4 v k.ú.hylváty, v obci Ústí nad Orlicí

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 v k.ú.Hylváty, v obci Ústí nad Orlicí

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3220/047/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 10/2, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 65, S POZEMKOVOU PARCELOU P.Č. 66/4 , UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ HYLVÁTY, OBCI ÚSTÍ NAD ORLICÍ , NA ULICI TŘEBOVSKÉ , VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

320/2015-D

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby provedení dobrovolné dražby

Oceněno ke dni

21.5.2015

Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu ( + 7 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách

1.6.2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace:

Pohled V

pohled na přístavbu ze strany jižní

terasa nad jižním křídlem budovy

1.NP - provoz restaurace, baru

prodejní plochy

přístavba - dílna, sklad

kuchyňka sociální zařízení u dílny Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

2


Byt v podkroví - pokoj

obývací pokoj

kuchyňský kout

koupelna, sprchový kout

vana Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

schodiště 3


pokoj

zahrada p.č. 66/4

Vedlejší stavba na st. p.č. 10/2

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


4


A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65 s příslušenstvím, pozemková parcela p.č. 66/4 . 562 03 Ústí nad Orlicí, Třebovská č.p. 65, Hylváty

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pardubický Ústí nad Orlicí Ústí nad Orlicí Hylváty 14 472

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.5.2015

3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 3507

Lazák Jiří, Třebovská 65, Hylváty, 562 03 Ústí nad Orlicí

podíl 1/1

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č. 10/2 - zastavěná plocha koncovým řadovým rodinným domem č.p. 65 s nebytovými prostory, vedlejší stavbou ke skladování bez čev./ čp., pozemková parcela p č. 66/4 - umístěné v katastrálním území Hylváty, na JZ okraji obce Ústí nad Orlicí. Rodinný dům je stavbou vícepodlažní , v 1.nadzemním podlažím, byla zařízena a vybavena provozovna restaurace s barem, dále prodejní prostory, výrobní prostory, popř. skladovací prostory se sociálním zařízením. V 2.NP - stavebně upraveném podkroví - je umístěn byt 4 + kk s přísl., s terasou nad prodejními plochami a dílnou. Rodinný dům byl postaven před cca 70 lety , před 8 lety byla zahájena rekonstrukce a celková modernizace budovy, byla přistavěna dílna směrem do zahrady. Ke dni ocenění je objekt volný. . Město Ústí nad Orlicí je pátým největším městem Pardubického kraje. Město je umístěno na soutoku řek Tiché Orlice a Třebovky. Leží 150 km východně od Prahy, 10 km od České Třebové na hlavní trati ČD Praha - Česká Třebová. Je městem historickým, kulturním, průmyslovým. Má historický střed s téměř pravidelným čtvercovým náměstím s podloubími a typickými starými domy. Od roku 1991 je městskou památkovou zónou. Ústí nad Orlicí má 9 katastrálních území Ve městě je Městský úřad, pošta, základní školy, mateřské školy, supermarkety, KÚ, Okresní soud, kulturní objekty, V Ústí nad Orlicí se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem, s umělým trávníkem, volejbalovými, basketbalovými a tenisovými kurty. Součástí areálu je v roce 2000 vybudovaný Aquapark. Ve městě je dále k dispozici krytý plavecký bazén, kluziště, kuželkářská dvoudráha a bowlingové centrum. Ústí nad Orlicí je křižovatkou nových cyklostezek vybudovaných v letech 2007 – 2009. 40 km dlouhých unikátních cyklostezek vede údolím řek Tiché Orlice a Třebovky do Chocně, Letohradu a České Třebové a jsou určeny pro cykloturistiku a in-line bruslení. V Ústí nad Orlicí jsou restaurace, hotely, penziony. O bydlení v obci je zájem. Ve městě jsou dvě zastávky ČD,autobusové nádraží, městská hromadná doprava. Oceňovaná nemovitost je umístěna v části města Hylváty ve vzdálenosti cca 1 000 m JV od centra města, na ul. Třebovská. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 1321/2 ve vlastnictví města Ústí nad Orlicí.. Okolní zástavbu tvoří převážně stavby k bydlení a provozní objekty. Oceňované nemovitosti jsou umístěny v inundačním pásmu, v povodňové zóně č. 4, v zóně s vysokým rizikem výskytu povodní. Poloha je neutrální. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

5


Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hylváty, list vlastnictví č. 3507 ze dne 31.3.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Hylváty - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne 28.8.2006 – nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 3507, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekucí

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení dobrovolné dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická)

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací.


6


B. STANOVENÍ

NÁKLADOVÉ CENY

RODINNÝ DŮM S NEBYTOVÝMI PROSTORY čp. 65

NA

ST.P.Č. 10/2

Rodinný dům s nebytovými prostory má půdorys nepravidelný,je založen na betonových základech, vyzděn ze zdiva cihelného, nadezdívky a štít jsou z Ytong tvárnic. Budova se skládá ze dvou částí - levá část je postavena se dvěma nadzemními podlažími, 2.NP je vestavěno do šikmého střešního prostoru - byt, v 1.NP je provozovna restaurace se zázemím, je přistavěna šatna a sociální zařízení k dílně, pravá část je přízemní se střechou plochou 1.NP prodejní plochy, dílna, nad nimi je terasa k bytu. Po započítání terasy do ploch obytných převládají plochy k bydlení nad plochami provozními. Pozn: Půdorys budovy neodpovídá obrysu budovy v katastrální mapě - byly provedeny některé přístavby a stavba vedlejší stavy - nebyly geometricky zaměřeny. Technický popis: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení

Záchod Ostatní

DISPOZICE -

Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP

Popis betonové pasy izolované zděné tl. 40 - 45 cm, cihelné, YTONG, plynosilikátové s rovnými podhledem, sádrokartonové podhledy v bytě, restauraci, VSŽ v dílně krov dřevěný, vázaný, plochá bonský šindel, svařované pásy plast měď, pozinkovaný vápenné, štukové kontaktní zateplovací systém, část bez omítek běžné keramické obklady dřevěné s ocelovou konstrukcí hladké plné dveře plastová zdvojená, dřevěná zdvojená plovoucí, keramické dlažby, koberce, teracová dlažba teracová dlažba plynové kotle, otopná tělesa světelná + 400V plast, studená i teplá voda přes plynové kotle zemní plyn plastové potrubí kuchyňské linky v bytě, v šatně u dílny, v bytě plynová deska, elektrická trouba byt - umyvadlo, vana, WC, sprchový kout WC, umyvadla - restaurace splachovací 2 *

VÝČET PODLAHOVÝCH PLOCH :

Zastavěná plocha 327,29 m2 300,84 m2


Započitatelná plocha podlaží 249,88 m2 193,22 m2

7

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 v k.ú.Hylváty, v obci Ústí nad Orlicí Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP restaurace+bar sociální zařízení, kuchyně chodba sklad, technická místnost sklad prodejní plochy dílna, sklad šatna sprcha +WC chodba se schodištěm 1.NP - celkem 2.NP obývací pokoj kuchyňský kout chodba koupelna WC + kotel pokoj pokoj pokoj schodiště terasa 2.NP - celkem

Podlahová plocha

Koeficient

Započitatelná plocha

60,00 m2 12,70 m2 4,45 m2 4,60 m2 12,05 m2 51,70 m2 75,60 m2 15,68 m2 3,80 m2 9,30 m2 249,88 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

60,00m2 12,70m2 4,45m2 4,60m2 12,05m2 51,70m2 75,60m2 15,68m2 3,80m2 9,30m2 249,88 m2

50,00 m2 6,80 m2 9,74 m2 7,85 m2 3,28 m2 11,59 m2 9,00 m2 20,14 m2 8,32 m2 133,00 m2 259,72 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50

50,00m2 6,80m2 9,74m2 7,85m2 3,28m2 11,59m2 9,00m2 20,14m2 8,32m2 66,50m2 193,22 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (18,50*4,12-2,00*2,50/2+5,00*(18,50+5,29)+(8,50+ = 4,20)/2 * 21,20)*(3,30) 2.NP (18,50 * 9,12 - 2,00 * 2,50/2) * (0,80 + 5,50)/2 + (4,20 = + 8,50)/2 *21,20 * 0,10 + 13,40 *1,50*1,65/2 Obestavěný prostor - celkem: =

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 1 080,06 m3 553,64 m3 1 633,69 m3

327 1 633,69 4 800 100,00 7 841 734 2 015 80 35,00 5 097 127

VEDLEJŠÍ STAVBA – SKLAD NA ST. P.Č. 10/2 Název sklady

Popis zděná budova, střecha pultová z dřevěné konstrukce, krytina z bonských šindelů , podlaha betonová,

Parc. číslo st.10/2

Množství 223,00

JC RC Opotřebení VH 1 200 Kč/ 267 600 Kč 15 % 227 460 Kč


8

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 v k.ú.Hylváty, v obci Ústí nad Orlicí omítky, dveře a vrata dřevěná, ZP 68,75 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

227 460 Kč

OCENĚNÍ POZEMKŮ : Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební parcela – zastavěná plocha p.č. 10/2 budovou rodinného domu s nebytovými prostory, pozemková parcela zahrady v jednotném funkčním celku. Oceňované pozemky jsou umístěny na jihovýchodním okraji města, jsou zainvestované, jsou napojeny na veřejný vodovod, elektro, kanalizaci a plynovod. Jsou téměř rovinné. Jsou umístěny v inundačním pásmu 4.stupně. Pozemky pro výstavbu jsou v Ústí nad Orlicí obchodovány za ceny 300-1200 Kč/m2. Předmětem ocenění jsou pozemky v celkové výměře 1221 m2, zainvestované, dobře dopravně přístupné. Jejich obvyklá cena byla odhadnuta ve výši 450 Kč/m2 - zohledňuji inundační pásmo.

Parcela č.

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:

st. 10/2 66/4

Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 593 450 1/1 628 450 1/1 1 221 Hodnota pozemků celkem:

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM:

Celková cena pozemku Kč 266 850 282 600 549 450

5 874 037,00 Kč

C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota byla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu s provozními plochami v Ústí nad Orlicí lze stanovit. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.

plocha - účel 1.Obytné prostory 2.Provozní prostory

3.Provozní prostory 4.Provozní prostory Celkový výnos za rok:

podlaží 2.NP 1.NP restaurace + zázemí 1.NP prodejna, CK 1.NP - dílna +šatna

podlahová plocha [m2] 136,00 95,00

nájem [Kč/m2/rok] 706 1 263

52,00 95,00

1 846 1 011

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Nh Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

nájem [Kč/měsíc] 8 000 10 000

nájem [Kč/rok] 96 000 120 000

8 000 8 000

m2 Kč

96 000 96 000 408 000

378 7 841 734

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok

1 079 408 000 95 % 387 600 9


Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem

1.00 % z RC 0.00 % z RC 0.23 % z RC

V

Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota

N=Nh-V

Cv

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

78 417 0 18 036 10 000 0 106 453

Kč/rok % Kč

281 147 9,00 3 123 856

Kč Kč

50 000 3 073 856

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňované nemovitosti Výměra pozemků: 1221 m2 Užitné plochy: 443 m2 Lokalita

Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková cena cena Koeficien t celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Česká Třebová

Užitná plocha

290,00

808

Byt 3 + 1 s 3 200 000 11 034 0,61 přísl., byt 3 + 1, nebytový prostor , garáž Rodinný dům s nebytovým prostorem, Rodinný dům koncový řadový se dvěma nadzemními podlažími a se stavebně upraveným podkrovím v části šikmé střechy. Stáří cca 100 let, obsahuje dvě bytové jednotky, v 1.NP je umístěna kancelář. Jednotky nejsou vymezeny prohlášením vlastníka. Jedná se o budovu zděnou, půdorysu obdélníkového s přízemní přístavbou do dvora, kde je umístěno schodiště a kancelář. V posledních 4 letech byly provedeny stavební úpravy : - výměna části krytiny včetně klempířských konstrukcí - modernizace podkrovní místnosti na obytné prostory - úpravy vnitřních povrchů, vytápění, instalace, podlahy, okna, dveře ¨ výměna oken za plastová, dveří - vybavení koupelen, kuchyní včetně keramických obkladů - výměna nášlapných vrstev podlah - vnitřní plynoinstalace, výměna plynového kotle - oprava úprav vnějších povrchů Rodinný dům je standardně vybaven, v dobrém technickém stavu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

Upravená cena

Foto Kč/m2 6 731

10

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 v k.ú.Hylváty, v obci Ústí nad Orlicí Příslušenstvím s vlivem na cenu obvyklou je zděná budova s průjezdem s vjezdem do zahrady, je užívaná ke skladování, garážování, V posledních 4 letech byly opraveny úpravy povrchů, vyměněny dveře, vyměněny klempířské konstrukce. Je stejného stáří jako rodinný dům. Dále je příslušenstvím budova skladu z ocelové konstrukce bez základů, opláštěná, střešní konstrukce je z ocelových vazníků nízká sedlová, krytina plechová, podlaha zpevněna volně loženou betonovou dlažbou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná polohou - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší užitná plocha - koeficient 0,65; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - dva byty s vyšší cenou než provozní plochy - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná polohou; Velikost objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění dva byty s vyšší cenou než provozní plochy; ul.Kpt. Jaroše, Svitavy

350,00

0

Provozní 3 500 000 10 000 0,78 prostory výrobní, byt 3 + 1 , bazén se zastřešením. Provozní objekt výroby s bytem, Provozní objekt s dílnou, kanceláří, prodejními a skladovacími prostory v 1.NP, v 2.NP je umístěn byt 3+1 s přísl.. ÚT s kotli plynovými, standardní vybavení, příslušenstvím vedlejší stavby ke skladování, bez manipulační plochy, bez možnosti vjezdu přes zahradu. Vnitřní řadový objekt. Užitná plocha: 330 m2, pozemky ve výměře 671 m2

7 800

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější koeficient 0,80; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vnitřní řadový dům - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - vnitřní řadový dům; Lanškroun

806,00

915

3 900 000 4 839 1,41 Výrobní hala, 2 byty . garáž Provozní objekt výroby se dvěma byty, Provozní objekt původně využívaný k bydlení, ke dni ocenění s částí k bydlení se dvěma byty a kancelářskými prostory, s přístavbou provozní montážní haly se sociálním zázemím, dále se samostatně stojící garáží. Původní rodinný dům s jedním nadzemním podlažím pocházel z roku 1922, v roce 1992 byla provedena nástavba 2.nadzemního podlaží, krovu se stavebně upraveným podkrovím. K budově pro bydlení byla přistavěna provozní výrobní hala pro montáž kol a příslušenství. V roce 1992 byla postavena stavba garáže

6 823

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější koeficient 0,90; Velikost objektu - větší užitná plocha - koeficient 1,30; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - volně stojcíí budova - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

11

Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 v k.ú.Hylváty, v obci Ústí nad Orlicí Velikost objektu - větší užitná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - volně stojící budova;

Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

31,42 % Variační koeficient po úpravách: 443,10 m2 6 731Kč/m2 Minimální cena: 7 118 Kč/m2 Průměrná cena: 7 800 Kč/m2 Maximální cena: 7 100 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

6,80 % 2 982 506 Kč 3 153 986 Kč 3 456 180 Kč

3 146 010,- Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti ve srovnatelné poloze v regionu Svitavska, Ústeckoorlicka. Po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši 3 146 000 Kč. Nevýhodou je umístění objektu v části obce Hylváty, v zóně se smíšenou výstavbou, v inundačním pásmu. Výhodou je kombinace prostorů pro podnikání s bydlením v nadstandardním bytě. Zahrada ve výměře 628 m2.


12


REKAPITULACE: Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

3 146 000 Kč 3 073 856 Kč 5 874 037 Kč 3 100 000 Kč 549 450 Kč

Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty

8 109 334 Kč 7 841 734 Kč 267 600 Kč

Pro stanovení obvyklé ceny byly použity metoda výnosová a porovnávací. Vzhledem k tomu, že výsledky obou metod spolu korespondují, byla výsledná obvyklá cena odhadnuta ve výši :

3 100 000,00 Kč Slovy: Třimilionyjednostotisíckorunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 1.6.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3220/047/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15047/15

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


13

4 v k.ú.hylváty, v obci Ústí nad Orlicí

Recommend Documents