ZNALECKÝ POSUDEK č. 3843-90/2013 O ceně bytu č.2182/4 v obci a k.ú.Pardubice, část obce Zelené Předměstí
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 2.9.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 7.9.2013 A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění bytu č.2182/4 v obci a k.ú.Pardubice, část obce Zelené Předměstí, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 523/10000 ke společným částem bytového domu čp.2182,2183,2184 a k pozemku p.č.st.5011. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č.2182/4 Železničního pluku 2182 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.9.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.66937 z 2.9.2013 - ZP č.260-78-4/1998 od ing.J.Nováka - místní šetření (jen zevní prohlídka domu- klient neumožnil prohlídku bytu) - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Petr Daniel, Svobody 2399, Pardubice Zelené Předměstí, vlastnictví: SJM Martina Danielová, Železničního pluku 2182, Pardubice Zelené Předměstí, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Petr Daniel, Svobody 2399, Pardubice Zelené Předměstí, vlastnictví: SJM Martina Danielová, Železničního pluku 2182, Pardubice Zelené Předměstí, vlastnictví: SJM
6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt č.2182/4 je součástí obytné budovy čp.2182-2184. Prohlídka bytu č.2182/4 nebyla znalci dne 2.9.2013 umožněna, popis bytu je tak proveden dle skutečností zjištěných při ocenění tohoto bytu v roce 1998 při jeho privatizaci. Budova se vchody čp.2182, 2183, 2184 je postavena v ulici Železničního pluku v Pardubicích. Jedná se o typový zděný trojdům T 12/52, který má 1.PP a tři nadzemní podlaží. V každém vchodě se nachází 6 bytů,tj. celkem 18 bytů, z toho 17 bytů 2+1 a 1 byt ve vchodě čp.2183 je velikosti 1+1. V suterénu se nachází sklepy uživatelů bytů, společné prostory a bývalý kryt CO. Základy budovy jsou z lomového kamene na nastavovanou maltu s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné zděné o tl. zdiva 45 cm, u krytu 75 cm.Střecha je valbová, krov vaznicové soustavy, krytina pálená tašková, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnější omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné hladké štukové,schody jsou železobetonové montované s teracovým povrchem,stropy jsou montované železobetonové, nad krytem železobetonové monolitické, na zbývající částí 1.PP (suterénu) z I nosníků se segm.deskami. Okna jsou na budově převážně plastová s izolačními dvojskly ,ovšem u bytu č.2182/4 jsou původní dřevěná zdvojená, elektřina 220, 380V, jističe, ,bleskosvod je nainstalován. Stavba byla užívána od r.1954. Byt se nachází v 2.NP a náleží k němu 2 sklepy v 1.PP.Jedná se o byt velikosti 2+1. Popis vnitřního vybavení (dle stavu v r.1998) : - dveře dřevěné plné hladké event.prosklené - okna dřevěná zdvojená - podlahy obytných místností bukové parkety,v kuchyni PVC - v ostatních místnostech keramické dlažby - vytápění je lokálními topidly na zemní plyn - 1* - vnitřní omítky vápenné hladké -2-
- obklady běžné bělninové v koupelně - vana ocelová smaltovaná, diturvitové umyvadlo - plynový sporák combi - záchod splachovací - kuchyňská linka - vestavěná skříň 1* - karma 1 Při ocenění a určeni obvyklé ceny s ohledem na nemožnost provést prohlídky bytu je tak vycházeno z předpokladu, že byt je ve stavu z roku 1998, kdy bylo prováděno ocenění bytu pro potřebu privatizace bytového fondu Magistrátem města Pardubic. Pardubice jsou krajským městem se všemi potřebnými službami, krajskou nemocnicí,základními školami, středními školami, Univerzitou Pardubice, hypermarkety, poštami, dalšími zdravotnickými zařízení včetně pečovatelského domu,atd. Město leží na soutoku řek Labe a Chrudimka, a též na železniční trati Praha- Česká Třebová. Dálnice D11 je cca 15 km (nejbližší napojení u Prav), jedná se o významné průmyslové město s několika průmyslovými zónami (Černá za Bory, Staré Čívice, Fáblovka), se světoznámým dostihovým závodištěm, zimním stadionem,a s jinými sportovními areály.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Byt č.2182/4
B. Znalecký posudek B.1.Zjištění výsledné ceny dle aktuálního cenového předpisu MF ČR Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Zjištění í této ceny je provedeno orientačně, vychází se z předpokladu zhoršeného stavu bytu (na rozdíl od ostatních bytů v domě byt s původními plastovými okny). a) Ocenění staveb a1) Byt č.2182/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.st.5011 Popis Pozemek je napojitelný na veřejný rozvod elektřiny,vodovodu, zemní plynu i kanalizace. Skutečný stav je v souladu se stavem v KN. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití 100 % staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: -3-
10 % 10 % 120,00 %
Jedná se o pozemek v přehuštěné zástavbě v lokalitě Višňovka. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.5011
1,5190 2,1310
Ki
Kp
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
2,1310
1,5190
120,00
5 697,10
Výměra [m2] 443,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 697,10
Cena [Kč] 2 523 815,30 2 523 815,30
=
2 523 815,30 Kč
Pozemky p.č.st.5011 - zjištěná cena Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.st.5011
=
2 523 815,30 Kč 2 523 815,30 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
2 523 815,30 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Pardubice 59 let 29 519,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna s WC: komora: Započítaná podlahová plocha bytu:
14,60 m2 14,91 m2 11,58 m2 4,50 m2 4,42 m2 1,12 m2 51,13 m2
=
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: sklep: Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů = celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem
6,19
m2
* 0,80
1,12 m2 5,07 m2 6,19 m2
= =
51,13 m2 4,95 m2
=
56,08 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku
č. -4-
Vi
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: 0,70
IV II II II II III II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. III II III II II II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II II I
Ti -0,05 0,00 -0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,637 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - V evidenci v KN je již vedeno zástavní právo exekutorské. 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 1,000 * 0,900 = 0,573 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m2 * 0,573 = 16 914,39 Kč/m2 CP = CU * PP = 16 914,39 Kč/m2 * 56,08 m2 = 948 558,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
948 558,99 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 523 815,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 523 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 523 815,30 Kč * 523 / 10 000 = 131 995,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
131 995,54 Kč
Byt č.2182/4 - zjištěná cena
=
1 080 554,53 Kč
-5-
B.2. Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Byt č.2182/4
1 080 550,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 080 550,- Kč
Celkem
1 080 550,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 080 550,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 080 550,- Kč
slovy: Jedenmilionosmdesáttisícpětsetpadesát Kč
C. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Jedná se o byt nacházející se v 2.NP zděné třípodlažní budovy z 50-tách let. Přesný stavebnětechnický stav bytu není znám prohlídky bytu nebyla umožněna. Při porovnání nutno vycházet pro potřebu nedobrovolné dražby z této skutečnosti, a předpokládat spíše zhoršený stav. Z aktuální nabídky na prodej bytů v Pardubicích v této lokalitě: 1)
Nabídka na prodej – byt 2+1 ulice Železničního pluku se nabízí za 1,262 mil.Kč - k prodeji zděný byt 2+1 v osobním vlastnictví na Višňovce. Nachází se ve zvýšeném přízemí třípatrového zděného domu. Byt je v původním, ale udržovaném stavu se zděným jádrem. Byt se skládá z komory a prostorné koupelny, dále 2 pokoje a poměrně velká kuchyň. K bytu náleží dva sklepy.
2)
Nabídka na prodej – ulice Železničního pluku byt 2+kk se nabízí za 1,0265 mil.Kč - pěkný zděný byt 2+kk v OV , 60m2 s lodžií a možností využití zahrady. Byt se nachází v atraktivní lokalitě v zatepleném a zrekonstruovaném domě na Benešově náměstí v blízkosti obchodního centra a v dosahu MHD. Dispozičně je to 1 větší pokoj - 30 m2 ,kuchyňský kout na chodbě, 1 menší pokoj 15 m2.K bytu náleží menší lodžie s výhledem do zahrady ,zrekonstruovaná koupelna se sprchovým koutem, zrekonstruované WC.
-6-
3)
Nabídka na prodej – byt 2+1 ul.Železn.pluku se nabízí za 1,239 mil.Kč - Prodej, byt 2+1, Pardubice Višňovka. Byt v osobním vlastnictví o celkové ploše 56 m2 se nachází v 2. podlaží cihlového domu. Byt v původním zachovalém stavu, orientován na západ a jih. K bytu patří 2 sklepy. Veškerá občanská vybavenost: jesle, mateřská školka,
Z zvedných tří nabídka na prodej bytů v téže ulici, v domech stejného typu,lze předpokládat, že za běžných podmínek na volném trhu by oceňovaný byt byl zobchodován v úrovni cca 1,15-1,30 mil.Kč. Obchodovatelnost v nedobrovolné dražbě je však v průměru na základě dlouholetých zkušeností a statistik výrazně snížena (omezený počet zájemců, rizika spojená s koupí nemovitosti), a to cca o 30-60%. Prohlídku bytu klient neumožnil, při určení obvyklé ceny pro potřebu nedobrovolné dražby je tedy nutno vycházet ze zhoršeného stavu nemovitosti. Obchodovatelnost s oceňovaným bytem č.2182/4 v nedobrovolné dražbě tak lze předpokládat v úrovni cca 750-1000 tis.Kč. Obvyklá cena je určena na té nižší úrovni. Obvyklá ceny bytu č.2182/4 činí
750 000,- Kč
Slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
V Lázních Bohdaneč 7.9.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3843-90/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 843-90/13.
-7-
