Amsterdam, 26 november 2012
Geachte Burgemeester van der Laan, Wethouder Wonen, Namens de vele honderden bewoners in vier wooncomplexen in de Pijp verzoekt bewonerscommissie WoonAlert u dringend om groot eigenaar-verhuurder Rochdale ter verantwoording te roepen over de volgende zaken: 1 Het sinds jaar en dag willens en wetens blootstellen van bewoners aan gezondheids- en veiligheidsrisico’s ten gevolge van zwam, asbest en andere niet nageleefde (bouwkundige) normen en regels. 2 Het niet nakomen van de in 2008 bij splisingsvergunningen gestelde belangrijke kwaliteitseisen, of daar binnen de gestelde vijf jaar geen daadwerkelijke aanzet toe doen. 3 Het bewust negeren van de Overlegwet inzake het informeren van de commissie over genoemde kwaliteitseisen en daaruit voortvloeiende zekerheden over woonkwaliteit en (bouwtechnische) staat van de panden. 4 Het achterhouden van cruciale informatie voor bewoners en commissie over doel en inhoud van aangekondigde onderzoeken naar zaken als brandveiligheid, asbest en funderingsinspecties. 5 Het hierdoor onmogelijk maken voor bewoners en commissie om tijdig input te leveren en controle uit te oefenen op de uitvoering en representativiteit van deze, voor bewoners belangrijke onderzoeken. 6 Het achterhouden van onderzoeksresultaten voor de commissie en bewoners per brief onjuist informeren over vermeende rapportages(funderingsonderzoek) en eindconclusies (asbest). 7 Het jarenlang opschuiven en slechts incidenteel aanpakken van structureel achterstallig onderhoud en de commissie geen inzage geven in het beleid. 8 Het moedwillig verzaken van (groot)onderhoud aan gezamelijke gebruikersruimten en – voorzieningen, waardoor een beoogde kwaliteitsverhoging in 2013 juist een achteruitgang betekent voor de bijzondere panden. 9 Volledige onduidelijkheid betrachten bij (tijdelijke) toewijzing, verkoop en langdurige leegstand. De commissie vraagt bescherming van huurders en nieuwe huiseigenaren in onze complexen middels een gedegen onderzoek naar bovenstaande. In de bijlagen treft u de brief welke wij voornemens zijn aan verhuurder Rochdale te sturen en enkele ondersteunende documenten. Hopende op uw spoedige reactie, verblijf ik, Met vriendelijke groet,
Dhr. R. Knoope voorzitter Bewonerscommissie WoonAlert
David Blesstraat 1-hs 1073 KZ Amsterdam tel: 020 - 75 260 79
Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur T.a.v. Mevrouw H. van Buren Bos en Lommerplein 303 Postbus 56650 1040 AR Amsterdam Datum: 22 december 2012
Geachte mevrouw van Buren,
Bewonerscommissie WoonAlert heeft sinds zijn oprichting in 2009, verschillende malen aan Woningstichting Rochdale verzocht om schriftelijk antwoord te geven op vragen die nodig zijn om het werk als vertegenwoordiger van 650 (huur)huishoudens, te kunnen verrichten. De nieuwe Overlegwet ondersteunt ons daarbij door duidelijke regelgeving over met name het tijdig aanleveren van benodigde schriftelijke informatie door uw corporatie. Op december 2009 hebben wij Rochdale vijf kernvragen gesteld over zaken als verkoopbeleid, zolderverdeling en zwambestrijding in onze complexen. Een herhaald en aangetekend verzoek in februari 2010 is op 3 mei 2010 beantwoord door uw voormalige manager Sociaal Beheer Ton Wijman. Het lange antwoord bestond uit redenen waarom er niet eerder gecommuniceerd was met de commissie, zijnde ziekte, vakanties, verhuizingen en ‘flinke escalaties elders in het bezit’. Op 14 oktober 2010 heeft WoonAlert opnieuw een e-mail met (aanvullende)vragen gestuurd aan uw manager Sociaal Beheer mevrouw van Duin, alvorens een eerste fysiek overleg met haar te hebben. Daarin nieuwe vragen over: - noodzakelijke (groot)onderhoud van alle gezamenlijke trappenhuizen - aankondigingsbrieven van Rochdale over een asbestinventarisatie (5 januari 2010) en niet verder gespecificeerd onderzoek ‘ten behoeve van te verwachten onderhoud in de komende jaren’(27 augustus 2010) die bewoners op naam ontvingen - de vraag hoe Rochdale gaat voorkomen dat onze commissie steeds achteraf geïnformeerd wordt over dergelijke onderzoeken in de complexen. Uw manager Sociaal Beheer is vanaf november 2010 tot maart 2012 met ons in overleg gegaan aan de hand van een klein schema waarin Rochdale vragen beknopt had weergegeven. Kernvragen die alle ander vragen secundair maken, blijken nu door Rochdale omzeild, ontkend of gebagatelliseerd. In 2011 zijn plaatselijke huurderskwesties tijdelijk ingehaald door vragen over VvE’s in onze gemengde complexen. Bewonerscommissies zochten wegen om hun recht op inspraak bij met name de aanpak van (groot)onderhoud bij verhuurder en grooteigenaar Rochdale, gestand te zien. WoonAlert heeft daartoe intensief contact met huurders en kopers gehad. Gesprekken met kopers leidde opnieuw tot vraagtekens over de werkelijke agenda van groot eigenaar-verhuurder Rochdale met onze complexen. Nu specifiek over het aanhoudend verzuim van
Rochdale om (groot)onderhoud te plegen aan funderingen, trappenhuizen, dakgoten en andere gezamenlijke voorzieningen. WoonAlert heeft (nieuwe) vragen van de commissie over het laatste half jaar, gebundeld en op 13 oktober 2012 aan Rochdale gemaild. Met het verzoek om uiterlijk drie weken later inhoudelijke gemotiveerde schriftelijke antwoorden te geven op alle vragen. Na herhaald verzoek heeft Rochdale op 8 november gereageerd met een brief zonder antwoorden. Uit de inhoud van de brief blijkt dat uw corporatie ruim drie en een halve week radiostilte gebruikt heeft om onze vragen op te tellen en ze in een gekleurd schema te plaatsen. Bewonerscommissie WoonAlert heeft duidelijk aangegeven dat vervolgstappen zouden worden ondernomen bij het opnieuw uitblijven van antwoorden door Rochdale. En gemeld dat wij dit zouden beschouwen als minachting van onze commissie en de Overlegwet. Op 21 december ontvingen wij antwoord van Rochdale op door uw corporatie uitgeselecteerde vragen. De kernvragen over onderhoudszaken en het foutief en te laat informeren van onze commissie, zijn niet beantwoord. Het is ons duidelijk dat u de Overlegwet zeer selectief gebruikt. Wat betekent dit? WoonAlert heeft met adviseurs gesproken en besloten om de trage juridische route ter verkrijging van noodzakelijke antwoorden door uw corporatie, niet in te slaan. Ten slotte is duidelijk geworden dat Rochdale juist baat heeft bij aanhoudende onduidelijkheid, en geen boodschap aan de Overlegwet. WoonAlert heeft zich daarom verdiept in de procedure die hoort bij het voornemen van Rochdale om drie van onze complexen te splitsen voor. Rochdale heeft hiertoe in 2006 een vergunning aangevraagd bij Stadsdeel Oud-Zuid, en deze is op 29 juli 2008 verleend bij tekenen van de splitsingsakten door gemachtigden bij notaris J.C.R. van Reedt Dortland. Gelijk aan andere woningcorporaties heeft Rochdale vanaf de ingang van de splitsingsvergunning vijf jaar extra ruimte gekregen (tot 29 juli 2013) om te voldoen aan de bij de splitsingsvergunning behorende minimale kwaliteitseisen(zie ook convenant splitsen 2008-2016. Daar focusseert de commissie zich nu op. Behalve het schilderen en plaatselijk vernieuwen van houtwerk aan de buitenzijde van genoemde complexen, heeft Rochdale tot op heden geen daadwerkelijk en noodzakelijk (groot) onderhoud gepleegd aan funderingen, trappenhuizen(87 stuks), dakgoten, dakbedekking, of de met zwam/vocht/schimmels geïnfecteerde houten vloeren van benedenwoningen, altijd gecertificeerd te laten ontsmetten en door beton te vervangen. Rochdale heeft bewoners daarmee ook bewust blootgesteld aan nieuwe (gezondheids) problemen en diens panden bouwtechnisch aangetast. Rochdale heeft verder verzuimd om betrokken bewoners in te lichten over de schade die kan ontstaan door zwam/vocht/schimmel geïnfecteerde vloeren en wanden in woningen. Ook heeft Rochdale geen of niet afdoende maatregelen getroffen ter voorkoming van nieuwe (gezondheids)problemen bij (toekomstige)bewoners door zwam/vocht/schimmel. Rochdale heeft geen openheid gegeven aan de bewoners(commissie) over de grote aantallen woningen waar zwam/vocht/ schimmelproblemen zich voordoen en voorgedaan hebben. Ook hebben wij ons door een deskundige laten vertellen dat de aaneengesloten dakgoten plaatselijk erg dun zijn en binnen één a twee jaar vervangen zouden moeten worden.
Rochdale heeft bewoners en commissie niet geïnformeerd over de aard van het onderhoudsonderzoek door FUGRO welke de commissie zelf moest identificeren als funderingsinspecties en deformatiemetingen. Rochdale heeft de commissie geen mogelijkheid gegeven om te controleren wat er aan de gebouwen is onderzocht, en de vraag om rapporten over het onderzoek zijn beantwoord met oude rapporten van een funderingsonderzoek door IFCO. Al bekende hoge waterstanden en volledig vernielde bodemafsluiters in kruipruimten, zijn tijdens een schouw in november 2010 opnieuw door vier leden van de commissie aan Rochdale getoond. Daarbij is ook meermalen gewezen op de afkalvende natte muren en scheurvorming in trappenhuizen die sinds 2006 zichtbaar en gedocumenteerd zijn. Rochdale heeft verzuimd om een ter plaatse afgesproken onderzoek van watermonsters te verrichten en de commissie te voorzien van onderzoeksresultaten. Op 6 maart 2012 kreeg WoonAlert slechts een papieren emailcorrespondentie aangereikt, waaruit moet blijken dat er werkelijk contact is geweest tussen de opzichter van Rochdale in onze complexen en iemand van Waternet. Dit betrof een contact van november 2011, precies een jaar na de schouw. Informatie uit de mail is algemeen bekend en geeft geen antwoord op de vragen van WoonAlert betreffende wateren funderingsproblemen in onze panden. Ten slotte heeft Rochdale in de loop van 2011 en op verzoek van WoonAlert, bewoners per brief geïnformeerd over de bevindingen van genoemd onderhoudsonderzoek van FUGRO. In die brief staat ten onrechte vermeld dat WoonAlert de rapporten van FUGRO aangereikt heeft gekregen. Ook blijft onduidelijk welke onderzoeken werkelijk verricht zijn aan de buitenzijde van de panden. In een andere brief over bevinden van een asbestinventarisatie, pas vier maanden erna verstuurd en alleen op verzoek van WoonAlert , schrijft Rochdale dat er inderdaad asbest is aangetroffen in huizen. Het betrof volgens Rochdale uitsluitend asbest afkomstig van bewoners zelf waarbij de opmerking gemaakt werd om asbesthoudend materiaal niet te breken, schuren of boren. Het onderzoek werd daarmee gesloten. WoonAlert wist en weet niet hoeveel woningen er per complex zijn bekeken, ook niet tijdens andere onderzoeken, bijvoorbeeld de (extra) brandveiligheidsinspecties. Wel heeft de commissie dit jaar nog een email van een verontruste huurder gekregen die meldde dat er in haar pand een woning langere tijd met lint was afgezet i.v.m. asbest. De mail is door WoonAlert doorgestuurd naar Rochdale maar wij hebben er geen antwoord op gekregen. Op 12 november jl. heeft de voorzitter van WoonAlert een gesprek geregistreerd met een asbestsaneerder en rapporteur die druk doende waren om een net leeggekomen woning aan Henriette Ronnerplein 17-2 hoog te ontdoen van twee kachelplaten. Zij hebben bevestigd vaker in onze complexen actief te zijn met asbestsanering. Op 2012 heeft bureau Search een inspectie gedaan bij een door huurder verlaten woning aan de David Blesstraat 3-1h. Conclusie: Rochdale voldoet (nog) niet aan belangrijke kwaliteitseisen van de splitsingsvergunning. Rochdale voldoet niet aan andere veiligheidseisen bedoeld om bewoners in onze wooncomplexen te beschermen. Rochdale heeft buiten de papieren correspondentie en (bij ons onbekende) rapporten om, geen aanstalten gemaakt om de noodzakelijke kwaliteitsslag in onze panden daadwerkelijk te verwezenlijken en aantoonbaar te maken dat fundering en casco 25 jaar verantwoord in stand blijven (kwaliteitsklasse II), en overig groot onderhoud zeker 10 jaar niet noodzakelijk zal zijn.
Rochdale heeft bewoners en commissie WoonAlert vanaf het voornemen tot splitsing in 2006 tot op heden, niet eerlijk, niet tijdig en niet volledig geïnformeerd over zaken die nodig zijn om huurdersrechten te doen respecteren of te kunnen verdedigen. Rochdale heeft zowel de honderden huurders als tachtig kopers in onze complexen, deskundige informatie onthouden over de staat van de complexen voor zover dit het positieve beeld van Rochdale of de verkoopbaarheid van appartementen schade kon toebrengen. Bewonerscommissie WoonAlert heeft er geen vertrouwen in dat Rochdale bovenstaande zaken binnen de termijn van de gestelde kwaliteitseisen bij splitsing, gaat aanpakken. Daarom hebben wij een verzoek neergelegd bij de Burgemeester van Amsterdam en diens verantwoordelijke Wethouder Wonen, om een onderzoek te gelasten naar de wetmatigheid van bovenstaande zaken en uw woningstichting bij gebreke, aansprakelijk te houden. Huurders laten zich nu én in de toekomst niet de Pijp uit jagen. Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, verblijf ik,
Met vriendelijke groet,
Dhr. R. Knoope Voorzitter Bewonerscommissie WoonAlert David Blesstraat 1-hs 1073 KZ Amsterdam
