Beleidsnotitie Regeling Rood voor Rood gemeente Ommen Geactualiseerde versie, september 2011 De wijzigingen die in 2011 zijn doorgevoerd zijn grijs geaccentueerd. 1. Inleiding De laatste jaren neemt het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen sterk toe. Een deel hiervan krijgt een passende nieuwe bestemming, maar voor een ander deel leidt dit tot leegstand, verval en verpaupering. Eén van de manieren om dit te voorkomen is de Rood voor Rood-regeling. Het principe van deze regeling is dat in ruil voor afbraak van landschapsontsierende gebouwen en voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit, op planologisch verantwoorde locaties één of meer bouwkavels voor woningen toegekend worden. De provincie Overijssel heeft in 2005 voor de toepassing van Rood voor Rood binnen de provincie een uitvoeringskader “Rood voor Rood met gesloten beurs (RvR mgb)” vastgesteld. Op basis hiervan hebben de Overijsselse gemeenten een concrete regeling vastgesteld. De gemeenteraad van Ommen heeft de Regeling Rood voor Rood gemeente Ommen in juni 2007 vastgesteld. Sinds juni 2007 hebben zich enkele relevante ontwikkelingen voorgedaan. De provincie heeft in 2008 het uitvoeringskader op enkele punten gewijzigd. Sinds de vaststelling van de omgevingsvisie in juli 2009 hanteert de provincie niet meer een zelfstandig uitvoeringskader Rood voor Rood, maar maakt dit nu onderdeel uit van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Gemeente Ommen heeft ondertussen het bestemmingsplan Buitengebied en het Landschapsontwikkelingsplan vastgesteld. Ook is er in de uitvoeringspraktijk ervaring met de regeling opgedaan. Dit alles is aanleiding om de regeling op enkele punten te wijzigen. In de verschillende paragrafen worden eerst de hoofdlijnen van het oorspronkelijke provinciaal uitvoeringskader beschreven. Vervolgens wordt beschreven welke nadere invulling hieraan is gegeven door de gemeente Ommen. De in deze notitie beschreven beleidslijn wordt gebruikt als toetsingskader voor aanvragen. Deze beleidsnotitie wordt samenhang gebruikt met het Welstandsplan, het Landschapsontwikkelingsplan en het bestemmingsplan Buitengebied. Het Welstandsplan gaat uit van een gebiedsgerichte benadering en bevat criteria waaraan de bouwplannen in de verschillende deelgebieden zullen worden getoetst. Het bestemmingsplan Buitengebied bevat de belangenafweging, de gebiedsvisie en de ruimtelijke zonering voor het buitengebied.
1
2. Inhoudelijk kader Het hoofddoel van de regeling Rood voor rood met gesloten beurs is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De toevoeging “met gesloten beurs” maakt duidelijk dat de deelnemer de sloop van de bedrijfsbebouwing en de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit zelf dient te financieren uit de waarde van een compensatiekavel (geen bijdrage van gemeente of provincie). 2.1 Relatie sloop en bouwkavel Uitvoeringskader Ter compensatie van de sloop van minimaal 850m2 landschapontsierende bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden een bouwkavel voor een woning worden toegekend. Uit de getaxeerde waarde van de bouwkavel dient de deelnemer de sloopkosten te bekostigen. De deelnemer mag van de waarde van de bouwkavel een deel zelf behouden. Dit deel is gelijk aan 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsbebouwing. Het bedrag dat overblijft nadat de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn afgetrokken van de getaxeerde waarde van de bouwkavel, dient te worden geïnvesteerd in verbeteringen in de ruimtelijke kwaliteit. Als er een veelvoud van 850m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel worden verkregen. Indien een deelnemer beschikt over meer dan 850m2, dan kan deze extra oppervlakte niet betrokken worden bij een andere aanvraag. Het is mogelijk om bij een aanvraag meerdere locaties in de provincie Overijssel te betrekken, indien een deelnemer niet voldoende te slopen oppervlakte heeft. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is een standaard berekeningsmethode vastgesteld. De berekeningsmethode voor de gecorrigeerde vervangingswaarde is afkomstig van de Dienst Landelijk Gebied. De sloopkosten worden bepaald aan de hand van offertes, opgesteld door deskundige bedrijven. De inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3 . Deze inhoudsbeperking geldt niet indien de woning binnen de begrenzing van een stads- en dorpsgebied wordt gebouwd. Het maximum oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 150 m2. Bij de omvang van de compensatiekavel wordt in principe uitgegaan van 1000m2. Nadere invulling De gemeente Ommen is zich er van bewust dat deelname aan de Rood voor rood regeling aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen. Dit kan voor potentiële deelnemers de doorslag geven bij de afweging om wel of niet mee te doen. Mede om deze reden worden de kosten die gemaakt moeten worden voor deelname aan de Rood voor rood-regeling, beschouwd als investering die nodig is om ruimtelijke kwaliteitswinst te halen. Advieskosten en kosten voor intermediairen, voorzover deze betrekking hebben op de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, kunnen daarom uit de meerwaarde voor ruimtelijke kwaliteit worden bekostigd. Het kan 2
hierbij bijvoorbeeld gaan om adviezen van landschapsadviseurs en/of fiscalisten, voor zover zij betrekking hebben op deelname aan de rood voor rood regeling. Ook kosten die de deelnemer moet betalen aan bestemmingsplanprocedures in het kader van deze regeling (leges en ruimtelijke onderbouwingen), kunnen hieronder worden gebracht. Wanneer er door de aanwezigheid van asbest de sloopkosten niet gedekt kunnen worden uit de vaste normbedragen voor sloopkosten, kunnen de kosten voor asbestsanering in mindering worden gebracht op het bedrag dat moet worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. De financiële haalbaarheid van deelname is mede afhankelijk van fiscale aspecten. De fiscus bepaalt de fiscale heffingsgrondslag door het verschil in waarde te berekenen tussen de bouwkavel en de boekwaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen. Hierop wordt de verplichte bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in mindering gebracht. De rol van de gemeente is hierbij beperkt tot de vraag welke kosten beschouwd worden als bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Ook zal de gemeente beoordelen of het gaat om reële ramingen. Uitgangspunt is dat de volgende kosten als bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit worden beschouwd: landschappelijke inpassing van de bestaande woning en van de compensatiekavel; herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; investeringen in natuur- en landschapselementen; investeringen in toegankelijkheidsvoorzieningen op particulier terrein. Verbetering van en onderhoud aan de bestaande woning en investeringen in de woning (waaronder investeringen in de architectonische kwaliteit) op de compensatiekavel worden niet onder verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gerekend. In het landelijk gebied komen diverse situaties voor waar landschapsontsierende bedrijfsgebouwen een negatief effect hebben op de ruimtelijk kwaliteit, terwijl de eigenaar niet kan voldoen aan de minimumeis van 850 m2 af te breken gebouwen. Om deze reden is het mogelijk dat eigenaren die niet aan dit criterium voldoen een gezamenlijke aanvraag indienen. Voorwaarde daarbij is dat de betrokken slooplocaties allemaal voldoen aan de eisen van de regeling. Dit houdt onder andere in dat door toepassing van de regeling alle bedrijfsgebouwen op de betrokken locaties zullen verdwijnen. In principe zal de compensatiekavel worden toegekend bij de locatie waar het grootste oppervlak wordt gesloopt. Eventueel kan de compensatiekavel ook bij een andere betrokken slooplocatie worden toegekend, indien de ruimtelijke kwaliteit als gevolg hiervan toeneemt. Samenvoeging van 2 of 3 bouwkavels ten behoeve van het realiseren een grotere woning is in principe mogelijk. Grotere woningen kunnen gerealiseerd worden als uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat hierdoor de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. 2.2 Situering bouwkavel en gebiedsdifferentiatie uitvoeringskader Uit de gemeentelijke uitwerking moet blijken in welke delen van het buitengebied compensatie ter plekke (een bouwkavel op de locatie waar wordt gesloopt) mogelijk is en waar niet. Compensatie elders moet in ieder geval aansluiten bij bestaande bebouwing (zoals kernen, linten en buurtschappen). 3
Het uitvoeringskader stelt een aantal voorwaarden aan compensatie ter plekke. Toekenning van een bouwkavel voor een woning ter plekke is slechts mogelijk, indien geen bijzondere waarden aanwezig zijn of er geen aantasting plaatsvindt van bijzondere waarden die in het gebied of op het perceel aanwezig zijn. Het gaat om landschappelijke waarden, natuurwaarden, en cultuurhistorische waarden. De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie of geluidshinder. Er wordt expliciet rekening gehouden met andere (wettelijke) kaders. Het kan daarbij gaan om: Reconstructiewet, waterbeheer 21e eeuw, beleidslijn Ruimte voor de rivier, de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet Nadere invulling Uitgangspunt van de gemeentelijke regeling is het terugbouwen van de woning op de slooplocatie. De slooplocatie is hierbij in principe het bouwblok zoals aangegeven in het betreffende bestemmingsplan, inclusief de daarbij aangegeven vrijstellingsmogelijkheden. Hiervan kan worden afgeweken indien dit uit landschappelijke overwegingen wenselijk is. De ligging van het nieuwe erf dient ook in dit geval aansluitend te zijn bij de bestaande locatie. Indien compensatie ter plekke niet mogelijk is, kan in principe op een locatie elders een compensatiekavel worden toegekend. Indien een compensatiekavel wel mogelijk is, maar de deelnemer heeft de voorkeur voor een compensatiekavel elders, dan dient in een ruimtelijke onderbouwing aangetoond te worden dat daarmee de ruimtelijke kwaliteit toeneemt. Nogmaals wordt benadrukt dat bij compensatie elders wordt aangesloten bij bestaande bebouwing (zoals kernen, lintbebouwing en buurtschappen). Ten aanzien van de situering van de bouwkavel wordt de volgende gebiedsdifferentiatie gehanteerd: Nee, tenzij….. In de volgende gebieden is compensatie op de slooplocatie zelf in principe niet wenselijk, tenzij in een ruimtelijke onderbouwing wordt onderbouwd dat in de specifieke situatie geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het betreffende gebied: 1: Landbouwontwikkelingsgebieden De begrenzing van deze zonering is overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied. In deze zone is het beleid gericht op het bieden van ruimte voor de intensieve veehouderij. Met het oog hierop is het mogelijk maken van bouwlocaties in het algemeen niet gewenst, aangezien dit de ontwikkeling van de intensieve veehouderij kan beperken. Gedacht moet worden aan beperking van de uitbreidingsmogelijkheden van bestaande bedrijven en van inplaatsingsmogelijkheden voor bedrijven die van elders komen. Een uitzondering voor een nieuwe bouwkavel kan alleen worden gemaakt wanneer goed onderbouwd
4
wordt dat op een specifieke plek in het landbouwontwikkelingsgebied geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het landbouwontwikkelingsgebied. Dit kan het geval zijn indien bijvoorbeeld andere woongebouwen de ontwikkeling van intensieve veehouderijbedrijven op die specifieke locatie beperken. Als in Landbouwontwikkelingsgebieden ook de bedrijfswoning – naast de bedrijfsgebouwen – gesloopt wordt, dan mag er elders een extra bouwkavel komen (in ruil voor te saneren (bedrijfs)woning één extra bouwkavel voor een woning boven de toe te kennen bouwkavel vanuit de Rood voor Rood-regeling). 2: Zone rivieroevers met natuurwaarden Deze zone is afkomstig uit het bestemmingsplan Buitengebied. In deze zone moet ruimte gereserveerd blijven voor de opvang van hoog water van Vecht en Regge. Woningbouw is niet gewenst. Uitzonderingen zijn slechts mogelijk indien dit vanuit waterhuishoudkundige overwegingen geen bezwaar oplevert. 3: Beschermde dorpsgezichten De Ommerschans, Beerze en Vilsteren zijn beschermde stads- of dorpsgezichten op basis van de Monumentenwet. De begrenzing van deze gebieden is in dit kader vastgelegd. Kenmerkend is de samenhang tussen de gebouwen onderling en met het landschap. Medewerking aan toepassing Rood voor Rood is in principe niet mogelijk, tenzij op basis van een integraal plan de onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang wordt versterkt. 4 : Buurtschappen Stegeren, Varsen, Arriën en Junne De begrenzing van deze deelgebieden is afkomstig uit het Welstandsplan. Deze buurtschappen in het Essen-kampenlandschap bestaan uit veelal (voormalige) agrarische bebouwing. Er moet zorgvuldig worden omgegaan met de nog overgebleven karakteristieken. Ook door bedrijfsmatige activiteiten en de geringe afstanden tussen de verschillende erven kan nieuwbouw van woningen niet wenselijk zijn. Om deze reden is compensatie op de slooplocatie zelf in principe niet wenselijk, tenzij aangetoond wordt dat nieuwbouw ter plaatse de ruimtelijke kwaliteit van de buurtschap als geheel versterkt en geen afbreuk doet aan de nabijgelegen erven. Maatwerk op basis van vastgestelde integrale plannen, zoals bijvoorbeeld landgoedversterkingsplannen is mogelijk. Ja, mits…. In de resterende gebieden geldt een “ja, mits …-beleid”. In deze gebieden wordt de compensatiekavel in principe ter plekke (op de slooplocatie) toegekend, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de overige randvoorwaarden in deze regeling. In het geval van een compensatiekavel elders, dient de deelnemer zelf voor gronden op een juiste locatie te zorgen. Dit kan bijvoorbeeld door gebruikmaking van het feit dat een deelnemer elders gronden heeft, doordat de deelnemer gronden ruilt of verwerft of door een projectmatige aanpak samen met anderen. De ontwikkelingskosten (o.a. aankoopkosten grond voor de compensatiekavel elders als bouwen op locatie niet mogelijk is) van de bouwkavels kunnen deels beschouwd worden als investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Bij de aankoopkosten van de grond gaat het daarbij om de waarde als agrarische cultuurgrond en alleen om de oppervlakte die nodig is voor de compensatiekavel. 2.3 Tegenprestatie / compensatie
5
uitvoeringskader Doelstelling van de regeling is het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Gemeenten dienen nadere criteria voor gewenste beeldkwaliteit en de toetsing van ruimtelijke kwaliteitswinst op te nemen. Ook de wijze waarop de meerwaarde wordt ingezet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit moet nader ingevuld worden. Toepassing van deze regeling dient te leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. In het kader van de Rood voor rood-regeling wordt hieronder in ieder geval verstaan: 1. een aanzienlijke reductie van bouwoppervlak en -volume, 2. dit door middel van sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en 3. de realisering van nieuwe bebouwing met een goede architectonische en landschappelijke inpassing. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing en de afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing etc. 4. overige investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
Nadere gemeentelijke invulling In het kader van deze regeling worden de volgende begripsomschrijvingen gehanteerd: Landschapsontsierende bedrijfsgebouwen: bedrijfsbebouwing die niet karakteristiek is voor de gemeente Ommen en die de oorspronkelijke functie zal verliezen of inmiddels verloren heeft, waardoor leegstand, verpaupering en verval dreigt; Architectonische inpassing: bebouwing die in situering, vormgeving, detaillering, kleur- en materiaalgebruik in ieder geval voldoet aan de gebiedsgerichte criteria uit het gemeentelijk Welstandsbeleid, danwel van bijzondere architectonische kwaliteit is met respect voor de omgeving. Landschappelijke inpassing: aansluitend bij het bestaande verkavelingspatroon en de specifieke kenmerken van het deelgebied, waarbij voor wat betreft bomen en perceelsscheidingen grotendeels streekeigen beplanting (zie bijlagen) wordt toegepast. Ten aanzien van de groene inrichting dient een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen voorzijde, wegzijde (indien dit niet overeenkomt met de voorzijde) en de overige zijden. Er dient aandacht besteed te worden aan de cultuurhistorische aspecten van beplanting. Ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke kwaliteit. In het rijksbeleid (de Nota Ruimte) wordt aandacht besteed aan de begrippen ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt uitgedrukt in de begrippen gebruikswaarde belevingswaarde toekomstwaarde Deze begrippen zijn uiteraard ook relevant in het kader van de Rood voor roodregeling, voor zowel de bebouwing als voor de landschappelijke inpassing. De gemeente kan aan de hand van deze begrippen toetsen of er sprake is van verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. In dit kader worden deze begrippen als volgt omschreven en toetsbaar gemaakt. 6
Gebruikswaarde: hierbij gaat om de gebruiksmogelijkheden van de ruimte en het voorkomen dat verschillende functies elkaar hinderen. Het gemeentelijk ruimtelijke ordeningsbeleid richt op de gebruikswaarde. Bij het toetsen van de gebruikswaarde wordt gebruik gemaakt van het (voorontwerp/ontwerp voor het) nieuwe bestemmingsplan Buitengebied. Hierin wordt het (voorgenomen) beleid uiteengezet als het gaat om passende functies en zonering. Belevingswaarde:hierbij gaat het om de aanwezigheid in de leefomgeving van karakteristieke kenmerken (identiteit) en afleesbaarheid van (cultuur)historie en schoonheid. Toekomstwaarde wordt hier opgevat als behoud en waar mogelijk versterking van de kernkwaliteiten met betrekking tot natuur, architectuur en cultuurhistorie. Bij het toetsen van de belevingswaarde en de toekomstwaarde speelt de Welstandsnota een rol, in ieder geval voor zover het gaat om bebouwing. Deze nota is er op gericht de bebouwingskarakteristieken per gebied te behouden en zo mogelijk te versterken.
Landschappelijke inpassing Voor wat betreft de landschappelijke inpassing heeft de gemeente Ommen nog geen specifiek toetsingskader vastgesteld. De gemeente beschikt (nog) niet over een Landschapsontwikkelingsvisie. Om deze reden wordt dit hieronder een korte uitwerking gegeven. Zonodig zal bij Het Oversticht advies worden ingewonnen. In aansluiting op de brochure Agrarische bebouwing met streekeigen kenmerken van Stimuland en Het Oversticht worden een viertal landschapstypen onderscheiden. In de Welstandsnota en het Landschapsontwikkelingsplan wordt een soortgelijke gebiedsindeling gehanteerd. het Essen-kampenlandschap: op het erf veel eiken, leilinden, fruitbomen en hagen, de beplanting kent een afwisseling tussen open en besloten. Het landschap en de erven zijn sterk met elkaar verweven (lopen in elkaar over). Ontginningen vanaf de hogere zandruggen in het veen (Witharen): beplanting bestaat uit solitairen, boomgroepen, struiken en singels. Veenontginningen: solitairen (kastanje, beuk, linde) op het voorerf, de achtererven open en aan de zijde liggen singels. Heide-ontginningen: het erf ligt als een blok in het landschap. Als windkering komen singels, bomenrijen of erfbosjes voor. 2.4 Afbakening uitvoeringskader Het provinciale uitvoeringskader kent de volgende bepalingen: De regeling geldt voor al gestopte of stoppende agrarische bedrijven De regeling geldt in principe ook voor solitaire niet-agrarische gebouwen in het buitengebied. De regeling geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd. De regeling geldt voor gebouwen die zijn opgericht vóór de peildatum van 1 januari 2004. De regeling houdt geen rekening met de (eerdere) economische verdienmogelijkheid van de stoppende activiteit. Dit blijft buiten
7
beschouwing, omdat de deelnemer zelf kiest of eerder gekozen heeft om te stoppen. Bedrijfsbeëindiging is immers een ondernemingsbeslissing en de Rood voor Rood met gesloten beurs is in algemene zin geen saneringsregeling. De regeling houdt geen rekening met verrekening met de fiscus n.a.v. bedrijfsbeëindiging De regeling geldt niet wanneer voor dezelfde gebouwen al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing komt niet alsnog in aanmerking voor compensatie De regeling geldt niet voor sloop van rijks- en gemeentelijke monumenten, karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing. De regeling geldt niet voor bedrijfsgebouwen die zijn gevestigd op kleine bedrijventerreinen buiten het stads- en dorpsgebied. De bedrijven dienen in het buitengebied gelegen te zijn. De regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, inclusief erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten, sleufsilo’s. Een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan veelal slechts worden bereikt als het gehele voormalige agrarische gebouwencomplex (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning) wordt gesloopt. Daaronder vallen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s, maar deze tellen niet mee bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s tellen wel mee. Er zijn situaties denkbaar waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied juist gediend zijn door het toch in stand houden van een deel van de bedrijfsgebouwen (karakteristieke gebouwen, nieuwe functie voor een deel van de gebouwen etc.). Dit wordt door de gemeente nader geconcretiseerd. De regeling geldt ook voor grootschalige kassen waarin een hoofdactiviteit plaatsvindt. Daarbij geldt als vertrekpunt dat 4.500 m2 sloop één bouwkavel oplevert. Voorts gelden de overige bepalingen in dit uitvoeringskader. De regeling geldt ook wanner er sprake is van een gemengd bedrijf in het extensiveringsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. De regeling kan worden toegepast bij gemengde bedrijven in het verwevingsgebied waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. In dit geval moet worden vastgelegd dat ten behoeve van de continuering van de extensieve tak geen nieuwe bedrijfsgebouwen worden gebouwd. o Rood voor Rood met gesloten beurs geldt in situaties waarbij er verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van dergelijke situaties in het landbouwontwikkelingsgebied, waarvoor de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) niet van toepassing is en waar een ruimtelijk probleem opgelost kan worden. Daarbij mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als nodig zijn op basis van de te slopen m2, de sloopkosten en de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde) dekt de deelnemer de sloopkosten af, terwijl de deelnemer de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten. De waarde van de genoemde extra bouwkavel mag
8
aanvullend – voor zover nodig – ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Daarbij mag de totale bijdrage aan de deelnemer het maximum dat volgens de provinciale VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Situaties waarbij met Rood voor Rood mgb een maatwerkoplossing voor een ruimtelijk probleem geboden kan worden, doen zich bijvoorbeeld voor: o in extensiveringsgebieden wanneer een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een landbouwontwikkelingsgebied of een sterlocatie wil verplaatsen en een omvang heeft van meer dan 70 nge (nederlandse grootte eenheid) totaal, maar waarvan minder dan 40 nge intensieve veehouderij bedraagt (en derhalve buiten de toepassing van de provinciale VIV valt). o In verwevingsgebieden binnen 250 meter Wav-zone (Wet ammoniak en veehouderij) waarbij een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een landbouwontwikkelingsgebied of naar een sterlocatie wil verplaatsen. o Bij een planmatige aanpak van een stankknelpunt bij lintbebouwing.
Nadere gemeentelijke invulling De regeling geldt voor het plangebied van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied, en voor de volgende bestemmingsplannen, voorzover de gronden bestemd zijn voor agrarische doeleinden: Lemele Ommen-zuid; Beerzerveld-Kloosterdijk. Het uitvoeringkader stelt dat er situaties denkbaar zijn waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied gediend zijn door het in stand houden van een deel van de bedrijfsgebouwen (naast de bij de voormalige bedrijfswoning behorende bijgebouwen met een maximum van 150m2). Hierbij wordt gedoeld op het in stand houden van karakteristieke gebouwen en op de situatie dat een deel van de gebouwen een nieuwe functie kunnen krijgen. Gebouwen die beschermd worden in het kader van de Monumentenwet mogen in geen geval worden gesloopt. Van karakteristieke bedrijfsgebouwen die niet specifiek worden beschermd door de Monumentenwet, kan bij twijfel een deskundige van Het Oversticht worden ingeschakeld. In overleg tussen gemeente en initiatiefnemer zal worden bezien hoe de karakteristieke bedrijfsbebouwing kan worden behouden. Verder kan maximaal 200m2 van de bedrijfsgebouwen behouden blijven als deze een passende nieuwe functie krijgen. De functies die als passend worden beschouwd , zijn opgenomen in Bestemmingsplan Buitengebied. Indien de bestaande gebouwen niet geschikt zijn als huisvesting voor de nieuwe functie, dan bestaat de mogelijkheid deze opnieuw op te bouwen. De hoeveelheid die wordt teruggebouwd wordt afgetrokken van de te slopen oppervlakte. Deze worden ook niet meegenomen in de berekeningen voor het bepalen van de sloopkosten en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij nieuwbouw zullen extra kwaliteitseisen worden gesteld, zoals aan het materiaal gebruik (bijvoorbeeld baksteen en geen damwandplaat, dakpannen en geen golfplaat).
9
3. Procedureel kader uitvoeringskader Bij totale bedrijfsbeëindiging zal in het bestemmingsplan geregeld worden dat, uitgezonderd de bebouwing van de (compensatie) bouwkavel, er geen nieuwe bebouwing wordt opgericht. Voor het vrijkomende bouwblok van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen dient een passende herbestemming in het bestemmingsplan plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat opnieuw bebouwing kan worden opgericht voor bedrijfsfuncties. De herziening van het bestemmingsplan dient binnen 1 jaar nadat positief is besloten op een aanvraag om gebruik te mogen maken van Rood voor Rood mgb, ter visie te liggen. Bij een gemengd bedrijf waarbij sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veehouderij, wordt uitgesloten dat er op de bouwkavel nieuwvestiging dan wel omschakeling naar intensieve veehouderij, al dan niet in nieuwe of bestaande gebouwen, plaatsvindt. De gemeente zal er op toezien dat de gebouwen daadwerkelijk worden gesloopt. Nadere gemeentelijke invulling De nieuwe bestemming zal een combinatie zijn van een bouwvlak met een woonbestemming, en een passende bestemming zonder bouwmogelijkheden die samenhangt met de landschappelijke inpassing (bijvoorbeeld agrarisch gebied, natuur, bos). De deelnemer moet een plan indienen bij de gemeente waar de compensatie bouwkavel(s) toegekend zullen worden. In situaties waarbij in een andere gemeente gesloopt wordt, zal de eerste gemeente voor afstemming zorgen. Dit plan moet in ieder geval ingaan op: aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; de omvang van de sloopkosten, de berekening van de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijdrage t.b.v. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; de ligging, omvang en de getaxeerde waarde van de gewenste compensatiekavel. De taxatie dient te worden uitgevoerd door een beëdigd taxateur; de architectuur van de te bouwen woning; de berekende meerwaarde; de gewenste nieuwe inrichting en bestemming voor de slooplocatie (deels bestemming Woondoeleinden, deels een passende bestemming zonder bouwmogelijkheden die samenhangt met de landschappelijke inpassing (bijvoorbeeld agrarisch gebied, natuur, bos); de aanwending van de bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing, realisatie nieuw groen, beeldkwaliteit, eventuele bedrijfsverplaatsingskosten, landschap, natuur, vermindering milieulast, mogelijkheden voor ontwikkeling van andere functies, bijdrage aan het gemeentelijk landschapsontwikkelingsfonds, etc. Pas nadat bindende afspraken (privaatrechtelijke overeenkomst) zijn gemaakt over tenminste: o tijdstip en (verantwoorde) wijze van sloop,
10
o architectonische inpassing van de vervangende nieuwbouw, o de landschappelijke inpassing, o investeringen in ruimtelijke kwaliteit, o planschade, kan met de bestemmingswijziging en woningbouw op de bouwkavel worden begonnen. De in opdracht van de provincie opgestelde “Modelovereenkomst Rood voor Rood met gesloten beurs” vormt hierbij het uitgangspunt. De milieuvergunning moet in overeenstemming met de nieuwe situatie worden gebracht c.q. worden ingetrokken. De deelnemer moet naast een verzoek om een bouwvergunning een aanvraag voor een sloopvergunning indienen Deze regeling draagt bij aan het gemeentelijk woonbeleid, doordat Dit kan bijdragen aan het behoud van de buurtschappen doordat de nieuwbouw zich, daar waar mogelijk, spreidt; Dit bijdraagt aan een gedifferentieerd woningaanbod. 4. Uitvoering en financiën uitvoeringskader In onderling overleg tussen deelnemer en gemeente worden afspraken gemaakt over de inzet van de bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Die vindt in principe op de locatie plaats. Inzet kan ook elders. Dit kan mogelijk worden gemaakt via het instellen van een gemeentelijk fonds waar de bijdrage geheel of gedeeltelijk in gestort wordt. Dit fonds kan de gemeente aanwenden voor: het vergoeden van de sloopkosten van VAB’s plus 30% gecorrigeerde vervangingswaarde in die gevallen waar de deelnemer geen compenserende bouwkavel kan verkrijgen en voor bekostiging van andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit binnen het landelijk gebied van de gemeente. Bij de beoordeling van de aanvraag beoordeelt de gemeente of de voorgestelde bouwkavel voor een woning (ligging, omvang, waarde) realistisch en gewenst is. Bij twijfel over de getaxeerde waarde in de aanvraag laat de gemeente een eigen taxatie uitvoeren. Nadere gemeentelijke invulling De gemeente maakt investeringen op andere locaties mogelijk via een in te stellen landschapsontwikkelingsfonds. Toetsingskader hierbij is het Landschapsontwikkelingsplan. Het landschapsontwikkelingsfonds kan worden aangewend voor: het vergoeden van de sloopkosten van VAB’s plus 30% gecorrigeerde vervangingswaarde in die gevallen waar de deelnemer geen compenserende bouwkavel kan verkrijgen; investeringen in cultuurhistorische bebouwing; investeringen in overige cultuurhistorische elementen; investeringen in erfbeplanting; investeringen in herstel en / of de aanleg van landschapselementen; investeringen in de aanleg van natuurelementen; investeringen in de toegankelijkheidsvoorzieningen voor het landelijk gebied (niet voor reguliere openbare wegen of recreatieve ontsluitingen);
11
overige investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Bij de taxatie van de waarde van de bouwkavel wordt rekening gehouden met noodzakelijk kosten voor het bouwrijp maken, zoals aanleg van infrastructuur, bodemsanering etc. De gemeente stelt een aanvraagformulier met toelichting op de regeling beschikbaar. De gemeente behoudt zich het recht voor om nader advies te vragen ten aanzien van de landschappelijke inpassing, de aanwezigheid en eventuele aantasting van landschappelijke waarden, natuurwaarden, en cultuurhistorische waarden. Onder cultuurhistorische waarden worden hier ook monumentale, karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing bedoeld. Het college van Burgemeester en wethouders kan er voor kiezen om de regeling in tranches uit te voeren. Ten aanzien van monitoring en evaluatie zal worden aangesloten bij provinciale initiatieven.De gemeente zal een dossier bijhouden van de aanvragen, de in het kader van deze regeling gesloopte bebouwing, de uitgevoerde nieuwbouw en de overige investeringen in ruimtelijke kwaliteit.
12
