45 hrsz alatti telekről

2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz

INGATLANÉRTÉKELÉSI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a 2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz alatti telekről

2049 Diósd, Rézsű utca 6/2. Tel: 70/3818761 E-mail:[email protected] SZEM-IR Bt.

1


INGATLAN ÉRTÉKELÉS

Építési telek

T

Az értékelő társaság: Szakértő(k) neve: A vizsgálat időpontja: A vizsgálat célja és tervezett felhasználási helye: első fedezet vizsgálat Megrendelő neve:

X

SZEM-IR Bt. Spisák Sándor 2015.06.04. Diósd Város Önkormányzat részére, piaci érték meghatározása, adásvétel előkészítéséhez éves felülvizsgálat egyéb:aktualizálás Diósd Város Önkormányzata

Összefoglaló tábla Az ingatlan megnevezése

kivett beépítetlen terület 2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz (Term: 2049 Diósd, Árpád fej.utca 1380/45 hrsz) 1380/45

Az ingatlan címe Helyrajzi száma Telek területe

964 m2

Telek terület szélessége és mélysége

szélesség: kb. 21 m, mélysége kb. 46 m

A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák! Forgalmi értékek ingatlanonként: Piaci összehasonlító megköz. szerint 1380/45 hrsz

15 200 000,- Ft 15 200 000,- Ft

1380/45 hrsz-ú ingatlan összesen:

Az ingatlanok rövid távú értékesíthetősége Könnyen /0 - 90 nap/ erős kereslet

Átlagos /90 - 180 nap/ kiegyensúlyozott piac

Mellékletek *

...................................................... értékelő cég aláírása és pecsétje

Problematikus /180 - 360 nap/ kínálati túlsúly

X

Nehéz /360 – nap/ erős túlkínálat

1. Fotók (2015.06.02.)

X

2. Tulajdoni lap (2015.06.01)

X

3. Térképek, szabályozási terv részlet 4. Hész részlet

2049 Diósd, Rézsű utca 6/2. Tel: 70/3818761 E-mail:[email protected] SZEM-IR Bt.

X X

2


Az ingatlan értékelése Az ingatlan elhelyezkedése: Az értékelt ingatlanok Diósd belterületén a régi rádió állomás közelében Árpádház lakópark és az ipari terület határán helyezkedik el, az M0-ás mellett. Az ingatlan környezete új lakóparki parcellázás. Jogi helyzet: Az értékelt ingatlan tulajdonosa Diósd Város Önkormányzata, 1/1 tulajdoni arányban. A tulajdoni lap III/2 bejegyzése alatt az alábbi bejegyzés található: vezetékjog 4 m2 területre, jogosult: ELMŰ Hálózati Kft. Tehermentes bejegyzést nem tartalmaz. Telkek övezeti besorolása, szabályozási terv részlet:

SZEM-IR Bt. 2049 Diósd, Rézsű utca 6/2. Tel: 70/3818761 E-mail:[email protected]

3


A 1380/63 hrsz-ú ingatlan általános bemutatása Az ingatlan címe:

2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz

Helyrajzi száma:

1380/45

Bejegyzett tulajdonos(ok), tul. hányaduk:

Diósd Nagyközség Önkormányzat. 1/1

Esetleges széljegyek tartalma:

-

Haszonélvezet, illetve egyéb terhek:

önálló szöveges bejegyzés telekalakítás, vezetékjog 4 m2 területre, jogosult: ELMŰ Hálózati Kft.

A telek területe:

964 m2

A telek alakja, formája:

szabályos téglalap

A telek határai, kerítettsége:

nem kerített

Domborzati és lejtésviszonyok:

enyhe lejtésű az Árpád fejedelem utca irányába

A terület beépítettsége, nyitottsága:

20 %-os beépíthetőség, 7,5 m építménymagasság

Az ingatlanon jelenleg található:

üres saroktelek telek

Környező ingatlanok hasznosítási formája: Árpád-házi lakóparkban családi házak, ipari zónában telephelyek, cégközpontok Településen belüli elhelyezkedése:

Diósd, Vadrózsa utca, Árpád fejedelem utca kereszteződésétől a 2. építési telek

Közművesítettség:

telken belül közmű csatlakozások a szemle során nem voltak láthatóak, információnk szerint minden közmű telekhatáron elérhető

Megközelíthetősége:

szilárd burkolatú úton

Hasznosítás jelenlegi formája:

kivett beépítetlen terület

Legcélszerűbb hasznosítás:

építési telek

Egyéb értéket befolyásoló körülmény:

átlagos méretű kertvárosi övezetbe sorolt lakótelek, családi ház építésére alkalmas, az övezetben egy rendeltetési egységet magába foglaló lakóépület, szabadon álló beépítéssel helyezhető el, 10 m-es előkert és 5 m-es oldalhatár tartása mellett, az ingatlan közvetlen környezetében családi házak már nagyobb

számban

épültek,

a

vizsgált

ingatlan

telekszintje enyhe lejtésű az Álmos fejedelem utca irányába. Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a telek

nyugati

szélén,

betonoszlopos

kerítés

maradványai található.


4


HÉSZ részlet az övezet előírásaival:

1380/45 hrsz-ú telekre vonatkozó szabályozási terv részlet


5


A LEHETSÉGES FEJLESZTÉS ADATAI A telek mérete: A legjobb és legértékesebb hasznosítási forma: Beépíthetőség: Besorolás: Főfunkció: Építménymagasság: A megépíthető szintszám a földszint alatt: A megépíthető szintszám a földszint felett: Szintterületi mutató: Legkisebb zöldterület: Oszthatóság: A beépíthető terület nagysága: A megépíthető szintszám a földszint alatt: A megépíthető szintszám a földszint felett:

964 m2 HÉSZ szerint családi ház építhető rá 20 % Lke-13, belterület Építési telek 7,5 m Na. Pince + földszint+ tetőtér (6,5 m-es építménymagasság) 60 % nincs információ Fsz+emelet

A piaci értéket befolyásoló tényezők: Az értékelt ingatlan az Árpádház lakópark észak-keleti szélén, a nagy átmenő forgalmat bonyolító Vadrózsa utca közelében helyezkedik el. A terület az ipari park felé eső részen található a saroktól a 2. építési telek, de az M0-ás közeli elhelyezkedése és az ipari zóna közelsége miatt, az átlagostól nagyobb forgalomból származó zajhatás vélelmezhető. A telek területe enyhe lejtésű, csak részben kerített. Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a telek nyugati szélén, betonoszlopos kerítés maradványai találhatóak. A telek átlagos mérete miatt, jelenleg családi házépítésre alkalmas, ezért véleményem szerint magánszemélyek részére lehet leginkább értékesíteni. Az ingatlan piaci értékének meghatározása során a fejleszthető, üres telekértéket vettem figyelembe, az M0-ás közeli fekvés miatt az átlagostól nagyobb zajhatást vélelmezek. Pontos tervek hiányában a hasznosításból eredő többlet költségek nem becsülhetőek.


6


A telek értékelése 1380/45 hrsz-ú ingatlan esetén Piaci összehasonlító értékelés A környezet fajlagos telekárai Vizsgált ingatlan

Ingatlan I.

Ingatlan II.

Ingatlan III.

Elhelyezkedés, fekvés


Diósd, IV. Béla király utca

Diósd, IV. Béla kiraly utca

Diósd, Szent László utca

Művelési ág / övezeti besorolás

lakó

lakó

lakó

lakó

Beépíthetőség

20%

20%

20%

20%

Elhelyezkedés

Árpád fejedelem utca

lakópark

lakópark

lakópark

Közművesítettség

közművek telekhatáron találhatóak

közművek telekhatáron, utca szintjéhez magasabban fekszik

közművek telekhatáron

közművek telekhatáron

Megközelíthetőség

szilárd burkolat

szilárd burkolat

szilárd burkolat

szilárd burkolat

964

11 000 000 824

16 700 000 949

15 000 000 840

16 268

13 350

17 597

17 857

Ár / Kínálati ár Telek területe (m2)

Fajlagos érték (Ft/m2) Adat forrása (időpont)

megvalósult ingatlan.com/211943 adásvétel 2015.05. 66 2015.05.

helyi hirdetés 2015.05.

A telekérték korrekciója Vizsgált ingatlan Kínálati ár

Ingatlan I.

kínálat miatt

Beépíthetőség Beépítettség Alak, forma, terület Fekvés Elhelyezkedés

Ingatlan II.

Ingatlan III.

-3%

-3%

-5% ipari zóna közelsége miatt

Környezeti szenny. Hatósági előírások Hasznosíthatóság

-5% -5%

nem saroktelek tepeprendezés nem szükséges

5% 10%

-2% 15 768

10% 14 684

Lejtésviszonyok Összes módosítás Módosított alapár Módosított alapár kerekítés után

TÉ =

964

m2 ×

-8% 16 190

-8% 16 429

15 800

15 800

Ft / m2

15 231 200

Ft Ft

Összesen kerekítve:

15 200 000


Ft

7


Piaci értékek meghatározása A piaci forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása A forgalmi érték meghatározása során az ingatlan jellege valamint a környezetében kialakult ingatlanpiaci viszonyok alapján az értékesítés jellemző, ezért 100 %-os súllyal vesszük figyelembe a piaci összehasonlításon alapuló módszer eredményét. A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák!

Az értékelt ingatlan hrsz-a: 1380/45 hrsz Az ingatlan egyeztetett piaci értéke, kerekítve (Ft):

15 200 000,-Ft

Tájékoztatás képen az ingatlanok nettó értékei önkormányzati értékesítés esetén: Amennyiben a 1380/45 hrsz-ú ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál figyelembe veendő végső piaci érték: 11 968 503 Ft.


8


Záradék 1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk. 2. Az értékelők nem végeztek földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak. 3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az értékelést nem érintik. 4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül. 5. Az értékbecslés – az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. 7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal. 8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők. 9. Javadalmazásunk nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre.


9


OTP-INGATLAN Vadrózsa liget aktuális hirdetései A diósdi Vadrózsa-liget eladó telkei magánszemélyeknek és befektetőknek is értékálló, biztos beruházást jelentenek. A telkek mérete (768-tól 4650 négyzetméterig) úgy lett kialakítva, hogy azok minél szélesebb érdeklődői kör számára nyújthassanak lehetőséget: induló családoktól egészen az ingatlan befektetőkig.


10


1380/45 hrsz-ú ingatlan elhelyezkedése

1380/45 hrsz-ú telek elhelyezkedése

telek területe, telekhatáron korábbi hasznosítás miatt betonkerítés maradványai

telek területe, környezet


11


elbontandó kerítés nyomvonal

.

Utcakép

Környezet, ipari park

elektromos elosztó a telek előtt, kitűzött telekhatár

telekhatár jelölése


12


Térkép az ingatlan elhelyezkedéséről


13


1380/45 hrsz hrsz


14


Szabályozási terv részlet (2015)


15


Az értékelt ingatlanokra vonatkozó HÉSZ leírás, részlet


16

45 hrsz alatti telekről

Recommend Documents