu
3070
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu
0
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod
Položka
2
Základy
3
Podmurovka
2.3.a kamenné - s vodorovnou izoláciou 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 5
Deliace konštrukcie
6
Vnútorné omietky
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
55 20 165
14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3
35
18
Okná
17.3 hladké plné alebo zasklené 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
135 530
Okenné žalúzie 19.2 plastové
22
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
23
Dlažby a podlahy ost. miestností
22.8 palubovky, dosky, xylolit 23.2 keramické dlažby
75 185 150
Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely
25
465
14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 Dvere
24
575
Fasádne omietky
17
19
760
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu
14.
400
Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty
13
160
Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky
12
735
Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové
10
200
Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové
8
295
Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm
7
Hodnota
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
480
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.6
__________________________________________________________________________________________________________________________________ 25.1 svetelná, motorická 30
280
Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
55
Spolu
5755
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
34
Zdroj teplej vody
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
10
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35
65
Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks)
36
37
38
39
90
Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks)
200
36.7 odsávač pár (1 ks)
30
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.3 bm)
182
Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
30
37.5 umývadlo (1 ks)
10
Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)
35
38.3 pákové nerezové (2 ks)
40
Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
40
42
25
Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
80
40.4 vane (1 ks)
15
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
15
Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks)
45
280
Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks)
145
Spolu
1282
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Podlažie
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [€/m2]
1. PP
(3070 + 0 * 3,538)/30,1260
101,91
1. NP
(5755 + 1282 * 0,682)/30,1260
220,05
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1. PP
1969
47
43
90
52,22
47,78
1. PP - prístavba
1973
43
43
86
50,00
50,00
1. NP
1969
47
43
90
52,22
47,78
1. NP - prístavba
1973
43
43
86
50,00
50,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.7
__________________________________________________________________________________________________________________________________ Názov
Výpočet
Hodnota [€]
1. PP z roku 1969 Východisková hodnota Technická hodnota 1. PP - prístavba z roku 1973 Východisková hodnota Technická hodnota
101,91 €/m2*23,36 m2*2,307*0,95
5 217,48
47,78% z 5 217,48
2 492,91
101,91 €/m2*10,56 m2*2,307*0,95
2 358,59
50,00% z 2 358,59
1 179,30
1. NP z roku 1969 Východisková hodnota Technická hodnota 1. NP - prístavba z roku 1973 Východisková hodnota Technická hodnota
220,05 €/m2*137,75 m2*2,307*0,95
66 433,05
47,78% z 66 433,05
31 741,71
220,05 €/m2*38,33 m2*2,307*0,95
18 485,51
50,00% z 18 485,51
9 242,76
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie
Východisková hodnota [€]
Technická hodnota [€]
1. podzemné podlažie
7 576,07
3 672,21
1. nadzemné podlažie
84 918,56
40 984,47
Spolu
92 494,63
44 656,68
2.2.1.2 Drobná stavba: hospodárska časť na parc. č. 476 Jedná sa o hospodársku budovu ktorá tvorí prístavbu k rodinnému domu, prevádzkovo neprepojenú (ohodnocujem samostatne), stojacu na parcele č. 476 za rodinným domom. Stavba je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy spolu s rodinným domom, pozostáva z jedného nadzemného podlažia, nie je drobná, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na m2. Pozostáva z kotolne, skladu, vonkajšieho WC a kurína. V kotolni umiestnený kotol na tuhé palivo, elektrický zásobník vody, ohodnocujem v položkách pri rodinnom dome. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie z pálených tehál hr. 15 cm, strop drevený trámový, strecha valbová, krytina azbestocementové šablóny, vonkajšia omietka vápenná hrubá, vnútorná omietka hrubá, okná jednoduché oceľové, dvere drevené zvlakové, podlaha betónové hrubé, elektroinštalácia svetelná, vnútorné vybavenie - záchod. Stavba postavená a užívaná od roku 1973. Potrebné rekonštrukcia, opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 86 rokov (Životnosť končí so životnosťou hlavnej stavby). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP
Začiatok užívania 1973
Výpočet zastavanej plochy 9,51*4,53
ZP [m2] 43,08
kZP 18/43,08=0,418
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod 2
Položka
Hodnota
Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
615
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.8
__________________________________________________________________________________________________________________________________ 3
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm
4
Stropy
5
Krov
930
4.3 trámčekové bez podhľadu
205
5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 6
680
Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny
8
Klampiarske konštrukcie
9
Vonkajšia úprava povrchov
350
8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky)
100
9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter 10
170
Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka
12
Dvere
13
Okná
145
12.6 oceľové alebo drevené zvlakové
105
13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 14
65
Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba
18
145
Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky
190
Spolu
3700
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22
Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks)
25
145
Vnútorné vybavenie 25.6 záchodová misa s nádržkou alebo WC kombi (1 ks)
110
Spolu
255
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Podlažie 1. NP
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [€/m2]
(3700 + 255 * 0,418)/30,1260
126,36
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1973
43
43
86
50,00
50,00
1. NP
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet €/m2*43,08
Východisková hodnota
126,36
Technická hodnota
50,00% z 11 930,44
Hodnota [€]
m2*2,307*0,95
11 930,44 5 965,22
2.2.1.3 Vyhodnotenie - rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 Číslo
Názov
1.
rodinný dom č.s. 99 na parc. č. 476
2.
hospodárska časť na parc. č. 476 Spolu
Východisková hodnota [€] 92 494,63
Technická hodnota [€] 44 656,68
11 930,44
5 965,22
104 425,07
50 621,90
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.9
__________________________________________________________________________________________________________________________________
2.2.2. PRÍSLUŠENSTVO 2.2.2.1. Plot: čelný a bočný Jedná sa o oplotenie parcely č. 477 od miestnej komunikácie a od suseda. Základy betónové s podmurovkou, plotová výplň z rámového pletiva výšky 1 m, 1 x vrátka a 1 x vráta. Plot postavený v roku 1969, životnosť stanovujem na 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. 1.
Popis
Počet MJ
z kameňa a betónu 2.
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
Základy vrátane zemných prác: 24,60m
700
23,24 €/m
24,60m
926
30,74 €/m
Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu:
3.
53,98 €/m
Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
4.
Plotové vráta:
5.
Plotové vrátka:
24,60m2
435
14,44 €/m
1 ks
7505
249,12 €/ks
1 ks
3890
129,12 €/ks
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov
Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
13,2+11,4 = 24,60 m 24,6 = 24,60 m2 kCU = 2,307 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov čelný a bočný
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1969
47
3
50
94,00
6,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota
Výpočet (24,60m * 53,98 €/m + 24,60m2 * 14,44 €/m2 + 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,307 * 0,95 6,00 % z 4 517,81 €
Hodnota [€] 4 517,81 271,07
2.2.2.2. Vonkajšia úprava: vodovodná prípojka Jedná sa o vodovodnú prípojku z vodomernej šachty, umiestnenej na parc. č. 477, realizovanú v roku 1969. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 €/bm Počet merných jednotiek: 10,10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.10
__________________________________________________________________________________________________________________________________ Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov vodovodná prípojka
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1969
47
3
50
94,00
6,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
10,1 bm * 59,09 €/bm * 2,307 * 0,95
Technická hodnota
6,00 % z 1 308,00 €
Hodnota [€] 1 308,00 78,48
2.2.2.3. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu na parc. č. 477, realizovanú v roku 1969. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,2*1,2 = 1,73 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov vodomerná šachta
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1969
47
3
50
94,00
6,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
1,73 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,307 * 0,95
Technická hodnota
6,00 % z 964,08 €
964,08 57,84
2.2.2.4. Vonkajšia úprava: kanalizačná prípojka Jedná sa o kanalizačnú prípojku na neskolaudovanú kanalizačnú prípojku cez parc. č. 477, realizovanú v roku 1980. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 €/bm Počet merných jednotiek: 11 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov kanalizačná prípojka
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1980
36
14
50
72,00
28,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
11 bm * 17,59 €/bm * 2,307 * 0,95
424,06
Technická hodnota
28,00 % z 424,06 €
118,74
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.11
__________________________________________________________________________________________________________________________________
2.2.3. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476 čelný a bočný
Východisková hodnota [€]
Technická hodnota [€]
104 425,07
50 621,90
4 517,81
271,07
Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka
1 308,00
78,48
vodomerná šachta
964,08
57,84
kanalizačná prípojka
424,06
118,74
111 639,02
51 148,03
Celkom:
2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v k.ú. Choňkovce - vzd. od okresného mesta Sobrance asi 7 km, v zastavanom území, pri hlavnej komunikácii, na okraji obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s priemerným dispozičným riešením. Nehnuteľnosť si vyžaduje rozsiahlu opravu, terén rovinatý, možnosť napojenia na vodu, plyn a elektrinu, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, skladba obyvateľstva - malá hustota, orientácia obytných miestností juhovýchod, juhozápad, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, materská a základná škola, obchod s potravinami a zmiešaným tovarom, prírodná lokalita - Vihorlatské vrchy, životné prostredie - zvýšený hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia troj násobná. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako problémovú nehnuteľnosť. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,30 (v zmysle Metodiky USI Žilina je koeficient predajnosti pre ostatné obce odporúčaný v intervale 0,20-0,30).
2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať ako rodinný dom na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku: Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené:
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.12
__________________________________________________________________________________________________________________________________ Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500)
0,750
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,500
III. trieda
Priemerný koeficient
0,250
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,138
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,250 - 0,225)
0,025
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1
Popis
kPDI
Váha vI
Výsledok kPDI*vI
IV.
0,138
13
1,79
III.
0,250
30
7,50
IV.
0,138
8
1,10
I.
0,750
7
5,25
Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
2
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4
Trieda
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
5
Príslušenstvo nehnuteľnosti III.
0,250
6
1,50
6
III.
0,250
10
2,50
7
Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %
V.
0,025
9
0,23
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby I.
0,750
6
4,50
II.
0,500
5
2,50
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
malá hustota obyvateľstva 9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV
10
Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
I.
0,750
6
4,50
11
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti
III.
0,250
7
1,75
IV.
0,138
7
0,97
IV.
0,138
10
1,38
IV.
0,138
8
1,10
III.
0,250
9
2,25
III.
0,250
8
2,00
IV.
0,138
7
0,97
12
železnica, alebo autobus 13
14
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m
15
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
16
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy bez zmeny 17
18
Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.13
__________________________________________________________________________________________________________________________________ nehnuteľnosti bez výnosu 19
V.
0,025
4
0,10
IV.
0,138
20
2,76
Názor znalca problematická nehnuteľnosť Spolu
180
44,65
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 44,65/ 180
Všeobecná hodnota
VŠHS = TH * kPD = 51 148,03 € * 0,248
0,248
12 684,71 €
2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v obci Choňkovce, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha - zastavaná hlavnou stavbou a záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem kanalizácie. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na výmeru pozemku a druh možnej zástavby redukujem hodnotu parc. č. 478 o 60 %. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela
Druh pozemku
476
zastavaná plocha a nádvorie
477
Záhrada
Vzorec
Spolu výmera [m2] 697 697,00 112
112,00
Podiel
Výmera [m2]
1/1
697,00
1/1
112,00
Spolu výmera
809,00
Choňkovce VHMJ = 3,32 €/m2
Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie
Hodnota koeficientu
Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov
0,85
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov
1,00 0,85 1,10 1,25 1,00 1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,10 * 1,25 * 1,00 * 1,00
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 0,9934
3,30 €/m2
Všeobecná hodnota pozemku
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 809,00 m2 * 3,30 €/m2
2 669,70 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
0,9934
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.14
__________________________________________________________________________________________________________________________________ Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 2 300,10
Názov parcela č. 476 parcela č. 477
369,60
Spolu
2 669,70
3.2.1.1.2 Identifikácia pozemku: záhrada Parcela
Druh pozemku
478
Vzorec
Záhrada
Podiel
Výmera [m2]
1/1
1541,00
Choňkovce VHMJ = 3,32 €/m2
Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie
Spolu výmera [m2] 1541 1541,00
Hodnota koeficientu
Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov
0,80
1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 – 3-podlažné kV stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke koeficient intenzity využitia nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby koeficient redukujúcich a pod.) faktorov
0,90
0,85 1,00 0,80 1,00 0,40
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 0,80 * 1,00 * 0,40
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 0,1958
0,65 €/m2
0,1958
Všeobecná hodnota pozemku
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 541,00 m2 * 0,65 €/m2
1 001,65 €
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.15
__________________________________________________________________________________________________________________________________
III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 99 na parcele č. 476 s príslušenstvom a pozemkami, katastrálne územie Choňkovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 059/2016 zo dňa 06.05.2016.. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 12 684,71 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 671,35 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota [€]
Stavby rodinný dom č.s. 99 a hospodárska časť na parc. č. 476
12 554,23
čelný a bočný
67,23
Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka
19,46
vodomerná šachta
14,34
kanalizačná prípojka
29,45
Spolu stavby
12 684,71
Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 476 (697 m2)
2 300,10
m2)
369,60
zastavaná plocha - parc. č. 477 (112 záhrada - parc. č. 478 (1 541
m2)
1 001,65
Spolu pozemky (2 350,00 m2)
3 671,35
Spolu VŠH
16 356,06
Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Šestnásťtisícštyristo Eur V Trebišove 09.06.2016
16 400,00 16 400,00 €
................................ Ing. Zdenko Weiss
3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 9 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 9 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 28/2016
list č.16
__________________________________________________________________________________________________________________________________
IV. PRÍLOHY -
objednávka výzvy list vlastníctva kópia z katastrálnej mapy stavebné povolenie doklad o veku stavby pôdorysný náčrt fotodokumentácia