5. Typologieën voor bebouwing Met de eerder genoemde landschappelijke nrichting als basis is tijdens workshops gediscussieerd over geschikte vormen van bebouwing in het gebied. Belangrijke conclusie daarin is dat de typologieën van bebouwing moeten aansluiten bij de verschillende karakteristieken van het Manpadslaangebied. Daarnaast kan het aantrekkelijk zijn om meerdere typologieën terug te laten komen in het gebied. Dit draagt bij aan het gevarieerde karakter. Hieruit komen drie bebouwingsvormen naar voren. In aansluiting op de bestaande bebouwing kunnen vrijstaande woningen worden geïntroduceerd op een ruime kavel. Belangrijk aandachtspunt bij deze typologie is de beeldkwaliteit van de architectuur maar bovenal het gebruik van erfafscheidingen. Deze worden bij voorkeur als hagen uitgevoerd of vloeien voort uit de landschappelijke inrichting van het gebied in de vorm van bijvoorbeeld oevers waarbij het water als grens wordt gehanteerd. De bebouwing heeft maximaal een laag plus een kap. Een tweede type is het introduceren van een nieuw landgoed. Voordeel van dit type is dat het mogelijk is om in een compact bouwvolume meerder appartementen onder te brengen. Het ruimtebeslag is zodoende relatief kleiner dan bij een vrijstaande woning. Wel dienen eisen te worden gesteld aan het maximale volume van het gebouw (bijvoorbeeld maximaal twee bouwlagen plus een kap). Bij dit type zijn geen private tuinen aanwezig, maar vormt een collectieve tuin in samenhang met het gebouw het landgoed. Hierdoor hoeven geen private erfafscheidingen te worden geïntroduceerd hetgeen bijdraagt aan een aantrekkelijk en opgeruimd gebied. De collectieve tuin kan worden opengesteld voor publiek waardoor het onderdeel wordt van de recreatieve beleving van het Manpadslaangebied. Het derde type is geïnspireerd door het waterrijke karakter van het gebied. Door het water in de basisinrichting te versterken zou het interessant kunnen zijn om woningen aan het water te introduceren. Dit type is vrij uniek voor deze omgeving en past bij de landelijke sfeer van het Manpadslaangebied. Aan dit type dienen ook strenge eisen met betrekking tot de erfafscheidingen en architectuur te worden gesteld. De bebouwing heeft maximaal een laag plus een kap. Op de volgende pagina’s worden referentiebeelden getoond van geslaagde voorbeelden voor elke typologie.
18
Maquettestudie tijdens de workshops
19
Vrijstaande woningen •
Kavels van ongeveer 1.000m2
•
Clustering mogelijk
•
Beeldkwaliteit architectuur en vooral erfgrenzen groot aandachtspunt
Goede voorbeelden vrijstaande woningen in landelijke setting
20
Goede voorbeelden vrijstaande woningen in landelijke setting
21
Nieuw landgoed •
Appartementen van 120m2
•
Bijdrage recreatieve beleving gehele gebied
•
Geen individuele erfafscheidingen
•
Parkeren is aandachtspunt
Goede voorbeelden nieuw landgoed
22
Goede voorbeelden nieuw landgoed
23
Woningen aan het water •
Kavels van ongeveer 700m2
•
Bijzondere woonkwaliteit
•
Geen erfafscheidingen
Goede voorbeelden woningen aan het water
24
Goede voorbeelden woningen aan het water
25
6. Mogelijke ontwikkelmodules Bij het realiseren van nieuwe bebouwing in het gebied is het uitgangspunt een minimaal aantal woningen te realiseren dat nodig is om de herinrichting van het gebied mogelijk te maken. Uit ons onderzoek bleek dat er wel diverse locaties voor bebouwing mogelijk zijn. Deze locaties zien we als losse ‘modules’ welke onafhankelijk, danwel in samenhang met elkaar kunnen worden ingezet. De verschillende modules vormen dus geen stappenplan of ontwikkelingsfasering. De modules zijn afzonderlijke transparanten en hebben geen strikte volgordelijkheid of rangorde. Het is niet het doel om alle modules bij elkaar als een totaalplan te moeten realiseren. In deze visie zijn de mogelijkheden en onmogelijkheden van het gebied onderzocht en is met behulp van de modules vastgesteld wat de maximale draagkracht van het gebied voor bebouwing is. De modules zijn allemaal gebaseerd op de eerder geschetste landschappelijke basisinrichting. Deze basisinrichting vormt een robuust raamwerk welke te allen tijde ruimtelijke kwaliteit borgt. Ongeacht welke, of hoeveel modules worden gerealiseerd blijft de ecologische en recreatieve kwaliteit van het gebied hoog. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt dat de gewenste zichten in en door het gebied versterkt of behouden blijven. De locaties van de modules zijn hierop gebaseerd. De modules zijn zoveel mogelijk verspringend ten opzichte van elkaar geplaatst zodat er lange diagonale zichten in het gebied ontstaan of behouden blijven. Het gevoel van openheid en landelijkheid blijft daardoor behouden. Ook zijn de modules evenwichtig over het gebied verdeeld. Doel daarvan is geen overmatige bebouwingsdruk op bepaalde zijden van het gebied te leggen. In dit hoofdstuk worden de verschillende modules benoemd en de aandachtspunten die daarbij gelden. Er wordt ondermeer ingegaan op de wijze van bebouwen en ontsluiten en de mogelijke aandachtspunten voor de beeldkwaliteit. Hierbij gelden de eerder genoemde uitgangspunten zoals het volledige behoud van de volkstuinen, het stimuleren van een open en groen karakter van het gebied, meer ruimte voor zichten, meer ruimte voor water en natuur, behoud van het unieke karakter van de Manpadslaan. Met de komst van eventuele nieuwe bebouwing in het gebied zijn deze uitgangspunten leidend. Daarbij is ook de wijze van ontsluiten van de modules een groot aandachtspunt. Uitgangspunt is om de ontsluiting per module te faciliteren en niet centraal door het midden van het gebied. Deze laatste optie zou direct het open en landelijke karakter van het midden van het gebied teniet doen. Nieuw verkeer moet de kwaliteiten van het gebied zo min mogelijk aantasten. De verkeersdruk wordt enerzijds gecompenseerd doordat het bedrijfsmatige verkeer van de oude tuinbouwkassen zal verdwijnen. Daarnaast wordt door een slimme wijze van ontsluiten voorkomen dat er overmatige verkeersdruk op de Manpadslaan of in de Rivierenbuurt wordt veroorzaakt.
26
Module ‘vrijstaande woningen in de zuidwest hoek’ In de zuidwesthoek kan op eenvoudige wijze een beperkt cluster van vijf vrijstaande woningen worden ingepast. Belangrijk is om dit cluster niet te ver het gebied in te laten steken om zo de openheid van het midden en het zicht op landgoed Leyduin te kunnen garanderen. Anderzijds zijn de woningen niet direct aan de Manpadslaan geplaatst waardoor deze haar typische karakter behoudt en de privacy van de bestaande bebouwing is geborgd. De woningen worden voor op de kavel geplaatst waardoor de private tuinen niet aan het open gebied grenzen. Anderzijds wordt hiermee gepaste afstand gerealiseerd tot de bestaande bebouwing. Doormiddel van oevers en sloten wordt een deel van de erfafscheidingen op passende landschappelijke wijze opgelost. Dit voorkomt verrommeling. De ontsluiting wordt gerealiseerd vanaf de Manpadslaan. Gezien de beperkte extra verkeersdruk die deze vijf woningen met zich meebrengen achten wij dit goed mogelijk. Daarbij komt dat met het uitplaatsen van de oude tuinbouwbedrijven het bedrijfsverkeer zal afnemen. Bij dit cluster dient aandacht te worden besteed aan de beeldkwaliteit van de architectuur en de erfafscheidingen tussen de woningen.
27
Module ‘nieuw landgoed (appartementen) zuidzijde’ Aan de zuidzijde van het gebied is het mogelijk een nieuw landgoed te realiseren met maximaal 20-30 appartementen. Compact bouwen heeft hier sterk de voorkeur gezien de beperktere invloed op het landschap en de openheid. Het landgoed is opgebouwd uit een hoofdgebouw met daar omheen een grote collectieve tuin. Het geheel is op afstand geplaatst van de Manpadslaan waardoor deze zo min mogelijk wordt aangetast en de privacy van de bestaande bebouwing is geborgd. De bebouwing is niet hoger dan twee lagen met een kap en voldoet aan een goede beeldkwaliteit. Door het vormgeven van een collectieve tuin zijn er geen individuele erfafscheidingen en wordt verrommeling voorkomen. De tuin kan worden opgesteld en worden verbonden met recreatieve routes door het gebied. Hierdoor vormt het onderdeel van de recreatieve beleving van het gebied. De ontsluiting van dit nieuwe landgoed gaat via het bestaande kassencomplex (bekend als ‘Admiraal’) waardoor de Manpadslaan zoveel mogelijk van extra verkeersdruk wordt ontzien. De wijze van parkeren bij dit nieuwe landgoed is een aandachtspunt.
28
Module ‘woningen aan het water in de zuidoost hoek’ In de zuid-oost hoek van het gebied is het, in aansluiting op het versterken van de openheid en zichten, mogelijk om woningen aan het water te realiseren. Dit type voegt een bijzondere woonkwaliteit aan het gebied toe. In samenhang hiermee kunnen de sloten plaatselijk verbreed worden waardoor er meer water wordt gerealiseerd. Dit open water versterkt de doorzichten vanaf de Manpadslaan het gebied in en garandeert de openheid voor de lange termijn. Aandachtspunt bij deze module is vanzelfsprekend de beeldkwaliteit van de woningen. De noodzaak voor erfafscheidingen is minimaler gezien het feit dat de private kavel deels water is. Ontsluiting van deze woningen gaat geclusterd, via het begin van de Manpadslaan vlakbij de Herenweg. Hierdoor wordt de Manpadslaan zoveel mogelijk ontzien. Voorwaarde voor het realiseren van deze module is het uitplaatsen van het nog in bedrijf zijnde kassencomplex ‘Admiraal’.
29
Module ‘nieuw landgoed (appartementen) noordwest hoek’ Aan de zijde van de Rivierenbuurt is het mogelijk een nieuw landgoed te realiseren met maximaal 15 appartementen. Compact bouwen heeft ook hier sterk de voorkeur gezien de beperktere invloed op het landschap en de openheid. Ook dit landgoed is opgebouwd uit een hoofdgebouw met daar omheen een grote collectieve tuin. Het landgoed is op afstand van de Rivierenbuurt geplaatst waardoor de privacy van de bestaande bebouwing is geborgd en zichten vanuit de Rivierenbuurt op het gebied en bijvoorbeeld Landgoed Leyduin behouden blijven. Bij de locatie van deze module is tevens rekening gehouden met de leidingtracés in het gebied. De ontsluiting van het landgoed gaat via een oprijlaan vanaf de Herenweg. Voor nooddiensten kan eventueel een toegang vanuit de Rivierenbuurt gebruikt worden. De bebouwing is niet hoger dan twee lagen met een kap en voldoet aan een goede beeldkwaliteit. Door het vormgeven van een collectieve tuin zijn er geen individuele erfafscheidingen en wordt verrommeling voorkomen. De tuin kan worden opgesteld en worden verbonden met recreatieve routes door het gebied.
30
Module ‘vrijstaande woningen in de noordoosthoek’ Deze module voorziet in het realiseren van vijf vrijstaande woningen ten westen van het bedrijfsverzamelgebouw. Door het realiseren van hoogwaardige woningen naast het bedrijfsverzamelgebouw en het inpassen van dit gebouw met groen, wordt de beeldkwaliteit van deze hoek van het terrein opgewaardeerd. De ontsluiting van de woningen gebeurt via een verlengde entree naast het bedrijfsverzamelgebouw, vanaf de Herenweg. De woningen worden voor op de kavel geplaatst waardoor de private tuinen niet aan het open gebied grenzen. Doormiddel van oevers en sloten wordt een deel van de erfafscheidingen op passende landschappelijke wijze opgelost.
31
7. Eindadvies De noodzaak tot beperkte bebouwing van het gebied moet niet primair gezien als bron van financiering voor de ontwikkeling van het hele gebied. Met het introduceren van een landschappelijke basisinrichting voor het gebied, diverse bebouwingstypologiëen en beeldkwaliteitseisen, wordt het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied als geheel nagestreefd. Belangrijk daarin is ook dat de geschetste modules evenwichtig over het gebied verdeeld zijn waardoor openheid en zichten behouden of versterkt worden. Het bouwen in compacte volumes zoals een landgoed is daarin een grote kans. De modules vormen tezamen geen eindplan maar kunnen afzonderlijk ingezet worden. Los van de keuze voor een module blijft door de geschetste basisinrichting voor het landschap te allen tijde een robuust en aantrekkelijk gebied behouden. Deze visie in dus geen stappenplan maar schetst de mogelijkheden en onmogelijkheden in het gebied, gebaseerd op het streven naar een groen en open Manpadslaangebied. Per module dient aandacht te worden besteed aan de wijze van ontsluiten, de architectuur van de bebouwing en de beeldkwaliteit van de erfafscheidingen. In het voorgaande hoofdstuk zijn per module de uitgangspunten hiervoor geformuleerd. De kaart op de pagina hiernaast toont per module hoe wordt omgegaan met de private kavels, de positie van de bebouwing op de kavel, het maximaal toegestane percentage voor de bebouwing per bouwvlak en waar extra aandacht moet zijn voor de erfafscheidingen van de private tuinen. Bij elkaar vormt het een kader voor het inzetten van de modules in het gebied. Of er nu slechts één of juist vier modules worden gerealiseerd, de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de intrinsieke waarden blijven altijd behouden of worden versterkt. Het gebied dient beschouwd te worden als een extensief duurzaam nieuw natuurgebied met veel ruimte voor groen, natuur, water, recreatie en openheid, waarbinnen enige woningbouw mogelijk is. Hierbij dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met de genoemde uitgangspunten zoals het volledige behoud van de volkstuinen, het stimuleren van een open en groen karakter van het gebied, meer ruimte voor zichten, meer ruimte voor water en natuur, behoud van het unieke karakter van de Manpadslaan. Ondanks het feit dat het realiseren van enige bebouwing noodzakelijk is voor de gewenste herinrichting moet duidelijk zijn dat Heemstede een prachtige groenplek in de vorm van een gevarieerd parkachtig landschap rijker wordt.
32
Landgoed / gemeenschappelijke tuin Bouwvlak Private tuin, hoge eisen aan erfafscheidingen Percentage maximale bebouwing in bouwvlak
De diverse modules en hun randvoorwaarden samengevat
33
