Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud De risico’s en de invloed op de waarde van vastgoed

Ing. A.M. Bilderbeek Amsterdam School of Real Estate Masteropleiding MSRE valuation ® Begeleider drs. L.B. Uittenbogaard April 2006

Voorwoord Het afgelopen jaar was een druk jaar waarin de nodige gebeurtenissen in zowel de zakelijke als privé sfeer hebben plaats gevonden. Deze gebeurtenissen waren allemaal positief en leuk om mee bezig te zijn. Helaas gaan er echter maar 24 uur in een dag en 365 dagen in een jaar. Dit bracht veel druk op zowel werk en vrije tijd. Hierdoor wordt het plezier dat deze gebeurtenissen met zich mee mocht brengen wat beperkt. Het is dus goed om van het leven te genieten, maar wel zo prettig als dat wat gespreid kan gebeuren. Onder alle gebeurtenissen van het afgelopen jaar behoorden ook het volgen van de laatste module voor de Master-opleiding en het schrijven van deze Master Thesis. Door de vele gebeurtenissen is het schrijven hiervan geen sinecure gebleken. Deze thesis is het resultaat van het onderzoek geschreven in het kader van Master-opleiding MSRE ® aan de Amsterdam School of Real Estate. Mijn dank gaat uit naar iedereen die een bijdrage heeft willen leveren aan dit onderzoek. Mijn dank gaat met name uit naar mijn begeleider drs. L.B. Uittenbogaard voor de prettige en constructieve wijze waarop commentaar is gegeven op de concepten. Daarnaast dank ik mijn interne begeleider dhr. M.C. de Ruiter MRE voor de bijdrage in het vinden van het onderwerp van dit onderzoek en de diverse suggesties om het algemeen nut van dit document te vergroten. Arjan Bilderbeek Velden, april 2006

Achterstallig onderhoud

2

Inhoudsopgave Samenvatting.......................................................................................................... 5 1

Inleiding ...................................................................................................... 9 1.1

Het onderwerp ............................................................................................................... 9

1.2

Probleemstelling ............................................................................................................ 9

1.3

Analyse probleemstelling ............................................................................................... 9

1.4

Doelstelling ................................................................................................................. 10

1.5

Doelgroep ................................................................................................................... 10

1.6

Onderzoeksmethodiek ................................................................................................. 11

1.7

Leeswijzer ................................................................................................................... 11

2

Waardebegrippen ...................................................................................... 13 2.1 Gangbare begrippen .................................................................................................... 13 2.1.1 Begrippen in de vrije markt ...................................................................................... 13 2.1.2 Begrippen bij de jaarrekening voor ondernemingen ................................................... 14 2.1.3 Begrippen ingevolge Wet Waardering onroerende zaken ........................................... 14 2.1.4 Begrippen bij verzekeringen..................................................................................... 14 2.2

3

Aandacht voor onderhoud ............................................................................................ 14

Waarderingsmethoden .............................................................................. 16 3.1

Comparatieve benadering ............................................................................................ 16

3.2

Kostenbenadering........................................................................................................ 17

3.3

Inkomstenbenadering................................................................................................... 18

3.4

Wettelijke benadering .................................................................................................. 19

3.5 Onderhoud in waarderingsmethodes ............................................................................. 20 3.5.1 Vervangingswaarde methode ................................................................................... 21 3.5.2 BAR methode .......................................................................................................... 21 3.5.3 NAR methode.......................................................................................................... 21 3.5.4 DCF-methode.......................................................................................................... 23 3.5.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde ........................................................................... 23

4

Achterstallig onderhoud............................................................................ 24 4.1 Onderhoud algemeen................................................................................................... 24 4.1.1 Doelen .................................................................................................................... 25 4.1.2 Categorieën ............................................................................................................ 25 4.2

5

Achterstallig onderhoud in het bijzonder ....................................................................... 26

De risicoaspecten van achterstallig onderhoud ........................................ 29 5.1

Technische aspecten ................................................................................................... 29

5.2

Functionele aspecten ................................................................................................... 30

5.3

Economische aspecten ................................................................................................ 30

5.4

Juridische aspecten ..................................................................................................... 32


3

6

Model conditiebepaling ............................................................................. 34 6.1

Uitgangspunten model ‘Conditiebepaling’...................................................................... 34

6.2

Vaststellen gebreken ................................................................................................... 35

6.3

Bepaling omvang en intensiteit gebreken ...................................................................... 35

6.4

Bepaling kosten ........................................................................................................... 36

6.5

Vaststelling omvang achterstallig onderhoud ................................................................ 37

6.6 Beschrijving & toelichting model ................................................................................... 37 6.6.1 Beschrijving ............................................................................................................ 37 6.6.2 Casus ..................................................................................................................... 40

7

Toetsing model conditiebepaling object ................................................... 44 7.1 Objectiviteit ................................................................................................................. 44 7.1.1 Objectiviteit inspecteur ............................................................................................ 44 7.1.2 Objectiviteit eigenaar/gebruiker ............................................................................... 44 7.2

Diversiteit materialen en verwerkingen ......................................................................... 45

7.3 Methodes voor objectivering......................................................................................... 45 7.3.1 Methodieken conditieopname ................................................................................... 46 7.3.2 NEN 2767 ............................................................................................................... 46

8

Kanttekeningen vaststelling achterstallig onderhoud............................... 50 8.1

Vaststelling herstelkosten ............................................................................................ 50

8.2

Nauwkeurigheid begroting ............................................................................................ 51

8.3

Verdeling onderhoud huurder/verhuurder ...................................................................... 51

8.4

Indirecte invloed van achterstallig onderhoud ............................................................... 51

9

Conclusies en aanbevelingen.................................................................... 53 9.1

Conclusies .................................................................................................................. 53

9.2 Aanbevelingen............................................................................................................. 55 9.2.1 Algemeen ............................................................................................................... 55 9.2.2 Risicogerelateerde aanbevelingen............................................................................ 56

Literatuurlijst........................................................................................................ 59 Bijlagen model conditiebepaling .......................................................................... 61 Bijlage A I Bijlage B II Bijlage C III


4

Samenvatting Voor de Master-opleiding MSRE ® is deze thesis opgesteld met als onderwerp het achterstallig onderhoud bij gebouwen en de hieruit voortvloeiende aspecten. De vraag hierbij is welke invloed het nalaten van onderhoud is op diverse vlakken, onder meer juridisch en technisch. Welke invloed heeft achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed? Deze vraagstelling is op te splitsen in diverse deelvragen, zoals wat er wordt verstaan onder de waarde van vastgoed en hoe is achterstallig onderhoud te kwantificeren? De verschillende geformuleerde deelvragen kunnen opgesplitst worden in drie categorieën, verband houdende met de definiëring, met de kwantificering en met de risico’s. Het uiteindelijke doel van het onderzoek is meer inzicht te krijgen in de invloed van achterstallig onderhoud en de daarbij behorende risico’s. Deze thesis is geschreven voor een brede doelgroep, maar in principe bedoeld voor partijen met enige kennis van vastgoed, de waardering van vastgoed en het onderhoud ervan. Door middel van een literatuurstudie, het in kaart brengen van de verschillende aspecten van achterstallig onderhoud en het vaststellen van parameters, het opzetten van een inschattingsmodel en de uiteindelijke bevindingen zullen de verschillende facetten van dit onderwerp helder worden. Er zijn veel verschillende waardebegrippen in de omloop. Het algemene begrip waarde wordt gedefinieerd als de meeste waarschijnlijke prijs die voor het gehele object tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de fysieke, economische, sociale en/of juridische kwaliteit van dat object. De verschillende definities zijn te verdelen in een aantal thema’s, die onder meer te maken hebben met de markt, waarde voor ondernemingen (bij jaarrekeningen), belastingen en verzekeringen. De meest gangbare definities in de vrije markt zijn de onderhandse ‘verkoopwaarde’ en ‘executiewaarde’. De meest gebruikte begrippen bij ondernemingen zijn de ‘vervangingswaarde’, ‘bedrijfswaarde’ en ‘marktwaarde’. Bij belastingen, voornamelijk in het kader van de wet WOZ worden de begrippen ‘waarde in het economisch verkeer’ en ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ veel gehanteerd. In verzekeringskwesties is het begrip ‘herbouwwaarde’ een belangrijke term. Bij al deze definities geldt dat er niet uit blijkt of er rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud, hetgeen echter ook geldt voor bijvoorbeeld bodemverontreinigingen. Slechts de begrippen ‘vervangingswaarde’ en ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ houden slechts enigszins rekening met de staat van onderhoud. Voor het vaststellen van waardes bestaan er diverse waarderingsmethodes die gebaseerd zijn op een aantal benaderingen. Onderscheid wordt er gemaakt in de comparatieve, de kosten-, de inkomsten- en de wettelijke benadering. Bij de comparatieve benadering is de vergelijking met waardes in de markt het uitgangspunt. Bij de kostenbenadering ligt de grondslag op de kosten voor de realisatie van een object. Bij de inkomstenbenadering geldt als uitgangspunt dat het vastgoed een zelfstandig inkomen genereert en waarbij deze inkomsten worden omgezet in een investerings- of verkoopwaarde. De relatie met de markt speelt bij deze benadering een belangrijke rol. De wettelijke benadering kent een aantal methoden waarbij de wetgever voor enkele waardebegrippen de waarderingsmethode heeft voorgeschreven. De methodes bij de wettelijke benadering lijken sterk op andere methodes met slechts marginale verschillen. De wijze waarop omgegaan wordt met onderhoud en achterstallig onderhoud in het bijzonder wordt slechts bij enkele methodes daadwerkelijk inzichtelijk gemaakt. In de vervangingswaardemethode wordt slechts rekening gehouden met functionele veroudering, hetgeen dus niet impliciet onderhoud betreft. Bij de BAR-methode wordt rekening gehouden met de staat van onderhoud in het toe te passen rendement of door middel van een aftrekpost. In de NAR-methode worden de onderhoudskosten opgenomen in de exploitatielasten en wordt achterstallig onderhoud als eenmalige aftrekpost meegenomen. Bij de DCF-methode worden onderhoudslasten meegenomen in de uitgaven en kan achterstallig


5

onderhoud opgenomen worden als eenmalige investering. Voor de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt hetzelfde als bij de vervangingswaarde met het enige verschil dat er splitsing wordt aangebracht in technische en functionele veroudering. Er is geen duidelijke definitie van onderhoud te vinden in de literatuur. Door de ROZ wordt slechts aangegeven welke onderhoud voor de verhuurder is en wat voor de huurder. Het onderhoud wordt in de literatuur ook wel vanuit verschillende benaderingen beschreven, waaronder de technische benadering, functionele benadering en de economische benadering. Deze benaderingen komen met name voort uit de onderzoeken van het OTB te Delft. De NVDO heeft diverse publicaties uitgegeven, waarin onderhoud is gedefinieerd als de activiteiten nodig om een object in de technische staat te houden of te brengen, die nodig is voor de door het object te vervullen functie. Hierbij worden een groot aantal onderhoudscategorieën onderscheiden, die tot verwarring leiden. Onderhoud is ook in doelen te splitsen, het doel om een object te verbeteren of het doel van instandhouding. Voor achterstallig onderhoud geldt dat veelal grofweg bekend is wat er mee wordt bedoeld, maar een heldere definitie is niet voorhanden. Veel is er geschreven over de wijze waarop met achterstallig onderhoud omgegaan dient te worden. Ook achterstallig onderhoud is vanuit diverse benaderingen te beschrijven. Zowel het NVDO, ROZ en VROM hebben diverse publicaties aan dit onderwerp gewijd. Het VROM heeft voornamelijk bij huursituaties van woningen de verplichtingen van beide partijen weergegeven. Uitgebreid worden door de Huurcommissie de gebreken bij objecten verdeeld over drie categorieën beschreven. Aangegeven is wat in het kader van dit onderzoek wordt verstaan onder achterstallig onderhoud. De risico’s van achterstallig onderhoud zijn over vier verschillende, elkaar opvolgende aspecten te verdelen. De ernst van achterstallig onderhoud wordt veelal bepaald door de omvang en het aantal gebreken. De scheidslijn tussen wel en niet acceptabel is soms erg dun. Belangrijk is dat de beoordeling van gebreken objectief plaats vindt. De ernst van technische gebreken wordt vaak bepaald door de beperkingen die deze met zich meebrengen in de functionaliteit. Het is meestal aan de hand van de functionaliteit van een object of elementen eenvoudiger aan te geven of hieraan wordt voldaan. Vanuit economisch perspectief gezien gaat het hoofdzakelijk om kosten, die te verdelen zijn in drie categorieën, directe schade, gevolgschade en indirecte schade. Daarnaast zijn de kosten te verdelen over verschillende partijen. Daarnaast is een slechte economische situatie van de gebruiker of eigenaar als risico te beschouwen. De risico’s vanuit een juridisch oogpunt hebben hoofdzakelijk betrekking op de huurwetgeving. Deze risico’s spelen vooral bij woonobjecten. Een huurder heeft diverse mogelijkheden om onderhoud af te dwingen of huurprijs te verlagen. De mogelijkheden hiervoor zijn bij bedrijfsmatig vastgoed beperkter. Het is ook mogelijk dat vanuit de Woningwet eigenaren worden aangeschreven tot het aanbrengen van verbeteringen. De traditionele methode voor het bepalen van de omvang van achterstallig onderhoud is behoorlijk kennisintensief. Om eenvoudig en objectief de omvang van achterstallig onderhoud in te schatten is een model opgezet gebaseerd op de ontwerpnorm NEN 2767. Bij dit model is rekening gehouden worden met de werkwijze van een taxateur. Bij het gerealiseerde model dienen een aantal stappen plaats te vinden. Allereerst de vaststelling van de gebreken, vervolgens de bepaling van de omvang en intensiteit. Door toekenning van een intensiteit- en omvangscore kan een conditiescore per onderdeel worden bepaald. Aansluitend wordt voor de diverse gebouwonderdelen een prioriteit vastgesteld. Aansluitend dienen de kosten voor het herstel bepaald te worden. Dit is het meest lastig bij installaties, waarbij als alternatief een afslag kan plaats vinden op basis van ouderdom en levensduur. Ten slotte kan met de voorgenoemde punten de totale begroting worden vastgesteld op basis van de traditionele


6

methode. Bij het gebruik van het model in de dagelijkse praktijk biedt het de mogelijkheid om iemand met een minder diepgaande kennis een inschatting te maken van de staat van onderhoud. Bij objecten met een score van minder dan 3,0 zal nader onderzoek gedaan moeten worden volgens de traditionele methode. Bij uitgebreider gebruik over een langere periode bij een grotere portefeuille biedt het model goede mogelijkheden om de staat van onderhoud te monitoren. Als aanvulling voor het inschatten van de risico’s omvat het model een tweede blad waarop een inschatting van de omvang van de risico’s als gevolg van het achterstallig onderhoud plaats vindt. Er zijn echter diverse kanttekeningen te zetten bij het bepalen van het achterstallig onderhoud. Allereerst is de objectiviteit van zowel de inspecteur als de eigenaar/gebruiker van belang. Door het vaststellen van kwaliteitseisen en de te toetsen criteria moet getracht worden de beoordeling zoveel mogelijk te objectiveren. Hiervoor zijn diverse methodes opgezet. Momenteel wordt gewerkt aan de NEN 2767 “Conditiemeting van bouwen installatiedelen”. Deze is echter nog niet gereed. Vervolgens dient er overeenstemming te zijn over het te realiseren kwaliteitsniveau. Zonder bepaling hiervan is het niet mogelijk om de herstelkosten goed in te schatten. Hierbij spelen ook de toegankelijkheid, bereikbaarheid, de omvang van het object en de grote diversiteit aan materialen en toepassingen een rol. De voorgaande punten zorgen voor een onnauwkeurigheid in de begroting. Ten slotte is dan nog de verdeling van de kosten tussen huurder en eigenaar van belang. De bepaling van de indirecte kosten van achterstallig onderhoud zijn daarmee nog niet aan de orde geweest. Het onderzoeken van de invloed van achterstallig onderhoud is van belang in verband met de risico’s die voortkomen uit het nalaten van onderhoudsactiviteiten. Bij de risico’s wordt vaak gedacht aan de kosten voor het herstel van de gebreken, maar deze kunnen groter en diverser zijn. Dit roept verschillende vragen op waarvoor een antwoord gevonden moet worden. Dit is echter niet eenvoudig, doordat er geen eenduidigheid is van het begrip achterstallig onderhoud. Daarnaast wordt bij de verschillende waardebegrippen weinig rekening gehouden met achterstallig onderhoud en hetzelfde geldt voor de waarderingsmethoden. Verder zijn er een groot aantal factoren van invloed op de waarde en op achterstallig onderhoud. Verder speelt objectiviteit een belangrijk, waarbij de normalisatie van de conditieopname van een gebouw een goede bijdrage levert. Het vaststellen van de kosten is zeer complex door een grote diversiteit aan materialen, ligging object, gebruik enzovoort. Deze kosten kunnen niet in het algemeen, maar moeten per casus vastgesteld worden. Ook de bepalen van mogelijke besparingen is daardoor lastig te bepalen en dient per casus bekeken te worden. Ondanks deze complexiteit blijft er behoefte aan inzicht in de risico’s, waarvoor een model is ontwikkeld. Dit model biedt de mogelijkheid om relatief eenvoudig een inschatting te maken van de staat van onderhoud. Er moeten echter wel een aantal kanttekeningen geplaatst worden en hiermee rekening houdende moet men het model ook hanteren. Het model ‘Conditiebepaling’ is een handig instrument om inzicht te geven in de problematiek, zeker als dit voor een grotere portefeuille wordt toegepast. Belangrijk is dat goed wordt bepaald op welke wijze met het model dient te worden omgegaan in bij het uitvoeren van de inspectie. Voor het vaststellen van de omvang is consensus over het kwaliteitsniveau en een objectieve conditieopname van belang. De NEN 2767 biedt hiervoor goede aanknopingspunten. Het model biedt daarnaast goede mogelijkheden om als beleidsinstrument te dienen. De uitkomsten genereren echter slechts een inschatting. Voor een daadwerkelijke bepaling van kosten is de traditionele methode nodig. Het model kan dit echter wel vereenvoudigen. Verder biedt het model mogelijkheden om naast toetsing van bestaande portefeuille ook te dienen als model bij acceptaties van objecten bij zowel financiers als beleggers. Het onderdeel van het model waarin de risico’s meer inzichtelijk worden gemaakt vormt daarbij ook een goede aanvulling.


7


8

1

Inleiding

In dit eerste hoofdstuk zal worden stilgestaan bij de aanleiding van dit onderzoek, het onderwerp en de daarmee samenhangende probleem- en doelstelling. Kort wordt aangegeven op welke wijze het onderzoek is uitgevoerd. In het kader van de Master-opleiding MSRE ® dient een Master Thesis opgesteld te worden over een onderwerp passend in het curriculum van de opleiding. Daarbij dient de Master Thesis te passen in het profiel. In mijn geval is dit het profiel ‘Valuation’. Mijn Master Thesis dient daarom gericht te zijn op economische vastgoedvraagstukken in relatie tot de waarde en waardeontwikkeling van vastgoed. Het hierna volgende zal helderheid verschaffen in het onderzoek. Aangegeven wordt de aanleiding van het onderzoek en de exacte vraagstelling. Vervolgens wordt aangegeven wat het belang is van het betreffende onderzoek. Aansluitend volgt de weergave van de aanpak van het onderzoek en de wijze waarop de resultaten worden gerapporteerd.

1.1

Het onderwerp

Bij vastgoed speelt de waarde altijd een buitengewoon belangrijke rol. Diverse factoren, zoals bouwkundige kwaliteit, voorzieningen en architectuur zijn bepalend voor de uitstraling van een gebouw en daarmee indirect weer verbonden met de waarde. De genoemde factoren hebben invloed op het onderhoud dat gepleegd dient te worden om het gebouw in een goede staat te laten verkeren en te houden. Het onderhoud dat uitgevoerd dient te worden, is echter een kostenpost en heeft daardoor een negatieve invloed op het rendement op het vastgoed. Daarnaast wordt over het algemeen gesteld dat het nalaten van onderhoud resulteert in achterstallig onderhoud, wat eveneens een negatieve invloed heeft op vastgoed en de waarde die hierdoor wordt vertegenwoordigd. Ten slotte vloeien hieruit de nodige risico’s voort, op zowel technisch als juridisch vlak. Ten aanzien van dit achterstallige onderhoud valt het nodige nader te onderzoeken.

1.2

Probleemstelling

Het voorgaande resulteert in de vraag wat precies de impact is van het nalaten van onderhoud, dan wel het beperken van het onderhoud tot minder dan het noodzakelijke. Aannemelijk is dat de invloed hiervan negatief is, echter concrete feiten zijn hiervan niet voor handen. Enerzijds zal het nalaten van onderhoud resulteren in besparingen door een verlaging in de exploitatiekosten en anderzijds op de lange termijn extra kosten met zich meebrengen. Verder schuilen er diverse gevaren in het nalaten van onderhoud, zowel op technisch vlak als op juridisch vlak (onder ander in de huurwetgeving), welke uiteindelijk eveneens een invloed hebben op de waarde van en het rendement op het vastgoed. De uiteindelijke vraag is: “Welke invloed heeft dit effect nu precies op de waarde van het vastgoed?”

1.3

Analyse probleemstelling

De geformuleerde probleemstelling is niet direct eenvoudig te beantwoorden. Uit de probleemstelling komen verschillende deelvragen naar voren. Hieronder volgt een overzicht van de verschillende vragen in enigszins willekeurige volgorde:


9

-

Wat wordt precies verstaan onder de waarde van vastgoed? Welke waarde is in deze vraagstelling met betrekking tot onderhoud relevant? Wat wordt eigenlijk precies verstaan onder achterstallig onderhoud? Wat zijn de gevolgen van het niet of niet voldoende uitvoeren van onderhoud? Wanneer spreekt men van normale gebruiksslijtage en is verouderde techniek te beschouwen als achterstallig onderhoud? Zijn er verschillen in de invloeden van de diverse segmenten van onderhoud, zoals bouwkundig en installatietechnisch onderhoud? Welke factoren hebben invloed op onderhoud in het algemeen en welke dragen bij aan het ontstaan van achterstallig onderhoud? Op welke wijze is achterstallig onderhoud te kwantificeren cq. meetbaar? Zijn er parameters vast te stellen die een indicatie geven voor het bepalen van de toekomstige kosten van achterstallig onderhoud? En is hieruit voortvloeiend vast te stellen wat de resultante is van de besparingen en extra kosten voor herstel? Wat zijn de gevaren in het nalaten van onderhoud, zowel technische risico’s als risico met een juridisch karakter (huurwetgeving, opschorting huurbetalingen en aanschrijvingen)? Welke rechten heeft een huurder als de eigenaar in gebreke blijft met betrekking tot het onderhoud?

De betreffende deelvragen zijn te verdelen in drie categorieën; vragen die verband houden met de definiëring van het brede begrip achterstallig onderhoud en waarde, vragen die als doel hebben de kwestie concreet te maken door een meer cijfermatige benadering en vragen die verband houden met het juridische kader en de risico’s van het nalaten van onderhoud.

1.4

Doelstelling

Uit het uiteindelijke onderzoek moet voor een goed antwoord op de geformuleerde probleemstelling helder zijn, wat men uiteindelijk wil bereiken met het uit te voeren onderzoek. Het vaststellen van de doelstelling geeft een richting aan het onderzoek. Het uiteindelijke doel van het onderzoek is dat duidelijkheid wordt verkregen in de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van het vastgoed ten einde te bepalen of het beperken van het onderhoud tot kostenbesparingen leidt of uiteindelijk extra kosten met zich meebrengt. Daarnaast is er in het bankwezen behoefte aan meer duidelijkheid van de risico’s en/of gevaren die ontstaan door het nalaten van onderhoud. Er moet een duidelijker beeld ontstaan van de gevolgen van het nalaten van onderhoud met name in juridische zin. Doel is om hierin eveneens een beter beeld te krijgen, opdat duidelijk wordt of in de taxatie en leningverstrekking hiermee voldoende rekening wordt gehouden. Indirect houdt dit weer verband met de waarde van vastgoed.

1.5

Doelgroep

De doelgroepen waarvoor onderzoeken uitgevoerd worden, kunnen zeer divers zijn. Zo kan een rapport van een onderzoek opgesteld worden voor bijvoorbeeld consumenten of professionals. Mogelijk wordt een onderzoek uitgevoerd voor professionals in het bankwezen, die een andere kennis bezitten dan bijvoorbeeld professionals uit de bouwsector. In dit geval is het uit te voeren onderzoek in eerste instantie bedoeld voor de verschillende afdelingen binnen de FGH Bank, die te maken hebben met het eerder genoemde aspect. Hierbij moet gedacht worden aan de afdeling Taxaties & Research, de Juridische afdeling, de afdeling Risicomanagement en de Directie. Daarnaast is de thesis tevens bruikbaar voor een breder publiek in de vastgoedsector met een bredere kennis van de materie.


10

De belangen van de verschillende partijen kunnen van elkaar verschillen. Dit geldt zowel voor de verschillende belanghebbenden binnen de bank maar tevens voor de verschillende marktpartijen. Eigenaren van vastgoed hebben voordeel bij een uitkomst van het onderzoek dat de invloed uiteindelijk minder is als verondersteld. Dit resulteert in lagere kosten en uiteindelijk hogere rendementen. Daarentegen zullen vastgoedbeheerders eerder willen zien dat goed onderhoud vastgelegd in een uitgebreide meerjarenplanning zijn voordelen heeft en een positieve bijdrage levert aan de door eigenaren beoogde rendementen.

1.6

Onderzoeksmethodiek

Een verdere oriëntatie in de materie heeft in eerste instantie plaats gevonden door middel van een literatuurstudie. Een eerste stap hierbij was het raadplegen van Internet. Dit medium biedt tegenwoordig goede aanknopingspunten voor een verdieping in de beschikbare informatie en waar deze te verkrijgen is. De literatuurstudie heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het vast te stellen theoretische kader van het onderzoek. De uitkomsten uit dit gedeelte van het onderzoek zijn vastgelegd in het eerste deel van de rapportage. Vervolgens is getracht de verschillende aspecten, die van invloed zijn op de waarde in kaart te brengen en de parameters vast te stellen. Tevens is antwoord gezocht op de vraagstukken die betrekking hebben op de risicoaspecten van het nalaten van onderhoud dan wel achterstallig onderhoud. De volgende stap in het onderzoek was om aan de hand van de uitkomsten en de vastgestelde parameters te komen tot een model waarbij op basis van een relatief eenvoudige methode een inschatting gemaakt kan worden van de besparingen op de kosten door het beperken van onderhoud en de hieruit voortvloeiende additionele kosten als gevolg van het toekomstige achterstallige onderhoud, echter aan de hand van de bevindingen is besloten om het model een beslissingondersteunend karakter te geven. Op basis van de bevindingen uit de voorgaande punten wordt geconcludeerd worden hoe de stand van zaken is met betrekking tot het onderwerp achterstallig onderhoud en wordt vervolgens aangegeven op welke wijze hierin verbeteringen zijn aan te brengen.

1.7

Leeswijzer

In hoofdstuk twee en drie worden verschillende algemene waardebegrippen en waarderingsmethodes weergegeven. Voor lezers met een diepere kennis van waarderen is dit eerste deel van deze twee hoofdstukken minder interessant. In de laatste delen van deze hoofdstukken wordt aangegeven hoe met onderhoud en achterstallig onderhoud wordt omgegaan bij de genoemde begrippen en methodes. Aansluitend worden de onderwerpen onderhoud en achterstallig onderhoud besproken. Vervolgens wordt geschetst waaraan een model voor de bepaling van achterstallig onderhoud zou moeten voldoen om goed te kunnen functioneren. Daarbij wordt tevens een beschrijving van het gerealiseerde model weergegeven. Vervolgens worden enkele kanttekeningen en opmerkingen geplaatst bij de vaststelling van het achterstallig onderhoud. Hierop volgen de conclusies en aanbevelingen. In het rapport wordt niet direct onderscheid in commercieel vastgoed en woningen gemaakt. In de literatuur en wetgeving is met betrekking tot woningen meer geregeld. Dientengevolge heeft merendeel van het beschrevene betrekking op woningen. Indien niet expliciet wordt gesproken van commercieel vastgoed of woningen, dan wordt vastgoed in zijn algemeen bedoeld. In alle gevallen wordt met het vastgoed dat besproken wordt, het vastgoed in exploitatie bedoeld.


11


12

2

Waardebegrippen

Om helderheid te krijgen in de invloed van het onderhoud op de waarde is het belangrijk om een goed beeld te krijgen van de verschillende waardebegrippen die we kennen. In dit hoofdstuk wordt tevens kort aangegeven op welke wijze in het begrip rekening wordt gehouden met onderhoud. We zoeken hierbij naar aanknopingspunten om de relatie tussen achterstallig onderhoud en waarde vast te stellen. In de taxatieleer wordt het begrip waarde in algemene termen als volgt gedefinieerd: Waarde is de meeste waarschijnlijke prijs die voor het gehele object tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de fysieke, economische, sociale en/of juridische kwaliteit van dat object (Ten Have, 1999). Naast het begrip “waarde” worden vaak de termen prijs en “worth” gebruikt. Deze termen worden vaak door elkaar worden gebruikt en als synoniem worden gebruikt, terwijl ze alledrie toch een andere betekenis hebben. In de vastgoedwereld zijn er zeer veel verschillende definities van waarde geformuleerd. Met dit zeer grote aantal definities is bij wijze van spreken al een boek te vullen. In het kader van dit onderzoek is het echter niet de bedoeling om hierbij uitgebreid stil te staan. De meest gangbare definities en de definities die van belang zijn voor dit onderzoek zullen worden behandeld.

2.1

Gangbare begrippen

De verschillende begrippen die worden gehanteerd voor allerlei verschillende doeleinden zijn te verdelen in diverse categorieën. Door Ten Have worden de begrippen voor de algemene Nederlandse praktijk verdeeld in een aantal thema’s: - de vrije markt; - de wettelijke huurwaarde; - de jaarrekening voor ondernemingen; - de belastingen ingevolge Wet WOZ; - de belastingen niet ingevolge Wet WOZ; - de verzekering. Een aantal van de begrippen die onder deze thema’s vallen worden hieronder kort aangehaald. Niet alle thema’s worden hierbij meegenomen. 2.1.1

Begrippen in de vrije markt

De meest gangbare waardebegrippen zijn degenen die in de vrije markt worden gehanteerd. Deze begrippen komen ook wel onder de verzamelnaam marktwaarde voor. De meest bekende definitie is die van de ‘onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik’. Hieronder wordt in het algemeen verstaan ‘het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed’. Hiermee samenhangend wordt in taxatierapporten meestal tevens de ‘executiewaarde vrij van huur en gebruik’ bepaald. Onder dit begrip wordt verstaan ‘het meest waarschijnlijke bedrag dat bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed’. Varianten op deze begrippen zijn de ‘onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat’ en ‘executiewaarde in verhuurde staat’. Het begrip geeft hierbij reeds weer waaraan bij deze


13

definities gedacht moet worden. Bij de hier genoemde definities dient tevens aangegeven te worden of de wettelijke transactiekosten voor rekening van koper of verkoper zijn. Dit wordt aangeduid met ‘kosten koper’ of ‘vrij op naam’. Indien hier geen melding van wordt gemaakt, wordt bij bestaande bouw meestal uitgegaan van ‘kosten koper’ en bij nieuwbouw ‘vrij op naam’. Opvallend is dat ook in de literatuur (te) weinig bij stil wordt gestaan, terwijl dit toch een wezenlijk verschil oplevert. Naast de genoemde begrippen wordt verder in de vrije markt het begrip ‘economische huurwaarde’ gebruikt. Hieronder wordt verstaan ‘het meest waarschijnlijke bedrag op jaarbasis dat verkregen wordt bij het aanbieden als huurobject en dat op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed en waarbij de voor soortgelijke onroerende zaken overigens gebruikelijke condities het uitgangspunt vormen’. 2.1.2

Begrippen bij de jaarrekening voor ondernemingen

Bekende begrippen die worden gebruikt in het kader van de jaarrekening zijn de ‘vervangingswaarde’, ‘bedrijfswaarde’ en ‘marktwaarde’. Onder ‘vervangingswaarde’ moet worden verstaan ‘het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een goed dat bij de bedrijfsoefening is of wordt gebruikt een ander goed te verkrijgen of te vervaardigen met een voor de bedrijfsuitoefening in economisch opzicht gelijke betekenis heeft’. Onder ‘bedrijfswaarde’ wordt bedoeld ‘de waarde ten tijde van de waardering van het aan een goed of samenstel van goederen toe te rekenen deel van de netto-omzet die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of is bestemd’. De ‘marktwaarde’ is ‘het bedrag waartegen objecten die dienen tot belegging door een willige verkoper onderhands aan een van de verkoper onafhankelijke koper kunnen worden verkocht, rekening houdende met normale marktomstandigheden en binnen een normaal tijdsbestek’. 2.1.3

Begrippen ingevolge Wet Waardering onroerende zaken

Onder de begrippen die gehanteerd worden in het kader van de belastingen ingevolge de wet WOZ is de ‘waarde in economisch verkeer’ de meest bekende. Onder de ‘waarde in het economisch verkeer’ wordt verstaan ‘de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen’. Verder is het begrip ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ bekend. Hieronder wordt verstaan ‘het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met afschrijving wegens technische en functionele veroudering – in aanmerking genomen de invloed van latere wijzigingen-, en rekening houdend met de aard en de bestemming van het object, waarbij de invloed van latere wijzingen in aanmerking wordt genomen’. 2.1.4

Begrippen bij verzekeringen

Een bekend begrip dat wordt gebruikt in het kader van verzekeringen is de ‘herbouwwaarde’. Hieronder wordt verstaan ‘het bedrag dat nodig is voor de herbouw van het verzekerde gebouw – op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig – onmiddellijk na de gebeurtenis’.

2.2

Aandacht voor onderhoud

Voor de in de vorige paragraaf behandelde definities en vele andere niet nader besproken definities geldt, dat niet of nagenoeg niet is aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de staat van onderhoud waarin de woning of het bedrijfsgebouw verkeert. Het bijzondere is, en dit geldt tevens voor een eventuele bodemverontreiniging dat uit de waardebegrippen in


14

het geheel niet blijkt of hier nu wel of geen rekening is gehouden. Normaal gesproken wordt er van uit gegaan dat het object wordt gewaardeerd in de staat waarin deze verkeert. Echter op basis van een normale taxatie en zeker in het geval van een geveltaxatie is niet direct duidelijk in welke staat het object precies verkeert en hier wordt dan over het algemeen (te) weinig rekening mee gehouden. In taxatierapporten wordt dit meestal ondervangen door aan te geven dat het slechts een globale inspectie is, maar dit levert voor de belanghebbende weinig duidelijkheid op. Slechts de waardebegrippen ‘vervangingswaarde’ en ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ voorzien in geringe mate in de invloed van de staat van onderhoud. De focus bij deze begrippen ligt hierbij met name op de functionele en technische veroudering en niet zozeer op het onderhoud. Duidelijk is geworden in dit hoofdstuk dat er veel verschillende waardebegrippen zijn, waarbij slechts de meest gangbare aan de orde zijn geweest. Opvallend is dat de relatie die werd gezocht tussen de begrippen waarde en achterstallig onderhoud nagenoeg niet aanwijsbaar is.


15

3

Waarderingsmethoden

Er bestaan voor het vaststellen van waardes volgens de eerder genoemde begrippen verschillende methodes. Bij deze methodes is daarbij interessant om na te gaan op welke wijze het onderhoud in het algemeen en het achterstallige onderhoud in het bijzonder wordt behandeld. Kort worden de benaderingen behandeld, die aan de diverse methodes ten grondslag liggen. Bekeken wordt hoe het aspect onderhoud meegenomen wordt in een waardepaling. Aan de basis van de waarderingsmethoden staan verschillende benaderingen. Ten Have groepeert de verschillende taxatiemethodes in een viertal benaderingen. Onderscheid wordt gemaakt in de comparatieve benadering, de kostenbenadering, de inkomstenbenadering en de wettelijke benadering. Van de vier verschillende benaderingen wordt aangehaald welke methodes hieronder worden begrepen en op welke wijze hierin rekening wordt gehouden met onderhoud in het algemeen en achterstallig onderhoud in het bijzonder.

3.1

Comparatieve benadering

Bij de comparatieve benadering is het uitgangspunt dat in de markt gerealiseerde transacties vergeleken worden met het te taxeren vastgoedobject. De comparatieve benadering bestaat uit de taxatiemethoden, vergelijkende methode, huurwaardemethode, kapitalisatiemethode en de meer complexe multiregressie-analysemethode. Bij de vergelijkende methode vergelijkt de taxateur het te taxeren object met een of meerdere vergelijkbare vastgoedobjecten, waarvan de transactiekenmerken bekend zijn. Hierbij moet rekening gehouden met de positieve en negatieve afwijkingen die het te beoordelen object kent met de vergelijkbare transacties. Omdat vastgoed over het algemeen heterogene producten zijn, is een vergelijk niet altijd even eenvoudig. Daarnaast zijn de verkoopprijzen niet altijd even transparant en dient er rekening gehouden te worden met overige vaak niet bekende verkoopcondities. Verder is het van belang dat de referenties niet te gedateerd zijn, omdat anders door een steeds veranderende markt het vergelijk verder bemoeilijkt wordt. Bij de huurwaardemethode wordt, zoals de naam al eigenlijk zegt, een huurwaarde bepaald. Deze huurwaarde wordt geschat op basis van het zelfde principe als bij de vergelijkende methode. De objecten die in het vergelijk worden betrokken, worden opgedeeld in eenheden, over het algemeen in vierkante meters vloeroppervlakte. Deze methode wordt met name toegepast bij commercieel vastgoed. De huurwaardemethode wordt tevens gebruikt als basis voor de kapitalisatiemethode, de BAR- en NAR-methode. Bij de huurwaardemethode op basis van de vierkante meters wordt de vergelijking bemoeilijkt doordat er verschillende definities zijn voor de vloeroppervlakte. In principe dient de verhuurbare vloeroppervlakte gehanteerd te worden. De verstrekte gegevens willen nog wel eens van andere definities uitgaan en het komt daarnaast tevens voor dat de oppervlaktes niet zuiver of niet geheel conform de gangbare norm NEN 2580 1 bepaald zijn. Bij commercieel vastgoed komt daar nog eens bij dat vaak de oppervlaktes verschillende gekwalificeerd worden en de verdeling niet bekend is. De kapitalisatiemethode gaat verder op de huurwaardemethode. Hierbij wordt de vastgestelde huurwaarde omgezet in de marktwaarde van het betreffende vastgoedobject. Deze methode NEN 2580 ” O ppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden” is een norm van het Nederlands Normalisatie Instituut met termen, definities en bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.

1


16

wordt toegepast bij objecten dien vrij van huur en gebruik zijn. De huurwaarde wordt hierbij gedeeld door een Yield, of vermenigvuldigd met een factor (of cap-rate). Deze methode is te vergelijken met de BAR-/NAR-methode met het verschil dat deze methodes worden gebruikt bij vastgoed in verhuurde staat, of bedoeld is voor verhuur. De multiregressie-analysemethode of ook wel meervoudige regressiemethode is een complexere methode waarbij verschillende variabelen worden beschouwd die verschillende waardereeksen hebben. Aan de hand van de correlatie wordt een waarde bepaald. Bij multiregressie worden diverse onafhankelijke variabelen beschouwd die gezamenlijk een uiteindelijke waarde bepalen. Deze methode heeft een sterk modelmatig karakter. De methode is slechts goed toepasbaar als er voldoende data beschikbaar is om betrouwbare reeksen te creëren. Voor de comparatieve methodes gaat het om het vergelijken van verschillende vastgoedobjecten met elkaar. Hierbij geldt dat er in alle gevallen wel rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud van het complex in relatie tot de vergelijkbare vastgoedobjecten. Omdat vaak niet goed duidelijk is hoe de staat van onderhoud van de vergelijkbare objecten is, wordt hier slechts beperkt bij stil gestaan en gaat men er vaak van uit dat het vastgoed in een voldoende of acceptabele staat van onderhoud verkeert. Slechts in de gevallen waarbij er zeer duidelijk sprake is van achterstallig onderhoud wordt hier rekening mee gehouden. In de gevallen dat er daadwerkelijk rekening mee wordt gehouden is het vaak echter niet inzichtelijk op welke wijze dat is gebeurd.

3.2

Kostenbenadering

Bij de tweede benadering, de kostenbenadering ligt de grondslag bij de kosten voor de realisatie van het vastgoedobject met daaraan toegevoegd de waarde van de grond. Eventueel vind er een correctie plaats met afschrijvingen. In tegenstelling tot de comparatieve methode is er geen directe relatie met de markt. Deze methode wordt met name toegepast voor objecten waarbij niet of nauwelijks vergelijkbare objecten voor handen zijn. Tevens wordt deze methode wel gebruikt als controlemiddel op de andere methodes. Tevens wordt deze methode veel toegepast voor het bepalen van de waarde voor nieuwbouw. De taxatiemethodes die behoren tot deze benadering de kuberingsmethode, de bouwdeelkostenmethode, de retrospectieve methode, de vervangingswaardemethode en de residuele waardemethode. De kuberingsmethode wordt over het algemeen gebruikt voor het bepalen van de herbouwwaarde van een object. Gebruikelijk is het om de bouwkosten bij woningen uit te drukken in kubieke meters. Afhankelijk van het type object en de kwaliteit van de toegepaste materialen wordt een prijs per kubiek meter bepaald. Door middel van een inhoudberekening vindt de inschatting van de waarde plaats. Hieraan ontleent deze methode dan ook zijn naam. Voor commercieel vastgoed wordt vaak een prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte gehanteerd en met de oppervlakte gecalculeerd in plaats van de inhoud. De bouwdeelkostenmethode heeft meer weg van een begroting van de stichtingskosten. Deze begroting is mogelijk op basis van onderdelen, elementen of op basis van materialen, uren, winst en risico. Een calculatie op basis van onderdelen is het meest grof en een calculatie op basis van materialen, uren, winst en risico is het meest nauwkeurig. Deze laatste methode wordt meestal door de bouwen aannemersbedrijven gehanteerd voor het bepalen van de bouwkosten. Bij de retrospectieve methode wordt uitgegaan van de historische kostprijs van een vastgoedobject, waarbij de kostprijs wordt geïndexeerd naar het prijspeil van het moment van


17

waarderen. Deze methode is weinig betrouwbaar bij oudere objecten, daarnaast moet men rekening houden met eventuele tussentijdse wijzigingen van het gebouw. De vervangingswaardemethode wordt over het algemeen toegepast bij waarderingen ten behoeve van de jaarrekening, voor minder courante (en daarmee slecht vergelijkbare) vastgoedobjecten en als controle op de andere taxatiemethoden. Bij de vervangingswaarde gaat men uit van de kosten voor de realisatie van een vergelijkbaar object in economisch opzicht op een locatie met vergelijkbare kwaliteiten. Deze methode moet niet worden verward met de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening. Deze behoort tot de categorie wettelijke benaderingen. Bij deze methode wordt wel rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van het vastgoedobject. De vervangingswaardemethode gaat uit van drie componenten, de vervanging van de grond, de vervanging van de opstallen en de correctie in verband met de technische en functionele veroudering. Deze correctie is afhankelijk van een aantal waarde verminderende factoren, die te verdelen zijn in fysieke of technische veroudering, functionele veroudering of externe veroudering. De residuele-waardemethode wordt hoofdzakelijk toegepast voor de waardebepaling van gronden bij herontwikkelingen. Deze methode is eigenlijk geen zelfstandige methode, maar een combinatie van diverse andere methodes. De waarde van de toekomstige situatie wordt teruggerekend naar de waarde van vandaag. Bij deze methode wordt allereerst de waarde van de opstallen bepaald, die te realiseren zijn het terrein. Meestal wordt hierbij voor het scenario gekozen met de hoogste opbrengsten, voor zover dit scenario past binnen de mogelijkheden op het terrein. Vervolgens worden van deze vastgestelde waarde de kosten voor de realisatie van het gewaardeerde vastgoedobject in mindering gebracht. Hierbij resteert de residuele grondwaarde. Bij de methodes gebaseerd op de kostenbenadering wordt voor het grootste deel uitgegaan van een nieuwwaarde. Deze waarderingen zijn theoretisch waarderingen voor objecten die vaak nog gerealiseerd moeten worden of vastgoedobjecten met een redelijke recent bouwjaar. Deze waarderingsmethoden met uitzondering van de vervangingswaardemethode houden geen rekening met de staat van onderhoud. De vervangingswaardemethode zal verderop nader belicht worden.

3.3

Inkomstenbenadering

Bij de inkomstenbenadering wordt er van uit gegaan dat het vastgoed min of meer een zelfstandig inkomen genereert. Deze opbrengsten worden om gezet in een investerings- of verkoopwaarde. Bij de inkomstenbenadering wordt ook een sterke relatie gelegd met de marktkenmerken. De inkomstenbenadering kent een vijftal methodes; de Bruto Aanvangs Rendement-methode (BAR), de Netto Aanvangs Rendement-methode (NAR), de discounted cashflowmethode, de draagkrachthuurmethode (DCF) en de gross operating profit-methode. De Bruto Aanvangs Rendement-methode (BAR) is vergelijkbaar met de kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een vastgoedobject bepaald door de Bruto huuropbrengst te delen door Bruto Aanvangsrendement. Dit Bruto Aanvangsrendement, ook wel BAR-yield genaamd is het brutobeleggingsresultaat in het eerste jaar van de investering uitgedrukt in een percentage. Nadeel van deze methode is dat er alleen rekening wordt gehouden met de inkomsten en niet met de uitgaven. Verder is er onduidelijkheid of voor de huuropbrengst nu met de markthuur of de contracthuur gerekend dient te worden. Hierover verschillen de meningen. Een variant hierop is de BAR-methode, waarbij de contante waarde in het verschil tussen de beide wordt verrekend.


18

Bij de Netto Aanvangs Rendement-methode wordt de waarde van een vastgoedobject berekend op basis van een netto-huuropbrengst. Deze methode is vergelijkbaar met de BARmethode met het verschil dat de huuropbrengst wordt gecorrigeerd met de kosten die jaarlijks voor de exploitatie van een vastgoedobject worden gemaakt en voor rekening komen van de eigenaar. Deze exploitatielasten bestaan uit de onderhoudslasten, onroerende zaakbelasting en overige belastingen, verzekeringskosten, de beheerkosten en overige kosten. Indien van toepassing wordt tevens de erfpachtcanon in mindering gebracht. Vanzelfsprekend wordt bij deze methode met een Netto Aanvangsrendement gerekend oftewel een NAR-yield. Daarnaast wordt bij deze methode nog rekening gehouden met correcties voor toekomstige incidentele inkomsten of uitgaven, die verband houden met het vastgoedobject. De kapitaalcorrecties die zijn te onderscheiden zijn aanvangsleegstand, incidentele mutatieleegstand, huurverschillen, BTW-compensatie, erfpacht (bij een nog kortlopende periode) , toekomstige investeringen en achterstallig onderhoud. Onder achterstallig onderhoud wordt in deze verstaan: “onderhoudskosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het vastgoedobject te voorkomen”. De discounted cashflowmethode (DCF-methode) is een methode waarbij alle toekomstige inkomsten en uitgaven gedurende een bepaalde beschouwingperiode jaarlijks contant worden gemaakt. Alle contante waardes van de verschillende jaren worden bij elkaar opgeteld. Zowel de inkomsten als de uitgaven zijn hierbij geprognosticeerd. De DCF-methode is voor meerdere doelen geschikt. Deze methode kan gebruikt worden voor het bepalen van een marktwaarde, maar is tevens geschikt voor het berekenen van het interne rendement (IRR) van een belegger. Onder de inkomsten bij de DCF-methode worden over het algemeen de huurinkomsten verstaan. Verder is de eindwaarde aan het einde van de beschouwingperiode een bijzondere eenmalige inkomstenbron. Daarnaast zijn er diverse soorten uitgaven te onderscheiden. Uitgaven die jaarlijks terugkeren (de exploitatielasten), uitgaven die verband houden met mutaties, bijvoorbeeld leegstand, bemiddelingskosten, mutatiekosten) en incidentele uitgaven. Onder de incidentele uitgaven vallen onder meer de aan- en verkoopkosten, afkoop erfpacht, verbouwkosten en kosten voor renovatie en groot onderhoud. De draagkrachthuurmethode is een enigszins vreemde waarderingsmethode. Hierbij wordt op indirecte wijze de huurwaarde voor een detailhandelsbedrijf bepaald. Hierbij wordt niet naar het vastgoedobject gekeken, maar naar de exploitatie in het betreffende object. Door middel van genormeerde omzetten die in normale omstandigheden haalbaar moeten zijn worden de haalbare huurlasten bepaald. Deze methode kan interessant zijn voor minder courante objecten, zoals recreatieobjecten of horecapanden. De gross operating profit-methode (GOP-methode) wordt toegepast bij zogenaamd exploitatiegebonden vastgoed. Onder exploitatiegebonden vastgoed worden objecten verstaan die dienstbaar zijn aan de bedrijfsuitoefening en door de aard en/of ligging zijn waarde ontleent. Bij exploitatiegebonden vastgoedobjecten moet gedacht worden aan bijvoorbeeld hotels, campings en benzinestations. Deze methode vergt meer inzicht in de bedrijfsvoering bij een dergelijk object. Bij de GOP-methode wordt de waarde van het object bepaald met behulp van een NAR-methode waarbij de genormaliseerde bedrijfswinst wordt gekapitaliseerd.

3.4

Wettelijke benadering

In enkele gevallen heeft de wetgever het noodzakelijk gevonden om voor enkele waardebegrippen de waarderingsmethode voor te schrijven. De taxatiemethoden die hier zijn te onderscheiden zijn de wettelijke huurprijzen woonruimte methode, de wettelijke huurprijzen 7:920 BW bedrijfsruimte en de pachtnormmethode. Daarnaast zijn in het kader van de wet WOZ geheel zelfstandige methoden in gebruik. Deze methoden zijn voor woningen in sterke


19

mate vergelijkbaar met de methoden in de comparatieve benadering. Voor niet-woningen dient onderscheid gemaakt te worden tussen de waarde in economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de waarde in het economische verkeer worden zowel de vergelijkende methode, de methode van kapitalisatie en de DCF-methode toegepast. De uitvoeringsregeling ‘instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken’ geeft specifiek aan op welke wijze de verschillende methodes toegepast moeten worden. In het kader van dit onderzoek zijn deze verschillen echter niet relevant en worden niet verder besproken. De wettelijke huurprijzen woonruimte methode is een bijzondere methode, waarbij de huurwaarde wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel (ook wel puntensysteem). Hierbij wordt de kwaliteit van een woning in punten uitgedrukt. Door toekenning van punten aan verschillende items wordt de maximale huurprijsgrens gevonden door vermenigvuldiging van het totaal aantal punten met een bedrag in euro’s. De items waaraan punten worden toegekend zijn de oppervlaktes, wijze van verwarming, isolatie, grootte van de keuken, de voorzieningen in het sanitair, de woningvoorzieningen voor gehandicapten, grootte van privé-buitenruimten, woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en bijzondere voorzieningen. Voorheen was tevens een verouderingsaftrek opgenomen in het puntenstelsel, maar dit is per 1 juli 2004 komen te vervallen. Hierdoor wordt er in het geheel geen rekening meer gehouden met de onderhoudstaat. De huurcommissie zal echter indien er om een toetsing van de vastgestelde huurprijs wordt gevraagd wel naar de onderhoudstoestand kijken. De wettelijke huurprijzen 7:920 BW bedrijfsruimte betreft een complexe regelgeving voor zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte. Deze wet voorziet in een termijnbescherming voor de huurder en een huurprijsregulering. De termijnbescherming biedt de huurder een zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte bescherming tegen ongewenste beëindiging van de huurovereenkomst. Met betrekking tot de huurprijsregulering geldt in principe dat partijen vrij zijn om de huurprijs te bepalen. Indien gedurende de looptijd partijen de huur willen aanpassen, maar geen overeenstemming bereiken, dan kan men de rechter verzoeken de huurprijs vast te laten stellen. De huurprijs van de bedrijfsruimte wordt dan vastgesteld aan de hand van vergelijking met een aantal referentiepanden. De pachtnormmethode wordt toegepast in de agrarische sector waarbij waarde wordt bepaald aan de hand van de vermelde bedragen in het Pachtnormenbesluit. De waarde is hierbij afhankelijk van het bedrijfstype, bedrijfsgrootte en doelmatigheid van de gebouwen. Tevens wordt rekening gehouden met de totale oppervlakte aan land. De pachtprijzen voor los land zijn vastgelegd per regio en voor agrarische bedrijfswoningen is een puntenstelsel vastgelegd in het Pachtnormenbesluit. Verder spelen de productierechten, de zogenaamde quota een rol bij de vaststelling van de waarde van agrarisch vastgoed.

3.5

Onderhoud in waarderingsmethodes

Van de hiervoor genoemde methodes geldt dat in de meeste gevallen wel rekening wordt gehouden met achterstallig onderhoud, maar dat slechts voor enkelen geldt dat er daadwerkelijk inzicht wordt gegeven op de wijze waarop met het onderhoud rekening wordt gehouden in de waardering. Van de meeste gangbare methoden wordt besproken op welke wijze dit bij deze methodes gebeurt bij de vaststelling van de waarde van een object en hoe daarnaast rekening wordt gehouden met achterstallig onderhoud in het bijzonder. In de besproken methodes wordt gemakshalve voorbij gegaan of de vast te stellen waardes en verrekeningen vrij op naam of kosten koper zijn. Dit is wel een interessante, maar in deze niet relevante discussie.


20

3.5.1

Vervangingswaarde methode

Bij de vervangingswaarde methode wordt met name gekeken naar de gelijkwaardigheid vanuit economisch opzicht. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de veroudering van een object. De indruk hierbij is dat hiermee rekening wordt gehouden met het onderhoud. De correctie echter vindt plaats op basis van functionele veroudering en de technische veroudering. In één berekening wordt voor deze twee factoren gecorrigeerd. Hierbij wordt eenvoudigweg gekeken naar de economische en technische levensduur van een object en de restwaarde. De waarde wordt hiermee vervolgens gecorrigeerd. Over de wijze waarop dan met het onderhoud wordt omgegaan is daarbij niets duidelijk. Dit geldt eveneens voor het achterstallig onderhoud. 3.5.2

BAR methode

Bij deze methode is de marktwaarde gelijk aan de Brutohuur gedeeld door een Bruto Aanvangsrendement. Hieronder als formule weergegeven:

Waardeobject =

Brutohuur BAR

De exploitatiekosten komen hierbij niet aan de orde. Deze methode geeft daardoor geen inzicht in de exploitatielasten en daarmee ook geen duidelijkheid over de onderhoudskosten, die hier onderdeel van uitmaken. Verondersteld wordt dat de staat van onderhoud samen met diverse andere risicofactoren verwerkt is in het Bruto Aanvangsrendement. In deze berekening wordt daarmee niet direct rekening gehouden met onderhoud en ook niet met achterstallig onderhoud. Indien er sprake is van werkelijk achterstallig onderhoud, dan vindt meestal een correctie in de waardering plaats. De reden hiervoor is dat achterstallig onderhoud in tegenstelling tot normaal onderhoud een eenmalige kostenpost is. Over het algemeen vindt deze zogenaamde kapitaalscorrectie pas plaats als er sprake is van substantieel achterstallig onderhoud. Indien de kosten voor het herstel van achterstallig onderhoud niet direct gemaakt kunnen worden, dan moeten de kosten die in de toekomst liggen naar het heden contant gemaakt worden en oprenten tegen de bouwkostenstijging. In ‘Vastgoed: rekenen met spreadsheets’ (van Bosse, 2005) wordt voor de waardebepaling met behulp van de BAR de volgende definitie gehanteerd: “ de waarde van een vastgoedobject is de markthuur in jaar 1 bij volledige verhuur gedeeld door het BAR verminderd met de contante waarde van het verschil tussen markthuur en contracthuur verminderd met kosten koper en achterstallig onderhoud en contante waarde van de aanvangsleegstand”. Aldus:

Waardeobject =

Markthuurt =1 − CW( markthuur − contracthuur ) − k .k . − a.o. − CW( aanvangsleegstaηd ) BAR

Opgemerkt moet worden dat de hier beschreven verrekeningen niet limitatief zijn. De hier vermelde verrekeningen zijn enkel degenen zoals deze in eerder genoemde literatuur zijn opgenomen. 3.5.3

NAR methode

De NAR methode is vergelijkbaar met de BAR-methode. Deze methode wordt vooral in de financieringswereld meer toegepast. Het verschil is dat bij deze methode wel inzicht wordt gegeven in de exploitatielasten.

Waardeobject =

Brutohuur − exρloitatielasten NAR


21

Deze exploitatielasten bestaan over het algemeen uit onderhoud, onroerende zaak belasting & rioollasten, assurantiepremie, beheer en eventueel de canon indien er sprake is van erfpacht. Voor de bepaling van de onderhoudslasten wordt veelal een percentage van de huuropbrengst gehanteerd, een percentage van de herbouwwaarde, aan de hand van een meerjarenbegroting of er wordt gebruik gemaakt van periodieke publicaties, zoals de VastgoedExploitatiewijzer 2. De hierin aangegeven onderhoudslasten zijn genormaliseerd en geven daarmee slechts aan wat de onderhoudslasten zouden moeten zijn en niet wat de daadwerkelijk gemaakte kosten zijn. In taxaties wordt daarom ook wel gewerkt met de daadwerkelijke exploitatielasten en de opgegeven onderhoudskosten. Dit laatste is echter niet zuiver in de waardering. Lage onderhoudskosten zorgen namelijk voor een verlaging van de aftrek van de lasten met als resultaat dat de waarde van een object groter wordt. Met andere woorden, het object waarbij minder besteedt wordt aan onderhoud kent een hogere waarde als een object waarbij veel aandacht aan onderhoud wordt besteedt. Er moet dus wel met genormaliseerde exploitatielasten gewerkt worden voor de zuiverheid van de waardering. De enige wijze waarop dan rekening gehouden kan worden met achterstallig onderhoud is op een vergelijkbare manier als bij de BAR-methode, door aftrek van het achterstallig onderhoud. In ‘Taxatieleer vastgoed 1’ (Ten Have 2002) wordt dit als volgt weergegeven:

Waardeobject = (

Markthuurt =1 − exρloitatielasten − / + CW + Kc) − k .k . NAR

Hierbij worden echter alle eenmalige kosten, waaronder het achterstallige onderhoud, gezamenlijk gecorrigeerd. Deze eenmalige kosten worden door Ten Have benoemd als kapitaalscorrecties. Tevens wordt door Ten Have een formule weergegeven voor de bepaling van de kosten van achterstallig onderhoud, die niet direct uitgevoerd kunnen worden. In de onderstaande formule is het aantal termijnen (n) opgenomen, de rentevoet (r), de bouwkostenstijging (bs).

(1 + bs ) n Achterstallig onderhoud × (1 + r ) n Deze formule is echter structureel onjuist. In het in de literatuur geïllustreerde voorbeeld, waarbij de bouwkostenstijging lager is als de rente betekent dit, dat bij een uitstel van het achterstallig onderhoud de kosten uiteindelijk nihil zullen zijn. Kortom, de eigenaar van een object wordt beloond voor het uitstellen van het uitvoeren van achterstallig onderhoud ! Er wordt in deze formule tevens voorbij gegaan of het uitstel geen verslechtering van de staat van onderhoud oplevert. Dit strookt niet met de weergegeven definitie van Ten Have, waarbij onder kosten voor achterstallig onderhoud wordt verstaan de onderhoudkosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade te voorkomen. Vanuit het risico-optiek beschouwd is de uitstel eveneens niet te verantwoorden. Uitstel betekent slechts een toename van het risico. Inhoudelijk wordt bij de NAR-methode net als bij de andere methodes niet ingegaan op de wijze waarop de kosten voor achterstallig onderhoud bepaald moet worden. Aangegeven is dat dit zo nauwkeurig mogelijk door de taxateur wordt begroot, echter niet hoe deze dit moet doen.

2

De VastgoedExploitatiewijzer (VEX) is een jaarlijkse uitgave van Sdu Uitgevers bv, samengesteld door FGH Vastgoed Expertise B.V. in samenwerking met A.A.M. Koëter Vastgoed Adviseurs en Vastgoedmarkt waarin informatie is opgenomen voor het inschatten van te verwachten exploitatiekosten bij (beleggings-) vastgoed.


22

3.5.4

DCF-methode

Bij deze methode worden de geprognosticeerde inkomsten en uitgaven contant gemaakt over een bepaalde beschouwingperiode. Onder de uitgaven worden naast de exploitatiekosten ook incidentele lasten voor onder meer voor renovatie en periodiek groot onderhoud verstaan. In deze methode wordt dus de nodige aandacht besteedt aan de kosten voor onderhoudsactiviteiten. Het gaat hierbij echter om toekomstige uitgaven die worden geprognosticeerd. Daadwerkelijke aanwezig achterstallig onderhoud kan wel als eenmalige uitgave bij aanvang van de beschouwingperiode worden opgenomen. In de waardering wordt dan de waarde gecorrigeerd met de begrote kosten van het aanwezige achterstallig onderhoud. Weergegevens als formule uitgaande van variabele kasstromen:

Waardeobject ( t =0 ) =

CFt EWt +1 CF1 CF2 + + LL + + 1 2 t (1 + Dv) (1 + Dv) (1 + Dv) (1 + Dv) t +1

CF = kasstroom Dv = disconteringsvoet Ew = Eindwaarde 3.5.5

Gecorrigeerde vervangingswaarde

De correctie voor de veroudering vindt in tegenstelling tot de vervangingswaarde methode gescheiden plaats voor functionele en technische veroudering. Desondanks geldt voor de technische veroudering hetzelfde als bij de vervangingswaarde methode. Er wordt alleen gekeken naar de levensduur van een object en de restwaarde. Daarbij komt dat deze methode hoofdzakelijk wordt toegepast in het kader van de wet WOZ, waarbij de werkelijke staat van onderhoud buiten beschouwing gelaten dient te worden. Er wordt dus alleen gerekend met veroudering door levensduur en ouderdom. Uit de voorgaande pagina’s in dit hoofdstuk blijkt dat in nagenoeg alle methodes wel indirect of indirect rekening gehouden te worden met onderhoudslasten. Echter de correctie voor achterstallig onderhoud is niet in alle methodes terug te vinden. Daarnaast is vaak onduidelijk in welke mate dit verrekend is. Duidelijk is in ieder geval dat de waarderingsmethodes weinig tot geen inzicht geven in de aanpak van onderhoud en achterstallig onderhoud.


23

4


In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het onderwerp onderhoud. Aangehaald wordt wat hierover in de literatuur te vinden is. Daarnaast wordt het achterstallig onderhoud als bijzondere categorie behandeld. Het is belangrijk om hier bij stil te staan omdat de meningen nogal verdeeld zijn over onderhoud en achterstallig onderhoud. Nagegaan wordt of de verschillende begrippen toch redelijk vergelijkbaar zijn.

4.1

Onderhoud algemeen

Volgens de Van Dale wordt onder onderhoud begrepen: “het in goede staat houden van zaken”. Deze beschrijving is zeer ruim op te vatten. Het begrip onderhoud is in de literatuur niet duidelijk gedefinieerd. Ook in de wetboeken wordt niet aangegeven wat wordt verstaan onder onderhoud. Wel wordt in de wetboeken uitgebreid aandacht geschonken aan de gevolgen van het nalaten van onderhoud, de hieruit voortvloeiende gebreken. In het kader van onroerend goed wordt met onderhoud meestal bedoeld: “het in goede staat houden of brengen van het betreffende onroerend goed, opdat het op een goede manier de functie kan vervullen, waardoor het gerealiseerd is”. Voor meer helderheid in dit onderzoek is het wenselijk om het begrip meer inhoud te geven. Daarnaast is er geen eenduidigheid in de diverse te onderscheiden onderhoudscategorieën. Voor het indelen van onderhoud worden vele varianten gebruikt. Deze varianten kennen daarbij weer ieder hun eigen terminologieën, mede afhankelijk van de context waarin ze worden toegepast. De Raad voor Onroerende Zaken geeft slechts in hun stukken aan welk onderhoud van rekening van de verhuurder komt en welk onderhoud voor de huurder is. Hierbij wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen klein onderhoud en groot onderhoud, waarbij het laatste voor rekening van de verhuurder komt. Tevens is het mogelijk om een scheiding aan te brengen in binnen- en buitenonderhoud. Verwezen wordt naar artikel 13 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte artikel 7:290 BW en/of de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Verder geeft de Raad voor Onroerende Zaken in hun definitielijst aan wat wordt verstaan onder de kosten van (instandhoudings-)onderhoud. Aangegeven is dat dit de kosten zijn die worden gemaakt om het object in een zodanige (technische) staat te houden dat de huurinkomsten gedurende de resterende looptijd van het huurcontract zijn gewaarborgd. Hieronder vallen niet de uitgaven welke worden gedaan voor verbeteringen, technisch dan wel markteconomisch. In analogie hierop zou onder (instandhoudings)onderhoud verstaan moeten worden het object in zodanige (technische) staat houden zodat de huurinkomsten gedurende de resterende looptijd van het huurcontract zijn gewaarborgd. Deze definitie kent een sterke economische grondslag. In de literatuur wordt het begrip onderhoud vanuit ook verschillende benaderingen beschreven, waaronder de technische benadering, functionele benadering en economische benadering (Kaan, 1987). Bij onderhoud volgens de economische benadering wordt uitgegaan van een dalend rendement bij de exploitatie van het onroerend goed, waarbij uiteindelijk de opbrengsten de kosten minder of zelfs in het geheel niet meer dekken. Bij de functionele benadering ligt de focus op de activiteiten, die worden uitgevoerd in het onroerend goed en de functies die het onroerend goed vervult. Onderhoud volgens de technische benadering is gericht op het instandhouden van de bestaande structuur en uitrusting van het gebouw. De definiëring van


24

onderhoud volgens deze benaderingen komt met name voort uit de onderzoeken uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB te Delft op het gebied van woningbouw (sociale huurwoningen). De Nederlandse Vereniging voor Doelmatig Onderhoud (NVDO) heeft in de jaren tachtig diverse publicaties uitgegeven, waarin onderhoud wordt gedefinieerd als: ”Alle activiteiten die ten doel hebben een object in de technische staat te houden of terug te brengen, die nodig wordt geacht voor de door het object te vervullen functie” (Kaan, 1987). Hierbij wordt een groot aantal onderhoudscategorieën onderscheiden: achterstallig, correctief, gebruiksafhankelijk, groot, niet-programmeerbaar, opportunistisch, periodiek, planbaar, preventief, programmeerbaar, progressief, routine, spoed, stilstand, storingsafhankelijk, toestandsafhankelijk en uitstelbaar onderhoud (Kaan, 1987). Deze diversiteit aan categorieën kunnen tot grote verwarring leiden. Onduidelijk is wat nu precies verstaan wordt onder deze verschillende types. De definitie van het NVDO is sterk bezien vanuit een technisch gezichtspunt. Hiermee wordt geen totaal beeld van onderhoud gegeven. Van alle hiervoor aangegeven definities geldt dat deze vanuit een bepaald gezichtspunt zijn geformuleerd. Door de heer Gubbels wordt dit als beperking neergelegd en getracht een bredere definitie te formuleren. De volgende definitie wordt door hem geformuleerd: “Al die activiteiten gericht op het instandhouden, herstellen, vernieuwen of verbeteren van het inwendige en uitwendige van een onroerende zaak en die bijdragen aan een zodanig niveau dat daarmee de oorspronkelijke staat van het object wordt gehandhaafd, dan wel wordt aangepast aan de technologische omstandigheden van de tijd” (Gubbels, 1994). 4.1.1

Doelen

Het bruikbaar houden van een gebouw kan gericht zijn op een statisch dan wel een dynamisch doel. Indien er activiteiten plaats vinden om te voldoen aan een veranderend doel, dan spreekt men van een dynamisch doel. Op dat moment is er geen sprake van onderhoud, maar van aanpassing van het gebouw. Onder aanpassing wordt dan onder meer verstaan upgrading, renovatie en herbestemming. Men zou het begrip onderhoud in twee hoofdgroepen kunnen verdelen, te weten instandhoudingsonderhoud en verbeteringsonderhoud. Het verbeteringsonderhoud neigt al naar activiteiten met een dynamisch doel. Deze activiteiten hebben als doel het prestatieniveau van een object op een hoger peil te brengen en mogen daardoor niet gerekend worden tot het begrip onderhoud. Hiermee gaat de verdeling naar doelen niet op. 4.1.2

Categorieën

Het onderhoud is in diverse categorieën op te splitsen. Het NVDO heeft niet minder dan zeventien verschillende categorieën geformuleerd. De meest voorkomende onderhoudscategorieën in de literatuur zijn: 1. Dagelijks onderhoud, ook wel aangeduid als klein, normaal of klachtenonderhoud; 2. Preventief onderhoud; 3. Groot onderhoud, ook wel planmatig onderhoud of instandhoudingsonderhoud; 4. Mutatieonderhoud; 5. Renovatieonderhoud, ook wel structureel onderhoud. De laatste categorie wijkt af van de overigen. Dit onderhoud heeft ten doel het object te verbeteren, terwijl de andere categorieën een statisch doel hebben. Ad. 1. Onder het dagelijks onderhoud wordt begrepen de activiteiten die nodig zijn voor het verhelpen van de klachten geconstateerd door de gebruiker. Over het algemeen zijn dit werkzaamheden van een kleine omvang.


25

Ad. 2. Preventief onderhoud is kleinschalig gepland onderhoud. Hieronder valt te verstaan het onderhoud aan technische installaties. Ad. 3. Groot onderhoud omvat de geplande activiteiten om de slijtage van het object zelf tegen te gaan. Bijvoorbeeld schilderwerk en vervanging dakbedekking. Ad. 4. Mutatieonderhoud zijn de activiteiten die nodig zijn voor het verhelpen van gebreken bij een verandering van gebruiker. Te denken valt hierbij aan vervangen keuken, sanitair & kitnaden, verplaatsen van systeemwanden. Ad. 5. Bij renovatieonderhoud moet gedacht worden aan werkzaamheden nodig om het object in een staat te brengen die aan een object in de huidige tijd verwacht mag worden. Te denken valt hierbij aan vervanging enkel glas door geïsoleerd glas en oude cv-ketel vervangen door HR-ketel. Met betrekking tot de risico’s van achterstallig onderhoud is de oorzaak te zoeken in de eerst drie benoemde categorieën. Het mutatieonderhoud wordt door de eigenaar uitgevoerd om de verhuur te bevorderen en bij renovatieonderhoud geldt dat dit op termijn eveneens wel uitgevoerd wordt om verhuur of verkoop te bevorderen.

4.2

Achterstallig onderhoud in het bijzonder

Het bijzondere is dat iedereen ongeveer weet wat wordt begrepen onder achterstallig onderhoud, maar weinigen kunnen duidelijk onder woorden brengen wat er nu precies mee wordt bedoeld. Zoals dit geldt voor het onderhoud geldt dit voor het begrip achterstallig onderhoud des te meer. Een goede definitie voor achterstallig onderhoud is niet voor handen. In de literatuur wordt veel geschreven over het achterstallig onderhoud, maar er wordt niet aangegeven wat nu precies wordt verstaan onder achterstallig onderhoud. Wat voor de één achterstallig onderhoud is, wordt door een ander niet als zodanig aangemerkt. Onder achterstallig wordt door de Van Dale verstaan “niet op tijd afgehandeld”. In combinatie de met definitie voor onderhoud zou onder achterstallig onderhoud kunnen worden verstaan “het niet tijdig afhandelen van de activiteiten nodig voor het in goede staat houden van zaken”. Dit is echter een zeer ruime definitie waarmee men weinig beginnen kan. In de literatuur is wel voldoende te vinden over hoe met achterstallig onderhoud omgegaan dient te worden. Hierbij wordt voornamelijk aandacht geschonken aan het onderhoud bij woningen. Met betrekking tot het achterstallig onderhoud is bij woningen meer geregeld in de wetgeving (voornamelijk huurwetgeving) als bij het commercieel vastgoed. Bij commercieel vastgoed zijn de partijen over het algemeen gelijkwaardig en wordt er meer van uit gegaan dat men dit onderling goed regelt. Het achterstallig onderhoud kan net zoals het reguliere onderhoud vanuit verschillende standpunten bezien worden. Ook achterstallig onderhoud is te beschrijven in diverse benaderingen, zoals de technische benadering, functionele benadering en de economische benadering. De Nederlandse Vereniging voor Doelmatig Onderhoud (NVDO) heeft zoals eerder aangegeven in diverse publicaties verschillende onderhoudscategorieën gedefinieerd. Achterstallig onderhoud wordt daarbij gezien als één van de aangegeven categorieën. De aan de Raad voor Onroerende Zaken gelieerde Stichting ROZ Vastgoedindex geeft in het kader van de vastgoedindex in hun definitielijst 3 aan dat onder achterstallig onderhoud kan worden verstaan “onderhoud wat al uitgevoerd had moeten zijn om de markthuurwaarde op de 3 Ten behoeve van de ROZ/IPD index is door de ROZ een definitielijst vastgesteld, zie ook de literatuurlijst. (de definitie is grammaticaal niet geheel juist. Het dient te zijn “onderhoud dat…”)


26

datum van de taxatie te rechtvaardigen”. Ook deze definitie kent, net als de definitie van onderhoud van de Raad voor Onroerende Zaken een sterk economisch karakter. Verder wordt door de Raad voor Onroerende Zaken vaak niet gesproken van achterstallig onderhoud, maar wordt de nadruk gelegd op de vaak als gevolg van achterstallig onderhoud ontstane gebreken. Dit is niet geheel onlogisch, omdat vaak de uiteindelijke gevolgen belangrijker zijn dan de oorzaak. In ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ (Ten Have, 2002) wordt achterstallig onderhoud vanuit het economische perspectief gedefinieerd. Hier wordt onder achterstallig onderhoud verstaan: “Kosten voor achterstallig onderhoud zijn onderhoudskosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het vastgoedobject te voorkomen”. Ook het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) geeft geen duidelijke definitie van achterstallig onderhoud. Aangegeven wordt slechts dat het niet nakomen van de onderhoudsverplichtingen kan leiden tot achterstallig onderhoud. Vervolgens wordt verwezen naar de verschillende gebreken en tekortkomingen die een gebouw kan hebben. Deze gebreken die het gevolg zijn van achterstallig onderhoud zijn verdeeld over drie categorieën. De gebreken in deze drie categorieën zijn ondergebracht in een drietal lijsten. Deze lijsten met gebreken zijn bedoeld om te bepalen of het gerechtigd is om een huurverlaging te verlangen. De verdeling van de lijsten is op basis van de ernst van gebreken. De lijst met gebreken uit categorie A omvat alle zeer ernstige gebreken en tekortkomingen. De gebreken en tekortkomingen op deze lijst variëren van het niet aangesloten zijn op het riool van een woning, het ontbreken van een badruimte, het niet kunnen afsluiten van de toegangsdeur tot het punt dat de woonruimte om bouwkundige redenen een gevaar voor de gezondheid of veiligheid van de bewoners is. De lijst met gebreken uit categorie B toont alle ernstige gebreken en tekortkomingen. Hierbij valt onder andere te denken aan een aanschrijving van de gemeente aan de verhuurder, ernstige overlast door condensvorming, lekkage, verzakkingen, stankoverlast door onvoldoende afsluiting van de vloer en slechte algehele staat van onderhoud door een opeenhoping van gebreken. De lijst met gebreken uit de categorie C kent de overige ernstige gebreken en tekortkomingen. Op deze lijst zijn gebreken en andere tekortkomingen te vinden die niet op de andere twee lijsten staan, maar wel het woongenot ernstig schaden. Te denken valt hierbij onder meer aan onvoldoende mogelijkheid om de vertrekken voldoende te verwarmen, geluidsoverlast door technische installaties, ernstige lekkages van aan- of afvoerleidingen van water of onvoldoende daglicht. De diverse gebreken zijn uitgebreid beschreven in het Gebrekenboek van de Huurcommissie 4. De hierboven genoemde categorieën kunnen gezien worden als een beschrijving vanuit zowel de functionele als de technische benadering. Er wordt hierbij gelet gevolgen van mankementen en daarnaast gekeken naar de hinder en overlast die hieruit voort komen. Van de voorgenoemde definities voor achterstallig onderhoud sluit geen van allen goed aan op de uitgangspunten van dit onderzoek. In het kader van dit onderzoek ligt de focus voornamelijk op de risicoaspecten van achterstallig onderhoud. We spreken dan concreet slechts van achterstallig onderhoud indien dit daadwerkelijk een verhoging van de risico’s met betrekking tot objecten oplevert. Vanuit dit oogpunt bezien, zou onder achterstallig onderhoud kunnen worden verstaan: “De niet tijdig uitgevoerde activiteiten voor het behoud van het object van een zodanige aard en omvang, dat deze een substantieel risico opleveren voor de waarde en gebruiksmogelijkheden van een object in zowel economische als esthetische zin.” 4 De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Er zijn 59 Huurcommissies, ondersteund door één secretariaat. Het secretariaat van de Huurcommissies is onderdeel van VROM.


27

In dit hoofdstuk was te zien dat het aantal verschillende definities van onderhoud en achterstallig onderhoud ronduit verrassend te noemen is. In grote lijnen wordt vaak wel hetzelfde bedoeld, maar op detailniveau zijn er toch wezenlijke verschillen te vinden. Duidelijk is daarmee dat tussen partijen onderling helder afspraken gemaakt moeten worden als er voor onderhoud en achterstallig onderhoud wordt gesproken. Ten slotte is een definitie geformuleerd, zoals het achterstallig onderhoud is bedoeld in het kader van dit onderzoek.


28

5

De risicoaspecten van achterstallig onderhoud

Er zal stilgestaan worden bij de gevolgen van achterstallig onderhoud bij een object. Kort wordt aangegeven welke gevolgen het achterstallig onderhoud met zich meebrengt en welke risico’s hier aan kleven. De bedoeling van dit hoofdstuk is slechts om de risico’s van achterstallig onderhoud vanuit verschillende invalshoeken te beschouwen. Door het niet of niet goed onderhouden van een gebouw of door calamiteiten zoals vandalisme ontstaan gebreken. In het voorgaande hoofdstuk is reeds aan de hand van de door de Huurcommissie vastgestelde lijsten aangegeven welke gebreken er allemaal kunnen ontstaan als gevolg van achterstallig onderhoud. De gevolgen, of beter risico’s, van dit achterstallig onderhoud kunnen verdeeld worden in verschillende aspecten, zijnde het technische aspect, functionele aspect, juridische en economische aspect. Deze aspecten staan in principe niet op zichzelf, maar volgen elkaar op.

5.1

Technische aspecten

Veelal wordt achterstallig onderhoud in eerste instantie gezien als een technische aangelegenheid. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt in achterstallig onderhoud op bouwkundig vlak en installatietechnisch vlak. De ernst of gradatie van het achterstallig onderhoud wordt onder meer bepaald door de omvang en/of het aantal gebreken die een gebouw kent. De ernst van de gebreken is deels subjectief. In de meeste gevallen zal het nalaten van achterstallig onderhoud en het niet herstellen van de ontstane gebreken leiden tot verdere problemen. De gevolgen van het nalaten van onderhoud of herstelwerkzaamheden zijn aan te duiden als gevolgschade. Voorbeelden hiervan zijn het niet herstellen van een dakgoot met als gevolg lekkages of het nalaten van vervangen van slijtagegevoelige onderdelen met als gevolg dat installaties uiteindelijk kapot gaan en de kosten voor het herstellen de kosten voor vervanging overschrijden. Anderzijds zijn er tevens gebreken te noemen, die niet direct tot problemen leiden, maar meer als storend worden beschouwd. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het verkleuren van kunststof onderdelen. De scheidslijn tussen het wel of niet acceptabel zijn van bepaalde gebreken is soms erg dun en niet altijd zuiver objectief te bepalen. Wat voor sommige partijen meer dan acceptabel is, kan voor andere als gebrek worden ervaren en dus worden beschouwd als achterstallig onderhoud. Belangrijk is daarom vast te stellen welke doelstellingen het object heeft. Aan verschillende soorten objecten zullen verschillende kwaliteitseisen ten grondslag liggen en zelfs bij gelijkwaardige objecten kunnen er verschillende eisen zijn. Het is zelf mogelijk dat bij een object aan ogenschijnlijk gelijkwaardige componenten verschillende eisen gesteld worden. Hierbij kan gedacht worden aan de voor- en achtergevel van bijvoorbeeld een café. Voor het bepalen van het gewenste kwaliteitsniveau van een gebouw ten behoeve van het vaststellen van een meerjarenonderhoudsplanning is in 1994 een communicatiemodel ontwikkeld. Hierbij wordt in het model aan alle gebouwcomponenten een bepaalde prioriteit gelegen die gekoppeld is aan een kwaliteitsindicator, bijvoorbeeld vervuilingsgraad. Hiermee wordt voor het gehele object vastgesteld welke kwaliteit de verschillende componenten moeten krijgen en biedt daarmee aanknopingspunten voor een vaststellen van achterstallig onderhoud (Mulckhuyse, 1995). Dit model is echter zeer uitgebreid en het is een nogal tijdrovende aangelegenheid om dit voor een object vast te stellen. Om een enigszins objectief oordeel te kunnen geven over de onderhoudstoestand is een conditiemeting een goed instrument. Dit instrument wordt veelal toegepast voor het bepalen van een meerjarenonderhoudsplan. Een dergelijke conditiemeting, waarbij met een


29

zespuntsconditieschaal wordt gewerkt, zegt iets over de kwaliteit van het gebouw of de gebouwdelen. Helaas blijft het daarbij en is met een dergelijke conditiemeting niet te bepalen of er sprake is van achterstallig onderhoud.

5.2

Functionele aspecten

De gebreken voortvloeiend vanuit het technische niveau zijn uit zichzelf niet direct bezwaarlijk. Uiteindelijk gaat het om de functionele beperkingen die deze gebreken met zich mee brengen. In tegenstelling tot het technische niveau geldt bij het functionele niveau dat hierbij goed is vast te stellen of het object of componenten daarvan voldoen aan de eisen, die er normaal gesproken aan gesteld mogen worden. De functie van het object of van de onderdelen is vaak meer eenduidig en is niet zozeer kwalitatief van aard. Hierbij speelt dan ook dat deze gebreken vaak een grotere omvang hebben. Of anders gezegd de daadwerkelijk serieuze gebreken zijn in het achterstallig onderhoud terug te vinden. Het grijze gebied waarin de geconstateerde gebreken zich bevinden, is dan al ruimschoots overschreden. Kortom in dit stadium gaat het meer om de vraag de het object de functie nog naar behoren kan vervullen, waarvoor het bedoeld is. Gedacht moet worden aan bijvoorbeeld de functie van het dak om neerslag buiten te houden en bij lekkage is het overduidelijk dat een dak deze functie niet meer goed vervuld. Hetzelfde is ook aan te halen voor technische installaties. Op het moment dat bijvoorbeeld een liftinstallatie niet meer naar behoren functioneert, is er sprake van een gebrek. Dit gebrek is mogelijk te herleiden tot achterstallig onderhoud. De hieruit ontstane schade kan zowel van technische als economische aard zijn. Bij technische gevolgen moet gedacht worden aan het uitvallen van functies van andere componenten of slechts het ontstaan van schade waarbij de component wel nog naar behoren functioneert, maar de technische staat te wensen overlaat. In het laatste kan gedacht worden aan de waterschade ontstaan door de lekkage zoals bij het eerder genoemde dak. Hierbij kan bijvoorbeeld verwezen worden naar de voorschriften in het Bouwbesluit.

5.3

Economische aspecten

Vanuit economisch perspectief gezien zijn de gevolgen van het achterstallig onderhoud te verdelen in drie categorieën. De gevolgen van achterstallig onderhoud op economisch vlak bestaan allereerst uit de kosten voor het herstel van het achterstallige onderhoud. Deze kosten zijn relatief eenvoudig te bepalen door een bouwkundige. Ten tweede zijn er nog de nodige kosten die ontstaan van de gevolgen van het achterstallig onderhoud. Eenvoudig is dan de gevolgschade met een technisch aspect te beoordelen. Dit heeft een gelijke grondslag als het achterstallige onderhoud. Als laatste categorie is de gevolgschade van bedrijfseconomische aard is veel lastiger te bepalen. Hierop wordt verderop ingegaan. Naast de verdeling van de kosten over de drie genoemde categorieën is het ook mogelijk om de economische schade is op te splitsen in schade voor de gebruiker van het complex, schade voor de eigenaar en eventuele schade voor derden. De schade voor de gebruiker ligt grotendeels in de beperkingen in het gebruik van het vastgoed. Hierbij komen de bedrijfseconomische kosten om de hoek kijken, met name bij het commercieel vastgoed. Deze kosten kunnen zeer divers van aard zijn. Achterstallig onderhoud in schilderwerk kan bij een winkelobject zorgen voor een verslechtering van de uitstraling van het object met als gevolg een daling in de omzet door wegblijvende klanten. Ditzelfde geldt tevens voor bijvoorbeeld horecaobjecten. Bij kantoor- en bedrijfspanden kan door achterstallig onderhoud de productiviteit achteruit gaan of stil komen te liggen door bijvoorbeeld het uitvallen van (objectgebonden) koelinstallaties of liftinstallaties. Het is zeer lastig om de precieze kosten


30

van deze gevolgen in kaart te brengen, desondanks is het wel duidelijk dat dit soort kosten terdege een rol spelen. Voor een eigenaar geldt dat zolang de gebruiker de problemen niet kenbaar maakt, de gevolgen van het achterstallig onderhoud niet direct zichtbaar zijn. Vanzelfsprekend gaan we er dan van uit dat de eigenaar niet de gebruiker is. De gevolgen vanuit economisch perspectief voor de eigenaar zijn te vinden in allereerst de kosten voor het herstel van het achterstallig onderhoud, het herstel van eventueel ontstane schade als gevolg van het achterstallige onderhoud en ten slotte de kosten die mogelijk gebruikers kunnen verhalen op de eigenaar. Deze laatste is zeer belangrijk in het kader van risico’s, omdat deze zeer uiteenlopend kunnen zijn. Deze kosten kunnen nihil zijn, maar ook de andere twee soorten fors overtreffen. Bij verhuurde woningen geldt dat mogelijke economische gevolgen van het achterstallig onderhoud ontstaan door bijvoorbeeld een opgelegde huurverlaging, een opschorting van de huurbetaling of opzeggingen met als gevolg leegstand. Ook bij commercieel vastgoed kan het achterstallig onderhoud uiteindelijk zorgen voor leegstand in een complex. Het achterstallige onderhoud zal er dan ook voor zorgen dat de verhuurmogelijkheden worden beperkt cq. verminderd zijn. De eventuele kosten voortvloeiend uit het achterstallig onderhoud voor derden zijn onder andere terug te vinden in kosten van het bijvoorbeeld verloren gaan van goederen door waterschade vanwege de slecht staat van het dak van een complex. Het is dan te hopen dat deze kosten worden vergoed door de eigenaar, gebruiker of eventueel verzekeraar. Buiten de drie genoemde categorieën zijn er enkele economische aspecten bezien vanuit een geheel andere positie welke een niet onbelangrijke rol spelen. Allereerst het economische risico voortkomend uit de financiële situatie van de gebruiker van een object. Dit aspect is niet zo zeer een element wat te maken heeft met de gevolgen van achterstallig onderhoud, maar meer met een van de oorzaken van het ontstaan van achterstallig onderhoud. Bedrijven waarbij de economische situatie ongunstig is, zoeken naar mogelijkheden om de kosten te drukken. Een van de zaken waarop vaak als eerste op wordt bezuinigd zijn de onderhoudskosten. Deze situatie is ongunstig voor een eigenaar als zijn huurder zijn noodzakelijke verplichtingen achterwege laat. Daarnaast is deze situatie ook ongunstig voor derden, bijvoorbeeld een financier. Te denken valt hierbij aan het nalaten van het uitvoeren van onderhoud door een eigenaar/gebruiker in een slechte financiële situatie. Naast het feit dat de financier uiteindelijk mogelijk te maken krijgt met een faillissement, wat al de nodige kosten met zich meebrengt, krijgt de financier daarbij bovendien een slecht onderhouden object wat geveild of verkocht moet worden. Een ander aspect is de invloed van het achterstallig onderhoud op de verkoopbaarheid van het object. Bij gunstige marktomstandigheden wordt over de aanwezigheid van achterstallig onderhoud niet direct moeilijk gedaan. Dit geldt bij commercieel onroerend goed, maar nog meer in de particuliere sector. De rol van emotie is in de particuliere markt groter dan bij de professionele markt. In de laatste categorie wordt over het algemeen rationeler gehandeld als het gaat om beslissingen met betrekking tot huisvesting. De invloed hiervan op de waarde van vastgoed kan echter zowel groter als kleiner zijn. In een slechte markt is men in de particuliere sector gevoeliger voor de aanwezigheid van achterstallig onderhoud en neemt de verkooptermijn van een object toe. In welke mate deze toename precies is te plaatsen, is lastig te beoordelen, aangezien er diverse aspecten een belangrijke rol spelen bij de verkooptermijn. Bij gunstige marktomstandigheden geldt het omgekeerde. Als de vraag naar objecten toeneemt en het aanbod beperkt, dan kan de emotie een zodanige invloed uitoefenen, dat het verkrijgen van het object een zodanige prioriteit krijgt dat de aanwezige gebreken niet meer relevant zijn of snel worden afgedaan.


31

5.4

Juridische aspecten

De juridische aspecten komen meestal aan de orde op het moment dat er onenigheid tussen partijen ontstaat. Vaak betreft het dan huurgeschillen bij woonobjecten. De huurders van woningen worden binnen de wetgeving goed beschermd. Deze positie is sterker geworden na evaluatie van nieuwe regels in de huurwetgeving, die in 1999 in werking traden. Bij kwesties die spelen bij huurovereenkomsten voor woonruimte is het belangrijk dat duidelijk is welk onderhoud door de huurder en welk onderhoud door de verhuurder wordt uitgevoerd. Over het algemeen geldt dat beide verplichtingen op het gebied van onderhoud hebben en dat de huurder voor de kleine herstellingen en onderhoud zorgt en de verhuurder voor de overige herstellingen. Het ministerie van VROM heeft een drietal lijsten gepubliceerd, waarin aangegeven is welke verplichtingen normalerwijs voor de huurder en verhuurder zijn. De huurder heeft hierbij vier mogelijkheden om onderhoud af te dwingen. Allereerst kan een huurder bij de gemeente een klacht indienen, die vervolgens de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) stuurt, waarin de verhuurder verzocht wordt om de gebreken te herstellen. Mocht dit niet gebeuren, dan kan de gemeente de reparaties laten uitvoeren, waarbij de kosten op de verhuurder verhaald worden. De gemeente kan ook op eigen initiatief op basis van het niet voldoen aan het bouwbesluit of een gemeentelijke verordening eigenaren van objecten aanschrijven op basis van artikel 14 van de Woningwet. Een tweede mogelijkheid is om als huurder een procedure te starten bij de rechter om de verhuurder te verplichten de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De rechter kan de verhuurder een dwangsom opleggen als deze in gebreke blijft. De derde optie is om als huurder het onderhoud of de reparaties zelf te (laten) verrichten op kosten van de verhuurder. Tussenkomst van de rechter is niet meer noodzakelijk, maar wel raadzaam, in verband met een huuropzegging van de verhuurder wegens wanprestatie. De huurder kan de gemaakte kosten van de verhuurder terugvorderen of deze verrekenen met de huurprijs. De laatste mogelijkheid voor de huurder is om de rechter te vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te laten ontbinden, wat betekent dat de huurder minder of geheel geen huur meer betaalt tot de onderhoudswerk-zaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast heeft een huurder twee opties om de huurprijs te verlagen als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken. Allereerst kan de huurder de huurcommissie vragen de huur te verlagen, als de woning ernstig achterstallig onderhoud of ernstige gebreken vertoont. Deze gebreken moet dan eerst schriftelijk aan de verhuurder worden gemeld. De huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen de gebreken te herstellen, maar kan wel besluiten de huur (tijdelijk) te verlagen als de gebreken ernstig genoeg zijn. Ten tweede kan de huurder de huur zelf opschorten tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kan de huurder zelf doen zonder tussenkomst van de rechter, huurcommissie of gemeente. De mogelijke opschorting dient uiteraard wel eerst gemeld te worden aan de verhuurder en hem een redelijke termijn te geven voor het uitvoeren van de reparaties of onderhoudswerkzaamheden. Vanzelfsprekend dient de opgeschorte huur na herstel van de gebreken de huur, met terugwerkende kracht, betaald te worden. De verslechtering van de waarde is met het voorgaande een feit. Echter dit slechts zolang het achterstallig onderhoud bestaat. Zodra het achterstallig onderhoud is hersteld, kan de huur weer worden verhoogd en neemt de waarde van het object weer toe. Er wordt hierbij vanuit gegaan dat de overige factoren gelijk blijven. In extreme gevallen van achterstallig onderhoud, waarbij de woning ongeschikt voor bewoning is en door het treffen van voorzieningen niet meer in bewoonbare staat kan worden teruggebracht, dan wel geen gehoor is gegeven aan de gemeentelijke aanschrijving, kan de gemeente een onbewoonbaarverklaring afgeven. Een dergelijke beslissing omvat tevens een bevel tot ontruiming.


32

Bij commercieel vastgoed is aanzienlijk minder geregeld in de wetgeving. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat partijen gelijkwaardig aan elkaar zijn, en dat geen beide rechtsbescherming behoeven. Hoe omgegaan dient te worden bij gebreken, wordt grotendeels vastgelegd in de algemene bepalingen van de huurovereenkomsten. Verwezen wordt dan naar artikel 7:230a BW voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte en artikel 7:290 BW voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte. In de betreffende wetsartikelen wordt niet specifiek aandacht geschonken aan de wijze waarop opgetreden dient te worden bij achterstallig onderhoud. In de algemene bepalingen van de huurovereenkomsten winkelruimte en kantoorruimte (model door de Raad voor Onroerende Zaken) ligt de nadruk op de plichten van de huurder. De verhuurder dient voor het groot onderhoud te zorgen en zijn belangrijkste verplichting is het instaan voor de afwezigheid van gebreken, waarbij onder gebrek wordt verstaan de in de wet voorkomende definitie (art. 7:204 lid 2). Hiervan mag echter door de partijen worden afgeweken. Zo kan het zijn dat zelfs bij aanvang er niet persé sprake hoeft te zijn van een goed onderhouden zaak. Voor de staat waarin een object verkeert bij verhuur en oplevering zijn door partijen afspraken te maken. In principe is de verhuurder verplicht elk gebrek, zover dit redelijk is, op te heffen. Als hij hiermee in verzuim blijft, bestaat de mogelijkheid voor de huurder om dit zelf te doen en de kosten in mindering op de huurprijs te brengen (art. 7:206 BW lid 3). Daarnaast kan de huurder een vermindering in de huurprijs vorderen (art: 7:207 BW lid 1), maar hiervoor moet hij naar de kantonrechter, indien er met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt. Na uitvoering van de herstelwerkzaamheden wordt de oorspronkelijke huur weer van kracht. Wat betreft de gevolgschade, geldt dat in de ROZmodel huurcontracten de aansprakelijkheid in veel gevallen wordt uitgesloten, tenzij er sprake is van ernstige nalatigheid of schuld. Indien een gebrek, het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt, zijn beide partijen bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Aldus zijn de juridische risico’s voor een eigenaar van commercieel vastgoed hierbij geringer dan bij woonobjecten. De omvang van de risico’s hangt in sterke mate af van de afspraken, die onderling zijn gemaakt. Over het algemeen geldt dat deze afspraken met betrekking tot het onderhoud en achterstallig onderhoud niet uitgebreider zijn vastgelegd, dan in de ROZmodel huurcontracten is aangegeven. Verder moet verwezen worden naar de jurisprudentie rond dit onderwerp. Naast de risico’s tussen huurder en verhuurder geldt dat op basis van artikel 17a van de Woningwet het mogelijk is dat de eigenaar van een bedrijfsmatig object wordt aangeschreven voor het aanbrengen van verbeteringen van met betrekking tot energiezuinigheid. De kosten van deze verbetering mogen, voor zover redelijk worden doorgevoerd in een verhoging van de huur. Op basis van de Woningwet is zoals ook geldt voor woonobjecten, het mogelijk om als gebruiker of eigenaar van een bedrijfsmatig object aangeschreven te worden op gebreken. Uit dit hoofdstuk viel op te maken dat de verschillende invalshoeken van achterstallig onderhoud ieder een andere gradatie van risico weergeven. De verschillende aspecten lijken elkaar op te volgen, maar dit is niet altijd het geval. Vaak wordt slechts stilgestaan bij de technische aspecten. De technische aspecten komen in alle gevallen van achterstallig onderhoud tot uiting, maar duidelijk is dat deze in sommige gevallen slechts een ondergeschikte rol spelen gelet op de omvang van de risico’s die dit met zich mee kan brengen. Uit dit hoofdstuk komt daarbij ook naar voren dat de invloed op de waarde soms niet eens de grootste zorg hoeft te zijn.


33

6

Model conditiebepaling

Duidelijk is gemaakt wat onder achterstallig onderhoud wordt verstaan en welke gevolgen achterstallig onderhoud kan hebben. Om het onderwerp echter meer tastbaar en meetbaar en daarmee beter bespreekbaar te maken is meer nodig. Praktisch zou zijn als er op een objectieve wijze een benadering gemaakt zou kunnen worden, waarmee wordt aangetoond dat er sprake is van achterstallig onderhoud en waarmee tevens zichtbaar wordt gemaakt wat de omvang van het achterstallig onderhoud is. In dit hoofdstuk zal daarop in worden gegaan. Allereerst zal worden toegelicht hoe op dit moment de omvang van het achterstallig onderhoud wordt bepaald. De vaststelling van het achterstallig onderhoud wordt normalerwijs uitgevoerd door een bouwkundige. De kennis van een makelaar/taxateur met betrekking tot bouwkosten is over het algemeen te beperkt om een adequate analyse te maken. Hierin zal dan ook met name de reden te vinden zijn, dat slechts in weinig gevallen er daadwerkelijk een vaststelling van de omvang van het achterstallig onderhoud in een taxatierapport is opgenomen. Een bouwkundige zal het complex waarop de casus betrekking heeft opnemen en de verschillende gebreken die worden geconstateerd vastleggen. De wijze waarop een object door een bouwkundige wordt opgenomen, verschilt sterk van de manier waarop een taxateur naar een object kijkt. Een goede bouwkundige is beter in staat in te schatten welke gevolgen een bepaald waargenomen gebrek heeft en is daarbij tevens beter in staat om de kosten in te schatten. Aan de hand van de vastgestelde gebreken wordt door een bouwkundige een inschatting gemaakt van de kosten voor het herstel van de gebreken, uitgedrukt in de kosten voor materiaal en de kosten in manuren. Door het bepalen van deze kosten en de samenvoeging levert dit een begroting op voor het herstel van het volledige achterstallig onderhoud. Net zo min als het mogelijk is om de exacte waarde van een object vast te stellen is het evenmin mogelijk om de exacte kosten voor het herstel van achterstallig onderhoud te bepalen. De hiervoor beschreven methode is behoorlijk kennisintensief. Voor een enkel object is deze methode adequaat om te bepalen of er al dan niet sprake is van achterstallig onderhoud. De methode is echter niet geschikt in de praktijk om op grote schaal te toetsen of er sprake is van achterstallig onderhoud bij grote portefeuilles.

6.1

Uitgangspunten model ‘Conditiebepaling’

Voor het vaststellen van het achterstallig onderhoud voor een enkel object is de huidige methode redelijk adequaat. Om voor grotere portefeuilles te kunnen vaststellen of er sprake is van achterstallig onderhoud bij objecten en wat de omvang hiervan is, is een eenvoudigere en snellere methode wenselijk. Om vast te stellen of er sprake is van achterstallig onderhoud is een inspectie noodzakelijk. Bouwkundige inspecties vinden echter niet op frequente basis plaats. In tegenstelling tot bouwkundige inspecties geldt dat er wel meer frequent taxaties worden verricht bij objecten. Een logische keuze is dan ook om een methode of model te ontwikkelen, waarbij de vaststelling of er sprake is van achterstallig onderhoud objectief door een taxateur kan worden vastgesteld. Mocht hiervan sprake zijn, dan kan alsnog een bouwkundige een uitgebreidere inspectie doen om de kosten voor het herstel te begroten. Het model dient eenvoudig in gebruik te zijn en zodanig van opzet dat dit ook bruikbaar is voor mensen met een minder diepgaande bouwkundige kennis. Indien het model uitgebreider zou worden, dan schiet het zijn doel voorbij en kan de vaststelling van de omvang van het achterstallig onderhoud evengoed op de traditionele methode uitgevoerd worden. Dit model


34

zal uit een aantal elementen moeten bestaan om goed te kunnen functioneren. Hieronder schematisch weergegeven:

Inspectie object

6.2

Bepaling gebreken

Omvang& intensiteit

Conditie score

Bepaling kosten

Totale kosten

Vaststellen gebreken

Zoals al aangegeven ligt het voor de hand dat het model in de praktijk met name gebruikt zal worden door taxateurs. Het model zal namelijk een aanvulling vormen op het door hen neer te leggen waardeoordeel. De methode moet daarmee goed bruikbaar zijn en passen in de werkwijze zoals deze door een taxateur wordt uitgevoerd. Te denken valt hierbij aan de wijze waarop in taxatierapporten de staat van onderhoud wordt weergegeven. Veelal wordt op basis van een visuele inspectie en vaak in relatie tot de ouderdom een waardeoordeel gegeven over verschillende bouwdelen, waarbij termen als uitstekend, goed, redelijk, matig en slecht worden gehanteerd met daarop een toelichting wat daaronder wordt verstaan. De onderdelen die beoordeeld worden, zijn dan (meestal) de dakbedekking, gevels, kozijnen, schilderwerk inwendig, schilderwerk uitwendig, vloeren, plafonds, afwerking, centrale verwarming, luchtbehandeling, liftinstallatie, elektra-installatie en overige installaties. Opgemerkt moet worden dat dit slechts een globale beoordeling van de onderhoudstaat is. Als zodanig wordt dit vaak ook gemeld in de uitgangspunten. De beoordeling dient niet beschouwd te worden als een bouwkundige inspectie. Deze methode is behoorlijk grof, maar lijkt in de basis goed bruikbaar omdat de toepasbaarheid groot is. De toepassing hiervan in een model ten behoeve van de vaststelling van de kosten voor het achterstallig onderhoud vraagt wel een verfijning. Gedacht moet dan worden aan de uitbreiding van het aantal te beoordelen elementen en de classificaties. Te denken valt hierbij aan de indeling zoals deze wordt beschreven in de NEN2767 5. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat de verfijning niet te gedetailleerd wordt, aangezien dit te veel ten koste zal gaan van de praktische bruikbaarheid.

6.3

Bepaling omvang en intensiteit gebreken

Aan de hand van de gemaakte beoordeling wordt vervolgens bij taxaties veelal een grove schatting gemaakt van de kosten voor het direct noodzakelijke herstel van achterstallig onderhoud, voor zover deze natuurlijk van toepassing zijn. Deze inschatting vindt vaak slechts plaats als er sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. Om te kunnen vaststellen of er daadwerkelijk sprake is van een ernstig gebrek is het noodzakelijk om de geconstateerde gebreken vast te leggen door middel van een intensiteitscore en een omvangscore, waaruit dan een conditiescore voor de technische kwaliteit van het bouwdeel volgt. Als vervolgens naast de gebreken ook een inschatting wordt gemaakt voor het risico van het niet uitvoeren van een activiteit wordt zowel het kwaliteitsniveau als het risiconiveau inzichtelijk. Vervolgens dient een aantal aspecten gedefinieerd te worden, bijvoorbeeld financiële, esthetische of functionele. Met een aspectscore wordt aangegeven of het gaat om een acuut risico, of dat er een aanzienlijke kans of geringe kans op dat risico toeneemt. Deze aspecten kunnen vervolgens gekoppeld worden aan een prioriteitenschaal. Bij het opstellen van een onderhoudsbegroting is dit laatste van belang, echter bij het vaststellen van het achterstallig onderhoud is slechts datgene, waarbij een acuut risico geldt van belang. 5

Normontwerp NEN2767 “Conditiemeting van bouwen installatiedelen”. Deze norm wordt verderop uitgebreider besproken.


35

Anderzijds is het wel interessant om een beeld te krijgen van elementen, waarvan te verwachten is dat deze op korte termijn eveneens aangepakt moeten worden.

6.4

Bepaling kosten

Naast het vaststellen van de omvang en de prioriteit van het achterstallig onderhoud is het toekennen van kosten aan deze gebreken het meest lastig. Op basis van de vastgestelde gebreken in het voorgaande moet een goede verdeling van het soort gebreken plaats vinden. Afhankelijk van het soort gebrek, de intensiteit van de gebreken en de omvang (plaatselijk of algemeen voorkomend) kan de conditie worden vastgesteld. Vervolgens dienen de maatregelen die getroffen moeten worden voor het herstel te worden vastgesteld en gecalculeerd. Bij deze kosten moet zowel gedacht moet worden aan de materiaalkosten als de uurtarieven voor de uitvoerenden. Op deze wijze worden de kosten voor het bouwkundig onderhoud redelijk in beeld gebracht, maar het achterstallig onderhoud voor installaties is weinig zichtbaar en wordt hiermee vaak niet meegenomen. Voor installaties is het zeer lastig om het achterstallig onderhoud in te schatten. Slechts het bouwjaar en de aanduiding van de controles voor inspectie bieden een aanknoping voor het inschatten van het achterstallige onderhoud bij installaties. Om deze gehele problematiek van het vaststellen van de grootte van het achterstallig onderhoud het hoofd te bieden, zal er een alternatieve methode bedacht moeten worden, waarmee eenvoudiger de begroting vastgesteld kan worden. Een mogelijk alternatief is om de kosten uit te drukken in een percentage van de totale waarde van het complex in goede staat. Gedacht moet hierbij worden aan een afslag op de waarde op basis van de kwalificatie die toegekend wordt aan de diverse gebouwonderdelen. De afslag op de waarde dient dan plaats te vinden aan de hand van kengetallen voor bouwkosten rekening houdend met de omvang, het soort object en de toegepaste materialen. Deze gegevens van het object zijn in grote lijn bij de taxateur bekend. In een goed taxatierapport worden deze gegevens namelijk allemaal vastgelegd. Om dit te bewerkstelligen, is het nodig om een uitgebreide analyse te maken van de kosten voor herstel van de verschillende werkzaamheden van verschillende omvang. De gegevens voor het schatten van onderhoudskosten zijn reeds uitgebreid voorhanden. Er bestaan diverse modellen, boeken, softwarepakketten en zelfs on-line applicaties, waarmee calculaties gemaakt kunnen worden voor het bepalen van onderhoudskosten van een gebouw, bijvoorbeeld in het kader van het opstellen van een meerjarenbegroting. Veelal bestaat de basis voor een dergelijke calculatie uit de diverse componenten waaruit een object is opgebouwd. Voor alle componenten wordt na opsplitsing in hoeveelheden en een daaraan gekoppelde prijs per eenheid bepaald wat de onderhoudskosten zijn over een bepaalde periode. Dit is met betrekking tot het achterstallig onderhoud niet relevant. Slechts de onderdelen waarbij vastgesteld is dat er sprake is van achterstallig onderhoud moeten worden meegenomen in de begroting. Bij het vaststellen van de kosten wordt voorbij gegaan aan het soort object. Voor een goede inschatting is een koppeling gemaakt tussen de kosten, het soort object en de omvang van het betreffende object niet direct relevant. Het is echter interessant om bijvoorbeeld de indeling te hanteren, waarbij verschillende gebouwtypes van verschillende bouwperiodes en toegepaste materialen worden weergegeven. Hierbij valt te denken aan de indeling zoals deze wordt gehanteerd bij de VastgoedExploitatiewijzer 6. De VEX kent verschillende gebouwtypes, die worden onderverdeeld in 53 woningtypes, 7 garagetypes, 26 kantoortypes en 14 bedrijfsgebouwtypes en 10 winkeltypes. Met het gebruik van een dergelijke indeling is het niet 6

De VastgoedExploitatiewijzer (VEX) is eerder behandeld in paragraaf 3.5.3.


36

meer nodig om voor de diverse onderdelen allemaal aan te geven welke materialen zijn gehanteerd. Opgemerkt moet worden dat dit wel minder nauwkeurig is.

6.5

Vaststelling omvang achterstallig onderhoud

Met de bepaling van de aanwezige gebreken, de omvang hiervan en de prioriteiten van de diverse aspecten is samen met de kosten voor het herstellen een begroting te maken van de totale omvang van het achterstallige onderhoud. Met het voorgaande is aangegeven welke elementen allemaal opgenomen moeten worden om een model te realiseren, waarbij de uiteindelijke totale kosten inzichtelijk worden gemaakt. Om de kosten van het achterstallig onderhoud in te schatten is uitgebreide informatie nodig over de materiaalkosten en de urenbesteding van de diverse herstelwerkzaamheden. Een weergave hiervan in een model vraagt een zeer uitgebreide en complexe database. Daarnaast is voor de inschatting van deze kosten meer informatie nodig over de omvang van het gebouw, de diverse oppervlaktes en inhoud van het vaak grote aantal elementen of gebouwdelen.

6.6

Beschrijving & toelichting model

Aan de hand van het in de vorige paragrafen beschrevene is een model gebouwd. In dit hoofdstuk zal worden beschreven hoe het model is opgebouwd en daarna wordt met behulp van een casus de werking van het model getoond. Aangegeven wordt uit welke onderdelen het model bestaat en welke functie deze onderdelen hebben. In de bijlagen zijn weergaven van het model en delen daarvan opgenomen. 6.6.1

Beschrijving

Het gerealiseerde model ‘Conditiebepaling’ is bedoeld om voor een object de staat van onderhoud op een zo objectief mogelijke wijze te kwalificeren. Het model is opgezet om een score van de conditie van een object te bepalen. Het is niet mogelijk om in één model de conditie van een gehele portefeuille vast te stellen. Om dit te bewerkstelligen is het nodig om per object het model in te vullen. Het model bestaat uit twee bladen. Het eerste blad is het gedeelte voor algemeen gebruik. Het tweede blad omvat een risicobepaling is en bedoeld als aanvulling voor de FGH Bank, maar kan ook door andere gehanteerd worden voor het inschatten van de risico’s. Dit gedeelte wordt iets minder uitgebreid behandeld in de toelichting en de casus. Het model bestaat uit een viertal gedeeltes. Deze vier gedeeltes omvatten de basisgegevens, de bepaling van de gebreken, het vaststellen van de prioriteiten en het bepalen van de risico’s. De onderdelen worden in de genoemde volgorde behandeld. Basisgegevens Bovenaan in het model worden de basisgegevens van het gebouw waarvoor de conditiemeting wordt uitgevoerd weergegeven. Vermeld worden de adresgegevens, de kadastrale aanduiding, de basiskenmerken van het object en het nummer van de taxatie waarbij deze conditiemeting hoort en de datum wanneer de conditiemeting is uitgevoerd. De gegevens zijn slechts beperkt weergegeven. Een uitgebreide beschrijving van het object is terug te vinden in het taxatierapport waar deze conditiemeting deel van uitmaakt. Bepaling gebreken Onder de basisgegevens is een matrix weergegeven met de gebouwonderdelen waarover een oordeel gevormd kan worden aan de linkerzijde. Dit overzicht van gebouwonderdelen is ontleend aan de ontwerpnorm NEN 2767. Per gebouwonderdeel kan in de betreffende rij


37

worden aangegeven wat de omvang van het geconstateerde gebrek is, de intensiteit van het gebrek en het belang van het gebrek. Met de omvang wordt bedoeld in welke mate het gebrek in of aan het object is terug te vinden. De classificatie kan hierbij uiteenlopen van een gebrek wat incidenteel aanwezig is tot een algemeen aanwezig gebrek. In het eerste geval betreft het een gebrek wat slechts op één of een zeer beperkt aantal plaatsen is terug te vinden en in het laatste geval is het een gebrek wat in het gebouw op een zeer groot aantal plaatsen is terug te vinden. De intensiteit geeft weer of het gebrek zich in een beginstadium bevindt of reeds een meer serieus gebrek is, waarbij herstel kostbaarder is. Men zou dit ook kunnen beschrijven als een ouder, reeds langer bestaand gebrek of een recent ontstaan gebrek, wat nog relatief eenvoudig te herstellen is. Ten slotte geeft het belang weer hoe ernstig een gebrek is. Het belang is de belangrijkste factor. Er zijn twee soorten belang te onderscheiden. Deze beide belangen moeten niet met elkaar worden verward. Allereerst is er het belang van een bepaald onderdeel voor het object. Deze komt tot uiting in de weging van de conditiescore van het onderdeel. Daarnaast is er het hier bedoelde belang van een gebrek voor het onderdeel. Hiermee wordt bedoeld de mate waarin het gebrek invloed heeft op de werking of uitstraling van dat betreffende onderdeel. Dit belang moet worden bepaald met de genoemde factor. We spreken hierbij van ernstige gebreken, die direct afbreuk doen aan de functionaliteit van het onderdeel, serieuze gebreken die een degradatie van het onderdeel betekenen, maar niet het direct functioneren aantasten en als laatste geringe gebreken, die vooral van esthetische aard zijn. Het bepalen van deze drie factoren gebeurt door middel van het selecteren van de keuzemogelijkheden. Dit levert uiteindelijk een conditiescore op voor het betreffende gebouwonderdeel. Voor alle gebouwonderdelen waar iets op aan te merken valt, dient deze exercitie uitgevoerd te worden. De gebouwonderdelen, waar niets aan mankeert, of die niet van toepassing zijn, worden buiten beschouwing gelaten. Indien voor deze onderdelen wel een score bepaald zou worden, zal de uiteindelijke eindscore een vertekend beeld opleveren door een relatief groot aantal goede scores. De uiteindelijke conditiescore van het gebouw is het gewogen gemiddelde van de conditiescores van alle vastgestelde gebreken van gebouwonderdelen. De weging van de conditiescores van de gebouwonderdelen is van belang, omdat sommige gebreken meer invloed hebben op de algehele kwaliteit van het gebouw als andere gebreken. De weging van de onderdelen hangt samen met zowel het belang van het onderdeel alsmede de organisatie waarvoor de bepaling uitgevoerd wordt. Sommige gebreken zullen voor bepaalde organisaties zwaarder wegen als bij andere. Zo zal de eigenaar van een logistiek complex de onderdelen anders wegen dan een eigenaar van bijvoorbeeld een kantoorgebouw. In het getoonde model is de weging bepaald op basis van de afbreukrisico’s gezien vanuit het standpunt van de (beleggings)markt. De uitkomst van de conditiescore voor het object geeft reeds de staat van onderhoud weer en op basis hiervan is reeds een uitspraak te doen over de kwaliteit van het beoordeelde gebouw. In het kader van het inschatten van eventuele risico’s is dit onderdeel het meest belangrijk. De uitkomst genereert een score in een schaal van 1 tot 6, waarbij de laagste score een object toont met weinig tot geen gebreken en een hoge score betekent dat bij het object de nodige ernstige gebreken aanwezig zijn. Deze schaalverdeling en scoreverklaring lijken onlogisch en zijn dit misschien ook als men gewend is om een schaalverdeling te hanteren van 1 tot 10, waarbij over het algemeen de hoogste score ook de beste is. Gekozen is echter om bij het model de aansluiting te behouden bij de NEN 2767. Hierdoor is het mogelijk om ook conditiemetingen die uitgevoerd zijn door derden op basis van deze norm in het model te plaatsen. Vaststellen prioriteiten Aanvullend biedt het model in het rechterdeel de mogelijkheid om vast te stellen of de geconstateerde gebreken direct verholpen dienen te worden. Het is meestal niet nodig om alle gebreken op korte termijn aan te pakken en onderhoudsactiviteiten uit te voeren. De taxateur of inspecteur kan per gebrek de consequenties van het eventueel niet (direct) uitvoeren van


38

het herstel vastleggen. Met het bepalen van de herstelkosten kan hiermee dan rekening worden gehouden. In de bepaling van de prioriteit wordt naar een zestal aspecten gekeken. Het eerste aspect is ‘veiligheid/gezondheid’. Het gaat hierbij om de risico’s op lichamelijk letsel die gebreken met zich meebrengen voor personen. Het volgende aspect betreft de ‘aantasting van de cultuurhistorische waarde’. Het gaat hierbij om situaties waarbij bouwdelen met een kunsthistorische of architectonische waarde verloren dreigen te gaan. Bij het aspect ‘gebruik en bedrijfsproces’ wordt gekeken naar gebreken die het gebruik van het object of delen hiervan beïnvloeden. Het aspect aangaande ‘vervolgschade’ richt zich op de meerkosten die kunnen ontstaan indien een gebrek niet op korte termijn wordt verholpen. Het aspect ‘toename klachtenonderhoud’ richt zich op de toename van de reparaties op grond van klachten van gebruikers. Het laatste aspect gaat over de ‘beleving/esthetica’ van een object. Hierbij gaat het om situaties afbreuk doen aan de uitstraling of aanzien van een object en daarmee afbreuk doen aan het algemene beeld van het gebouw. Aan de zes aspecten van een geconstateerd gebrek wordt een kwalificatie gehangen. Onderscheid wordt gemaakt tussen geen of een zeer gering effect, een matig effect en een sterk of ernstig effect. De uitkomst van de zes aspecten geeft weer of de prioriteit voor herstel hoog, gemiddeld of laag is. De weging van de aspecten verschilt. Vanzelfsprekend wordt het aspect ‘veiligheid/gezondheid’ aanzienlijk zwaarder gewogen als het aspect ‘beleving/esthetica’. Van de uitkomst wordt een gewogen gemiddelde bepaald om een algemene uitspraak te kunnen doen. Buiten dit algemene oordeel moet echter wel gelet worden op de individuele uitkomsten van de gebreken, zeker indien er sprake is van een hoge prioriteit. Risicobepaling In het tweede blad van het model is als aanvulling een matrix opgenomen voor het inschatten van de verschillende risico’s. In het linker gedeelte worden opnieuw de gebreken van de diverse gebouwonderdelen weergegeven en de daarbij behorende conditiescores. In de daarnaast gelegen matrix worden de vier risicotypes behandeld. De vier te onderscheiden risicotypes zijn ‘technisch’ waaronder wordt verstaan het directe risico van een gebrek. Het ‘functionele’ risico wat het risico omvat met betrekking tot het functioneren van het gebouwonderdeel en het volledige object. Vervolgens is er nog het ‘economische’ risico. Dit is het risico dat als gevolg van het functioneren van een bepaald onderdeel bedrijfsprocessen of werkzaamheden worden verstoord. Ten slotte is er nog het ‘juridische’ risico, waaronder begrepen moet worden het risico dat men aansprakelijk wordt gesteld als gevolg van het betreffende gebrek. Aangegeven dient te worden of het gebrek aan het gebouwonderdeel van grote invloed is op het specifieke risico. De keuzemogelijkheden zijn hierbij ‘geen’, ‘gering’, ‘matig’ of ‘hoog’. De keuze ‘geen’ wordt gehanteerd als er geen gebrek is. Bij de risicobeoordeling worden alle gebouwonderdelen meegewogen, ook die waaraan geen gebreken zijn geconstateerd. Tevens wordt bij elk gebouwonderdeel of het risico voor de eigenaar of de gebruiker is. Risico’s voor gebruikers zijn in eerste instantie niet belangrijk. Elk gebouwonderdeel krijgt een score, echter daar waar het risico voor de gebruiker is, wordt de score niet berekend en meegewogen. De uiteindelijke score van het gebouw is een gemiddelde van alle gebouwonderdelen. De weging is reeds opgenomen in de score per gebouwonderdeel. De totale score zegt iets over de risico’s die het object kent. Voor de specifieke risico’s per onderdeel zegt het cijfer weinig en dient het model bestudeerd te worden. In tegenstelling tot het eerste blad zijn de scores hier op een schaal van 1 tot en met 10 en hoe hoger de score, hoe minder risico er is. Kortom een hoog cijfer correspondeert met een goed gebouw met weinig gebreken en risico’s. De afwijking hierop is omdat dit onderdeel bedoeld is voor de FGH Bank, waar men gewend is om met deze meer gangbare schaalverdeling te werken.


39

6.6.2

Casus

Naast deze algemene toelichting op de werking van het model voor de conditiebepaling wordt op basis van onderstaande casus de werking verder verduidelijkt. De casus is gebaseerd op een bestaand object. De adres- en kadastrale gegevens zijn echter fictief. Het object betreft een traditioneel gemetselde kantoorvilla uit midden jaren tachtig, bestaande uit een rechthoekige bouw voorzien van een souterrain en drie bovenliggende bouwlagen. De bovenste bouwlaag betreft het dak en is voorzien van kunst leien en bitumineuze dakbedekking. Het kantoor is gelegen te Eindhoven aan de Plantsoenweg 18, kadastraal bekend Woensel sectie AB, perceelnr. 3002. Het object is in eigendom en in gebruik bij één partij. Het object is door een taxateur opgenomen en de volgende onvolkomenheden zijn geconstateerd: • Tuin grotendeels overwoekerd, veel onkruid; • buitenmuren, voegwerk ligt op diverse plaatsen los; • kozijn entree en voordeur verkeren in slechte staat; • bestaande koel-/ ventilatiesysteem functioneert niet naar behoren; • systeemplafonds vertonen kringvlekken, cq. vochtplekken; • aanwezige trappartij oogt gedateerd en vertoont intensieve gebruiksporen; • sanitair is gedateerd; • inbraak-/ brandmeldinstallatie is defect; • op diverse puien bladdert het schilderwerk en is kaal hout zichtbaar; • vanwege lekkages van de zinken goten heeft er vochtdoorslag plaatsgevonden aan de binnenzijde van het object; • mechanische ventilatie ter plaatse van toiletten werkt niet naar behoren. Vanwege het bouwjaar van het object is de aanwezigheid van asbest niet uit te sluiten. Er wordt melding gemaakt van een eterniet (asbest) beluchtingspijp. Tevens zijn er kunst leien toegepast die asbest zouden kunnen bevatten. Ten aanzien van milieuaspecten is geen informatie ter beschikking gesteld. Gelet op de historie van de locatie en het gebruik is niet te verwachten dat er sprake is van een bodemverontreiniging, die beperking in het gebruik opleveren. Terreingrootte Volgens kadastrale informatie Bebouwd oppervlak

995 m² 185 m²

Oppervlakten, inhoud en hoogte per bouwlaag: Bouw laag

Omschrijving

Funktiesoort

Sou

Archief/kantoor souterrain Kantoren begane grond Kantoren 1 e verdieping Kantoren 2 e verdieping Parkeerplaatsen

Overig

180

3,5

630

140 70 m2 archief/70 m2 kantoor

Kantoorruimte

185

3,5

648

150

Kantoorruimte

185

3,5

648

150

Kantoorruimte

185

3,1

570

130 deels in het schuin van de kap.

Beg gr 1e verd 2e verd Terrein Totalen

BVO

Bruto hoogte

Bruto VVO inhoud

Parkeerruimte

Opmerkingen

19 parkeerplaatsen op terrein 735


2.496

570

40

Invoer basisgegevens Allereerst worden de basisgegevens van het hierboven beschreven gebouw in het model opgenomen. Opgenomen worden onder meer de adresgegevens en kadastrale gegevens. Deze gegevens zijn noodzakelijk om later te achterhalen voor welk gebouw het model is ingevuld. Tevens wordt de datum aangegeven en verwezen wordt naar het taxatierapport waarin additionele informatie van het object is vermeld. Alle in te voeren gegevens worden in de geel gemarkeerde velden opgenomen. Bepaling gebreken gebouwonderdelen Voor een aantal gebouwonderdelen is aangegeven dat er sprake is van gebreken. Enkele geconstateerde onvolkomenheden zijn niet direct relevant. Allereerst is het sanitair gedateerd. Mogelijk dat het sanitair weinig uitstraalt en dat het mogelijk de courantheid van het object beperkt. Er is hier echter geen sprake van achterstallig onderhoud of een daadwerkelijk gebrek. Aanpak van het sanitair is misschien wel wenselijk, maar omvat dan een verbetering en geen herstel. Het zelfde wordt aangegeven voor de trappen. Hierbij wordt ook vermeld dat er sprake is van intensieve gebruiksporen. Dit laatste kan wel als gebrek worden beschouwd. De overige punten zijn allen te beschouwen als gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud. Het eerste punt betreft een grotendeels overwoekerde tuin. Dit gebrek valt onder het gebouwonderdeel ‘terrein’ (onderdeelnr. 20). Het betreft een algemeen voorkomend gebrek met een hoge intensiteit. Er is sprake van een overwoekerde tuin. Het belang van dit gebrek is echter beperkt. De functionaliteit van het gebouw wordt er weinig door beperkt. Het gaat hierbij hoofdzakelijk om de uitstraling. Als aangegeven worden de parameters in het model ingevuld (in bijlage B vet weergegeven). Het resultaat levert een conditiescore op van 5 voor het betreffende gebouwonderdeel. Dit gebouwonderdeel heeft slechts beperkt invloed op de algehele staat van onderhoud van het gebouw en wordt daarom niet zwaar gewogen. De bijdrage aan de geaggregeerde conditiescore is beperkt. In de situatie waarbij het object verhuurd zou zijn en het model ingevuld wordt ten behoeve van de eigenaar, dan speelt dit item in het geheel geen rol. Het onderhoud van de tuin komt voor rekening van de huurder. Dit kan tevens voor een aantal andere gebouwonderdelen gelden. Volgens dezelfde systematiek als beschreven voor het gebouwonderdeel ‘terrein’ worden ook de andere gebreken opgenomen in het model. Opgemerkt moet worden dat sommige vermelde onvolkomenheden betrekking hebben op meerdere gebouwonderdelen. In bijlage B is een gedeelte van het model met de ingevulde gebreken weergegeven. Zoals zichtbaar in de in bijlage A getoonde afbeelding bedraagt de conditiescore voor het object 3,1. Dit is een behoorlijke score, maar toch enigszins aan de hoge kant. De conclusie luidt daarom ook dat het aantal gebreken van het object fors is en dat nader onderzoek aanbevolen wordt. Vaststellen prioriteiten Aanvullend zijn voor de vastgestelde gebreken in het model de effecten bepaald op de in het model weergegeven aspecten. Het geconstateerde gebrek met betrekking tot de buitenmuren met het loszittende voegwerk doornemen valt onder gebouwonderdeel “Buitenwanden; afwerkingen” (onderdeelnr. 3). Het loszittende voegwerk levert geen risico’s op voor de gezondheid en veiligheid. Het effect hierop is te kwalificeren als gering. Het object is geen monumentaal of architectonisch bijzonder gebouw. Hierdoor is het effect op de cultuurhistorische waarde eveneens als gering aan te duiden. Deze kwalificatie geldt eigenlijk voor alle gebreken bij dit object. De beperkingen voor het gebruik en het bedrijfsproces zijn eveneens gering als gevolg van dit gebrek. De kans op gevolgschade door de loszittende voegen is matig te noemen. Intrekkend vocht kan voor aanvullende problemen zorgen. Aldus wordt het effect op dit aspect als matig gekwalificeerd. Verder geldt dat de toename van klachten niet zal toenemen als gevolg van dit gebrek. Ook voor dit aspect geldt daarmee de kwalificatie ‘gering’. Ten slotte kan voor het aspect ‘beleving/esthetica’ worden gesteld dat het


41

object als gevolg van het slechte voegwerk weinig aantrekkelijk oogt. Hiermee is het effect op dit aspect sterk te noemen. Aan de hand van de aangegeven effect van het gebrek op de genoemde aspecten en door middel van weging van de aspecten komt naar voren dat de aanpak van het gebrek een lage prioriteit kent. Het gebrek doet weliswaar afbreuk aan de uitstraling en biedt in enige mate kans op vervolgschade, maar enig uitstel van het uitvoeren van herstelwerkzaamheden is niet bezwaarlijk. Volgens dezelfde methodiek wordt ook voor de andere gebreken de prioriteit bepaald voor het herstel. Voor het totale object geldt dat de gebreken niet direct verontrustend zijn, maar in enkele gevallen is de prioriteit hoog en verdient het de aanbeveling deze gebreken zo spoedig mogelijk te verhelpen. Het volledig ingevulde model is terug te vinden in bijlage A. Risicobepaling Na vaststelling van de prioriteiten wordt op het volgende blad aangegeven welke risico’s er kunnen kleven aan het betreffende gebreken. De taxateur moet inschatten welke impact de gebreken hebben voor de mogelijke risico’s. Voor het gebouwonderdeel nr. 3 ‘Buitenwanden; afwerkingen’ geldt dat het technische risico matig is. Het gebrek is zodanig dat dit weinig invloed heeft, maar welke verdere scheurvorming als gevolg kan hebben. Voor de functionaliteit van het onderdeel en het gebouw is dit gebrek van weinig invloed. Ook op het economische en juridische risico is dit gebrek niet van grote invloed. De risico’s kunnen daarom aangegeven worden als ‘gering’. Dit levert een risicoscore op van 4,5 voor dit onderdeel. In principe is elk gebrek een risico en kan daarom geen voldoende score. Een voldoende zal worden gescoord als het object meer goede gebouwonderdelen als gebouwonderdelen met gebreken kent. Volgens de zelfde systematiek worden ook de risico’s voor de overige gebouwonderdelen bepaald. Bij de onderdelen, waarbij geen gebreken zijn geconstateerd worden de risico’s als ‘geen’ aangeduid. Ook hierbij wordt aangegeven of het een eventueel gebrek bij het betreffende gebouwonderdeel voor rekening en risico van de eigenaar of gebruiker komt. Het gebouw scoort uiteindelijk een 5,0. Hiermee is duidelijk dat het gebouw de nodige gebreken kent, maar deze niet van dusdanige aard dat dit grote risico’s met zich meebrengt. In verband met de hoge conditiescore is aangegeven dat nader onderzoek van dit object wenselijk is. Voor het gebouw is een inspectie uitgevoerd door een bouwkundige en zijn de herstelkosten vastgesteld op € 400.000,--. In deze herstelkosten zijn tevens renovatiekosten opgenomen die naast herstel tevens voor een verbetering van een aantal onderdelen zorgen. Een goede uitsplitsing van deze kosten is zeer lastig omdat voor het gedateerde object moeilijk aan te geven is, wanneer er sprake is van herstel of (grotendeels) verbetering. Voor het object zoals beschreven in de casus bedragen de jaarlijkse onderhoudslasten op basis van de VEX circa € 5.000,--. Een reservering van dit bedrag over een langere tijdsperiode volstaat niet voor het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden. Dit bedrag is slechts bedoeld voor het instandhoudingonderhoud. De daadwerkelijke koopsom van het object bedroeg € 1.300.000,-- k.k. in de huidige staat. De waarde van het object na renovatie wordt geschat op € 1.625.000,-- k.k. Er kan echter niet direct worden gesteld, dat de kosten van het achterstallig onderhoud circa € 325.000,-- bedragen. Er zijn elementen die mede de waarde bepalen, bijvoorbeeld de huurovereenkomst die is gesloten. De koopsom van het object was gebaseerd op de situatie met de geconstateerde gebreken en leegstaand zonder huurovereenkomst. Het vaststellen van de invloed van het nalaten van onderhoud met behulp van een DCF-model is eveneens lastig. Onduidelijk is wat de invloed is van dit nalaten van achterstallig onderhoud is op de verschillende parameters die worden gehanteerd. Op welke wijze zal bijvoorbeeld de exit-yield worden beïnvloed en hoe groot is de invloed op de te realiseren huurstijging? Hoeveel zal de leegstandsperiode toenemen als gevolg van het nalaten van achterstallig onderhoud? Dit zou ten dele kunnen worden ondervangen door met behulp van diverse


42

scenarioanalyses de casus door te rekenen. Gelet op de beschikbare tijd en de geformuleerde opdracht gaat het echter te ver om dit hierin uitgebreid mee te nemen. Om deze reden en nog vele andere is het lastig om nauwkeurig de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed te bepalen. Zeer veel factoren zijn bepalend voor de waarde van een object en ook voor de kosten van achterstallig onderhoud.


43

7

Toetsing model conditiebepaling object

In het vorige hoofdstuk is uitgebreid aangegeven aan welke voorwaarden een model voor het bepalen van achterstallig onderhoud moet voldoen en daarbij is tevens een beschrijving gegeven van een model voor de bepaling van een conditie van een object en aan de hand van een casus de werking getoond. Echter bij dit model en ook wat betreft andere modellen geldt, dat er toch een aantal kanttekeningen geplaatst kunnen worden. Deze kanttekeningen gelden grotendeels zelfs in algemeenheid voor het bepalen van de omvang van het achterstallig onderhoud. De uitkomsten van modellen hangen van verschillende factoren af. In dit hoofdstuk volgt een uiteenzetting van deze factoren.

7.1

Objectiviteit

De objectiviteit die van belang is voor het vaststellen van het achterstallig onderhoud kan vanuit twee verschillende gezichtspunten worden benaderd. Enerzijds de objectiviteit van degene die de opname of beoordeling doet en anderzijds vanuit de visie van de eigenaren/of gebruiker. Dit wordt hieronder toegelicht. 7.1.1

Objectiviteit inspecteur

De beoordeling bij een inspectie hangt in sterke mate af van de wijze waarop deze door de inspecteur/taxateur wordt uitgevoerd. Sommigen zullen beperkte gebreken niet direct beschouwen als achterstallig onderhoud en vinden dit acceptabel, terwijl anderen van mening zijn, dat ieder gebrek een teken van achterstallig onderhoud is. Kortom, de beoordeling of inspectie kent subjectieve aspecten, waarvan getracht moet worden dat die zoveel mogelijkheid worden geëlimineerd. De doelstelling zal moeten zijn om de opname dan wel inspectie van een complex zo objectief mogelijk uit te voeren. Dit is deels mogelijk door de criteria waarin de diverse elementen moeten voldoen zoveel mogelijk op voorhand vast te leggen. Dit kan zowel eenzijdig, waarbij aan de eigenaar of gebruiker wordt aangegeven op welke criteria wordt getoetst en welke kwaliteitseisen hieraan ten grondslag liggen. Het is echter ook mogelijk, en misschien beter, om in overleg met de eigenaar of gebruiker de criteria en kwaliteitseisen vast te leggen. In het model wordt deze problematiek deels ondervangen doordat de toetsingscriteria reeds bepaald zijn. Echter hoe om gegaan moet worden met de verschillende gebreken is niet in het model terug te vinden. Dit wordt aangegeven in de nog te publiceren gebrekenlijst. Kortom enige subjectiviteit in de beoordeling is niet uit te sluiten. 7.1.2

Objectiviteit eigenaar/gebruiker

Zoals aangegeven kan deze objectiviteit ook vanuit het oogpunt van de eigenaar en/of gebruiker worden benaderd. Wat voor de een niet meer aanvaardbaar is, kan voor een andere gebruiker nog prima worden bevonden. Dit heeft alleen te maken met de persoonlijke oordelen, maar ook met het soort object en het gebruik. De kwaliteitseisen die aan een object worden gesteld zijn onder meer afhankelijk van het soort onderneming en de uitstraling die het willen hebben. Bij ondernemingen waarbij imago zeer belangrijk is, zal het object veelal in een goede of zelfs uitstekende staat verkeren. Het aspect achterstallig onderhoud zal hierbij niet echt een grote rol spelen, tenzij de financiële situatie niet naar behoren is. Ondernemingen in bijvoorbeeld de staalbouw nemen het over het algemeen wat minder nauw met de staat van onderhoud. Het object is voor hen vaak niet meer dan een bedrijfsmiddel.


44

Daarnaast zullen de eisen voor een winkelobject anders zijn als bij een bedrijfsgebouw of kantoor. In een kantoor worden de nodige installaties aangebracht waarvan mag worden verwacht dat deze naar behoren functioneren, terwijl een winkelobject over het algemeen casco wordt geleverd. Met betrekking tot de dan (nog) aanwezige installaties in de winkelruimte worden dan bijvoorbeeld weinig eisen gesteld. Het achterstallig onderhoud is dan ook minder problematisch, want een opvolgend gebruiker zal wat betreft het inwendige en over het algemeen ook voor de entreezijde van het winkelobject weinig bezwaren hebben tegen mogelijke gebreken, voor zover deze binnen de perken blijven. Naast de verschillen tussen de verschillende soorten objecten zijn er tevens verschillen tussen vergelijkbare objecten. De eisen aan de voorgevel van het eerder genoemde winkelobject verschillen met de eisen die gesteld worden aan de achterzijde van het gebouw. De zichtzijde, waar het publiek komt, dient er gewoonweg goed uit te zien, terwijl de eisen voor de achterzijde aanzienlijk minder zijn. De voorgenoemde problematiek is aangegeven als een onderdeel van de objectiviteit van de eigenaar/gebruiker, maar kan evengoed opgenomen worden in het oordeel van de inspecteur. Deze moet bij zijn beoordeling rekening houden met het gebruik en doel van een object. Dit element van subjectiviteit wordt in het model conditiebepaling wordt enigszins ondervangen door de prioriteiten die aan de verschillende gebreken wordt gekoppeld.

7.2

Diversiteit materialen en verwerkingen

In de basis zijn veel objecten wat betreft materiaalgebruik redelijk met elkaar vergelijkbaar en worden, zeker in de utiliteitsbouw, veelal gangbare materialen toegepast. Desondanks zijn er nog zeer veel verschillende mogelijkheden om de grote variëteit aan materialen in een object te verwerken. In de NBD 7 worden maar liefst 20.000 producten onderscheiden van 3.000 verschillende leveranciers. Deze grote hoeveelheid aan materialen kent daarbij nog een groot aantal toepassingen en een grote diversiteit aan verwerkingen. Om kort een voorbeeld aan te halen; gevels kunnen uitgevoerd worden in diverse materialen in diverse toepassingen. In het geval dat een gevel zou bestaan uit metselsteen, dan is hierin nog een grote diversiteit in materiaal en samenstelling te onderscheiden met verschillende mogelijkheden voor de verwerking, gemetseld (met verschillende varianten van voegen), gelijmd of zelfs verbonden middels andere bevestigingsmaterialen. Daarnaast is de onderhoudsintensiteit van een toegepast materiaal met een grove structuur groter dan hetzelfde materiaal met een glad oppervlak. Deze grote diversiteit aan materialen, toepassingen en verwerkingsmogelijkheden hebben ieder hun specifieke kosten bij herstel van gebreken. Het is nagenoeg onmogelijk om met deze grote variëteit van mogelijkheden rekening te houden in een model. Met betrekking tot het gerealiseerde model is gekozen voor een opsplitsing in grofweg ruwbouw en afwerkingen voor de bouwkundige elementen en de verschillende categorieën aan installaties, zoals deze ook in de NEN 2767 is opgenomen. Mijn verwachting is dat met het definitief worden van deze norm het gebruik van deze indeling vaker toegepast zal worden.

7.3

Methodes voor objectivering

De discussie over wat al dan niet als achterstallig onderhoud wordt gekwalificeerd is vergelijkbaar met de discussie die loopt bij de zogenaamde prestatiecontracten voor onderhoud. Hierbij gaat er om dat opdrachtgevers en opdrachtnemers van onderhoudswerkzaamheden overeenstemming bereiken over de kwaliteit van de te verrichten werkzaamheden. De aspecten van kwaliteit, risico en kosten moeten daarbij in 7 NDB staat voor Nederlands Bouwdocumentatie Documentatie. De NBD is een multimediaal producten leverancierszoeksysteem voor de ontwerpende en uitvoerende bouw.


45

overeenstemming worden gebracht. De basis hiervoor ligt bij een conditieopname van het complex waarbij wordt vastgelegd aan welke eisen de diverse elementen moeten voldoen. Dit zal voor ieder object separaat moeten plaats vinden, zoals wel mag blijken uit het voorgaande. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het model zoals beschreven in het vorige hoofdstuk. De basis van dit model komt voort uit de ontwerpnorm NEN 2767, zoals al eerder is aangegeven. Het ontstaan van deze norm en de samenstelling hiervan wordt in de volgende subparagrafen behandeld. 7.3.1

Methodieken conditieopname

De conditiemeting is als inspectiemethode van oorsprong in Engeland voor Housing Condition Surveys ontwikkeld om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te leggen. Per bouwdeel vond dan de inspectie plaats op basis van een zespuntsschaal (conditiescore 1 representeert daarbij nieuwbouwstaat en conditiescore 6 de slechtst aan te treffen technische staat) zonder een uitgebreide onderbouwing van de toegepaste schaalverdeling. In de Kwalitatieve Woningregistratie 8 (KWR) is de inspectiemethode verder ontwikkeld met het vastleggen van gebreken en het eenduidig kwalificeren van de technische staat van bouwdelen. In 1985 heeft de Rijksgebouwendienst een belangrijke stap gezet in de verdere onderbouwing van de methode voor conditiemeting. Sinds eind jaren tachtig is in Nederland het gebruik van conditiemeting voor het opstellen van onderhoudsbegrotingen door vastgoedorganisaties sterk toegenomen. Internationaal is de methode verder ontwikkeld in 1992 tot 1996 door middel van een onderzoeksproject van Brite Euram 9, genaamd “4213 Condition Assessment and Maintenance Strategies for Buildings and Building Components”. In dit programma stond het standaardiseren en objectiveren van de conditieopname door gebouwinspecteurs centraal. Door verschillende onderzoekspartners (onder andere Onderzoeksinstituut OTB en Damen Consultants) is een praktisch vervolg aan de onderzoeksresultaten gegeven. 7.3.2

NEN 2767

In 2002 hebben de Rijksgebouwendienst en het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) het initiatief genomen tot het opstellen van een norm voor de methode conditiemeting van bouwen installatiedelen (NEN 2767). De hiervoor genoemde methodiek lag ten grondslag aan het normontwerp. Het normontwerp NEN 2767 voorziet in de behoefte van eenduidige communicatie over en vastlegging van de feitelijke en gewenste technische staat van bouwen installatiedelen en op een hoger niveau gebouwen. Het normontwerp kent nadrukkelijk een technische invalshoek. De technische kwaliteit in conditiescores moet worden vastgelegd op basis van de aanwezige gebreken en gebrekenkenmerken. Een onderdeel van de methodiek is het gebruik van vooraf vastgelegde gebrekenlijsten op basis van het in het normontwerp aangegeven raamwerk. Bij het opstellen van de gebrekenlijsten dient rekening gehouden te worden met beoordelingsaspecten die inzicht geven in de veroudering en de technische staat van bouwen installatiedelen. Hierbij moet gedacht worden aan gebreken die leiden tot gebruiksonderbrekingen en storingen, materiaalaantasting en slijtage, vervuiling en oppervlaktedegradatie, gebreken door structurele fouten in materiaalkeuze, ontwerp en uitvoering. De zaken die geen technische invalshoek hebben, zoals de functionaliteit van een specifiek gebruik of de trend van bepaalde toepassingen moeten buiten beschouwing worden gelaten. De conditiemeting is gebaseerd op het kunnen kwantificeren van gebreken. Hierbij worden drie parameters onderscheiden: de ernst/belang van een gebrek, de omvang en de intensiteit van een gebrek. Hierbij is de eerst genoemde de meest belangrijke.

8 De Kwalitatieve Woningregistratie (KWR) is een periodiek (iedere 5 à 6 jaar) onderzoek van het ministerie van VROM naar de technische staat van woningen. 9 Brite EuRam is een programma van de Europese Commissie om onderzoek in de sector van producerende ondernemingen te stimuleren.


46

Bouw- of installatiedeel

Gebrek Classificatie ernst/belang

Intensiteit

Omvang

Conditiescore

De ernst of belang is verdeeld in drie gradaties. In de conditiemeting wordt de bepaling van de omvang verdeeld in vijf omvangklassen en de onderverdeling van de intensiteit vindt plaats in twee klassen, zoals weergegeven in de onderstaande matrix. Ernstige gebreken Omvang intensiteit 1: Laag (beginstadium) 2: Hoog (Eindstadium)

1: Incidenteel <2% 1

2: Plaatselijk 2 tot 10%

3: Regelmatig 10 tot 30%

4: Aanzienlijk 30 tot 70%

5: Algemeen ≥70%

2

3

4

5

2

3

4

5

6





5: Algemeen ≥70%

1

2

3

4

1

2

3

4

5





5: Algemeen ≥70%

1

1

2

3

1

1

2

3

4

Serieuze gebreken Omvang intensiteit 1: Laag (beginstadium) 2: Hoog (Eindstadium)

Geringe gebreken Omvang intensiteit 1: Laag (beginstadium) 2: Hoog (Eindstadium)

Bij onderdelen van een object, bijvoorbeeld installaties, waarbij niet te oordelen is op basis van waar te nemen gebreken voorziet de NEN2767 door uit te gaan van een verouderingscurve. De leeftijd of ouderdom van een installatie dient dan als vangnet voor het bepalen van de conditiescore. Uit gegaan dient dan te worden van een conditieverval volgens de standaard verouderingskromme.


47

Figuur Verouderingskromme

Gekeken naar mogelijke gevolgschades en indirecte (economische) schade kunnen de kosten van achterstallig onderhoud bij installaties aanzienlijk zijn. Echter op basis van het voorgaande is duidelijk dat het nalaten van onderhoud bij installaties in de waardering een beperktere invloed heeft. De omvang van de schade kan over het algemeen niet meer bedragen dan de waarde van de installatie en de kosten voor het vervangen hiervan. De invloed op de waarde van het object blijft daartoe beperkt. De levensduur de van installatiedelen is over het algemeen korter dan de levensduur van de bouwkundige elementen. De betreffende onderdelen worden op een kortere termijn vervangen. De technische levensduur van installaties is door de voortschrijdende techniek steeds langer. De vervanging van deze installaties hangt tegenwoordig veel samen door technische ontwikkelingen en de economische veroudering. De invloed van achterstallig onderhoud op installaties is door de kortere levensduur van mindere invloed als bij bouwkundige elementen. De behandelde NEN2767 norm bestaat uit twee delen. Het eerste deel is NEN2767-1 ”Conditiemeting van bouwen installatiedelen”. Dit is hiervoor reeds grotendeels besproken. Het eerste deel verwijst naar de NEN2767-2 ”Gebrekenlijsten”. Met andere woorden, de beide documenten moeten altijd gecombineerd gebruikt worden. In de NEN2767-2 worden de meeste relevante gebrekenlijsten vastgelegd. In ieder geval worden de 40 genoemde bouwen installatiedelen die in deel 1 worden genoemd opgenomen. De ontwerpversie van de NEN2767, ook wel de “groene versie” genoemd, is in maart 2005 als normontwerp gepubliceerd. Tot 1 september 2005 was het mogelijk voor marktpartijen om commentaar te leveren ten aanzien van deze norm. De norm is nog niet definitief vastgesteld. Het gebruik van de norm wordt momenteel nog sterk afgeraden. De oorzaak hiervan is dat de NEN2767-2 “Gebrekenlijsten” nog niet is gepubliceerd. De verwachting is dat deze “Gebrekenlijsten” begin 2006 als normontwerp wordt gepubliceerd. Beide normen zullen uiteindelijk gelijkertijd definitief gepubliceerd worden. De verwachting is dat de beide normen in de tweede helft van 2006 definitief worden.


48

Deze norm vormt een uitstekend instrument om de conditiemeting, die noodzakelijk is om de gebreken en het achterstallig onderhoud bij een object vast te stellen op een behoorlijk objectieve wijze te laten plaats vinden. Ook met deze norm zullen er altijd subjectieve elementen in de uiteindelijke vaststelling van de conditie aanwezig blijven. Zoals duidelijk blijkt uit hetgeen in dit hoofdstuk behandeld is, zijn er de nodige aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij het gebruik van een model. Met deze kanttekeningen in het achterhoofd houdend bij het interpreteren van de uitkomsten in het model is het model nog steeds bruikbaar.


49

8

Kanttekeningen vaststelling achterstallig onderhoud

De genoemde aspecten die beperkingen met zich mee brengen in het bepalen van de omvang van het achterstallig onderhoud in het vorige hoofdstuk zijn van invloed op het vaststellen van de aard en de omvang van de gebreken. Naast deze aspecten zijn er nog een aantal aspecten die van belang zijn bij het vaststellen van de kosten van het achterstallig onderhoud. Deze worden in dit hoofdstuk behandeld.

8.1

Vaststelling herstelkosten

De bepaling van de herstelkosten is onder meer onderhevig aan de interpretatie van het te realiseren kwaliteitsniveau bij het herstel van de gebreken. In sommige gevallen zijn deze kosten eenvoudig weer te geven. Bijvoorbeeld bij gebreken, die geconstateerd worden bij installaties geldt over het algemeen, dat deze zodanig hersteld moeten worden dat ze weer naar behoren functioneren. Bij andere zaken, zoals bijvoorbeeld schilderwerk en andere elementen aan een gebouw, waar de functionaliteit sterk samenhangt met de uitstraling, is dit veel lastiger te bepalen. Om helderheid te verschaffen over het te realiseren kwaliteitsniveau wordt door diverse onderhoudsbedrijven gewerkt met zogenaamde werkomschrijvingen. In een dergelijke werkomschrijving wordt bijvoorbeeld de intensiteit en de omvang van het gebrek weergegeven. Afhankelijk van de klasse waarin een pand is ingedeeld, wordt bepaald op welke wijze de werkzaamheden worden uitgevoerd. Er worden vier klassen (A,B,C en D) gehanteerd. Het hoogste niveau is klasse A. Bij een dergelijk object mogen geen gebreken aanwezig zijn en deze kennen dan ook geen omvang. Bij de laagste klasse D gaat het om gebreken in een vergevorderd stadium of zelfs in het eindstadium verkerend en geldt dat dit soort gebreken vrij veel of structureel voor kunnen/mogen komen. Afhankelijk van de klasse waarin een object zit worden alle of slechts een deel van de gebreken hersteld. Zo worden bij een object in de klasse A alle gebreken met een degradatieklasse 2 en hoger hersteld, terwijl bij een object in klasse D slechts alle gebreken met een degradatieklasse 5 en hoger worden hersteld. Het spreekt voor zich dat de herstelkosten bij objecten in klasse A hoger uit zullen komen als bij objecten in de overige klassen. Dit heeft enerzijds te maken met het aantal gebreken dat wordt hersteld, maar daarnaast ook met de wijze waarop. Bij een object in klasse D wordt misschien eenvoudig herstel toegepast, terwijl bij een object in klasse A tot vervanging van onderdelen wordt overgegaan. Naast de verschillen die op deze wijze ontstaan tussen objecten is het tevens mogelijk om onderscheid aan te brengen in de verschillende delen van een gebouw. Zo zal meer aandacht worden besteedt aan de voorzijde van een winkelpand als aan de achterzijde met daarbij behorende kosten. Naast het objectief vaststellen van de gebreken is dus van belang dat eveneens goed wordt bepaald welk kwaliteitsniveau een object dient te hebben. De verschillen in interpretatie hiervan kunnen tot wezenlijke verschillen in de herstelkosten leiden. Wat eveneens relevant is voor het bepalen van de omvang van de herstelkosten is de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van gebreken. Vanzelfsprekend zijn buitenschilderwerkzaamheden bij een object op de begane grond minder kostbaar als activiteiten op grotere hoogte. Werkzaamheden die op grotere hoogte moeten plaats vinden of op andere lastig gelegen plaatsen, zoals bijvoorbeeld op drukke locaties vergen een grotere investering als bij objecten op meer reguliere plaatsen. Kortom de hoogte van een bouwwerk en de ligging spelen eveneens een rol bij de bepaling van de herstelkosten. Ten slotte is voor de vaststelling van de herstelkosten de omvang van het object relevant. De kosten zullen voor een groter object vanzelfsprekend hoger zijn als bij een klein object. Echter door de omvang zal de prijs per vierkante meter of per kubieke meter lager zijn.


50

Hiermee dient in de vaststelling rekening mee gehouden te worden. Onduidelijk is echter hoe groot de invloed hiervan is op de kosten.

8.2

Nauwkeurigheid begroting

Alle besproken punten in dit en het vorige hoofdstuk resulteren er gezamenlijk in dat de nauwkeurigheid van de begroting van achterstallig onderhoud afneemt. De onnauwkeurigheid van de verschillende elementen zijn een opeenstapeling van elkaar, wat in een nog grotere onzuiverheid resulteert. Dit klinkt op zich ernstig, maar is iets wat geldt in zijn algemeenheid bij het vaststellen van dit soort zaken, maar evenzeer voor het vaststellen van de omvang van een bodemverontreiniging. Ook bij taxaties geldt dat er uitgegaan wordt van diverse variabelen die niet exact te bepalen zijn. Een grotere nauwkeurigheid in een begroting is slechts te realiseren door met een grotere nauwkeurigheid te werken bij het vaststellen van de diverse elementen, bepaling van gebreken, omvang van deze gebreken, het beoogde kwaliteitsniveau, etcetera. Dit gegeven is echter een bekend fenomeen bij het gebruik van modellen. Modellen zijn uiteindelijk slechts een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid.

8.3

Verdeling onderhoud huurder/verhuurder

Een volgend punt om bij stil te staan in verband met de kosten van het herstel van achterstallig onderhoud, is de verdeling van de onderhoudszaken tussen huurder en verhuurder. De verdeling van het onderhoud voor de gebruiker en eigenaar of huurder en verhuurder, is over het algemeen niet gedetailleerd beschreven. De verdeling bij woningen, zoals is aangegeven door de Raad voor Onroerende Zaken, waarbij slechts wordt gesproken van het verhelpen van kleine herstellingen door de huurder en het verrichten van het overige onderhoud voor de verhuurder biedt veel ruimte voor interpretatie. In de algemene bepalingen van kantoorruimte en winkelruimte vindt de aanduiding wat nauwkeuriger plaats, maar ook hier geldt dat er een grijs gebied is. De discussie die hieromtrent gevoerd kan worden, is dat het nalaten van kleine herstellingen, die voor rekening van de huurder zijn, tot grote gebreken kan leiden, die voor rekening van de andere partij komen. Dit aspect heeft niet direct invloed op de omvang van de kosten van het achterstallig onderhoud, maar is wel van belang voor de mogelijke gevolgschade. Het beschreven model of ieder ander model voorziet niet in een verdeling van deze kosten.

8.4

Indirecte invloed van achterstallig onderhoud

Ten slotte valt er nog wat te zeggen over de indirecte invloed van de gevolgen van achterstallig onderhoud op de waarde van een object. De directe invloed van achterstallig onderhoud op de waarde valt te herleiden uit de kosten, die nodig zijn voor het herstel van de geconstateerde gebreken. Voor de indirecte gevolgen ligt dit niet zo eenvoudig. In paragraaf 5.3 is reeds aangegeven aan welke indirecte invloeden gedacht moet worden. Sommige van deze gevolgen kunnen uiteindelijk een aanzienlijk grotere invloed hebben op de waarde van een object als de directe kosten, terwijl in andere gevallen de indirecte kosten zelfs nihil kunnen zijn. Daarnaast zijn de directe kosten eenmalig en kunnen de indirecte kosten over een langere termijn van invloed zijn. Gedacht kan hierbij worden aan bijvoorbeeld een huurverlaging als gevolg van achterstallig onderhoud. Een dergelijk huurverlaging is weliswaar tijdelijk, maar de omvang van de inkomstenderving hangt af van de periode, die nodig is voor het herstel van de gebreken. Dit is niet altijd even gemakkelijk van te voren in te schatten.


51

Aangezien het al lastig genoeg is om de directe kosten van achterstallig invloed in te schatten, gelet op de hiervoor besproken punten, is het nog moeilijker om helderheid te krijgen omtrent de exacte kosten van het indirecte gevolgen. De kanttekeningen die neergezet zijn in dit hoofdstuk zijn over het algemeen bekend, maar staat men vaak niet direct bij stil. Belangrijk is om hier bij het vaststellen van het achterstallig onderhoud en de kosten hiervan rekening mee te houden. Men is geneigd hier nogal eens aan voorbij te gaan.


52

9

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk worden de bevindingen van het uitgevoerde onderzoek weergegeven. In de eerste paragraaf worden de conclusies weergegeven en de daaropvolgende paragraaf bevat de aanbevelingen.

9.1

Conclusies

De belangrijkste doelstelling in dit onderzoek was dat duidelijkheid wordt verkregen in de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed ten einde te bepalen of het beperken van het onderhoud tot kostenbesparingen leidt of uiteindelijk extra kosten met zich meebrengt. Het beperken van het uitvoeren van onderhoud zou enerzijds een besparing moeten opleveren, maar betekent anderzijds een verhoging van de kosten op lange termijn. Daarnaast was het belangrijk om inzicht te krijgen in de risico’s van het nalaten van onderhoudsactiviteiten. Het antwoord op deze vragen liggen in elkaars verlengde en kunnen niet Laos van elkaar gezien worden. De omvang van het achterstallig onderhoud zegt tevens iets over de risico’s. En als de risico’s beperkt zijn, dan betekent dit dat eigenaren van objecten het onderhoud kunnen gaan beperken, waardoor er kostenbesparingen zijn te realiseren en daarmee verbeteringen van het rendement geven. Daarnaast geldt ook het omgekeerde. Indien men zich beter realiseert welke gevolgen achterstallig onderhoud kunnen hebben, is men mogelijk eerder geneigd om adequaat de activiteiten uit te voeren, die nodig zijn om de diverse risico’s te voorkomen of beperken. Hierbij dient dan rekening gehouden te worden met het rendement op de korte en lange termijn. Daarnaast zijn er nog de belangen van andere partijen, zoals financieringsinstellingen, die in afweging van de risico’s, geld verstrekken aan een eigenaar tegen bepaalde tarieven. Verder inzicht in de risico’s voor deze partij betekent mogelijk het kunnen aanbieden van financieringen tegen lagere (meer concurrerende) tarieven, danwel verbetering van de rendementen. Anderzijds kan inzicht in de risico’s er toe leiden dat men zich gedwongen ziet om strikter toe te zien op het gebruik en onderhoud van de gefinancierde objecten. Om de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed te bepalen is het nodig om verder inzicht in de risico’s en de kosten van achterstallig onderhoud inzichtelijk te krijgen. Vaak wordt bij de risico’s vooral gedacht aan de kosten voor het herstel van de gebreken, maar deze kunnen veel groter en diverser zijn. Dit is uitgebreid terug te vinden in hoofdstuk vijf van dit rapport. Het vaststellen van deze risico’s hangen samen met de omvang van het achterstallig onderhoud en de hiermee gepaard gaande kosten. De kosten voor het herstel van de gebreken zijn aan te duiden als de directe invloed op de waarde van vastgoed in economische zin. Er zijn echter nog diverse andere kosten die ontstaan als gevolg van achterstallig onderhoud. Daarnaast zijn er diverse andere eerder beschreven aspecten die niet uit het oog verloren moeten worden en mede bepalend zijn voor de omvang van het achterstallig onderhoud, de hiermee samenhangende risico’s en de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed. Hieruit vloeien ook andere vragen op, zoals wat wordt precies nu verstaan onder achterstallig onderhoud en over welke waarde spreken we om te bepalen wat de invloed hierop is. Om antwoord op de hoofdvraag te krijgen, dienen ook deze nevenvragen beantwoord te worden. Uit de voorgaande hoofdstukken is gebleken dat dit niet zo eenvoudig is. Zo blijkt dat over het begrip achterstallig onderhoud geen eenduidigheid is. In de literatuur zijn diverse definities te vinden, zoals ook in hoofdstuk vier weergegeven. Verder kennen we een groot aantal waardebegrippen, waarbij veelal niet of nauwelijks rekening wordt gehouden met onderhoud en achterstallig onderhoud in het bijzonder. Er is


53

een grote diversiteit aan waardebegrippen en waarderingsmethodes te onderscheiden. In dit rapport is slechts aandacht besteed aan de meest gangbare begrippen, maar desondanks zijn hiermee toch meerdere pagina’s gevuld. Voor de waardebegrippen geldt dat hier in het verleden en nog steeds uitgebreid aandacht wordt besteedt in de definiëring van de grote hoeveelheid van verschillende waardebegrippen. Dit is ook mede de oorzaak van deze schijnbare onbegrensde hoeveelheid definities. Opvallend is echter dat er in weinig definities rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud waarin een object verkeerd. Slechts een gering aantal definities houdt rekening met de leeftijd of ouderdom van een object. Nagenoeg altijd wordt er vanuit gegaan dat de waarde vastgesteld is in de bouwkundige en onderhoudstaat waarin het object verkeerd. Bijzonder is echter dat dit nooit wordt aangegeven, terwijl bijvoorbeeld de juridische staat (vrij en leeg of in verhuurde staat) wel onderdeel uitmaakt van de definities. Ook voor de waarderingsmethoden geldt dat er een grote diversiteit is zonder een methode waarbij echt stil wordt gestaan bij de onderhoudssituatie. Op welke wijze kunnen we nu de invloed meten op de waarde van het vastgoed als in de waardebepaling geen of weinig rekening wordt gehouden met dit aspect? In het bepalen van de waarde van een object wordt weinig aandacht besteedt aan de wijze waarop de omvang van het achterstallig onderhoud wordt bepaald. In de literatuur met betrekking tot taxaties wordt weliswaar aangegeven dat de waarde met het achterstallig onderhoud gecorrigeerd moet worden, echter duidelijk over de wijze waarop de kosten van het achterstallig onderhoud vastgesteld moet worden, is er niet. Echt opvallend is dit trouwens niet. Er zijn namelijk diverse kapitaalcorrecties te noemen, waarvoor weinig aandacht is zoals aanvangsleegstand, mutatieleegstanden, huurverschillen, BTW-compensatie en erfpacht. De meeste van deze kapitaalcorrecties hebben slechts een beperkte invloed op de waarde van vastgoed. Echter bij achterstallig onderhoud (maar ook bij erfpacht) kan de invloed op de waarde substantieel zijn. Er zijn diverse publicaties waarin wordt aangegeven op welke wijze de onderhoudskosten bepaald moeten worden en op welke wijze met de daarbij behorende problematiek, onder andere de objectiviteit van de inspecteur, om gegaan zou moeten worden. Voor het achterstallig onderhoud zou men verwachten dat ook hierover wel het nodige te vinden is, maar niets blijkt minder waar. Er is geen eenduidige definitie aan te geven wat nu precies achterstallig onderhoud is. Wel wordt door onder meer de overheid aangegeven, welke gebreken als achterstallig onderhoud beschouwd kunnen worden. Dat het erg lastig blijkt te zijn om hieraan een heldere definitie te koppelen komt mede doordat de verschillende aspecten van het achterstallig onderhoud moeilijk te kwalificeren en te kwantificeren zijn. Er zijn een groot aantal verschillende factoren die van invloed zijn op de waarde van vastgoed en daarbij wegen deze factoren niet allemaal even zwaar. Daarbij komt dat de nodige factoren een rol spelen bij het vaststellen van het achterstallig onderhoud. Door zowel de inspecteur als de eigenaar en andere belanghebbenden dient objectief naar dit onderwerp gekeken te worden. Gelukkig wordt er gewerkt aan een normalisatie van de conditieopname van een gebouw, waardoor deze objectiviteit meer wordt gewaarborgd. Verder is het belangrijk dat bij het vaststellen van de kosten er overeenstemming is in het te realiseren kwaliteitsniveau. Eenduidigheid speelt hierbij een belangrijke rol. Wat betreft de kosten van achterstallig onderhoud, geldt dat het vaststellen van de kosten redelijk complex is, zelfs als we ons beperken tot de directe kosten voor het herstel van de gebreken. Het vaststellen van deze kosten is sterk afhankelijk van de situatie, de ligging, het gebruik van het object, de toegepaste materialen en hun verwerking en nog veel andere factoren. Er is daardoor geen eenduidig en algemeen geldend antwoord te geven op de vraag wat precies de invloed is van achterstallig onderhoud. Per casus dienen deze elementen inzichtelijk gemaakt te worden. Voor een enkel object is dit nog goed te doen, maar voor een portefeuille van meerdere tientallen of zelfs honderden objecten is dit zeer arbeidsintensief. Om dit proces te vereenvoudigen dient er een selectie gemaakt te worden van de objecten,


54

waarbij in een grotere of ernstigere mate sprake is van achterstallig onderhoud. Voor de objecten waarbij slechts in beperkte mate sprake is van achterstallig onderhoud is verder onderzoek onnodig. De risico’s hiervan zijn te beperkt om de kosten die gemaakt moeten worden voor nader onderzoek te verantwoorden. Belangrijk hierbij is dat wel rekening gehouden moet worden met het soort object en het gebruik. Sommige gebreken wegen zwaarder als anderen slechts doordat het gebruik anders ligt. Door deze grote complexiteit van dit vraagstuk is eveneens niet direct te bepalen of het beperken van het uitvoeren van onderhoud kan leiden tot kostenbesparingen of uiteindelijk kostenverhogend werkt. Dit is wederom sterk afhankelijk van de situatie, de marktomstandigheden, het object en diverse andere factoren. Bij kleinere gebreken, die door een opvolgend eigenaar als niet relevant worden afgedaan, kan het beperken van achterstallig onderhoud lonend zijn. In de meeste gevallen is hier echter geen sprake van, zeker als er sprake is van indirecte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud. Ondanks de onduidelijk omtrent vele aspecten die samenhangen met het begrip achterstallig onderhoud is wel duidelijk dat de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde van vastgoed niet onderschat moet worden. Op diverse aspecten kan de invloed substantieel zijn. De invloed op de technische en functionele aspecten zijn weliswaar lastig te bepalen, maar over het algemeen nog te overzien, terwijl de economische en juridische aspecten behoorlijk omvangrijk kunnen zijn en daarbij juist deze aspecten lastig in te schatten zijn. Ondanks of misschien wel door de complexiteit van het probleem blijft er een behoefte om meer inzicht in de risico’s te krijgen. Hiervoor is het model ontwikkeld, zoals in hoofdstuk zes is beschreven. Dit model geeft niet het antwoord op alle vragen, maar is een instrument om de aanwezigheid van gebreken op een relatief eenvoudige inzichtelijk te maken en te kwalificeren. Toepassing van het model over een gehele portefeuille maakt daarmee inzichtelijk waar en bij welke objecten de risico’s zitten en nader aandacht aan besteed moet worden. Vaak is dit in grote lijn wel bekend, maar toepassing van het model maakt het concreter. Bij het model zijn echter wel wat kanttekeningen te plaatsen, waarvan men zich bewust moet zijn. Er zijn veel variabelen die invloed hebben op de omvang en de kosten van achterstallig onderhoud. Het is lastig om een model te creëren, waarbij met alle variabelen rekening wordt gehouden. Zou men dit doen, dan ontstaat al snel een groot complex en nauwelijks werkbaar model, waarbij vervolgens twijfels kunnen ontstaan bij de nauwkeurigheid van de uitkomsten. Het gerealiseerde model pretendeert dan ook niet een beslissend oordeel te geven, maar een inschatting op basis waarvan wel beslissingen genomen kunnen worden voor verdere acties.

9.2

Aanbevelingen

De hier beschreven aanbevelingen zijn verdeeld in twee gedeeltes. Allereerst de algemene aanbevelingen, die voor alle doelgroepen zijn bedoeld en daarna de aanbevelingen die verband houden met de risico’s van het achterstallig onderhoud. 9.2.1

Algemeen

Zoals duidelijk wordt uit het voorgaande is niet direct inzichtelijk te maken wat de omvang is van het achterstallig onderhoud bij een object of een portefeuille en daarmee ook niet de daar achterliggende risico’s. Daarvoor is de materie te complex, zijn er te veel variabelen en is er veel ruimte voor interpretatie van diverse begrippen. Om te bewerkstelligen dat inzicht wordt gekregen in het achterstallig onderhoud is het nodig om alle objecten afzonderlijk om hun gebreken te controleren. Zoals aangegeven is dit zeer arbeidsintensief, maar dit kan


55

vereenvoudigd worden door gebruik te maken van het model ‘Conditiebepaling’ en dit de beoordeling mee te nemen in de periodieke opname ten behoeve van het hertaxeren van een object. Hiermee is het traject beperkt intensief, maar zal er wel enige tijd overeen gaan voordat een volledige portefeuille in beeld is gebracht, uitgaande van een grote portefeuille. De bevindingen zeggen dan weinig over de kosten, maar geven al wel een indicatie van de omvang van het achterstallig onderhoud over een portefeuille bezien. Door toepassing van dit model op deze wijze wordt uiteindelijk meer concreet inzicht verkregen in de risico’s bij de verschillende segmenten, doordat er mogelijk verbanden zijn te leggen tussen de omvang van het achterstallig onderhoud bij een bepaalde gebruikerscategorie. Kortom er wordt meer inzicht verkregen in de risico’s verband houdende met achterstallig onderhoud in de totale portefeuille. Op deze wijze kan men bijvoorbeeld beter het onderhoudsbeleid beoordelen en mogelijk aanpassen. Voor een verdere bepaling van de omvang van de gebreken is het noodzakelijk om op de traditionele wijze de kosten van de gebreken in beeld te brengen. Een inspectie van een bouwkundige waarbij een object grondig wordt opgenomen en een inschatting wordt gemaakt van de kosten is onvermijdelijk. Door wederom gebruik te maken van het nu ingevulde model, kan men zich richting op de daadwerkelijk ter zake doende gebreken. Belangrijk is wel om de andere belanghebbenden te informeren over de werkwijze om, zo tevens te bewerkstelligen dat er bereid is om mee te werken aan verbeteringen. Daarom is het belangrijk om voor het vaststellen van de omvang van achterstallig onderhoud op voorhand eerst helder wordt vastgelegd aan welke voorwaarden voldaan moet worden. Het gaat hierbij om het vastleggen van de wijze waarop een inspectie of conditieopname wordt uitgevoerd. Daarnaast moeten er heldere afspraken worden gemaakt over het kwaliteitsniveau dat bij de verschillende elementen hoort. Zonder deze uitgangspunten is nauwelijks mogelijk om goed te bepalen welke kosten gemoeid zijn met het herstel van achterstallig onderhoud. Het aantal elementen en toepassingen is bijna oneindig. Het is daarom nagenoeg onmogelijk om deze uitgangspunten te standaardiseren. De bepaling van het kwaliteitsniveau is per casus verschillend en moet daarom ook per casus vastgesteld worden. Voor wat betreft de conditieopname geldt dat hiervoor een goed instrument is gerealiseerd op basis van de ontwerpnorm NEN 2767. Als de norm aangevuld is met de gebrekenlijst en beide delen definitief zijn, biedt dit model nog uitgebreidere mogelijkheden om objectief de beoordeling van een object uit te voeren. Het model is een instrument met diverse gebruiksmogelijkheden. Het gebruik van het model zal meer inzicht geven in de staat van onderhoud van diverse objecten en de ernst van de aanwezige gebreken. Op basis van deze informatie kan men gerichter besluiten welke acties worden ondernomen om de risico’s die uit deze gebreken voortkomen te beperken. 9.2.2

Risicogerelateerde aanbevelingen

Het model voorziet slechts ten dele in de behoefte om meer inzicht te krijgen in de risico’s die achterstallig onderhoud met zich mee brengen. Het model is bedoeld om de gebreken aan een object inzichtelijk te maken en de ernst hiervan te bepalen. De risico’s die hieruit kunnen voortvloeien, zoals beschreven in de Master Thesis worden slechts in beperkte mate met dit model inzichtelijk gemaakt. Door de inschatting van de staat van onderhoud wordt wel aangegeven of deze risico’s te verwachten zijn. De technische gebreken zijn namelijk de oorzaak van de mogelijke risico’s. Uniforme toepassing van dit model bij taxatie voor financieringsaanvragen en hertaxatie zal leiden tot een nadere bewustwording van de taxateurs om kritisch te zijn bij het beoordelen van de staat van onderhoud. Dit gegeven en het monitoren van de staat van onderhoud zal


56

bijdragen aan een actievere houding cq. alertheid op mogelijke risico’s voor de Bank met betrekking tot de staat van onderhoud van objecten. Bij het gebruik van het model moet er rekening mee worden gehouden dat de kennis van de taxateurs meer zit in de opbrengsten van vastgoed dan in de kosten. Ook met de minder vergaande bouwkundige kennis van een taxateur ten opzichte van een bouwkundige dient rekening gehouden te worden. Het vaststellen van gebreken en de mogelijke gevolgen behoren niet tot de dagelijkse werkzaamheden van de reguliere taxateur. Het invullen van het model is redelijk goed uit te voeren voor het bepalen van de gebreken en het vaststellen van de conditiescore, echter voor de vaststelling van de prioriteiten is het wenselijk om dit te laten toetsen door een bouwkundige. Het gebruik van het model moet plaats vinden bij zowel taxaties voor nieuwe aanvragen en hertaxaties. Om de kwaliteit van de totale hypotheekportefeuille van de FGH Bank in beeld te brengen, zouden alle objecten opgenomen moeten worden. Dit is niet haalbaar door omvang van de portefeuille, de hiervoor benodigde tijd en de hiermee gepaard gaande kosten. De toepassing van het model bij de nieuwe aanvragen en hertaxaties levert op termijn een redelijk overzicht van de onderhoudstaat van de gehele portefeuille. Op basis van de dan ontstane informatie is het mogelijk om een oordeel te vormen over de kwaliteit van de totale portefeuille. Opgemerkt moet worden dat door de tijd tussen taxatie en hertaxatie van een bepaald object de situatie met betrekking tot de staat van onderhoud niet altijd volledig actueel zal zijn. Bij beoordeling van de situatie vlak voor de hertaxatie zal men uitgaan van de vaststelling van de staat van onderhoud bij de eerste taxatie, terwijl deze beoordeling mogelijk reeds enkele jaren eerder heeft plaats gevonden. Het model is bedoeld om inzicht te krijgen in de staat van onderhoud van een object en geeft daarmee indirect duidelijkheid over de risico’s die achterstallig onderhoud met zich meebrengen. Op het moment dat een object veel achterstallig onderhoud heeft en dat de risico’s niet meer acceptabele vormen aannemen, moeten maatregelen worden genomen. De uitkomst dient daarmee als signaal voor verdere acties. Om meer inzicht te krijgen in de situatie is het van belang om als eerste een nader onderzoek uit te voeren bij de objecten, waarbij het resultaat van het model een hoge conditiescore toont. Door middel van een inspectie door een bouwkundige kunnen de kosten voor het herstel van het achterstallig onderhoud worden bepaald. De kosten van het achterstallig onderhoud geven een beeld van het financiële risico. De acties die ondernomen kunnen worden om de risico’s te beperken verschillen bij bestaande financieringen en nieuwe financieringsaanvragen. De risico’s van achterstallig onderhoud zijn voor de Bank te verdelen in twee categorieën. Dit zijn de directe of de financiële risico’s en anderzijds de indirecte overige risico’s. De impact van deze risico’s verschillen bij hypothecaire financieringen en de financieringsvormen, waarbij de Bank (mede)eigenaar van het object wordt of is. Bij hypothecaire financieringen beperken de risico’s zich hoofdzakelijk tot de financiële risico’s, daarentegen zijn de mogelijkheden om hier maatregelen op te nemen beperkter. Bij waardevermindering van het object is het lastig om de dekkingspositie te verbeteren. Bij bestaande financieringen is men als maatregel beperkt tot het nemen van reserveringen met betrekking tot de kosten voor het herstel van achterstallig onderhoud. Bij de andere financieringsvormen zijn de risico’s groter. Naast de directe risico’s van het achterstallig onderhoud kan men hier ook vanuit het oogpunt van aansprakelijkheden ook met de andere risico’s te maken krijgen. Door het (mede)eigendom heeft men echter een juridisch sterkere positie om maatregelen te nemen en daarnaast kan de risicopositie worden verbeterd door afschrijvingen te realiseren. De manier om de risico’s, die als gevolg van achterstallig onderhoud hieruit voortkomen te beperken is door periodiek onderhoudsaudits uit te (laten) voeren. Bij beide financieringsvormen moet in ogenschouw worden genomen, dat er reeds een reserve wordt gevormd door de waardeontwikkeling en de aflossing of afschrijving op de


57

financiering, voor zover het geen aflossingvrije financieringen betreft. Bij aflossingvrije financieringen geldt daarentegen dat de bevoorschotting lager is. Of de reserve die ontstaat door de waardeontwikkeling en aflossing of afschrijving voldoende is om de kosten van het achterstallig onderhoud samen met de kosten van andere risico’s te dekken is per casus verschillend. Bij nieuwe financieringsaanvragen, onafhankelijk van de financieringsvorm, zijn de mogelijkheden om maatregelen te nemen om de risico’s te beperken wat groter. Hierbij kunnen voorwaarden gesteld worden bij de verstrekking van de geldlening. De kosten voor het herstellen van de geconstateerde gebreken zijn vastgesteld door middel van een inspectie van een bouwkundige. Indien de gebreken niet worden verholpen, kan worden besloten, dat een extra reservering opgenomen moet worden bij de verstrekking van de financiering, ter grootte van de vastgestelde kosten voor herstel van de gebreken. Het uitgangspunt hierbij dient te zijn dat de geconstateerde gebreken ook daadwerkelijk worden verholpen. Rekening dient daarbij gehouden te worden met de prioriteit van de geconstateerde gebreken. Als aan deze eis geen gevolg wordt gegeven, dient overwogen te worden om de aanvraag volledig af te wijzen, danwel de bevoorschotting sterk te verlagen. Juist bij financiering van complexen, die redelijk hoog scoren in het model Conditiebepaling moet kritisch naar de aanvraag gekeken worden. Objecten die reeds van mindere kwaliteit zijn, zullen het sterkst een waardedaling vertonen, zeker bij minder gunstige marktomstandigheden. Door de taxateurs wordt hiermee gelukkig ook rekening gehouden in het taxatierapport bij het onderbouwen van de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van een object. Hierin speelt de staat van onderhoud en de ouderdom van het object naast de marktomstandigheden een belangrijke rol. Het vaststellen van de op te nemen reservering staat niet op zichzelf, maar daarbij dient tevens rekening gehouden te worden met de overige zekerheden, die worden verkregen bij de betreffende financieringsaanvraag en de eerder genoemde bevoorschotting. Een bevoorschotting van bijvoorbeeld 50% van de waarde van het object zal in de meeste gevallen voldoende zekerheid bieden tegen de risico’s van achterstallig onderhoud. Het model Conditiebepaling Object is in principe bedoeld is voor algemeen gebruik voor diverse doelgroepen. Ten behoeve van het gebruik bij de Bank is de op het tweede blad weergegeven aanvulling opgenomen. Hiermee worden de risico’s meer inzichtelijk worden gemaakt. Zoals gebruikelijk bij de Bank is de scoreschaal vergroot van 1 tot 6 naar 1 tot 10 en daarbij tevens omgedraaid. Kortom een hoog cijfer hangt samen met een goed object en omgekeerd. Naast de reeds weergegeven prioriteiten wordt hiermee voor alle gebouwonderdelen aangegeven welke risico’s er aan het betreffende gebreken zit, zoals de in de Master Thesis genoemde technische, functionele, economische en juridische risico’s en wat hoe groot dit risico is op basis van de ernst van het gebrek. De wijze waarop deze risico’s vastgesteld kunnen worden is vergelijkbaar met de manier waarop de prioriteiten worden bepaald van de geconstateerde gebreken. Van de verschillende risico’s wordt aangegeven of het risico voor de eigenaar of de gebruiker van het object is. Risico’s voor de gebruiker zijn voor de Bank niet direct van belang. Deze risicoscore is het gemiddelde van de risicoscores van alle gebreken. De weging van de gebreken vindt plaats in de bepaling van de risicoscore per gebouwonderdeel Een voorzet van dit model is opgenomen in het tweede blad van het model. In nader overleg met afdeling Risicomanagement dienen de scores in verdere overeenstemming te worden gebracht met de andere risicoscores die worden gehanteerd bij het financieringsbeleid van de FGH Bank en zodanig te worden bewerkt dat deze onderdeel kunnen gaan uitmaken van de toegepaste rating bij financieringen. In bijlage C is een weergave opgenomen van het model voor het bepalen van een risicoscore. Met het nemen van de hiervoor beschreven maatregelen en het toepassen van het model zal meer inzicht worden verkregen op de invloed van achterstallig onderhoud en de risico’s hiervan voor de Bank. Het nemen van deze maatregelen zal de risico’s kunnen beperken, maar nooit volledig elimineren.


58

Literatuurlijst -

Auwerda, S.M., Brokkaar, B. en Spanjaard S-J., ‘Huur en zekerheden’, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (2005), nr. 1, 4-12.

-

Beuningen, M.F. van, ‘De kosten van een ‘gezond’ kantoorgebouw’, Facility Management Magazine (1993), nr. 29, 35-38.

-

Bosse, P.P., Rust, W.N.J. en Salemi, A., Vastgoed: rekenen met spreadsheets , 2 e herziene druk, z. pl, 2005.

-

Definitielijst: Stichting ROZ Vastgoedindex, Raad voor Onroerende Zaken, 1996.

-

Delzen, A.L. van, Sys, J.H.M. van der en Visser, G.C., ‘Achterstallig onderhoud, wat nu?, Facility Management Magazine (1994), nr. 39, 35-37.

-

Gebrekenboek Huurcommissie: Ernstige gebreken en tekortkomingen, Huurcommissie, 2004.

-

Gubbels, M.J.L.M., Onderhoud versus aflossing, Utrecht, 1994, (scriptie Postdoctorale opleiding Vastgoedkunde, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV)).

-

Have, G.G.M. ten, Taxatieleer vastgoed 1, 3 e druk, Apeldoorn, 2002.

-

Have, G.G.M. ten, Taxatieleer vastgoed 2, 3 e druk, Apeldoorn, 2003.

-

Kousemaeker, F.J.M. de, Praktijkaspecten vastgoed: leidraad voor studie en praktijk, 4 e druk, Alphen aan den Rijn, 1994.

-

Mulckhuyse, A. en Zandvoort, P.J.H. van, ‘Communicatiemodel voor kwaliteitsformuleringen in de meerjaren onderhoudsplanning: methodiek voor het bepalen van het gewenste kwaliteitsniveau van onderhoud’, Facility Management Magazine (1995), nr.41, 30-32.

-

Nijeboer, W., ‘Gemak dient de klant: nieuwe formules voor contract onderhoud onroerend goed’, Vastgoed (2001), nr. 8, 56-58.

-

Ontwerpnorm NEN 2767: conditiemeting van bouwen installatiedelen, Nederlands Normalisatie Instituut, 2005.

-

Prevoo, E.A.H.M., Het inzichtelijk maken van de onderhoudskosten van gebouwen en het opstellen van een beslissingsondersteunend model, Eindhoven, 2000 (scriptie Technische Universiteit Eindhoven).

-

Prevoo, E.A.H.M., ‘Onderhoud: een beslissingsondersteunend model; De waarde van empirische data’, SerVicE magazine (2001), nr. 3, 23-25.

-

Rust, W.N.J. e.a., Vastgoed financieel: theorie en toepassing van de financiele rekenkunde in de vastgoedpraktijk, z. pl, 1995.


59

-

Straub, J. en Bais J., ‘Handen en voeten aan prestatieovereenkomsten in het onderhoud: schuiven met een kwaliteitslineaal en een risicolineaal’, Facility Management Magazine (1999), nr. 67, 32-34.

-

Straub, J. en Vijverberg, G.A.M., Verbeteren van de woontechnische kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad, Utrecht, 2001.

-

Taxatierichtlijnen: ROZ/IPD Vastgoedindex, Raad voor Onroerende Zaken, 2002.

-

Troost, K., ‘Onder welke voorwaarden is innovatie kostenbesparend?’, Real Estate Magazine (2000), nr. 12, 23-26.

-

Vijverberg, G.A.M., ‘Huisvestingsbeleid vormt de basis voor bouwkundig onderhoud: bottom-up en top-down benadering van het onderhoud’, Facility Management Magazine (1996), nr. 48, 29-31.

-

Voordt, T. van der, ‘Modelmatige berekening van onderhoudskosten’, Facility Management Magazine (2003), nr. 112, 18-25.

-

Vries, D.P. de, ‘Achterstallig onderhoud’, Vastgoed (1998), nr. 4, 35.

-

Betere onderbouwing bouwkundig en technisch onderhoud, publicatie van Facto Magazine (2000), nr 1/2, 23-25.

-

Zeilmaker, P.C., ‘Normontwerp conditiemeting gereed’, Facto Magazine (2005), nr. 5, 3437.

Internet sites -

www.vrom.nl www.roz.nl www.nvdo.nl www.fakton.nl www.planmatigonderhoud.nl


60

Bijlagen model conditiebepaling


61

Bijlage A

Model op basis van

MODEL CONDITIEBEPALING OBJECT

Ontw. NEN 2767

BASISGEGEVENS OBJECT Adres: Dorpstraat 1 Postcode & plaats: 1234 AB

KENMERKEN OBJECT Kantoor

Soort onroerende zaak: ZOMAARERGENS

Oppervlakte BVO: Bouwjaar:

In combinatie met:

450 1983

m2

datum: taxatienummer:

04-04-06 000036458

KADASTRALE AANDUIDING Gemeente: ZOMAARERGENS Sectie & perceelnr.: A

Geaggregeerde Conditiescore

1974

Onderdelen Onderdeelnr.

Gebouwonderdeel

Omvang

Intensiteit

Belang

Tabel A.2 NEN 2767

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

Gemiddelde prioriteit

3,1

Inschatting aanwezige gebreken

Funderingsconstructies Buitenwanden; constructies Buitenwanden; afwerkingen Binnenwanden; constructies Binnenwanden; afwerkingen Vloeren; constructies Vloeren; afwerkingen Trappen en hellingen Daken; constructie Daken; vlakke dakafwerkingen Daken; hellend dakafwerkingen Hoofddraagconstructie; casco Buitenwandopeningen; kozijnen, deuren & ramen Binnenwandopeningen; kozijnen deuren & ramen Balustrades en leuningen Dakopeningen; dakkapellen Plafonds Inventaris; keukeninrichting Inventaris; sanitair Terrein Schilderwerk; buiten Schilderwerk; binnen Warmte-opwekking; verwarmingsinstallaties Afvoeren; binnenriolering Afvoeren; buitenriolering Afvoeren; hemelwaterafvoeren Water; leidingen Gassen; leidingen Koude-opwekking Luchtbehandeling; ventilatie Centrale elektrotechn. Voorz.; leidingen Centrale elektrotechn. Voorz.; groepenkast Krachtstroom Verlichting; armaturen Communicatie; intercom Communicatie; data Beveiliging; brand Transport; liften Transport; roltrappen en -paden Gebouwbeheervoorzieningen

gemiddeld

Bepaling effecten van gebreken op aangegeven aspecten Conditie score

Aanzienlijk

Hoog

Serieus

4

Incidenteel Algemeen

Hoog Laag

Serieus Gering

1 3

Plaatselijk Algemeen Regelmatig

Hoog Hoog Laag

Serieus Serieus Gering

2 5 1

Plaatselijk

Hoog

Ernstig

3

Aanzienlijk

Hoog

Ernstig

5

Algemeen Algemeen

Hoog Hoog

Serieus Ernstig

5 6

Incidenteel

Laag

Serieus

1

Incidenteel

Laag

Gering

1

Regelmatig Aanzienlijk

Laag Hoog

Gering Serieus

1 4

Incidenteel

Hoog

Ernstig

2

Weging

10 8 3 5 1 8 1 3 8 5 5 10 6 2 1 4 2 1 2 1 6 3 6 3 3 5 5 7 3 2 3 3 2 2 1 1 7 5 5 2

Vervolg schade

Toename klachten onderhoud

gering

sterk

gering

sterk

Gemiddeld

matig sterk

gering matig

matig sterk

matig gering

Gemiddeld Hoog

matig sterk matig

matig gering gering

matig sterk sterk

sterk sterk matig

matig gering gering

Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld

sterk

sterk

gering

matig

matig

matig

Gemiddeld

sterk

sterk

matig

sterk

sterk

sterk

Hoog

gering sterk

gering sterk

gering gering

gering sterk

matig sterk

sterk sterk

Laag Hoog

sterk

gering

gering

sterk

matig

matig

Gemiddeld

sterk

gering

sterk

matig

sterk

gering

Hoog

sterk sterk

gering gering

sterk matig

matig gering

matig gering

gering gering

Gemiddeld Gemiddeld

matig

gering

sterk

sterk

matig

gering

Gemiddeld

Cultuur historische waarde

Gebruik en bedrijfs proces

gering

matig

matig sterk

gering sterk

gering matig gering

Veiligheid/ gezondheid

Beleving esthetica

Prioriteit

TOELICHTING SELECTIEMOGELIJKHEDEN Omvang Incidenteel Plaatselijk Regelmatig Aanzienlijk Algemeen

Percentage <2% 2% tot 10% 10% tot 30% 30% tot 70% ≥ 70%

Beschrijving Het gebrek komt incidenteel voor Het gebrek komt plaatselijk voor Het gebrek komt regelmatig voor Het gebrek komt aanzienlijk voor Het gebrek komt algemeen voor

Score 1 2 3 4 5

CONCLUSIE CONDITIESCORE De gemiddelde conditiescore van het beoordeelde object bedraagt 3,1. Op een schaal van zes is de score van dit object kritisch. Het object kent een behoorlijk aantal gebreken. Nader onderzoek naar de omvang van de herstelkosten door een bouwkundig verdient de aanbeveling.

Intensiteit Laag Hoog Belang Ernstig Serieus Gering

Beschrijving Het gebrek is nauwelijks waarneembaar Het gebrek is duidelijk waarneembaar Soort gebrek Constructief, materiaal eigen Secundair constructief, oppervlaktes Esthethische en functionele verstoringen

Score 0 1 Score 0 1 2

CONCLUSIE PRIORITEITEN De prioriteit van alle gebreken gezamenlijk is gemiddeld. Enig uitstel voor het verhelpen van de gebreken is niet direct bezwaarlijk. Gebreken met een hoge prioriteit verdienen wel nader aandacht.

Toelichting: Dit ingevulde model dient als voorbeeld, maar is tevens gebaseerd op de gegevens uit de casus.


I

Bijlage B

KADASTRALE AANDUIDING Gemeente: ZOMAARERGENS Sectie & perceelnr.: A

Geaggregeerde Conditiescore

1974

Onderdelen Onderdeelnr.

Inschatting aanwezige gebreken

Gebouwonderdeel

Omvang

Intensiteit

Belang

Tabel A.2 NEN 2767

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

3,1


Conditie score

Aanzienlijk

Hoog

Serieus

4


Hoog Laag

Serieus Gering

1 3


Hoog Hoog Laag


2 5 1

Plaatselijk

Hoog

Ernstig

3

Aanzienlijk

Hoog

Ernstig

5

Algemeen Algemeen

Hoog Hoog

Serieus Ernstig

5 6

Incidenteel

Laag

Serieus

1

Incidenteel

Laag

Gering

1


Laag Hoog

Gering Serieus

1 4

Incidenteel

Hoog

Ernstig

2

Weging

10 8 3 5 1 8 1 3 8 5 5 10 6 2 1 4 2 1 2 1 6 3 6 3 3 5 5 7 3 2 3 3 2 2 1 1 7 5 5 2

TOELICHTING SELECTIEMOGELIJKHEDEN Omvang

Percentage Beschrijving

Score

Toelichting: Deze gedeeltelijke weergave van het model toont het vaststellen van de omvang, intensiteit en het belang van het gebrek. Het behandelde onderdeel is vet weergegeven.


II

Bijlage C

MODEL CONDITIEBEPALING OBJECT

ONDERDEEL RISICOBEPALING

BASISGEGEVENS OBJECT Adres: Dorpstraat 1 Postcode & plaats: 1234 AB

datum: taxatienummer:

ZOMAARERGENS

04-04-06 000036458

5,0

Objectscore Onderdelen Onderdeelnr.

Gebouwonderdeel

Omvang

Intensiteit

Belang

Conditie score

Aanzienlijk

Hoog

Serieus

4


Hoog Laag

Serieus Gering

1 3


Hoog Hoog Laag


2 5 1

Plaatselijk

Hoog

Ernstig

3

Aanzienlijk

Hoog

Ernstig

5

Algemeen Algemeen

Hoog Hoog

Serieus Ernstig

5 6

Tabel A.2 NEN 2767

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40


Risicotypes en risico-omvang van de gebreken

Geconstateerde gebreken

Incidenteel

Laag

Serieus

1

Incidenteel

Laag

Gering

1


Laag Hoog

Gering Serieus

1 4

Incidenteel

Hoog

Ernstig

2

Technisch

Geen Geen Matig Geen Gering Hoog Geen Geen Matig Gering Gering Geen Hoog Geen Geen Hoog Geen Geen Geen Gering Hoog Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Gering Geen Gering Geen

Functioneel Economisch

Geen Geen Gering Geen Matig Hoog Geen Geen Hoog Matig Gering Geen Gering Geen Geen Gering Geen Geen Geen Gering Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Gering Geen Hoog Geen

Geen Geen Gering Geen Gering Hoog Geen Geen Matig Matig Matig Geen Gering Geen Geen Gering Geen Geen Geen Gering Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Matig Geen Geen Geen Geen Gering Hoog Geen Matig Geen

Juridisch

Geen Geen Gering Geen Matig Hoog Geen Geen Hoog Hoog Gering Geen Gering Geen Geen Gering Geen Geen Geen Gering Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Geen Geen Geen Geen Gering Hoog Geen Gering Geen

Eigenaar/g Risico cijfer ebruiker

Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Gebruiker Eigenaar Gebruiker Gebruiker Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Gebruiker Gebruiker Eigenaar Gebruiker Gebruiker Gebruiker Eigenaar Eigenaar Gebruiker Eigenaar Gebruiker Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Gebruiker Gebruiker Eigenaar Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker

6,5 6,5 4,5 6,5 1,0

2,2 3,9 5,0 6,5 3,7

3,7

5,5 3,7 6,5 6,5 5,5 6,5 6,5

5,0

Toelichting: Het bovenstaande is een weergave van het onderdeel uit het model, waarbij een risicoscore wordt bepaald. Dit onderdeel is een aanvulling op het algemene model ten behoeve van het gebruik door de FGH Bank.


III

Achterstallig onderhoud

Recommend Documents