Zuidesweg 5, Albergen Inrichtingsplan Rood voor Rood

Zuidesweg 5, Albergen

Inrichtingsplan Rood voor Rood

Opdrachtgever:

Opdrachtnemer:

Dhr. Grafen

Eelerwoude (Oost)

Zuidesweg 5

Mossendamsdwarsweg 3

7665 RZ Albergen

Postbus 53 7470 AB Goor

Project nummer: 4074

Tel.: 0547-263515

Opgesteld door

Datum

Sijtse Jan Roeters Mark Elshof

Juli 2013

Fax: 0547-263315 e-mail: [email protected] www.eelerwoude.nl

Inrichtingsplan Rood voor Rood Albergen, Zuidesweg 5

Opdrachtgever: Naam: de heer Grafen Adres: Zuidesweg 5 Postcode, plaats: Albergen Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg 3 7470 AB GOOR Postbus 53 Tel.: 0547 26 35 15 Fax: 0547 26 33 15 e-mail: [email protected] www.eelerwoude.nl Projectgegevens: Projectnummer: 4074 Datum: 25 oktober 2011 Projectleider: Janneke Paalhaar Opgesteld door Vera van Kalsbeek en Mark Elshof

Vestiging oost - Goor

Vestiging zuid - Vorstenbosch

Vestiging west - Bilthoven

Vestiging noord - Oosterwolde

www.eelerwoude.nl


Inhoud Inleiding 5

1. Inventarisatie en analyse 6 2. Uitgangspunten 13 3. Visie 15 4. Inrichtingsschets 17 5. Beplantingsplan 21 6. Financiële onderbouwing 23

Bijlagen 25 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Sloopoffertes Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde Offerte restauratie en tekening schuur Taxatie bouwkavel





www.eelerwoude.nl

De Rood voor Rood-locatie aan de Zuidesweg in Albergen.





4

www.eelerwoude.nl


Inleiding De heer Grafen is woonachtig in een twee-onder-één-kapwoning aan de Zuidesweg 5 te Albergen, gemeente Tubbergen. Op het erf, in het buitengebied, staan drie agrarische gebouwen welke in eigendom zijn van de heer Graven. De gebouwen zijn bedrijfsmatig niet meer in gebruik en hebben geen vervolgfunctie meer. Het voornemen is daarom om twee agrarische gebouwen met een totaaloppervlak van 925 m te slopen in het kader van de Rood voor Rood-

Eelerwoude heeft op verzoek van de heer Graven een inrichtingsplan opgesteld. In het inrichtingsplan staat de nieuwe situatie weergegeven, waarbij de situering van de nieuwe woning op het erf centraal staat. De kwaliteitsverbeteringen voor het landschap op en rond het erf zijn ook weergegeven.

Op basis van een veldbezoek, het (landschaps)beleid, een land-

2

regeling en ter compensatie een woningbouwkavel te realiseren. Één schuur wil de heer Graven graag laten staan en verfraaien voor

schapsanalyse en de wensen van de opdrachtgever is het inrichtingsplan opgesteld.

De grote openheid van de es staat in scherp contrast met de zwaar beplante erven.

de uitvoering van zijn hobby, namelijk het houden van paarden

.

Te slopen schuren, totaal 925m2.





5

www.eelerwoude.nl


1. Inventarisatie en analyse In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het vigerende overheidsbeleid, waaronder de Omgevingsvisie en de Rood voor Rood-regeling. Vervolgens wordt de landschapsanalyse toegelicht aan de hand van kaartjes en interpretaties. Hierbij wordt alleen specifiek aandacht besteed aan de relevante onderwerpen. Dat betekent bijvoorbeeld dat alleen bodemkaarten en hoogtekaarten toegevoegd zijn als dat het verhaal verduidelijkt, en wanneer ze relevant zijn voor de keuzes in de visie. Dit geldt ook voor de beleidsmatige en omgevingsaspecten. De analyse is zowel inventariserend (de feiten weergevend), als waarderend (een waardeoordeel gevend). Bij elke paragraaf worden de conclusies opgesomd. Deze vormen de basis voor hoofdstuk 2, de uitgangspunten.

bijzonder met betrekking tot landbouw, natuur, bos, landschap,

ontwikkelingsperspectief ‘buitengebied accent veelzijdige gebruiks-

recreatie en toerisme, water, milieu en infrastructuur, alsmede ter

ruimte (mixlandschap)’. Het hoofdaccent in dit gebied ligt daarmee

verbetering van een goed woon-, werken leefklimaat en van de

op de ontwikkeling van de landbouw met natuur, water en wonen

economische structuur. Het reconstructiegebied is ingedeeld in drie

als goede buren.

zones: landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied en extensiveringsgebied. Het perceel is gelegen in het verwevingsgebied in

Ontwikkelingen dienen samen te gaan met behoud en versterking

het kader van de Reconstructie. De hoofdlijn in het verwevingsge-

van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

bied is het ruimte bieden en handhaven van meerdere functie (wo-

Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke

nen, recreatie, economie, natuur, landschap etc.) naast elkaar en in

kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: “Datgene wat ruimte

combinatie met elkaar.

geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.” De Omgevingsvisie gaat hierbij uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een ‘lust- en leisure’ laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden.

Beleidsanalyse Omgevingsvisie Overijssel (2009) De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De beleidsambities van de provincie zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Het erf aan de Zuidesweg, nabij de kern Albergen, ligt in het ontwikke-


lingsperspectief ‘buitengebied accent productie’ en grenst aan het


Reconstructieplan Salland-Twente Op 1 april 2002 is de Reconstructiewet concentratiegebieden in werking getreden. Hoofddoel van de wet is het bevorderen van een goede ruimtelijke structuur van het concentratiegebied. In het



6

www.eelerwoude.nl


Rood voor Rood Tubbergen De gemeenteraad van Tubbergen heeft op 11 juli 2005 de beleidsregeling “Rood voor rood met gesloten beurs” vastgesteld. Het hoofddoel van de Rood voor Rood-regeling in Tubbergen is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De realisatie van dit doel vindt plaats door het slopen van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en het doorvoeren van andere ruimtelijke verbeteringen. Het principe van dit beleid is dat de sloopkosten betaald worden uit de inkomsten die gegenereerd worden door de bouw van een woning van maximaal 750 m³. Hiervoor moet minimaal 850 m² aan landschapontsierende bebouwing worden gesloopt. Het uitgangspunt is de woningbouwkavel te realiseren op de slooplocatie. Overigens heeft de gemeenteraad op 6 juni 2011 het nieuw Rood voor Rood-beleid vastgesteld. Op basis van de aanmeldingsdatum wordt echter deelgenomen op basis van het oude Rood voor Rood-beleid.





7

www.eelerwoude.nl


Bodemkaart.

Locatie aan de rand van Albergen en grenzend aan de Zuid Esch.



Hoogtekaart.



8

www.eelerwoude.nl


Landschapsanalyse Ligging

Historie

De projectlocatie is gelegen ten westen van Albergen, aan de oost-

Op beide historische kaarten (1904 en ca. 1830) is de Zuid Esch al

en noordzijde van de Zuid Esch. De locatie neemt een prominente

te zien. De historische kaart uit ca. 1830 laat een groot escomplex

plek in tussen de dorpsrand en de openheid van de es.

zien rondom Albergen, terwijl op de kaart van 1904 goed te zien is

De Zuid Esch is een historische es. De kenmerkende openheid is

dat er veel meer houtwallen zijn ontstaan op de overgangen van de

duidelijk waarneembaar in het veld waardoor boerderijen en op-

es naar de lager gelegen gebieden. Er zijn nog enkele grote escom-

gaande beplantingen in de omgeving contrasterend zijn. De erven

plexen zichtbaar (waaronder de es ten westen van de Rood voor

in de omgeving van de es zijn groot en zwaar beplant, hoofdzakelijk

Rood-locatie). Houtwallen zijn aanwezig aan de randen van de es,

gaat het hier om erven waarbij de bedrijfsvoering nog actief is en/of

en in het kleinschaligere landschap rond Albergen. Bebouwing aan

agrarische bebouwing aanwezig is.

de randen van de es is incidenteel aanwezig. De aanwezige bebou-

Historische kaart ca. 1830.

wing komt vooral geclusterd voor. Op de Rood voor Rood-locatie is

Bodem & hoogtekaart Het erf en de naastgelegen es zijn gelegen op een hoge, zwarte

nog geen bebouwing aanwezig in 1904.

enkeerdgrond. Het betreft zandgrond. Rond een groot deel van de kern Albergen zijn deze gronden te vinden. De essen zijn als eerste in gebruik genomen als landbouwgrond, omdat ze hoger (en dus droger) lagen. De hoogteverschillen met de omgeving zijn in de loop van de tijd alleen maar groter geworden, door de ophoging van de gronden door bemesting. Bebouwing stond op de meest logische plek; dichtbij de landbouwgronden, aan de flanken van de es. Dit erf is daar een voorbeeld van en de locatie is dan ook een logische Historische kaart 1904.

plek voor bebouwing.





9

www.eelerwoude.nl


Ervenstructuur in de omgeving. Erven aan de randen van de es. Zowel burgererven als erven met een bedrijfsmatige functie. Schaalverschil tussen deze erven is opvallend.





10

www.eelerwoude.nl


Erfopbouw Het erf is nog vrij jong en gericht op agrarische bedrijfsvoering. De bestaande woning is niet gebiedskarakteristiek. Voor de schuren geldt hetzelfde; deze zijn niet karakteristiek en puur geplaatst voor het zo productief mogelijk maken van het agrarische bedrijf. De structuur en opbouw van het erf is rechtlijnig en functioneel.

Opvallend op het erf is de beplanting rond de schuren. Dit bosje camoufleert de schuren, waardoor ze niet opvallen in het landschap. Het bosje bestaat uit opgeschoten bosplantsoen en heeft geen fraaie structuur. Aan de zuidzijde van het erf ligt een houtwal met overwegend uitheemse beplanting (o.a. coniferen).

Het erf en de erfbeplanting gezien vanaf de Zuidesweg.

Het erf en de erfbeplanting gezien vanaf de Zuidesweg, richting Ootmarsumseweg.

Tevens liggen er nog enkele kleine erven met een woonkarakter. Deze liggen eveneens aan de randen van de es. Bij deze klei-

Erven in de omgeving

nere erven is ook veel erfbeplanting aanwezig, met een diversere

De opvallendste erven aan de rand van de es hebben een agrari-

opbouw (solitairen, houtwal, hagen). Sommige erven liggen ver-

sche functie. Grote erven met grote schuren en zware erfbeplan-

spreid, enkele dichter bij elkaar, maar allen hebben duidelijk een

ting (stevige houtwallen, grote volumes, opgaande beplanting)

zelfstandige erfstructuur.

zijn opvallend aanwezig rond de es. De agrarische bebouwing is duidelijk aanwezig in het landschap.

Agrarisch erf aan de rand van de es met zware erfbeplanting.





11

www.eelerwoude.nl

•


Landschapsbeleid

Nationaal Landschap Noordoost Twente

De volgende knelpunten komen naar voren:

De locatie ligt in het Nationaal Landschap Noordoost Twente. Dit

• Het schaalcontrast tussen es en flank verdwijnt, en daarmee de

gebied kenmerkt zich door een glooiend landschap dat zeer gevarieerd is door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een

cultuurhistorische zonering van es - flank - laagte. • Er vindt een afname plaats van de fijnmazige toegankelijkheid en karakteristieke beplanting verdwijnt.

kleinschalig en groen karakter. Ambities: De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn:

• De karakteristieke open ruimtes van de es behouden en versterken

• Samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;

en de kleinschaligheid en afwisseling van de flanken herontwikkelen.

• De grote mate van kleinschaligheid;

• De toegankelijkheid van het landschap vergroten door het (her)

• Het groene karakter.

ontwikkelen van een fijnmazig netwerk. Nieuwe locaties voor wonen en werken op de flanken.

In het ‘Werkschrift Ruimtelijke kwaliteit Overijssel’ wordt het volgende gezegd over de essentie van het essenlandschap: De es vormt de

drager van het landschap door de grote openheid en de ruimtelijke impact. De flanken van de es kenmerken zich door de rijke, verdichte randen. Deze zijn kleinschalig en gevarieerd. Bewoning vindt plaats op de overgangen van hoog/laag en van droog/nat.





12

www.eelerwoude.nl


2. Uitgangspunten Voor het opstellen van de visie en een inrichtingsschets zijn de vol-

Uitgangspunten erf

gende uitgangspunten gebruikt:

- Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door bewuste inpassing van de nieuwe bebouwing, door gevelverfraaiing van de bestaande

Uitgangspunten opdrachtgever

schuur en het toepassen van gebiedseigen erfbeplanting;

- Slopen van 925 m landschapontsierende bebouwing; 2

- Aansluiten bij de inrichting van erven in de omgeving. De func-

- Inpassen van een nieuwe woning (750 m3); - Behouden en verfraaien van een schuur t.b.v. uitvoering hobby; - Behouden bestaande woning.

tieverandering (bedrijfsfunctie > woonfunctie) brengt een andere erfindeling en erfgrootte met zich mee; - Verwijderen van uitheemse beplanting op het erf. De siertuin is in

Uitgangspunten gemeente

de toekomst zelf door de bewoners in te richten;

- Slopen lanschapontsierende bebouwing;

- Het behouden van een aantal fraaie streekeigen bomen en strui-

- Landschappelijke inpassing van het erf;

ken in de houtwal, en het aanvullen van beplanting ter versterking

- Behoud en versterken van de landschappelijke karakteristieken.

van de houtwal.

Links de te slopen schuur, rechts de te behouden (en te verfraaien) schuur.

Uitgangspunten landschap - Aansluiten bij de karakteristieken van het essenlandschap. De grote openheid van de es benadrukken door aan de randen meer beplanting (houtwallen, erfbeplanting) toe te voegen; - De aanwezige landschappelijke beplantingen gebruiken als inspiratiebron.

De beplanting aan de noordzijde van het erf dient verfraaid te worden.





13

www.eelerwoude.nl


Schets visie. Sterke groene omkadering en verankering in het landschap. Zichtlijnen naar de es, gedeeltelijk gefilterd door losse beplanting.





14

www.eelerwoude.nl


3. Visie De uitgangspunten die voortkomen uit wensen, eisen, analyse en

van het erf vragen om verandering. Verkleining van het erf door

beleid vormen een belangrijk kader voor de vormgeving en komen

het creëren van twee kleine burgererven past veel beter in het

terug in de visie.

landschap. De compactheid van de erven blijft behouden en ze liggen als een gezamenlijk groen eiland in de ruimte. De schuur die

Het erf ligt op de flanken van de es. Het landschap is hier van ori-

behouden blijft zorgt voor een versterking van het geheel, mits er

gine kleinschaliger, door de aanwezigheid van veel houtwallen op

gevelverfraaiing plaatsvindt.

perceelsgrenzen, veel erfbeplanting en lanen. Deze elementen zijn langs de es gedeeltelijk verdwenen. Bij de nieuwe inrichting van

Samengevat richt de visie zich op de volgende kernpunten:

het erf zal deze vroegere structuur versterkt worden.

- Versterken van de overgang es - flank, door toepassen van zware

De duidelijke verbinding die de erven met de es hebben wordt nog

erfbeplanting;

eens versterkt door de zichtrelatie van de woningen met de es.

- Zichtrelatie met de open es behouden;

Het is duidelijk dat het erf een zichtbare functieverandering zal

- Aanpassen van de erfgrootte naar aanleiding van de functieveran-

ondergaan; de huidige functie is al wonen, maar de agrarische be-

dering;

bouwing is nog steeds aanwezig. De sloop van de schuren creëert

- Creëren van twee kleine erven die op elkaar aansluiten. Hiermee

veel ruimte op het erf, aangezien er maar één woning voor wordt

wordt aangesloten op de kleinschaligheid van burgererven in de

teruggebouwd. De zichtbare functieverandering, en de grootte

omgeving.





15

www.eelerwoude.nl


Berkenopslag dunnen en dood hout verwijderen t.b.v. herstel zichtrelatie met de es

Tuin

Grens projectgebied

Gemengde haag Erf Tuin

Nieuwe fruitgaard

Nieuwe toerit door fruitgaard

Bestaande bomen

Voorstel aanplanten enkele bomen Gras en border

De inrichtingsschets met de toekomstige situatie en de eigendomsgrens (in rode stippellijn)





16

www.eelerwoude.nl


4. Inrichtingsschets

blijft en zicht op de es mogelijk wordt. De nieuwe woning wordt

De kernpunten geformuleerd in de visie komen terug in de inrich-

prominent op het erf gesitueerd. De woning wordt gedeeltelijk op

tingsschets:

de slooplocatie teruggebouwd en deels op de plaats van het bosje.

- Versterken van de overgang es - flank;

Op deze manier valt de woning meer op dan de schuur en wordt de

- Zichtrelatie met de open es behouden;

samenhang tussen hoofd- en bijgebouw duidelijk. De fruitgaard ver-

- Aanpassen van de erfgrootte n.a.v. de functieverandering;

sterkt het erfkarakter. Een houtwal zorgt voor een passende schei-

- Creëren van twee samenhangende kleine erven die als één groen

ding tussen het nieuwe en bestaande erf. Voor het bestaande erf

eiland in de ruimte liggen.

zijn een aantal inrichtingsvoosrtellen ingetekend.

Hoofddoel van de nieuwe inrichting is het versterken van de landschappelijke structuur en het beter vormgeven van de overgang van de es naar de flanken.

Inpassing binnen de bestaande erfstructuur Twee bestaande, landschapontsierende schuren maken plaats voor Referentiebeeld: Transparante bomenrij.

een nieuwe, karakteristieke woning. De agrarische bebouwing en de agrarische functie verdwijnen. De hoofdfunctie van het erf wordt

Inpassing in het landschap

wonen. De grootte van het erf is hierop aangepast. Door de klein-

De inrichting van het nieuwe erf versterkt de overgang van de open

schalige bebouwing krijgt het erf een privékarakter. Door middel van

es naar de kleinschalige flank. Door het terugbrengen van zware

erfbeplanting wordt een scheiding aangebracht tussen de nieuwe

erfbeplanting in diverse vormen (solitairen, boomgroepen en hout-

woning met de bestaande schuur en de bestaande twee-onder-een-

wallen) wordt de kleinschaligheid versterkt. De openheid van de es

kapwoning. Op deze manier wordt het woonkarakter versterkt. De

wordt hierdoor beter benadrukt. De verbinding van het erf met de

aansluiting met andere burgererven in de omgeving wordt versterkt.

es wordt versterkt door zichtrelaties en de richting van beplanting. Het bosje wordt aan de noord- en westzijde gedund, zodat er enkele mooie bomen en een goede her en der onderbegroeiinbg over-




Referentiebeeld: Zichtrelatie woning - es.


17

www.eelerwoude.nl


Referentiebeeld: Karakteristieke woning met inheemse transparante beplanting zodat zicht op de boerderij (en van de boerderij naar de openheid) mogelijk is.





18

www.eelerwoude.nl


Beplanting Het nieuwe woonerf wordt ingepast in het landschap. De beplanting versterkt de flanken van de es en sluit aan op andere beplante erven in de omgeving. De houtwallen op het erf worden versterkt. Soorten die voor kunnen komen in de beplanting zijn o.a. beuk, appel, hulst, lijsterbes, peer, ruwe berk, vuilboom, winterlinde en zomer- en wintereik. Deze houtwal sluit in het oosten aan op de houtwal tussen beide erven, met enkele doorkijken vanuit de woning richting de dorpsrand. De houtwallen bestaan voor een deel uit boomvormers, zodat het opgaande karakter van de erfbeplanting

Referentiebeeld: Gevelverfraaiing van bestaande schuur.

Referentiebeeld: Scheiding erf d.m.v. een haag. Uitzicht blijft behouden.

Referentiebeeld: Karakteristieke woning.

Referentiebeeld: Struweel / houtwal

wordt benadrukt. De erfbeplanting krijgt zo een zwaardere uitstraling. De nieuwe haag van diverse soorten creërt een heldere scheiding tussen tussen beide erven.





19

www.eelerwoude.nl


1

3 2

2

Beplantingsplan.





20

www.eelerwoude.nl


5. Beplantingsplan

De inrichtingsschets is verder uitgewerkt in een beplantingsplan. In

De bestaande beplanting wordt voor een deel behouden. Aan de

het beplantingsplan zijn de maatvoering, sortiment en aantallen van

noord- en westzijde van het perceel wordt de dichte houtsingel uit-

de nieuwe beplanting opgenomen. In nevenstaande kaart zijn een

gedund. het berkenopslag en dood hout wordt verwijderd, zodat

aantal elementen genummerd / aangeduid die hieronder worden

weer een zichtrelatie ontstaat.

1. Bestaande beplanting

toegelicht. Op de volgende pagina zijn de specificaties opgenomen

2. Fruitgaard

in een tabel.

Aan de zuidwestkant van het nieuwe erf wordt een aantal hoogstamfruitbomen geplant. Door de toerit hier doorheen te leiden ontstaat een fraaie entree.

Overige ingrepen Voor het naastgelegen erf worden enkele voorstellen gedaan voor een passende inrichting.

Zo kunnen er enkele fruitbomen worden aangeplant ter bevordering van de onderlingen aansluiting van de erven. Eventueel kan hiermee de esdoorn die nu dichtbij het huis staat worden vervangen.

Aan de zuidkant van de tuin kunnen drie eiken worden aangeplant. Voor de tuininrichting verdienen inheemse heesters of varieteiten hiervan de voorkeur. Door voor een divers assortiment te kiezen wordt de waarde voor ecologie vergroot.

3. Haag De haag scheid beide erven van elkaar. De haag is opgebouwd uit meerdere inheemse plantsoorten en is drie meter breed en circa 40 meter lang.





21

www.eelerwoude.nl

Inrichtingsplan Rood voor Rood Albergen, Zuidesweg 5 Nummer

Inrichtingsmaatregelen

Opp.

Eenheid

Eenheids Totaal prijs ex Totaal prijs ex prijs btw 21% btw 6% aanname van eenheidsprijs

1. Bos 2. Fruitgaard 3. Hagen

700 m2 150 m1

Verwijderen bos en struweel (tot ca. 50 stuks per 100 m2) Snoeien randbeplanting en verwijderen dood hout Leveren hoogstamfruitbomen Planten bomen inclusief plantgatverbetering 2m omtrek en 1m diep Leveren plantsoen (gevarieerde sortiment) (3 per m2, maat 100 - 125 cm) Aanbrengen plantsoen

Onvolledigheidstoeslag Uitvoeringskosten Algemene kosten Winst & risico





7 stuks 7 stuks 150 m2 150 m2

€ €

1,45 1,90

€ €

30,00 60,00

€ 12,00 € 12,00 Subtotaal

Bedragen zijn afgerond op Bedragen zijn afgerond tientallen op tientallen

€ € €

1.020 290 420

€

210

€

1.800

€ €

1.800 3.530

€

2.010

5 4 4 5 Subtotaal toeslagen

€ € € € €

180 140 140 180 640

€ € € € €

100 80 80 100 360

subtotaal ex btw subtotaal incl btw Eindtotaal incl btw

€ €

4.170 5.050

€ € €

2.370 2.510 7.560

22

www.eelerwoude.nl


6. Financiële onderbouwing Inleiding

30% gecorrigeerde vervangingswaarde

Investeringen ruimtelijke kwaliteit

In dit hoofdstuk staat de financiële onderbouwing van de voorge-

De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te be-

Het bedrag voor de investeringen in ruimtelijke kwaliteit mag

nomen ontwikkeling centraal. Het uitgangspunt daarbij is dat de

steden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij

aan verschillende onderdelen worden besteed. Allereerst aan

kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te

wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde

de inrichting van het erf met de bestaande woning en de

realiseren bouwkavel. Deze waarde wordt ingezet voor een vergoe-

van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van

nieuwe bouwkavel. Deze kosten voor de landschappelijke in-

ding van de sloopkosten, een deel van de waarde van de te slopen

de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxa-

richting bedragen € 7.560 ,-. Tevens zal worden geïnvesteerd

bebouwing en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in

tie van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet uitgevoerd wor-

in de ruimtelijke kwaliteit van de te behouden schuur (zie de

het plangebied.

den conform de berekeningswijze die door de DLG is beschreven in

schets in bijlage 3). De totale kosten van deze werkzaamheden

“Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de

bedragen € 22.487,- (zie de offertes in bijlagen 3). Daarnaast

Rood voor Rood regeling provincie Overijssel”.

zijn er kosten gemaakt ten behoeve van het advies door Eeler-

Sloopkosten In de gemeentelijke Rood voor Rood-regeling wordt een standaard-

woude, het uitvoeren van de taxaties en kosten voor het advies

waarde voor de sloopkosten van € 25,- per vierkante meter bebou-

In bijlage 2 is een taxatie toegevoegd van de gecorrigeerde vervan-

van het Oversticht voor een totaal bedrag van € 16.660,- (resp.

wing gehanteerd. Dit bedrag mag de initiatiefnemer gebruiken om

gingswaarde van de te slopen gebouwen aan de Zuidesweg 5 te Al-

€ 13.827,- € 2.000,- en € 833,-). Daarbij opgeteld komen de

de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. In dit

bergen. Deze bedraagt € 72.646,-. Dertig procent hiervan, € 21.794

kosten voor de technische onderzoeken, het bestemmings-

geval liggen de sloopkosten hoger gezien onder andere de inrich-

-, hoeft de initiatiefnemer niet te investeren.

plan en de leges voor een bestemmingsplanherziening van

ting en aanwezigheid van asbest. Uitgaande van de door Maathuis-

€ 16.790,- (resp. € 8.330,-, € 3.570,- en € 4.890,-. In de tabel

Braakhuis uitgebrachte offerte (is goedkoopste, zie bijlage 1) en de

hierna zijn de totale kosten ten behoeve van de investeringen

reeds uitgevoerde sloop van de mestkelder (zie bijlage 5) zijn de

in ruimtelijke kwaliteit weergegeven. De genoemde bedragen

totale sloopkosten van de bebouwing € 56.012,80.

zijn inclusief BTW.





23

www.eelerwoude.nl


Inrichtingskosten

€ 7.560 ,-

Werkzaamheden aan bebouwing

€ 22.487,-

Advieskosten, onderzoeken, bestemmingsplan, enz.

€ 33.450,-

Totaal

€ 63.497 ,-

Conclusie +

Waarde bouwbestemming

De financiële drager van de Rood voor Rood-regeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. Deze nieuwe kavel is daartoe getaxeerd. Uit het taxatierapport (zie bijlage 4) blijkt dat de kavelwaarde van 1000 m² uitkomt op een bedrag van € 150.000,- (bouwrijp). De kosten voor het bouwrijp maken zijn € 20.000,- en de huidige waarde van de ondergrond is getaxeerd op € 15.000,-. Getaxeerde waarde bouwkavel

€ 150.000,-

Waarde ondergrond bouwkavel

€15.000 ,-

Bouwrijp maken kavel

€ 20.000,-

Het bedrag dat minimaal geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit bij de Rood voor Rood-regeling, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Waarde bouwbestemming bouwkavel Sloopkosten 30% gecorrigeerde vervangingswaarde Investering in ruimtelijke kwaliteit

€ 115.000,€ 56.012,€ 21.794,- € 37.194,-

In dit geval wordt € 63.497,- geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. De toegevoegde waarde van de nieuwe kavel is € 37.194,-. Het totaalbedrag aan daadwerkelijke investeringen in de ruimtelijke kwaliteit is daarmee € 26.303,- hoger dan de opbrengsten van de bouwbestemming.

Waarde bouwbestemming bouwkavel

€ 115.000 ,-

De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee € 115.000,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen.





24

www.eelerwoude.nl


Bijlagen 1. Sloopoffertes 2. Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde 3. Offertes restauratie en tekening schuur 4. Taxatie bouwkavel 5. Rekening sloop mestkelder





25

www.eelerwoude.nl

Bijlage 1:


Sloopoffertes




26

www.eelerwoude.nl





27

www.eelerwoude.nl





28

www.eelerwoude.nl

Bijlage 2:

Taxatie gecorrigeerde vevangingswaarde





29

www.eelerwoude.nl





30

www.eelerwoude.nl





31

www.eelerwoude.nl





32

www.eelerwoude.nl





33

www.eelerwoude.nl

Bijlage 3:


Offertes restauratie en tekening schuur




34

www.eelerwoude.nl





35

www.eelerwoude.nl





36

www.eelerwoude.nl





37

www.eelerwoude.nl

Betreft offerte voor verwijdering asbestplaten op basis van bezichtiging ter plekke betreffende werkzaamheden kunnen wij u aanbieden voor

€

2.100,00 (excl. BTW)

Op voorwaarde dat: Schuur bezemschoon is opgeleverd voor aanvang werkzaamheden Nutsvoozieningen voor aanvang zijn afgesloten Geen afvoer van eventuele verontreinigde materialen hoeft plaats te vinden Als blijkt uit het inventarisatierapport dat er meer asbest aanwezig is kan dit als meerwerk worden verrekend Voor aanvang dient een kopie van het gehele inventarisatierapport met destructief onderzoek en een geldige sloopvergunning in ons bezit te zijn ln deze offerte zijn alleen de asbesthoudende golfplaten op het dak meegerekend Uitvoering van sanering en afvoeren van 225-250 m2 asbesthoudende golfplaten van het dak BTW 19 %

399,00

Totaal (incl. BTW)

€

2.499,00 (incl. BTW)

Let op; Prijs is vast voor uitvoering in 2011 Op al onze offertes is de U.A.V.1989 van toepassing

Wij vertrouwen erop u hiermee van dienst te zijn en zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, Aannemersbedrijf Scholte op Reimer B.V. R.G.H. Kokhuis





38

www.eelerwoude.nl

Bijlage 4: Taxatie bouwkavel





39

www.eelerwoude.nl





40

www.eelerwoude.nl





41

www.eelerwoude.nl





42

www.eelerwoude.nl

Zuidesweg 5, Albergen Inrichtingsplan Rood voor Rood

Recommend Documents