Értékelési vélemény Dunavecse, Deák Ferenc utca 14. sz. 1592/43. hrsz. alatti kivett beépítetlen terület megnevezésű ingatlanról Tartalma: 17. számozott oldal Készült: 1. példányban Megbízó: Dunavecse Város Önkormányzata 6087 Dunavecse, Fő utca 43.
Készítette: Szórádi Lajos Norbert 6090 Kunszentmiklós, Tavasz utca 11.
[email protected], 0036 30/ 281 2072
Kunszentmiklós, 2015. január 17. Az értékelés száma: 1/2015.; kelte: 2015. január 17.
Tartalomjegyzék
TARTALOMJEGYZÉK I. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY II. AZ INGATLAN BEMUTATÁSA 2.1. Megbízás, feladatismertetés 2.1.1. Megbízás 2.1.2. A tulajdoni helyzet, terhek 2.1.3. Az ingatlan környezetének leírása 2.2. Az ingatlan leírása 2.2.1. Az ingatlan megközelíthetősége 2.2.2. Általános adatok
III. AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE 3.1. 3.2. 3.3.
Az ingatlan értékelése Piaci összehasonlító adatokkal való értékelés Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok elemzése
IV. ÖSSZEGZÉS MELLÉKLETEK: - Jogosultság igazolása -
Fotók
-
Tulajdoni lap másolat
-
Térképmásolat
2
2 3 4 4 4 4 4 6 7 7 8 8 11 12 14
I. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY Az ingatlanra vonatkozó okmányok, iratok, dokumentációk, valamint a piaci viszo nyok, továbbá a helyszíni szemle és az értékelési számítások alapján megállapítom, hogy a 6087 Dunavecse, Deák Ferenc utca 14. sz. 1592/43. hrsz.-ú kivett beépítetlen terület megnevezésű ingatlanrész forgalmi értéke a szakvéleményben részletezett meg fontolások alapján: 1.500.000.- Ft, Azaz: egymillió-ötszázezer Forint Az értékelés fordulónapja: 2015. április 14. A helyszíni szemle során szemrevételezéssel állapítottam meg az ingatlan állapotát. A szakvélemény egyéb méréses eszköz nélkül készült, ezért nem terjed ki az olyan rejtett hibákra, melyek feltárására a lehetőséget a szemrevételezés meghaladja. Szemle idő pontja:
2015. január 14.
Az értékbecslés célja meghatározni a Dunavecse, Deák Ferenc utca 14. sz. 1592/43. hrsz.-ú kivett beépítetlen terület megnevezésű ingatlan forgalmi értékét, mely megfelel a fordulónapi értékesítési viszonyoknak. Jelen értékelés a kiállítás keltétől számított 3 hónapig érvényes. Az értékbecslés az Európai Értékbecslési Szabványok 2003 (EVS 2003) - a magyar ki adásának jogosultja a Magyar Ingatlan Szövetség – alapján három értékelési módszer rel készülhet:
piaci összehasonlító adatok alapján
jövedelem alapú
költségalapú értékeléssel.
Az értékelési vélemény a piaci összehasonlító adatok módszerét tartalmazza részlete sen.* * Az értékbecslő szakvélemény a készítő kizárólagos szellemi tulajdona. A szakvélemény tartalmának bármilyen módon történő to vábbi hasznosítása, vagy felhasználása csak a készítő előzetes hozzájárulásával lehetséges.
Kunszentmiklós, 2015. január 17.
Szórádi Lajos Norbert
3
II. AZ INGATLAN BEMUTATÁSA 2.1. Megbízás, feladatismertetés 2.1.1. Megbízás Az értékbecslés Dunavecse Város Önkormányzata, 6087 Dunavecse, Fő utca 43. sz. alatti jogi személy megbízásából készült, Értékelési véleménycéllal. Az értékelési vélemény kiterjed egy teljes körű értékbecslésre a Dunavecse, Deák Fe renc utca 14. sz. 1592/43. hrsz-ú kivett beépítetlen terület ingatlanra, melynek forgalmi értékét kívánom meghatározni a fordulónapi értékelési viszonyoknak megfelelően. A helyszíni szemle során szemrevételezéssel állapítottam meg az ingatlan állapotát. 2.1.2. A tulajdoni helyzet, terhek Az ingatlan tulajdonosa: Dunavecse Város Önkor mányzata 1/1 tulajdoni hányaddal. Az ingatlan per-, és igénymentes.
2.1.3. Az ingatlan környezetének leírása Dunavecse Bács-Kiskun megye északi részén, a Felső Kiskunságban található 3878 lakosú kistele pülés. Dunavecse város közvetlenül a Duna bal partján helyezkedik el, a Fejér megyei Dunaújvá rossal ellentétes oldalon. A folyó vecsei szakasza 4,5 km hosszú. A településen áthalad az 51-es főút, határát pedig az M8-as autópálya nyomvonala érin ti. Belterülete hullámos felszínt mutat, legmaga sabb pontja a Rózsadomb. Tengerszint feletti ma gassága 105 m. Tőle legközelebb elhelyezkedő te lepülések: Apostag (délre: 4 km), Kisapostag (nyu gat: 5 km), Szalkszentmárton (észak: 10 km). Leg közelebbi nagyváros: Dunaújváros (7 km). 4
Dunavecse nevét az 1332-1334. évi pápai tizedjegyzék említette először, ekkor egyhá zilag a váci egyházmegye szigetfői főesperességéhez tartozott, majd 1404-1405-ben Fejér vármegye solti járásához csatolták. A XV. század elején a Tetétleni család birtoka, a XVI. század közepén, a mohácsi vész utáni korszakban Laski Jeromos († 1541) birtokába került, majd a XVII. század közepén a Földváry család lett a település birtokosa. 1610-ben a reformátusok itt zsinatot tartottak. A református egyháza 1626-1629 kö zötti években már fennállt. Református templom 1640-ben épült. A település a török hódoltság alatt sem pusztult el. 1691-ben egy egész porta után 50 forint katonaélelme zési költséget és 1695-ben 4 portát vetettek ki rá. Ekkor egyike volt a vármegye legné pesebb községeinek. Az 1720 évi összeíráskor 122 jobbágyháztartást találtak itt, és ek kor tisztán magyar lakosai voltak. Az 1754 évi vármegyei nemesi összeírás szerint még mindig a Földváry család birtokaként szerepelt Tetétlen (Dunatetétlen), Ölle (Szülleölle) és Szölle nevű, Hartához tartozó pusztákkal együtt. E családon kívül ekkor még Jelenffy Lénárt János is birtokosa volt. 1761 július 7-én országos-, 1832 április 26-án pedig hetivásárok tartására is kiváltságot nyert. 1866-ig a Földváry család osztat lanul bírta itteni birtokait. 1866-ban a család megosztozott az ősi javakon, ezek egy ré sze idegen kézre jutott. 1838-ban és 1876-ban nagy árvíz pusztított a településen, 1848-ban pedig egy nagy tűzvészben a község fele leégett. Az 1900-as évek elején ide tartozott Csanádfehéregyháza és Zsellérpuszta is. Az első nek a területén egykor község állt. Ősi templomának alapkövei az 1900-as évek elején még láthatók voltak. A XX. század elején Pest-Pilis-Solt-Kiskun vármegye Dunavecsei járásához tartozott. 1910-ben 4757 lakosából 4716 magyar volt. Ebből 1030 római katolikus, 3415 refor mátus, 144 izraelita volt. A városi rangot 2004-ben kapta meg. Nevezetességei: 1840 és 1844 között a községben éltek Petőfi Sándor szülei, a költő apjának, Petrovics Istvánnak volt itt mészárszéke. Petőfi 1844 áprilisának első felében meglátogatta szüleit, több mint két hónapon át tartózkodott a községben. Szerelemre lobbant a helybéli Nagy Zsuzsika iránt. Számos verse is itt született, többek között a 5
„Füstbe ment terv", az „Egy estém otthon", a „Magány", a „Zsuzsikához", a „Hattyú dalféle", az „Ebéd után", az „Álmodom-e?" és a „Deákpályám" című költeményei, va lamint a "Távolból", amely a község himnusza lett. (Forrás: hu.wikipedia.org/wiki/Dunave cse 2015. január 17.)
2.2. Az ingatlan leírása Az ingatlan 1372 m2 területű kivett beépítetlen terület művelési ágú egyenletesen emel kedő, bekerítetlen telek. A terület Dunavecse, Deák Ferenc utcában terül el. Az érték becslés tárgyát képező ingatlan gondozott művelt kert. Az ingatlan az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) 8. § (2) bekezdés d) pontja alapján közművesítetlennek minősül. Az ingatlanon fúrott kút található. A Dunavecse 1592/43. hrsz-ú ingatlan a Dunavecse Város Képviselő-testületének a helyi építési szabályokról szóló 29/2004. számú (X. 27.) Önk rendelet 11. § (4) bekez dés szerint falusias lakóterület Lf-2 jelű előkertes övezetébe tartozik.
6
2.2.1. Az ingatlan megközelíthetősége: A város központjától 2000 méterre található telket szilárd burkolatú Fő és Határ utcá kon lehet megközelíteni. A legközelebbi távolsági autóbusz megálló a telektől 700 m-re van. A városközpontig szilárd burkolatú úton kerékpárral 13 perc alatt lehet be jutni, kismotorral, illetve gépkocsival ez 5 perc.
Közintézményi ellátottság: A közintézmények a település központja körül helyezkednek el, Dunavecsén orvosi rendelő, rendőrkapitányság, általános és középiskola, óvoda, illetőleg bölcsőde is ta lálható. A központi Fő utcán található a városháza, az általános iskola, a könyvtár, a művelődési ház, e területen számos üzlet és vendéglátóegység található. 2.2.2. Általános adatok: Épület és telekadatok: A telek területe:
1372 m2
Beépített alapterület:
0,0 m2
Beépítettség:
0%
7
III. AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE 3.1. Az ingatlan értékelése A szakvélemény felépítése és tartalmi összetétele megfelel az érvényben lévő a termő földnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatko zó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII.1.) PM. rendeletben megfogalmazott módszereknek, az értékelések dokumentálásával kapcsolatos formai előírások és érték becslési irányelveknek. A kapott adatszolgáltatások és a helyszíni szemle alapján az ér tékbecslést elvégeztem. A forgalmi érték egy adott időpontra vonatkozó, készpénzben kifejezett érték, amelyen az adott ingatlanok tulajdonjoga normál, nyílt piaci körülmények között a legnagyobb valószínűséggel értékesíthető, feltételezve, hogy mind az eladó, mind a vevő tájékozot tan, önérdeket követve dönt, és egyikük sincs jogtalan kényszer hatása alatt. Az érték megállapításánál gyors szabadpiaci értékesítést kell feltételezni, melynél az értékesí tésre maximálisan 6 hónap áll rendelkezésre. Dunavecsei ingatlanok – statisztikák
(http://www.ingatlannet.hu/statisztika/Dunavecse 2015. január 17.)
8
(http://www.ingatlannet.hu/statisztika/Dunavecse 2015. január 17.)
9
(http://www.ingatlannet.hu/statisztika/Dunavecse 2015. január 17.)
10
Az érték megállapítása három különböző módszerrel történhet: Piaci összehasonlító módszer: Ennél a módszernél az érték azon alapul, hogy a hasonló ingatlanokért hasonló összeget fizetnek az ingatlanpiacon. Jövedelem alapú megközelítés Ennél a becslési módszernél a becsült érték azon a (bérleti) bevételen alapszik, amelyet az adott ingatlanpiaci szegmensben tevékenykedő jellemző (átlagos adott ságú) befektető hosszabb távon elérhet. Ha az ingatlan funkciójából adódóan eleve „jövedelem-termelő” ingatlan, illetve bérbe adható, akkor ennek a módszernek al kalmazása kötelező. Költség módszer Ennél a módszernél a becsült érték a földterület (piaci) értékének és a meglévő fej lesztések újraépítések helyettesítési költségének az összege, amelyből előzőleg le vonásra került a megfelelő amortizációs foknak megfelelő értékcsökkenés. Ez a módszer mint legfontosabb meghatározó értékmérő megközelítés csak azoknál az ingatlanoknál alkalmazható kizárólagosan, ahol a vagyontárgyak 10 évnél fiatalab bak és az értékvesztés mint amortizáció számszerűsíthető, de ugyanakkor nem áll nak rendelkezésre a tranzakciók hiányában megbízható piaci összehasonlító ada tok és a bevétel-arányos módszer alkalmazása is valamilyen okból korlátokba üt közik. Jelen értékelés a megbízó instrukciója alapján az elsőnek említett módszerrel történik. 3.2. Piaci összehasonlító adatokkal való értékelés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A módszer alkalmazásához összehasonlító adatokra van szükség. Ezek képeznek egy olyan alaphalmazt, amelynek tagjai a vizsgált ingatlanra jellemző átlagos piaci érték az alapérték. Rendszerint megjelennek értékmódosító tényezők, amelyek a vizsgált ingat lan értékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezőket számításba véve, az alapárból meghatározhatjuk értékelendő ingatlan piaci forgalmi értékét.
11
Az összehasonlítás szempontjából legfontosabb paraméterek: az ingatlan mérte, elhe lyezkedése és állapota. Értéknövelő tényezők:
Tiszta levegő
Biztonságos környék
Gondozott környék
Jó közlekedés
Értékcsökkentő tényezők:
Alacsony közművesítettség
Az ingatlan állapota
3.3. Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok elemzése: Az alábbi ingatlanok az értékelt ingatlannal megközelítően azonos elhelyezkedésű, nagyságú telkek. A felhasznált adatok túlnyomórészt kínálati árak, illetve földhivatali adatok. „Tapasztalataink szerint gyakori, hogy az értékelők kínálati adatokat használnak fel az értékelésük során, amely esetekben az adatok megbízhatatlanságának kockázata jelentős mértékben megnő. Ennek kiküszöbölése érdekében, véleményünk szerint, ha kínálati árak felhasználásra kerül sor, azokat -5 - -20% közötti nagyságban korrigálni szükséges.” (Forrás: http://www.ingatlanbefektetes.hu/) Az összehasonlításra kiválasztott ingatlanok a településen az értékelt ingatlan 1500 mes körzetében találhatóak. Fekvésük nem tér el jelentős mértékben a becsült telektől. A különbözőségeket az alábbi „ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉS ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÁB LÁZAT”-ban szemléltetem.
12
ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉS ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÁBLÁZAT
Értékelési
Saját ingatlan Összehasonlító rész 1.
Összehasonlító 2. %
Összehasonlító 3. %
Összehasonlító 4. %
%
szempontok
Dunavecse 1592/52.
Dunavecse
Terület
1372
1564
0
1500
0
1431
0
719
-4
Periférikus
Periférikus
0
Periférikus
0
Periférikus
0
Központi
-3
2013
-1
2013
-1
2014
0
2011
-3
-
0
-
0
-
0
Teljes
-6
Dunavecse
Dunavecse
Dunavecse
2
(m ) Fekvése Értékesítés Közmű
-
Irányár
1.800.000.-
1.800.000.-
1.800.000.-
1.700.000.-
Piaci ár
1.450.000.-
1.450.000.-
1.600.000.-
1.180.000.-
-1
Eltérés
-1
0
16
Eltérési ér ték
1.435.500.-
1.435.500.-
1.600.000.-
991.200.-
Korr. fajla gos érték
918.-
957.-
1.118.-
1.379.-
Korr. fajl. ing.érték Az értékelt ingatlan összeha sonlító értéke
1.093.1.093.- x 1372 = 1.499.596.- kerekítve: 1.500.000.-
13
IV. ÖSSZEGZÉS Összefoglaló értékelés: A korrekció után képzett fajlagos értékek átlagából számítottan az értékelt ingatlan alapterületével való szorzás után jutottam el az összehasonlító értékhez melyet: 1.500.000.- Ft, azaz egymillió-ötszázezer Forintra becsülök.
Kunszentmiklós, 2015. január 19. Szórádi Lajos Norbert ingatlan értékbecslő építőmérnök
14
MELLÉKLETEK
15
16
17
