9 v obci Jetětice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4115-3/2014 o ceně domu č.p. 65 se stavební parcelou č. 81 a zahradou č. parc. 559/9 v obci Jetětice katastrální území Jetětice okres Písek, Jihočeský kraj

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73, 602 00 Brno,

č.j. 056 EX 11592/11 - 15 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Karel Šatava Soukenická 176 397 01 Písek telefon: 382251418 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních, z toho 2 x tiskem, 1 x elektronicky).

Písek, 20.4. 2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu podílu 1/12 (jedné ideální dvanáctiny) nemovitostí, zapsaných na LV č. 55 pro katastrální území Jetětice, to jest domu č.p. 65, stavební parcely č. 81 a přilehllé zahrady č. parc. 559/9, včetně součástí a příslušenství. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu pana Radka Kodada, r.č. 840707/1585.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

dům č.p. 65 v Jetěticích Jetětice 398 48 Jetětice Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Jetětice Katastrální území: Jetětice Počet obyvatel: 297 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 100,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn - elektřina, vodovod, dešťová kanalizace (možnost vypouštění předčištěných splaškových vod) O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka v obci zastávka autobusu, železniční zastávka cca 2 km O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) - obchod se smíšeným zbožím

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

IV

0,80

V

0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 125,66 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2014 za přítomnosti paní Drahomíry Kodadové a Lucie Kodadové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z LV č. 55 k.ú. Jetětice a snímek pozemkové mapy. Znalecký posudek č. 0605/041/98 z 3.11.1998, vypracoval Blahoslav Zenáhlík z Písku. Informace realitní inzerce a archiv znalce.

5. Vlastnické a evidenční údaje Právo vlastnické je zapsáno na LV č. 55 pro k.ú. Jetětice, kopie v příloze posudku.

6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány ani jiné doklady o stavbách nejsou k dispozici, zřejmě neexistují. -2-

7. Celkový popis nemovitosti Dům č.p. 65 je situován na stavební parcele č. 81 v zastavěném území obce Jetětice, příjezd dobrý po místní komunikaci se živičným povrchem. Jedná se o bývalou menší zemědělskou usedlost, nyní tvořenou obytnou částí, přilehlou stodolou a kolnou. celá tato zástavba má půdorys obdélníka. Štítem k přilehlé komunikaci je situována obytná část, navazuje stodola a kolna. Obytná část je v současné době rozdělena a upravena na dva byty: První byt (první od vstupu, západní) užívá pan Josef Kodad (r.č. 350516/020) s rodinou. Při prohlídce a zaměření nemovitosti znalcem dne 12.4.2014 Josef Kodad nebyl přítomen. Přítomné byly dvě jeho rodinné příslušnice, které ale odmítli znalci umožnit prohlídku a zaměření části nemovitosti jimi užívané (to jest předního bytu, zadní kolny a zemního sklepa), takže prohlídku a zaměření této části nemovitosti provedl znalec pouze zvenčí. Druhý byt (východní) užívá Drahomíra Kodadová, r.č. 625429/0746 a její dcera Lucie Kodadová, r.č. 925624/1610, která zde mají též trvalé bydliště. Obě se znalcem plně spolupracovaly. Povinný z exekučního řízení pan Radek Kodad, r.č. 840707/1585 zde sice má trvalé bydliště, ve skutečnosti se zde ale dlouhodobě údajně nezdržuje, jeho skutečný pobyt není známý, přes výzvu znalce se jednání na místě dne 12.4.2014 nezúčastnil, výzvu znalce doporučeným dopisem nepřevzal. V posudku provádím nejprve ocenění nemovitosti podle cenového předpisu (obytnou část oceňuji dvěma způsoby - nákladově a porovnávací metodou) a následně provádím odhad ceny obvyklé.

8. Obsah znaleckého posudku Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Kolna 1.2.3. Studna 1.2.4. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 81, zahrada č. parc. 559/9 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

Ocenění obytné části porovnávacím způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část Obytná část původní zemědělské usedlosti, zřejmě včetně původní stáje. Objekt je přízemní, nepodsklepený, zděný, se sedlovou střechou na krovu, v podkroví je půda. V současné době jsou v objektu na úrovni přízemí dva byty. První byt (vlevo při západním štítu, užívá rodina pana Josefa Kodada) nebyl znalci zpřístupněn, ani znalci nebyly od uživatelů tohoto bytu sděleny žádné informace. Orientační popis bytu vlevo (dle sdělení ostatních spoluvlastníků a posudku znalce Zenáhlíka): Zřejmě původní obytná část usedlosti, byt velikosti 1+2 (přístavěná veranda, kuchyně, dva pokoje, koupelna), v kuchyni sporák na propanbutan, v koupelně sprcha a umyvadlo, teplá voda z el. bojleru, etažové teplovodní vytápění s kotlem na tuhá paliva. V bytě není záchod, užívá se suchý venkovní, mimo obytnou část. Byt vpravo Byt vznikl zřejmě asi v r. 1976 z původní stáje, užívá jej paní Drahomíra Kodadová s dcerou Lucií, tvoří jej přistavěná zděná veranda, chodba, kuchyně, jeden pokoj, koupelna a komora. V kuchyni je dřez v lince s výtokem teplé a studené vody, keramický obklad v části, vytápění kamny na dřevo, podlaha beton + volně koberec, bez sporáku, vaří se na el. dvouplotýnkovém vařiči. V koupelně je vana ocelová obložená s TUV, splachovací záchod, el. bojler, keramická dlažba, keram. obklad asi v 1/2. vytápění bytu lokální kamny na tuhá paliva. Do domu je zavedena elektřina, voda nyní z veřejného vodovodu (vodoměr ve studni, kde je vodovodní přípojka napojena na starší potrubí ze studny do obytné části), splaškové vody údajně svedeny přímo do obecní kanalizace. Stáří domu není přesněji známé. Znalec Zenáhlík uvádí ve svém posudku vznik domu kolem r. 1920. Podle materiálového provedení (zřejmě kamenné či smíšené zdivo, osekávané trámy i latě) bych spíše soudil na stáří poněkud vyšší, a to asi 100 let, možno i vyšší. pro výpočet opotřebení analytickou metodou uvažuji stáří původních konstrukcí 100 let. Po roce 1998 (asi v r. 2002) v bytě č. 2 zřízena koupelna a splachovací WC. Asi v r. 2010 v obou bytech provedena výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem. Jinak údržbu domu nutno jako zhoršenou (či dlouhodobě žádnou), ve zhoršeném stavu je zejména střešní krytina, klempířské konstrukce na střeše, venkovní omítky. zastavěná plocha 1. byt: 10,10*6,78 + 6,21*0,59 + 3,00*2,16 = 68,48+3,66+6,48= 78,62 m2 zastavěná plocha 2. byt: 8,44*6,93 + 2,57*1,31 + 0,63*7,53 = 58,49+3,37+4,74 = 66,60 m2 zastavěná plocha přízemí celkem 145,22 m2

-4-

Obestavěný prostor: 1. byt 395,79 m3 , 54 % 2. byt 335,40 m3 , 46 % ------------------------------731,19 m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - sedm spoluvlastníků, dva byty oba užívané spoluvlastníky k trvalému bydlení 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - vyvýšené místo bez nebezpečí záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 -5-

dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV

-0,02

I

0,00

II II

0,00 0,00

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 78,62+66,60 přízemí

=

[m2] 145,22

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 145,22 m2 3,09 m

Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.b. násyp 68,48*(0,50+0,10)/2 1.b. přízemí 68,48*3,09 1.b. zastřeš. 68,48*(0,30+3,22/2) 1.b. příst. (3,66+6,48)*(3,59+2,89)/2 2.b. násyp 66,60*(0,15+0,10)/2 2.b. příz. (58,49+4,74)*3,09 2.b. zastřeš. (58,49+4,74)*(0,30+3,22/2) 2.b. příst. 3,37*(3,54+2,94)/2

= = = = = = = =

[m3] 20,54 m3 211,60 m3 130,80 m3 32,85 m3 8,33 m3 195,38 m3 120,77 m3 10,92 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.b. násyp 1.b. přízemí 1.b. zastřeš. 1.b. příst. 2.b. násyp 2.b. příz. 2.b. zastřeš. 2.b. příst.

NP NP NP NP NP NP NP NP -6-

Obestavěný prostor 20,54 m3 211,60 m3 130,80 m3 32,85 m3 8,33 m3 195,38 m3 120,77 m3 10,92 m3

731,19 m3

Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce

Provedení

1. Základy

základové pasy zřejmě bez izolace proti zemní vlhkosti tl. 60-75 cm, zřejmě smíšené kámen/cihly pálené plné tl. 60-75 cm, zřejmě smíšené kámen/cihly pálené plné rovné s omítkou, zřejmě dřevěné sedlová na krovu dvojité pálené tašky severní strana bez klempíř. konstr. jižní strana okapní žlaby a svody ocel. pozink. hladké štukové severní strana hrubé jižní strana hladké podezdívka kamenná v části koupelny a kuchyně nejsou dřevěné náplnové a hladké, ocel. zárubně ohýbané plastová s izolačním dvojsklem beton + volně podlahovina beton keramické dlažby 1.byt etažové teplovodní, kotel na tuhá paliva, radiátory 2. byt lokální kamny na tuhá paliva vnitřní rozvody 220 V na fasádě zásuvka 380 V není teplá a studená voda el. bojlery v bytě č. 1 propanbutan ke sporáku v kuchyni v bytě č. 2 není z WC, koupelny a kuchyně údajně do veřejné v b. 1 sporák na PB v b. 2 pouze el. vařič dvouplotýnkový sprcha, vana v b. 1 není v b. 2 splachovací v koupelně

2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod

-7-

Hodnocení standardu P

Část [%] 100

S

50

P

50

S S S C P

100 100 100 50 50

S P S S P C S

100 50 50 100 100 100 100

N P P S S

100 100 50 50 54

P P S C S S P

46 50 50 100 100 100 54

C S

46 100

S C S C S

54 46 100 54 46

26. Ostatní

bez vybavení

C

100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S P S S S C P S P S S P C S N P P S S P P S C S S P C S S C S C S C

8,20 21,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 1,00 5,20 5,20 4,30 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 0,50 3,10 0,50 0,50 4,10 0,30 0,30 3,40

Část [%] 100 50 50 100 100 100 50 50 100 50 50 100 100 100 100 100 100 50 50 54 46 50 50 100 100 100 54 46 100 54 46 100 54 46 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,54 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 10,60 4,88 7,90 7,30 3,40 0,00 0,21 5,80 0,64 1,40 0,50 1,06 0,00 3,20 8,01 1,01 0,23 0,50 2,81 1,10 0,99 2,15 0,00 3,20 1,90 0,12 0,00 3,10 0,27 0,00 4,10 0,00 0,14 0,00 80,29 0,8029

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,70 100 150 66,67 3,1335 2. Zdivo S 21,20 50,00 1,00 10,60 13,21 100 135 74,07 9,7846 -8-

2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:

P 21,20 50,00 0,46 S 7,90 100,00 1,00 S 7,30 100,00 1,00 S 3,40 100,00 1,00 P 0,90 50,00 0,46 S 5,80 100,00 1,00 P 2,80 50,00 0,46 S 2,80 50,00 1,00 S 0,50 100,00 1,00 P 2,30 100,00 0,46 S 3,20 100,00 1,00 N 5,20 100,00 1,54 P 2,20 100,00 0,46 P 1,00 50,00 0,46 S 1,00 50,00 1,00 S 5,20 54,00 1,00 P 5,20 46,00 0,46 P 4,30 50,00 0,46 S 4,30 50,00 1,00 S 3,20 54,00 1,00 S 3,20 46,00 1,00 S 1,90 100,00 1,00 P 0,50 54,00 0,46 S 3,10 54,00 1,00 S 3,10 46,00 1,00 S 0,50 54,00 1,00 S 4,10 54,00 1,00 S 4,10 46,00 1,00 S 0,30 46,00 1,00

4,88 7,90 7,30 3,40 0,21 5,80 0,64 1,40 0,50 1,06 3,20 8,01 1,01 0,23 0,50 2,81 1,10 0,99 2,15 1,73 1,47 1,90 0,12 1,67 1,43 0,27 2,21 1,89 0,14

6,08 100 135 74,07 9,84 100 125 80,00 9,09 100 125 80,00 4,23 95,00 0,26 100,00 7,22 75,00 0,80 100,00 1,74 80,00 0,62 38 50 76,00 1,32 12 50 24,00 3,99 38 70 54,29 9,98 4 80 5,00 1,26 38 70 54,29 0,29 38 70 54,29 0,62 12 70 17,14 3,50 38 45 84,44 1,37 10 25 40,00 1,23 75,00 2,68 75,00 2,15 38 45 84,44 1,83 12 45 26,67 2,37 12 25 48,00 0,15 38 45 84,44 2,08 38 50 76,00 1,78 12 50 24,00 0,34 75,00 2,75 75,00 2,35 12 45 26,67 0,17 12 30 40,00

4,5035 7,8720 7,2720 4,0185 0,2600 5,4150 0,8000 1,3920 0,4712 0,3168 2,1662 0,4990 0,6841 0,1574 0,1063 2,9554 0,5480 0,9225 2,0100 1,8155 0,4881 1,1376 0,1267 1,5808 0,4272 0,2550 2,0625 0,6267 0,0680 63,9 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

Plná cena: 731,19 m3 * 3 127,16 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 63,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

2 286 548,12 Kč 0,361 825 443,87 Kč 0,969 799 855,11 Kč

Obytná část - zjištěná cena

=

799 855,11 Kč

-9-

2 290,0,8029 0,8000 2,1260 3 127,16

1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Navazuje řadově na obytnou část, přízemní objekt, zděný, střecha sedlová na krovu. Vybudován zřejmě společně s obytnou částí, stáří odhaduji asi na 100 let, dlouhodobě bez údržby, celkově zhoršený stav (zejména střešní krytina, omítky, vrata). Objekt užívá rodina paní Drahomíry Kodadové (byt č. 2). Zastavěná plocha 7,50 x 7,25 = 54,38 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274


č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci - 10 -

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění II za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,50*7,25 přízemí

[m2] 54,38

=


Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 54,38*(3,39+3,22/2)

=

[m3] 271,90 m3


Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 271,90 m3 271,90 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny

Hodnocení standardu základové pasy bez izolace proti zemní S vlhkosti kamenné zdivo tl. cca 60 cm S Provedení

- 11 -

Část [%] 100 100

3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

bez stropu, pouze provozorně kulatina sedlový dvojité tašky okapní žlab na dvorní straně ocel. pozink. nejsou hrubé omítky dřevěné žebříkové vrata dřevěná tesařsky provedená nejsou bez pevné podlahy (mlat) není

C S S P

100 100 100 50

C S S P C C C

50 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S P C S S P C C C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 0,00 10,80 6,90 0,44 0,00 4,90 3,80 1,43 0,00 0,00 0,00 64,87 0,6487

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 9,56 100 150 66,67 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 46,86 100 130 76,92 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 16,65 100 125 80,00 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 10,64 90,00 6. Klempířské práce P 1,90 50,00 0,46 0,44 0,68 95,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 7,55 95,00 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 5,86 80,00 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,20 85,00 Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): - 12 -

= *

Opot. z celku 6,3737 36,0447 13,3200 9,5760 0,6460 7,1725 4,6880 1,8700 79,7 %

1 250,0,6487

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

* *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 271,90 m3 * 1 346,05 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 79,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 346,05 365 990,99 Kč 0,203 74 296,17 Kč 0,969 71 992,99 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

71 992,99 Kč

0,8000 2,0750

1.2.2. Kolna Navazuje řadově na stodolu, k níž byla přistavěna, běžné konstrukční a materiálové provedení, přízemní objekt, zděný, se sedlovou střechou na krovu. Objekt užívá rodina pana Josefa Kodada (byt č. 1) a při návštěvě znalce na místě nebyl znalci zpřístupněn, prohlídka a částečné zaměření bylo provedeno zvenží, za plotem. Stáří zřejmě pouze o málo menší něž-li stodola, odhaduji na 100 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274


č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. - 13 -

včetně Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění II za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00*7,25 přízemí

=

[m2] 43,50


Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 43,50*(3,39+3,22/2)

=

[m3] 217,50 m3


Typ

vrchní stavba

NP - 14 -

Obestavěný prostor 217,50 m3

217,50 m3

Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu základové pasy bez izolace proti zemní S vlhkosti zdivo (převážně kamenné, tl. cca S 60cm) bez stropu C sedlový S dvojité tašky S okapní žlab a svod ocel. pozink. na S dvorní straně nejsou C hrubé omítky S není C dřevěné svlakové provizorní P dřevěné jednoduché 1 ks S bez pevné podlahy (mlat) C bez instalací C Provedení

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S S C S C P S C C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 0,00 10,80 6,90 0,95 0,00 4,90 0,00 1,43 1,00 0,00 0,00 62,58 0,6258

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 9,90 100 150 66,67 6,6003 - 15 -

2. Obvodové stěny 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna Opotřebení:

S 30,40 100,00 1,00 30,40 48,57 100 125 80,00 38,8560 S 10,80 100,00 1,00 10,80 17,26 25 25 100,00 17,2600 S 6,90 100,00 1,00 6,90 11,03 95,00 10,4785 S 1,90 50,00 1,00 0,95 1,52 90,00 1,3680 S 4,90 100,00 1,00 4,90 7,83 95,00 7,4385 P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,29 95,00 2,1755 S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,60 80,00 1,2800 85,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,6258 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 217,50 m3 * 1 298,54 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 85,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 298,54 282 432,45 Kč 0,145 40 952,71 Kč 0,969 39 683,18 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

39 683,18 Kč

1.2.3. Studna Studna šachtová (kopaná), situovaná na dvoře, bez ručního čerpadla, vybudovaná údajně v r. 1980 )dle znalce Zenáhlíka i sdělení vlastníků), voda dlouhodobě neodebírána (pro odběr vody není instalováno žádné zařízení, obytná část je napojena na veřejný vodovod). Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 12,50 m 2222


- 16 -

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění II 0,00 za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 2,50 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Studna neslouží trvale svému účelu: Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou - 17 -

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 13 000,- Kč 41 800,- Kč 0,8000 2,3020 0,2000 15 395,78 Kč

Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 100 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1- 34,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,660 10 161,21 Kč 0,969 9 846,21 Kč

Studna - zjištěná cena

=

9 846,21 Kč

1.2.4. Venkovní úpravy Vodovodní přípojka z veřejného vodovodu, kanalizační přípojka, oplocení, vrata, vrátka, zpevněný chodník, venkovní schody vyrovnávací, vše starší, zhoršený stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Obytná část Stodola Kolna Celkem:

Cena stavby 799 855,11 Kč 71 992,99 Kč 39 683,18 Kč 911 531,28 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

911 531,28 0,0300 27 345,94 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 81, zahrada č. parc. 559/9 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání - 18 -

č. IV

Pi 0,00

III I I

0,00 0,00 0,00

5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - žádné omezení nezjištěno

II II

0,00 0,00

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - sedm spoluvlastníků, dva byty oba užívané spoluvlastníky k trvalému bydlení 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - vyvýšené místo bez nebezpečí záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění II za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11

- 19 -

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,009 = 0,969 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 125,66

Index

Koef.

0,969

Upr. cena [Kč/m2] 121,76

Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zastavěná pl. a nádvoří 81 500,00 § 4 odst. 1 zahrada 559/9 240,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 121,76 121,76

Cena [Kč] 60 880,29 222,40 90 102,40

Stavební parcela č. 81, zahrada č. parc. 559/9 - zjištěná cena

=

90 102,40 Kč

Typ

Název

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Stávající porosty bez většího významu. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: 740,000*0,15 = Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2

90 102,40 740,00

m2 Kč * =

111,00 13 515,36 0,065 878,50 878,50 Kč

- 20 -

Ocenění obytné části porovnávacím způsobem 1.1.1. Obytná část zastavěná plocha 1. byt: 10,10*6,78 + 6,21*0,59 + 3,00*2,16 = 68,48+3,66+6,48= 78,62 m2 zastavěná plocha 2. byt: 8,44*6,93 + 2,57*1,31 + 0,63*7,53 = 58,49+3,37+4,74 = 66,60 m2 zastavěná plocha přízemí celkem 145,22 m2 Obestavěný prostor: 1. byt 395,79 m3 , 54 % 2. byt 335,40 m3 , 46 % ------------------------------731,19 m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 564,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 78,62+66,60 Název podlaží přízemí:

=

Zastavěná plocha 145,22 m2

Konstrukční výška 3,09 m

Obestavěný prostor 1.b. násyp: 68,48*(0,50+0,10)/2 1.b. přízemí: 68,48*3,09 1.b. zastřeš.: 68,48*(0,30+3,22/2) 1.b. příst.: (3,66+6,48)*(3,59+2,89)/2 2.b. násyp: 66,60*(0,15+0,10)/2 2.b. příz.: (58,49+4,74)*3,09 2.b. zastřeš.: (58,49+4,74)*(0,30+3,22/2) 2.b. příst.: 3,37*(3,54+2,94)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

145,22 m2

= = = = = = = = =

ZP1 = ZP =

20,54 m3 211,60 m3 130,80 m3 32,85 m3 8,33 m3 195,38 m3 120,77 m3 10,92 m3 731,19 m3 145,22 m2 145,22 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I - 21 -

Vi typ A 0,00 -0,08

zdivo smíšené nebo kamenné - zdivo smíšené kámen/cihly pálené, zřejmě převaha kamene 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - byt 1 etažové teplovodní (54%), byt 2 lokální kamny na tuhá paliva (46%). 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - 500+240=740 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - více spoluvlastníků, nemovitost zatížená exekucí 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

III I III

0,03 0,00 0,00

III

0,00

II

-0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

I

-0,10

IV

0,65

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,312 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - sedm spoluvlastníků, dva byty oba užívané spoluvlastníky k trvalému bydlení 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - vyvýšené místo bez nebezpečí záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - rodinný dům )obytná část bývalé zemědělské usedlosti) 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - 22 -

Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí pozemek napojen na veřejné rozvody: elektřinu, vodovod, kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV zastávka autobusu v obci, železniční stanice cca 2 km 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - možnost dojíždění II za prací (do 20 km) do Písku, Milevska 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,009

i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 564,- Kč/m3 * 0,312 = 799,97 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 731,19 m3 * 799,97 Kč/m3 * 0,960 * 1,009= 566 586,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

566 586,66 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Kolna 1.2.3. Studna 1.2.4. Venkovní úpravy

799 855,- Kč 71 993,- Kč 39 683,- Kč 9 846,- Kč 27 346,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

948 723,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č. 81, zahrada č. parc. 559/9 - 23 -

90 102,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

90 102,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

879,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

879,- Kč

Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem celkem

1 039 704,- Kč

Ocenění obytné části porovnávacím způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část

566 587,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

566 587,- Kč

Ocenění obytné části porovnávacím způsobem celkem

566 587,- Kč

Odhad obvyklé ceny nemovitosti V posudku jsem zatím provedl ocenění celé nemovitosti podle cenového předpisu. - nákladová cena cca 1.040.000,- Kč, z toho obytná část cca 800.000,- Kč - výnosová cena obytné části cca 567.000,- Kč Rozdíl v ceně obytné části je dán rozdílnou metodikou výpočtu ceny. Nákladová metoda má blíže k k ceně stanovené položkovým rozpočtem, porovnávací cena zřejmě více vystihuje reagování trhu. V příloze č. 3 uvádím dostupnou realitní inzerci alespoń částečně srovnatelných nemovitostí v lokalitě a okolí . Provádět podrobnější výpočet porovnávací hodnoty nemá podle mého názoru větší význam a to zejména z důvodu absence podrobnějších údajů o porovnávaných nemovitostech. V posledních letech nastává výrazný útlum znalecké činností, zejména proto, že se zužuje počet případů pro něž je zákonem znalecký posudek vyžadován a následně se i výrazně snižuje počet posudků podávaných většinou znalců. Ze své vlastní praxe nejsem schopen uvést žádný případ ocenění srovnatelné nemovitosti v lokalitě či okolí za poslední rok. Předmětná nemovitost může sloužit k trvalému nebo občasnému bydlení. je situována ve středně velké vesnici s celkem dobrým napojením na hromadnou dopravu (autobus v místě, železniční stanice cca 2 km). Okolní krajina je velmi pěkná (lesy, Orlická přehradní nádrž), klidná, bez rušivých či škodlivých vlivů, vhodná zejména k rodinné rekreaci. Skutečnosti snižující cenu nemovitosti - zhoršený stav všech staveb (zejména střešní krytina, klempířské konstrukce na střeše, venkovní omítky). - oba byty nejsou nikterak komfortní, v prvním není záchod, ve druhém není kuch. sporák - 24 -

- větší počet spoluvlastníků, přinejmenším jeden z nich zřejmě z hlediska majetku problémový - zástavní právo exekutorské (opakovaně, viz. výpis z LV č. 55 k.ú. Jetětice) - v obou bytech mají spoluvlastníci trvalé bydliště, nájemní smlouvy údajně neexistují, zřejmě by nastal problém při snaze o uvolnění bytů Žádná věcná břemena, nájemní smlouvy případně jiné závady váznoucí na nemovitosti nebyly znalcem zjištěny. V případě, že by se nemovitost prodávala celá, celá volná (bez nájemníků či jiných uživatelů, bez jakýchkoli věcných břemen či jiných právních závad) lze obvyklou cenu celé nemovitosti odhadnout asi na 1,0 milion Kč.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 pana Radka Kodada, r.č. 840707/1585 je 1.000.000,- Kč x 1/12 = 83.333,- Kč, po zaokrouhlení 83.000,- Kč, slovy: osmdesáttřitisíc Kč. Za současného stavu (7 spoluvlastníků, oba skromné byty užívány spoluvlastníky k trvalému bydlení, zástavní právo exekutorské opakovaně, celkově zhoršený stav staveb) je nemovitost v běžném obchodním styku za alespoň trochu solidní cenu podle mého názoru prakticky neprodejná. Případně dosažitelná kupní cena by za těchto podmínek již zřejmě nebyla cenou obvyklou, ale cenou v tísni. Jedinou reálnou možností prodeje je podle mého názoru prodej mezi spoluvlastníky. Písek, 20.4. 2014

Ing. Karel Šatava Soukenická 176 397 01 Písek telefon: 382251418 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.7.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu vČeských Budějovicích ze dne 27.3.1979 Spr. 643/79 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví CENA A ODHADY se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4115-3/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4115.

E. SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: snímek pozemkové mapy Příloha č. 2: kopie strany 1 výpisu z LV č. 55 k.ú. jetětice Příloha č. 3: realitní inzerce Příloha č. 4: fotodokumentace - 25 -

počet stran A4 v příloze: 1 1 3 2

9 v obci Jetětice

Recommend Documents