ZNALECKÝ POSUDEK č. 3969-92/2014 O ceně bytu č.817/213 v obci a k.ú.Dvůr Králové nad Labem, část obce Dvůr Králové nad Labem
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 11.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. bytu č.817/213 v obci a k.ú.Dvůr Králové nad Labem, část obce Dvůr Králové nad Labem, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 7750/77052 ke společným částem bytového domu čp.817 a k pozemku p.č.st.993. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č.817/213 Heydukova 817 544 01 Dvůr Králové nad Labem Královéhradecký Trutnov Dvůr Králové nad Labem Dvůr Králové nad Labem 16 098
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.11.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.1021/2014-A z 31.10.2014 - LV č.7787 pro k.ú.Dvůr Králové nad Labem - cuzk.cz - místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Jiří Pospíšil, Heydukova 817, 54401 Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Pospíšil, Heydukova 817, 54401 Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt č.817/213 je byt velikosti 2+1 s příslušenstvím, nacházející se v 1.nadzemním podlaží budovy čp.817 postavené na pozemku p.č.st.993. Byt se nachází v částečně třípodlažním zděném domě ve Dvoře Králové nad Labem. V každém části domu (tj. v jižním vchodu a severním vchodu) se v přízemí nachází společná chodba, z níž jsou přístupny celkem 4 byty, stejně tak v patře se nachází další 4 byty. V podkroví je pak další byt. Celkem tedy v každém z vchodů se nachází 9 bytů, tj. celkem 18 bytů v budově. Přístup k budově čp.817 je od ulice Heydukova v obci z veřejného prostranství na pozemku p.č.3784/1 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Města Dvůr Králové nad Labem. Bytový dům čp.817 je zděná převážně dvoupodlažní , částečně třípodlažní nepodsklepená stavba vystavěná před cca 100 lety, se dvěmi hlavními vchody (jižní a severní vchod). Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu,kanalizace i zemního plynu. Zděná budova je opatřena fasádou z vápenocementové malty, krytinu na dřevěném krovu tvoří bonský šindel z roku 2012. Vnitřní schodiště je kamenné, v chodbách jsou též keramické event.betonové dlažby. Okna u domu jsou do ulice Heydukova převážně dřevěná dvojitá rámová, do dvora dřevěná zdvojená.
-2-
Byt č.817/213 je byt, který dispozičně obsahuje: pokoj 11,29m2, chodba 5,79m2, chodba 4,74m2, kuchyně 21,64m2, pokoj 21,95m2,spíž 3,53m2, WC 1,37m2 a koupelna 7,29m2, tj. celkem podlahová plocha bytu činí 77,60m2. Byt je ve stavu nyní neobyvatelném - je po požáru, nevyklizený, ve stavu po této havárii. Byt byl zrekonstruován cca před 15-ti roky - byla provedena nová koupelna, WC,kuchyně, byly vyměněny okna,dveře, provedena rekonstrukce podlah, omítek, vnitřních rozvodů. V bytě vytápění bylo elektrickými přímotopy, nyní však není žádné, zdrojem teplé vody je elektrický boiler umístěný v koupelně , funkčnost neověřena - byt je od přívodu vody odpojen. Podlahy jsou po požáru zničené, pouze keramické dlažby jsou nadále použitelné.. Dveře jsou hladké, lakované do ocelových zárubní, nutná oprava po požáru, v kuchyni je kuchyňská linka poškozená zřejmě nenávratně požárem. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi v místnosti bez obkladů, nutná oprava či výměna celého klozetu. Stropy v bytě jsou klenuté cihelné do traverz.Okna jsou dřevěná zdvojená (novější z rekonstrukce), ovšem v pokoji a kuchyni zničená při požáru. Vlastní budova čp.817 je neudržovaná, fasáda je na části objektu opadaná,na objektu je však novější krytina z bonského šindele . Celkově tak působí oceňovaná nemovitost tj. byt č.817/213 tedy zcela neatraktivně - jedná se o byt, ve kterém bude muset dojít k otlučení omítek v úplném rozsahu zřejmě ve dvou místnostech (obývací pokoj, kuchyně), bude muset být znovu vybaven kuchyňskou linkou, opraven klozet (či vyměněn), nutno provést opravy či výměna dřevěných oken, dveří. K bytu č.817/213 přináleží i spoluvlastnický podíl ve výši 7750/77052 ke společným částem budovy čp.817 a k pozemku p.č.st.993 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 963m2, na níž je bytový dům postaven. Na stejném pozemku se nachází i ze zadní strany budovy přízemní dřevěné kolny, jež jsou též prakticky užívány s byty v domě.
B. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Jedná se o byt 2+1 o PP celkem 77,60m2, umístěný v přízemí dvoupodlažní budovy. Pro porovnání je uvedena aktuální nabídka na prodej bytů ve Dvoře Králové, a jeden příklad prodeje bytu ve stejné budově též v nedobrovolné dražbě. 1)Prodej bytu ve stejné budově (dražba v 10/2013) za 110 tis.Kč – jednalo se o byt prodaný s oceněním před dražbou bez prohlídky bytu, jež nebyla znalci umožněna. Byt č.817/111/2 je byt, který dispozičně obsahoval dle prohlášení vlastníka: pokoj 22,0m2, kuchyni 17,80m2, WC č.1 na chodbě 1,0m2, tj. celkem podlahová plocha bytu činí 40,80m2. V bytě je vytápění plynovými lokálními topidly, zdrojem teplé vody je elektrický boiler.Podlaha je tvořena PVC krytinou. Dveře jsou hladké, lakované, v kuchyni je malá kuchyňská linka. Do jedné z obytných místností byl údajně vestavěn sprchový box. WC je combi. Byt byl s největší pravděpodobností neudržovaný. Tj. byl prodán za 2696,-Kč/m2.
-3-
Z aktuální nabídky na prodej bytů ve Dvoře Králové nad Labem: 1)
Nabídka bytu 2+1 za 630 tis.Kč - Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví k rekonstr. ve Dvoře Králové nad Labem, okr. Trutnov; 1. NP - zděného domu, 66 m2. Dispozice: 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna (vana), WC, sklepní kóje. Topení – lokální na TP. Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Tj. nabízí se za 9545,-Kč/m2. Jedná se však o byt ve výrazně lepším stavu, i když též zřejmě k rekonstrukci (dle nabídky).
2)
Nabídka bytu 3+1 za 850 tis.Kč - prodej bytu 3+1 Na prodej slunný zděný byt 3+1 v OV ve Dvoře Králové n. L.- lokalita nábřeží. Celková podlah.plocha je 75,8 m2 a byt je ve 2.p.pěkného cihlového bytového domu (nejde o nejstarší zástavbu). Byt je v dobrém udržovaném stavu s novými plastovými okny. Byt je prakticky řešen a má dva balkony. Disp.: prostorná chodba s vestavěnou skříní, WC, starší koupelna s vanou, ložnice s balkonem (východní str.), dětský pokoj, obývací pokoj s balkonem (západní str.)a kuchyň. K bytu patří společná kolárna a zděný sklep. Byt je volný po dohodě, situováno 5 min. pěšky od centra, za domem parkoviště. Tj. nabízí se za 11214,-Kč/m2.
3)nabídka bytu 2+1 za 850 tis.Kč - k prodeji byt 2+1 v OV v cihlovém domě ve Dvoře Králové nad Labem, okr. Trutnov. Realitní společnost České spořitelny si Vám dovoluje nabídnout ve výhradním zastoupení k prodeji byt po částečné rekonstrukci s dispozicí 2+1 v OV o CP 65m2 ve 4.NP cihlového domu. Nemovitost se nachází nedaleko centra města s veškerou občanskou vybaveností a dopravní obslužností téměř v místě. Byt je ve velmi dobrém stavu (nová euro-okna, nové rozvody vody, elektřiny a topení, rekonstruovaná koupelna i WC, zateplení bytu). K příslušenství náleží sklep o výměře (6m2) a půdní kóje (8m2).Vytápění zajišťují přímotopy, ohřev vody přes bojler. Do domu zaveden plyn (možnost převést domácnost i na plynový provoz). Internet zaveden, TV – satelit a nebo STA, parkování u domu.Byt je bez jakéhokoliv zatížení a je připraven k okamžitému nastěhování. Tj. nabízí se za 13077,-Kč/m2.
-4-
Z uvedené nabídky na prodej bytů ve Dvoře Králové vyplývá, že k datu ocenění se žádný obdobný byt po požáru tj. neobyvatelný, s nutnou rekonstrukcí, nenabízí k prodeji. Při uvažování o reálné prodejní ceně tak je nutno především vycházet ze skutečného prodeje bytu ve stejné budově, též v přízemí, i když byl prodej realizován v nedobrovolné dražbě. Též je nutno zvážit (odhadnout) potřebné náklady na rekonstrukci bytu, jež umožní jeho bezproblémovou obyvatelnost. Nutno si i uvědomit, že skutečné kupní ceny na volném trhu dosahují nyní cca 80-85% výše nabízených cen. Při určení obvyklé ceny je nutno samozřejmě přihlédnout nejen ke stavu vlastního bytu, ale i celé budovy (objekt s minimální údržbou, výrazně narušenou fasádní omítkou, celkově morálně i fyzicky opotřebovaný). V neposlední řadě tak je nutno přihlédnout i k prodeji v nedobrovolné dražbě. Po zvážení všech těchto vlivů tak předpokládám obchodovatelnost v maximální úrovni 3000,-Kč/m2, tj. při podlahové ploše bytu 77,60m2 tedy ve výši 232 800,-Kč. Obvyklá cena je tedy určena v této úrovni.
Obvyklá cena bytu č. 817/213 v k.ú.Dvůr Králové nad Labem činí
230 000,-Kč
Slovy: dvěstětřicettisíc Kč.
V Lázních Bohdaneč 11.11.2014
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3969-92/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 969-92/14.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.7787 pro k.ú.Dvůr Králové nad Labem, snímek kat.mapy z cuzk.cz
-5-
-6-
-7-
