EVALUATIE ROOD VOOR ROOD EN HERGEBRUIK VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING
1
EVALUATIE ROOD VOOR ROOD EN HERGEBRUIK VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING
Uitgebracht aan:
Gemeente Deventer Mevrouw M. Spreen
Uitgebracht door:
Aequator Groen & Ruimte bv De Drieslag 25 8251 JZ Dronten
Contactpersoon:
Mevrouw M.D. van Meeteren 06-26544126
Auteur(s):
M.D. van Meeteren
Versie:
Versie 6
Datum:
9 februari 2009
2
INHOUDSOPGAVE
1
2
3
4
5
INLEIDING
4
1.1
Achtergronden opdracht
4
1.2
Doel van de opdracht
4
1.3
Leeswijzer
4
BELEIDSKADER BEBOUWING IN HET BUITENGEBIED
6
2.1
Rijksbeleid
6
2.2
Provinciaal beleid
6
2.3
Gemeentelijk beleidskader wonen en werken in het buitengebied
7
2.4
Nieuwe wet RO
9
RESULTATEN ROOD VOOR ROOD REGELING
11
3.1
Kwantitatief
11
3.2
Kwalitatief: invulling aan ruimtelijke kwaliteit
13
3.3
Werkwijze
14
3.4
Toepassing van het gemeentelijk Ontwikkelingskader
20
3.5
Financiële kant van Rood voor Rood
22
HERGEBRUIK VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING
24
4.1
Resultaten
24
4.2
Werkwijze
24
4.3
Toetsing gemeentelijk VAB-beleid
25
ALGEMENE CONCLUSIES EN LEERPUNTEN
27
5.1
Rood voor Rood regeling
27
5.2
Hergebruik Vrijkomende agrarische Bebouwing
28
5.3
Leerpunten
28
BIJLAGE 0: VOORSTELLEN BELEIDSAANPASSING
BIJLAGE 1: ONTWIKKELINGSKADER WONEN EN WERKEN BUITENGEBIOED DEVENTER
BIJLAGE 2: UITVOERINGSKADER ROOD VOOR ROOD IN OVERIJSSEL
BIJLAGE 3: UITVOERINGSKADER HERGEBRUIK VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING
3
BIJLAGE 4: TOEGEPAST ROOD VOOR ROOD
1 INLEIDING
1.1
Achtergronden opdracht
In maart 2006 heeft de gemeenteraad van Deventer een “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer” vastgesteld. Daarin is een inhoudelijk beleidskader aangegeven voor de toetsing van nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied (Rood voor Rood, Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen). Verder is toen uitgesproken dat Deventer vanuit een actieve en positieve grondhouding zou reageren op verzoeken vanuit de markt. De basis voor medewerking zit in verbetering van ruimtelijke kwaliteit, zonder beperkingen aan de aard of aantallen van de initiatieven. Als belangrijkste basis voor inhoudelijke toetsing is gekozen voor het provinciale beleidskader. De Raad heeft verzocht om de werkwijze na verloop van 2 jaar te evalueren. Deze evaluatie is intern binnen de gemeente opgesteld. Op basis van de evaluatie van de Rood voor Rood-regeling en de regeling Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing is onderliggende evaluatie tot stand gekomen. Naast deze interne evaluatie is gebruik gemaakt van de informatie die zowel mondeling als schriftelijk is ontvangen van enkele medewerkers en de uitgevoerde evaluatie Rood voor Rood met gesloten beurs zoals deze door Arcadis is uitgevoerd in opdracht van de provincie Overijssel.
1.2
Doel van de opdracht
Het doel van de evaluatie is het geven van een objectief beeld van de regelingen Rood voor Rood (RvR) en Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Welke aantallen zijn gerealiseerd en welke ruimtelijke kwaliteit is hiermee bereikt. Hoe is het proces verlopen, welke werkwijze is gevolgd en welke ervaringen zijn hiermee opgedaan? Naast het doel om een objectief beeld te schetsen over de regelingen is het tweede doel het geven van aanbevelingen ten behoeve van de herijking van het gemeentelijke kader “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer” (zie bijlage 1). Daarnaast behoren ook aanbevelingen voor het interne en externe werkproces om het gebruik van de regelingen in de toekomst toe te vereenvoudigen, efficiënter te kunnen toepassen en de landschappelijke kwaliteit te kunnen waarborgen.
1.3
Leeswijzer
In het hoofdstuk 2 wordt een kort beeld geschets van het Rijks-, provinciaal en gemeentelijke beleid. Hierbij zal ook worden ingegaan op de gemeentelijke invulling op basis van het provinciale beleid. In het derde hoofdstuk worden de resultaten van de Rood voor Rood regeling weergegeven en vervolgens in hoofdstuk 4 de resultaten van het VAB-beleid. Hoofdstuk 5 bevat een samenvatting van de belangrijkste conclusies van de regelingen en beschrijft enkele leerpunten. De gegevens genoemd in
4
de evaluatie zijn van februari 2008. De bijlagen bestaan uit de verschillende kaders zoals het gemeentelijke kader “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer” (bijlage 1) en de provinciale kaders “Uitvoeringskader Rood voor Rood met gesloten beurs in Overijssel (bijlage 2),” en “Uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) (bijlage 3)”. Ook vindt u in bijlage 4 het pilot project Rood voor Rood. De bijlagen zijn apart toegevoegd.
5
2 BELEIDSKADER BEBOUWING IN HET BUITENGEBIED
2.1
Rijksbeleid
In januari 2006 is “De Nota Ruimte, ieder zijn rol” opgesteld door het ministerie van VROM gepubliceerd. Hierin staan de bestuurlijke afspraken over de samenwerking door lokale overheden bij de uitvoering van de Nota Ruimte. In deze Nota Ruimte wordt ingegaan op het voorkomen van langdurig leegstaan en verpauperen van gebouwen in het buitengebied. Om het hergebruik van leegstaande gebouwen te stimuleren en de mogelijkheden te benutten die nieuwbouw biedt om de kwaliteit en vitaliteit van de groene ruimte te vergroten, heeft het Rijk de provincies gevraagd een planologisch kader op te stellen voor het thema bebouwing in het buitengebied.
2.2
Provinciaal beleid
Om de landschappelijke kwaliteiten en de vitale kwaliteiten van het landelijk gebied te behouden en te versterken zijn door de provincie Overijssel drie regelingen opgesteld:
Rood voor Rood; De mogelijkheden om bestaande onbruikbare of niet-waardevolle bebouwing te saneren met behulp van nieuwbouw van woningen;
Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing; De mogelijkheden voor hergebruik van bestaande vrijkomende bebouwing;
Rood voor Groen; De mogelijkheden voor nieuwbouw gekoppeld aan een substantiële kwaliteitsverbetering van natuur, water, landschap en/of recreatie.
2.2.1
Rood voor Rood
Voor de provincie Overijssel heeft dit geresulteerd in “Uitvoeringskader Rood voor Rood met gesloten beurs in Overijssel (december 2006)” (zie bijlage 2). Het provinciale kader legt vast welke randvoorwaarden de provincie hanteert. Rood voor Rood heeft als hoofddoel ruimtelijke kwaliteit. Deze ruimtelijke kwaliteit dient op gemeente niveau nader te worden gespecificeerd in een gemeentelijk beleidskader. Het provinciale Uitvoeringskader zegt daarover het volgende: “In gemeentelijke beleidskaders zal aangegeven worden hoe de begrippen ruimtelijke kwaliteit, landschapontsierend, karakteristieke en/of beeldbepalende gebouwen omschreven worden en hoe daarmee moet worden omgegaan. Het is ook mogelijk hiervoor te verwijzen naar andere documenten waarin een gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het buitengebied is opgenomen, zoals Landschapsontwikkelingsplan (LOP), welstandsnota en bestemmingsplan buitengebied.” De provincie richt zich op ruimtelijke kwaliteit en behoud van de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied. Om dit doel te bereiken mogen, in ruil voor het definitief en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, op planologisch verantwoorde locaties, één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd.
6
2.2.2
Vrijkomende Agrarische Bebouwing
In februari 2006 heeft de provincie Overijssel het Uitvoeringskader hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing vastgesteld. Met dit Uitvoeringskader vernieuwt Gedeputeerde Staten van Overijssel haar VAB-beleid. Het Uitvoeringskader heeft de status van beleidsregel zoals bedoeld in de Algemene Wet Bestuursrecht en maakt deel uit van de provinciale ‘Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen’. Het hoofddoel van het VAB-beleid is sociaal-economisch: Het draagt bij aan het realiseren van Nieuwe Economische Dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van VAB voor andere functies. Hergebruik in plaats van kapitaalsvernietiging. Startende bedrijven worden gestimuleerd. Het buitengebied als streekgebonden werkgebied in plaats van woongebied voor niet streekgebonden forensen. De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied noodzakelijk dat er zich in VAB andere functies kunnen vestigen. Een bijkomende doelstelling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers een blijvende landelijke uitstraling van de gebouwen en omgeving is gewenst.
2.3
Gemeentelijk beleidskader wonen en werken in het buitengebied
De gemeente Deventer heeft gekozen voor het verder invulling geven aan de regelingen Rood voor Rood (RvR-regeling) en hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB’s). Hiertoe is door de gemeente Deventer het ontwikkelingskader ‘Wonen en werken in het Buitengebied Deventer’ opgesteld dat in maart 2006 door de raad is vastgesteld. Dit document vormt het gemeentelijke beleidskader voor zowel de RvRregeling als ook voor VAB’s. Het eerste hoofdstuk “Kaders voor het landelijk gebied” vermeldt dat de gemeente Deventer kiest voor een actief faciliterende rol bij de uitvoering van de provinciale regeling. De gemeente zal daarom niet alleen de aanvragen toetsen maar neemt ook een adviserende en begeleidende rol op zich. Het ontwikkelingskader is zowel een adviserings- als ook een toetsingsinstrument bij het beoordelen van het particulier initiatief. Het moet duidelijkheid geven over de behandeling van de aanvragen en de gewenste ontwikkelingsrichting van de gemeente. Voor beide regelingen (RvR en VAB) is aangegeven welke keuzes de gemeente binnen de bestaande regeling van de provincie heeft gemaakt. Hierbij dient opgemerkt te worden dat op het moment van vaststelling van het gemeentelijke ontwikkelingskader nog niet alle keuzes voortkomend uit het provinciale beleidskader “Rood voor Rood met gesloten beurs” en “Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB)” konden worden gemaakt.
7
GEMEENTELIJK ONTWIKKELINGSKADER Rood voor Rood regeling 1.
Agrariërs en niet-agrariërs Bij de behandeling van de aanvraag wordt geen onderscheid gemaakt tussen agrariërs en niet- agrariërs. Beide partijen mogen gebruik maken van de regeling omdat voor beiden geldt dat hun stallen landschapsontsierend kunnen zijn. Het grote verschil is dat een agrarisch ondernemer de milieuvergunning van het bouwblok verliest bij deelname aan de regeling. Daarnaast kan het zo zijn, dat de gebouwen van niet agrariërs een lagere vervangingswaarde hebben daar ze niet meer agrarisch in gebruik zijn.
2.
Compensatiekavel vanaf 850 m2 2
Voorwaarde van de provinciale RvR-regeling is dat er minimaal 850 m bedrijfsgebouwen gesloopt moeten worden. Daarnaast dienen de agrarische activiteiten in geval van agrarische bedrijvigheid tevens te worden gestaakt en wordt de milieuvergunning ingetrokken. Wil een aanvrager met minder dan 850 m2 kunnen meedoen aan de RvR-regeling, dan wordt een combinatie gezocht met een andere aanvragers, om het minimale oppervlak van 850 m2 te behalen waarbij een bouwkavel beschikbaar kan worden gesteld. Oppervlakte van de com2
pensatiekavel is minimaal 500 m . 3.
Sloop van bedrijfsgebouwen <100 m2 Schuren kleiner dan 100 m2 kunnen niet meedoen met de RvR-regeling. Wel is het mogelijk 2
deze schuren af te laten breken door een bijdrage uit het plattelandsfonds van € 25,-- / m als vergoeding aan te bieden. 4.
Terugbouw in principe op eigen kavel De bouwkavel komt in principe op de plaats van de gesloopte schu(u)r(en). Als dit om landschappelijke, ruimtelijke, milieutechnische of andere redenen onmogelijk of ongewenst is dan wordt gezocht naar een geschikte locatie op dezelfde kavel. Indien de gesloopte stallen liggen in een LOG of in een andere ongeschikte plek (zie kaarten) dan dient (in overleg met de gemeente) te worden gezocht naar een alternatieve locatie. Bij nieuwbouw moet aansluiting gezocht worden bij de ruimtelijke structuur van het gebied en de bouw moet leiden tot landschappelijke en stedenbouwkundige versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.
5.
Geen nieuwbouw in Landbouwontwikkelingsgebieden (LOG’s) In het landbouwontwikkelingsgebied zijn geen nieuwe, niet agrarische activiteiten toegestaan voor functies die een negatieve invloed hebben of in een toekomstige situatie kunnen hebben op de agrarische activiteiten in de omgeving.
6.
Bepaling omtrent overige stallen. Het uitgangspunt is, dat alle stallen op een kavel van iemand die deelneemt aan de RvRregeling, worden gesloopt. Er zijn evenwel situaties denkbaar, waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied juist gediend is bij het in stand houden van een deel van de bedrijfsgebouwen. Dit kan het geval zijn bij karakteristieke gebouwen of bij een gebouw of deel van de gebouwen met een nieuwe of belangrijke functie. De ambtelijke adviescommissie kan dit in haar advies richting college meenemen.
8
In de vrijkomende agrarische bebouwing kunnen andere dan de huidige functies een plek krijgen. Binnen de bestaande regelgeving van de provincie heeft de gemeente keuzen gemaakt. De uitkomsten hiertoe zijn opgenomen als punten 1 tot en met 3 in de regeling Vrijkomende Agrarische Bebouwing als onderdeel van het gemeentelijke Ontwikkelingskader “Wonen werken buitengebied Deventer”. Zie voor deze regeling in het kader de kernpunten.
GEMEENTELIJK ONTWIKKELINGSKADER Vrijkomende Agrarische bebouwing (VAB’s) 1.
Geen limitatieve lijst of quoteringssysteem De gemeente kiest ervoor geen restricties op te leggen ten aanzien van de gewenste functies in VAB’s, noch qua type, noch qua aantal aanvragen. De gemeente vertrouwt hierbij op een gezonde regulerende werking van de markt. Alle aanvragen worden wel via de gebruikelijke weg getoetst op milieu- en verkeersaspecten.
2.
Extra kansen voor recreatieve ontwikkeling De ontwikkeling van nieuwe activiteiten in het gebied wordt door de gemeente als waardevol gezien als er sprake is van een aantrekkende werking op dagrecreanten van het landelijk gebied. Hierbij valt te denken aan: • boerderijkamers; • gastenverblijven; • groepsverblijven; • bed en breakfast; • trekkershutten; • verkoop streekeigen en ambachtelijke producten aan huis; • verbetering van recreatieve structuur (fiets- wandel en ruiterpaden). Daarnaast worden andere bedrijfsmatige activiteiten toegestaan zoals kantoorruimte of stallingruimte. De landschappelijke, bedrijfsmatige en andere effecten worden getoetst door de ambtelijke Adviescommissie.
3.
Agrariërs en niet-agrariërs Bij de behandeling van de aanvraag wordt geen onderscheid gemaakt binnen of buiten de agrarische sector. Dit houdt in dat ontwikkelingen als boerderijkamers en andere aan de agrarische sector gelieerde activiteiten ook door niet agrariërs mogen worden geëxploiteerd.
2.4
Nieuwe wet RO Met het in werking treden van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) op 1 juli 2008 vervalt de mogelijkheid om ten behoeve van Rood voor Rood-gevallen vrijstelling te geven van het bestemmingsplan met artikel 19 lid 2 van de oude WRO. Ook het belang van een al-
9
gemene verklaring van geen bezwaar van de provincie in het kader van Rood voor Rood vervalt hiermee. Na 1 juli 2008 hebben de gemeenten onder de nieuwe WRO de volgende mogelijkheden om mee te werken aan Rood voor Rood: Voor elk initiatief Rood voor Rood een partiële herziening van het bestemmingsplan maken. Meewerken kan ook via een projectbesluit maar dat wordt niet aangeraden; het duurt bijna net zo lang als een bestemmingsplanprocedure en bovendien vergt het dubbel werk, want een projectbesluit moet binnen een jaar gevolgd worden door een bestemmingsplanherziening. Meewerken kan zonder partiële herziening zodra de gemeente in het bestemmingsplanbuitengebied (BPBG) een wijzigingsbevoegdheid heeft opgenomen voor Rood voor Rood.
10
3 RESULTATEN ROOD VOOR ROOD REGELING Het doel van de Rood voor Rood regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van landschap en omgeving: de “Ruimtelijke kwaliteit”. Wat de resultaten van de regeling zijn, welke ruimtelijke kwaliteit is bereikt, hoe de regeling is uitgevoerd en wat de regeling financieel gezien heeft opgeleverd, wordt weergegeven in dit hoofdstuk.
3.1
Kwantitatief
In deze paragraaf worden de cijfers weergegeven van het aantal gerealiseerde Rood voor Rood aanvragen in relatie tot het aantal aanmeldingen. Daarnaast wordt ook een overzicht gegeven van de gemeente Deventer in vergelijking met andere gemeenten in Overijssel die actief aan de slag zijn met het toepassen van het instrument. 3.1.1
Overijssel
Uit de Rood voor Rood monitoring van de provincie van februari 2008 blijkt dat er sinds de invoering van de regeling tot 1 februari 2008 546 aanvragen zijn ingediend. Inmiddels zijn 51 overeenkomsten 2
ondertekend met een totale sloopoppervlakte van 50.490 m . Sinds oktober 2007 is het aantal ondertekende overeenkomsten toegenomen van 29 naar 51. In 24 gevallen heeft de daadwerkelijke sloop al plaatsgevonden. Ter vergelijking hieronder de tabel met enkele andere gemeenten in Overijssel, het betreft een puur cijfermatige vergelijking, een kwalitatieve vergelijking is (nog) niet gemaakt: Tabel 1: Overzicht Rood voor Rood in Overijssel
Gemeente
Aantal landbouwbedrijven
Overeenkomsten ondertekend
Aanvragen in behande-
Dalfsen
602
4
8
Hardenberg
854
1
9
Enschede
234
6
5
Tubbergen
685
4
8
Deventer
371
10
45
Raalte
691
2
60-80
Hof van
771
4
2
ling
Twente Bron: Evaluatie Rood voor Rood met gesloten beurs, provincie Overijssel (Arcadis mei 2008)
Naast de al ondertekende overeenkomsten zijn er op de peildatum 174 aanvragen in behandeling met een te slopen oppervlakte van 185.527 m2. De gemeenten verwachten binnen een jaar, gerekend vanaf 1 februari 2008, nog 114 nieuwe aanvragen voor deelname aan de regeling te ontvangen 2
2
waarmee (mits ze aan de minimumeis van 850 m voldoen) minimaal 102.850 m gemoeid is. Als het grootste deel van de in de pijplijn zittende aanvragen resulteert in daadwerkelijke sloop, zal het beoogde doel uit de programmabegroting worden gehaald. Dit tempo lijkt ook mogelijk op basis van een inschatting die per gemeente is gemaakt voor het aantal vergunningen per jaar.
11
3.1.2
Gemeente Deventer
Tabel 2: Overzicht Rood voor Rood (peildatum februari 2008)
Aantal Reacties op enquête (RvR en VAB)
2
Bouwkavels
203
Aanmeldingen Gehonoreerde aanvragen
Gesloopte m
120 18 (in 10 projecten)
Aanvragen in behandeling
45
14.090 m
2
20.397 m
2
14 19
De enquête (2005) onder de bewoners van het buitengebied met de vraag of zij op termijn de situatie op hun erf zouden willen veranderen en of zij hierbij eventueel geïnteresseerd zouden zijn in de RvRregeling en VAB’s leverde in totaal 203 reacties op. De tabel maakt inzichtelijk wat het resultaat van de regeling tot nu toe is. Vanaf 2005 zijn er ca. 120 aanmeldingen ontvangen voor de Rood voor Rood regeling. In juli 2008 zijn 18 Rood voor Rood overeenkomsten door de gemeente ondertekend. Het gaat hierbij om 10 projecten waarbij in totaal 14.090 m2 wordt gesloopt en 14 woningen worden gebouwd. Op het moment van de evaluatie zijn 45 aanvragen in behandeling met een totale opper2
vlakte aan te slopen bebouwing van 20.397 m en 19 nieuw te bouwen woningen. In november 2008 zijn 26 overeenkomsten getekend.
Enkele reacties van geïnteresseerde uit het veld
De deelnemers waarderen het dat de gemeente een duidelijk aanspreekpunt heeft voor de RvR-regeling.
Vooral niet agrariërs komen goedkoop van bijgebouwen af die zij zelf niet mooi vinden en waar zij geen bestemming voor hebben.
Bij het stoppen van een landbouwbedrijf en het beschikbaar stellen van het erf als woonlocatie en of landgoed is de regeling erg intrek.
Binnen de landgoederen is de regeling gebruikt om de locaties van stoppende pachters geschikt te maken voor wonen en is de vrijkomende grond ingezet voor de schaalvergroting van andere bedrijven en of nieuwe natuur.
Minder positief zijn de ervaringen van de aanvragers van gemengde bedrijven in verwevingsgebieden. Zij kunnen alleen gebruik maken van de regeling ingeval zij geen plannen voor uitbreiding hebben.
De fiscale gevolgen voor de agrariërs zijn zodanig dat dit de mensen weerhoudt deel te nemen aan de regeling.
Bron: Gebiedsmakelaar Deventer
12
Conclusie resultaten RvR-regeling Uit de tabel van de provinciale evaluatie blijkt dat de gemeente Deventer de meeste ondertekende overeenkomsten heeft gerealiseerd en dat zij relatief nog veel aanvragen in behandeling heeft. Dit komt door:
De actieve benadering die de gemeente volgt bij het stimuleren van de RvR-regeling;
Relatief veel erven in Deventer worden bewoond door burgers. Deze worden niet belemmerd door grote fiscale gevolgen van het stoppen van een bedrijf en hebben derhalve veel voordeel bij de regeling om de vervallen opstallen te slopen en het erf op te knappen. Vandaar dat veel burgers gebruik maken van de regeling, vaak in combinatie met de stallen van ex-agrariërs.
Van de 120 aanvragen blijkt circa de helft niet verder is gegaan in het proces om tot een gehonoreerde aanvraag te komen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:
De door de aanvragers gewenste locatie voor de woning is niet goedgekeurd;
De fiscale aspecten hebben te ingrijpende gevolgen;
De kosten voor de Rood voor Rood kavel maken het project te duur;
Er zijn te weinig vierkante meters (< 850m );
Er blijkt een goede functie te worden gevonden voor de schuur (VAB).
2
Uit een analyse van de aanmeldingen (in behandeling en gehonoreerd) blijkt dat:
50% van de aanmeldingen een aanvraag betreft van een agrariër die na sloop van vol2
doende m in aanmerking komt voor een bouwkavel;
2
In 50% van de aanmeldingen een combinatie wordt gevormd met een agrariër die m te slopen heeft en dat een burger in aanmerking komt voor de bouwkavel;
In 50% van de aanmeldingen sprake is van een samenwerking van 2 of 3 partijen om aan voldoende m2 sloop te komen.
3.2
Kwalitatief: invulling aan ruimtelijke kwaliteit
Het hoofddoel van de RvR-regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en tegengaan van verstening. In hoeverre deze ruimtelijke kwaliteit ook gerealiseerd wordt is te beoordelen aan de hand van het eindresultaat. De erfinrichtingsplannen alsmede de uitgevoerde projecten geven inzicht in de behaalde ruimtelijke kwaliteit. In het kader is een beeld gegeven van het pilotproject dat in het kader van de RvR-regeling in 2005 is gestart.
13
ResultatenRuimtelijke Conclusie Pilot RvR-regeling kwaliteit(zie bijlage 4) 2
Op een Uit tweeanalyse locatiesvan is vrijkomende de gehonoreerde agrarische aanvragen bebouwing blijkt dat: gesloopt (in totaal 935 m ) en is asbest stallen Bij gecombineerde aanvragen geïnvesteerd moet worden in garage de ruimtelijke van van de verwijderd. Het betreft vier gebouwen waaronder een en een kwaliteit varkensstal. alle betrokken waardoor verhoudingsgewijs minderstorend geïnvesteerd kan wordenOp in de Deze gebouwen waren erven, geen karakteristieke elementen en eerder in het landschap. landschappelijke kwaliteit van elk erf. een derde locatie is een nieuwbouwwoning geplaatst. De ruimtelijke kwaliteit van de deelnemende Niet op elke locatie waar erven/kavels is toegenomen door:sloop en/of nieuwbouw plaatsvindt worden voldoende nieuwe
landschapselementen gerealiseerd. Indien meerdere erven betrokken zijn is minder geld Locatie A sloop per erf (investering vanvan de het ruimtelijke kwaliteit wordt gedeeld). Dehoge land-opo beschikbaar Beter tot zijn recht komen woonhuis door het slopen van een schappelijke slag inpassing schuur; van alle erven is van belang en er dient dan ook gekeken of uit het landschapsfonds aanvullende financiering o Opknappen karakteristieke schuur; mogelijk is.
Naast verbeteren de ruimtelijke vindt er in sommige gevallen ook een o hetAanplant bos,van solitaire eiken enkwaliteit beukenhaag; verbetering van het milieu of de landbouwstructuur plaats. o Aanleg boomgaard;
Er spanning kan zijn tussen het publieke en private belang; tussen de ruimtelijke kwaliteit o Plaatsing van karakteristiek weidehek en nieuwe eikenhouten afrasteringpalen; 2
en dat mooi is volgens bewoner. o wat Nieuwbouw schuurde van 120 m .
Bij de beoordeling van de aanvragen onduidelijkheid bestaat over de definiëring van Locatie B sloop landschapsontsierend en karakteristieke bebouwing. Bij uitzondering blijkt dat karakteriso Herstel van houtwal; tiekeobijgebouwen worden gesloopt. Aanleg haag;
De bouwkavel veelal niet bomen is gelegen op de locaties waar sloop heeft plaatsgevonden. o Nieuwe solitaire en fruitbomen;
Nieuwe buiten slooplocatie o bouwkavels, Nieuwbouw schuur van 45 m . ook zijn verkregen in zones waar dit minder
wenselijk is zoals de EHS.woning Locatie nieuw te bouwen
o Geen extra inspanning verricht.van kwaliteit. De inrichtingsplannen zijn uiteenlopend
2
Uit de provinciale evaluatie blijkt dat bij de concrete invulling van wat tot ruimtelijke kwaliteit kan worden gerekend en wat niet, nog een stap kan worden gemaakt.
3.3
Werkwijze
In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven op welke wijze de RvR-regeling is uitgevoerd. Vooraf aan het proces dat is gevolgd om van initiatief naar besluitvorming te komen, wordt een overzicht gegeven van de betrokken partijen, hun rol en hun ervaringen. De paragraaf sluit af met een overzicht van de tijdsinspanning die de gemeente Deventer heeft geleverd.
3.3.1
Betrokken partijen en ervaring
Bij het gehele proces zijn de volgende partijen betrokken:
De aanvrager De aanvrager is de initiatiefnemer. Gedurende het proces moeten ingrijpende keuzes worden gemaakt, zoals locatie en het type woning. Aanvragers hebben goede ervaringen opgedaan met de inzet van adviseurs die hen tijdens het proces bijstaan. Naar gelang de overeenkomst bestaat de aanvraag uit twee “partijen” de sloper(s) en de bouwer(s). Indien bij de aanvraag maar één partij betrokken is dan is dit één en dezelfde persoon.
14
De slopers Degene die vierkante meters te slopen gebouwen en stallen inbrengen. De bijkomende kosten naast de sloopkosten voor herstel erf, grondverzet etc. moeten de aanvragers zelf betalen. Dit valt tegen.
De bouwer Degene die in aanmerking komt voor de bouwkavel voor het bouwen van een nieuw woonhuis. In het begin bestond onbegrip over het feit dat de aanvrager zelf indirect meebetaalt aan de bouwkavel. Het is immers eigen grond en er was weinig kennis aanwezig over het verschil in waarden van de grond in agrarische gebruik en een woonbestemming. Zij hebben veel vragen over het moment van verkoop van het eigen huis. Ook blijkt het tegen te vallen dat na een periode van lange adem om de RvR overeenkomst te ondertekenen er nog een periode van 3/4 jaar proceduretijd nodig is om de bouwvergunning e.d. te organiseren.
De Rood voor Rood coördinator De Rood voor Rood coördinator is de aanspreekpersoon voor de initiatiefnemers. De coördinator ondersteunt de initiatiefnemer tijdens het proces en voorziet deze van de nodige informatie. Daarnaast draagt deze zorg voor de afstemming met de in te schakelen deskundigen binnen de gemeentelijke organisatie en adviseert de aanvragers over in te zetten adviseurs op het vlak van landschap, woningbouw en financiën. Ook toetst de coördinator de aanvraag en de overeenkomst op volledigheid en of deze de juiste financiële gegevens bevatten. Ter besluitvorming schrijft de coördinator bij de aanvraag een nota voor het College B&W.
Interne landschapsarchitect/stedenbouwkundige De rol van de landschapsarchitect bestaat uit het analyseren van de bestaande situatie, overleg met de aanvrager over de locatie van de bouwkavel en een adviserende rol bij het opstellen van het landschapsplan. Samen met de afgevaardigde van de welstand, wordt advies gegeven over passende architectuur op de locatie. Als laatste toetst de landschapsarchitect het landschapsplan dat door de aanvrager wordt ingediend.
De Ervenconsulent De ervenconsulent is een externe persoon van Het Oversticht en kan ten alle tijden worden geraadpleegd zowel door de aanvragende partij als de toetsende partij. De consulent is vooral betrokken bij het opstellen van erfinrichtingsplannen voor die erven waar veel wordt gesloopt om een ‘leeg’ erf te voorkomen. Uit de ervaringen van de ervenconsulent blijkt dat zij wel om advies wordt gevraagd voor toetsing of voor planvorming, maar dat niet altijd duidelijk is wat met het advies wordt gedaan. Ook het wel of niet betrokken worden is volgens hen bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit die uiteindelijk bereikt wordt.
Financieel adviseur De aanvrager kan in een vroeg stadium een financieel adviseur inschakelen om te ondersteunen gedurende het gehele proces. Naast het financiële advies over de consequenties van de RvRregeling kan de adviseur de aanvrager bijstaan in de algehele coördinatie en de taxatie. De coördinator Rood voor Rood heeft aangegeven dat voor het verloop van het proces de inzet van een adviseur een meerwaarde heeft. In 90% van de aanvragen wordt een adviseur ingeschakeld. De advieskosten maken onderdeel uit van de investering in ruimtelijke kwaliteit.
15
Landschappelijke adviesbureaus Voor het opstellen van een landschapsinrichtingsplan wordt gebruik gemaakt van een landschappelijk adviesbureau. Dit komt de kwaliteit van het plan ten goede. De RvR coördinator raadt initiatiefnemers aan een bureau te kiezen dat zowel expertise heeft op het vlak van landschap als ook architectuur van woningen. Bij voorkeur gaat het hier om geregistreerde architecten en landschapsarchitecten. De kwaliteit van de opgestelde landschapsplannen is wisselend.
De welstand Vanuit de welstand is één persoon betrokken tijdens het proces als adviseur bij de advisering over de bouwkavel en het type woning.
College van B&W Alle aanvragen worden voorzien van een nota voorgelegd aan het College van B&W. Uiteindelijk beslist zij of een aanvraag wordt ondertekend.
3.3.2
Proces
In het proces om van initiatief tot besluitvorming van de aanvraag te komen is een aantal stappen te onderscheiden: Stap 1 Start initiatief Op basis van de enquête is geïnventariseerd of inwoners van het buitengebied interesse hadden om in de toekomst iets met erf en/of opstallen te gaan doen. De gebiedsmakelaar heeft een groot deel van de respondenten bezocht. De coördinator Rood voor Rood heeft vervolgens het contact met serieus geïnteresseerde overgenomen. Naast de enquête zijn bewoners geïnformeerd door o.a. informatieavonden, krantenartikelen en de gemeentelijke website. De coördinator van de gemeente helpt de initiatiefnemer verder op weg. Stap 2: Intake op locatie Vooraf aan het bezoek op locatie van de aanvrager bekijkt de coördinator de locatie op de topografische kaart en checkt landschappelijke bijzonderheden. De coördinator voert de intake uit, de intake bestaat uit drie doelen: 1.
Uitleggen van de regeling Rood voor Rood, wat zijn de mogelijkheden?
2.
Inventariseren van de wensen van de initiatiefnemer: wat is het belang om mee te doen aan de regeling, wat is de motivatie?
3.
Kweken van vertrouwen met de initiatiefnemer.
Stap 3: Eerste interne beoordeling aanvraag De Rood voor Rood coördinator beoordeelt het idee van de initiatiefnemer, de “concept aanvraag”, gebruikmakend van het provinciale- en gemeentelijke toetsingskader. Eventueel wordt een interne specialist, een adviesbureau of een deskundige van de provincie geraadpleegd. Stap 4: Vaststellen locatie nieuw te bouwen kavel tijdens tweede bezoek door specialisten Tijdens het tweede bezoek vindt een nadere uitwerking van de aanvraag ter plekke plaats. Bij dit bezoek zijn een landschapsarchitect van de gemeente en eventueel de ervenconsulent aanwezig. Het doel van dit bezoek is het bekijken van de landschappelijke situatie, wat zijn de knelpunten en wat zijn de kansen om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren?
16
Vooraf aan het bezoek wordt ten aanzien van de advisering:
de topkaart en historische kaarten bekeken en het landschapstype bepaald; gebruik gemaakt van de hulptabellen en de waardekaart zoals deze zijn opgenomen in het gemeentelijk Ontwikkelingskader;
situatie in de directe omgeving van het erf in beeld gebracht; zoals landschappelijk, waterhuishoudkundige, bestaande bebouwing, configuratie bebouwing, erfinrichting etc.);
een planologische toets uitgevoerd.
Tijdens het bezoek wordt een situatieschets van het erf en de bestaande bebouwing gemaakt. Tevens wordt in overleg met de initiatiefnemer gekeken naar de locatie voor de nieuwe bouwkavel. Op basis van het bezoek stelt de landschapsarchitect van de gemeente een advies op. Dit advies bestaat uit de voorkeurslocatie voor de bouwkavel, de analyse van het landschap ter plekke en de wensen van de initiatiefnemer. In enkele gevallen wordt naast de voorkeurslocatie voor de bouwkavel één of meerdere alternatieven aangegeven. Indien de aanvrager het niet eens is met de voorgestelde locatie vindt een tweede gesprek plaats. Slechts in enkele gevallen wordt een specialist ingeschakeld. Indien men er nog niet uitkomt, dan wordt de aanvraag voorzien van een nota met het advies van de specialist, voorgelegd aan het College van B&W. Stap 5: Voorwerk door de initiatiefnemer In deze fase is de initiatiefnemer aanzet voor:
Opstellen landschapsplan/erfinrichtingsplan en bouwplan voor de nieuwe woning.
Uit te voeren berekeningen en taxatie.
Op basis van de uitkomsten van de eerste gesprekken en het ontvangen advies stelt de initiatiefnemer een landschapsplan en een bouwplan voor de woning op. In veel gevallen zal de initiatiefnemer hiervoor een adviesbureau inschakelen die ondersteuning verleent. Ook het financiële traject dient de aanvrager zelf te doorlopen, voor de financiële ondersteuning wordt in 90% van de gevallen een financiële adviseur ingeschakeld. Stap 6: Toetsing plan op ruimtelijke kwaliteit Toetsing vindt plaats door de betrokken landschapsarchitect van de gemeente en (eventueel) de ervenconsulent. Stap 7: Opstellen aanvraag Aan het einde van het proces dient de initiatiefnemer een plan in bij de gemeente. Dit plan moet aan minimale eisen voldoen. Stap 8: Voorleggen overeenkomst ter besluitvorming aan het bestuur Coördinator Rood voor Rood voorziet elke aanvraag / overeenkomst van een nota voor College van B&W. Uiteindelijk beslist het bestuur of de overeenkomst kan worden ondertekend. Stap 9: Ondertekenen van de overeenkomst
17
Stap 10: Start van de formele procedure Na het tekenen van de overeenkomst start de formele procedure. De onderdelen van deze formele procedure zijn in ieder geval de bestemmingsplanprocedure, bouwvergunning en sloopvergunning. In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn om nader onderzoek te doen; bijvoorbeeld flora- en faunatoets, bodemonderzoek, akoestiek, luchtkwaliteit/stank en archeologie. Deze periode vergt afhankelijk van de onderzoeken 6-12 maanden. 3.3.3
Tijdsbesteding
De Rood voor Rood coördinator is 28 uur per week bezig met de uitvoering van de regeling. Dit is nodig om de aanvragers te bezoeken, het beleid te toetsen, de juiste overleggen te plannen, de overeenkomsten na te kijken en de nota voor het college te schrijven. Gemiddeld wordt 50 uur per aanvraag gerekend. De inzet van de interne landschapsarchitect/stedenbouwkundige kost gemiddeld 8 uur per week. In totaal begroot de gemeente Deventer jaarlijks 1500 uur voor het uitvoeren van de VAB en RvR-regeling.
Conclusie werkwijze De regeling is een groot succes gelet op het aantal deelnemers en de manier waarop Deventer met initiatiefnemers in gesprek is getreden om initiatieven tot een goed einde te brengen. Deventer heeft gekozen voor een actieve houding waarbij intensief wordt gewerkt door de coördinator en enkele specialisten. Deze benadering werpt zijn vruchten af. Aanvragers weten bij wie zij moeten zijn en stellen het op prijs dat met ze wordt meegedacht. Het kunnen terugvallen op een vaste gemeentelijke coördinator wordt als prettig ervaren, het geeft vertrouwen en houvast voor de aanvragers. In de praktijk blijkt dat de inrichtingswensen van de aanvrager(s) in strijd kunnen zijn met het advies dat is opgesteld door de gemeentelijke landschapsarchitect. In overleg met de initiatiefnemer wordt gekeken naar alternatieven. De ruimtelijke kwaliteit van het landschap blijft als belangrijkste uitgangspunt voor het geheel gehandhaafd. De discussie gaat in willekeurige volgorde over:
Locatiekeuze van de nieuw te bouwen woning; veelal niet op de slooplocatie, maar ook niet altijd op het betrokken erf;
Inhoud en aard van de woning;
Oppervlakte aan bijgebouwen, zeker in relatie met hobby boeren;
Wat wel/niet gesloopt mag worden.
18
Conclusie werkwijze (2) Verder blijkt dat:
De aanvraag veelal wordt opgesteld door externe adviseurs. Veelal gaat het om een financiële adviseur die gedurende het proces de benodigde informatie verzamelt en bundelt in een totaalpakket. Het in de arm nemen van externe adviseurs door de aanvrager werkt bespoedigend op het proces. Voor het opstellen van inrichtingsplannen wordt een landschapsarchitect of de ervenconsulent ingeschakeld. Dit laatste is niet in alle gevallen aan de orde.
De architectuur van de nieuw te bouwen woning wordt vaak te laat in het proces met de aanvragers besproken. Dit is jammer gezien het feit dat de aanvrager vaak een ander beeld heeft bij de woning dan het beeld van de landschapsarchitect of de stedenbouwkundige. Na het nemen van de grote hobbel over de bouwlocatie moet er vervolgens weer een hobbel over het te bouwen object worden genomen. Dit kost tijd en levert frustratie op bij de aanvrager.
De ervenconsulent geen duidelijke rol heeft en niet bij het gehele proces betrokken wordt. Dit terwijl deze persoon een belangrijke bijdrage levert aan de kwaliteit van het erf en daarmee met de ruimtelijke kwaliteit.
Voor het interne proces binnen de gemeente blijkt dat:
De adviezen en inrichtingsplannen te laat in het proces gedeeld worden met collega’s en eindverantwoordelijken van andere afdelingen. Dat leidde soms in een te laat stadium tot discussies welke vertragend werkten.
Het blijkt dat betrokken stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en ervenconsulent niet altijd eenzelfde mening hebben over de invulling van het begrip ruimtelijke kwaliteit en het geformuleerde advies. Het is van belang om met behulp van een duidelijk kader aan de voorkant van het traject te discussiëren over welke ruimtelijke kwaliteitswinst haalbaar is. Hierdoor ontstaat er een eenduidig verhaal naar de initiatiefnemer en is er minder tijd gemoeid om een aanvraag te verzegelen in een overeenkomst.
Er zwaar geleund werd op de coördinator die bijna alleen verantwoordelijk was voor alle onderdelen van het proces. Dat bracht de coördinator af en toe in een lastige situatie, terwijl het gemeentelijk apparaat hierdoor behoorlijk kwetsbaar was. Door heldere procesafspraken kan de verantwoordelijkheid in de toekomst gedeeld worden.
Het succes van de regeling kent zijn prijs; er is veel ambtelijke capaciteit ingezet. Dit maakt de regeling relatief kostbaar.
19
3.4
Toepassing van het gemeentelijk Ontwikkelingskader
In het gemeentelijke “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer” is zowel:
het Ontwikkelingskader, waarin de algemene beleidskeuzes die de gemeente heeft gemaakt op basis van de bestaande provinciale regelgeving ten aanzien van de RvR, als ook;
het Ruimtelijk kader als uitgangspunt voor ontwikkelingen opgesteld. Hierin staat beschreven op welke wijze de aanvragen dienen te worden getoetst aan de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit.
In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de toepassing van beide kaders besproken.
3.4.1
Gemeentelijk Ontwikkelingskader
In het Ontwikkelingskader (zie kader hoofdstuk 2.3) zijn de keuzen opgenomen die de gemeente heeft gemaakt binnen de bestaande kaders van de provincie. In hoeverre deze kaders voldoen bij het beoordelen van de aanvragen staat vermeld in het concluderende kader.
3.4.2
Gemeentelijk Ruimtelijk Kader
Doel van het ruimtelijke kader is het ontwikkelen en behouden van omgevingskwaliteit waarbij het particuliere initiatief gekoppeld wordt aan het gebiedsgerichte beleid. De initiatiefnemer wordt uitgedaagd om de kwaliteit van het erf en de omgeving te versterken door bij de planvorming rekening te houden met bestaande waarden en potenties in het gebied. De gemeente Deventer speelt hierbij een adviserende rol. Het ruimtelijk kader is opgebouwd uit vier onderdelen; - ruimtelijke kaartbeelden en spelregels; - nota van uitgangspunten; - hulptabellen; - checklist met beoordelingscriteria. De ruimtelijke kaartbeelden en de nota van uitgangspunten worden door de gemeente ingezet bij de advisering van het initiatief bij de planvorming. De hulptabellen zijn een hulpmiddel bij het opstellen van de ruimtelijke spelregels. De checklist met beoordelingscriteria zouden samen met de nota van uitgangspunten ingezet moeten worden bij de toetsing en besluitvorming van een aanvraag. De ruimtelijke kaartbeelden bestaan uit: 1.
de waardenkaart (waarmee moet rekening worden gehouden?)
2.
de integraal streefbeeld overheden (waaraan moet de aanvraag voldoen?)
3.
de zoneringskaart (mag het?)
4.
beeldkwaliteitskaart ( hoe moet het eruit zien?)
20
Conclusies gemeentelijk Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Het gemeentelijk “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied” heeft bij het beoordelen van de aanvragen matig gefunctioneerd omdat dit kader vrij globaal van opzet is en enkele keuzes destijds niet zijn of konden worden gemaakt. Hierdoor is het provinciaal beleid de belangrijkste basis geweest voor de werkwijze en de toetsing.
Toepassing gemeentelijk Ontwikkelingskader Uit de analyse van de aanvragen op het toepassen van het gemeentelijk Ontwikkelingskader blijkt dat:
De regeling agrariërs – niet agrariërs zonder meer voldoet.
De mogelijkheid om aanvragen te combineren om zo aan het minimale oppervlak van 850 m2 te voldoen een gewenste invulling is van de regeling. De gemeente staat een bouwkavel van minimaal 500 m2 toe. Hierdoor is het mogelijk dat meer mensen in de (financiële) gelegenheid zijn om mee te doen aan de regeling. (zie ook de keerzijde van dit voordeel bij hoofdstuk 3.5)
2
Er geen belangstelling is geweest om bedrijfsgebouwen met minder dan 100 m te slopen. De regeling om in principe terug te bouwen op de locatie van de sloop stuit bij de aanvragers op de meeste weerstand. De aanvragers stellen vaak een plek voor die meer afstand houdt van de bestaande woning. In de praktijk is hier pragmatisch mee omgegaan door een vergelijking te maken van de huidige situatie met de ontsierende stallen en de situatie dat de woning op een andere plek dan de te slopen gebouwen op het perceel is gesitueerd. Indien verbetering van de ruimtelijke kwaliteit werd bereikt is positief geadviseerd aan het College B&W.
Nieuwbouw in LOG’s is niet aan de orde geweest. Er discussie bestaat over de bepaling omtrent overige stallen en het principe dat alle bedrijfsge2
bouwen dienen te worden gesloopt. Het lijkt erop dat de wens om zoveel mogelijk m te slopen soms haaks staat op het advies van de ervenconsulent om voor het aanzicht van het erf juist bepaalde gebouwen te behouden en of toe te voegen. Vanuit de provinciale regeling bestaat de mogelijkheid als gemeente bepaalde keuzes te maken. Op tal van vlakken zijn deze keuzes door de gemeente (nog) niet gemaakt waardoor in de praktijk discussie is ontstaan over bijvoorbeeld relatie sloop en bouwkavel en verplaatsing intensieve veehouderij. Concluderend kan worden gesteld, dat gemeente Deventer de keuzes verder moet vormgeven bij de herijking van het Ontwikkelingskader of ervoor kiezen deze op te nemen in het Landschapsontwikkelingsplan of het bestemmingsplan Buitengebied. Deze beleidskeuzes die de gemeente nog moet maken worden in het laatste hoofdstuk Algemene conclusies en leerpunten behandeld. Toepassing Ruimtelijk kader In de praktijk blijkt het lastig om elke keer dezelfde voorwaarden aan de initiatiefnemers mee te geven over wat onder ruimtelijke kwaliteit gerekend kan worden. Dit komt omdat het begrip ruimtelijke kwaliteit nog onvoldoende is gedefinieerd. Hierdoor zijn mogelijkheden onbenut gebleven om tot een sterkere impuls van de ruimtelijke kwaliteit te komen. De advisering en de toetsing voor de aanvraag wordt nu uitgevoerd door dezelfde personen, de gemeentelijke landschapsarchitect en de coördinator. Er is in het proces niet gewerkt met een ambtelijke Adviescommissie zoals in het kader is voorgeschreven. Het werken met het kaartmateriaal voor de toetsing van de ruimtelijke kwaliteit voldeed in de praktijk onvoldoende omdat de kaarten op bepaalde onderdelen onjuist waren. Het toepassen van de regeling zoals deze nu is opgesteld is maat- en mensenwerk. Dit betekent dat bij elke aanvraag opnieuw bekeken wordt op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit duurzaam verbeterd kan worden.
21
3.5
3.5.1
Financiële kant van Rood voor Rood
Doel van het Plattelandsfonds
Om een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen heeft de gemeente Deventer een Plattelandsfonds 1 ingesteld. Het fonds is bedoeld voor het verlenen van een financiële bijdrage ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente dan wel voor het verlenen van een financiële bijdrage aan agrariërs die hun agrarische activiteiten staken en geen compenserende bouwkavel kunnen of willen realiseren.
3.5.2
Exploitatiebegroting
In onderstaand overzicht is de exploitatiebegroting van de regeling weergegeven. Tabel 3: Exploitatiebegroting Plattelandsfonds (peildatum februari 2008)
Opbrengst Kavels (14)
€
2.617.000,00
Kosten
2
Verplaatsingskosten(4)
€
Sloopkosten
€
372.500,00
Opknappen cultuurhistorische gebouwen
€
325.048,00
Gecorrigeerde vervangingswaarde
€
228.748,00
Landschappelijke elementen
€
150.015,00
Advieskosten
€
103.044,00
Bouwrijp maken perceel
€
95.240,00
Waarde ondergrond
€
74.126,00
Verwijderen asbest
€
63.995,00
Leges
€
21.500,00
€
13.418,00
Technische onderzoeken Plattelandsfonds
€
1.094.873,00
685,00
Er is nagenoeg geen geld beschikbaar in het Plattelandsfonds om te besteden aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit elders dan de kavels die deel uitmaken van de regeling. Op het moment van de evaluatie zit er ca. € 700,-- in het fonds. Dit komt enerzijds omdat ongeveer de helft van het aantal aanvragen bestond uit meer dan één locatie. Hierdoor is op meerdere locaties geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Een andere reden is dat de gemeente Deventer ook kavels met een opper2
vlakte van 500 m toestaat, deze hebben door de geringe omvang een lagere waarde. Dit in tegenstelling tot het provinciale kader waar in principe wordt uitgegaan van een compensatiekavel van 1000 m2.
1
Het Plattelandsfonds is een fonds waarin de bijdrage van de aanvrager geheel of gedeeltelijk in wordt gestort ten behoeve van
een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2
Onder verplaatsingskosten wordt verstaan: een vergoeding voor de feitelijk gemaakte kosten voor verplaatsing zoals vergun-
ningen, architecten, verhuizing van inboedel en vee etc. Hierbij gelden de normen van de maximale vergoeding vanuit de VIVregeling (provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij).
22
3.5.3
Werkwijze
Voor het vaststellen van de prijs van de bouwkavel hanteert de gemeente Deventer geen vast bedrag. De waarde wordt getaxeerd in opdracht door de initiatiefnemer en deze taxatie wordt intern bij de gemeente beoordeeld door de afdeling Vastgoed. Sommige gemeenten geven de voorwaarden mee dat DLG de kavel moet taxeren, en in andere gemeenten is de kavelprijs vastgelegd op € 200,-per vierkante meter. In principe is het niet wenselijk een vaste kavelprijs te hanteren omdat de marktprijs van de kavels kan variëren. Hoe hoger de waarde van een gebied hoe hoger de bedragen per vierkante meter én hoe groter het bedrag dat over is voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit. De RvR-regeling is geen warme saneringsregeling, de overheid wil dat de ruimtelijke kwaliteit wordt ontwikkeld en daarbij kan de overheid billijken dat de initiatiefnemer iets aan de regeling overhoudt. Om deze reden is in het Rood voor Rood beleid opgenomen dat de initiatiefnemer 30 % van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen mag behouden. “Uitbetaling” van de investering in de ruimtelijke kwaliteit gebeurt op basis van offertes die de initiatiefnemer in het proces aanvraagt. Het probleem is gelegen in het feit dat de werkzaamheden pas na ca. 1 jaar zullen worden uitgevoerd en dat het offertebedrag niet meer overeenkomt met de kosten voor het uitvoeren van de werkzaamheden.
Conclusies Plattelandsfonds De initiatieven hebben tot nog toe niet of nauwelijks geleid tot een substantiële storting in het gemeentelijke Landschapsfonds. Er is dus niet geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van locaties die niet rechtstreeks samenhangen met de sloop van gebouwen of de inrichting van een erf. De keuze van gemeente Deventer om een compensatie kavel te hanteren met een minimale op2
pervlakte van 500 m leidt tot een relatief lagere storting in het Landschapsfonds. Uit de exploitatie tabel blijkt dat enkele posten een directe bijdragen leveren aan de verbetering van de landschappelijke en of ruimtelijke kwaliteit zoals aanleg van landschapselementen waaraan slechts 5 % van het totale bedrag van het fonds is besteed. Een ander substantieel deel van de opbrengst wordt besteed aan indirecte verbetering van de landschappelijke of ruimtelijke kwaliteit doordat zij een directe verbetering van het milieu zijn zoals het verplaatsen van een bedrijf en het verwijderen van asbest. Uit de tabel blijkt dat de verplaatsingskosten ongeveer de helft van de investering in ruimtelijke kwaliteit bedragen. Van de 10 gehonoreerde aanvragen zijn 4 bedrijven verplaatst omdat deze buiten de mogelijkheid vielen om gebruik te maken van de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV). De advieskosten voor een financieel adviseur en of een architect/landschapsarchitect zijn vergoed aan de aanvrager uit het Landschapsfonds. De verschillende vergoedingen die hiervoor zijn betaald zijn verschillend.
23
4 HERGEBRUIK VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING
4.1
Resultaten
Tabel 4: Overzicht hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing (peildatum juli 2008)
Aantal
Functies
Reacties op enquête (RvR en VAB)
203
- workshopruimte in een kapschuur (1),
Aanmeldingen
26
- kantoor/studio of opslagruimte in VAB (3),
Gerealiseerde aanvragen
5
- boerderijkamers/museum (1),
Aanvragen in behandeling
9
- van agrarisch naar woonbestemming (4), - zorgfuncties (3), - en takkenbosoven (1).
Uit de uitgevoerde enquêtes met de vraag of bewoners plannen hebben met hun erf en of zij eventueel geïnteresseerd zijn in de regeling Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing kwamen in totaal 26 enquêtes terug waarin de mensen hebben aangegeven geïnteresseerd te zijn in een functieverandering. De belangstelling ging evenredig uit naar recreatie, caravanstalling, woning, ponystal/manage, kamerverhuur / appartementen, stalling en opslag. Op het moment van de evaluatie zijn in totaal voor 5 aanvragen de planologische procedures, wijziging van het bestemmingsplan, afgerond. Naar verwachting zullen in het resterende deel van 2008 nog 9 aanvragen planologisch worden afgerond. Aanvragen die niet worden gehonoreerd op het gebied van het VAB beleid worden afgewezen omdat:
Er niet op de plek of binnen het bestaande gebouw wordt teruggebouwd, of dat het gebouw wordt gedraaid;
De woonfunctie wordt aangevraagd in een niet karakteristiek gebouw; Niet voldaan wordt aan substantiële vermindering van het bouwvolume bij de aanvraag van de functiewijziging en nieuwbouw;
De afdeling juridische zaken, die horecazaken behandelt, nog geen beleid heeft ontwikkeld voor het buitengebied. Voor horecafuncties ook de juridische zaken afdeling van de gemeente betrokken wordt;
Mantelzorg is moeilijk te combineren omdat dit wordt gezien als een woonfunctie. Indien de bestaande woning te klein is en er is geen karakteristiek bijgebouw aanwezig, dat kan worden omgebouwd tot een woning, dan is het toepassen van het VAB beleid niet mogelijk.
4.2
Werkwijze
Voor VAB aanvragen voor het bewonen van karakteristieke bijgebouwen is de beoordeling uitgevoerd door de ambtenaar van de afdeling Monumentenzorg. De aanvraag voor functieverandering werd vervolgens voorgelegd aan het College van B&W. Om in de toekomst voortvarender met de aanvra-
24
gen aan de slag te gaan wordt op dit moment een lijst opgesteld met karakteristieke gebouwen in het buitengebied (dit is de cultuurhistorische inventarisatie die momenteel al in uitvoering is). De toetsing van landschaps- en erfplannen die worden gemaakt bij de toepassing van de regeling VAB worden ad hoc getoetst door de landschapsarchitect van de gemeente en eventueel door de ervenconsulent.
4.3
Toetsing gemeentelijk VAB-beleid
Ruimtelijke randvoorwaarden, milieu- en verkeersaspecten, bepalen de vestigingsmogelijkheden in een vrijkomend gebouw. Dit zijn de belangrijkste criteria geweest waaraan de VAB-aanvragen zijn getoetst. In principe mag een functie alleen binnen een bestaand gebouw plaatsvinden. Gemeente Deventer heeft hierop een uitzondering gemaakt voor zorgfuncties; daar is een ruimere toepassing mogelijk omdat hier grote maatschappelijke belangen in het spel zijn, en mits er een betere ruimtelijke structuur op het erf ontstaat. In principe worden alle aanvragen goedgekeurd indien deze geen belemmerende werking hebben voor de omliggende bedrijven en geen verkeersaantrekkende werking hebben. In het provinciale beleid is aangegeven dat de gemeente zelf bepaalde keuzes moet maken. Zolang de gemeente deze keuzes niet maakt kan het provinciale beleid alleen gezien worden als een globale handleiding. Het niet hebben van kwalitatieve criteria en een duidelijk standpunt hoe om te gaan met sloop en nieuwbouw maakt de toepassing van de kaders lastig.
25
Conclusie hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing Concluderend kan worden gesteld dat het VAB beleid in gemeente Deventer zijn vruchten afwerpt. Verschillende initiatieven zijn van de grond gekomen en komen van de grond. In de praktijk blijkt dat het beleid voor hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing eenvoudig is toe te passen. Alleen afwijkende aanvragen kunnen juridische gezien lastig zijn en daarmee veel tijd vragen. Het VAB beleid is vooral effectief om de economische, sociale draagkracht van het landelijk gebied te verbeteren. Dit door het toevoegen van zorgfuncties, recreatieve functies en kleine bedrijfsfuncties. Door de eenvoud in het toepassen van de regeling is de regeling ook goed bruikbaar voor vrijkomende melkstallen. In deze ruimten zijn caravanstalling en dagbestedingsruimte voor de zorg of boerderijkamers goed in te passen. Het beleid is soepel alleen voor woonfuncties wordt expliciet aangegeven dat gebruik als woonruimte alleen kan worden toegestaan in karakteristieke gebouwen. Uit een analyse van de aanvragen en het toepassen van de gemeentelijke Ontwikkelingskader blijkt dat:
Het uitgangspunt om geen limitatieve lijst of quoteringssysteem op te leggen ten aanzien van de gewenste functies goed werkt. Knelpunten doen zich voor bij het toepassen van de functies horeca en mantelzorg.
De regeling om extra kansen te bieden voor recreatieve ontwikkelingen voldoende duidelijk is, maar dat er ten aanzien van het beleid van trekkershutten en gastenverblijven vooral de definiëring nog extra aandacht vraagt.
De keuze om de regeling zowel toepasbaar te laten zijn voor agrariërs en niet agrariërs is prima.
Doordat er (nog) geen kwaliteitscriteria worden gesteld ten aanzien van de architectuur bij sloop en nieuwbouw ontstaat eenvormigheid. Zoals de regeling nu wordt uitgevoerd is in principe alles toegestaan, mits de functieverandering planologisch geen belemmerende werking heeft. Er is dus niets vastgelegd over kwalitatieve criteria met betrekking tot de omgevingskwaliteit. Er blijkt een toegenomen behoefte om het provinciale beleid verder invulling te geven door als gemeente zelf de noodzakelijke keuzes te maken. Dit voor onderwerpen zoals kwalitatieve criteria, zonering, sloop en toekomstige nieuwbouw. Ook blijkt dat er nog geen beleid is opgesteld voor de toetsing of bestaande gebouwen wel geschikt zijn voor de gewenste functie. In sommige gevallen is het voor de ruimtelijke kwaliteit aantrekkelijker om gebruik te maken van RvR-regeling in plaats van VAB. Sloop en nieuwbouw is een grijs gebied, ook bij het VAB beleid. Als om bouwtechnische reden sloop noodzakelijk is om een gebouw te kunnen hergebruiken dan valt dit nog onder de VAB regeling. Toetsing van de nieuwbouw verdient hier aandacht! Het blijkt dat er intern niet gewerkt wordt volgens een vaste procedure voor de toetsing van de regeling VAB. Tevens blijkt dat niet elke VAB aanvraag wordt voorzien van een erfinrichtingsplan, dit is landschappelijk en ruimtelijk gezien een gemiste kans.
26
5 ALGEMENE CONCLUSIES EN LEERPUNTEN Om de landschappelijke kwaliteiten en de vitale kwaliteiten van het landelijk gebied te behouden en te versterken zijn door de provincie Overijssel de Rood voor Rood regeling, Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de Rood voor Groen regeling opgesteld. Onderstaand, op basis van de evaluatie, de belangrijkste conclusies en leerpunten om de gemeentelijke vertaling van de regelingen in het gemeentelijk “Ontwikkelingskader Wonen en Werken Buitengebied Deventer” te verbeteren.
5.1
Rood voor Rood regeling
Uit de evaluatie blijkt dat de regeling een groot succes is geweest gelet op het aantal gehonoreerde aanvragen en het aantal aanvragen dat nog in behandeling is. In juli 2008 zijn 18 Rood voor Rood 2
overeenkomsten door de gemeente ondertekend, verdeeld over 10 projecten en is er 14.090 m gesloopt.. Gemeente Deventer is in vergelijking met de andere gemeenten in Overijssel met deze aantallen koploper in het toepassen van de RvR-regeling. Ook de manier waarop Deventer met initiatiefnemers in gesprek is getreden om initiatieven tot een goed einde te brengen is door de aanvragen als positief gewaardeerd. Het gemeentelijk Ontwikkelingskader “Wonen en Werken Buitengebied Deventer is vrij globaal van opzet omdat enkele keuzes destijds niet zijn of konden worden gemaakt. Hierdoor is het toepassen van de regeling niet altijd gemakkelijk geweest en is het provinciale kader de belangrijkste basis voor de toetsing geweest. Beleidskeuzes die ten aanzien van het toepassen van de regeling nog moeten worden gemaakt zijn:
Inhoud van de woning,
Woon of bedrijfsmatige functie in de nieuwbouw,
Te slopen vierkante meters in relatie en combinatie met verschillende aanvragen,
Oppervlakte bijgebouwen,
Verantwoord uitvoeren van de sloop,
Ontmeningsregeling,
Verplaatsing intensieve veehouderij.
Hier en daar zijn mogelijkheden onbenut gebleven om tot een sterkere impuls van de ruimtelijke kwaliteit te komen. Dit komt omdat niet in alle gevallen een landschapsplan of een inrichtingsplan voor het erf is opgesteld en de kwaliteit van de plannen wisselend was. Naast een aanscherping van het toepassen van het ruimtelijke kader als onderdeel van het Gemeentelijke Ontwikkelingskader zijn er kansen om vanuit het Landschapontwikkelingsplan en de actualisering van de Welstandsnota (in voorbereiding) om een belangrijke verbeteringsslag te maken. De initiatieven hebben tot nog toe niet of nauwelijks geleid tot een storting in het gemeentelijke kwaliteitfonds, zodat er geen ruimte is voor ruimtelijke investeringen die niet rechtstreeks samenhangen met de sloop van gebouwen of de inrichting van een erf. Op dit moment liggen er nog voldoende mogelijkheden om de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit te verbeteren van alle erven die bij een aanvraag betrokken zijn. Concluderend blijkt dat aangaande dit Landschapsfonds gekeken kan worden naar:
27
Het doel van het fonds, gaat het om een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit die niet direct samenhangen met de sloop van gebouwen of de inrichting van het erf of moet primair het fonds worden ingezet om de ruimtelijke kwaliteit van het erf te verbeteren van alle betrokken erven?
De taxatiewaarde van de bouwkavel, het blijkt dat de waarde van de taxaties die door de aanvragers zelf worden uitbesteed relatief laag zijn;
De keuze voor de minimale grootte van de bouwkavel van 500 m2.
Er is veel ambtelijke capaciteit ingezet voor de uitvoering van zowel de RvR-regeling als ook de VABregeling. Per aanvraag is ca. 50 uur besteed, dit komt neer op besteding van ca. 36 uur per week wat de regeling tot een relatief dure regeling maakt.
5.2
Hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing
Concluderend blijkt dat het VAB beleid in Deventer zijn vruchten afwerpt. In totaal zijn 5 verschillende initiatieven zijn van de grond gekomen en zijn er op moment van de evaluatie (juli 2008) nog 9 aanvragen in behandeling. Daardoor wordt een aanvulling gerealiseerd op de bestaande economische basis in het landelijk gebied. Uit de praktijk blijkt dat het beleid eenvoudig is toe te passen. Alleen afwijkende aanvragen kunnen juridisch gezien lastig zijn en daarmee veel tijd vragen. Het toepassen van het gemeentelijk ontwikkelingskader “Wonen en Werken Buitengebied Deventer” biedt nog te beperkte mogelijkheden om de VAB-aanvragen goed te kunnen beoordelen. Net als bij de RvR-regeling is ook veelvuldig gebruik gemaakt van het provinciale kader. De keuzes en acties die de gemeente bij een herziening van het Ontwikkelingskader zou moeten maken:
Afbakening en de mogelijkheid om bedrijfswoningen te splitsen;
Sloop en toekomstige nieuwbouw;
Procedure, aanpassing van het bestemmingsplan buitengebied;
Opstellen van kwaliteitscriteria en zonering.
5.3
Leerpunten
Uit de onderliggende evaluatie voor de Rood voor Rood regeling en Hergebruik Vrijkomende agrarische Bebouwing blijkt dat:
In het gemeentelijke ontwikkelingskader is toentertijd uitwerking gegeven aan de provinciale kaders voor zowel de RvR regeling als de VAB-regeling. Ten opzichte van het gemeentelijke ontwikkelingskader uit februari 2006 heeft de provincie Overijssel nadere beleidsruimte geboden in de provinciale RvR regeling (december 2006) en de VAB regeling (februari 2006). De gemeente kan de beleidsruimte benutten voor het expliciet keuzes maken in deze verwerken in het eigen ontwikkelingskader en doorvertalen in het nieuwe Bestemmingsplan Buitengebied;
De kennis uit de het Landschapsontwikkelingsplan, de welstandnota en de cultuurhistorische inventarisatie gebruikt kan worden om de leemten in kennis uit het huidige gemeentelijke ontwikkelingskader op te vangen;
28
Bij het opstellen van de inrichtingsplannen de ruimtelijke kwaliteit als geheel als uitgangspunt te nemen. Dus inpassing erf, type woonhuis en vormgeving eventuele bijgebouwen;
Aanpassingen in het werkproces, betrokkenheid van een deskundig team in het begin en gedurende het hele proces, er toe kunnen leiden dat de coördinator wordt ontlast. Dit voorkomt discussie en daarmee tijd;
De informatievoorziening richting de initiatiefnemers verbeterd kan worden door het beter toegankelijk te maken van de website en het opstellen van een inspirerende brochure. In deze brochure, met aansprekende voorbeelden, is een heldere uitleg over de procedure, de stappen en de gewenste bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit opgenomen.
29
