ZNALECKÝ POSUDEK o ceně pozemku 429/30 včetně vybraného příslušenství v obci Běleč nad Orlicí, katastrální území Běleč nad Orlicí dle LV č. 447
3022-47/2016 Objednatel posudku:
IDEAL REALITY Hradec Králové spol. s r.o. Nekola Jaroslav, Ing. Dukelská 95 1675 50002Hradec Králové IČ: 601 08 444
Účel posudku:
návrh tržní ceny dobrovolné dražby
Předpis pro ocenění:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 53/2016
Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku:
12.9.2016 12.9.2016 14.9.2016
pozemku za účel veřejné
Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu . Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Hradci Králové, 14.9.2016
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 2
A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 53/2016. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 53/2016 . Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro převod vlastnických práv. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.9.2016.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 3
B. Nález 3. Podklady pro ocenění: Zhotovené katastrálním úřadem Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Běleč nad Orlicí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj pracoviště v Hradci Králové dne 12.9.2016 LV – 447 Snímek mapy katastru nemovitostí
1.
Dodané objednavatelem posudku Sdělení o územně plánovací informaci vydané dne 12.12.2011 Městským úřadem v Třebechovicích pod Orebem – stavebním odborem č.j. STAV-5425-4969/11
2.
3.
Opatřené znalcem Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 53/2016 a předchozí platné předpisy Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ
C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Běleč nad Orlicí LV č.: 447 Vlastnický podíl 1/1
Oceňované objekty: a) Pozemky 1) Pozemky
Jméno
Adresa
Rodné číslo/IČO
AVANTASIA TRADING s.r.o.
Štúrova 1701/55 Praha, Krč
274 18 685
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 4
b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Běleč nad Orlicí, obec Běleč nad Orlicí, okres Hradec Králové. Jedná pozemek p.č. 429/30, který je situován na okraji zastavěné části obce na okraji nové zástavby rodinných domů za místním pivovarem na téměř rovinatém terénu. Okolní zástavbu dvoří nové i rodinné domy a původní vesnická zástavba. Přístup k pozemku po zpevněné komunikaci na pozemku 429/3 ve vlastnictví spol. Avantasia Trading s.r.o. Vodovod a kanalizace vedou na okraji pozemku. Elektro a plyn vedou po druhé straně přístupové komunikace. Tvar pozemku je trojúhelníkovitá, ale vzhledem k jeho velikost lze pozemek rozdělit i na dvě stavební parcely. Dle sdělení z Městského úřadu v Třebechovicích pod Orebem – stavebním odborem č.j. STAV5425-4969/11 je pozemek charakterizován jako pozemek určený pro rodinné bydlení a pro bydlení s odpovídajícím zázemím a s chovem drobného hospodářského zvířectva, tj. bydlení venkovského typu. Vesnice Běleč nad Orlicí leží na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Běleč nad Orlicí se rozkládá asi osm kilometrů východně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno asi 260 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu a Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Blešno, s okolím je obec spojena autobusovou dopravou a MHD Hradec Králové. Vesnice Běleč nad Orlicí leží v průměrné výšce 240 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1336. Celková katastrální plocha obce je 1882 ha, z toho orná půda zabírá pouze devět procent. Čtyři pětiny katastrální výměry obce jsou porostlé lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem.
d) Pozemky Katastrální území: Běleč nad Orlicí LV č.: 447 Druh pozemku Orná půda - pozemek určený k zastavění
Číslo pozemku
Výměra (m2)
429/30
2064
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 5
D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v prodejnost nem. věci historických jádrech obcí, lázeňských a horských středisek 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,04 0,00
0,06
0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,100 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00
0,00 0,00 0,02
Znalecký posudek 3022-47/2016
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
strana 6 II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,061 i=2
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Běleč nad Orlicí Název okresu: Hradec Králové Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 520,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 274,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,50 0,60 1,01
1,00 0,70 0,85
Index trhu: IT = 1,100 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 7
5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,061 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,167 § 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 319,7580 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 429/30 Orná půda - pozemek určený k 2 064 zastavění Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 659 980,51 659 980,51 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky Porovnávací pozemky: Pozemek k výstavbě - Běleč nad Orlicí Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek k výstavbě - Blešno Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek k výstavbě - Blešno Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
1 950 000,– 2 284,00 853,77 1,050 896,46 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 980 000,– 2 301,00 860,50 1,030 886,32 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 850 000,– 2 268,00 815,70 1,050 856,49 1,00
Kč m2 Kč/m2
856,49 879,76 896,46 900,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 8
Oceňovaný pozemek: Název: Orná půda - pozemek určený k zastavění Parcelní číslo: 429/30 Výměra (V): 2 064,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 2 064,00 m2 × 900,– Kč/m2 Pozemky – zjištěná cena:
=
1 857 600,– Kč 1 857 600,– Kč
E. Rekapitulace Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu průměrná nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za dobře obchodovatelný. Oceňovaný pozemek se nachází v obci Běleč nad Orlicí. V místě je městská hromadná doprava, nejbližší stanice je cca 200 m. Okolní zástavbu tvoří původní venkovská zástavba a nová zástavba rodinných domů. Přístupová komunikace je zpevněná na pozemku ve vlastnictví AVANTASIA TRADING, s.r.o. Jedná se o lokalitu v sousedství Hradce Králové se snadnou dostupností autobusem a MHD. Jedná se o dobrou lokalitu v klidové zóně bydlení bez přímých průmyslových exhalací. Pozemek je trojúhelníkovitého tvaru, Na hranici pozemku je kanalizace a voda. Vedení zemního plynu a elektřiny je na druhé straně komunikace a je nutno provést protlak pod komunikací. Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné a porovnávací, Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti. Ceny obdobných pozemků v této lokalitě a okolí jsou od 700 Kč/m2 až 1.500,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že se jedná o částečně zasíťovaný pozemek trojúhelníkového tvaru nacházející se v klidné lokalitě s minimální infrastrukturou navrhuji hodnotu předmětné nemovitosti v souladu s porovnávací hodnotou ve spodní polovině cenového rozpětí ve výši 1.860.000,- Kč, tj. cca 900,- Kč/m2. Navržená hodnota je platná za předpokladu, že bude bezúplatně zajištěn bezproblémový přístup k pozemku po komunikaci na pozemku 429/3 ve vlastnictví společnosti ANASTAZIA TRADING, s.r.o. a budou vymazána zástavní práva k předmětné nemovitosti uvedená na LV č. 447 ze dne 12.9.2016
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 9
Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle porovnávací metody
659 980,– Kč 1 857 600,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
1 860 000,– Kč Cena slovy: Jedenmilionosmsetšedesáttisíc Kč
F. Závěr Cílem znaleckého posudku č.3022-47/2016 je zjištění tržní ceny pozemku 429/30 včetně vybraného příslušenství v obci Běleč nad Orlicí, katastrální území Běleč nad Orlicí dle LV č. 447 dle platného cenového předpisu pro účel veřejné dobrovolné dražby. Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne 17.6.1997 a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 53/2016 činí ke dni 12.9.2016:
660 000,– Kč Cena slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč Tržní hodnota předmětné nemovitosti zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne 17.6.1997 a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 53/2016 činí ke dni 12.9.2016:
1 860 000,– Kč Cena slovy: Jedenmilionosmsetšedesáttisíc Kč
V Hradci Králové, 14.9.2016 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566
Znalecký posudek 3022-47/2016
strana 10
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3022-47/2016 znaleckého deníku.
V Hradci Králové, 14.9.2016
Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566
